一、界定：所有权是所有权人对其不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（《民法典》第 240 条）。

还要明确，所有权并非占有、使用、收益和处分四项权能的算术和，而是内涵丰富、效

力全面、衍生力强的基本权利。这不仅表现在所有权还拥有所有物返还请求权、排除妨害请

求权和消除危险请求权（妨害防止请求权）这些消极权能，而且表现在近现代法上的所有权

蕴涵着义务，更表现在占有等四项权能均被他人分享场合，所有权依然存续，仍旧是所有权

人支配所有物的体现，而非所有权的消灭。

所有权在内容或时间上不得加以分割。在所有物上设立用益物权或担保物权，不是让与所有权的一部，而是创设一个新的、独立的物权。

占有、使用、收益乃至处分诸项所有权的权能，可以因法律的规定或当事人的约定被非所有权人分享，形成他物权。所有权因其标的物上设有用益物权或担保物权而受限制，但此类限制一旦除去，所有权即回复其完全的、圆满的状态。在所有权与其权能分离形成担保物权的情况下，自担保物权行使之时起，处分权从所有权中分离出去，归担保物权人享有，担保物权人可以处分担保物。

需要注意，中国现行法设计的以出让方式取得的建设用地使用权是有期限的，地上房屋

的所有权也随之表现出了有期性（《民法典》第 348 条、第 352 条正文、第 358 条、第 359

条），与一般所有权不同。（但区分了住宅与非住宅，住宅的所有权自动续期）

所有权受到公法等的限制

1、积极权能：占有、收益、使用、处分

处分：所谓处分，是指决定物在法律上或事实上的命运。决定物在法律上的命运，叫作法律上的处分，是指处分所有物（也是所有权）及所有权的某些权能。例如，出售所有物、出租所有物、抛弃所有权，以及在所有物上设立抵押权、质权等负担等。决定物在事实上的命运，

称为事实上的处分，是指在事实上改变所有物的性状。

排除他人干涉，是指对所有物的不法直接侵夺，对所有权的不法干扰或妨害等情况

2、禁止权利不用原则：禁止权利滥用还有另一面，即权利人本应行使其权利，却故

意地、长期地不行使，甚至千义务人催告其行使时，权利人也置若罔闻，依然如故。由此给

义务人甚至社会造成不应有的损失，带来沉重的负担，这是违反公平正义的

3、建筑物区分所有权中的特殊限制：《民法典》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（第 272 条后段）；业主不得以放弃权利不履行义务（第 273 条第1款后段）等

5、成立债权限制标的物的所有权

(1)主体：国家是代表全体人民行使所有权的，它本身没有特殊的利益，国家所有权的享有及行使所获得的利益，最终是为了满足广大人民的物质和文化生活的需要。

国有财产由国务院代表国家行使所有权

（2）客体：广泛性与专属性，由法律强制规定

（3）行使方法多层：国家是个抽象的政治实体，作为民事权利主体，其本身的虚拟性、抽象性以及模糊性， 导致其活动能力受到局限，实际上，国家不可能真正去占有、使用国有财产，因而，国家所有权必须有人代其运作。（国务院、各级行政机关）

（4）法律保护的优越性

（1）主体：组织的复合结构：的集体组织，是指劳动群众集体，包括农村劳动群众集体和城镇劳动群众集休。集体组织的全体成员

（2）所有权运行的民主性：集体所有权的运行，必须充分反映集体组织成员的共同意志，实现集休组织成员的权益。集体组织成员的权益主要是通过成员权来体现的。成员权分为自益权和共益权，集体成员通过自益权实现其收益，通过共益权来行使集体所有权。

（3）特殊保护手段：《民法典》第 265 条第 款规定：“农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的 决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

（1）私人：，宜被理解为自然人、个体工商户、个人独资企业、合伙、中外合资经营企业、中外合作经营企业、股份有限公司、有限责任公司，以及学校、医院、寺庙等主体（此处争议的核心在于私人的外延如何，是否应该包含法人组织）

（2）效力：以合法财产为前提

（1）国家机关是否享有法人所有权？

国家机关为代国家行使权利，其一切行动都基于国家所有权。

（2）国家举办的事业单位是否具有法人所有权？

《物权法》第 54 条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占

有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”

其收益的依据在于：在占有、使用国有财产中获得收益在在事业单位和国家之间合理分配，可能更利于调动事业单位的积极性。这是一种基于激励的经济学视角

一、界定：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权（《民法典》第 271 条）。

1、主体：业主。并不包括房屋承租人、占有人。在预售商品房的情况下，往往是在房屋交付给购房人很长时间后才办理房屋 所有权及相应的建设用地使用权的变更登记手续。为了保护这些购房人的合法权益，不妨将这些购房人视为业主

（1）由专有权、共有权和共同管理权组成的权利

（2）顺位：《民法典》第 273 条第 款关于“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的规定观察，业主的专有权处于主导地位，共有权和共同管理权则从属于专有权

（3）整体性：建筑物区分所有权的三要素原则上结为一体，在转让、抵押、继承等场合，应将它们视为一体，不宜保留其一或其二而转让、抵押其他权利。

3、建筑：住宅、经营内用房

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体

（第1款）。”规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称专有部分的组成部分＂ （第 2款）

2、专有部分范围：壁心和最后粉刷表层说，又称中央部分属于共用部分，表面属于专有部分说，认为专有部分的范围应分内部关系和外部关系而论。在区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物的维待、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、

天花板等境界部分厚度的中心线。

3、专有部分的限制性使用等：

（1）“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有

利害关系的业主一致同意” （第 279 条）

（2）法释 (2009）7 号对该条解释道：业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持（第 10条第1款）。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持（第 10 条第2款）

是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以

外的共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利（《民法典》第 273 条第 款前段）。

一是法律、行政法规规定的共有部分；二是建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；三是其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等；四是建筑区划内的士地，依法巾业主共同享有建设用地使用权，除非属于业主专有的整

栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地。

(1) 它是否或能够被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物，则应

为共有部分；反之，可以成为专有部分或单独所有权的客体。不过，锅炉房等建筑物登记与

否均不影响成为共有部分。

（2) 建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属，不得违背建筑物区分所有权的本质属性。

（3) 法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定，该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然，此类强制性规定不应违反前述原理。

（4) 有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述 (1) (2) (3) 的前提下，就此作了约定，应依其约定。

一、界定：是指相邻不动产的权利人之间，因行使不动产权利而需要相邻各方给以便利和接受限制，法律为调和此种冲突以谋求相邻各方之间的共同利益而直接规定的权利义务关系。

二、内容：相邻一方行使不动产权利时要求相邻他方容忍甚至提供必要的便利，相邻他方负有容忍甚至提供便利的义务。

必要便利，是指相邻一方非从相邻他方获得这种便利，就不能正常行使其不动产权利

1、相邻用水、排水关系

（1）须不动产与公共交通网络尤适宜的联络

（2） 须确有从相邻不动产通行的必要

（3）与公共交通无适宜的联络非因相邻不动产通行权利人任意行为所致

3、相邻通风、采光、日照的关系

4、不可量物的入侵：如电磁波等

一、共有，是指两个或两个以上的民事主体对同一不动产或动产共同享有所有权的法律状态

（《民法典》第 297 条前段）

二、共有物上的所有权只有一个，只是所有权人为复数，仍然符合一物一权原则。共有不是一种独立的所有权形式，只是同种或不同种类的所有权的联合。所谓同种所有权的联合，如个人和个人的共有，集体和集体的共有。所谓不同种类的所有权的联合，如国家和集体的共有，集体和个人的共有，国家、集体和个人的共有。

（1）界定：按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人，按照各自的份额，对共有财产享有权利，承担义务的共有关系（《民法典》第 298 条）。

（2）份额：份额（应有部分，下同）的分量虽不如所有权的大，但其内容、性质和效力与所有权无异，只是各按份共有人行使权利受该份额的限制而已。各按份共有人可以处分其应有部分，也可以在其应有部分设立负担（如设立抵押权），其应有部分受法律保护卢某按份共有人转让其应有部分时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权（《民法典》第 305 条）。

（3）《民法典》第 308 条规定了如下几层意思：

1) 共有人对共有物是按份共有还是共同共有，有约定的，依其约定；

2) 以家庭关系作为基础的共有为共同共有；

3) 对于共有类型， 共有人无约定或约定不明确的，视为按份共有。

1）使用、收益：各个共有人按其份额对共有物的全部，而非特定部分，有使用、收益之权。但需注意， 该用益权虽然覆盖共有物的全部，但因共有的缘故，其行使则必须按份额为之

A、保存行为：此共有人可无须经过其他 共有人的同意而实施

B、改良行为：需要三分之二以上共有人同意

C、利用行为：对共有物的利用，共有人有约定的，依其约定；尤约定的，应当由全体共有人共同管理；不能共同管理时，分割共有物，消灭共有关系。

与收益的区分：所谓对共有物的使用、收益，是指共有人对其份额（应有部分）的利用，是实际的利用；而此处的利用行为则是指共有人决定共有物的利用方法的行为，是一种决策行为。

A、按份共有人的优先购买权制度，仅仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额的

条）。其道理在于，法律确立按份共有人就份额（应有部分）享有优先购买权的目的，是为了减少共有人的人数，防止因外人的介入而使共有人内部关系复杂化，从而简化甚至消除共有物的共同使用关系，实现对共有物利用上的效率应如此，当某一共有人向另一共有人转让其份额（应有部分）时，是在减少共有人的人数和简化共有物的使用关系，不影响其他共有人的权益，故无必要赋予他们优先购买权。

B、共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外

D、数人主张：《民法典》第 306 条第2款规定：“两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

E、共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的竞存（共有人优先购买权优先）

a. 在共有物整体不转让、仅转让份额的情况下，承租人无权行使优先购买权。其道理在于，就《民法典》第 726 条的文义看，承租人的优先购买权所针对的，是共有物整体，而非其份额。

b. 在共有物实行补偿分割、共有物整体转归某共有人的情况下，其他共有人有权行使优先购买权，承租人也有权行使优先购买权，两权发生冲突时，应当贯彻前者优先的规则。从立法目的上看，共有人的优先购买权的规范意旨在于，为了简化共有关系，尽量消灭共有状态。假如确立承租人的优先购买权优越于共有人的优先购买权，势必违反立法目的

4）共有物的处分：某个或几个按份共有人未经其他共有人的同意而擅自处分共有财产，构成无权处分。按照《民法典》第 597 条的规定，合同的效力不受其他共有人追认与否的影响。在物权变动的效力方面，在符合《民法典》第 311 条第1款的规定时，善意取得共有物。

物的直接分割、难以直接分割的变价分割

1）按份共有人对第三人的权利：物权请求权、物权确认请求权、

果真实的情形是共有人之间不具有连带债权关系，则意昧着共有人甲仅就自己的份额享有向

第三人主张的权利，无权就乙、丙等其他共有人的份额享有向第三人主张的权利。

3）按份共有人追偿权：《民法典》 307 条后段规定： ＂偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

（1）它以共有人之间存在着共同关系为产生和存续的前提，共有人对共有物所享有的权利和所承担的义务不取决于份额，而具有平等性。

1）夫妻关系：是指夫妻双方对其婚姻关系存续期间所取得的财产，未约定归各自所有或部分归各自所有、部分属于共同所有的，或者虽有此种约定但不甚明确的，便形成共同共有

2）家庭共同生活：是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得，用于维持家庭成员共同生产、生活的财产（通过其用途进行认定）

3）合伙人：混合的共有，有着两种特征。

1）各个共有人的权利及于共有物的全部

2）在共同共有的基础丧失之前，或未出现重大理由时，共同共有人不得请求分割共

3）对共有物的处分和重大修缮，以得到全体共有人的同意为原则

4）共有人侵害共有物时，其他共有人享有救济权

1）共同共有人享有物权请求权

2）共同共有人的连带债权、连带债务