2018二手房贷款利率多少？2018年二手房贷款利率一览

　　二手房贷款的参与者包括提供信贷资金的商业银行、最终购置房产的购房人和房产的业主，大家在进行二手房贷款时都比较关心二手房贷款利率，那么2018年二手房贷款利率是多少呢？请大家阅读下文了解！

　　网友提问：2018年二手房贷款利率是多少呢？

　　律师解答：2018年的利率还是跟13年一样，没什么太大变化，只是在在基准利率基础上普遍上浮10%以上，最高上浮30%。而二手房，即便是首套房，上浮利率也普遍在20%以上。

　　二手房贷款相关知识

　　二手房贷款还款方式

　　这是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元。初始的两三年，1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。

　　采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济 条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。

　　但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

　　所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

　　举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。

　　使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。

　　此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。

　　这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。

　　贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的 季度还 业务就属于这个范围。

　　从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，15年期，20万元贷款，采用等额本息还款，每月还款额为1707元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还3414元。

　　这个方式适用于收入不稳定人群，很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。 　　

心得体会就是将人生经历中的领悟用文字记载下来的书面材料，写心得体会的过程中我们一定要尊重客观事实。以下是职场范文网小编精心为您推荐的20城房贷利率降至4.4%！购房者：立马省下16万，少打一年工，房地产工作心得范文10篇，供大家参考。

“房贷利率降至4.4%，被我赶上了。工作一年才能赚到的钱，这次全省下了，幸福来得太突然！”刚在河南某三线小城入手人生首套房的刘梅（化名），称自己是个幸运儿。

今年“五一”期间，在反复比较之后，刘梅最终选定了一个新建楼盘，并当场交了定金。

“交首付的时候，销售人员说5.13%利率已经是历年最低，一直催我签合同办贷款。”刘梅告诉时代周报记者，原计划在5月10日签合同，但因为自己工作太忙，就一直没签。“没想到，5月13号银行贷款利率降到了4.9%，15号又降到4.4%。”

5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。

“5月18日我请假去网签，建设银行真的按照4.4%利率给我办理了贷款。”刘梅告诉记者，从5.13%降到4.4%，虽然降幅不高，但能省一部分利息，还是很开心。

刘梅算了一笔账，以首套房贷本金100万元、30年等额本息偿还计算，首套房贷利率由5.13%调降至4.4%，需偿还的利息总额将由96.13万元降至80.27万元，净减少15.85万元，每月月供则由5448元降至5008元，净减少440元。

据易居研究院报告，截至目前，全国一二三线城市均出现了4.4%的房贷利率，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，此次看到的下调，更多还是银行口头的非正式形式，预计后续相关城市会有正式发文或窗口指导。

多城执行4.4%房贷利率

和刘梅类似，马帅（化名）也是本次房贷利率下调的受益者。

5月初，马帅在重庆买入了一套二手房，房贷利率5.2%。

“18号的时候我看到利率下调的新闻，就立刻跟银行客户经理沟通，结果次日收到回复说可以按照新的标准执行，利率4.4%。”马帅告诉时代周报记者，自己是因为面签之后还没到放款的阶段，如果已经放款在还的话，则不能转利率。

一位重庆商业银行个贷经理向时代周报记者确认了4.4%利率落地的新闻。他告诉时代周报记者记者，目前至少五家银行，都可以按照4.4%最新标准贷款，部分商业银行尚未收到明确调整政策。

据易居研究院统计，目前包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市均出现了4.4%的房贷利率。城市分类方面，一线城市有2个、二线城市有8个，三线城市有10个。

其中，广州至少两家商业银行推出了此类业务，但要基于客户征信、资质、还款能力等给予优惠；深圳个别银行已收到口头通知；重庆若是首房首贷，且购买的是刚需房型，即不是别墅、洋房和大平层改善型，则可以执行4.4%的利率；济南部分银行开始执行首套房4.4%的利率，同时尝试二手房业务；苏州144平方米以下的首套房可执行该政策，主要针对资质非常好的客户开放。

“因为近期各大银行都在调整利率，所以4.4%利率在广州还没有正式发文实行。”广州一位商业银行个贷经理告诉时代周报记者，按照5月7日的住房贷款利率，汇丰、渣打最低可去到4.6%，农业、建设、公司、广发等银行首套利率为5%。

严跃进告诉时代周报记者，从此次既有城市的观察来看，出现下调为4.4%利率的城市，普遍属于目前主流利率为4.6%-5.0%的城市。而主流利率为5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相对小。

“此外，从此次各地4.4%的房贷利率申请情况看，确实也还是有一定的约束和条件，主要包括客户资质、合作楼盘情况、中介资质等。只有个别城市银行表示没有具体约束条件的。”严跃进续称，随着后续4.4%利率工作的全面推开，以及银行积极执行房贷政策，预计包括新市民、多孩家庭等群体在购房方面可以享受此类优惠利率，但会局限于普通商品住宅首套房的范畴。

2021年底，有相关监管部门曾表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

在此之后，各城市持续下调房贷利率，支持刚性住房需求。据贝壳研究院数据，2022年3月，全国103城中82城房贷主流利率下调，降幅创2019年以来月度最大降幅。其中，成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大。

进入4月，房贷利率下调仍在持续。据克而瑞数据，广州4月四大行首套房贷利率降至5.2%，二套房贷利率降至5.4%，较3月均下调了20个基点。又如苏州，4月主流银行的首套房贷利率普遍在4.6%左右。

克而瑞指出，目前LPR已至历史低位，继续下调的空间有限，但房贷利率仍有较大的下调空间。尤其是首套房贷利率，下调空间更为充裕，4月35城首套房贷平均利率达到5.13%，明显高于新政落地后的全国首套房贷利率下限4.4%，各城市银行完全可以参照央行新规下调首套房贷利率20个基点甚至更多。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，央行和银保监会对首套房贷利率优惠做出清晰指引，既能提高刚需入市的积极性，也能敦促地方及早因城施策，利好楼市平稳。

我在房地产公司工作，作为销售，我也是感受到这份工作带来的压力，但同时也是在这份压力之中有动力，去把工作做好，自己也是获得了收获与成长，在这份工作里面也是有一些感触和心得。

房地产的销售工作要有耐心，购买房子不是一会儿就可以下定决定的，很多时候客户需要对比，需要考虑的方面也是非常的多，不是说客户来看了房子就可以确定，很多的客户可能还是很久之前你接触到的客户，然后突然确定了的，但是其实也是经过了反复的考虑的，不会说一下子就会成就，所以在销售的过程之中，遇到客户，很多都是潜在的，如何达成交易也是需要我们付出很多的时间，很多的耐心，一个客户的洽谈并没有那么容易做好，而且也是需要我们慢慢的去积累潜在的客户，客户量越多，那么也是容易在其中找到更加有意向的。做好销售前期的工作，帮客户把他们的疑虑，他们的问题积极的去解决了，那么也是能更好的去把销售给做好的。

工作里面，对于本公司的楼盘，房子的情况，要有了解，同时也是要对于竞争对手的楼盘有了解，在和客户沟通的时候，能更加的专业，并且对于对手也是不要刻意的去贬低，毕竟客户也是会去看的，会去了解的，他们心里也是有一杆秤，清楚明白，发挥自己楼盘的优势，吸引客户，并且在销售的过程之中也是要懂得使用技巧，并且对于客户的一个需求，一个心思也是要多去思考，多去为客户着想，即使这次没有达成交易，但是让客户记住了你，让客户清楚你的优势，下次可能也是客户会有一些需求或者帮你介绍客户，作为销售，除了出业绩，更多的也是让更多的客户来认可你，愿意来你这，和你做生意，这个是比业绩更加的重要的，所以在平时的时候，更是需要自己把自己优秀的一面表现出来，去让更多的客户认可。

通过在这儿的工作，我也是感受到，自己是适合销售的，同时自己也是感受得到，自己的成长很大，对于房地产这个行业，对于销售的理解，也是更深了，自己在平时的工作里面也是积极的按照领导的要求，去把业绩完成了，去和客户的沟通之中，我也是收获很多，对于这份工作，我也是会在以后继续积极的去做好，去让自己有更多的成长和进步。

回首过去一步步的脚印，我总结的销售心得有以下几点：

1、“坚持到底就是胜利”

坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了；同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了；而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。

2、学会聆听，把握时机。

我认为一个好的销售人员应该是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自己的经验来判断客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。

3、对工作保持长久的热情和积极性。

辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到最好，推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，喜爱自己的产品，保持热情，热诚的对待客户；脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力方案范文.库.整理~、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨，等待与放弃！

龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标 。

两年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，特别是在xx的案场，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风。回首过去一步步的脚印，我总结的销售心得有以下几点：

一、“坚持到底就是胜利”

坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了；同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了；而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。

二、学会聆听，把握时机

我认为一个好的销售人员应该是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自己的经验来判断客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。

三、对工作保持长久的热情和积极性

辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入易居公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到，推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，喜爱自己的产品，保持热情，热诚的对待客户；脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放弃！

龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。

一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。

200X年8月，我踏入了上海***代理公司的大门，作为一名物业顾问开始了我在***的工作和生活，大宁歌林的春天、松江金港的花园、昆山华城的美地，无锡的蓝墅都是我工作过的地方，在那里我留下了辛勤的汗水，也留下了我优秀的工作业绩，更积累了丰富的销售工作经验。每一个项目的销售过程，都是我对销售工作的积累、挑战。所以我必须在工作中不断总结与反思，这样才能做到更好。

我总结的销售心得有以下几点：

1、顾客永远只从最顽强的销售员手中购买货物。

“坚持到底就是胜利”听得多了谁都只把它当做一句口号，但是仔细想来这句话其实是意义非凡。坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。工作了一段时间，难免疲倦，放松一下是人之常情，有时放松一下就过去了，但坚持一下也过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。

做销售这个行业会对“机不可失时不再来”古谚有切肤的体验，有些业务员个人主观判断过于强烈，即“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，一些老客户经营的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户的变化没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。

3、做销售工作就是与人打交道，更需要专业的沟通技巧，这使销售成为一件充满艺术性的工作。

每个人都希望得到尊重，对待客户，给予他们充分的尊重是先决条件;好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，乃至掌握客户的性格，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要不时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。完美的融合这些条件，将会是一次令双方都愉快的成功的销售。

4、对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。

辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入***公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心。无论在哪个岗位上都努力做到最好，作为销售员充分的熟悉产品;热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。与此同时由于我在多个项目参与过销售，期间所积累的老客户对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

5、做销售就像是运动员场上竞技，一定要有必赢的心态--凡事皆有可能。

无锡蓝墅是上海***第一个异地操盘的别墅项目，该项目曾让无锡当地的一家代理公司代理了一年，销售陷入停顿，开发商找到***寻求帮助，***成为该项目的销售顾问，我作为销售主管常驻无锡，帮助开发商培训、管理销售人员，两个月后打破了销售困境，成功开单，06年春节后更是带动了项目热销，使项目销售率成功突破40%。

6、我觉得成绩永远属于过去，能从中得到的也就是一种经历，可人生最大的财富不就是经历吗?

随着***的进入无锡蓝墅项目销售工作开展的越来越顺利，作为***公司在无锡唯一的一个在操做楼盘，怎样才能帮助公司在无锡更好的开拓市场，提高***服务品质及品牌效应，成为了我销售工作中的重中之重。事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。仔细想来，很多案子的成败与否，一些小的细节就起着关键的作用，处理好了，往往峰回路转，否则有可能前功尽弃，所有的努力都付之东流。所以我更注重在细部完善，从小事入手，通过每个细节、标准的服务做到让客户满意。在无形中积累***品牌效应。也因为在无锡蓝墅的工作得到了老客户的肯定，而使她向无锡银仁开发商强烈推荐了我们***。为公司接盘做好了前期铺垫，我很高兴，我以自己的努力赢得了开发商的高度认可，也赢的市场对手的尊重。

7、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。

在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活，今天的生活是由3年前我们的选择和态度决定的，而今天我们的抉择和态度将决定我们3年后的生活。

8、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。

参加销售工作已经快六年了，期间总有朋友、同学、甚至身边的同事在失意、受挫或感到迷茫的时候自问是该离职、跳槽还是继续读书?

龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

所以这六年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。

勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要懂得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的了如指撑。

::优秀房产经纪人的日常工作::

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！

2、找开电脑，查看前一天所新增房源，熟悉市场行情，养成每天背诵房源和发现自己所需要的强案的习惯。

3、打开电脑，随时查阅公司QQ群公告，及时了解公司业务动态和规章制度，跟上公司日新月异的发展步伐。

4、查看本区域房产信息网络广告，发现自己客户所需要的房源并主动设法找到房源信息,增加成交量进而增加业绩。

5、本公司若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌。

6、每天必须认真按质清洗十五个待售或待租房源，清洗任何房源必须与业主彻底交流,了解真实情况与最新动态。

7、清洗房源过程中,主动了解业主是否有购房的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下定决心每天找寻一个新客户并输入系统（暂时未需要，但半年内会买的客户）。

9、尝试考核自己对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须及时跟进自己客户及每天清洗十个老客户。 12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发名片，争取客源及房源。 13、自行挑选五个优质房源即强案，不停寻找客户作配对，机会自然大增。

14、跟进以往经自己成交的租房客户，（租客到期是否续约？是否另觅新居？是否买房？）做好自己的"客户回访"工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，是否买一套房子作投资（收租）。

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客即蹲点。

17、自己清洗房源时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）。

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令其本身在这方面 的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、今日（计划达成情况等），并做明日。

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取收获。

各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指日可待！

一转眼间，进入“**房地产咨询有限公司”工作的时间也将近3个月，回想起在工作中的点点滴滴，感慨万千。7月即将过去，8月即将来临。这意味着新的起点、新的机遇和新的挑战，我决心再接再厉，使工作更上一层楼，努力打开一个工作新局面，更好地完成自己的第一个五年计划"突破自我，完善自我"。

还清晰地记得刚进这里的时候什么都是懵懵懂懂的，不清楚工作上都有哪些流程和该做什么。在不懂城区楼盘分布图的我，只能借用地图的方位去感觉楼盘的位置，花一周的时间跑遍整个八步楼盘图，我是用走去实现，用汗水去明白。尽管自己的开始是那么的艰辛，每天早上6：00---23:00才得以休息，我明白我自己要做什么，自己要弥补什么。不过通过自己的日积月累实践和同事的悉心讲解，我终于在工作中变不断地变明朗起来，而且越做越顺手。不过通过这几个月的工作给我最大的感触是做好一名置业顾问并不是那么简单的事。原本以为买卖房子是一个很简单的事情，一个愿买一个愿卖就可以了，可是事情并没有想象中的那么简单，从找到客户，了解客户需求，配对优势房源，满意下定金，最后成交（改名/过户）。这买卖房子的流程是环环相扣的，而且一关比一关来的复杂，甚至是难上加难。卖完房子了就要开始办产权证，从开发商到银行再到房管局，这程序还真不是一般的多。客户闲麻烦，我们更麻烦呢。

不过麻烦归麻烦，许多事情终究是“万事开头难”，要本着对工作负责的原则，只有满怀激情的去投入，在不同的工作和挑战中淬炼自我，才能工作起来游刃有余，轻松自如。所以不管怎么样在以后的工作中我都会端正好自己的心态，不断积累经验，努力学习有关工作相关的东西，与各位同事一起努力，勤奋的工作，努力提高文化素质和工作技能，做好自己该做好的每一件事。

在此我要谢谢那些曾给我信心的Z店长，给我帮助的小*，给我关怀的德亮，给我支持的小泊，给我机会的魏哥，给我勇气的父母，还有那些对我有所期待的亲朋好友，谢谢您们！

我相信每一次的付出都将是我进步的表现，不管是现在还是将来做什么工作都会是很好的铺垫。为我所在的公司贡献我的一点点力量。同时希望公司越办越好，也愿我有一个美好的前景。

首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。

1：最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。

2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。

3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。

4：做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。

5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。

6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

7：学会运用销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。

8：与客户维系一种良好的关系，多为客户着想一下，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。

9：如果这次没成功，立即约好下次见面的日期。我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。

10：记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏!

在我们的墙上有这么一句话：今天工作不努力，明天努力找工作。如果有的时候，你工作有点疲倦了，接待客户很累了，那么就看着客户，当成是自己的佣金，没有谁会不喜欢钱吧，为了佣金而去好好地对待客户。呵呵，这样似乎有点俗气，但是，在自己很累的时候，如果把个人的心情带入到工作中，那一定不能做好销售的。不妨尝试一下这种方法，至少是一种动力。

以上就是我的销售经验，我以后要这样做，不能纸上谈兵，引用一句话：能说不能做，不是真本领!

转眼间，20_年就过去，到_公司实习的时间也将近5个月了，回想起在_工作的点点滴滴，感慨万千。对之前工作过行总结和反思，是对未来工作的开拓和进展。20_年即将过去，20_年即将来临。新的一年意味着新的起点、新的机遇和新的挑战，我决心再接再厉，使工作更上一层楼，努力打开一个工作新局面，更好地完成学校给我们的这个实习机会和公司安排的各项工作，扬长避短。

还清晰地记得刚进这里的时候什么都是懵懵懂懂的，不清楚工作上都有哪些流程和该做什么。不过通过自己的日积月累实践和同事的悉心讲解，我终于在工作中变不断地变明朗起来，而且越做越顺手。不过通过这几个月的工作给我的感触是做好一名业务员和业务助理并不是那么简单的事。原本以为买卖房子是一个很简单的事情，一个愿买一个愿卖就可以了，可是事情并没有想象中的那么简单，从开盘到房子都卖完不是一两天就能完成的，这买卖房子的流程是环环相扣的，而且一关比一关来的复杂，甚至是难上加难。卖完房子了就要开始办产权证，从开发商到银行再到房管局，这程序还真不是一般的多。几次的支援使我知道了一套房子经过开盘，认购，签合同，书面写了电脑里面还要登记，要有备案证明，客户的许多身份证明等等，客户闲麻烦，我们更麻烦呢。

在工作中我发现我更熟悉房地产上的一些业务了，知道了怎么办产权，怎么去银行借还件，去房管要经过哪些程序，产权证出来了怎么通知客户做好登记工作。还要录总表，登记送件取件时间，录房信。有地方出错的还要经过被退，重新再来一遍，甚是麻烦。

不过麻烦归麻烦，许多事情终究是“万事开头难”，要本着对工作负责的原则，只有满怀激情的去投入，在不同的工作和挑战中淬炼自我，才能工作起来游刃有余，轻松自如。所以不管怎么样在以后的工作中我都会端正好自己的心态，不断积累经验，努力学习有关工作相关的东西，与各位同事一起努力，勤奋的工作，努力提高文化素质和工作技能，做好自己该做好的每一件事。我相信每一次的付出都将是我进步的表现，不管是现在实习还是将来做什么工作都会是很好的铺垫。

所以在新的一年里，我也会做好我应该做的事，圆满的完成学校交给我们的实习任务，还有为我所在的公司贡献我的一点点力量。同时希望公司越办越好，也愿我有一个美好的前景。

又是一年末，在这洗旧迎新的日子里回首过去仿佛点点滴滴就在昨日。这一年有硕果累累的丰收，有与同事协同攻关的艰辛，有遇到困难和挫折时的惆怅时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的一年就伴随着新年伊始即将临近。

20_年的春节已过;同龄的同学朋友们都背起背包登上汽车与家人拜别去往他们的希望以及未来，而我还在家中惆怅迷茫。面对着电脑登上了人才信息网，无数次的发送个人简历直至3月份的一天中旬我的电话铃声响起。第二天我神采奕奕如约前往_x城的售楼部;这个_人竟皆知的大楼盘新城市。填写了个人简历后又通过了“面试官”的初次交流，次日我有幸加入了这个光荣的团队学习。对于我而言这是一份填补空白的新工作陌生的开始所以一切都需要学习。但是我们很幸福因为上有领导的关心和照顾下有同事的支持和帮助，更还有案场黄主管给我们呕心沥血每天加班加点和细心耐心真心的培训学习。通过日子的磨砺我们可以初步进入销售，刚来时的不安稳因素和急躁心理已逐渐平稳下来。

通过了这半年有余的工作积累和摸索，对于未来的发展方向也有了一个初步的规划，我个人也渐渐的认为适合在这一行业走下去。

今年总的客户接待量算是比较多，但是成绩却不容乐观。客户在观望的比较多当然同行的竞争也激烈，在4月份到5月份一度停歇各楼盘也纷纷的做各种活动但都是黔驴技穷。经过一番讨论我们楼盘决定亲自下乡宣传而不再在售楼部守株待兔，到达各个乡镇街道我们发海报介绍户型邀约客户到项目参观，效果很显著成绩也理想，后来我们有连续下了几次乡镇。

总之，一年来，我做了一定的工作，也取得了一些成绩，但离要求有一定的差距，我将不断地总结经验，加强学习，更新观念，提高各方面的工作能力。紧紧围绕公司的中心工作，以对工作、对事业高度负责的态度，脚踏实地，尽职尽责地做好各项工作。

今后，我会弥补自己在工作中的不足，改进提升自己的工作方法，提高工作效率，多学多问，切实提高自己的业务水平。并且在工作的提升中，加强理论学习，提高自己的思想政治水平。为公司的发展建设出一份力。

时光如梭，又到年底了，总结下自已这一年来的工作情况。刚到公司项目部时，对房地产销售方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，很快对公司的性质及其房地产市场有了一定的了解。作为销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以平时本人重点注意提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，在做好本职工作的同时，还要广泛了解整个市区房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，力争尽快成为一名合格的销售人员。

针对即将结束的20_年的销售工作，从公司销售部门以及个人两个方面进行总结：

一、本人在销售部工作的一点感想和回顾

1、营销部销售人员比较年轻，工作上虽然充满干劲、有激情和一定的亲和力，但在经验上存在不足，尤其在处理突发事件和一些新问题上我觉得存在着较大的欠缺;

2、通过前期的项目运作，作为我们销售人员从能力和对项目的理解上都有了很大的提高，今后我将会通过参加公司组织的销售人员的培训和内部的人员的调整会更进一步地来努力提升自己。

我认为，如果协调不畅或沟通不畅都会导致工作方向上大小不一致，久而久之双方会在思路和工作目标上产生很大的分歧，这让我颇有些积重难返的感觉，好像有时候有一些建议或意见，但却无从述说，现在知道了问题的严重性，我将会努力改正，力求工作中目标一致、简洁高效。但在营销部工作的责、权方面仍存在着不明确的问题，我认为营销部的工作要有一定的权限，只履行销售程序，问题无论大小都要请示开发商方面，势必会造成效率低，对一些问题的把控上也会对销售带来负面影响，这样营销部工作就会很被动，建立一种责权明确、工作程序清晰的制度，对我们销售人员来说，无疑是利大于弊。

二、对于这一年来的销售状况和体会以及个人销售中发现的问题

客户心里在想什么?他们有着怎样的需求?他们对你的产品及你个人有哪些看法，这些都是作为销售人员所需要考虑的问题，不仅要在沟通之前对客户的这些心理进行分析，而且在每一次沟通结束之后我也尽量对这些问题展开后续分析，我觉得只有这样才能在接下来的沟通活动中更准确地把握客户的内心需求，从而达到令双方都满意的沟通效果在每一次与客户进行沟通之后，我觉得自己进行各方面审查的目的就是为了能在今后的沟通过程中取长补短，继续发挥自己的优势，不断使自己的销售技能得到改善.对此，我深有感触，比如，在销售过程中，我觉得把我客户心理动态是决定销售质量的一个至关重要的因素，销售工作实际上也是要特别讲究技巧的一门学问。

同时，在具体工作中，我必须检讨自己，我有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

房地产工作心得范文10

在房地产行业工作也已经一年了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下：

1、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情;

2、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开;

3、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态;

加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型，这样也方便了自己的销售。

4、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态;

在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己，从而促进销售。

5、多从客户的角度思考问题;

这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

6、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定;

在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.

对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这一年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。

提问：欧先生好，股票里面还有1000多，不算最低位，算较低位入的，是等一波涨幅，拿出来，还是马上拿出来（没有个股都是etf），vv前肯定都得拿出来吧，谢谢欧先生

回答：你炒股有1000，其他资产有多少。如果只有1000，炒股就是浪费生命。

提问：欧大好，珠海与澳门接壤的高价房已经亏了，值得等待2年再卖？谢谢

回答：仁恒滨海么，买仁恒就是SB

提问：买方 卖方，分别请各自的中介来代表雇主利益，然后各自承担1%的中介费，这种模式是否可行？应该怎么操作？

回答：双中介模式。无法成为主流，因为2%实在太高了。

提问：马丁哥，重庆2套毛坯房，一套110平一套90。现金流稍紧，您觉得可以申请一个装修贷出租掉吗？出租的话，建议总预算装修花费多少以内比较划算？

回答：800硬装， 200软装。

提问：欧先生好，再请教一下，朋友交了5万元定金，请问是否要舍弃5万元继续出去看盘？

回答：啧啧啧， 挞定吧

提问：欧先生，坐标上海，总价950万的房子，边套和中间户相差40万左右，请问是选择边套还是中间套？谢谢

提问：北上深现在12/8/5了吗？

回答：如果没有压制，早就14~15了。购买力和心态，完全不成任何问题。

提问：欧大，朋友在西安买一手房，11年签的合同，买的是这个小区的二期的房子。当时开发商给他们看的五证是齐全的，12年发的收房通知书，让收房。但是收房后，这个小区还有其他房子没建完烂尾了，导致我朋友的房子至今无法办房产证。听房产公司的员工说，公司的账户2016年被封了。一期的房子是有办下来房产证的。现在二期还有什么办法可以办证吗？或者有什么其他的处置方式吗？

回答：五证不可能齐全。联合业主集体去区zf维权。

提问：欧哥，如何看待开网店做电商呀？我觉得电商本质上是流量宝贵，现在开网店的越来越多，竞争比线下实体店还要残酷，因为你一旦减少开直通车的费用、浏览量和销量立即就降下来了，而且还要被平台裹挟着低价亏本参加活动。但是，电商毕竟会继续发展，你觉得以后如果不想打工了而去开淘宝拼多多网店卖衣食这样的大众产品，可行吗？是不是已经网店阶层固化了？

回答：把商铺干掉吧 #1550游戏规则见这篇。知道规则以后，所做的，无非比别人更好。

提问：欧大好，考虑到深圳本轮已经涨得差不多了，重庆未来涨幅可能比深圳高一倍，能否拿出部分深圳仓位，成熟区房子，未来应该不会更好，比如2000万（含1000万贷款，已重融），去重庆建仓，如果能贷款最好，如果贷不足，也可能多一倍涨幅，收益预期一致。重庆已有多套。

回答：深圳已涨 40%板块，可抛售，可离场。

提问：欧，很明显了，嗅觉灵敏的精英应该已经开始布设cq，毕竟也就最近两年的事了，但是市场好像并没有热起来，难道非要等到炮响

回答：鬼牌只是添头。没事CQ也该涨。

提问：大大，一套房子按揭剩余269万，剩26年，利率4.15%；二抵剩余250万，剩20年，利率6.15%。现在有个产品可以贷出560万，10年先息后本，利率4.15%。    可以把按揭 二抵都还了，然后换新产品吗？ 应该怎么计算？敬请指教

回答：自己列IRR 利率肯定划算的。而且为未来二押留出空间。

提问：欧大，预做工行dyd，由于公司4年前被人恶意举报后我们未处理，目前公司处于注册地址被锁定状态，而且被锁了3次。工行经理说要处理一下。不知道具体要处理多久，这种情况您建议是先处理公司问题，还是直接换比较不在意这个问题的yh做抵押呢？之前做民生抵押未介意这个问题。

回答：不如搞个新公司。其次搞银行。

提问：殴大好，为了防止jyd被抽贷，手上是不是需要留够现金，留多少合适呢，总不能贷多少就留多少吧？碰到了抽贷，应该怎么还款呢？

回答：抽贷，就说你还不出啊。还能逼死你不成。

提问：欧大，男人为什么对女人有占有欲呢？

提问：请教欧大，cq看江户型，但小区很小，非大片建设，这种看江有买头吗？还是说非豪宅不买看江呢？

提问：欧先生好，新人向您致敬 关注水库2年，感恩欧大的传道受业解惑，主场郑州，已完成主场1套自住，sy2套，请问主场如果法拍 民宿流，在能啃下来8折左右房源的情况下，做成民宿收益能抵8成月供，持满5年后无20%税，能否持续建仓。同sy、cq相比，主场优势和sy,cq的涨幅应该选哪个？

回答：民宿又不是提款机。也是有一系列科技树的。法拍同理，不是坐等八折的。我看你难以掌握“主场优势”

提问：欧大好，入户花园改成了书房，去年自从楼上装修之后，主卧洗手间和书房经常会有一股很浓的下水道臭味，已经把洗手间的地漏封上了还是很臭，找不到臭味来源，请问是什么问题呢？该怎么处理呢？不知道能不能修好。感谢欧大

回答：请个师傅来看，换个S水管即可。

提问：欧先生，您好：跟随您、投资房产至今，从未gpgd，向您请教一下、何种情况下适用gpgd呀？～～非常感谢您！

回答：手续费不高的情况下。

提问：欧神，请问惊涛骇浪时，人在加拿大算安全吗？

提问：1. 定向放水，是不是计划经济思维，水最终会选择利润高的地方，只是慢几步。2. 水从核心城市扩散出去，但也会持续的放，所以可以达到稳态，大小城市的价差会永久存在。3. 所以政策调整会影响水传递的路径，短期内也确实影响房价了。但最终房价得靠一个城市自己争气，靠经济活力支撑。4. 从另一个角度看，政策越左越利好重庆沈阳这样有zz地位/经济亮点不够/低价区城市，政策偏右则利好沿海发达城市。比如前两年政策压制，低价区表现不错，今年微刺激，深圳杭州都热了。尤其是杭州，没有明显利好，之前都涨的透支了且没有回调，今年还很热。

回答：对 定期放水，才叫稳态。每过5年印一次钞，才能保证一线十倍差距。对 对

提问：欧大早！三观焕然一新，感谢您！入水库太晚，您给我们新入水库的学生讲两句吧！

提问：欧先生好，自己职场重要选择错误，导致后来被边缘化，不具备核心竞争力也没有好收益，后来选择全职CF，也在跟随XG，赚钱效应现在还不明显，也是这其中才发现自己的做事能力的弱，后续想炒菜和生娃，因为有信心回报高于职场。但有时候也会陷入情绪中毫无做事效率，也在怀疑是不是本质是偷懒，我神，我这样是不是也是个拖累，该变。

回答：任何一个环节做好1% 性格粗疏的人，赚不到钱。

提问：殴大，深圳这次大涨多久传导到强二线，比如成都

回答：二到三个9~12个月

提问：欧大，贴息JYD以前在上海有发生过吗？

提问：看过很多关于凤凰男的回答，感觉欧大对凤凰男有很大的鄙视。请问1.凤凰男遭人鄙视的主要原因是不是凤凰男索取太多，付出太少，还是凤凰男三观难调和？（毕竟奥派认为dt＞0，傻白甜爱上凤凰男，如果是自由交易，岂不是双方都得利？） 2.假设凤凰男A7.1，傻白甜A7.5。凤凰男信奉奥派，懂得互利共赢，以合理手法整合傻白甜的资源，加上个人努力，最后男女总资产上A8，这难道不是皆大欢喜么？

回答：品质下滑太厉害，不保质。后期品质，和拍拖品质，相差太大。这就是典型的花言巧语，空口大话，令人厌恶。

提问：尊敬的神，接上一个问题：那为何美国这边都是双中介，而且他们中介费至少2% 2%=4%，因为它们钱多不差钱吗？渔村中介费一般多少？

回答：美国人SB啊，中介协会垄断。近年被“半佣”中介打得溃不成兵。<1%

提问：欧先生，我理解每次行情启动的动力，有放水，有人口，有交易量。那每次行情刹车的动力来自于哪？16年是政策，如果不调控，会涨到盛极而衰？

回答：涨到位了，自然不涨了。只有计划经济SB，才担心房价涨到天上去。

提问：谢谢欧先生，股票占小比重，现在小盈利当中，是钱拿出来重庆，武汉，杭州买，还是放到2022年或者2023年有一波涨幅后再说，继续谢谢欧先生

回答：富家子没有尝过炒股失望的滋味，那自然完整地经历一遍才死心。什么计划都是无效的。非得炒到灰心失意，才会死心。

提问：请教，请教下 如果是西边套，夏天比较热，客厅窗朝西，主卧朝南；两个次卧和餐厅、卫生间窗户都朝北 比起，南北通透 中间套正常户型 哪种贵些，差多少？谢谢指教！！！

回答：三面窗，永远比二面窗贵。

提问：大，这户型如果自住，缺点可以忍吗？十几年前的设计。。。客厅朝北，还有两个暗卫。。。

回答：75m客厅，豪宅啊。哪有什么忍受不忍受，你买得起就算烧高香了。就凭你挑剔“暗卫”的眼神，Low本中产阶级，不入流。

提问：欧sir，昨天您直播粉丝提问量看，"北京的购买力和心态"相当爆棚。北京2015启动副中心建设，到2026应该也差不多了吧，政府投资的重点工程、基础设施，已陆续兑现。年底前市属国企注册地全部迁过来。如此，2026副中心最好的部分，能进入20/13/8的哪一档次？

回答：通州么，不入流。8

提问：欧先生 请问在金融行业的基本排序中 从高到底是这样吗？资产公司 投资公司 基金公司 股份制大型银行 证券公司 国营银行 信托公司 还是有更好的排序？谢谢！

回答：如果按薪酬排的话，基本全错。

提问：欧sir好，父母赠与的房产如果符合满五唯一，出售时是不是不用交20%所得税？（网上查的）

回答：出售时，你名下有几套房。

提问：殴大大，有一笔同事卖房款拿来150，我得杠杆已经不低。手里资金只够10个月了。核的卡贷资源基本开发完了。也满负荷了。只有两套五成杠杆的可以救命。这笔款拿来立马再入手重庆一套，还是只单纯拿在手，等明年在入手？

回答：负债率60%，或者负现金-3，则暂停。

提问：欧大好，重庆8N，因女儿明年上幼儿园，打算落户上海，重庆出换上海，新手，求建议如何配置，非常感谢

回答：上海第一是首房首贷贷足 第二是别买远郊新房CEO。对于新手而言，一套房子至少要在市场上五年，价格才是真实的。第三少让你LP发言。

提问：欧大，请问对于新手，手上钱又不多，现在是应该筹钱买在高价区，还是去低价区建仓呢？

回答：你都说钱不多了。干嘛去高价区。

提问：欧神，平均每个员工的人力成本是10万/年的话，除去其他各种成本，大部分企业平均每人的产值是多少啊，100万？未来5年，是不是得及早从外贸行业转为内贸？毕竟，衣食住行是刚需。谢谢

回答：20顶天了。外贸衰退，电商崛起。

提问：欧大，现在深圳的这波主升浪已经坐实，后续是沿着放水的下一站(比如广州)买，还是在低价区的重庆买？除了能装下资金大小的差异，是否具有主场的优势以外，还靠什么因素来判断购买方向？

回答：你能等待多久，有没有耐心。

提问：Od,有多少纬度？n个吗？

回答：不懂你的问题。空间三维。

提问：出售时名下只有一套房。是不是就算是赠与房产，也不用交这20%的个人所得税了？

提问殴大您好，看着眼前的岁月静好，很难想象未来的JTHL， 欧大您说未来几年还能老老实实好好上班吗？那么乱的环境下，还有人会买房子，房子还能升值吗？

回答：乱完之后，生活还要继续。

提问：大，贷票不错的情况下，拿渠道费值不值？怎么衡量？1.8%，重庆

提问：大，银行看流水需要对公帐户转存的，但是这样会产生税费，如何避免？

提问：欧，兔子对于西方的依赖远远大于西方对我们的依赖吗？那不是很被动

提问：欧大，北京石景山95年、有小区环境带幼儿园和小学（放在石景山不错＋放整个北京没影的非学区房）、南北通透、单价3.9万～4.1左右、塔楼、电梯房值得入手吗？离苹果园（1号6号s1号线）和6号线杨庄站各自步行15分钟的样子。到金融街所在的西单地铁站可以50分钟内直达。感谢欧大，下午同学活动表现良好。除了提问，给自己加戏，为医生献花时朗诵了一首原创诗歌，全场目瞪狗呆，被党校校长和组织部长拉着问单位姓名。听了您今晚的讲座，精神状态很好，欧大最近更年轻更帅了

提问：按照今年的预测，到2025渔村可以按照这样均价梯队理解？20（南山，宝中，福田）13（龙华，碧海），8（其他区域均价）

回答：梯队会改变。新贵会崛起。

提问：请问你认为贸易战会因为疫情从暂停到加剧吗？

提问：欧大，您觉得惊涛骇浪将前后持续多少年？谢谢！

提问：请教欧先生，有了新的框架以后，看历史就更为丰富有趣，唯为这样的文字确实好看，但总觉得是拿来主义，懒人主义。对于普通人，您觉得怎么读历史比较好？看原著？看名家？网络百家？还是凭兴趣就好，不强求阅读量？

回答：你想求什么 想知道哪一方面的知识

提问：hp破限购的路子越来越难了，今天lh的时候工作人员一直再问号很少怎么约到的，就感觉有猫腻，办完事回到家看到了同行发的消息，最近在严查假结婚，尤其是结婚次数太多的人已经被盯上。顺便提醒一下同行，最近离婚号都没放，15号后就没放号。买号需谨慎。实在需要hp的不要在深圳领结婚证。     殴大，双签作为共同借款人目前还没有上征信，五月份大概率会上吗，感谢殴大，

回答：如果会上的，迟早都上。

提问：欧大，其他城市会不会也跟着严紧起来？jyd不好批了。

回答：不会 看看什么叫卑躬屈膝

提问：欧先生您好，夫妻80后入水库半年多，拨云见日，XG五亩，娃2个，已入深户，准备全家入深圳，感谢先生洪恩，相见恨晚，拜谢！！1：现在卖常州的学区房，一月份朋友买的同样户型2.25一平，我目前挂2.65（也是我看房150套后自我感觉的价格）市场上现在也大部分也挂这个价位，但一个多月来不乐观，如果按2.25两套可得530，是否该认清市场早出，尽早去深圳。   2：家庭年收入大概100左右，首套想买在福田，步梯老破大，尽量大的面积?自住（考虑到还想在生1-2个娃） 还是去淘笋，买势头好的区域？

回答：可以挂低10w，等客户来了。再跳价翻脸。摸摸市场行情。试试每一个价位的接受程度。绝大多数人，并没有卖过二手房。二手房想卖一个理想的价格是非常非常难的。小城市流动性尤其差。深圳要补涨的话，南山福田都不错。不一定要步梯。可以淘淘，有些次新也不贵。很漂亮的房子不过7w

提问：变成小事，是否说 上意不在乎涨跌，不在乎调控，地方各自为政只要维稳和上缴就好？

回答：连GDP -6.8%都接受了。还有什么放弃不了的。

提问：欧大，请问这预示着什么呢？

回答：这里面包含桶的价格。真实价格是-0.33

提问：欧大，渔村的控制jyd，会不会造成你所说的两个月主升浪没有了？

回答：二个月，时间差不多。

提问：欧大，对于像重庆这样的城市，目前主城区挂网房源大概在18万套，除去楼梯房，写字楼，划拨地房等无线供应，大概在14万套左右，这个存量市场如果要出现明显的热度，二手月成交需达到多少套才行？5000够吗？持续时间3个月？

回答：目前月均的三倍。

提问：欧大好！请教下深圳全款抵押，哪款产品好~感谢！十年授信 ，一年期4.35%年化，月息3.6厘。每年续签。三年期，4.9%年化，月息4.1厘，到期续签。还款方式；先息后本。

回答：一年期绝对不要。

提问：欧神，关于新闵别墅区，我有一些问题，见图片，谢谢。

回答：对 -15~20% 花园 比住宅便宜都是安全的。不需要控制。自己凤冰

提问：大，有幸在您闭圈前入水库，开始接触水库，像我们这种刚起步的是老老实实把水库400篇看完，踩房200套做完一步步行动还是交给管家公司全权负责或者有更好的建议，因为刚开始如果确定性高一点将有利于说服身边的人传播水库思想....

回答：你怎么知道，该信任哪个管家。

提问：欧大，小区13年的次新，主要9层和18层的高层，均价6万；同小区上叠，182平，约40平露台，送一个可封起来的地下车位，单价6万。这个够笋吗？谢谢

回答：有叠拼，干嘛买高层嘛。

提问：您觉得这个户型如何？高层的下跃。地下室同面积，跟30平院子都是送的。

回答：楼上没有2F，显得小了点。

提问：欧大您好，刚刚看了新闻，说是央行推行数字货币了，在苏州试行，这个能全国推广吗？以后货币购买力会不会持续下跌？感谢欧大

提问：大大安 gz越来越严，惊涛骇浪过去之后 10年甚至更久以后 1、是gz更严的概率大些还是放松gz，拥抱市场的概率大些？还有机会像过去30年那样，jj高速发展，物资极大丰富，普通人只要不懒，都能过上富足而美好的生活吗 2、纸币计价没有意义，请问可能需要凭p购买的会有哪些呢？房？受管制的特殊商品？还是所有普通生活物资都需要凭p购买？我们会倒退到像cx一样吗？

回答：需要尽力普及奥派。随着时间推移，越来越多。

提问：欧大，请问金本位下是不是也不存在通货紧缩？金子产出跟不上经济发展，金子更值钱了，那就以金子标价的价格更高即可是吗，标价多少无所谓？藏金子等升值有用吗？

提问：欧大，授权处置是签协议？遗产协议？

回答：授权儿子全权处置。二年

提问：欧生，Yq属于突发事件，鹰影不散，Cold war开启，请问这种情况下，水库的囤砖蓄债是否需要调整或者修正？请问你在闭圈之前，有没有几点心得新得教诲大家？谢谢

回答：老老实实，别整天篡改心法。“水库是挺伟大，但这条得按我的理解去做”…………死翘概不负责

提问：欧先生，请教未来几年职业安排，30余岁，中型企业中层，北京互联网游戏行业，现阶段藏到字节大厂里去，是不是一个比较稳妥的选择

回答：首要任务，这个职位可以长期混下去，缺你不可。不被裁员。

提问：大，规在盯着sz的傻逼怎么这么多！

回答：想想微博，现在举报狗铺天盖地。

提问：大，买房策略永远是快比缓好？

回答：以快打慢。趋势出来后，再抢先一步。或者淘落后。

提问：欧先生，利率5-6个点的信用贷，授信3年，随借随还，可以用来接龙吗？特殊情况下，额度会不会被注销？

回答：信用贷理论上不存在接龙的说法。不大会

提问：欧大，老人70多岁，身体持续变得糟糕，2/3的时间在住院或ICU，费用不菲，又没办法真正放弃治疗，只能这样拖着吗？足够理性的人是否应该放弃治疗？奥派怎么看待这个问题？我外婆去世前在床上躺了几年，无自理能力，6个子女轮流照顾，外婆去世前肌肉退化变形，感觉这样等死对老人和子女都是残酷的折磨。

回答：老人决定。老人决定

提问：欧大，同一小区，多层，不同幢，同样六层，无电梯与有电梯折价多少？谢谢

提问：多贷款，持有现金。请问这句话作何理解？比如我有500现金在手，不500全款买房这是自然。1、500全打出去买1500的房 2、最多打300首付，买900以内的，留200现金 请问12哪个是欧大您的本意？

提问：殴大  惊涛骇浪时会不会不容易补充子弹  信用卡抵押贷款等科技树会被锁定  所以你才提议现在囤债务囤现金（把现金提前搞出来以图安全）

提问：大，共借人现在征信体现吗？如果体现那么跟担保人性质无差对吧？

提问：欧大安，请问在可以预见的未来，高级职称的医生在体制内好还是高端私立好？

提问：欧大好，未来惊涛骇浪对保险业的冲击同样不会小吧？作为在四线城市生活的普通人面对失业需要考虑提前再择业吗？什么样的行业相对影响比较小？快递行业怎么样？谢谢

回答：保险费，不够买一碗面。你自己去送？

提问：欧神好！魔都3套，本职化工行业。D算法囤到了1700，其中500 CASH，Debt 50%。现在建议继续N在SH，N在CQ，还是持币观望？

回答：上海颇为悲观。去低价区吧

提问：欧大，你用的印象笔记是国内版还是国外版？国内版本的内容以后会不会被和谐啊

提问：欧大好！我妹妹北京户口，现有关系拿到西城区某国企原福利房到手6万 （税费已含），要求全款，310万左右/套，想快进快出挣点钱。会影响我妹的sfsd吗？这事可行吗？

提问：欧大，特殊时期时，中部省会，就说我们郑州的，工厂会停工停产吗。会不会直接导致倒闭，亲戚工厂是给海尔格力汽配等做配件的。这次疫情产量下降不少。因为关系到家里人多人的利益，又来问一下。

回答：参见疫情。基本就是疫情的放大版。

提问：欧大，大面积低单价房子的投资区域，专指一线城市的市中心还是市中心、郊区均可？大面积至少多大面积？谢谢。

回答：关键是低单价。而且是“真低”。大面积只是辅助。

提问：殴大，离金钱最近的行业有哪些？

回答：b2g 金融 大宗交易 销售

提问：欧大辛苦，字数限制，请看截图

回答：这个首先要看你是什么城市，有没有进一步发展的潜力。其次要看，你在不在政府发展的方向。第三要看你本身品质，有没有优化后跟上时代的潜力。变数太多。不是你这样提问的。好歹要带图。

提问：欧神，有点不理解，为什么蒋凡出了这事儿在阿里这条路就断了？

回答：阿里的背后，是d 当然要遵守半公务员操守。

提问：欧神，这个影响大不大，完全忽略吗

回答：肯定什么也查不出，忽略。

提问：欧大，jthl期间，去哪个城市生活安全，上有老下有小的。我在sd，离韩国sade这么近感觉分分钟就被ko了

回答：你们一个个问过来，很烦的。自己老家乡下躲躲好了。

提问：欧大，惊涛骇浪时还能刷xyk吗？  哪个方式到手的现金 稳一点？

提问：大，蚊子这几天把我咬sb了，有好的灭蚊设备吗？我要杀死它们！叫它亡族灭种。

提问：大，进过几年的实践，发现前期买了一些有硬伤，涨幅低于平均的房子。现阶段适合做一些优化吗？把户型区位地段有硬伤的，置换成较优质一点的，这个和您的‘不置换’原则相冲突吗？需要特别把握什么要点呢？请赐教

回答：前二年涨得少的，后面就补涨了。追涨换筹的行为，一般是最蠢的。

提问：欧大好:  粉丝一:男 30岁，看完心法之后，迅速将自住的一套全款住宅卖掉，把钱分成三份。    前两部分以自己和老婆名义分别贷款买了一套新房(2022交房)。最后一部分钱握在自己手上，去老丈人家打滚又要到一些，全款买了一套学区。 目前三套房，跟老婆还有一岁娃，租住在原来小区(房租2300)。  粉丝二: 男，36岁，跑去sy，课程听了一圈，自己买了楼龄10年的2手两套。  这两个粉丝都表现出了对您极大的敬仰，尊称您为父亲，请问欧大怎么看？

回答：我怎么知道他们的选筹好不好。心法都一样，但是选筹差异，就是杨过和赵志敏的距离。

提问：欧大，还有一个问题，接下来的时间还是一条路囤资产没错吧？国内cq，沈阳，长沙，武汉，国外西港

回答：做空货币，囤积资产，是长期之路。

提问：欧大， 1.当有事发生时，管z非常强，有可能房子的金融属性会消失，有可能不能贷款之类的，所以现在尽量贷款出来囤现金做准备？2.那现在还不停的囤资产万一到时候管z很强现金流跟不上或者资产不能变现崩了怎么办？感谢

回答：没到年份呢。你又不是孩子。别问巨婴问题。

提问：欧先生好，看到您说因为大事件所以需要囤现金，那从现在开始要留多少个月的现金月供比较保险呢？

提问：欧大，为什么你说新能源汽车就是个笑话？

提问：欧大，惊涛骇浪时候去德国安全么？

回答：别再问类似问题了。无聊么。自己想外交亲善。

提问：欧老师，有以下两个问题想您请教。1、惊涛骇浪的时候，体制内的人影响是不是较小？2、非体制内的哪类职业受影响就小一些，谢谢欧老师。

提问：欧神您好，xyk一直在办，也没有做空当接龙，就是按宣誓账单日还款日来刷，想问问，这样情况下，手续费年化应该怎么算，是多少？

回答：你的输出不稳定，不能作为一股现金流使用。没效用，问什么效率。

回答：有其他手续费吧。

提问：欧大好，做未来的惊涛骇浪中，作为一个金融业的底层销售是否还有机会金融业中中掘金？还是金融业在未来惊涛骇浪中完全没机会了，得想别的路子？

回答：底层在任何行业都没机会。

提问：年纪35 了，目前在国内手机公司做码农，未来惊涛骇浪时，由于手机很多用的是国外公司元器件，到时会不会面临元器件断供，然后大批IT失业者？谢谢

回答：myz已经压力测试了。

提问：欧大，看到您说到时候xyk也会被锁死，是不让用了还是不让申了，不让申还好解决，不让用可就game over了

提问：od，作为公司的核心骨干，在公司最需要帮助的困难时期离职，明摆着作为不可或缺的人在最关键时刻离职对公司是致命的打击，有什么好的说辞么可以和创始人好聚好散么？

回答：加薪， 5000

提问：殴大您好，你昨天直播说正在考察沈阳，想问下，考察结果多久出来呢？到时候我们联系谁？还有重庆也是这个问题。谢谢

回答：反正是5.2之后

提问：欧先生好，美宝有必要在重庆上个中国户口吗？谢谢

回答：随意。中国户口还是值钱的。

提问：欧大，招行20年等额本息，5年一倒，年化：4% 月3.33厘，目前个人条件符合招行这个产品要求，您觉得这个产品如何？

提问：大大，92年gwy，gz1n，大湾区三线城市4n，刚被提为镇zf班子（副科），请问是全力走仕途还是工作完成差不多就行尽量2n？

回答：28岁副科，也没前途的。

提问：请教欧神，之前看过欧神说以后最好做与zf相关的，我想请教一下做大数据开发的，如果要接近zf的话是只能接外包活干吗？这些外包活没有人脉的话还能有什么途径可以获得呢？感谢欧神

回答：不拼爹做什么zf生意……

提问：欧大好，油价跌到负值这么震撼的事情，应该如何定性，生产者竞争还是投机爆仓强平？这种极端情况会扩散吗？煤炭有色？三四线房产？

回答：期货爆仓，现货价其实还在20左右。部分因素是基金杀散户。

提问：现在用不上，但有没有必要在主场提前注册一家公司以便未来做JYD？

提问：欧大，下了一张额度3000的华夏卡，该销吗？

提问：如果负债60%就要停。比如朋友车贷房贷月光，房产220万，欠银行130万，负债59% ，这么算他岂不是买一套就得停了

回答：象这种烂仔，你拉他干嘛。

提问：欧神，怎么看马来西亚？跟柬埔寨很近，经济成熟，也在南海火力范围内，华人多，反华势力不会太强吧？目前好像不歧视华人，感觉是个躲避的好地方

回答：伊斯兰运动风起云涌。

提问：大大，惊涛骇浪大概202几年？

提问：屯现金是放卡里还是取出放家里呢？

回答：你支出是划账，还是付现金？肯定大头划账了。

提问：欧大 那XYK，不是涉及到还款嘛，还了，继续取现吗？

回答：别问这么愚蠢的问题好么。想借长期资金，搞房贷啊。

提问：欧大，您理解错了，是我执意在公司最难的时候走，怕得罪他，有什么好的说辞大家好聚好散

回答：别人加我 15000

本人A8.1，4N，XG1亩，以前是在融创待了4年时间，因为计划把更多的时间留给筹钱办K，已有5个核，再扩大10个核办K，买房，可能会需要一些时间和精力，所以现在找了个百强小开发商房企做底层渠道管理工作，工作稍轻松点，但是也有压力。未来惊涛hai浪，综合自己又要办K，买房，生娃计划，不想太大压力的工作。1.一般像房地产销售管理这类工作，是去类似于白手tao像融创这种大公司还有恒大，碧桂园，还是说公司百强小一点的好？

回答：大号疫情，几个月不能开工。参考目前裁员名单。

提问：欧先生好，关于板块选筹的问题 弹子石板块您怎么看？现场看大量拆迁，空地，待建；去年的土拍楼板价到了1w；现存的小区品质也大多次新，比土著片区好太多。比较看好这个区域，但腹地偏小是否较大程度影响发展潜力？弹子石片区次新、小区环境好的盘，相比较龙头寺鲁能星城片区，是否弹子石更佳？虽然交通目前不便，但有更多空地，南滨路沿岸潜力，而龙头寺鲁能星城片区属于成熟区zf无大量筹码。

回答：不错可以。对，有影响。总体来说，我们看好弹子石更多。

提问：欧大，不好意思，代朋友问下，浦东内环高架龙阳路边上，新领地，50年产权商用转民用房，单价4万多，三房总价550万左右，可否入手，请指点？

提问：欧大，1.请问惊涛骇浪时，xyk还可以正常刷吗？现在卡债较高，有必要准备抵押贷，作为plan B吗？2. 以后数字货币也会影响xyk使用吗？xyk的路子会被堵死吗？

回答：最好用更稳定的房贷。不会

提问：欧大大，me,在fish村6.1几人士，办几个xyk，多大额度较为有利呢？

回答：越多越好，越大越好。

提问：深圳严查jyd违规流入楼市，对多军以后以jyd建仓影响会很大吗？还可以全款再抵押买房吗？

回答：对专业人士影响不大。但影响普通人，会导致接盘者减少。

提问：欧先生，惊涛骇浪时，囤现金的意思，是真的取钱放床底下呢？还是办信用卡但不刷出来，就是囤现金？到时会不会出现刷不出来的情况？

提问：欧大好，请问青岛地区，主场优势明显，主要是贷款资源，房票充足，都能贷足7成30年，目前青岛5年限售，请问还是青岛一直坚持2n可行吗？谢谢

提问：殴大，允许2001以后老小区，加装电梯，小老小区是利好，对新盘是否构成利空，市场又进入博弈阶段，市场又如何保持平衡，您的推测会是什么?

提问：尊敬而又伟大的神，在控制总价和面积相同的情况下，对于