2019-08-22 10:52
来源:
发大财的喵喵
我相信大家身边都有这样的人，几十年前有数十万身家打拼到了现在还是有数十万身家。资产一直没变，但是通货膨胀却使得生活水平稳步下降。通过查看历年公布的通货膨胀率计算得知1978年的1万相当于现在的50.63万，1988年1万相当于现在的15.12万，而1998年相当于现在的3.38万，2008年相当于现在的1.85万。显然，如果是10万，换在20年前（1998年），那就是33.8万。也就是同样一个煎饼果子20年前1块现在3.38元（只是单纯的通货膨胀率计算不考虑其他因素）。 是什么原因导致财富缩水的呢？ 1、通货膨胀 通货膨胀最直接的原因就是钱印多了。所有的经济体都希望看到一定程度的通胀，接近充分的就业，稳定的增长。这句话的意思就是通胀是经济发展的正常现象~ 所以说通胀是自然灾害~无法避免，只能预防。 许多经济学家也认为，温和良性的通货膨胀有利于经济的发展。以美国为例，从未发生过恶性通胀，但从1800年以来美元已经贬值了95%。今天的1美元，相当于当年的5美分。我们要承认通货膨胀，这是我们没有办法去控制决定的，我们无法逃避，只能直面这个现实。 当然，货币发行量不是通胀的根本原因，但是是主要原因之一。比如恶性通胀的委内瑞拉，数据显示，在通胀高潮时期的2017年年初，委内瑞拉广义货币供给量同比暴涨200%，创下1940年有记录以来的最快增长速度，2月份通胀更是可能高达741%。 来看国内，1990年广义货币总量M2为1.5万亿元，扩张到2017年年底的167.7万亿，同期GDP从1.89万亿元增长至82.7万亿元，M2/GDP的比值从79.4%上升至202.8%。创造出的财富无法消耗这些货币，导致货币泛滥，这是产生通胀的主要原因之一。 通货膨胀最直接的影响就是财富的缩水，CPI每年上涨5%，相当于你的财富每年缩水5%。举个例子，今年有1万，通胀率5%，到明年就变成了10000/（1+5%）=9524元，直接少了476元。钱还是1万，数额没有变化，但购买力已经只有9524元了。 可能有人认为把钱存银行产生的利息可以缓解自己的财富因为通货膨胀缩水，但其实只是聊胜于无而已。现在一年期银行定存利率是1.75%。简单计算，把利息加上，9524+175=9699元。带利息还是少了300。，也就是即便钱放银行，亏损的钱也会更多。
2、经济发展。 众所周知，自改革开放后，中国的经济取得了亮眼的成绩，但经济的增长就一定伴随着通胀。此外，产品附加值的增加、消费需求增长和消费升级也会使得身边的商品价格上涨，比如以前夏天就是蒲扇和电扇，现在不仅有空调，还有无叶风扇等等。 以上两点是最主要的原因，当然也有许多其他的客观因素，比如商品供需关系变化、对商品需求变化等。 那么资产到达一定的量级后，最重要的区别体现在哪呢？实际上，不管是现在还是20年前，当资产到达了一定量级后，生活质量差别是很小的；比如年薪10万的和年薪100万的人，不管在现代还是以前生活水平相差很大；但年薪1000万和年薪3000万的相比，生活水平基本差不多，但唯一差别大的，就是投资理财方式。会利用资本“钱生钱”的人越来越富裕，不会投资的依然为了生活四处奔波。 以前手头有点钱大部分是做实业，投资房产，要么就是存银行。但现在不一样，理财产品千万种，投资渠道也五花八门；有的优质投资确实能帮助家庭财富实现快速增长；但更多的是高风险投资产品，一次投资失败就会对家庭财富造成毁灭性的打击。为了防范投资风险，我购买了前战财商研究院的财盾服务，请前战财商研究院帮我分析了好几个我感兴趣的投资；几个投资产品分析报告显示风险太大，不久之后，果然暴雷。 投资失败就是“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”的真实写照；如果您不想因为投资失败让自己多年积累的财富付之东流建议尝试前战财商研究院的“财盾”服务，财盾提供专业化的投资风险揭示服务，帮助家庭有效降低投资过程中产生的风险，抵御因投资失败对家庭产生的毁灭性打击。（微信搜索公众号：前战财商）返回搜狐，查看更多
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谢谢财经小秘书的邀请！通货膨胀简单理解就是货币供给大于货币需求而导致的货币贬值。题主提的问题只是关注了宏观经济的一个方面。物价稳定、经济增长和充分就业就像三角形的三个角，在理论上来说，如果能够满足物件稳定（即通货膨胀率非常低或基本不变）、经济增长和充分就业是最好的均衡状态，但是，在现实生活中根本实现不了！因此，一个国家的经济体只能采取一个方面，兼顾另外一个方面，牺牲一个方面了。一、为什么会有通货膨胀就拿中国来说，中国现在出现经济结构改革的关键时期，既要保持经济增长速度（6.8%）的稳定，还要进行经济的结构调整，又要保持充分的就业，只能加大投资，于是就产生了通过膨胀！二、通货膨胀的程度但是，通货膨胀也是有度的，如果是正常的通过膨胀，对于国家的经济和居民的生活都是没有太大的影响。那么什么样的通货膨胀率才是合理的呢？一般的经济学上将通货膨胀的根据剧烈程度不同划分为三类：1、低通货膨胀通货膨胀率为一位数的通货膨胀定义为低通货膨胀率，它的特点是价格上涨缓慢，且可以预测，此时的物价相对来说比较稳定，人们对货币比较信任。2、急剧通货膨胀将通货膨胀率是二位数或三位数的比率称为急剧的通货膨胀，总价格水平通常是以每年20%，100%甚至200%的增长。这种通货膨胀局面一旦形成，并稳固下来，便会出现严重的经济扭曲。3、恶性通货膨胀最坏的情况及时恶性的通货膨胀，货币几乎无固定价值，物价时刻在增长，其灾难性的影响使市场经济变得一无是处。三、通货膨胀的衡量指标CPI其实我国的通货膨胀率还是处在合理的范围之内，并不想某些所谓的专家说的，已经达到了7%左右（其实就是伪专家，连最起码的宏观经济指标都不懂）。不知道这些人的数据是从哪里听来的。其实衡量一个国家通货膨胀率最重要的指标就是CPI，即消费者物价指数。中国的消费者物价指数我国的CPI基本在在2.7%左右，基本上保持稳定,也在正常的范围之内，大家不用太担心通货膨胀的问题!四、普通投资者如何抵御通货膨胀呢不管是理财的新手，还是老司机，都完全不用担心投资跑不赢通常的问题，因为，就是理财小白也完全可以跑赢通胀。比如市面上的一些货币基金（百*瑞丰货币基金七日年化3.3%）和腾讯理财通里面的某短债收益率（3.6%），都能轻轻松松跑赢通胀。如果你想购买稍微高一点的，那么你可以选择某些银行的180天理财，收益也可以达到4.5%左右，完全是可以跑赢通货膨胀的，所以，大家不用那么担心通货膨胀的问题！当然，如果你会炒股或者对一些风险资产投资懂一些，你也完全可以把一部分资金投资在指数ETF中博取更高的收益！但是，我要敲重点了，大家一定要瞪大眼睛，竖起耳朵，仔细听！重要的事情说一遍，以下投资产品，即使在国内很流行，但是，普通投资者打死也不能投，因为，我们的前辈已经用尸骨证明了此路不通，如果你还投资，那么只能在投资理财的道路上多增加一些尸体而已！那么，那些投资产品不能投呢？1、P2P理财不要投这个不用我过多的解释，大家心里都明白，三天两头的跑路，不知道大家的心脏能否受的了，反正我的受不了！2、国际上合法，但国内不合法的不要投资比如国际期货，外汇和美股，虽然市场非常大，但是，在国内，一般人找不到合法的公司，但凡你能找到的，基本上不是骗子，就是代理商。骗子坑你没商量，代理商交易成本高好几倍，不划算！3、数字货币不要投在我看来，就是彻头彻尾的骗局，交易成本高，还不合法。每年独有交易所的数字货币被盗事件发生，你们看着办吧！更让我大开眼界的是一个哥们，竟然要做数字货币定投，我严重怀疑脑子是不是有问题，就连那个合法，那个不合法都风不清楚，看来基金投资的书籍白看了！4、合法合规，但自己能力不够的不建议投资这个大家常见，比如股票，期货和国内原油(山海国际能源交易中心的原油）和黄金（上海黄金交易所的T+D），不懂的不建议投资！5、私募股权不要投如果家底没有几千万，这些就别考虑了，你的家底不够一个项目亏的，对于你来说，几百万很多，对于别人来说，那就是九毛！以上是我个人的观点，希望对大家有所帮助！我冒者得罪金融全行业的风险给大家建议，还不点赞支持一下！温馨提示：请大家文明评论，喷子请绕道，如果你在喷我，删评+举报，你们看着办！}

关于投资有一个众所周知的常识：投资有风险。所以很多人认为不投资就没有风险。工资直接打入银行帐户，转为定期存款，省时省心，没有亏损的风险，还能获得利息。表面看来资金很安全，实际上真的没有风险吗？1/ 通货膨胀侵蚀财富持有“不投资就没风险”这种想法和观念的人只是看到了表面的现象，缺乏对社会经济深刻的认识。对于普通老百姓来说不投资往往也会有较大风险。现在我们不得不承认的一个事实是：物价不断上涨的速度远大于工资上涨的速度，衣食住行的各种开支相比过去也大幅度提升，这使得我们手中的人民币不断贬值。你今天拥有10万元的现金，那么10年以后呢，这10万元相当于现在的多少？要保持当前的消费能力，你的收入水平必须能抵挡通货膨胀。否则，尽管眼前看似资金充裕，在将来很有可能不够用。这样的风险难道不值得关注吗？我们来算一笔账，假设每年物价上涨4%，以现在的100元为例：5年后，实际消费能力相当于现在的81.5元10年后，相当于现在的66.4元20年后，相当于现在的44.2元30年后，相当于现在的29.4元由此可见，30年后的100元只能买到相当于现在30元能买到的东西。换句话说，20年前的100元可以买多少东西，现在可以买到多少，那么20年以后呢，又可以买到多少？因此，投资有风险，而不投资所存在的“隐性风险”也是很可怕的。2/ 钱存到银行就安全吗？NO！抵御通货膨胀的影响，你不能把钱只存在银行，因为储蓄的功用只是杯水车薪，以储蓄存款的方式持有现金，只是典型的低风险低收益的选择。把钱存银行从短期来看，其风险很小甚至是没有风险。从长期来看，储蓄存款不仅收益很低，而且风险也在加大。那么，到底存一笔一年期定期会亏多少钱？对此，分析师算了一笔账，假设存款10万元，而全年CPI（居民消费价格指数）在2.3%左右，这里大致可以把它看做通胀率为2.3%。按照国有大行的存款利率来计算：一年期存款利率1.75%，10万元存款到期本息合计为101750元，根据现金价值，以2.3%的通胀率对到期本息进行折现，101750÷1.023等于99462.37。即一年后的101750元仅相当于现在的99462.37元，也就是说，在银行存10万元一年期定期，到期实际上是净亏537.63元。3/ 资产配置！分散风险+提高收益可能有人会说，身边有朋友投资亏了，所以自己也不敢做投资了。其实，我们个人在进行投资时，一些不成熟的投资理念与习惯，是导致投资失败的重要原因。要么太过于注重本金的安全性，而忽略了资金的预期收益，以至于资金的实际收益无法抵御购买力下行和通胀风险。要么太过于看重投资收益，而忽略了资金的安全性，过高地估计个人对于风险及流动性的承受能力。“全球资产配置之父”加里·布林森说过：“做投资决策，最重要的是要着眼于市场，确定好投资类别。从长远看，大约90%的投资收益都是来自于成功的资产配置。”资产配置之所以是合理且有效的，是因为不同的投资工具，具备不同的收益性、风险性、流动性；且不同的投资工具之间，还具备不同的相关性。不同投资工具在各经济周期中的表现不同，如果个人投资者根据自己的财务状况、风险承受能力及其他相关因素，进行多元化的资产配置，那在每一个市场阶段，都会有相应的资产表现更加良好，来弥补其他资产表现不佳的情况，从而，降低整体投资组合收益的波动性，平滑投资过程中的整体风险。对于各类资产的周期性表现特征，市场已给予我们很多次教育。我们简单回顾一下，2008年的债券市场行情，2009年上半年的股市行情，2009年下半年的房市行情，2010年、2011年的大宗商品行情，2012年、2013年的现金类资产行情，直到2014年、2015年的股票市场行情，2016年的P2P与私募股权...江山总是轮流坐，但遗憾的是，没有人能够准确的预期经济周期与市场周期，并在各类资产之间进行准确的时机切换。对于我们普通人来说，只有通过资产配置，才可以在实际中把握各类市场的投资机会。总之，资产配置具有如下特征：① 平滑了投资过程中的风险表现；② 有利于取得长期回报；③ 在过程当中能够满足流动性需求。一般来说，资产配置达到3年以上，就能体现投资价值，获取合理的投资回报。而没有做资产配置，即使是某一领域最专业的机构，也不能逃离这个领域的系统性风险。随着中国利率市场化的推动，定价枢纽不断与国际接轨，无风险利率下调是大概率事件，在不到2%的无风险利率水平下，面对经济下行的压力，投资者唯有做好资产配置，才是投资良药。 家庭资产配置的选择、历年通胀、利率及稳定收益产品、黄金的表现情况关于家庭资产的配置，首先来看以下一组网上整理的数据：而在中国家庭的金融类资产中，大概配置如下：在美国的家庭资产配置中，金融类资产大概占比60%，在金融类资产中，银行储蓄仅占约4%，大部分是持有股票、基金、债券和其他托管类资产。当然，这归根于美国有着发达完善的金融体系。说到底，家庭资产的配置无非就是为了资产的保值增值，为了跑赢其他人，跑赢通胀，跑赢GDP，甚至跑赢过去10年年平均增长超过15%的货币供应M2。我们大概可以这么想：跑赢M2，你的财富大概没有被稀释；跑赢GDP，你相当于跑赢了一半以上的人；跑赢通胀（CPI），你的生活质素不会逐年降低。所以，跑赢通胀是最基本的要求。根据国家统计局公布数据，2016年实际GDP同比增长6.7%，往后GDP增长率预计会逐步下行。而CPI的数据如下：从1980年到2016年，受90年代中恶性通胀的影响，中国的通胀率平均每年约5%；而过去10年，年平均通胀率为2.72%。上图在警示我们，如果恶性通胀再现，我们该如何应对？接下来，我们来看一下银行定期存款、债券、债基、黄金的表现：1、银行储蓄存款：从下图可以看出，自1979年以来，一年期银行定期存款加权平均年化收益与CPI平均值基本一致，但获取这个累计收益的代价是放弃资金流动性。而过去10年的平均利率约为2.76%，基本于CPI持平（算出这个结论后，我们有点疑惑，难道说银行定期存款是可以抗通胀的？但随后又想想，你要在1979年把你的资产全部放进去定存，然后30多年一分不取，才能抗通胀，可这根本做不到嘛）。根据国家统计局最新公布数据，2016年的CPI值是2%，现时的一年期银行存款利率是1.5%，虽然长期看会回归，但目前是跑输通胀的。2、债券：下图分别是上证国债、上证企债指数图。上证国债以2003年1月3日为基点，累计净值为160.86，年化收益约3.7%；上证企债以2003年6月13日为基点，累计净值为209.45，年化收益约5.5%。国债基本可以看作是刚性兑付，所以收益率较低；企债自2015年“天威债”违约以来，刚性兑付已被打破，预计未来将会有越来越多的企债违约事件发生。如果家庭资产要配置债券，刚性兑付的国债或债券基金是比较好的选择，但债基的收益千差万别，要认真比较，不要只看当年收益，要看成立以来的历史表现，尤其是要仔细对比混合债基在牛熊市中的表现，近一两年新成立没有历史业绩参考的坚决排除在外。以下是成立时间最长（大部分10年以上）的前30只债基年化收益分布图（根据天天基金网提供的累计净值计算）。可以看出，大部分债基的年化收益在4-6%之间，最高的年化收益8.15%，最低的2.8%，均值为5.36%。下图是过去一年（截至2017年1月26日）债券型基金的收益分布情况（数据来源：天天基金网，剔除成立时间不够一年的基金），571个债券型基金中，回报率差别极大，最好的回报为12.79%，最差的竟然亏损17.45%，均值在1.68%，看来过去一年债基的表现并不好。2017年是企债风险的大年，债基的表现可能会更差，若要回避债券类资产风险，可选择配置风险更低的货币型基金。3、让我们再来看看大家公认的保值抗通胀品种——黄金的表现（下图）：1975年1月国际黄金价格为175美元/盎司，2017年1月黄金平均价格为1200美元/盎司，42年的时间，年化收益是4.7%，长期来看，遇到恶性通胀时期，也未必一定可以跑赢通胀。如果将时间再拉长一些，收益表现可能会更差。当然，由于黄金是以美元计价的，基于美元长时间以来的坚挺，相对于配置人民币资产来看，长期配置黄金可以对冲人民币贬值的风险。综合目前各国黄金开采的成本大概在1000-1200美元/盎司之间，这可以作为判断黄金价格的一个锚，不过跌破开采成本也不是没可能的事。第三部分：无法回避的房地产在当下讨论房价是要冒很大错判风险的，很多砖家的脸过去十几年一直被打得啪啪响，对于大部分中国家庭坚信的“宇宙第一配置”，我们需要把分析的时间周期拉得足够长一些，因为房地产走完一个周期一般要20年（为什么说20年，下来会有分析）。下面，我们看一下投资房产的长期回报率是怎样的，会不会是我们印象中的“一房在手、一辈无忧”？我们还是以数据来说话，由于中国房地产市场化的时间不长，到现在还没有走完一个周期，所以我们先看美国的情况：下图是1890-2013年美国房地产价格的统计数据（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学），在过去的123年里，房地产上涨的年份有95年（占77%），下跌的年份有28年（占23%），所以说房价大多数时候是上涨的说法是正确的。那么它到底涨多快呢？同样过去的123年，美国CPI通胀率平均每年为2.82%，房价平均每年增长3.07%，比CPI高0.25个百分点，所以说房子抗通胀的说法也是正确的，但作为投资产品，年化回报率却低得可怜。但话说回来，这里只是统计房价上涨的收益，如果算上每年房租的收益，应该会大很多，房租收入甚至占了投资收益的大头，这也从侧面证明了租金才是房子的核心价值所在。所以说，长期投资房产，千万不要忽视租售比（下面会提到），即使是住宅。如果你觉得老美的数据不靠谱，那么对比一下我们自己的数据（数据来源：国家统计局），请看下图。从1999-2015年，北京房价上涨4.7倍，平均每年涨幅10.3%；上海房价上涨6.9倍，平均每年涨幅12.9%；从2002-2015年，广州房价上涨3.5倍，平均每年涨幅10%，深圳房价上涨6.4倍，平均每年涨幅15.5%。如果你不相信官方粉饰过的统计数据，那我们再看看中原统计的北上广深的二手房成交价格数据（数据来源：中原数据，指数统计以2004年5月为基期，基期指数为100点）：截至2016年12月，北京价格指数为851，上涨8.5倍，年均涨幅18%；上海为599，上涨5.9倍，年均涨幅14.5%；广州为633，上涨6.3倍，年均涨幅15.3%；深圳为793，上涨7.9倍，年均涨幅17.2%。经对比，中原数据统计出来的涨幅要明显高于官方统计的数据，但考虑到官方数据起始年份是1999年，中原的起始年份是2004年，而房价真正快速上涨是在2004年之后，所以统计出来的年均涨幅结果不同也是正常的。总的来说，我国自1998年房改以来，北上广深等核心城市的房价持续上涨，年均涨幅大约在12-15%之间，也就是说，如果你在1998年开始配置房产，年化回报率在12-15%之间，但这是核心一线城市的回报率，如果全国平均或其他城市，回报率会低得多，有兴趣的同学可以自己去统计。而且，过去的20年是我国房地产市场高速发展的20年，如果20年算一个周期的话，那房地产也大概要走完这个上涨周期了。为了不打脸，我们不去判断房价未来几年的走向，因为国家政策、政府干预会影响短期价格的波动。我们只分析房价目前所处的阶段，主要从三个方面分析：一是周期，二是租售比；三是人口和城镇化。1、关于周期：我们来看下面的出生人口数曲线图（数据来源网上），中国经历过两个人口出生高峰，也就是婴儿潮，一个是1962-1972年，一个是1980-1990年，如果按照20-40岁是购房主力的说法，20年刚好一个轮回，房地产的一个大周期很可能就是约20年左右，1998年的房改，刚好是第一个婴儿潮26-36岁的时候，这个时候实行房改，正好因应了这代人大量刚性的购房需求，房地产市场开启了黄金的20年。第一个10年（1998-2007年），是第一个婴儿潮为主力的10年，第二个10年（2008-2017年），则是第二个婴儿潮为主力的10年。当然，现实中的房地产行业周期不一定会这么精确，会受到国家政策的调整、政府的干预而变长或缩短，但我认为房地产作为一个商品，最终影响其价格的一定是供需关系的变化。或许可以得出一个结论：目前我国房地产估计很可能大概率正处于本轮上涨周期的末端。2、关于租售比：简单来说，租售比就是房子每月租金与房子总价格的一个比值。为什么要谈租售比呢，因为房子作为一个商品，就应该有它的价值，要么自住，要么投资，用来投资时，每月的租金回报就是它的长期价值。经济学原理告诉我们，任何商品的价格都会围绕它的价值上下波动，房子也一样。按照国际上比较流行的观点，租售比的合理范围一般在1:200 至1:300，即每年的租金回报率大概在1*12/200=6% 到 1*12/300=4%之间，从世界各地的房价历史走势来看，当租售比低于合理范围时，长期来看最终会回归，要么租金上涨，要么房价下跌，反之亦然。我们来看一下看世界主要城市的售租比（数据来源：美国数据来自北美购房网，日本东京、香港数据来自网上整理，中国主要城市的数据来自中国房地产报），这里要说明一下的是，美国房价自2006年泡沫下跌后，2009年正处于那波下跌后的第一个谷底，售租比回到平均15的水平，用租金回报率来算的话，相当于6.7%，部分城市随后价格反弹，到2013年的时候，旧金山、洛杉矶、纽约的房价已经比较高了，租金回报率降到了2.85%左右。2015年，日本东京、香港的租金回报率分别在6.25%和5%左右。而中国的几大城市中，除了广州、成都外，北上深厦的售租比都在50%以上，深圳最高，达到61%。按租金回报率来算分别是：深圳1.64%，厦门1.67%，北京1.92%，上海1.98%，广州2.58，成都3.61%。对比世界各大主要城市，就可以看出我们一线城市房价所处的位置了。按照目前我国一线城市的售租比情况来看，很多国家城市的房价在极端上涨的时候都没有达到这个高度，理性告诉我们，售租比最终都会回归的，要么租金上涨，要么房价下跌，而租金上涨需要国民收入的大幅提升。3、大部分人津津乐道的房价上涨根基——人口流入和城镇化：先说城镇化，我国1949年建国的时候城镇化率是10.64%，2016年的城镇化率是57.35%。的确，过去几十年城镇化率的大幅提升，大量无产人员从农村涌进城市尤其是一线城市，给房价的上涨带来很大的需求支撑。但历史数据告诉我们，房价与城镇化率并非必然的正相关关系，在城镇化率持续提高的过程中，房价会出现大幅的波动，因此并不是说只要在快速城镇化，房价就不会跌。我们来看看美国的数据：过去123年以来，美国的房价出现过两次较大幅度的下跌，一次是在1929-1933年的大萧条时代，一次是在2006-2011年金融危机的时候，平均跌幅都在30%以上，一线城市跌幅更大。对应来说，1929-1933年美国的城镇化率大约在50%左右，刚好处于中国目前的情况，而美国现在的城镇化率已经达到80%以上。所以说，用城镇化来判断房价走势并不准确。接下来看看人口情况，以下是北京、上海2001年以来的年末常住人口增长率（广州、深圳数据暂无找到）。可以看出，2010年是北京、上海人口流入增长的转折点，随后人口流入速度明显放慢，2015年上海常住人口甚至出现负增长，而同年北京、上海的房价却出现了暴涨。所以说，大城市人口持续流入支撑房价上涨的说法也是不成立的。分析到这里，我们大概也清楚了北上广深等一线城市房价所处的阶段了。最后，我们回到房子作为商品最基本的供需里，大家都清楚，我国民众房子自有率是比较高的，很多家庭还不止一套，住房尤其是新房空置率也很高，空置率的准确数据只有天知道，但只要晚上去各大城市主要楼盘看一看亮灯情况，就能猜出一二。这些空置的住房基本是用来投资的，对于投资的房产，最终要寻求投资收益，当房价涨幅放慢或者预期要下跌时，这部分房子就会争先恐后大量地流入二级市场，增加供应，特别是第一个婴儿潮人群步入老年化（60岁）后，大概在2022年。可以确定的是，长期来看，这次的上涨周期是一定要走完的，售租比是一定要回归合理的，价值只会迟到，永远不会缺席，我们现在应该思考的是房子作为家庭配置资产未来的收益率会怎样变化。本部分一开始就提到，自1998年实施房改以来，配置一线城市房产的年化回报率大概在12-15%之间，而接下来很长的一段时间里，这个收益率恐怕是要大幅下降的，经历几个周期更替后，最后的平均收益率理论上应该回到接近通胀的水平上。所以，我们要清晰知道，假如现在配置房产的话，从风险收益的角度来看，并不划算，前面等待我们的是什么，也许是长达几十年的漫漫熊途。第四部分：浅谈“万恶”的股市炒股一直以来被看作是“赌博、不务正业”的代名词，当然，如果重点在“炒”，那也真没说错。在这里，我们先抛开偏见，将股票作为一项家庭长期投资的权益类资产来看待，看看会有什么不同。同样，时间拉得足够长一些，我们还是看图说话，对比一下美国三大指数（道琼斯工业指数、标普500、纳斯达克指数）、日经指数、香港恒生指数以及我们大A股上证指数的长期走势和投资收益率（统计数据来源：Wind）：道琼斯指数(DJI30)（1896-2017）：从1896年算起，道琼斯指数的年均涨幅是5.3%，如果从1932年大萧条的最低点投资算起，年平均涨幅是7.65%。如果从1973-1974年石油危机最低点投资算起，年平均涨幅是8.8%。可以看出，正所谓危中有机，每一次大的经济危机所造成的市场恐慌，都是股票市场买入的良机，当然，我们不可能猜到市场的底在哪里，但什么情况能够买入，下面会进行分析。标普500（1927-2017）：从1927年算起，标普指数的年均涨幅是5.6%，和1896年以来道琼斯指数的年均涨幅差不多。纳斯达克指数（1971-2017）：从1971年算起，纳斯达克指数的年均涨幅是9.4%，因为在纳斯达克上市的都是新技术产业，而过去的几十年，是新技术产业发展最快的年代，所以纳指的年均涨幅会高很多，这也从侧面证明了股市的确是经济的晴雨表；如果从1971年开始算，到2000年互联网泡沫时纳指的第一次山顶位，年均涨幅高达14.5%。日经指数（1970-2017）：从1970年算起，日经指数的年均涨幅只有4.6%，这主要受1990年日本房地产泡沫破灭后长达20年的经济衰退所拖累。如果计算1970-1990年日本经济高速发展的20年，日经指数的年均涨幅高达15%。香港恒生指数（1964-2017）：从1964年算起，恒生指数的年均涨幅为12.6%，这和过去几十年香港经济的高速发展密不可分。当然，随着内地城市的崛起，香港的地位已经不同以前，未来恒生指数的年均涨幅大概率是要下降的。上证指数(SH000001)（1990-2017）：从1990年开设股市以来，上证指数虽然经历过90年代的大起大落，2008年金融危机跌幅高达72.8%，2015年暴力去杠杆几近腰斩，但依然取得年均涨幅14.3%的好成绩，很意外吧！至于未来上证的走势会怎样，那就要看中国经济的未来走向了。经过上述分析，我们可以看到，如果一个国家的经济持续快速发展，股票作为权益类产品的投资，长期来看，跑赢通胀绝对没问题，甚至可以跑赢其他大多数资产，就算对于过去黄金20年年化回报在12-15%的房地产来说，股市也略胜一筹。为什么呢，因为股市是经济的晴雨表，长期投资股市会让你享受到一个国家经济发展所带来的红利收益，但有个前提，你得相信这个国家会欣欣向荣。不过，如果你在股市的高位买入，情况就大不相同了，虽然随着经济增长，最后基本都会解套，但你的年化收益率就会变得很低很低。所以，永远不要在远离价值的任何高位买入任何资产。一句话结尾：资本市场就像钟摆，总是不断地从高估走向低估，然后由低估再运行到高估，周而复始、循环反复。}