2018年至今lpr利率表?

  一转眼,存量浮动利率个人贷款基准定价转换已经实施一个月了。据《广州日报》报道,自3月1日实行的LPR转换工作进展并不算顺利,仍有大部分人处在观望中。

  而央行数据显示,2019年四季度末个人住房贷款余额30.07万亿元。30万亿的房贷在未来将何去何从?实在是个大问题。

  01 LPR转换,加点不会变

  人民银行此前公告显示,存量浮动利率个人贷款基准定价的转换工作,自2020年3月1日正式启动,于2020年8月31日前完成。也就是说,在这半年的时间里,购房群体可以根据自己的选择,将房贷利率转换成LPR加减点浮动定价,亦可继续沿用固定利率。

  如果你不自动选,那么银行会在8月31日后,将你的房贷合同默认为固定利率。值得注意的是,贷款人只有一次选择机会。

  所谓LPR,就是贷款基准利率,由18家银行(包括国有四行和商业银行)的利率共同决定,去掉一个最高利率和一个最低利率,取平均值就是当月的LPR利率。所以也不用担心LPR会在短期内出现太大波动。

  而固定利率很好理解,就是你签合同时的房贷利率是多少,以后还是多少,不会改变了。大众现在之所以有观望情绪,是对LPR加减点的浮动定价心里没底,因为这个LPR房贷利率每年都要调整一次,大家担心长期来看LPR会走高,导致还贷额度不受控。

  按照规定,如果贷款人将房贷转换成LPR加减点浮动定价,在重新签订合同后,原合同的贷款执行利率会持续到2020年12月31日,然后在2021年1月1日更新LPR的利率(采取上一年12月发布的相应期限的LPR利率),加(减)点数值为原合同执行年利率与新的LPR的差值(可为负值),加(减)点数值在合同的剩余期限内固定不变。

  站长简单地解释一下,就是你现在签的房贷合同,上面的房贷利率都是做了加减点的。

  上图是年房贷利率的变更情况(2015年至今没有变化),小伙伴们可以根据自己签订购房合同的时间,以及当前的利率,进行加减算法,得出的基点就是你在转换LPR利率后,房贷的加(减)点。

  打个比方,要是你现在的房贷利率是5.85%,在2015年后买的房,那么你的加点就是95BP。转换成LPR后,在当期LPR报价的基础上增加95BP,以3月20日LPR报价的4.75%作为参考,LPR房贷利率就是5.7%。

  当然,也有一些城市是减点算法,像是上海、厦门等地区,部分银行实行的房贷利率是打九五折的。这个LPR利率会持续一年的时间,并在第二年的1月1日重新开始计算,直到你彻底还清房贷为止。

  值得注意的是,每笔贷款仅有一次转换的机会,一旦签订了就不能更改。所以在过去的一个月里,也经常会有读者来问站长,是否需要把房贷转换成LPR。

  不过从目前的反馈来看,还有很大一部分人处在观望中。根据《广州日报》的报道,从某国有银行广州支行的转换情况来看,目前转换房贷按揭的人不多,只占到该银行全部房贷群体的7%。

  这一方面是由于疫情的影响,大家不便出门;另一方面则是大众对LPR仍持有观望态度。有相关人士表示,“据没有转换的一些客户反馈,他们正在跟进人行每月公布的LPR及走势,纠结是转换成LPR定价还是固定利率划算”。这也可以理解,转换毕竟期限还没到,多看看数据走势自然更稳妥。

  自从LPR与房贷利率挂钩之后,至今已经接连更新了8期报价(上图)。我们可以看到,1年期LPR和5年期以上LPR的利率都有所下调,总体逐渐趋于宽松。现在选择LPR加减点浮动模式的人敢于吃这个螃蟹,笃定的就是利率会越来越低,认为这波不会亏。

  其实说白了,就是看你对LPR未来走向的判断,像现在这样LPR下行那就是划算的;要是未来LPR上行超过4.90%了,那就不划算。

  至于你以前签订合同时,合同写上浮还是打折,跟LPR的转换完全没关系。

  02 房贷利率下降,房价或将抬头

  LPR利率主要还是跟市场挂钩,市场的经济形势直接反映着LPR利率的高低。要想LPR出现大涨,除非有新的经济增长点出现,从而涌现出一系列的新兴行业向银行贷款,银行紧接着才会调整LPR。

  最近提倡的新基建就是“经济增长点”,13个省市的34亿新基建项目也佐证了这一点,现在的钱正在流向以5G技术为代表的新基建行业,真正能流到楼市的很少了。但是新基建项目非一日之功,想要彻底发展起来也需要周期,所以近几年应该不必担心转LPR会吃亏。

  而纵观全球,现在绝大多数国家的央行都在“放水”,欧洲央行前段时间启动7500亿欧元的紧急计划进行资产购买,美联储的无限量宽松政策也在敲锣打鼓地进行中;3月30日,央行下调7天逆回购利率20个基点。

  2月初,央行曾经先行下调逆回购利率10个基点,直接带动了当月的LPR利率下调。而央行在3月30日再次宣布7天逆回购利率下调,基本可以预见4月20日的LPR报价也会进一步调整。

  有业内人士预计,在没有通胀的情况下,LPR会大概率下行。

  而购房群体头上的大山“房贷利率”,也在3月出现了下调。融360大数据研究院在3月26日发布的房贷利率数据显示,其所检测到的国内30个重点城市674家银行分(支)行的房贷利率,首套房和二套房的贷款平均利率均环比下降。

  其中,3月全国首套房贷平均利率为5.45%,环比下降4BP;二套房贷款平均利率为5.77%,环比下降4BP。融360大数据研究院分析师李斌表示,预计未来全国房贷利率的整体水平仍会呈现下降趋势。

  但是房贷利率下降,对于楼市的推动并不大,重点还是得看当前的政策。就目前的情况来看,“房住不炒”仍旧是主基调。央视财经评论员马光远表示:“预计应该已经有近100个城市微调了房地产政策,调整的目的是为了让房地产回归居住的属性,而不是把房地产打垮。”

  在此前上海部分银行调整首付至3成时,北京却将首付调整成4成。此外还有16家银行联名表示,不会对房贷利率进行打折。

  “因城施策”会成为未来一段时间的主调,各省市因地制宜,呈现出不同的态势。3月31日,易居研究院发布了最新一期的房价收入比排行榜,榜单显示50城房价近4年来首次下降,收入比均值为13.3,相比2018年下降了3%。所谓房价收入比,指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比,直接反映各地的买房难度。

  报告显示,2020年50城中多数城市的房价涨幅还将继续收窄,房价收入比继续小幅下降的可能性比较大。

  而房价收入比的下降,在一定程度上意味着楼市的“水分”被挤掉,留下了更多的充裕空间。只是,我国楼市中的“水分”究竟有多少,仍然是个未知数。目前绝大多数城市的房地产行业都处于严格管控之中,控制着房价的涨幅。

  最新一组数据显示,北京土拍市场呈现火热态势。北京通州区2020年至今已举办了13场土拍,其中绿城拍下三宗地,位于通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-、YZ00--02地块,溢价率高达49.78%,总价13.48亿元,溢价率达到49.78%。

  土拍溢价率再次出现上涨,结合最近北京楼市的种种举措,北京地区未来可能迎来一波房价上涨。

  央视财经评论员马光远表示:“一线城市,包括北上广深,将告别调整,我认为它们将重回上涨。当然,这种上涨跟过去的暴涨不可相提并论,调整基本结束了。比如北京房价,2018年、2019年两年北京房价几乎没有上涨,2019年有一个比较明显的调整,这种调整现在看,价格调整基本已经到位了。所以我认为这一轮深圳房价上涨,包括北京、上海,这三个城市本身房价出现抬头的现象是正常的。”

  房价或将在未来再度抬头,不知是喜是忧。

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作者:国泰君安产品中心 

来源: 国泰君安证券研究

国泰君安宏观团队分析了新LPR与之前LPR在报价方式、报价范围、报价频率、覆盖期限四方面的不同,判断新LPR机制对于解决当前的融资问题会有两方面的利好:

一是新的报价机制更灵活,有利于疏通货币政策向信贷市场的传导渠道;二是新的报价机制有利于打破贷款定价的隐性下限,切实将政策利率、银行间利率等的下降反映至贷款利率中。

国泰君安策略团队分析,此次利率并轨是信用修复的一剂良药,在时间推进上是超预期的,未来对贷款利率的引导也有望超预期,反馈到企业业绩端会在2020年。

对于市场普遍认为的“变相降息”兑现,国泰君安固收团队有相同观点,但同时认为后续还有问题需要明确,因为真正降息逻辑的形成还需要通过调整公开市场操作利率或其他货币工具利率进行确认

宏观团队则判断,后续央行或将下调公开市场操作利率,引导市场利率和贷款利率下行。国泰君安银行团队建议央行可以择机降准,增强商业银行动力,实现“百业兴、金融兴”依存双赢。

银行执行上浮利率的贷款占比情况

数据来源:《中国货币政策执行报告》、国泰君安证券研究

货币信用周期是决定建筑收入增长及股价的核心变量,国泰君安建筑团队认为基建设计板块位于产业链前端,往往最先感受到货币信用的边际变化,信用疏导后资金环境将边际宽松,利好基建设计股。

对于关注度极高的居民贷款利率,国泰君安房地产团队分析此次利率并轨是有意规避对楼市的正面刺激,但即便房地产继续采用基准定价,更低的LPR和基准利率之间形成的息差,也能一定程度上增加影子银行和债券市场对房企的借贷意愿,居民的房贷利率预计也会随之下行。

近期,长端利率摆脱前期横盘震荡格局突破年内低位,10年期国债也一度“破3”,在犀利行情背后,国泰君安固收团队认为对于利率的下行动能,市场仍缺乏清晰的逻辑主线,对于后续行情和点位判断需要放在历史的坐标下来审视。

静态比较曲线形态、资金面水位、经济增速、通胀水平、融资需求等指标,仅有外部因素释放了比较明确的利多信号。虽然静态分析并不意味着趋势的判断,但是从“截面”来看,当前的行情需要更多的利多因素继续推动。

对于后续的债市投资,固收团队的建议是保持中性仓位。理由在于债市整体依然向好,但加仓可能需要等待更好的时机,激进进攻的性价比也不高,所以保持仓位、等待新逻辑确立,或是最优策略。

历史上的低利率时段以及期限利差

数据来源:Wind,国泰君安证券研究

今年6月份之后评级利差开始调整,低点至今,通过回顾09年至今的八次典型的评级利差收窄行情,国泰君安固收团队对本轮评级下沉行情给出了自己的判断

首先,牛熊市中信用利差的收窄有不同特点,熊市往往发生在利率阶段性平稳期,而牛市则基本上都源自于信用基本面的改善。

其次针对评级利差和信用策略的关系有三点判断,一是评级下沉一定对应中短久期策略;二是并不是所有的评级利差收窄,信用策略应对上都是信用下沉;三是做多长端利率和评级下沉策略一般情况下并不相容。

最后对本轮评级下沉行情,固收团队有两点判断,一是评级下沉的选择空间有限;二是评级下沉的行情持续时间会比较长。对应到信用策略,固收团队表示评级下沉的策略还是可以用,但需要等待评级利差的调整之后才有机会。

历史上几次典型的评级利差低点

数据来源:Wind,国泰君安证券研究

中报季高峰期之际,国泰君安非银金融团队预计2019年上半年,上市券商净利润同比增速将为50%以上。

在下半年经济下行压力增大背景下,非银团队预计流动性宽松和资本市场改革创新等对冲政策有望加码,边际利好券商业绩和估值。

售:化妆品的日本70年

国泰君安商贸零售团队通过回顾1946年-2018年日本化妆品行业的发展历程,对比了中日经济发展水平、家庭收入和消费支出、化妆品行业增速等指标,认为当前中国化妆品行业类似于日本年的黄金十年,是产业和巨头崛起的关键时刻,本土化妆品集团资本化加快、综合实力提升将为行业崛起创造机遇,估值仍有提升空间。

化妆品市场规模增长加速

数据来源:Euromonitor、国泰君安证券研究

会服务:火锅产业链是投资好赛道

国泰君安社会服务团队通过对火锅产业链的详细梳理,总结了火锅行业的特点是行业规模大、盈利能力佳且易于标准化。对于门店来说,翻台率是影响盈利能力的关键因素,而对于企业来说,发展供应链是生存和扩张的必由之路。

数据来源:弗若斯特·沙利文,中国产业信息网,国泰君安证券研究

工:进入证券化新周期

近几年我军新机型频繁亮相,拉动军用航空新需求。同时,国防军费中武器装备费用占比逐步提升,老旧装备加速淘汰。在此背景下,国泰君安军工团队分析航空产业链有望迎来快速发展。

此外,军工团队还观察到随着军工资本运作频次明显增加,资产证券化加速已出现端倪,在“政策发力+院所转制+模式创新”的行业大背景下,军工有望进入新一轮资本运作周期。维持行业“增持”评级。

我国军工资产证券化率相对较低

资料来源:Wind,国泰君安证券研究

信:共享共建加速5G到来

近日中国移动、中国联通相继发布2019年中期业绩。上半年,中国移动营收3894亿元,同比减少0.6%,中国联通营收1449亿元,同比减少2.8%。国泰君安通信团队分析原因在于受取消漫游、提速降费等的影响,叠加大规模5G建设投资即将开启,运营商业绩有所承压。

展望未来,通信团队判断5G的共建共享将有利于降低运营商资本开支,同时能有效满足运营商5G精品网络服务的目标,整体加速5G的建设速度。

端装备:重型机械龙头企业优先受益

在下游投资景气度持续上行、行业需求回暖的背景下,国泰君安高端装备团队判断重型机械龙头企业将优先受益,推荐行业龙头中国一重(601106.SH)、中信重工(601608.SH)、太原重工(600169)、兰石重装(603169.SH)。

下游固定资产投资中40%左右

为设备投入(2017年)

数据来源:国泰君安证券研究

色:嘉能可减产或超预期

市场有声音认为本次Mutanda矿山停产或为嘉能可短期钴库存较高的一种抛售库存的行为,一旦库存抛售完,将会重新选择复产。

国泰君安有色金属团队通过分析公司的资产负债表,认为公司库存抛售压力较小,本次停产主要是基于矿山本身开采的经济性,停产的时间周期或将超市场预期,维持钴价上涨持续的前期判断。

数据来源:Wind,国泰君安证券研究

车:重卡销量预计平稳

继对乘用车市场的深度研究后,本周国泰君安汽车团队从总量、结构和边际三个角度重点关注了重卡市场。

总量的角度,预计年卡车行业销量保持在340-370万的水平,销量保持平稳。

结构的角度,重卡支撑相对充足,预计2019年重卡销量同比小幅下滑,全年销量为100-105万辆。

边际的角度,行业中具有竞争优势的企业市占率将加速提升。

19年重卡行业保持高景气度

数据来源:第一商用车网,中国汽车工业协会,国泰君安证券研究

本周国泰君安研究团队共覆盖107只个股,其中对上海钢联(300226.SZ)和北京首都机场股份(0694.HK)等17家公司进行了首次覆盖;上调了歌尔股份(002241.SZ)和酒鬼酒(000799.SZ)等21家公司的目标价;下调了青岛啤酒(600600.SH)和小米集团-W(1810.HK)等19家公司的目标价,下调了中金黄金(600489.SH)的评级,对晨鸣纸业(000488.SZ)的目标价和评级进行了同时下调。

首次覆盖给予“增持”评级的多为行业龙头,如顺鑫农业(000860.SZ)的牛栏山是国内“民酒”龙头,紫光股份(000938.SZ)是我国领先的现代信息系统全产业链服务提供商,上海钢联(300226.SZ)在钢铁资讯领域的垄断地位,航发控制(000738.SZ)是我国航空发动机产业的优势企业,中国宏桥(1378.HK)、东阳光(600673.SH)和泰和新材(002254.SZ)分别是国内铝、铝电极箔和芳纶产业的龙头。

国泰君安各研究团队给予“增持”的原因一方面是考虑公司能在行业集中度提升过程中维持领先优势,另一方面是分析了各公司有望打开新成长空间的方式,对公司保持收入持续增长的信心较强。

对于30余年的国产汽车品牌吉利汽车(0175.HK)和拥有2018年客流量全国第一机场的北京首都机场股份(0694.HK),国泰君安汽车团队分析了前者的品质提升及产品竞争力,国泰君安交运团队则分析了后者非航业务的潜力,在首次覆盖时均予以了“增持”评级。

除了吉利汽车(0175.HK)和北京首都机场股份(0694.HK),国泰君安汽车和交通运输团队还首次覆盖了蔚来(NIO.N)和春秋航空(601021.SH),前者由于公司短期内无法实现盈利,后者由于利润率能否继续稳定还有待观察,国君研究团队给予两家公司的评级为“谨慎增持”。

首次覆盖给予“谨慎增持”的还有美盛文化(002699.SZ)、中粮生化(000930.SZ)和中再资环(600217.SH),美盛文化(002699.SZ)拥有阵容丰富的原创IP,通过不断向产业链上下游拓展打造文化生态圈闭环;中粮生化(000930.SZ)为燃料乙醇的龙头,由于贸易摩擦,美国进口乙醇税率相应提高,公司有望实现量价齐升;中再资环(600217.SH)为废电回收行业龙头,公司旗下资产众多,近年来收购频频,集团资产持续注入可期。

广州发展(600098.SH)是广州市燃气分销龙头,拥有电力、燃气、能源物流三大产业,公司一方面积极布局上游,另一方面持续获得业内龙头长江电力的增持,未来区域地位和盈利能力将进一步加强。

兰太实业(600328.SH)聚焦以纯碱为代表的基础化工和“两钠”为代表的精细化工产业,目前纯碱行业景气度下行,还需静待行业回暖。

国泰君安公用事业和基础化工团队首次覆盖两家公司,均给予了“中性”评级。

深圳机场(000089.SZ)A/B楼曾是国内ROE最高的航站楼,2013年转场T3后,公司持续精细化管理,ROE回归并稳定在6%附近。由于目前T3已超负荷运营,公司开始启动新一轮扩建。国泰君安交运团队认为对于机场,每一轮扩建,都是对其长期回报率的重置,综合考虑深圳机场所处的生命周期阶段与扩建风险,首次覆盖,给予目标价7.34元,“减持”评级。

展望未来,国泰君安交运团队认为深圳机场非航经营能力出色,对特许经营模式理解深刻,广告价值挖掘媲美首都机场。2021年重新招标能否引入更具竞争力的免税商,将是免税价值重估的关键。

数据来源:国泰君安证券研究

伟明环保(603568.SH)拥有浙江省内垃圾焚烧发电优质项目,且设备的自主化、精细管理和低负债率三大特点使公司维持高利润率,2019年上半年,公司业绩符合预期,基于对公司长期较强盈利能力的看好,国泰君安环保团队给予公司目标价和评级的双双上调。

个股目标价上调主要由于四方面的原因,一是公司2019年上半年业绩符合市场预期甚至超预期,增强了投资者看多的信心,如用友网络(600588.SH)、中海油服(601808.SH)、祁连山(600720.SH)和益丰药房(603939.SH)等公司,其中用友网络(600588.SH)上半年不含金融的云服务收入同比增长114.6%,超过年初100%增长的指引;中海油服(601808.SH)则是扭亏为盈,实现归母净利润9.7亿元,均大超市场预期。

二是公司业绩虽有所下滑,但后市可期,中牧股份(600195.SH)上半年受疫情影响,营业收入同比减少3.21%,归母净利润同比下滑15.65%。但根据国泰君安农业团队的分析,公司后续规模场的生物性资产环将逐步回升,同时公司疫苗产品也将升级改进,新兽药产品也会逐步推出,兽药业务将得到恢复,给予目标价上调。

三是公司优势显著,护城河较高,国泰君安银行团队分析平安银行(000001.SZ)具有集团赋能和科技赋能两大独特优势,预计公司ROE有望提升至15%,给予目标价上调。

四是受益于宏观因素影响,国泰君安有色团队判断银泰资源(000975.SZ)在全球降息潮叠加贸易摩擦的大背景下,业绩将持续释放。

下调评级和目标价和公司业绩息息相关,晨鸣纸业(000488.SZ)上半年融资租赁业务持续压缩导致公司业绩略低于预期。考虑公司将继续收缩融资租赁业务及造纸行业疲软运行,国泰君安轻工造纸团队下调了其目标价,并将评级下调至“谨慎增持”。

中金黄金(600489.SH)评级下调至“谨慎增持”则是由于资产减值、少数股东损益暂时增加造成了业绩拖累,但考虑到黄金大周期仍在途中,国泰君安有色团队仍维持公司前期目标价。

个股目标价下调主要有三方面的原因,首要原因是中报业绩低于预期,如中材国际(600970.SH)、杰克股份(603337.SH)、荣盛石化(002493.SZ)和西藏珠峰(600338.SH)等公司。

致使业绩不达预期的原因不尽相同,中材国际(600970.SH)主要是由于投资亏损叠加市场风险偏好降低;杰克股份(603337.SH)和荣盛石化(002493.SZ)是由于行业周期下行,景气度下滑;西藏珠峰(600338.SH)则是由于铅锌价格下滑,公司产销低于预期。

二是公司业绩虽符合预期,但公司所在行业受宏观因素影响较大,出于谨慎考虑,国泰君安相关研究团队均下调了公司目标价。如中科曙光(603019.SH)受到了中美贸易摩擦的影响,中国巨石(600176.SH)、方大特钢(600507.SH)和柳钢股份(601003.SH)是考虑到了市场对宏观需求预期的进一步恶化,文科园林(002775.SZ)则是受到了国内融资环境以及地方财政制约。

宏观因素的影响在消费类行业的影响更为直接,如中青旅(600138.SH)核心景区游客增速已现承压,太平鸟(603877.SH)所在的服装行业也处于消费环境趋严的状态,顾家家居(603816.SH)也感受到了境内市场的压力。

三是受特殊政策的影响,青岛啤酒(600600.SH)上半年业绩超市场预期,但由于会计政策调整基数的口径偏大,使得新会计准则下公司业绩并不显眼,叠加行业整体估值水平下移,国泰君安食品饮料团队对公司目标价进行了下调。

亿纬锂能(300014.SZ)、阿里巴巴(BABA.N)、中国平安(601318.SH)等公司由于业绩符合预期且后续增长动力较足,国泰君安相关研究团队均维持了前期目标价和评级。

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  去年年底,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

  8月25日起,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮政储蓄银行5家国有银行开始将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款,批量转换为LPR定价。

  同时,多家银行提醒,若不接受批量转换规则,可与银行提前联系或者转换后协商撤销。根据各家银行公告,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

  对于不同的存量房贷客群而言,存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率,究竟孰优孰劣?

  我们认为,主要取决于贷款余额、还款期限以及还款计划等多方面因素决定。

  近日,多家商业银行已发布《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》,2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括组合贷中的商贷,但不包括公积金贷款),利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率,或转换为固定利率。

  其中,加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR,且加点数值在合同剩余期限内固定不变。

  一般而言,存量房贷利率转换为固定利率能提前锁定剩余还贷期限内每月的还贷金额,主要适用可预见、有计划的客群,不必承担未来LPR利率变动所带来的风险。

  转换为LPR加点的浮动利率,既有机会享受未来LPR利率下调所带来的月供减少,同时也要承担未来LPR利率上调所造成的月供增加风险。

  LPR最受近几年买房利率较高的购房者欢迎

  位于贵州三线城市的小屈告诉我们,今年以来,他们网点内基本没有人主动要求转换成LPR,因为对他们当地购房者来说,买房基本上都是自住的,有很强的求稳心理,并且对LPR的接受程度有限。

  “在我们这里,固定利率和浮动利率,几乎都是选固定利率的,对他们来说,LPR什么的一点概念都没有,他们就只想知道每个月固定还多少钱,你和他解释这个,一方面人家听不懂,另外一方面,有些人因为接受的信息有限,不知道这个东西,就会怀疑我们是不是在忽悠他们,你和他们说可能会便宜,他会觉得你骗人,哪有这么好的事情,如果未来又涨了,他们可能还会找上门,所以对我们来说,大多数还是选固定利率的多。”

  小屈告诉我们,客户经理在前期推广过程中,面临极大的阻力,很多时候并不是你解释就能解释得通的。

  朱金家住江苏扬州,他4年前买的房,对于房贷存量利率转换问题,他选了固定利率,他表示自己当时贷的并不是很多,商贷部分41万,已经还了4年,买的时候还有利率优惠,总体在4.4上下,他有自己算过是否转换LPR的问题,觉得不是很划算,所以就不换了。

  K家住上海,他多年前已买房,与朱金一样,他也选择了固定利率,理由却不同,他使用的是等额本息还款方式,前期已经还了大部分的利息,接下来规则改变后,对他的影响其实并不是很大。“我利息应该没多少了吧,大部分都是还本金了,这个和我关系其实不是很大。”

  据了解,目前在银行贷款买房一共有两种还款方式:一种是等额本息,一种是等额本金。如果客户没有特别的要求,一般银行都默认选择等额本息的还款方式,等额本息起初归还的本金较少,最初的几年还的利息占比较高,但整个还款期限内,它的还款额是一样的。

  与其他几人不同,龙龙家住宁波,是LPR的拥护者,他很清楚的报出了目前LPR的报价,并且知道最近一次是在4月20日下调,他表示自己是去年买的房,是LPR的受益者。

  “我当时看到可以改就直接改了的。最开始也是有一定顾虑,衡量了一下,咨询了相关行业的,最后综合了一下,选择转了。因为我觉得LPR未来还会继续下降,我买房的时候银行放款其实卡的还挺严的,然后今年开始宁波的整个土拍市场一下就火了,银行放款也比较松,我认为以后的房地产市场应该会继续景气,趁着这个机会,新政应该是利好的。”

  融360数据显示,截止至2020年8月24日,全国房贷平均利率最优惠的城市是上海,平均折扣9.5折,平均利率为4.65%。

  全国部分城市房贷利率情况

  自2019年12月以来,随着LPR利率下移,全国房贷利率开始步入下行通道。早在2018年下旬至2019年初,全国首套房贷平均利率还处于5.5-5.7%高位,因此,对于在房贷利率较高位买房的购房者来说,有很大一部分支持转换为LPR加点形成的浮动利率。

  未来LPR利率升降预期是关键

  事实上,对于不同的存量房贷客群而言,存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率,其中,未来LPR利率的升降预期是关键

  如果认为LPR利率长期处于上升通道,那么存量房贷利率转换为固定利率将更为有利;如果认为LPR利率长期处于下降通道,那么存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率将更为有利。

  目前许多支持转换为LPR加点形成的浮动利率的购房者基本都持未来LPR利率还会进一步下降的态度。

  这主要是由于自2019年8月LPR新政实行以来,5年期以上LPR三度下调,其中最大跌幅为10个基点。

  2019年11月20日,5年期以上LPR首降5个基点至4.8%;2020年2月20日,疫情期间,5年期以上LPR再降5个基点至4.75%,2020年4月20日,5年期以上LPR直接降10个基点至4.65%,为2019年至今最大降幅。

  然而,截止至2020年8月20日LPR最新报价维持5年期以上LPR为4.65%,这已经是4月20日以来第4个月维持不变。

  我们认为,虽然2020年货币政策整体稳健偏积极,但联系到央行金融工作会议定调保持房地产金融政策的连续性、稳定性和一致性,坚决不搞大水漫灌。不难看出,未来整体货币政策仍将贯彻执行稳健为主。

  长期来看, 目前国内利率水平正处于相对历史低位,以5年期贷款基准利率为例,过去20年基本维持在7%左右,因此未来从4.65%继续向下的空间到底有多大还尚未可知。

  对于大多数动辄10年以上的房贷来说,购房者们还是应该结合自己贷款余额,原先贷款利率的上浮、下折水平,未来是否计划提前还款,未来收入是否会有变换,是否会影响月供能力等综合情况方能决定。

  (文中小屈、朱金、K、龙龙皆为化名)

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