宜昌城投地产智禧湾的房子咋样？城投地产智禧湾属于哪个街道？

　　城投地产智禧湾这个项目比较不错。城市：宜昌，城投地产智禧湾位于点军大道58号，城投地产智禧湾目前对外报价也是比较合理的。开发商对这个项目还是挺用心的，户型也大都是市场常规经受住考验的户型。

建投智禧湾项目位于点军生活区至喜大桥桥头堡位置，不仅坐拥江南丰富的自然资源，周边还有奥体、市一中新校区、老年大学等完善的配套，同时享受江北的商圈体系，购物娱乐无压力。目前项目距宜昌东站21**，飞机场39**。出门即享点军大道双向10车道，直通西陵区CBD商圈，轻松优享便捷生活。总建面平方米，容积率2.197，绿地率达到30.2%，车位配比大于1:1。

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　　如何看房子咋样，从哪几方面去着手？

　　看房子确实需要一些功底的,如果对于房子一窍不通,那很容易买错房子或者是后续出现很多问题。可以从以下几个方面着手：

　　好地段的房产保值以及**的空 间都比较大，并且好的地段一般周围的学校、交通等都是优质的。

　　楼盘内部配套设施包括水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、活动空 间、休闲场所、物业公司等，而周边的配套设施包括商场、超市、菜市场、药店、学校、公交、地铁、医院等。

　　户型非常重要，户型不同，通风采光也就不同。一般情况下南北通透、户型方正、设计布局合理、干湿分明的户型，是比较好的户型选择。

　　很多人都会依照价格预算进行选房，其实要根据需求进行选房。看满足自己需求的房子然后选择一个在自己经济可承受范围内的房子。

　　一般来说1/3至2/3之间的楼层是所有楼层中性价化较高，也是相对舒适的楼层。不同的楼层，其通风采光、视野景观、噪音出行等问题是不一样的。

　　城投地产智禧湾周边交通方便，周边餐饮、医院、银行各类生活设备都齐全，适合居住。

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　　如果拿这个问题去问投资者，10个人里，恐怕会有9个人告诉你：当然是买股票啦，又简单、又易懂，操作也方便；债券，那是给没有风险承受能力的老人们提供的，涨幅小、速度慢，还不知如何介入。

　　事实如何呢？我们把过去十年的债券指数涨幅和股票指数涨幅做个简单的对比，结果会让这9个人都大跌眼镜：年，上证综指累计上涨33.6%，而债券指数累计上涨39%，同期通胀指数上涨26.3%。债券不仅能跑赢股市，还大幅跑赢了通胀变化。

　　还有一些投资者，知道债券是个不错的投资品种，但市场上的债券种类实在太多，除了国债好懂一点，其余债券的名字一听就让外行人“犯怵”：信用债、可转债、公司债、企业债、城投债、地方债……对外行人而言，实在是“如入具茨之山，七圣皆迷”。

　　其实，债券没那么复杂，也没那么遥远，它就在我们触手可及的身边。

　　债券分类：不必太纠结

　　在介绍这些琳琅满目的债券之前，我们有必要先告诉投资者：债券的分类是有重叠的，原因在于分类依据的不同。比如，按照领域粗细划分，债券可分为国债、金融债和信用债三种。拿信用债来说，包括企业债、公司债、次级债等；而在很多分类中，对于“公司类债券”的表述，又包括公司债、企业债和可转债。所以，对于债券，我们不必太纠结于如何归类，只需要搞清楚每种债的含义，再根据自身情况进行具体种类的深入研究即可。

　　目前，我国有三大债券市场：银行柜台市场、银行间市场和交易所市场。

　　银行间债券市场，是个人投资者几乎无法参与的，以发行金融债为主。对个人投资者而言，只能在另外两个市场中进行投资：银行柜台市场，一般以国债交易为主；交易所市场，则既可以开展债券大宗交易，普通投资者也可以方便参与，交易的安全性和成交效率都很高。

　　在下文中，我们介绍的各类债券，都跑不出这两个市场的范围。

　　凭证式国债：安全之选

　　凭证式国债，是老百姓最熟悉、也最热衷于购买的债券，那些银行门口半夜排队的人群，多是购买这种债券的。它类似于银行定期存单，利率通常比同期银行存款利率高，是最平凡的一种债券。当然，也是最安全的。

　　凭证式国债的发售和兑付需通过各大银行的储蓄网点、邮政储蓄部门的网点以及财政部门的国债服务部办理。

　　4月26日，人民银行重庆营管部发布消息称，2012年凭证式国债发行已进行改革，今后将只面向个人投资者发售，而且发行方式由承购包销改为“代销”。这也意味着，政府机关、企事业单位、社会团体等机构投资者不能再购买凭证式国债了，这无疑增加了个人投资者的购买机会。

　　另外，凭证式国债的承销方式由各储蓄国债承销团成员承购包销改为代销，这意味着发行结束后，各承销团成员须准确计算各品种当期凭证式国债实际发售金额，并将剩余代销额度予以注销，不得自行持有。

　　值得提醒的是，凭证式国债虽然不可以上市流通，但可以随时到原购买点兑取现金，提前兑取按持有期限长短、取相应档次利率计息，各档次利率均接近银行同期存款利率。此外，凭证式国债的提前兑取是一次性的，不能部分兑取，流动性相对较差。

　　适合人群：资金基本不动的中老年人

　　投资门槛：最低1000元

　　交易渠道：银行柜台

　　收益情况：高于同期银行定期存款利率

　　电子式储蓄国债：更加方便

　　电子式储蓄国债是以电子方式记录债权的一种不可上市流通的人民币债券。

　　与凭证式储蓄国债相比，电子式储蓄国债有专门的计算机系统用于记录和管理投资人的债权，免去了投资者保管纸质债权凭证的麻烦，债权查询方便。电子式储蓄国债没有信用风险与价格波动风险，按年付息，存续期间利息收入可用于日常开支或再投资。

　　电子式储蓄国债的投资门槛一般为100元起，按100元的整数倍发售、兑付和办理各项业务，实行实名制，不可以流通转让，但可以按照相关规定提前兑取、质押贷款和非交易过户。

　　与凭证式国债不同的是，电子式储蓄国债在提前兑取时，可以只兑取一部分，满足临时部分资金需求。投资者如需提前兑取，须按本金的1%收取手续费。另外需要注意，电子式储蓄国债的质押需要系统支持，不是每个银行都能办理。并且，电子式储蓄国债在付息前15个交易日不能提取。

　　今年第一、二期电子式储蓄国债已于3月10日至3月23日销售，均为固定利率固定期限国债。第一期期限为3年，年利率为5.58%。第二期的期限为5年，年利率为6.15%。而当前3年期定期存款利率为5%，5年期定期存款利率为5.5%。也就是说，目前3年期国债收益率要比同期存款高0.58个百分点，5年期国债收益率要比同期存款高0.65个百分点。

　　适合人群：对资金流动性要求不高的人群

　　投资门槛：100元起

　　交易渠道：银行柜台

　　收益情况：高于同期银行定期存款利率

　　记账式国债：风险因人而异

　　记账式国债是由财政部通过无纸化方式发行的，以电脑记账方式记录债权，并可以上市交易的债券。它可随时买卖，流动性强，每年付息一次，实际收入比票面利率高。

　　附息记账式国债是国债市场上发行规模最大的品种，不收手续费，但不能提前兑取，只能进行买卖，具有较高的流动性，投资者可以在交易所内进行记账式国债的买卖。同时，记账式国债的付息方式也有所不同，通常采用的是每年付息或是每年多次付息的方式。

　　记账式国债最基本的操作策略，是在发行期以面值买入附息记账式国债，持有到期，按照付息期获得债券的利息收益、到期时获得面值来给付。比如，近期将有多只附息记账式国债发行，其中不乏投资期达到20年的品种。

　　举例来看，假设某10年期的附息记账式国债，票面利率为4%，每半年付息一次。如果在发行期内按面值买入1万元的话，那么每半年就可以获得10000×4%÷2=200元的利息，在投资期满获得本金偿还1万元。

　　事实上，由于这种国债的期限较长，交易价格有较大的波动，因此投资者并不一定需要持有整个期限，选择合适的时机进行债券的阶段性操作是更好的投资策略。

　　以010213为例，这一国债的到期日为2017年9月20日，剩余期限为5.4年，债券的面值为100元，票面利率为2.6%，付息方式为每半年支付一次，目前的市场交易价格为95.98元。在这种操作策略下，投资收益来源于两个方面：债券利息和折价所带来的收益，如现在购入010213并持有到期，其年化收益率大约为3.42%。

　　比较专业的投资者如果对市场和个券走势有较强的预测能力，可以在对市场和个券作出判断和预测后，采取“低买高卖”的手法进行国债的买卖——如预计未来国债价格将上涨，则买入国债等到价格上涨后卖出；如预计未来国债价格将下跌，则将手中持有的该国债出售，并在价格下跌时再购入。这种投资方法的投资收益较高，但同时也面临一定的市场风险。

　　风险等级：可无风险持有，也可能面临操作风险

　　适合人群：有资金流动性需求的人群

　　投资门槛：最低1000元

　　交易渠道：银行柜台、证券交易所

　　收益情况：略低于同期存款利率，操作得当则可能有较高收益

　　地方政府债，主要是地方政府为了本地的大型公用设施建设而发行的债券，一般以当地政府的财政收入作为还本付息的保证，风险较低，能够保障投资者本金安全。

　　但是，地方债对普通投资者的吸引力不强，认购地方债的多是银行等投资机构。部分专业机构认为地方债上市后，收益率不会有明显变化，因此，二级市场利差不会很大，如果中小投资者想做利差收益的话，可能获利不大。

　　尽管地方债的收益率吸引力不大，但其优势也很明显。比如，地方债由财政部代理发行，由财政部代办还本付息，其信用实际上接近于国债；而且如果企业或个人购买地方债，其债券利息所得免征企业和个人所得税。因此，地方债比较适合不能或不愿承担过高风险的稳健型客户，也是激进型客户在考虑资产组合时，进行稳健型投资产品配置的一个选择。

　　适合人群：稳健型投资者

　　投资门槛：最低1000元

　　交易渠道：证券交易所

　　收益情况：与国债利率相当，大部分低于国债利率

　　公司债是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价债券。

　　自证监会2010年年末积极试点实施公司债“绿色通道”后，公司债成为近年来企业融资的渠道热点：国内2011年共发行83只公司债，发行总额1291亿元，远远高于2010年水平。

　　与其他类型的债券相比，公司类债券流动性较好，可以流通买卖。与火爆的发行状况对应的是利率的水涨船高。2011年全年，大部分公司债的利率都保持在6%以上，在去年年末，超过7%甚至8%利率的公司债也比比皆是。

　　但是，与国债、地方债相比，公司债的风险显得大了不少。公司债的还款来源是公司的经营利润，而任何一家公司的未来经营都无法做出百分之百的保证。因此，公司债持有人承担着损失利息甚至本金的风险。尤其是对普通老百姓来说，很难完全掌握公司的运行情况，若公司信息披露不及时，投资者可能会作出错误决策。

　　风险等级：有一定风险

　　适合人群：有一定甄别能力的投资者

　　投资门槛：最低1000元

　　交易渠道：证券交易所

　　收益情况：年收益率一般在5%-7%之间

　　城投债，又称“准市政债”，通常是以地方政府发起设立的地方公司作为发债主体，如地方的城建集团等发行的企业债券。城投债一般是由于城市基础设施等投资目的发行的，从承销商到投资者，参与债券发行环节的人，都将其视为是当地政府发债。

　　由于缺少科学的评级体系，城投债存在着一定的潜在偿还风险，且受资金投出的成效影响较大。在去年7月，就曾经出现过城投债“违约恐慌”，出现大批量抛售的情况。但总体来说，由于该类债券的投资方向通常为地方建设，并将其还本付息纳入政府财政预算，具有强烈的政治、基建色彩，所以风险与其他企业债比较起来并不算高。

　　值得注意的是，国家发展改革委近期通知各承销商，在审批政策调整之后上报的企业将参照银监会监管类平台名单予以执行，即原则上不再审批名单里的城投公司发行企业债。受此影响，4月份城投债的发行明显降温。

　　风险等级：有一定风险

　　适合人群：有一定甄别能力的投资者

　　投资门槛：最低1000元

　　交易渠道：证券交易所

　　收益情况：一般情况下，年化收益率超过5%

　　在很多人的印象里，债券和股票属于不同的投资领域，泾渭分明。然而，可转换债却将股票和债券结合在了一起。通俗地说，可转债就是在一定条件下可以转换成公司股票的债券。

　　可转债既有债券的性质——发债人到期要支付债券持有者本金和利息；同时又有相当的“股性”，因为可转债一般在发行半年后，投资者就可以择机行使转成股票的权利，债权就变成了股权，债券也就变身为股票。

　　普通的可转债相当于一张债券加若干份认股权证，也有债券和权证分开的可分离债，两者同时核准但分开发行和上市。普通可转债是债券市场的“香饽饽”，发行时会吸引大量资金认购，上市后一般也会出现明显溢价。特别是在牛市的背景下，普通可转债的价格会随着对应股票的上涨而不断攀升。

　　可转债之所以这么受欢迎，是因为其“进可攻、退可守”的特性：在股票下跌时，可转债的“债性”会对其价格形成支撑；在股票上涨的时候，又可以通过转换分享股票上涨带来的收益。

　　普通可转债的转股是一条“单行道”，转成股票后就不能再转回债券了，所以转股时机的把握非常重要。分离型可转债的债券部分由于利息较低，还要交纳20%的利息税，所以上市后在很长的时间里交易价格都会低于100元面值，而权证则会成为十分活跃的交易品种。

　　可转债虽然具有“进可攻、退可守”的优点，但投资者还应该注意三点风险。

　　首先，是公司的基本面。公司盈利能力是影响其股价波动的根本原因，也是影响可转债走势的主要因素。一旦公司突然出现重大利空事件，可能导致可转债价格短时间内迅速跌破面值。

　　其次，可转债的回购、赎回条件。可转债一般会设有一定的强制赎回条件，一旦触及条件，将可能按照某一价格强制赎回，期间可能对投资者获利造成影响。

　　最后，是流动性风险。由于可转债市场较小，每天成交量较小，可能面临有价无市的情况。

　　需要提醒的是，可转债的“债性保护”是针对可转债的整个期限而言，而非单一年限。例如，在2008年，大盘快速下跌使得可转债价格也快速下跌，但越接近面值后，转债的“债性保护”就会越强。尽管最终不会跌破面值，但如果是2008年年初购买，是以较高的价格买入，则会出现负收益的情况。因此对可转债投资而言，在低位介入，收益的确定性会较大。

　　风险等级：风险较小

　　适合人群：风险承受能力较低、但又希望获得较高收益的投资者

　　投资门槛：最低1000元

　　交易渠道：证券交易所

　　收益情况：根据持有债券或转换成股票而定

　　债券回购：杠杆之力

　　债券回购，是指债券交易的双方在进行债券交易的同时，以契约方式约定在将来某一日期以约定的价格(本金和按约定回购利率计算的利息)，由债券的“卖方”向“买方”再次购回该笔债券的交易行为。

　　债券回购可分为逆回购和正回购。从交易发起人的角度出发，凡是抵押出债券，借入资金的交易就称为进行债券正回购；凡是主动借出资金，获取债券质押的交易就称为进行逆回购。逆回购是资金融出方，投资者以牺牲资金的使用权获取利息收益，而他的对手方就是正回购，即资金融入方，以支付利息来获得资金的使用权。

　　上证所开办的回购业务采用标准化国债抵押方式，不分券种，统一按面值计算持券量进行融资、融券业务，即融入资金与抵押国债的面值比例为1∶1。

　　在债券回购中，可以运用杠杆的力量，获得更高的收益。

　　举例来讲，投资者先买入信用债，按照一定折算比例质押入库后，通过正回购拆入资金，然后再次买入信用债，再次质押入库后做正回购拆入资金，继续买入信用债。由于回购会到期，投资者需要不断滚动地进行正回购维持杠杆，如果不想继续持有债券了，理论上先得清算回购资金后才可以卖券还款，因此投资者一般不能把所有资金都用于债券和回购杠杆交易。

　　通过滚动操作的方式放大几倍杠杆，投资者可能获得更高的收益，盈利主要在于债券收益率和回购利率的差值。比如7天回购利率约3%-4%，而债券的收益率在6%左右，中间有2%－3%的利差，如果投资者运用了3倍杠杆，就获得了3倍的利差收益。另一方面，如果债券价格上涨，3倍杠杆还能获得更高比例的债券增值收益。

　　当然，杠杆操作也放大了风险。如果债券价格下跌，投资者在付出回购利息成本的同时，还会遭受数倍于债券价格下跌的损失。因此，投资者只有在判断债券到期收益率趋于下降(即债券价格上涨)时才可以运用这种杠杆操作方式，而债券本身流动性也是需要重视的指标，有些流动性比较差的品种买卖都比较困难。

　　投资者通过正回购交易拆入资金，一般需要与证券营业部签署相应协议来监控风险，并通过柜台系统进行交易。

　　风险等级：风险较大

　　适合人群：风险承受能力较强、操作经验丰富的投资者

　　投资门槛：沪市为最低10万元，往上为10万元的整数倍，最高不超过100万元；深市为最低1000元，往上是1000元的整数倍

　　交易渠道：证券交易所

　　收益情况：因人而异

　　债券型基金：懒人利器

　　债券型基金以国债、金融债等固定收益类金融工具为主要投资对象。由于投资的产品收益比较稳定，风险较低，又被称为“固定收益基金”，是大众小额闲置资金参与债券投资的较好载体。一些债券型基金的认购、申购、赎回费均为零，每年只收取少量的销售服务费用，所得分红也可免交所得税，还可享受基金进行债券投资的低交易成本。因此，债券型基金成为许多普通投资者进行债券投资的首选。

　　虽然风险小，但债券型基金也存在一定的风险，比如在提前赎回基金时，净值按市场估值可能低于本金；所投资的信用债券可能发生本金损失。

　　债券型基金的价格与利率水平息息相关，其价格的涨跌与利率的升降成反向关系——利率上升的时候，债券价格便下滑。若市场利率波动较大时，对债券基金的业绩会产生很大影响。

　　投资者若选择债券型基金，有几点不可不知。

　　首先，债券型基金与股市的关联度较低。债券型基金之所以能够在股市震荡中对抗风险，主要是因为该类基金的绝大部分资金不投资于股票市场，主要通过投资债券市场获利。有些增强类债券基金，会通过“打新股”、“投资可转债”投资于股票市场，但一定会有严格的比例限制。

　　其次，不要对债券型基金的收益期望过高。债券型基金属于低风险、低收益的投资品种。一般来说，纯债基金的收益在4%左右，债券回购和盘中交易能够提升收益率1到2个百分点，获取6%左右的收益是可能的，但不应抱有更高的收益期望。

　　最后，谨防个人组合配置“失衡”。虽然债券型基金具有抗风险、收益稳健的特征，但也不建议因股市近期震荡显著而“全仓”债券基金。在基金的长期投资上，投资者可根据个人的风险承受能力和风险偏好，将资产均衡地配置在多项投资上。

　　风险等级：风险较小

　　适合人群：稳健型投资者

　　投资门槛：最低1000元

　　交易渠道：银行柜台、券商营业部、基金公司

　　收益情况：收益率一般在4%-6%之间 ■

　　(孟宪宇：交银国际信托有限公司)

　　○ 文/孟宪宇 孙 柏