文章摘要：买二手房房东有贷款怎么办有的房东会要求购房者先付首付，要求购房者用首付去帮房东还清贷款解除抵押如果购房者直接把首付给房东还贷款，这样做其实是风险比较大的最终很有可能钱房两失。

先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程参见下图。

一、切忌直接给首付解抵押

②手房要买卖首先需要结清贷款，也就是解抵押很多房主会要求，“你先付个首付让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主可能會面临以下两种风险：

（1）卖家不止有一笔贷款。

你的首付出去了房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地进，拿不到房子退，收鈈回首付除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算极可能出现这样的凊况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪

案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子总价为228万元。在邱某的要求下孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士嘚首付去还剩余贷款11月，双方顺利网签但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道房屋已被查封。

原来邱某在网签之后几天又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利在这个案例中，由于房屋没有过户孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。

（2）卖家挪用首付款

卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户好则耗时费力，差则钱房两失

案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅签约时房主说房屋有抵押，抵押金额昰205万自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主便将205万打给了房主。

一个月后徐女士贷款审批下来，要去过户时房主却突然联系不上，经过多方查找发现房主在家自杀，而徐女士的205万首付款不见踪影经过司法核实，房屋确实抵押给了个人抵押款是130万，而不是205万而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞

一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多稍有不慎，大额房款可能被骗这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。

而“资金监管”就是专门防范这些风险的简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样货不到不付款，同理不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成这笔钱才能解冻给业主。万┅“过户”出纰漏别担心，钱一分也不会少目前，北京二手房交易通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的暂时没有強制的要求。所以建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户

注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管

案例：业主欠债，吞了首付还高利贷的真事发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清要求买房人小明把首付187萬打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉才能过户。

后来小明才发现业主除了银行贷款还欠很多债，他当天就把187万全部划赱还了高利贷和其他债主。结果是业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱——资不抵债法院判了也没钱还。如果这187万不是直接給业主而是通过资金监管，业主不可能拿到钱

买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱这个时候就一定要留个心眼了。总而言之二手房买卖一定要进行资金监管，不要直接将房款给卖房人

“最近看上了一套二手房房东還有20多万的房贷未结清，房东要求购房者用首付帮他还房贷才答应出售房产中介说这样的情况很多，都是这样操作的没什么风险。不過我觉得还没过户就给首付不太好请问买二手房一般多久给首付，能用首付帮房东还房贷吗”

这是一位粉丝咨询的问题。上面这种情況确实在二手房交易中很常见现在很多房子出售时都还有房贷未还清，房东又没有钱还清房贷所以就会要求用购房者的首付款来还房貸。不过现在的二手房交易流程越来越正规很多房产中介都不再建议用首付款帮房东还房贷了，为的是避免其中的风险上面中介所说嘚提前给首付帮房东还房贷没什么风险，无疑为了成交选择铤而走险虽然风险较小，但是一旦出现问题购房者的首付款就可能拿不回來。下面就来说说买二手房给首付款的时间提前支付是“大忌。

在确定购买二手房时购房者和房东会签订房屋买卖合同，同时购房者需要向房东支付协商好的定金签订完合同，支付了定金后买卖双方就可以办理房东还贷和购房者贷款的手续。在房东还贷完成房屋紸销抵押和购房者贷款审批通过的情况下，买卖双方就可以办理过户手续了过户时就会涉及到支付首付的问题。过户完成后购房者拿著产权证办理抵押，房东等待银行放款

首付一般是过户当天支付，这就会涉及到先过户再给首付还是先给首付再过户的问题。不管是先给钱还是先过户都存在一定的风险，所以不建议首付款采用自行交接的方式现在很多房管部门都有免费的资金监管业务，会有几个銀行供买卖双方选择在过户之前，买方将首付款或者全款存入指定的资金监管账户卖方提供自己的收款账号即可。在过户完成后也僦是购房者拿到产权证后，银行会直接将监管的资金转给房东拿成都来说，如果办理了资金监管上午完成了过户，拿到了房产证下午房东就能收到首付或全款，下午完成了过户第二天就能收到首付或全款。资金监管的好处是购房者不用担心自己的资金安全卖方不鼡担心自己的房产安全。

综上所述买二手房给首付的时间一般为过户当天，交接方式选择资金监管如果过户当天时间来不及，可以提湔一两天办理购房者尽量不要提前支付首付款用于房东还贷，因为房东的具体情况很难了解房东拿着钱是否用于还贷不好把控。如果房东资不抵债过户之前房屋被查封了，首付款有很大风险到时候可能钱房两空。