整理了市场上最常用的4种估价方式，提供给各位一个参考。方式1：实价查询「实价查询」上网直接查询附近区域的房价，找出同区域内类似房屋的成交价，进而判断房价。比如说，你想买的房子是位于市中心的高档小区，那么就可以找出附近500米内同类型的社区，去查看其最近实际的成交价格，当作参考依据。当然，每个房屋条件不同，先有大概的房价基准后，会再根据房屋的条件来估价。以下整理出会影响同区域内房价的常见因素。屋龄：屋龄越低，房价越高，屋龄每多10年，折旧率多10%左右楼层：楼层越高，房价越高，屋龄屋龄愈低，房价愈高屋龄每多10年，折旧率多10%左右楼层楼层愈高，房价愈高每多3个楼层，房价约多2~3%2楼（管线交会处）、4楼（担心数字不吉利）、顶楼（担心漏水）一般房价较低土地面积土地持有面积愈大，房价愈高房子会折旧，但是土地不会，持有的土地面积愈大价值愈高交通愈靠近捷运站，房价愈高500米内，约加价15~20%500~1000米，约加价10~15%景观房屋景观愈好，房价愈高例如看河景、江景、公园、花园等，房价较高同一个社区中，面中庭的价格也会比面马路的高屋况屋况愈好，房价愈高一般来说，屋况愈好、装潢愈新，房价愈高，但要注意装潢风格每人喜好不一，所以买家不一定会为装潢的加价买单嫌恶设施附近100米内若有嫌恶设施，房价愈低嫌恶设施包含：高压电塔、加油站、变电所、飞机场、高架桥、殡仪馆、坟墓、垃圾场、宫庙、特种行业等建物瑕疵建物若有瑕疵，房价愈低建物瑕疵包含：凶宅、海砂屋、辐射屋、顶楼加盖、地下室等2楼（管线交会处）、4楼（担心数字不吉利）、顶楼（担心漏水）一般房价较低土地面积：土地持有面积越大，房价越高房子会折旧，但是土地不会，持有的土地面积越大价值越高交通：靠近客运站，房价越高，500米内，约加价15~20%，500~1000米，约加价10~15%景观：房屋景观越好，房价越高，例如河景、江景、公园、花园等，房价较高同一个社区中，面中庭的价格也会比面马路的高屋况：屋况越好，房价越高，一般来说，屋况越好、装潢越新，房价越高，但要注意装潢风格每人喜好不一，所以买家不一定会为装潢的加价买单危险设施：附近100米内若有危险设施，房价越低，比如高压电塔、加油站、变电所、飞机场、高架桥、殡仪馆、坟墓、垃圾场、宫庙、特种行业等方式2：银行评估价「银行评估价」指的是在跟银行申请房贷之前，银行会针对房屋做估价，再决定可以贷款的金额，这个金额也可以当作目前房价行情的参考。然而，并不是你想知道哪个房子的估价，就可以随便请银行人员帮你评估，通常直接打电话去问银行人员也不会理你。想要请银行评估，必须是已经几乎要买这间房子，到银行说想要申请房贷，他们才会帮你评估。成功请银行人员帮忙鉴价的小秘诀：跟银行说想买的房屋地址及预计想买的金额，问看看能贷到多少？提供个人的收入证明、征信报告给银行，展现要贷款的诚意平时与银行行员打好关系，他们更愿意帮忙可请中介推荐配合的银行，更愿意帮忙评估银行的鉴价需注意：银行的评估价格一般会比市价保守，有可能低于成交价，价格可作为参考，但不代表目前的市价。贷款前银行的评估是免费的，可以同时请2~3家银行评估，每家评估的结果可能不同。建议在买房前一定要先进行评估，评估后对于自己买房能贷款的金额会更有个底，也知道需准备多少的首付款。方式3：房价租金比计算法计算房价租金比是投资房地产时，常用来计算租金投报率的一种方法。租金投报率=（年租金 – 必要支出） ÷ 房屋总价 × 100%举例：比如小明想在市中心买一套房子，总价为1000万。 他探听了一下该小区同房型的租金，每月租金约2万元，含管理费2000元，不含水电煤气费。扣掉管理费后，相当于小明每月实收租金为18000元，一年为216000元，假设没有其他必要支出的前提下：这个房子的租金投报率为：216000 ÷ 10000000 = 2.16%至于租金投报率多少比较合理呢？ 这跟市场的利率会有关。假设一年期的定存利率为2%，那么租金投报率在3.5%以上比较合理，如果市场利率升高，租金投报率理当要更高，不然对投资人来说，钱放在银行定存就好了。所以租金投报率小于3.5%时，要看以下房价是否过高，或是附近居住的人太少，没有租房需求，这也会影响到房价。 除非该房屋有特殊条件或利多（如即将都更），不然不建议买租金投报率太低的房子。这里提示以下：利率与租金投报率的关联性要注意，像是租金报酬这种固定收益的投资报酬率，会与全球利率有关联性，当利率更高时，人们也会希望租金报酬率更高，也就是房价下降，否则不买房、买债券的投资报酬率更高。全球因为长期处在低利率，因此这点容易被忽略，随着2022年美国大升息，利率环境跟过去有很大变化，虽然我们这并没有跟进国外的升息节奏，但仍需要留意利率在未来可能的影响。当然，市场利率并不是影响房价的唯一因素，但如果认为未来利率会一直跟过去一样，那就有可能导致一些误判。方式4：成本推算法成本推算法是把土地成本、建造成本、建商的管理成本及利润加起来，去推算未来预估的房价。举例来说：比如当地某处的土地成本每平米1万元，营建成本每平5000元，建商利润每平5000元，三者加总就可以推算出房价每平2万元。但对一般人来说，取得这些信息比较困难，也比较不容易理解跟计算。土地成本我们看到每坪土地的单价并不是真正的土地成本，因为每坪的土地上，可以盖好几楼的房子。 土地成本计算方式如下：土地成本=土地单价 ÷ 上限容积率 ÷ 1.6 销平方米系数容积率：白话的意思是一块土地上能够盖几层楼，计算方式为：容积率=总楼层面积 ÷基地面积举例来说，比如某块地土地面积为300平方米，容积率为600%，那么这块土地上最多可以盖300平方米×660%= 1800平方米的面积。销坪系数：意思是把免计容积的平方米数算进去，这些平方米数不计入容积率，但是会影响房屋的权状平方米数，如阳台、公设平方米数等。目前业界常用的销平方米系数为1.6，意思是10平方米的室内坪数，会附带6平方米的阳台及公设平方米，所以权状共16平方米。土地成本计算示例：建商取得土地单价为每平方米10万元，上限容积率为150%，销平方米系数1.6，那么土地成本为：土地成本=10万 ÷1.5 ÷ 1.6 = 4.1万/平方米建造成本建商的管理成本及利润建商的管理成本包含人员的薪资奖金、营销费用、设计规划费、税等，通常会占一个楼盘的15%左右。建商的利润则是建商真正赚到口袋里的钱，早期利润可能会有20~30%以上，但根据建商表示现在利润愈来愈低，有15~20%以上算是不错的。如何推算房主买房成本？买方在跟房主主议价时，如果可以得知房主主当初的买房成本，会更容易跟房主议价。如果房主当初取得成本就很高，那么他在价格上愿意让步的机会就比较低。 反之，如果房主当初取得的成本很低，那么也许有比较大的议价空间。要如何推算房主买房的成本呢？问房主是在什么时候取得这间房子，上实价查询网站用地址查询当初成交价。如果用实价查询查不到，可以找房主抵押权的实际金额，通常是贷款金额的1.2倍，我们可以用这个数字来推估房主的买房成本。例如，以下图誊本来看：担保债权总金额为2700000元。贷款金额约为：2700000 ÷ 1.2 = 2250000元假设房主贷款8成，估算他的买房成本为：2250000 ÷ 0.8 = 2812500元当然，这个价格只能当作参考，因为屋主如果是贷款7成、甚至更低成数，算出来的价格就会不一样。快速总结：合理房价如何计算？计算合理房价可以用常见的4种方式：实价登录比价法、银行鉴价法、房价租金比计算法、成本推算法。其中实价比价法、银行鉴价法是一般人比较常用的，投资者则比较常用房价租金比计算法。提醒，买房前最重要的还是要考虑自己买的起多少钱的房子、买了之后会不会严重影响生活质量，建议要量力而为，才不会一辈子被房贷压得喘不过起来。}