导语：关注媒体的读者会注意到，每次统计部门发布居民消费价格指数的第二天，CPI的“大名”便会出现在各大报纸、网站以及电视上的显要位置。而CPI更是市场研究机构竞相预测的重要数据，对股市的重要性不言而喻。那么对于社会公众来说，CPI到底有什么作用？如此重要的经济数据是怎样调查出来的？我们该如何使用CPI数据？

　　56. CPI有什么作用，它是怎么来的

　　CPI是Consumer Price Index(消费者价格指数)的英文简称，我国通常称之为居民消费价格指数。CPI通过度量一组有代表性的商品和服务价格来反映居民购买并用于消费的商品和服务价格水平随时间而变动的情况。

　　CPI是通货膨胀(通货紧缩)的主要判断依据，CPI的高低可以在一定程度上反映通货膨胀(通货紧缩)的程度。

　　对于普通老百姓采说，CPI直接反映物价涨跌对居民生活中的吃、穿、住、用、行、医等各方面的影响程度。CPI上升意味着物价上涨、货币贬值，居民花同样的钱所能买到的货物和服务数量减少。CPI下降则意味着物价下跌、货币增值，居民花同样的钱能买到更多的货物和服务。也就是说，CPI可用来缩减按现价计算的支出或货币收入，以衡量实际消费和实际牧人情况。

　　CPI的高低直接反映了居民生活消费品及服务价格的变动对居民生活的影响情况。目前，各级人民政府调整最低工资、社会保障和社会救助标准等也将CPI作为重要的参考依据之一。

　　对于股票、债券等金融领域的投资者来说，CPI数据直接关系着他们口袋里的钱。由于CPI的高低与国民经济的发展(GDP和GDP增长率)、人民币汇率(与外币、黄金的比值)、国债、期货和股票市场价格走势、财政收支、职工工资水平的确定有直接联系，CPI上涨或下降直接导致市场对于后期宏观调控预期的变动，从而导致金融市场的波动。正是这个原因，每逢CPI出台之前都有不少投资研究机构对CPI进行预测。

　　对于统计和经济研究机构来说，CPI可以用于国民经济核算和指数化调整。在GDP核算中，为剔除价格因素的影响，用CPI对现价指数进行缩减。CPI还可以用于对工资、租金、利息或税收之类的货币流量进行调整，也可用于对某些货币资产及负债的资本价值进行调整。

　　(2)如此重要的CPI是怎样统计出来的呢？

　　首先，国家统计局和地方统计部门分级确定用于计算CPI的商品和服务项目以及调查网点。国家统计局根据全国城乡居民家庭消费支出的抽样调查资料统一确定商品和服务项目的类别，设置食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类262个基本分类，基本涵盖了城乡居民的全部消费内容。全国抽选约500个市县，确定采集价格的调查网点，包括食杂店、百货店、，超市、便利店等商业业态，以及农贸市场和医院、电影院等提供服务消费的单位6.3万个。

　　其次，按照“定人、定点、定时”的方式，统计部门派调查员到调查网点现场采集价格。目前，分布在全国31个省(区、市)500个调查市县的价格调查员共4000人左右。价格采集频率因商品而异，对于CPI中的粮食、猪牛羊肉、蔬菜等与居民生活密切相关、价格变动相对比较频繁的食品，每5天调查一次价格；对于服装鞋帽、耐用消费品、交通通信工具等大部分工业产品，每月调查2—3次价格；对于水、电等政府定价项目，每月调查核实一次价格。

　　最后，根据审核后的原始价格资料，计算单个商品或服务项目以及262个基本分类的价格指数。然后根据各类别相应的权数，再计算类别价格指数以及CPI。

　　我国CPI中的权数，主要是根据全国城乡居民家庭各类商品和服务的消费支出详细比重确定的。根据2010年全国城乡居民家庭消费支出调查数据和有关部门调查数据，自2011年1月起，对CPI权数构成进行了例行调整，开始计算以2010年为对比基期的价格指数序列。

　　我国CPI汇总计算方法与其他国家基本是一样的，采用链式拉式公式计算，编制月环比、月同比以及定基价格指数。

　　57.如何解读和使用CPI

　　如今，腰包日益鼓起来的人们对通货膨胀等宏观经济现象越来越关注，加入理财大军的投资人士关注CPI的热情更是明显升温。但如果不了解CPI数据的内容和性质，很容易造成误解和误用。

　　(1)CPI不包含投资品和隐性收费

　　CPI反映的是居民购买并用于消费的商品和服务价格变动情况的宏观经济指标，反映的是消费品而不是投资品的价格变化情况，不包括房价和农业生产资料。另外，CPI中也不包括乱收费和一些没有明码标价的隐性收费项目。

　　(2)CPI不是绝对价格

　　CPI反映的是当前的物价水平相对于过去某个时期上涨(或下降)的幅度，而不是绝对价格的高低，CPI涨幅高并不意味绝对价格高，反之亦然。例如，成都猪肉价格由5元／公斤涨至9元／公斤，涨幅为80%；而上海猪肉价格由7元／公斤涨至10元／公斤，涨幅是42.9%，虽然成都猪肉价格涨幅远高于上海，但绝对价格却是低于上海的。

　　另外，不同对比基期的价格指数用途是不同的。例如，环比指数是以上个月为基期，能够对短期内的突发性价格变动作出迅速反映，但易受季节性、节日性等的干扰；同比指数则以上年同期为基期，反映一个周期年的价格变动，受季节性、短期因素的影响较小，适用于对价格形势进行判断，但同比指数受上年翘尾因素的影响较大，容易造成错觉。

　　(3)CPI是一个平均数

　　在使用CPI时，既要看价格总水平的变化，也要看其内部不同类别价格的变动。总水平的上涨并不意味着所有商品和服务项目价格的全面上涨，反之亦然。例如，2007年CPI快速上涨，主要是由食品类价格大幅上涨造成的，其他类别价格变动不是很大，水、电价格相对稳定。而食品类的上涨主要是由粮食、油脂、肉类价格上涨所致。因此当年CPI上涨具有鲜明的结构性特征。

　　另外，CPI并不是越低越好。目前，我国经济正处于高速增长和结构快速转型时期，较低的CPI并不利于经济的增长。这是因为如果商品、服务价格不断走低，可能使企业效益下降，从而造成就业机会减少、居民收入下降、市场消费不足等一系列问题，整个国民经济体系将陷入一种互相牵制的非良性循环中。

　　58.什么是翘尾因素

　　在对居民消费价格指数(CPI)进行因素分析时，我们经常提到翘尾因素。它是指上期物价变动因素对下期价格指数的延伸影响，用“翘尾”形象地表示上年的上涨因素对第二年的影响。

　　我们在使用其他同比增长速度时，也会遇到这种因素，这其实反映了同比增速的滞后性。例如，拿2011年6月份的数据与2010年6月份的数据比，整整跨过了一年的时间；而在这一年的时间里，很可能许多情况已经发生了变化。

　　59.为什么CPI有时与人们的感受不同

　　各个国家的居民都会抱怨CPI同自身感受不一致。就全国CPI而言，不同地区消费者的感受可能是不一样的，同一地区不同人群的感受也可能不一样。产生这差异的原因有很多，具体来讲可能有以下几个主要方面：

　　(1)个体与总体、部分与全部的差异

　　我们知道，是一个综合统计指标，并且是一个平均数。从CPI涵盖的人群看，既包括城镇居民，也包括农村居民；既包括有收入的人，也包括无收入的人；既包括已婚成家的人，也包括未婚单身的人等等，每个人的具体情况不同，对反映总体的统计指标的感受就会存在差别。从统计内容看，CPI中既包括价格上涨的商品，也包括价格下降的商品，还包括水、电、气等由政府定价、价格相对稳定的商品。如果人们根据对某一个或某一部分商品价格变化的感受，与根据全部商品价格平均计算出来的涨跌幅度相比较，必然会产生较大差异。

　　举例来说，2011年上半年猪肉价格上涨较多，老百姓感受较为强烈，但猪肉仅仅是计算CPI的262个基本分类之一，猪肉价格上涨无疑会推高CPI，但猪肉价格指数不等同于CPI，除非其他262个基本分类的价格上涨幅度也与猪肉价格的上涨幅度相同。因此，除了看总的CPI指数外，还应该看具体类别和商品的CPI涨幅。

　　(2)个人承受能力的差异

　　由于地区间、行业间、群体间的收入差距较大，消费水平与消费结构也不相同，对物价上涨的承受能力和感受程度也就不一样。比如说，在低收入居民家庭的日常支出中，食品支出通常比重最大，这部分支出还很难压缩。当前食品价格上涨又较多，低收入居民家庭在收入没有明显增加的情况下，如果不减少消费数量，必然会增加其食品消费支出，生活压力增加，对价格上涨的感受尤为深刻，很大程度上会感觉发布的CPI数据偏低。对高收入群体来说，食品支出占其总支出的比重相对较小，食品价格上涨对其生活的影响也较小。由此可见，收入越高，承受能力越强，对价格上涨的敏感性相对就要弱一些。

　　(3)对比时间(基期)的差异

　　在日常生活中，人们感受的价格变化，往往是将时点价格进行比较。一般是将今天某一商品的价格与昨天或者前几天的价格相比，最近购买的价格和上一次购买的价格相比，对比时间因人而异，各不相同，不断变化。而CPI的对比时间则是相对固定的，其中同比价格指数是本月与上年同月对比，环比价格指数是本月与上月对比。特别是，CPI是用月度平均价格比较计算出来的，不是用时点价格比较计算出来的，这样会带来感受上的差异。

　　比如，月份黄瓜的月平均价格是每公斤5元，5月5、10、15、20、25、30日的价格分别是每公斤6、5、4、4、5、6元，简单平均计算，5月份黄瓜的平均价格仍是每公斤5元.从统计数据看，两个月黄瓜价格相同，价格指数为100。但人们往往对5月份前半个月黄瓜价格的下降感受不深，而对后10天黄瓜价格的大幅度上涨感受深刻，这种感受自然与统计数据大相径庭。

　　(4)地区间的差异

　　在大市场、大流通的环境中，地区间、城市和农村之间价格水平的差距正在逐渐缩小。但由于地区间、城市和农村之间经济社会发展的较大差异，仍然存在价格上涨不同步以及价格高地、价格洼地的现象。

　　以2011年5月份的数据为例，全国CPI同比指数为105.5%，其中广西最高为107.7%，云南最低为104.1%，高低相差3.6个百分点。广西价格波动较大，广西消费者可能会感觉全国的CPI低了；云南价格波动相对小一些，云南消费者可能会感觉全国的CPI高了。

　　蔬菜价格受灾害天气影响较大，个别月份地区间蔬菜价格的变动甚至会出现相反的变动趋势。比如，2011年6月份，全国鲜菜价格比5月份下降0.8%，但华东地区的上海、江苏、浙江、安徽鲜菜价格分别上涨12.7%、11.2%、16.8%和4.4%，而东北地区的辽宁、吉林和黑龙江鲜菜价格分别下降8.9%、11.0%和10.4%，对于全国鲜菜价格下降0.8%这个平均数，华东地区的消费者是不认可，的东北地区的消费者可能会感觉下降幅度偏低。

　　(5)即时与滞后的差异

　　老百姓对价格变化的感受往往是即时的，不断变化的，而价格指数是一个滞后的统计指标，是事后反映，它对市场价格的反映客观上存在一个滞后期。如7月9日发布的CPI数据是6月份的，但人们感受更多的可能是7月9日当天或前几天的市场价格变化。鉴于此，统计数据与人们的感受不尽一致也就难以避免。

　　60.如何理解使用“住宅销售价格指数”与“商品房平均销售价格”

　　反映房价变化情况的指标主要是商品房平均销售价格和住宅销售价格指数(包括新建住宅和二手住宅)。商品房平均销售价格是一个城市各区域、各类商品房的平均成交价格。住宅销售价格指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。目前，国家统计局发布的是住宅销售价格指数。

　　(1)为什么有时两者变动不一致

　　在理论上，当销售住宅的区域、品质、环境等结构因素不存在差异时，商品房销售价格的变化幅度和住宅销售价格指数的变化应该是一致的。但很多时候，我们会发现，统计公布的两个指标变化一升一降，这是为什么呢?实际上，房屋是典型的异质品，市场上没有完全相同的两套房子，上述的假设在现实中显然不存在，这就导致商品房销售平均价格的变化情况和住宅销售价格指数的计算结果产生差异，从而数据变化呈现一升一降的趋势。

　　(2)如何正确使用这两个指标

　　让读者困惑的是，住宅销售价格指数与商品房平均销售价格有时不一致，房价到底是升还是降?我们该如何使用这两个指标?

　　商品房平均销售价格是一个绝对数，反映了某一时期、某个地区总体房价的绝对水平，可以用于各地区之间的横向比较。市场研究人士可以结合某地区居民的收入水平，研究某地区房价和居民购买力之间的关系。如果将房屋按区域、品质、结构等分类，还可以反映不同类型房屋价格的绝对水平。

　　而住宅销售价格指数是以基期住宅销售价格为100，计算得到的报告期住宅销售价格指数，主要反映市场价格变动，是某一时期、某个地区住宅价格总水平变动趋势和程度的相对数。

　　值得我们注意的是，虽然商品房平均销售价格指标能反映总体房价的水平，但却不能简单地用它来反映房价的涨跌情况，因为商品房平均销售价格包含了住宅的区域、品质、环境等结构因素。例如，上海市近年来商品房品质逐步提升，特别是装修、环境等品质有了明显改善，这些因素都可能反映在价格的变化中。此外，房屋的不同地理位置、楼层、住宅结构等因素，均可能在一定程度上放大房价的实际涨跌水平。相反，随着大量保障房的竣工销售，本市商品房的平均销

　　售价格就会被明显拉低。因此，我们还需要采用反映上海市某一时期住宅价格总水平变动的住宅销售价格指数来辅助我们观察上海房价变动情况。

　　可见，由于商品房平均销售价格和住宅销售价格指数的功能和反映的侧重面不同，单独使用往往容易片面反映房价的变化情况。因此，只有根据指标的各自特点，综合运用分析，才能准确反映房价的全貌，为政府制定房地产市场管理政策、社会公众了解房地产市场的价格走势提供参考依据。

　　61.为何住宅销售价格指数与人们感受不同

　　目前，房价已经成为大家最为关注的焦点问题，北京、上海、广州等城市的房价波动吸引着无数人的目光。公众觉得疑惑的是，有时候统计部门发布的房价数据与自己的感受相差不少，这是为什么呢?

　　实际上，人们的感受与统计数据之间的不一致主要由以下几点原因导致：

　　(1)待售房屋价格不计入统计范围

　　对购房者来说，他们关心的是待售房屋的价格变化情况。而显然，未发生的交易并不会纳入统计调查之中，也就是说，待售房屋的价格变化情况不在统计范围之内。按照房地产价格统计调查方案的要求，住宅销售价格调查的是已发生销售的房屋实际成交价格。由于在房屋买卖中存在的优惠折扣、打折处理等因素，实际成交价和标价之间往往存在差异。

　　(2)采用加权平均的计算方法

　　房地产价格统计调查方案对编制的各类房屋价格指数均赋予固定权重，通过加权计算得出。即：根据上年各类房屋销售的不同比重，确定其在整个房屋销售中的权重。例如：2010年上海商品住宅的销售面积较大，因此，在2011年房价计算中，所赋予的商品住宅的权重就相对较高，其价格变动则对新建住宅价格指数产生更为明显的影响。但公众对房价的感觉只是基于公众对自己关心或想要购买的房屋类型，这种对单一房价的感觉与加权平均下来的价格指数难免存在差异。

　　(3)剔除不可比的价格影响

　　就目前的房屋销售情况而言，不少楼盘采用分批多次的方式推出新房源，而且地理位置上往往是前差后好。很多情况下，前后两期发生销售的房屋在品质上会有一定差距。尽管采用了网签数据，但对于新开项目，按照房地产价格统计调查方案的要求，需要对上月该项目各分类平均价格进行评估。在剔除了不可比的价格影响后，房屋的涨幅必定低于人们的感受，造成价格指数与人们感受不一致。

　　62.工业生产者价格指数的编制方法与作用

　　工业生产者价格包括工业企业产品第一次出售时的出厂价格和企业作为中间投入的原材料、燃料、动力购进价格，即工业生产者出厂价格和工业生产者购进价格。通常，我们把工业生产者出厂价格指数称为PPI。工业生产者价格调查的目的在于及时、准确、科学地反映各工业行业产品价格水平及其变动趋势和幅度，为国民经济核算、计算工业发展速度、宏观经济分析和调控、理J顷价格体系等提供科学、准确的依据。

　　目前，我国工业生产者价格指数包括：涵盖39个大类行业的1700余个基本分类的出厂价格和涵盖9大类原材料涉及900余个基本分类的购进价格两大指数；拥有调查企业近6万家，分布在430多个调查市、县。工业生产者价格指数的编制过程如以下流程图显示：

　　工业生产者价格指数是我国价格指数体系的重要组成部分，又是在国民经济活动中处于生产环节和上游领域的价格，其波动对国民经济、对下游产品价格变化都有重要影响。近年来，随着我国经济的发展，工业生产者价格指数越来越受到人们的关注，与居民消费价格指数共同成为反映通货膨胀的重要指标。归纳起来，工业生产者价格指数主要有以下四方面用途：

　　(1)衡量通货膨胀水平

　　工业生产者价格指数是度量通货膨胀的一个重要指标。工业生产者价格指数的重要使用者是中央银行和政府管理部门，以监测通货膨胀或通货紧缩的趋势，科学判断物价形势。

　　(2)国民经济核算

　　在国民经济核算中，需要各种价格指数。如居民消费价格指数、工业生产者价格指数、固定资产投资价格指数等，用于剔除价格因素的影响，进行不变价GDP增长速度的核算。

　　(3)契约指数化调整

　　例如在公司谈判中，双方可以约定依据工业生产者价格指数的变化，对提供产品的合同结算值进行调整，以规避通货膨胀或紧缩对合同带来的风险。

　　工业生产者价格指数是国际货币基金组织数据公布通用系统(GDDS)的重要价格指标，以便于不同国家或经济体间的经济监测和比较。

　　63. PPI与CPI之间是如何传导的

　　工业生产者出厂价格指数(PPI)是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，反映生产环节价格波动状况；而居民消费价格指数(CPl)是反映居民购买并用于消费的商品和服务项目价格水平的变动趋势和变动幅度的指数，反映消费环节的价格水平。两者是如何实现价格传导的?

　　(1)PPI与CPI两者的传导是相互的

　　通常情况下，整体价格水平的波动一般首先出现在生产环节，即PPI先行波动，而后通过产业链向下游产业扩散，最后传导到消费品，引起CPI的波动。这种传导主要通过以下两条路径：一是生活资料出厂价格直接影响CPI变化；二是生产资料出厂价格的变化，引起生产消费品的企业生产成本的变化，导致消费品出厂价格变化，间接导致CPI变化。由于生产资料在PPI中所占权重相当大，后者的变化对CPI产生的影响更加明显。

　　同时，CPI也会反过来对PPI产生影响。传导的路径也有两种：一是CPI中的部分消费品是PPI分类产品的原材料，前者价格的变动将对后者产生影响；二是消费者对下游消费品需求的显著变化，将带动其上游的生产资料和生活资料价格的明显变化。由于价格机制在传导过程中的时滞性，导致CPI的变化领先于PPI，使CPI向PPI传导。

　　可见，PPI与CPI两者的传导是相互的。PPI变化引致CPI变化的传导，在价格上升时主要表现为成本推动型价格上升；而CPI变化引致PPI变化的传导，在价格上升时主要表现为需求拉动型价格上升。当消费需求增加，导致CPI快速上涨并拉动PPI上涨后，由于上游原材料价格上涨及加工企业生产成本上涨等因素，反过来将再次推动CPI上涨，构成价格的螺旋式上升。

　　(2)PPI上涨不一定导致CPI上涨

　　由于PPI与CPI调查内容构成不同以及当前市场总体上处于买方市场的情况下，不同环节商品间的价格传导机制更为复杂。上游(生产环节)产品价格上升后，通过成本推动的形式影响下游(流通或消费环节)产品价格。从理论上看，成本上升是商品价格上升的重要动因。但是能否实现，则取决于下游产品市场的供求关系。

　　在目前工业品总体上呈现供过于求的市场格局下，成本上升对商品涨价的推动力被削弱很多。从目前情况来看，机械设备、家电、纺织等行业企业已承受生产资料价格上涨的压力，但由于处于买方市场，竞争激烈，为维系客户、保住市场份额，企业不会轻易提价，更多的是压缩自身的利润空间。而且，从上游产品到中间产品、再到终端产品的价格传导时滞期也越来越长。总之，既不能完全否定PPI与CPI之间的价格传导作用，也不能随意臆测传导效应。应谨慎地看待PPI与CPI的关系，尽管两者从长期来看将趋于一致，但要考虑到在短期内可能存在的波动。

　　64.近年来工业生产者价格“高进低出”的原因是什么

　　近年来，工业生产者价格呈现“高进低出”态势，即工业生产者购进价格指数总是高于工业生产者出厂价格指数。以上海市2008—2010年三年间的工业生产者价格指数情况看(见图4)，自国际金融危机爆发后，2008年12月出厂和购进价格指数同比“双双转负”。经过一年的低位运行，2009年年底，金融危机影响退去，两大指数又“双双转正”。但从价格升幅变动看，购进价格升幅始终持续高于出厂价格升幅，形成“高进低出”现状。

　　工业生产者价格“高进低出”的主要原因包括：

　　(1)我国投资拉动型经济格局影响

　　投资与消费明显失衡是工业生产者价格“高进低出”产生的重要原因之一。统计显示，近年来我国全社会固定资产投资连续大幅度增长，2006—2010年五年间平均增长25.5%，而全社会消费品零售额和城镇居民家庭人均消费性支出近五年平均增幅为18.1%和11.1%，两相对比，较为悬殊。在此种经济格局下，上游基础原材料需求增加，价格上行；终端消费滞后，上游价格上涨难以下传，导致工业生产者价格“高进低出”现象的产生。

　　(2)国际大宗商品价格的渗透作用

　　随着经济全球化程度的加深，我国贸易依存度逐年提高，国内大部分产品逐步融人全球定价体系中，尤其是我国人世后，国际市场的影响和渗透作用更加明显，原油、石化产品、金属、农产品等基础原材料国际、国内价格的相关性不断增加。从近年来的情况看，主要原材料购进价格变动趋势基本与国际市场大宗商品价格走势相同，尤其是基础原材料价格与国际市场的相关度更高。因此，经济全球化是原材料价格上涨的重要推动力，也是近年来工业生产者价格“高进低出”的重要原因。

　　(3)原材料之外的其他成本的助推

　　近年来，随着我国经济的不断发展，附着于产品之外的人工费、能源、运输、仓储等价格逐年上升，这在一定程度上助推了原材料价格的上升。在层层费用的叠加下，原材料价格升幅居高不下，也是出现工业生产者价格“高进”现象的原因之一。

　　(4)定价机制及价格传导效率不同

　　在全球化的大背景下，上游能源和基础原料价格基本由国际供求形势决定；与这些产品密切相关的中游产品如成品油等价格受国家宏观调控；而多数下游产品和最终消费品价格，则基本上由成本和国内供求关系决定。此外，我国对上游行业一般都有准人限制，上游企业近乎处于“垄断”状态，具有较强的定价能力；而对于几乎无准人限制的中下游行业企业处于“完全竞争”状态，价格由市场决定。这种价格形成机制的不平等，为价格传导增添了较大的阻力，最终出现“高进低出”。

　　(5)技术升级拉低产品的出厂价格

　　从国内范围看，近年来，技术革新是各行业发展前进的主要推力。尤其是以计算机、家电、通信等为代表的高新技术产业快速发展，产品更新换代步伐不断加快，劳动生产率不断提高，单位产品生产成本大幅下降，致使部分产品价格创下新低，价格下降明显。从国际范围看，随着经济全球化进程的加快和信息技术的迅猛发展，产品从创新阶段到普及阶段的生命周期也大大缩短，创新者依靠高价格来获取垄断利润的时间和空间都在缩小。因此，技术升级而引发的价格下跌是构成部分产品“低出”的又一原因。

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资产评估实验及答案 本文简介：资产评估资产评估实实验验指指导导书书编写：肖川林实验一：资产评估在房地产评估中的应用实验目的：实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务：实验任务：计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权

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实验目的：实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用

1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积

平方米，允许用途为住宅建设，

6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为

年，要求按假设开发法估测该

宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为

40％的总建设费，总建设费预计为

万元。专业费用为总建设费用的

20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的

住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为

1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

2)总建筑费用现值为：