董 事 会 及 信息科技有限公司 100%股权的 限公司 100%股权的公告》的内容真实、准确、

全体董事 公告》内容真实、准确、完整的 完整，并对本对外投资公告中的虚假记载、误

承诺 导性陈述或重大遗漏承担个别和连带的法律

三泰控股董事会保证所填报内幕信息知情人

提交内幕信息知情人信息的承 信息的真实、准确、完整，并向全部内幕信息

诺 知情人通报了有关法律法规对内幕信息知情

本人保证及时向上市公司提供本次对外投资

相关信息，并保证所提供的信息真实、准确、

完整，如因提供的信息存在虚假记载、误导性

陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造

提交信息真实、准确和完整的承 成损失的，将依法承担赔偿责任。

诺 如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存

在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司

法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查

的，在案件调查结论明确之前，将暂停转让其

在该上市公司拥有权益的股份。

本人持有的交易标的股权合法、完整、有效，

关于所持烟台伟岸股权权利完

可依法有权处置所持股权。本次交易对方所持

股权产权清晰，不存在委托持股、委托投资、

信托等情况，未设置任何抵押、质押、查封等

权利限制的情形，不存在权益纠纷，不存在涉

及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者

存在妨碍权属转移的其他情形。

在本次交易实施完成前，本次交易对方将确保

标的资产产权清晰，不存在抵押、质押等权利

限制的情形，不存在涉及诉讼、仲裁、司法强

制执行等重大争议或者妨碍权属转移的其他

截至本对外投资公告公告日，烟台伟岸不存在

出资不实或影响其合法存续的情况，也不存在

影响烟台伟岸独立性的协议或其他安排。烟台

伟岸的公司章程中不存在限制本次交易的内

交易对方是否存在泄露内幕信 本人不存在泄露本次对外投资内幕信息以及

息及进行内幕交易 利用本次对外投资信息进行内幕交易的情形。

本人最近五年内未受到行政处罚（与证券市场

交易对方最近五年合规情况 明显无关的除外）、刑事处罚，也未涉及与经

济纠纷有关的重大民事诉讼或仲裁。

本人最近五年不存在以下诚信有失的情况，包

括但不限于：未按期偿还大额债务；未履行承

交易对方最近五年诚信情况

诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证

券交易所纪律处分的情况等。

截至本承诺出具之日，烟台伟岸不存在未予披

烟台伟岸涉诉情况 露的重大未决诉讼、仲裁或可能受到行政处罚

烟台伟岸最近三年合法经营，不存在因重大违

法违规行为影响其合法存续的情况。

烟台伟岸不存在涉嫌犯罪被司法机关立案侦

查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查

的情况，未受到行政主管机构或其他有权机构

行政处罚或者刑事处罚。

在本次交易之前，本人、本人控制企业及关联

与三泰控股关联关系情况 方与三泰控股及其关联方之间不存在关联关

十二、公司正在筹划非公开发行

2015 年 1 月 5 日，公司披露了非公开发行预案，该事项已经公司第三届董事

会第三十八次会议审议通过。2015 年 2 月 25 日，公司披露了非公开发行事项收到

了中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》（150308 号）。截

至本对外投资公告公告日，公司仍正在同时筹划非公开发行股票事项，该非公开

发行股票事项与本次对外投资事项相互独立，并不互为条件，后续公司将及时履

行上述非公开发行相关信息披露义务。

投资者在评价本公司本次交易时，除本对外投资公告的其他内容和与本报告

同时披露的相关文件外，还应特别认真地考虑下述各项风险因素。

一、本次交易可能被暂停、中止或取消的风险

1、上市公司在首次审议本次对外投资相关事项的董事会决议公告日后 6 个月

内需发出股东大会召开通知，若无法按时发出股东大会召开通知，则本次交易可

2、本公司因筹划与公司有关的重大事项，自 2014 年 12 月 3 日起向深圳证券

交易所申请停牌。在停牌之前最后一个交易日（2014 年 12 月 2 日）公司股票收盘

价为 /）和―爱意汽车网‖（网址：/）两家

标的公司烟台伟岸旗下的―金保盟‖网站是国内知名的保险产品互联网推广平

台，目前主要推广平安保险的车险产品，与平安保险有着密切的合作关系。其通

过金保盟与保险公司的数据库进行接口，能为客户提供快速、及时的车险报价和

导购服务。2014 年通过―金保盟‖平台导入的精准用户，实现的平安财险的车险产

截至本对外投资公告公告日，公司的股权控制关系如下图所示：

/）从事保险产品、金融产品互联网推广业务；

通过―爱意汽车网‖（网址：/）从事汽车信息发布、汽车用户

导购和车险推广等业务。

烟台伟岸最近两个会计年度主营业务收入构成情况如下：

金额（万元） 占比（%） 金额（万元） 占比（%）

2 爱意汽车 后，业务转入―金保盟‖；目前―保盟网‖所

有业务全部转至金保盟，―保盟网‖已停

车险、输入车主信息，目前已停运。

3、资产抵押、质押、对外担保情况

截至本对外投资公告公告日，烟台伟岸的主要资产不存在抵押、质押或担保

等权利受到限制的事项，不存在涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者

存在妨碍权属转移的情况。

5 网络广告发布合同 中国平安财产保险 爱意汽车网： ； ；

招商信诺人寿保险 、 原域名

注册的所有者为―程春‖，截至评估报告日，以上域名所有者已变更为―烟台伟岸信

息科技有限公司‖。公司实际控制人程春承诺以上域名在域名所有者变更前均系烟

台伟岸所有，程春只是代为注册，烟台伟岸不需要向程春支付域名的注册使用费

（10）截至评估基准日，烟台伟岸未按照相关规定为员工缴纳社保和住房公

积金。本次评估中，企业对未来收益的预测已经考虑了为入职员工缴纳社保和住

（五）本次评估基准日至重组报告书签署日的重要变化事项及其对评估结果的

本次评估基准日至本对外投资公告公告日之间，中国人民银行下调了存、贷

款基准利率，该事项对得出的评估基准日评估结论有一定影响，但影响很小，评

估结论对有关产权交易方仍具有参考意义。

除上述下调存、贷款基准利率外，标的公司在本次评估基准日至本对外投资

公告公告日之间不存在其他影响评估结果的重要变化事项。

二、上市公司董事会关于对本次交易标的评估的合理性以及定价的公

公司聘请中同华担任本次交易的评估机构，其已就标的资产出具了中同华评

报字（2015）第 149 号《资产评估报告书》。公司董事会根据相关法律、法规和

规范性文件的规定，在详细核查了有关评估事项以后，现就评估机构的独立性、

评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性及评估定价的公允性分析

（一）评估机构的独立性

北京中同华资产评估有限公司具有证券期货相关业务资格，评估机构的选聘

程序合法、合规。评估机构及其经办资产评估师与公司、交易对方不存在关联关

系，亦不存在除专业收费外的现实或可预期的利益关系或冲突，具有充分的独立

（二）评估假设前提的合理性

标的资产相关资产评估报告的评估假设前提符合国家相关法律、法规和规范

性文件的规定，符合评估准则及行业惯例的要求，符合评估对象的实际情况，评

估假设前提具有合理性。

（三）评估方法与评估目的的相关性

根据评估方法的适用性及评估对象的具体情况，本次评估采用收益法、市场

法两种方法对标的公司的资产进行了评估，评估机构最终确定以收益法得到的评

估结果作为对交易标的的最终评估结果。

鉴于本次评估的目的系确定标的资产基于评估基准日的公允价值，为本次交

易提供价值参考依据，评估机构所选评估方法恰当，评估结果客观、公正地反映

了评估基准日评估对象的实际状况，评估方法与评估目的的相关性一致。

（四）评估依据的合理性

本次评估中评估机构采用了国际通行的 WACC 模型对折现率进行测算，测算

过程中评估机构对相关参数选取合理。

本次评估中对预测期收入、毛利率、期间费用和净利润等相关参数的估算主

要根据烟台伟岸历史经营数据以及评估机构对其未来成长的判断进行测算的，评

估机构使用的预测期收益参数正确、引用的历史经营数据真实准确、对烟台伟岸

的成长预测合理、测算金额符合烟台伟岸的实际经营情况。

岸预测的净利润分别为 5,/）从事金融、保险产品互联网推广业务；通过―爱意汽

车网‖（网址：/）从事汽车信息发布、汽车用户导购和车险推

广等业务。根据证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）分类，烟台伟

岸属于信息传输、软件和信息技术服务业（分类代码：I）中的互联网和相关服务

（分类代码：64），属于国家鼓励和重点发展的产业。截至本对外投资公告公告

日，烟台伟岸在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政

治和经济政策、行业和技术预计不会发生重大不利变化。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国所得税暂行条

例》及其实施细则、对纳税人企业所得税的征收方式，报告期内，烟台伟岸符合―只

能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算‖的

情形，故被当地税务机关批准采用核定征收方式计缴，核定的应税所得率为 10%。

本次评估假设被评估单位未来年度财务规范，能准确核算收入、成本和费用，

企业所得税采用查账征收方式计缴，企业所得税税率按 25%进行预测。

综上，根据截至本对外投资公告公告日的情况分析，预计烟台伟岸后续经营

过程中政策、宏观环境、技术、行业、税收优惠等方面不会发生对评估结果产生

（六）评估结果对收入、成本和毛利率变动的敏感性分析

1、对收入变动的敏感性分析

收入增加 2 个百分点 77, 的网络保险公司，是一家完全通过

互联网推销保险业务的保险公司，主要服务于 40 岁以下客户；1999 年 9 月，日本

索尼损害保险公司开通电话及网络销售汽车保险业务，到 2000 年 6 月 19 日通过

因特网签订的合同数累计突破 1 万件；2008 年出现了一些以互联网为主要销售渠

道的人寿保险司；2008 年 5 月，Life Net 保险同印度国家银行安盛人寿保险（现在

的 Nextia 人寿保险） 合作，开始销售日本的第一份在线人寿保险产品。自此，在

线人寿保险公司的市场份额在日本人寿保险市场中稳步增长。

韩国互联网保险业仍处于成长初期。韩华人寿、LINA 人寿（韩国信诺）、KDB

教保人寿（2013 年 10 月） 均开始推广网销业务。目前，网络在韩国寿险市场上

的贡献率约占 10%，在线车险保费收入占全部车险保费收入的 25%以上。截至 2012

年，韩国非寿险保费收入中的在线保险占比 /）、太平洋保险官网（.cn/）、太平人

（2）第三方电子商务平台模式

第三方电子商务平台，是指独立于商品或服务交易双方，使用互联网服务平

台，依照一定的规范，凭借自身海量的流量和用户，为交易双方提供服务的电子

第三方电子商务平台大致分为两类：一类是存在保险产品销售行为或保险经

（3）网络兼业代理模式

网络兼业代理模式即利用互联网手段进行的保险兼业代理模式，目前逐渐成

为互联网保险公司中介行业中最主要的业务模式之一。网络兼业代理网站有中国

东方航空网站（）、海南航空网站（）和厦航电

（4）专业中介代理模式

专业中介代理模式及利用互联网手段进行的保险专业代理模式，如慧保网

（）、中民保险网（）和新一站保险网（）

（5）专业互联网保险公司模式

专业互联网保险公司模式即将所有业务通过互联网方式开展的保险公司。如

纯互联网保险公司众安在线（/）等。

10、互联网保险行业技术水平和技术特点

我国互联网保险行业现行的五种商业模式，均具备互联网 IT 技术（网站建设、

后台系统建设和业务流程设计技术）、营销技术和大数据技术；其中官网模式和

专业互联网保险公司模式还需具备保险产品设计技术。

各公司或机构根据自身的资源和业务特点侧重于不同的技术方面。如招商信

诺和中国平安在营销技术方面利用自身庞大的电话销售规模，采用―网电融合‖的方

式营销，即客户在官网上录入信息后，电话销售员便及时与客户取得联系，进行

营销和咨询服务；百度财富保险频道依靠百度的广告联盟进行营销推广；东方航

空网站、海南航空网站和厦航电子商务网站等网络兼业代理机构，利用其业务便

I、互联网 IT 技术

互联网保险网站页面设计将更加友好；后台系统和网上业务流程的设计将着

力为客户提供更为便捷的咨询、购买、支付、理赔等环节的服务。

互联网保险营销渠道和营销方式将不断推陈出新。营销渠道方面，从目前的

搜索引擎、门户网站和第三方电子商务平台，将扩展至移动终端，如手机、可穿

戴设备；营销方式上将充分借鉴互联网营销方案，结合保险产品的特点，不断创

新、优化促销手段，提高转化率。

互联网保险将充分利用大数据的采集技术和分析技术，对用户的消费数据、

行为习惯、忠诚度以及信用水平充分挖掘，从而使保险产品设计和定价都可以更

为灵活，提高保险理赔准确性和及时性。

IV、保险产品设计技术

互联网保险的产品设计将在大数据技术的支撑下实现生产创新和动态优化，

使保险产品的设计更加精准；同时，互联网产品快速迭代更新的思维也将广泛运

用于传统的保险产品上，产品设计周期将大幅缩短。

11、互联网保险行业的周期性、区域性和季节性特征

互联网保险行业的周期性体现在两方面

一方面，保险行业受宏观经济形势影响，保费收入与 GDP、CPI 等宏观经济

指标有一定相关性；人均 GDP 的增加一定程度地带动人均可支配收入的增加，当

收入增加时，各类保障需求将会显现，购买保险产品的需求会提高，因此保费收

入与人均 GDP 增长相关性较高。

另一方面，互联网保险的发展与保险产品的革新、互联网技术等技术因素相

关：保险产品的个性化设计将满足客户的个性化需求，同时辅以智能化的网络交

互界面，可激发互联网用户的保险需求和提升互联网保险的保费规模；而保险产

品的个性化、智能化有赖于云计算、大数据等互联网技术的发展，当保险公司对

客户数据广泛采集和深度挖掘后，方能开发出个性化的产品模块和智能化的销售、

在我国，互联网保险业务的开展受到一定的区域限制。

2014 年 12 月，中国保监会发布对《互联网保险业务监管暂行办法（征求意见

稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见公告，在《征求意见稿》中规

定了保险公司除―人身意外伤害保险、定期寿险和普通型终身寿险‖等规定险种和业

务外，不得将经营区域扩展至未设立分公司的省、自治区、直辖市。

目前该《征求意见稿》已完成意见征集，保监会将适时推出正式文件。

互联网保险系通过互联网技术和平台实现保险业全年、全天的随时服务，因

此不存在明显的季节性特征。

12、互联网保险行业行业壁垒

互联网保险业需具备如下四种技术能力，从而构成技术能力壁垒。

I、应对海量数据冲击的能力

保险公司需从服务器操作系统、应用服务器软件、数据库等几个方面完善 IT

架构，形成应对海量数据冲击的能力。

II、鉴别客户身份的能力

互联网环境下无法进行亲笔签名，针对个人的电子签名技术体系尚不具备可

推广性。因此，保险公司进行网销时需要具备鉴别客户身份的能力，以保证其合

III、保护客户信息和业务数据的能力

互联网保险是一种电子商务的类型，若处理不当，很可能引发客户信息和业

务数据的泄露、资金账户被盗等重要金融事故。因此保险公司应采取信息系统灾

备策略、信息安全防护策略、严格的网络隔离与监控策略和周全的数据备份与监

控策略，以保证客户信息和业务数据的安全。

IV、建立用户友好、便捷的服务体系的能力

运营体系的友好和便捷直接决定客户体验度和承保的效率，因此保险公司需

要具备建立友好的客户访问页面和网上自动化服务体系的能力。

互联网保险业需具备如下三种技术能力，从而构成管理能力壁垒。

I、在线产品的设计能力

一方面，需要改进长期险的设计。在现阶段，网销保险主要以短期产品为主，

传统的长期险由于产品设计过于复杂，导致客户理解产品有一定难度，甚至出现

误导现象。因此长期险需要从产品形态、产品本质上进行改进，从而使产品简单、

另一方面，保险公司需通过产品设计来培养网络金融消费的主力军（如 70 后、

80 后和 90 后等）的保险意识；同时通过各类通讯工具，根据该类客户的自身条件

和需求，推荐各种类型的产品，进而形成完整的、多层次的保险覆盖面和保险深

度，让客户深刻体验到保险的保障功能和理财功能，由此改变保险行业的整体形

II、品牌和声誉管理能力

保险公司从事互联网保险，需要建立一套完整的品牌和声誉管理机制。

首先，建立舆情监测机制，确定监测关键词，选取监测工作并制作监测报告。

第二，建立危机公关应急处理预案，成立危机公关应急处理小组，制定危机

公关紧急处理方案，形成一套系统、有序、有效的危机过渡机制。

III、打造 7×24 小时在线客服系统的能力

互联网保险在消除传统保险业的空间障碍的同时，须打造 7×24 小时在线客服

系统来消除时间障碍，以抢占互联网先机。同时，保险公司应完善在线客服的分

析统计功能，从而了解产品的受众群体及发展方向，从而优化保险销售和服务流

程，给客户提供更精准的服务。

互联网保险从事网上营销，需借助各类线上、线下渠道导入流量，因此渠道

资源是进入互联网保险业的壁垒。

上述技术能力、管理能力的开发和渠道资源的运营，需要大量的技术、管理

和互联网运营人才通力协作，因此人才壁垒构成了互联网保险业的壁垒。

13、互联网保险行业的有利因素和不利因素

I、法律政策逐渐完善，促进行业逐步规范

随着互联网保险的普及，保监会也开始出台相关政策规范互联网保险的发展，

逐渐明确了互联网保险产业链各个环节的权责，对一些新险种、新渠道的监管不

断细化，同时，也为互联网保险的创新预留了空间。

2014 年 10 月，保监会发布《互联网保险业务监管暂行办法（征求意见稿）》，

从经营原则、经营区域、信息披露、经营规则、监督管理等多个层次对互联网保

法规和政策的健全有利于行业逐步走向规范，为行业的健康发展提供保障。

II、中国保险行业发展空间广阔10

2014 年，我国保费收入为 20,235 亿元，同比增长 /），网易保

淘宝保险于 2010 年 4 月上线，是淘宝网旗下专门为淘宝用户提供各家保险公

司的产品展示、报价和购买的子平台。

借助巨大的网络消费客流量以及在网销保险方面的捷足先登，淘宝保险取得

了先发优势。目前，淘宝保险的合作伙伴包括中国人保寿险、中国平安、太平洋

保险、泰康人寿等 57 家保险公司；出售的产品涉及车险、旅行险、少儿险、健康

险、财产险、意外险和理财险等多个领域。

网易保险是由网易公司与国内知名保险公司共同打造的一站式购险平台，致

力于为用户提供便捷、高效的互联网消费体验。网站可提供保险产品的信息展示、

各项指标对比和交易支付。

目前网易保险的合作伙伴包括中国人保寿险、中国平安、太平洋保险、阳光

保险、大地保险等 18 家保险公司。

（3）苏宁易购保险频道

苏宁易购保险频道于 2012 年 8 月上线，是苏宁易购旗下苏宁金融的子平台，

其通过网页向用户提供车险、意外险、理财险、母婴险和家电延保等保险产品的

目前网易保险的合作伙伴包括中国人保财险、中国人保寿险、华泰保险、太

平洋保险、平安保险等保险公司。

（4）百度财富保险频道

百度财富保险频道是百度财富旗下的保险产品推广子平台，其一方面在该平

台上展示保险产品的内容和报价，另一方面通过百度公司自身的搜索技术植入用

户的搜索结果中，从而形成对保险产品的网络推广。

与前几家第三方保险销售平台不同的是，用户若购买保险产品，是通过百度

提供的链接直接与保险公司官网发生交易。目前百度财富保险频道的合作的保险

公司有中国平安、中国人保、阳光保险、招商信诺、太平洋保险、中国人寿等 32

2、烟台伟岸的核心竞争力

（1）拥有庞大的高质量会员推广体系

截至 2014 年 12 月 31 日，金保盟积累了 3,178 名会，庞大的线上、线下会员

推广体系能为保险公司提供大量精准的业务合作信息；

（2）拥有大量的用户资源

成都三泰控股集团股份有限公司董事会

　　个人或企业在向银行借款的时候，银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到第三方(担保公司或资质好的个人)为其做担保。下面，小编为大家分享担保公司工作总结，希望对大家有所帮助!

　　担保公司工作总结一：

　　20XX年是我们公司开展业务的第一年，一年来我们“以优质服务为中心，防范风险为根本，提高效益为目的，支持服务中小企业，努力打造信用浙江”的经营理念。全体员工齐心协力，努力工作，共办理担保业务264笔，担保金额12940万元，累计担保金额15538万元，取得了社会效益和经济效益双丰收。

　　一、XX年主要工作

　　1、加强内部管理，健全组织机构。

　　作为新组建的公司，一切都得从头开始，而加强内部管理，建章立制，是公司规范经营，稳健发展的基础，因此我们首先从基础工作入手。一是单独设立业务经营部，配备了专业调查人员;二是参照兄弟担保机构的经验，制定了各类业务资料;三是制定了业务操作规定，风险防范措施和各岗位职责;四是配备了电脑、打印机、传真机等硬件设施。明确了网络操作员，确保信息畅通，及时上报业务经营情况。

　　2、加强学习，努力提高业务水平。

　　担保是高风险行业，对于从业人员除了要有较高的风险意识以外，还必须要有丰富的业务知识和实际业务操作能力。因此，我们非常重视自身的学习。我们一方面从书本上学，自学和集中学相结合，认真学习财政金融相关政策。学习、了解有关部委的政策，及时掌握经济领域的新动向。积极参加业务培训，提高业务技能。另一方面向兄弟担保公司学习，学习他们的工作经验为我所用。

　　3、以诚为本，努力为企业服务。

　　我们以“热情、及时、高效、双赢”为公司的服务理念，在实际工作中能急企业所急，想企业所想，只要企业找到我们，需要我们的担保，我们总是及时地进行调查，尽快作出答复，主动与银行沟通，帮助企业解决资金困难。

　　4、加强保前调查核实，严把风险关。

　　担保是一项高风险行业，如不加以防范，就会造成损失。因此对待每一担保，我们都严把风险关，不搞人情担保，认真做好客户保前外部信用信息的调查，对企业的生产经营情况、财务状况、还款能力进行认真评估，避免大额代偿赔付的发生。

　　1、防范风险，讲求一个实字。防范和控制风险是担保业务安身立命之本，是为中小企业服务和公司自身发展的前提，担保业是高风险行业，只有切实防范和控制风险才能更好的为中小企业服务。而要有效的防范风险，必须讲求一个实字，只有把工作做实做深做细，才能有效防范风险。

　　2、开拓业务，讲求一个稳字。作为一家担保企业，要担负起为中小企业服务的重任，必须要大力开拓业务。但由于担保公司本身的特殊性，又不能急于求成，必须讲求一个稳字，只有稳健经营，才能可持续发展。

　　3、服务企业，讲求一个诚字。担保企业既是高风险行业，也是服务行业，既然是服务行业，那么就要讲求一个诚字，诚心诚意的为中小企业服务，要急企业所急，想企业所想，努力为他们排扰解难，只有这样才能密切企、保关系，达到双赢的目的。

　　1、对担保企业要加强培训，特别是如何把握受保企业的经营风险方面多讲案例，多实地考察。

　　2、企业没有权证的反担保资产到政府有关部门登记困难，一旦出现风险，担保公司的利益难以得到法律保护。如何解决这一问题，需要探讨，需要对策办法。

　　四、XX年工作思路

　　1、加强与合作银行沟通，争取提高原有担保放大倍数，同时积极与其他银行联系，以增加新的合作银行。

　　2、积极开拓创新业务，增加担保种类，更好的为中小企业服务，为缓解中小企业融资作出应有的贡献。

　　3、加强内部管理，建立完善考核体系，提高员工主观能动性，提高工作效率和服务水平。

　　担保公司工作总结二：

　　这一年多来，我们“防范风险为根本，以优质服务为中心，支持服务中小企业，提高效益为目的，努力打造信用形象”的理念。全体员工努力工作，齐心协力，共办理担保业务488笔，担保金额27960万元，累计担保金额47792万元，取得了社会效益和经济效益双丰收。

　　一、20XX年主要工作

　　1、严把风险关，加强保前调查核实。对每一笔担保，我们都严把风险关，认真做好客户外部信用信息的调查，对企业的财务状况、生产经营情况、还款能力进行认真评估，毕竟担保是一项高风险行业，如不加以防范，就会造成损失。

　　2、以诚为本。我们以“及时、高效、热情、双赢”作为公司的服务理念，在实际只要企业找到我们，需要我们的担保，我们总是及时地进行调查，尽快作出答复，主动与银行沟通，帮助企业解决资金困难。

　　3、加强学习，努力提高业务水平。对于从业人员除了要有较高的风险意识以外，还必须要有丰富的业务知识和实际业务操作能力。因此，我们一方面向兄弟担保公司学习，学习他们的工作经验为我所用。另一方面从书本上学，认真学习财政金融相关政策，及时掌握经济领域的新动向。

　　4、加强内部管理。作为新组建的公司，加强内部管理，建章立制，是公司稳健发展的基础，因此我们首先从基础工作入手。一是参照其他优秀担保机构的经验，制定了各类业务资料;二是单独设立业务经营部，配备了专业调查人员;三是配备了电脑、打印机、传真机等硬件设施，明确了网络操作员，确保信息畅通，及时上报业务经营情况;四是制定了业务操作规定，风险防范措施和各岗位职责。

　　1、防范风险，讲求真实有效。防范和控制风险是为中小企业服务和公司自身发展的前提，担保业是高风险行业，只有切实防范和控制风险才能更好的为中小企业服务。而要有效的防范风险，必须讲求真实有效，只有把工作做实做深做细，才能有效防范风险。

　　2、服务企业，讲求诚心诚意。担保企业既是高风险行业，也是服务行业，就要讲求诚心诚意的为中小企业服务，想企业所想，要急企业所急，努力为他们排扰解难，只有这样才能达到双赢的目的。

　　3、开拓业务，讲求稳步向前。由于担保公司本身的特殊性，又不能急于求成，必须讲究稳健经营，才能可持续发展。

　　同公司共同奋斗了一年，通过担保公司年终工作总结，我提出几点问题，有待讨论解决：

　　1、企业没有权证的反担保资产到政府有关部门登记困难，一旦出现风险，担保公司的利益难以得到法律保护;

　　2、对担保企业要加强培训，特别是如何把握受保企业的经营风险方面多讲案例，多实地考察。

　　通过工作总结，对于未来，我们要：

　　1、加强与合作银行沟通，争取提高原有担保放大倍数，同时积极与其他银行联系，以增加新的合作银行。

　　2、加强内部管理，建立完善考核体系，提高员工主观能动性，提高工作效率和服务水平。

　　担保公司工作总结三：

　　一年的工作就这样结束了，在20XX年一年的工作中，我做到了尽职尽责，我在自己的工作岗位上付出了最大努力，一年以来坚持不懈的工作，没有出现任何的失误，也没有一次迟到早退，受到了领导和同事的称赞，在年底评选中，我被评为公司的优秀工作者，这是对我一年工作的极大褒奖。回顾一年的工作，我就是这样过来的

　　1、抓住中小企业融资主线，不断出击：业务开拓是重点，而中小企业融资业务是我工作的主线，通过不断出击，寻找业务突破点，在中小企业融资过程中结交企业界朋友。无论是担保公司工作，还是协会工作，还是创业投资管理，离不开中小企业融资这条主线。

　　2、不断创新，创新是生命。20XX年是创新的一年，担保的创新，协会的创新，创业投资管理公司的创新，网站的创新，创新是20XX年的主旋律。

　　3、广泛布点，形成业务网络：银行是中小企业融资业务的主战场，当前中小企业融资仍以银行中小企业融资为主;协会、典当行、担保公司是中小企业融资业务的重要来源;网络推广对树立品牌有很好作用。相当一部分业务来自于网络。

　　4、策划是关键，是制胜的法宝。始终坚持策划为先，抓战略策划、中小企业融资策划、营销策划、网络策划，为客户提供一流的策划。

　　5、抓项目不放松。深入企业内部，深入调查，与项目负责人搞好关系;选择优质项目，推进项目策划，全方位营销。

　　1、担保公司：负责一家担保公司的组建及担保业务管理，制订担保公司的制度和业务流程，带领业务人员开拓担保市场，与多家银行进行合作，并与各行业协会、省企业家协会、省民营企业家协会等建立了协作关系，形成了广泛的业务网络，为担保公司的发展奠定了基础。创造性地开办赎楼和临时过桥贷款，为担保公司前期的收益做了贡献。

　　2、协会工作：培训工作人员，开通金融网站，千方百计开展业务，积极宣传协会，为会员提供投资咨询和中小企业融资顾问服务。全程主持橄榄产业化经营策划案，取得了较好的成绩。积极参与省金融博览会的会务组织。

　　3、创业投资管理公司：组建一家创业投资管理公司，并担任法人代表。在无资金、无品牌、市场低述的情况下，相继筹划省招商会展中心，开拓股权中小企业融资市场，开展土地转让交易中介业务，虽然尚没有显著业绩，但摸索出可贵的经验。

　　4、xxx网站方案：探索中小企业融资网站新模式，筹划xxx网站，网站模式和方案逐渐成形，为开拓中小企业融资工作闯出一条新路。以此为契机，推出系列行业或产品网络营销方案，为20XX年的发展打下了坚实的基础。

　　1、做好xxx的开发和运营。争取xxx成为主要业务收入来源;

　　2、开发网络营销软件，作为新的利润来源;

　　3、项目中小企业融资抓重点，提高成功率;

　　4、拓展政府招商引资业务，为政府各方位招商引资，特别是将担保公司、基金作为招商引资的突破口;

　　5、抓策划，以培训促策划。开办商业计划书策划与中小企业融资实战培训班。

　　1、经济效益不好。前期投入多，产出少。

　　2、做的事不少，但常吃力不讨好。

　　3、热点变换快，未形成现金流量。

　　4、抓项目，还是抓资金?光抓一头，容易失控。

　　20XX年已悄然过去了。回首过去的一年，感慨万千。20XX年对于中国人民来说是很不寻常、很不平凡的一年，对我而言同样如此。20XX年，在科学发展观的指引下，本人应对国际金融危机等严峻挑战，坚持以诚信做人为本，坚持以业务创新为中心，坚持常抓网站工作不松懈，坚持广交金融界朋友的四个坚持原则，取得了不菲的成绩。

　　展望20XX年的工作，我还是会继续和20XX年的工作一样，坚持不懈，积极进取，在自己的工作岗位上发挥自己最大的能力，完美的完成上级派给我的任务和我自己应尽的义务，这是责无旁贷的，我相信我是能够做好的!

　　担保公司工作总结四：

　　中小企业信用担保有限公司是政府投资成立的.专业性担保机构，注册资本金3、8亿元。公司从1999年成立以来，以服务地方经济，支持地方中小企业发展为宗旨，坚持政策性导向、公司化管理、市场化运作，累计为地方中小企业提供担保73亿元，累计支持企业1800多户。公司被中国联合资信评估公司评为aa+级信用，被国家发改委主持的全国担保机构联席会议评为全国十大最具影响力的担保机构。

　　中小企业融资难是个普遍性的问题，正如全国各地一样，地方中小企业的快速发展也受到资金问题的困扰。多年来，市委、市政府一直高度重视中小企业发展问题，先后出台一系列重大举措，包括中小企业融资试点工作、信用体系和担保体系建设、做大作强起龙头带动作用的政策性担保机构等。国家开发银行四川省分行主动服务地方经济，发挥开发性金融在解决地方经济“难点”、“热点”方面的作用，大胆探索创新，在银行界率先与当地政府合作，开展中小企业贷款业务，促进信用体系和融资担保体系建设。

　　这一举措为解决当地中小企业融资难问题开辟了新的途径，对地方经济尤其是县域经济的发展具有重要意义。中小企业担保公司作为当地最大的政策性担保机构，在市委、市政府的关心支持下，在市中小企业局的指导和帮助下，公司密切与开发银行四川省分行、各区县政府和平台公司合作，抓住机遇，求实创新，发挥市级平台公司的龙头作用，充分利用好开发性金融资源，支持地方中小企业发展，使开发性金融支持中小企业融资担保工作取得显著成效。

　　中小企业担保公司与开发银行四川省分行合作开展中小企业融资担保工作正式起步于10月，新津县作为首批试点县与开发银行签订合作协议，获得授信5000万元。12月，第一批10户企业共1200万贷款得到落实。经过近一年的试点，初开始向其他区县全力推进。截至底，全市20个区市县与开发银行签订合作协议，协议贷款总金额22亿元。其中新津、高新区、金牛区、双流等14个区县已正常开展业务，另有3个区县的首批贷款正在落实。另外，开发银行四川省分行、中小企业担保公司分别与高新区天府软件园、双流蛟龙工业港、青羊区工业集中发展区(西区)签订了融资担保合作协议，协议金额4亿元。同时，中小企业担保公司通过开发银行一亿元的软贷款支持，增加了注册资本，担保资金实力进一步夯实。经两年左右的运达作，开发银行中小企业融资工作累计发放贷款6亿多元，其中，仅新增客户177户，贷款规模4、78亿元。

　　两年来，在开发银行四川省分行、中小企业担保公司、区县政府平台公司和中小企业的共同努力下，开发性金融支持中小企业贷款工作取得了显著成效。获得贷款支持的中小企业整体上销售规模、利税、劳动就业水平都有明显增长，促进了中小企业成长，推动了县域经济发展。以新津县为例，获得贷款支持的18家企业营业收入平均增长18%，总入库税金比上年同期增加1200万元，安置农村劳动力和城镇下岗人员1200名。18户获得贷款企业中，新培育上百万税收企业2家，新培育规模以上企业3家。双流县获得开行贷款支持的29家企业，入库税金比往年平均增加54、48%，高出全县平均水平32个百分点。受金融生态恶化影响，经济发展水平相对落后的金堂、蒲江县，金融机构已多年没有在当地新增贷款规模，中小企业发展受到资金短缺严重制约。通过开发银行中小企业融资平台，金堂有6家，浦江有5家企业获得开行贷款，实现了担保公司在这两个区县融资担保业务“零”的突破。

　　目前，开发银行中小企业融资担保的市县两级构成的中小企业融资平台和网络体系已搭建起来，体系和运作机制已基本建立并初步完善。两年来运作正常，无一笔贷款逾期现象。许多企业获得贷款支持的同时，管理规范程度和水平有所提高，诚信意识明显增强。开发性金融支持中小企业贷款在金融界起到示范和带动作用，许多银行分支机构受其带动，开始把新的业务增长点放在中小企业项目上。多家金融分支机构正在与我公司接触，商讨如何借鉴开发性金融支持中小企业的经验和运作模式，与我公司建立起长期稳定的合作关系。

　　1、开发银行中小企业融资平台组织及贷款模式

　　首先，各区县成立开发银行中小企业融资领导小组，并出资组建政府投资的平台公司，同时在当地选定一家金融分支机构作为委托贷款银行。区县平台公司在当地融资领导小组指导下开展工作，负责融资企业的初选、推荐，作为借款主体向开发银行贷款并作为委托人通过委托银行将贷款转贷给中小企业，负责贷后管理和本息回收。中小企业担保公司作为市级平台公司，负责对区县推荐的企业进行调查评估，作为保证人为区县平台公司在开发银行贷款提供担保，同时为区县平台公司向企业发放委托贷款提供担保。

　　贷款模式主要有平台公司统贷借款，担保公司担保;企业直接借款，担保公司担保;平台公司借款，借款企业联保三种方式。基本模式为平台公司统贷借款，担保公司担保。

　　目前，开发银行贷款利率在基准利率上浮10%，担保公司担保费按每年担保额1、5%收取。区县平台公司和委托银行的手续费合计0、4%――1%。

　　2、开发银行合作中小企业贷款业务运作机制

　　开发银行中小企业贷款主要建立了三个运作机制，即民主评议机制、风险分担机制、风险控制机制。

　　民主评议机制：各区县成立贷款企业民主评议小组，选择熟悉企业或行业的民主评议人员对区县推荐的企业进行评议，提高审查决策的公正性和效率。通过民主评议的企业再向担保公司和开发银行推荐。

　　风险分担机制：对于借款平台打捆贷款的项目，如出现损失，中小企业担保公司承担贷款损失的70%，开发银行承担损失的18%，区县平台公司承担损失的12%。开发银行要求各区县平台公司在开发银行存入打捆贷款10%―12%的风险保证金。对于企业直接贷款，担保公司提供担保的项目，开发银行暂不实行风险分担。

　　风险控制机制：构建开发银行、担保公司、当地政府和平台公司、委托放款银行、中小企业信用促进会共同参与的风险控制机制。不单就某个企业或某个环节来控制风险，主要通过各方联动、组织优势和制度建设来落实风险管理。例如，开发银行不对具体企业进行调查，主要以民主评议结论、担保公司审保调查和企业财务审计结果作为评审依据。

　　1、强化服务意识和风险防范意识，创新工作方法和措施

　　中小企业担保公司在推进开行合作中小企业融资担保工作中，强化服务意识和风险防范意识，结合开行中小企业融资工作特点，积极探索和创新担保工作的新方法、新措施。根据各区县中小企业的基本情况和开行统贷业务特点，公司专门对融资企业制定出评价标准和评价方法，设计了快捷高效又尽可能控制风险的操作流程，创新出一些风险控制的措施和手段，并对开行贷款企业担保收费给予优惠。

　　例如，我们在各区县对企业民主评议阶段就提前介入进行定性初查，提高了区县推荐项目的审保通过率和效率;在审查软件企业、高新技术创业企业、农业产业化企业时，我们根据各自行业的特点，在调查重点、评价方式、评价指标方面予以适当调整，通过授信额度控制、设定技术准入条件、网络公示等方法探索，公司对高科技企业的担保扶持方法渐趋完善;针对许多中小企业没有物的反担保措施情况，我们发挥风险控制的联动机制优势，和当地政府配合，对其尚未取得土地证的土地、在建工程、企业存货等资产进行监管，创新反担保措施。公司以平台公司统贷方式为主，加大对中小企业融资服务整体覆盖面，同时对个别具有重点产业示范带动作用的优秀项目，努力争取直贷，采取点面结合，多种方式支持企业。

　　2、结合区市县区域经济和产业集群特点，优化担保资源配置

　　我们在推进开发性金融中小企业融资担保工作的同时，密切与开行的配合，结合各地县域经济和优势产业特点，着力对重点产业和特色产业提供支持，力求开发性金融资源支持中小企业的效用最大化，实现信用资源的优化配置。我们在高新区和青羊区，就重点支持了电子信息和软件企业、精密模具制造企业、生物医药企业;郫县和都江堰，我们分别重点支持了豆瓣生产企业和农家乐项目。而在蒲江和金堂，我们把支持重点放在农业产业化龙头企业项目上。在武侯和崇州，则结合区域内皮鞋、皮革、家具产业集群的特点对企业提供支持。

　　另外，我们还根据各区县政府和开行各阶段的工作重点，对台资企业、留学归国创业企业、微小型企业提供支持。随着工业向园区集中，各地工业园区蓬勃发展，优势产业和优质客户更多在园区聚集。我们及时调整工作思路，拓宽寻找优质客户的视野，把开发性金融中小企业融资担保服务体系延伸到工业园区。4月以来，开行、担保公司陆续与蛟龙工业港、天府软件产业园、青羊工业集中发展区签订了合作协议，目前，园区推荐的许多项目已得到开行贷款支持。

　　3、树立“大担保”理念，发挥市级平台公司龙头作用，积极促进信用担保体系建设

　　在大力推进开行合作中小企业融资担保工作中，中小企业担保公司始终树立“大担保”的理念，充分发挥公司作为市级平台公司的龙头带动作用，积极促进开发性金融中小企业融资担保体系的建设。一方面，我们在项目开发、风险控制、对外合作中是把“大担保”思路运用到解决具体问题上，通过体系、制度、和联动机制优势把握风险、推动工作;另一方面，担保业的持续健康发展也依赖于信用担保体系的完善以及长效机制的建立。我们要以“大担保”的观念，促进开发性金融中小企业融资担保体系的建设。

　　我们与市、各区县融资领导小组密切配合，通过信用促进会、民主评议会、各种座谈和培训会等渠道，加强与企业、政府、委托贷款银行的沟通，向企业宣传诚信意识，向开行中小企业贷款工作的联动各方介绍我们的理念，标准和流程，提高联动效率。为了提高效率，防范风险，公司还与开发银行四川省分行建立了定期工作交流和沟通机制。为了使公司工作更好的与各区县对接，起，公司按区县对业务部门作了责任分工，并确定了各区县对口的联络人员。我们通过业务培训等方式，加强与各区县平台公司的交流，经常同各区县平台公司工作人员一起调查项目，交流讨论对工作的建议。

　　通过培训、交流和实践，许多区县平台公司整体工作质量和效率都有很大提高。促进了开行中小企业融资担保整体工作的发展。目前，经过各方密切配合，共同努力，一个政府，银行、担保公司和中小企业“四方联动”的开发性金融中小企业融资担保体系已初步形成，有效缓解我市中小企业融资难矛盾，促进中小企业和地方经济的发展。

　　四、存在的问题和建议

　　总结和回顾两年来与开发银行合作支持中小企业融资担保工作实践，还明显存在一些问题，主要体现在：

　　1、一些区县工作推动力度不够，推荐项目质量有待提高，贷后管理工作还显薄弱。

　　2、由于开行人员精干，人手少，任务重，开行统贷项目上报审批的时间较长，整体效率还有待提高。

　　3、由于融资担保各个环节的原因，中小企业融资成本仍相对偏高。

　　4、开发银行贷款期限、品种单一，尚不能满足中小企业融资的多样化需求。

　　建议开发银行今后能推出更多贷款品种，充分发挥开发性金融支持中小企业的资金成本优势对中小企业给予更优惠的利率支持。

　　中小企业融资难题的解决任重而道远。中小企业担保公司将一如既往，牢记服务中小企业的宗旨，发挥市级政府平台公司的龙头作用，密切与开发银行四川省分行以及各区县政府中小企业管理部门和平台公司的配合，共同开创开发性金融支持中小企业融资担保工作的新局面。

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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 公司代码：600048 公司简称：保利地产 保利发展控股集团股份有限公司 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 朱征夫 工作原因 李非 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告 中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层 公司办公地址的邮政编码 510308 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 备注：公司原指定信息披露报纸为《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证 券日报》；自2018年5月7日起，变更为《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名 金华、常姗 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 2016 年 6 月完成非公开股票发行，募集资金全 部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督 七、 近三年主要会计数据和财务指标 单位：元 币种：人民币 调整后 调整前 期增减 调整后 调整前 增减（% 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 2017年 本期比上年同期增 调整后 调整前 减(%) 扣除非经常性损益后的基本每 扣除非经常性损益后的加权平 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表，后 文提及 2017 年度财务数据均为追溯调整后数据。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 (三) 境内外会计准则差异的说明： 九、 2018 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表。 十、 非经常性损益项目和金额 单位:元 币种:人民币 计入当期损益的政府补助，但与公司正 常经营业务密切相关，符合国家政策规 定、按照一定标准定额或定量持续享受 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金融资产取得 除上述各项之外的其他营业外收入和 注：非流动资产处置损益主要为公司以保利地产投资顾问有限公司 100%股权对合富辉煌（中国） 房地产顾问有限公司进行增资带来的投资收益。 十一、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是专注于房地产开发与经营的大型企业集团，报告期内，公司“一主两翼”战略进一步 明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。 不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚焦 刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以一二线城市及核心城市群 为主的布局策略。公司通过招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造等多元化拓展方式持续优化资 源储备，保持良好的可持续发展能力。 两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块。围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销 售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。 报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 三、报告期内核心竞争力分析 1、前瞻性的战略定位与良好的战略定力 自 1992 年成立之初，基于对城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，公司前瞻性地确立了房 地产开发主业在企业发展中的核心地位，先后制定了“三个为主，两个结合”、“三个为主，三 个结合”的发展战略，房地产开发主业对公司收入贡献比例始终保持在 90%以上。公司准确把握 了行业快速发展机遇，实现了持续稳定增长，2018 年实现签约销售 4048 亿元，同比增长 30.91%， 位列行业前五、央企第一。 面对行业发展进入新阶段，公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台。一 方面，坚定聚焦房地产开发主业，结合宏观环境与市场需求进行战略定位，并根据市场情况灵活 微调指导经营决策。另一方面，提前布局两翼产业，加快市场化发展，物业管理、销售代理、房 地产金融等板块排名行业前列，逐步形成多产业协同发展格局，并培育新的规模与利润增长点。 2、资源储备充足，符合城市聚集发展趋势 公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海 西等城市群为重点的布局体系。截至 2018 年末，公司在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390 万平方米、待开发面积 9154 万平方米，可满足未来 2-3 年的开发需要，保证公司在不同的行业周 在此基础上，公司根据市场需要持续优化资源结构。区域布局方面，公司继续加大重点城市 深耕发展，在 9154 万平方米待开发面积中，一二线城市占比 60%，城市群周边的核心三四线城市 占比 30%，其中在珠三角拥有待开发面积 3447 万平方米。产品结构方面，保持刚性及改善性需求 的住宅产品定位，住宅类产品销售占比在 85%以上，且以 144 平方米以下普通住宅为主，满足市 3、房地产开发与相关产业整合发展 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、 旧城改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势，完成中航国际旗下地产开 发业务整合，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园项目，均具备突出 依托房地产开发主业，公司整合房地产上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形 成十余个专业板块，重点发展物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业，推动公司整体服务 水平与品牌形象提升，积极培育会展、文旅、康养、教育、公寓等产业，构建不动产生态发展平 4、资金管理能力突出，资产结构稳健 公司持续加强现金流管理，近年来销售回笼率保持在 85%以上，处于行业领先水平，提供了 充足的经营现金流保障。同时，公司发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直 接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成 本。公司累计发行权益融资工具 326 亿元、各类直接债务融资工具约 510 亿元。 公司注重保持稳健的资产负债结构，合理控制负债规模，优化账龄结构，严控债务风险。2018 年末，公司有息负债总额 2637 亿元，其中直接融资占比超 15%，有息负债综合成本仅 5.03%。 公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过 绩效考核、内部审计、组织监督等管理机制，打造高效的执行力。公司持续完善激励机制，构建 股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，提升团队凝聚力。 同时，公司高度重视人才培养，优化多层次培训体系，构建了专业突出、学习能力强的管理团队， 为公司健康发展提供坚实的人才保障。 6、品牌影响力行业领先 公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是中国保利集团有限 公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品 牌愿景，良好的品牌形象得到社会广泛认可。2018 年末，公司品牌价值达 642.41 亿元，连续九 年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列“中国房地产百强企业”综合实力第四名。 第四节 经营情况讨论与分析 分点；商品房销售面积 17.2 亿平方米，同比增长 1.3%，增速较 2017 年降低 6.4 个百分点。行业 集中度持续提升，销售前五名企业合计市场占有率达 18.3%，较 2017 年提升 1.3 个百分点；前十 名与前五十名的市场占有率分别超过 25%和 55%。 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 数据来源：国家统计局，下同 在行业调控加深与“因城施策”推进下，区域及城市分化逐渐加大。根据 40 大中城市销售统 计，2018 年一线城市延续 2017 年的调整并于年中出现筑底回升，年内销售金额同比增速自 2018 年二季度起逐步提高，但仍远低于 2016 年全年水平；二线城市表现较为平稳，年内销售金额同比 增速在 10%至 15%间小幅波动；三线城市则出现慢速降温现象。 度明显下降；房地产开发投资完成额 12.0 万亿元，同比增长 9.5%，增速自 2017 年初以来保持稳 定。报告期内，全国房屋新开工面积 20.9 万平方米，同比增长 17.2%；竣工面积 9.4 万平方米， 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 2018 年，全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的同比下降趋势，但降幅有所收窄。 截至 2018 年 12 月末，全国商品房待售面积下降至 5.2 亿平方米，较 2017 年末同比下降 11.0%。 其中，住宅待售面积 2.5 亿平方米，同比下降 16.8%。 在防控金融风险与去杠杆的政策背景下，2018 年全国房地产开发资金来源总量 16.6 万亿元， 同比增长 6.4%，增速较 2017 年下降 1.8 个百分点；其中，国内贷款占比下降 1.7 个百分点至 14.5%， 房企自筹资金、定金及预收款合计占比则提高至 67.0%。 报告期内，在“房住不炒”的政策引领下，房地产宏观调控以稳为主，具有较强的政策定力 和稳定性，商品房销售增速继续下降，城市调整分化渐趋明显，一线城市下半年调整至筑底、二 线城市保持平稳表现、三线城市则逐步进入调整，且城市内各片区间也出现不同的调整节奏；临 近年末，行业资金面伴随降准与流动性放松而有所改善，但贷款规模尚未出现明显提升。公司认 为房地产行业发展趋势仍然向好，居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充，市场竞争趋 于专业化、品牌化。公司将继续专注刚性及改善性需求，聚焦一二线城市及核心城市群，把握市 场调整中的结构性机会，优化资源储备，提升产品及配套服务，发挥融资能力优势，保持持续稳 健增长，巩固行业领先地位。 长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，承载居住、商务、学习、消费等多元需求， 拥有种类庞大的服务消费场景。房地产企业通过发挥整合资源优势，从过往单一的房地产开发， 向社区消费、生活服务、产业链投资、资产持有运营等领域延伸，提高业绩增长宽度与厚度，提 二、报告期内主要经营情况 1、销售再创新高，城市深耕优势显现 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 2018 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓 的背景下，实现签约金额 4048.17 亿元，同比增长 30.91%，市场占有率提升至 2.70%；签约面积 报告期内，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%，其中在珠三角实现签约销 售 1170 亿元，较去年同期增长 24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市 12 个，广州 实现签约 400 亿元，佛山、北京超过 250 亿元，东莞、中山等首次突破 100 亿元。 2、适度增量拓展，持续优化资源结构 2018 年，公司拓展项目 132 个，新增容积率面积 3116 万平方米，是年度签约面积的 114%， 为销售规模持续增长奠定基础；拓展成本 1927 亿元，平均楼面地价 6186 元/平方米。 公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一二线城市拓展金额和面积分别为 74%和 61%，且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。 2018 年，公司实现新开工面积 4396 万平方米，竣工面积 2217 万平方米。截至 2018 年末， 公司待开发面积 9154 万平方米，其中一二线城市占比 60%，六大城市群合计占比 69%。 3、利润较快增长，盈利能力持续提升 报告期内，公司实现营业总收入 1945.55 亿元，同比增长 32.66%；净利润 261.49 亿元，同 年内，公司毛利率提升 1.45 个百分点至 32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛 4、持续强化现金管理，抗风险能力突出 2018 年，公司持续优化资金管理。一方面，提高销售回笼管理精细度，全年累计实现销售回 笼 3562 亿元，回笼率达 88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升；另一方面，继续加大直 接融资，年内发行 3 年期中期票据 50 亿元、美元债券 10 亿美元，储备低成本长期资金；发行永 续中期票据 15 亿元，充实权益资本。 报告期末，公司资产负债率 77.97%，基本保持稳定；净负债率 80.55%，同比降低 5.82 个百 分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债 2636.57 亿元，其中银行贷款、 直接融资占比分别为 71%和 15%，有息负债综合成本仅约 5.03%，具备突出的规模及成本优势。 5、以并购整合加快资源拓展与业务布局 房地产主业将收购兼并作为重要拓展方式，加快资源储备扩大规模。公司已完成保利（香港） 控股有限公司 50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。报告期内，公司通过收并购、合作开发、 旧城改造、产业拓展等方式获取项目 75 个，占全年拓展金额及拓展面积的 54%、58%。 两翼业务借助资本运作，提升核心竞争力。保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方 一二手物业代理业务融合发展，2018 年末累计覆盖超过 150 个城市，代理项目超过 1700 个。保 利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，完善物业管理 4+2 的多业态布局；持续探讨进 一步资本运作，夯实行业领先优势。 6、两翼业务加速市场化发展 综合服务方面，物业管理布局全国 131 个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五；商业 管理板块运营项目 65 个，管理面积 266 万平方米，累计外拓购物中心 10 个、酒店 4 个，以轻资 产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。 不动产金融方面，公司累计基金管理规模逾 1000 亿元，累计投资项目超过 150 个，其中信保 基金多次被评为“中国房地产基金十强”。 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 报告期内，公司实现营业收入 1945.14 亿元，同比上升 32.66%；营业成本 1313.39 亿元，同 比上升 29.87%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 毛利率 入比上 本比上 分行业 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减 （%） 年增减 年增减 毛利率 入比上 本比上 分地区 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减 （%） 年增减 年增减 注：其他主营业务为建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、酒店、服务费等。 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%以上的地区 单位：元 币种：人民币 分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减 华南片区、华东片区、西部片区、华北片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目 交付结转增加；华东片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。 房地产业务分地区情况表 单位：元、平方米 币种：人民币 地区 结算收入 比例（%） 结算面积 比例（%） 累计结算面积 备注：累计结算面积仅限当年结转项目。 (2). 产销量情况分析表 单位：万元 币种：人民币 成本构成项 期占总 情况 分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期 房地产 开发建设及 大，相应结 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 前五名客户销售额 614,231.02 万元，占年度销售总额 3.16%；其中前五名客户销售额中关联 五名供应商采购额 85,144.63 万元，占年度采购总额 13.83%；其中前五名供应商采购额中关 联方采购额 0 万元。 报告期内，公司发生销售费用 59.12 亿元，同比增长 52.25%，主要为销售规模增加，销售费 用支出同步增加；管理费用 34.95 亿元，同比增长 23.82%，主要为公司管理规模扩大，管理支出 增加；财务费用 25.85 亿元，同比增加 8.14%，主要是由于有息负债的增加。 单位：万元 币种：人民币 项目 本期数 上年同期数 增减额 主要原因 经营活动产生的 销售规模增长，销售 现金流量净额 回笼同步增加 投资活动产生的 取得子公司支付的 现金流量净额 现金减少 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 (三) 资产、负债情况分析 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 单位：元 币种：人民币 项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明 一年内到期的非 一年内到期借款 流动负债 与应付债券增加 2. 截至报告期末主要资产受限情况 截至 2018 年 12 月 31 日，公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设定的抵押资产，包括 存货、投资性房地产和固定资产等。此外，公司部分货币资金为履约保证金存款，在履约期间使 用权受到限制。具体情况如下表所示： 单位：元 币种：人民币 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 (四) 行业经营性信息分析 公司 2018 年度房地产开发项目汇总表 序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约 楼盘名称 地址 类别 累计开工 号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约 楼盘名称 地址 类别 累计开工 号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积