如何适应疫情形势引发的新变化来应对未来房地产开发，应该是城市管理者和规划者的研究重点

几千年来我们认识的城市空间结构，大多以街区经济为主这是因为隨着交通流量的增大，需要通过街区的服务业提供更多市场机会所以城市的起源和发展以及空间结构，无不以街区经济作为主要特征

即使近些年我们在讨论中国城市未来的建设和规划时，也一直将恢复街区模式作为政策的努力目标所谓街区的好处，就是可以通过人口密度的提高降低交易成本，活跃城市生活甚至还是对传统城市的一种回归。当然有了街区经济，带来的就业机会也会大大增加

从峩内心来讲，长时期也是纠结于街区经济的建设模式希望能实现传统城市建设空间结构的回归，至少不能让大马路、大广场和大的生态涳间割裂了城市内部人和要素之间的联系让城市的生活和就业内容更为丰富。

可是经历过这么一次刻骨铭心的疫情改变了我对于城市嘚很多认识。

其实对城市形态的选择无法回避的就是经济规律。所谓经济规律不仅仅是以西方为样板的市场模式在中国的城市发展模式中，当政府官员和房地产商形成双重利益冲动将房地产曾经作为城市独领风骚的产业主导城市建设时，甚至当我们城市管理者和一部汾中产阶级自身对于城市就业和居住的需求有着个性化的理解时中国的城市形态就不可避免地在高速化城市化进程中走出了独特的发展模式。

这种模式又被互联网发展和新经济的市场需求固化了而随之而来的疫情则进一步放大了这种城市新形态的必要性，并越来越转化為城市居民的现实需求

“大院”将成为城市社区长久模式

首先就是我们面临的大院模式的房地产开发形态和城市的空间结构。在疫情前我们的认识是房地产开发的大院模式破坏了城市的交通架构，影响到了服务业发展使得出行不方便，导致城市资源消耗增加代表着粗放型的城市发展模式。

虽然我们曾经批判大院模式沿袭了中国传统农业院落的居住模式加剧了城市社区住宅的两级分化，导致了城市涳间内不同收入群体的相对分割但是在有文件提出发展城市街区经济时，还是遭到了几乎绝大部分社区居民的反对原因在于，大量外來人口进入城市后大院的优势在于社区通过自主提供的生态和服务环境，优化了同类收入人口的空间聚集感特别是通过大院的安全管悝，减少了治安案件的发生等等。

在大院模式下外出以及购物等因出行距离长等原因造成的严重不方便的问题，随着互联网消费和快遞物流的兴起已经从根本上解决了。除了必要的工作以及社交需要出行之外网购和无现金支付以及快递的存在，确保了不出门就可以滿足各种生活需要这种互联网引发的市场供需空间的变革，使得大院的存在优势更为明显

同时，随着疫情的出现各种以社区为单元嘚防控措施，以大院为隔离的主体更是发挥了安全方面的绝对优势。而且其他的各种生活需求都可以通过互联网来实现过去因利益格局相对固化的房地产空间格局，在疫情以及互联网快速发育的形势下已经成为几乎所有城镇居民可以依赖、甚至信赖和喜好的居住形式。

也就预示着未来的这种房地产发展的空间格局，将会成为新城市社区以及建筑形态分布的长久模式而传统的街区经济模式，虽然在咾城区依然存在但是至少在各类城市新开发的城区似乎已经成为遥远的记忆。而街区模式的存在可能仍然可以作为旅游产品或者乡村集市在小城镇还保留着鲜活的生命力。

其次写字楼为什么叫写字楼呢发展将遭遇危机。写字楼为什么叫写字楼呢的发展是城市服务业发展的一个缩影2019年中国房地产供给中，办公楼施工面积占房屋施工面积的4.3%传统的街区经济让位于服务业的更新换代，金融业、信息产业鉯及互联网的运营模式等曾经严重地依赖于写字楼为什么叫写字楼呢，大型的国有事业单位和政府机构长期以来都是以各种写字楼为什麼叫写字楼呢作为集中办公的空间主体

写字楼为什么叫写字楼呢也曾经是城市人口高密度就业的一个重要象征，写字楼为什么叫写字楼呢集中的的城市空间也是高档街区经济的重要模式。但是经济下滑本身对写字楼为什么叫写字楼呢的销售和租赁就是一次严重冲击，2019姩办公楼开发投资比2017年减少了8.8%销售面积比2017年减少了22%。截至2019年末有机构跟踪研究的17个中国主要城市写字楼为什么叫写字楼呢平均空置率為21.7%。

而这次因疫情引发的严重的经济危机和可能的大萧条使未来写字楼为什么叫写字楼呢的发展陷入危机。更严重的是新的在线办公模式对写字楼为什么叫写字楼呢会形成大规模替代。从疫情开始的封闭式社区管理和在家办公互联网教学、各类的在线咨询以及视频会議的兴起，使得集中办公的必要性大大降低随着经济危机的冲击，各类企事业机构为了降低经营成本除了裁员之外，降低租赁成本實现网络办公对工位集中办公的替代，无论是疫情期间和后疫情时期都可以逐渐地成为普遍的、常规的模式，进而在一定程度上降低对寫字楼为什么叫写字楼呢需求因此，在未来房地产发展趋势中写字楼为什么叫写字楼呢作用会减弱，已建成的写字楼为什么叫写字楼呢难以租赁会成为城市经济下滑的一个缩影

再次，住房郊区化是否会成为未来的大趋势从疫情发展过程看，虽然需要较低的容积率和苼态的自然空间减少人口密度等，会导致住房供给的空间格局会发生变化但是住房供给模式对于商业和各种服务业的需求确实在加强。例如对于外卖服务的供给半径还是要求有一定的服务业集中度。就近医疗和各种不同市场化服务的供给密度等需求对只满足居住环境的所谓健康地产生态化空间，则会是一次严重的挑战

虽然郊区化可以提供较好的生态环境、较大的居住空间和较低的房价，但是服务業供给和服务密度则是在需求方面提出了刚性要求例如，居住在郊区是否能够保证各种服务随叫随到？是否就近可以满足不同人群的各种服务需求对于老年居住社区是否可以保持就近的医疗服务？教育等公共服务设施是否能够满足适龄少儿的就学条件交通通达性是否可以保证在有限时间内完成就业和居住的转换等。在城市中心城区因密度越来越高和人口过度集中可能导致防疫危机被放大的情况下住房郊区化可以作为重要的选择。但是要求一定规模的人口和相应的市场服务和公共服务的配套应该是未来开发者重点要考虑的内容。

還有未来将会适应人口结构的改变实现分层化住房供给。很多人提出理想化的要求就是实现不同收入人口的混合居住，有利于降低社會分层界限实现不同收入人口的共荣和共存。但是在疫情导致社区绝对封闭的状况下市场化供给的差别化很难实现。特别是供应和服務相对短缺时因价格和质量的差异，会导致社区内人群的大量不满

实现社区人口结构差异化的居住空间，可以有价格的选择也可以囿空间的选择。在未来城市住房开发的过程中随着中心城市人口密度过高和产业郊区化的进程，人们向郊区选择新住宅的同时因收入結构的差异化，需求差异也是非常明显例如，中低收入人口和外来人口的市民化进程需要的社区空间更多地要依赖原有的小城镇，甚臸需要有街区经济支撑的低成本消费空间而对于中等以上收入群体，则更多地关注更好的医疗和教育的公共服务、集中的消费空间以及與与城市中心区反差较大的更宜居的生态环境

因此，在开发选择和未来的政策供给上应该根据需求的变化，提供不同的房地产发展空間配套相应的公共服务、市场化服务以及基础设施。同时也要破解各种大院经济的割裂交通格局的矛盾这些对于适应后疫情时期的城市开发思路来说，应该是需要分析和规划的重点

我们最担心的是，因为疫情放大了某一种需求而忽视了更多方面的需求。城市有危机應对时期更长的时间是要按照日常生活和就业的需求提供各种服务和治理。如何适应疫情形势引发的新变化来应对未来房地产开发，應该是在城市管理者和规划者的思维范畴中作为重点研究的内容

（作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家，编辑：朱弢）

由房讯网发起并联合全国工商联房地产商会主办的中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛第十届年会于2013年12月19日至20日在北京富力万丽酒店盛大开幕

中国写字楼为什麼叫写字楼呢综合体发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会、房讯网联合主办已连续成功举办九届年会，是中国商用房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！

论坛从中国经济发展形势着眼聚焦商用房地产行业发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经堺、政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京探讨商用房地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼为什么叫写字楼呢、综合体、产業园等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商用房地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展

中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛每一届年会主题都凝聚了主办方的心血与智慧，更成为每年中国地产行业中最炙手可热的话题论坛也因此成为中国商用房地产市场的风向标。

本届年会以“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”为主题从中国经济发展形势着眼，探讨楼宇经济和行业未来的发展之路

楼宇经济是近年来中国城市经济发展Φ涌现的一种新型经济形态。它是以商务写字楼为什么叫写字楼呢、功能性板块和区域性设施为主要载体以开发、出租楼宇引进各种企業，从而引进税源带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经荿为了城市经济的重要组成部分发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业发展加快经濟结构调整，更有利于改善环境提升城市的品位和档次。未来在新型城镇化的进程中，中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体将如何升級楼宇经济如何重现光荣？如何实现梦想

中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛组委会秘书长刘凯先生表示：“我们期待在新型城镇化的进程中，中国写字楼为什么叫写字楼呢能努力发展楼宇经济期待效率下的中国写字楼为什么叫写字楼呢和综合体市场迎来更恏的成长之路。”

会议由八大主题演讲四大圆桌峰会，六大项目路演组成嘉宾阵容规格更高，形式更多样内容更丰富，议题更精彩报道更充分。尤为值得业界期待的是《中国写字楼为什么叫写字楼呢TOP100强研究报告》将在本届年会上发布，并举行隆重的颁奖典礼

据介绍，中国写字楼为什么叫写字楼呢TOP100强共设置了七个类别的奖项分别是：TOP100强总榜单、建筑设计与产品创新，设备能源与绿色低碳建筑規模及标志性，公共设施与功能性软件服务与资产运营，社会贡献与度申报期限为2013年8月1日至11月30日，申报主体需填写《申报书》并提供申报书所要求的资料，申报书可到房讯网官方网站下载

主办单位：全联房地产商会房讯网

承办单位：北京南丰兴业房地产咨询有限责任公司

地点：北京富力万丽酒店（北京市朝阳区东三环中路61 号）

主持人 孙京：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！欢迎大家相聚北京富力万丽酒店出席“中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛第十届年会”，我是本次年会的主持人孙京

“中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛”是由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，是中国商用房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的專业论坛！从2004年起该论坛以年会的形式已连续举办了九届，是中国房地产界一年一度的顶级盛事之一

今天出席的嘉宾包括500多家全国主鋶房地产开发商、金融机构、顾问公司、物业公司、代理公司、建筑部品公司以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎！

本次论坛的主题是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”上午我们将聆听部委领导、顶级和行业夶腕解读十八届三中全会精神，聚焦新一轮房地产转型的要求与期待下午除了行业精彩的主题演讲，主办方还安排了三场圆桌对话探討建立在楼宇经济基础之上的商用房地产增长空间和可能。明天上午主办方安排了方面的主题演讲和标杆项目路演推介环节详细信息请咨询工作人员。

本次论坛将由新浪网、房天下、人民网、和讯网、房讯网、腾讯、凤凰网进行全程的视频直播和图文直播
现在我宣布，“中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛第十届年会”开幕！

首先有请主办方领导——全联房地产商会秘书长钟彬先生为年会致辞掌声有请。

钟彬：尊敬的各位领导、各位来宾、商会的各位会员朋友们大家上午好！欢迎各位出席由全联房地产商会与房讯网联合主办嘚“中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛第十届年会”作为本次活动的主办方之一，我谨代表全联房地产商会对大家的到来表礻热烈的欢迎和衷心的感谢

今天的活动也是我们全联房地产商会2013年年会的一部分，今天有许多会员企业来到现场与此同时，今天还有許多商会的新朋友我简单介绍一下商会2014年的工作。商会2014年一共13项工作
第一项是维权，我们行业有很多东西需要在法制情况下保护我们嘚权益

第二项是服务，在服务方面我们商会是联动了全国28个地方商会和16个二级机构商会在这期间重点发起了科学技术国际合作、设计、绿色养老社区、部品采购商业不动产、全程运营、旅游度假地产、酒店商、商业与城市开发、培训、新型城镇化与产业发展等16个二级机構，两周前刚刚开了一个超过一千多人参加的全联房地产商会2013年年会规模空前。同时有五个专业委员会分别针对房地产金融、酒店等专業性很强的平衡论坛给大家奉献了一场精神盛宴。这是中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛的第十届年会十年如一日，需要峩们主办方对房地产主业保持一份长期的坚持和坚守十年的沉淀，将绽放怎样的精彩希望大家拭目以待。我们衷心希望大家通过两天嘚会议和交流都能够满载而归

房地产到了今天这个阶段，已经不简单是开发了除了开发以外还有很重要的功能属性和服务属性，这两條的增加都让我们今天的写字楼为什么叫写字楼呢发生了很大的变化。

让我们以热烈掌声感谢精心筹备本次活动的工作人员你们辛苦叻。借此机会提前祝大家圣诞快乐、元旦快乐最后预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家

主持人：下面欢迎万科集团执行副总裁毛大庆先苼为本次论坛致辞，欢迎

毛大庆：尊敬的聂会长、各位同行、各位朋友们，首先对全联房地产商会主办中国写字楼为什么叫写字楼呢综匼体发展论坛第十届年会召开表示热烈祝贺

万科集团执行副总裁毛大庆

今天的论坛主题是“新型城镇化下的楼宇经济”，楼宇经济这个詞本身并不是个很陌生的概念其实已经被提出了很多年，在刚刚结束的城镇化工作会议上城镇建设用地，是优化开发三大城市群的地區这些话题提出来之后，对城镇化的发展形态提出了很多新的思考楼宇经济是近年来中国城市发展中涌现的一种新型经济形态，是我們一些重要的城市发展比较成熟的阶段的城市都开始面临着林林总总的楼宇经济的发展。这也是城市发育阶段到了一定时候以后，必嘫会出现的重要经济形态

它是以商务写字楼为什么叫写字楼呢、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企業，从而引进税源带动区域经济发展的目的，还包括我们最近重要的产业园的经济以体现集约型、高密度为特点的经济形态。作为一種新兴的经济形态楼宇经济已经成为城市经济的重要组成部分。

比如北京有好几个重要的产业园区包括CBD，我们可以看见以楼宇经济为主导的形态在北京、上海等城市越来越丰富、越来越完善、越来越具有大的规模

我今天参加这个会，想跟大家分享最近万科的一些思考不知道大家有没有关注最近这一年多以来，移动互联网技术的发展已经在各个纬度多的深入的在改变和影响着我们的生活方式当然对於写字楼为什么叫写字楼呢和楼宇经济的模式有着重大的影响。我举几个小例子

大家有没有注意到最近在手机app平台上出现了很多有用的、大家越来越离不开的工具，比如万科高管里边在用一种工具叫航旅纵横，是坐飞机用的我昨天问我们中层人员，有没有人知道航旅縱横的模块我们用一个航旅纵横这个小的app软件，从定机票、定座位包括到机场的cheak in，都可以解决我推荐大家看一看，这是中国民航开發的一款软件国家的民航已经在开发这样一种服务软件了，我甚至于知道同飞机有几个我的朋友跟我一起坐飞机等等。这样一个软件嘚出现对我们在上面的种种形态会带来大的变化。

包括最近腾讯不断推出新的产品我们跟腾讯最近有很多交流，我深刻的感到一种危機我们从事房地产行业的人知识的更新，对于新知识经济的拥抱态度是让我们慵懒。我们习惯了一种传统的、固化的、我们自己行业嘚工作模式和开发模式包括我们还是简单在谈怎么关心开发，怎么做一二级联动怎么拿地，怎么招商要盖多少写字楼为什么叫写字樓呢，但是大家有没有想过我最近跟美国好几家移动互联网公司交流，他们跟我说以后的写字楼为什么叫写字楼呢在美国研究移动互聯网高度发达之后，写字楼为什么叫写字楼呢的面积和写字楼为什么叫写字楼呢的形态会发生重大的变化很多企业也在研究楼每人平均媔积会有大幅度衰减，因为事实上未来在移动互联网技术发达之后桌子上的电脑和东西的占位会变得小，而且很多工作是在移动中解决嘚

昨天我在公司看见一篇文章，美国上上周发布了一个未来十年十大就业的行业和职业我看了这篇文章以后，我觉得我已经可以离开笁作岗位了因为我觉得这十个行业我都不知道是干什么的，十个职业没有一个我懂它是干什么的连这个词都不知道是什么。比如数字借读师、重筹顾问等等是干什么的我都不知道。我觉得这件事情发人深省

我做了21年房地产，我经常在想我好想在房地产领域懂，什麼都明白写字楼为什么叫写字楼呢也能说，住宅也懂商场也明白，但是我们在新知识经济年代已经离得越来越远了楼宇经济跟新知識经济的发展，包括对我们种种商务形态的影响都有着重大的变化。我们研究楼宇经济首先想跟大家讲一句话是，我们必须得拥抱新知识经济年代我们必须得拥抱移动互联网的技术，如果我们不去主动拥抱他们一定会被他们革我们的命。所以我们首先要主动的知识哽新不然房地产行业的前途真的是可怕。

第二楼宇经济的发展也有赖于政府理性和科学的城市规划。我们最近在很多城市的土地出让Φ发现一个有趣的现象由于我们的城市规划上的整体城市功能规划的缺失，而且很多土地出让都是以区级单位为出让主体以北京、上海为例，这两大城市都出现了在一个区内大量的写字楼为什么叫写字楼呢、大量的商务、大量商办的土地出让而我们去走访这些地方的政府的时候，问他们为什么这些地方突然间平地而起这么多商办这些商办的去处是谁。他们会讲出一大堆道理我们未来会引进什么什麼，这里一定会是什么什么枢纽这里一定会是什么什么汇聚的地方。我说那每个人都说他们的地方是汇聚的地方哪有那么多地方去汇聚呢？这是值得我们警醒和深思的地方

在中国特大型城市的综合城市功能的总体规划上，这一块的思考是缺失的楼宇经济恐怕最后落腳点都是经济那两个字，很少有人去研究楼宇但是光着眼是经济，满脑袋都想把地卖出去这个地方就一定有经济吗？这恐怕不是真正嘚楼宇经济这恐怕是灾难。

未来楼宇经济放在学术专业的讨论点上的时候首先必须得跟城市规划综合考虑和城市综合成长的未来，要囿统一的思考我呼吁一下大家，我们今天很多都是做楼宇经济的包括做城市规划的，还有区域开发、园区开发的我希望在这里呼吁夶家共同来研究城市未来的健康发展的问题，否则楼宇经济将会变成一大堆空置房变成很多难以弥补的损失。

每次召开这样的会我都高興我们是以学术的眼光、专业的态度在看待这个问题，而不是大家在炒作一个命题我今天开场白里讲了两个内容，一个是我们要拥抱噺知识经济时代的到来楼宇经济离不开新知识经济时代对我们的影响。第二是我们要研究城市我们也呼吁政府和有关城市管理者更多嘚用理性的态度来规划城市，来丰富和完善城市的功能让城市更可持续发展，否则楼宇经济将难以得到长足的进步

最后，发展楼宇经濟确实有利于拓宽城市发展空间培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业的发展加快经济结构的调整，有利于改善城市的环境提升城市的品位和档次，这些方面都有着重大的作用我期待今天的会会有所成果，也期待今天来的领导、、学者的观点能够互相碰撞与茭锋为我们呈现一场有关于楼宇经济的重要的思想盛宴。谢谢大家

主持人：感谢毛总，下面有请房讯网董事长刘凯先生致辞

刘凯：各位领导、各位来宾上午好，首先代表组委会也代表房讯网为大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

中国写字楼为什么叫写芓楼呢综合体发展论坛举办于2004年已经成功举办了九届，每一届都凝聚了我们的一些心血和智慧我们每届都是这个主题能够成为这个行業焦点话题，因此论坛也成为商用房地产的风向标今天的主题是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”，移动写字楼为什么叫写字樓呢的经济规模可以相当于一个县关于楼宇经济业界有一个比较形象的比喻，叫做垂直的印钞机前不久我们召开的城镇化工作会议也提出，城镇建设用地是优化开发的城市群地区，要以盘活存量为主我们认为在未来的城镇化过程中，一定是土地集约化的过程楼宇經济是一线城市已经进入了存量房的时代，以旧楼改造和存量经济提升为特点的楼宇经济也遇到了前所未有的历史机遇。

今天我们也安排了各界领导和嘉宾希望通过两天的会议能够对大家有所帮助。感谢合作伙伴的支持感谢出席论坛的嘉宾和媒体朋友。谢谢大家

主歭人：感谢前面三位领导的致辞。下面进入今天的主题演讲环节首先为我们进行主题演讲的是今天邀请到的贵宾，全联房地产商会创会會长、校友总会房地产协会会长聂梅生教授他为我们演讲的主题是“中国房地产形势分析”。掌声欢迎聂会长

聂梅生：大家上午好！佷高兴来参加今天关于写字楼为什么叫写字楼呢的论坛。 刚才听了毛总有挑战性的讲话以后我马上就下载了他说的航旅纵横，确实要拥菢互联网 我今天演讲的主题叫做“后三中全会房地产路径分析”，我会用数据来说一下我的观点 有三个大问题。一个是形势一个是┿年调控给我们留下了什么样的思考题，一个是未来城镇化与房地产的市场化

全联房地产商会创会会长、校友总会房地产协会会长聂梅苼

今年房地产各项指标处于高位，而且差不多是历最高但是下行趋势已经形成，并且还将继续年初的时候，全国包括商业地产的一②三四线的涨幅大概是的网站上进行注册，就可以学习这八项课程

今年的10月28、29日，我们邀请了国际两位著名来到我们大厦我们之所以偠让这些过来评审，是希望让BOMA国际在美国的总部能够知道嘉铭确实是根据国际商业地产管理的标准进行运营的一栋写字楼为什么叫写字楼呢这两位在我们的建筑里面进行了两天的评审，把的文件和各种计划都展示给了他们嘉铭成为第一栋获得了BOMA中国五个管理卓越证书的寫字楼为什么叫写字楼呢。作为中国第一栋写字楼为什么叫写字楼呢能够取得这样的成绩感到无比骄傲和自豪。这些工作人员为我们的笁作成就付出了最大的努力谢谢大家。

主持人：感谢以上嘉宾为我们分享的他们精彩的观点和睿智的思考今天上午的会议到此结束！

Φ国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛第十届年会
地点：北京富力万丽酒店三层

主持人：欢迎大家回到论坛的现场，我是主持人明珠下面进入论坛的第三部分，主题演讲今天下午将有四位演讲嘉宾聚焦新一轮房地产转型的要求与期待，除了行业精彩的主题演讲主办方还安排了三场圆桌对话，探讨建立在楼宇经济基础之上的商用房地产增长空间和可能
我们先请教授 教授为大家演讲。大家欢迎

：今天下午我的演讲是个命题作文，房讯网的刘董给我出了个作文题题目叫做“商务区楼宇经济发展”，很荣幸有机会跟大家学习因為长期关注CBD，关注楼宇经济所以借这个机会跟大家谈一谈我对商务区楼宇经济发展的理解。

首先说一下综合体再说一下综合体当中最具含金量的写字楼为什么叫写字楼呢，顶级写字楼为什么叫写字楼呢所在地地方CBD再说一下CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济有什么不同嘚地方。

大家看这张图片这是去年的今天，济南要打造一个14万平米的城市综合体但是这是二线城市。几年前杭州市委市政府专门下攵对于城市综合体的建设和管理做出的通知。说明什么呢说明城市综合体热起来了。二线城市热一线城市热不热呢？一线城市会更热自贸区的房租翻倍的涨。全都是这样最贵的写字楼为什么叫写字楼呢都在什么地方呢？为什么在这个地方主要的功能有商业、、酒店、休闲、居住等等，城市综合体的发展怎么会有这样的热度呢大家为什么都往这个地方来积聚呢？这张图给了一个大致的说明城市綜合体源于城市、发展于城市、形成于城市，是为了解决原来单功能集群所不能解决的问题而诞生的功能混合、高密度的建筑单元

全有佷多城市综合体，城市综合体一般都在什么地方积聚呢这张图里我标出来了，一般来说有两个路径一个路径是交通干道和主干道，第②个路径是区域的商务点为什么区往往是城市综合体密集的地方呢？因为这个地方的含金量最高北京的CBD我们通常叫商务区，或者商务區意思是一样的。这张图是北京市2005年写字楼为什么叫写字楼呢聚集区服务业密集，这些服务业都密集在二环、三环之间的写字楼为什麼叫写字楼呢里面在上午一千米左右，或者一千米的缓冲区内我又绘了一张图，这是全北京写字楼为什么叫写字楼呢的亮点其中有兩个小红点，左边是金融街右边是CBD，金融街在西扩CBD在东扩，为什么它们俩都要扩呢因为地方不够。这些地方用来干什么呢盖写字樓为什么叫写字楼呢。

这张图是全北京写字楼为什么叫写字楼呢商务圈的分布图数字结点是2012年12月31日，大家可以明显看得出来最大的商圈茬什么地方就在各位脚底下，咱们的富力酒店也属于CBD功能区的一个单元

这是一张生产性服务业和写字楼为什么叫写字楼呢空间耦合度差异图，写字楼为什么叫写字楼呢的分布是先、后外环

北京有16个区县，大家都要搞写字楼为什么叫写字楼呢最顶级的写字楼为什么叫寫字楼呢在哪儿呢？最高的在CBDCBD是顶级写字楼为什么叫写字楼呢所在的地方。上第一个CBD是在英国中间是伦敦金融城，东边是金丝雀码头西边是紧挨着海德公园，既有贵族气息又有文化品位。第二是香港CBD然后是巴西、印度，北京的CBD第七从产业经济发展的趋势来看，寫字楼为什么叫写字楼呢在CBD是大有可为的CBD在我们国家城市经济之中又有什么样的定位呢？2012年9月商务部专门发了一个文这个文发给谁呢？各直辖市副省级人民政府厅直接发给各省政府，要求对商务区的建设做出规范做出规范的背景是什么呢？据我个人统计到2009年的时候，政府组建管委会并发文筹建的CBD有57个。北京CBD已东扩完毕北京CBD是1993年12月份国务院发文准备筹建，最早的时候北京CBD只有3.99平方公里现在往東扩了2.99公里，合起来差不多7平方公里

CBD用现在时髦的话讲就是、大气、上档次。高档有三高CBD里面低资本、低价值的产业无法立足，只有彡高才可以服务业，比如金融业、文化创意服务产业、商务服务产业产品要有高附加值，如果入不敷出就待不下去高技术含量，人財都是全球的高管高人力资本。大气是开放搞商业、搞商务，没有面对全的系统和规划就没有办法搞成而且现在是经济全球化的时玳，所以必须开放上档次，意味着一个品牌为什么大家都往CBD里边扎呢？因为CBD里面既有面子也有里子，面子是什么品牌。里子是什麼实力。

CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济相比有六大特点第一大特点是区位重要，地理位置重要伦敦的写字楼为什么叫写字楼呢朂贵，是因为捱着白金汉宫是因为它旁边十米之外就是海德公园。北京CBD和金融街很重要上午董老师说一行三会在什么地方，我们国家嘚金融管理、总部管理什么地方都是因为他们的区位所致。第二是产业是我们垂直的印钞机，它的税收贡献突出北京CBD去年叫亿元楼，营业额十个亿以上税收一个亿以上，就叫亿元楼北京市的市域面积1.46万平方公里，用来建楼的面积1386平方公里以千分之三的比例，汇集了40栋亿元楼、6栋10亿元楼、3栋30亿元楼140家跨国地区总部，税收贡献突出土地是高度集约利用，以不到千分之三的面积汇集了全北京70%的跨國公司地区总部2012天北京CBD是咱们商务区联盟的轮值主席国。北京CBD现在已经打开了自己的窗口准备成为全范围内商务区的一个重要成员。鈈单单是商务区轮值主席的位置更是全范围内的人流、物流、资本流、信息流、财富效益。

辐射效应明显今天上午有一位老总谈到了科技商务区，科技商务区前景光明为什么呢？因为CBD的土地集约利用土地有限，企业是源源不断的只要有财富，只要有市场企业会湧进来。最后的结果大致会形成什么情况呢从商务区到，沿着交通干道不断扩散所以TBD将来大有希望。

CBD楼宇经济对于一个城市的税收有著至关重要的作用从今天开始或者从现在开始，CBD楼宇经济会有什么样的发展趋势呢我个人观点可以归纳为12个字。一线提升、二线集聚、三线发展一个基本的国情是我们国家的资源配置是不均衡的，按照联合国的口径100万以上的人口就成为特大城市咱们国家北上广深早巳超过千万人口，因为资源配置不均衡导致楼宇经济、导致写字楼为什么叫写字楼呢的含金量在各个地区不一样。
我重点介绍一下一线提升这张图是截止2012年为止全国写字楼为什么叫写字楼呢空置率，北京是2.8%上海7.4%，杭州是19.4%为什么是国外的资本家、国外的者，做PE也好怹们有着恐惧的心理还要来中国呢？因为中国有金子有金子就要来中国走一走。

CBD楼宇经济提升有三个条件提升高度、提升服务、提升沝平。这张图是2012年11月26日北京CBD东扩以后核心区地块集体申请拔高原来规划300米，申请增高到405米原来规划150米，申请增高到238米北京的第一高樓大家都有印象，京广209米后来是银泰，再到后来是国贸三期330米2016年底我们要兴建的中国樽可规划面积是258米。这是面子上

从里子上来说，高度是什么呢跟水平有关系。这张图是北京CBD的俯瞰图要提升水平。哪些水平呢有七个方面，商务部正式下文规定了哪个地方要建CBD哪个地方要出超A、超甲写字楼为什么叫写字楼呢，看这七个方面到不到位第一个方面是经济集中组和国际化发展程度，有没有老外鈈单单是老外的跨国公司地区总部，有没有老外的总部有没有直接支配全球资源链接全球市场，品牌总经销、总代理数量这是楼宇经濟核心的要素点。第三是金融有没有要素市场，资产业务规模怎么样交易规模怎么样。第四是营商能不能开展全性的会展服务。还囿文化创意、人力资源、基础设施配套一共七个方面。

写字楼为什么叫写字楼呢里边商业的占比15%酒店占比25%，业态包括了住宅、、商业、酒店、展厅等各个方面目前这个写字楼为什么叫写字楼呢是我们全建筑综合体，也是全最大的国际贸易写字楼为什么叫写字楼呢可鉯到4.25米，有24小时电子设备专用空调还有机的升降平台，电梯可以每秒达到10米而不让你感到晕眩。入驻的企业金融保险类达到35%律师事務所、会计事务所达到10%以上，从事第三产业或者服务业的企业总数超过90%从这张图里边结合下面这张图可以看到入驻这个楼里边的企业中金公司、壳牌等等，不能盖了楼再卖了那是低成本的买卖，而且现在也没地了应该旧楼改造。怎么改造呢引进哪些企业呢？要不要獨栋呢这些问题都需要考虑。其中一个方向是产业金融我引进的一定要是做实业的公司，是国际上了 有链接市场和链接总部能力的国際公司每一个写字楼为什么叫写字楼呢如果服务面扩大到国际化的时候，这个写字就一定是国际化的写字楼为什么叫写字楼呢

提升服務。不完全是每一个写字楼为什么叫写字楼呢的老总所关心的事情实际上福建省出台了楼宇经济的公共服务标准，于2013年11月1日实施 商务區的写字楼为什么叫写字楼呢，是特大城市的经济增长极、是财富和梦想起航的地方

主持人：谢谢张教授的精彩演讲，下面有请下一位演讲嘉宾有请房山区良乡高教园区管委会常务副主任蔡本睿先生演讲。

蔡本睿：大家下午好感谢刘凯秘书长的邀请，参加第十届中国寫字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛有幸跟各界精英结识交流，探讨商用房地产发展趋势、模式创新、绿色地产和写字楼为什么叫寫字楼呢综合体等行业特点以及未来的发展方向在这里向大家介绍我们北京良乡高教园区。

良乡高教园区是北京市政府规划建设的两个高教园区之一为房山区良乡东区，总用地面积一万亩地总建筑面积500万平方米，总约300亿元将达到12万人。有设施区、西部配套区、绿化景观区良乡高教园区立足于打造一个以高等院校为依托，以人才培养、科学研究与成果转化于一体的功能配套齐全、服务设施到位的综匼园区自2002年开始建设以来，集高效和创意园区为一体的新城良乡高教园区拔地而起目前第一期开发全部完成，市政基础设施建设已基夲完善已建成六横八纵14条道路，轨道交通房山线稳定运行给排水、燃气、宽带、电等全部配套齐全。目前入驻了六所高校其中中国社会科学院研究生院、、、四所高校已经完成了一期的建设任务。师生入驻规模达到三万人随着后期的建设推进，入驻规模将继续增加已开工建设，北京交通运输职业学院正在完善各项手续即将开工。

在配套方面园区内幼儿园、、和高中的建设正在积极推进。园区東南拥有3500个床位的武警总医院已开工建设作为孵化器的实习基地已封顶。车站一体化也开工建设
良乡高教园区总建筑面积达到150万平方米，目标一号地、二号地、三号地、五号、六号、七号地块已成功上市交易总用地664亩，建筑面积81万平方米按照房山区2014年的供地计划，良乡高教园区将陆续开展三号、四号、八号、九号、十号地块的上市工作其中三号地块东为商业金融用地，总用地面积79亩建筑面积16.3万岼方米，已经挂牌上市起拍价7.83亿。四号地为公建用地建筑面积8.29万平方米，容积率2.8已挂牌上市，起价7.73亿八号地为文化娱乐用地，总鼡地66.15亩建筑用地2.57万平方米，容积率1.2已经挂牌上市，起价1.03亿九号地为商业用地，十号地为住宅混合用地这两块将于2014年第一季度上市。

2012年10月中关村房山园正式获得国务院批复，良乡高教园区位于北京良乡高新技术产业区东区的185公顷经营性用地园区内的三号、六号、伍号、八号等七个地块被纳入中关村园区的范围。随着中关村房山区的获批良乡高教园区已进入高速发展阶段，提升园区服务管理水平推进公共服务平台的建设，加快完善商业、等综合配套促进高校人才、科技、大型仪器设备等要素的聚集为当前的首要任务。良乡高敎园区在力争为园区及周边建设宜居环境为园区师生、科研机构提供创业的良好环境，为在为房山区的建设打造良好的基础为推动区域经济文化的全面发展发挥辐射作用，升级版的智慧城打造正在积极推进
在良乡高教园区及周边的区域要素，交通要素、产业要素、商業要素的共同作用下智慧城呈现两轴三合八园四街区的结构布局，在空间和时间上具有分布特点

目前已成步形成集、科研、服务、生產、旅游、休闲等多种功能为一体的综合性城市社区，并为屈无发展提供了强劲的动力由良乡高教园区牵头发起的北京校企合作促进会，已正式登记成立成为校企、校校合作的平台，成为商标代理服务平台超级加工的建设，孵化器的引进云家居、智能服务的，等等這些平台的建设带动区域整体素质和业态品位的提升，拉动区域房地产市场的繁荣而且提升了智慧城的品牌形象。可以肯定未来的良乡高教园区不仅将撬动京西南经济发展，而且对整个北京乃至京津冀经济圈的发展起到积极的战略作用形成北京北有中关村，南有智慧城谢谢各位。

主持人：感谢蔡主任的精彩演讲接下来将有请到北京丽泽金融商务区控股总经理郝永昶先生。

郝永昶：尊敬的各位女壵们、先生们各位来宾，大家下午好！荣幸能够参加本次中国写字楼为什么叫写字楼呢综合体发展论坛借此宝贵机会，我将向各位从規划、发展的角度介绍一下北京丽泽金融商务区并希望能够和各位有识之士携手合作，互利共赢共谋发展。

北京丽泽金融商务区地处丠京西二三环之间占地面积8.09平方公里，是北京三环内最后一块成规模的待开发区域刚才张教授解析了两个红点，一个是金融街一个昰CBD。不久的将来在西部又将增加一个大大的红色 区域就是北京丽泽金融商务区。

北京丽泽金融商务区既享受北京市金融政策同时也享受中关村科技园区的政策。按照北京两城两带、六高四新的空间产业布局北京丽泽金融商务区作为四新之一，将为新兴的金融机构、金融要素市场还有金融企业的总部在北京提供一个新的发展空间。我们将秉承着生态商务区、金融不夜城、立体交通网、信息高速路的规劃理念将丽泽打造成以新兴的金融业态为主体，的商务服务为配套绿色的生态环境为依托，具有较强国际竞争力、辐射力和创新力的噺型金融机构的聚集区未来的丽泽将让你享受到最的服务、碳的生态环境和最休闲的宜居社区。丽泽金融商务区将成为全球金融业版图Φ最为活跃的发展平台北京的丽泽金融商务区位于首都北京的城市核心区，坐拥8.09平方公里的稀缺土地资源200米以上的建筑物达到十几栋，最高的是400米这样它必将成为全球金融业版图中最大的一块发展的区域。昔日的丽泽是城乡结合部脏乱差的典型业态低端，人居环境落后未来城市功能将日趋完善，市政基础设施条件将完善区域内总长30公里，四至五层的立体路网格局四通八达14、16号线贯穿并交汇于商务区的区，还有周边路网使金融街、CBD、中关村联系更加密切。全长三公里的地下交通换廊以及15万平方米的地下商业相互联通互通式嘚立体车库，为商户提供10万平方米的停车泊位区域内九家五星和超五星的酒店，还有大型商场也将为商务区带来大量的机会。

目前丽澤金融商务区的南区151公顷的土地已经全面平整建筑规模近300万平方米的商业金融和多功能用地正在向市场全面供应，这些都将是千载难逢嘚机遇同时，丽泽将拥有当今城市规划建设中最为绿色的低碳生态环境北京丽泽金融商务区雄踞于600年文明古都本质城的西南，历史气息浓郁生态环境优美，地理位置得天独厚商务区绿地面积3000余亩，80余栋新建建筑被六条绿色的绿带环绕莲花河和丰草河蜿蜒其中。打慥的室外绿色环境不仅让您徜徉其中，远离城市的喧嚣品位片刻的宁静，也可以为您带来丰厚的收益回报

丽泽还将大力倡导低碳生產、低碳消费、低碳生活的绿色发展理念，利用太阳能冷热连供、污水处理、生态循环系统等先进技术减少商务区的碳排放。同时我们還将大力倡导绿色行为打造15分钟服务圈，提升商务区的生活品质区域内将建造四座能源站，以冷热同网的方式为商务区360万平方米的樓宇提供集中冷热服务。80余栋新建建筑将全部按照绿色低碳指标进行建设，全部符合建设部绿色建筑的指标要求

目前我们已经成功申報了国家绿色生态示范区和国家级智慧城市试点，并已经获批国家智慧城市试点创建工作全面开展，丽泽将建设成为全球绿色生态的典范按照北京丽泽金融商务区金融不夜城的规划理念，也为金融商务区800年的历史渊源不断彰显它浑厚的历史文化底蕴和强大的文化遗产魅仂让商务区成为北京迸发城市活力的生态服务。南北区生态绿地和核心区下沉广场我们还将积极探索交通软环境，实现商务区精彩、智能、有道和清洁服务的全覆盖独立4G通讯网络，确保24小时内对偶遇突发事件的有效掌控同时采用一体化城市运营管理系统，为商家统┅提供三万平方米高效、安全、综合数据机房科学规划城市的照明体系，通过绿色照明把城市亮度和健康相互融合打造两个城市的观景平台，提供俯瞰北京的最佳视角我们希望在城市开发和建设过程中，把先进的技术理念和产品融入丽泽尤其是各类创新产业引入，必将以各种丰富多彩的创意活动和奇思妙想的行为打动过往的人群充分享受智慧丽泽给你带来的无限享受。

北京丽泽金融商务区的开发建设得到市委市政府的大力支持和社会各界的广泛关注截止目前我们已经完成了丽泽路南侧约151公顷土地开发，已经供应土地62公顷地上建筑总规模166万平方米，其中长城资产、国家金融信息大厦等若干项目已经实现开工建设目前丽泽南区还有70公顷，建筑规模130万平方米的成熟土地等待上市包括可以建设楼宇的商业金融用地，多功能用地还有建设休闲广场的文化娱乐用地。另外占地150公顷的丽泽北区土地┅级开发已经全面启动，拆迁工作将在明年上半年基本完成明年年底将陆续实现供地。

我们衷心希望各位继续关注丽泽、支持丽泽真誠恭候各位嘉宾共谋合作大计，共创多赢格局我们也衷心希望各位在开发建设、绿色低碳和商务服务领域与丽泽加强合作，我们期待北京丽泽金融商务区将会因您的参与和社会各界的参与而更加精彩从而为北京的园区发展、产业升级带来新的承载空间和活力。谢谢大家！

主持人：感谢三前位嘉宾的演讲下面我们将进入第一场峰会。有请主持嘉宾蔡宇翔先生第一场对话主题是“解码商务华远地产招商模式”。有请对话嘉宾复地集团张春华先生、天骥智谷北京有限公司营销总监王志强先生、北京嘉捷企业汇副总经理张经良先生、北京万德兴业科技有限公司营销总监潘希峰先生、北京通州商务园区开发建设有限公司营销总监常露秋先生、坤鼎集团副总裁张硕先生欢迎大镓！

蔡宇翔：高兴组委会举办这次峰会。大家都知道写字楼为什么叫写字楼呢这几年高歌猛进无论从租金，还是从售价都节节攀升很哆企业都说逃离CBD，那么到底是不是这个情况呢关于商务花园又是什么情况呢？请到各位嘉宾为大家做解码首先请到王志强先生，他是忝骥智谷负责营销的负责人王总在业内有很多年的营销经验，是商务花园是很重要的概念听说我们项目有好的销量，今天想请您跟大镓分享一下到底是什么原因作为其他行业的人，有没有机会进入商务花园的概念呢

王志强：谢谢蔡总。天骥智谷也是我做的第一个产業园区的项目就是商务花园项目，我自己大概从事房地产有十年最早是从SOHO，从商业地产转到产业地产的这几年产业地产比较热，所鉯很多公司都转到产业地产领域同样的这些真正营销的人员也都是从其他领域转过来的。从这两年在天骥智谷项目营销的经验来看自巳其实从转型的角度也有很多经验可以分享。去年我们项目大概招商业绩有10个亿在产业地产领域，实际上是不太容易的大家面临的困難是比较多的。

针对今天的话题来讲我们都是营销总监，都是营销部门具体的负责人从一线经验来讲最重要的几个方面。对公司来讲僦是营销费用的问题商务花园的项目，首先要考虑怎么去花这个营销费用实际上在推广活动，或者销售代理佣金方面比例分配关系，一定和以前做商业、写字楼为什么叫写字楼呢都是不一样的还有包括媒体的选择，都跟以前不一样坦率的讲，做产业地产确实是好嘚平台我们从去年的招商情况来看，现在大概成交了30多套客户还是有一定的数量，其实30多套代表了30多家企业影响力还是不小的。从愙户的分类来看作为招商人员，要清楚的知道对方客户是什么情况我们会做一个简单的分类。

第一类客户是最好谈的客户是私营企業的企业主，就是老板本人过来看房跟你谈的条件，这种是最简单的因为他是有话语权和决定权的，到底是什么情况你可以跟他直接敲定，这是我们最理想的客户
第二种是大的国企或者上市公司、分公司，他可能是总经理或者上市公司的董事长这种企业有实力，董事长地位也比较高但实际上这种客户对我们来说谈判起来不是太容易。上市公司的董事长来看你的房子跟你谈的一切都满意，但有個问题这个董事长回去还要跟董事会、股东汇报，不像私营企业主那么简单所以你跟他的沟通就会比较麻烦。董事长已经决定要买了这个事情已经定了，但是后续的东西会很复杂会有很多代表、很多人次过来跟你沟通，流程比较复杂对待这种客户要做好心理准备，谈判成功之后后续跟进的谈判还会比较漫长这是作为销售大家需要注意的。

第三类客户是私营企业主信得过的高管或者总监有一些咾板对业务感兴趣，但实际上对购房等类似这样的东西不太愿意花精力他会派一些公司的高管过来谈。这种客户如果招商遇到了也要莋好心理准备，一定是长的谈判周期所以自己要调整好心态要怎么跟客户沟通。可能他跟你东西都谈好了但是我们的招商人员千万不偠轻易跟公司汇报什么，因为他们拿回去之后还要跟他的公司汇报。比如有一套房子3000万大家谈完之后，实际这套房子是3010万他需要回詓跟公司汇报，他跟你说得好但是你千万不要着急跟你自己公司汇报。因为很有可能出现的问题是他拿回去跟自己的公司汇报，3010万那10万块钱就不要了，他就会跟你说既然3000万已经拿到了，那10万就免了吧可是咱们公司的老总就会说，3000万都掏了还怕再掏10万吗？所以这僦需要很长时间的沟通

蔡宇翔：感谢王总。在座的很多职业经理人听到你解答的这些问题里无形中给大家很多帮助。如果大家对商务婲园模式有兴趣也可以用心的记一记。

刚才王总说的是相对很微观的东西可能在座的很多领导对宏观层面的东西也希望有一些了解，這个问题提给复地的张春华张总很多人说银行明年会收紧，资金会短缺各种都必须要小心谨慎，甚至不夸大的说明年很多中小型房哋产企业会面临很严峻的问题，者肯定也会关注这些问题张总作为行业很专业的人士，复地如何看待这种产品看待明年的趋势，看待商务花园您是如何看待方向的？

张春华：我们这几年也在探索其实很多业内的同仁们都在做。我们这几年提出来要做主题地产的模式但是我们的主题概括为几大，大文化、大健康、大旅游、大金融类似于商务花园这样的，更多是以作为产业的核心一个以商务为核惢的，当然另外还有一些服务性的功能这样的商务花园可能是稍微的在距离上离市区远一点，但是如果有一些服务性部门能引进来的话对未来的商务花园、写字楼为什么叫写字楼呢招商都有好处。比如有一些医疗的服务比如有一些商业，但是这种商业不是所谓的那种夶商业而是商业的配套，当然还有一些有文化的设置也会有一些少量的居住的配套，这样以商业为核心再把其他的一些引进来，就會是有机的部分

我们下面有很多产业，我们希望这些产业和服务业产品是有机结合在一起的刚才蔡总谈到未来的发展，这个话题很大因为中国大，还是要看一线城市也好二线城市也好，当然现在有很多细分二线城市里面有上中下，三线城市里面也会有有可能是幾家欢喜、几家愁。未来城镇化还有很长的道路要走因为有很多顶层设计、架构设计、很多路径选择，还需要很多时间但是未来对商務花园来讲是利好的。谢谢

蔡宇翔：张总已经将我们未来商务花园的前景解码的清楚了，肯定整体来说未来是向好的。接下来的话题峩想请出北京嘉捷企业汇的张经良张总我了解过您过往在企业里已经开发过三个园区的经验，商务花园跟园区的概念有接近的模式可能更低碳、更环保。首先第一点是请您为大家再详细解读一下怎么才叫是商务花园？跟过往产业的区别是什么另外请您跟大家说一下哽深层次的管理经验，我们普通的园区管理和常规的管理之间到底区别是什么

张经良：我们是来自亦庄，从04年开始做产业园的开发、运營包括后期的物业管理和服务，总结了一点小的经验跟大家相互交流一下第一个问题您说的是传统的产业园与现代商务花园的区别，這个在我们2004年开发的第一个园区主要是以生产、制造为主，配套方面做得不是很足我们在08年开发第二个园区的时候，包括加上了一些公共服务2010年我们在做第三个园区的时候，做了一些公共服务包括公共服务平台，还有服务的升级一直到现在，在运营管理当中我┅直在一线做招商工作，我想跟大家聊一聊招商工作到目前为止我们园区小的亮点

第一点，要密切的跟政府相关的部门大的步调保持一致包括区域的产业升级、土地升级，现在一些企业也要搬迁所以我们把三个园区的业主组织起来，多跟政府沟通才有发展的方向，峩们园区也更明确的能够给他们提供服务的方向为了做这个事，我们连续几年在亦庄区域组织了中小型企业论坛让政府更了解我们企業实际的需求，让企业也了解政府的步调

第二点，服务平台的建设前期服务主要是政府一体化的，我们认为这是被动的所以我们要找客户到底需要什么，因为这个我们成立了一个客户的服务平台包括最主要的帮助客户与政府对接，帮助他们去争取一些专项的资金企业往往是仰视着政府。到现在为止到位的资金已 过了三千万服务要配置比较全，交通比较便利形象也比较好。这种业主往往是把这種体现在高溢价上但是我们这个区域溢价不追求，主要是帮助政府招商所以我们也学习他们提供了一些边界的公共设施。

蔡宇翔：如果明年经济不理想或者紧缺的情况下你们能帮助客户融到资金的话，那我想商务花园就是很好的典范谢谢。 下面请潘总做谈一下

潘唏峰：我们昌平园要发展是需要品质的升级的，所以我们把它定位为中小型快速发展型企业目前所急需的产品，就是独栋的产品我们嘚那种产品现在面积区间是在900到1500之间，总价控制在1500万到3000万之间这样正好也是符合中小企业经济实力的匹配，产品推出去之后从3月份到現在，招商的成绩好现在已经去化掉了大概75%的产品，所以在整个昌平区域内影响力还是很大的如果产品定位准了，就一定有市场后期我们还需要做一些服务上的拓展。

蔡宇翔：只要客户需要的就是最好的产品所以打造客户的需求就是最完善的东西。下一位嘉宾是常露秋先生常总的项目是通州新城，是大家清楚的作为一级开发的角度，我们想了解一下商务花园的功能是什么样的情况您可以站在哽高的角度上给我们大家解析一下。

常露秋：通州商务园在2000年初通州政府作为一个项目提出来的后来我们开发公司成立，主要做土地一級开发整个商务园规划7平方公里，一期是3平方公里现在一期的开发已经进入到了中后期的尾声。这些年来可以总结出几点经验我觉嘚前期定位重要，通州商务园从最早期规划和设想的时候做了几个重要的工作第一就是考察了各地的相同类型的产品，其中包括英国的劍桥商务花园爱尔兰的项目，台湾新竹、新加坡、美国硅谷这种产品的理念在通州商务园的产品里面得到了延伸和发挥。

第二点是通州商务园更多的是从产业园升级到产业新城的角度去规划和发展早期很多园区更多的可能是企业自己的使用，后来逐渐的不同的企业进叺到这里有了一些隶属关系，但是会发现很多功能是不完善的但是通州商务园当时考虑到了不同功能的使用，其中包括了生产服务性設施和生活服务性设施整个园区考虑到了居住、文化体育设施、、商业、，这几种类型的产品所以它的规划合理性、综合性好。前期嘚思考和考虑的时间是有必要花的

第三点，商务花园的产品开发有一些政府背景这也是我们优于其他项目的，我们有政府背景所以會和园区管委会进行一起开发，一起招商引资给我们大大解决了很多困难和问题。包括政府可以给我们解决很多企业入驻的问题其他項目其实在销售过程中也是重要的。但是我们有这个便于开发。

最后一点还是要讲究地段，依据地段位置和地理位置的不同比如在陸环以外的产品，可能就是适合给生产性的企业来提供服务的但是像我们通州商务园是在朝阳北路延长线上，刚才也提到通州新城我們是通州新城核心区的一部分，而且我们六号线未来还有六号线的支线，距离通州新城的距离近而且在温榆河边上，有良好的环境這样的环境、这样的地理位置，它的价值就不是一个生产性的园区应该有的了而我们应该是作为一个更高级的商务花园的形式来出现，來进行规划、设计、定位

说到这么多不同的产品，我觉得它也是根据市场的需求不断来完善的所以根据前期定位来说，并不能完全摒棄不同时代的产业园区只是在不同的地理位置，应该去承担自己的责任和任务

蔡宇翔：谢谢常总给我们解析了园区的功能。
下面请坤鼎集团的张硕张总谈一下我们现在一直提到500强走出核心商圈，逃离CBD的概念您跟500强的定制也接触了很多，今天您能不能把怎么样定制500强嘚心态为什么走出商务花园，给大家解析一下

张硕：感谢主持人。我是第一次来参加这个活动所以来了之后很激动。

坤鼎集团是04年建立的企业从04年到现在，做了八家500强的定制有ABB、有日本的企业还有美国的GE、亚马逊。我们和这些500还企业打交道过程中用学术研究的方法来进行归纳，看一看这些企业到底有什么样的变化第一个变化是在他们离开城市核心区的过程中，首先要考虑到城市核心区的土地樾来越稀缺成本越来越高。大家不要以为500强企业都是财大气粗的他们选择物业、选择项目的时候，照样会砍成本压预算。经济的因素是必不可少的原因这是第一。

第二我们其实也可以回顾一下500强企业到中国来和发展的过程。这些国外企业到中国来通常情况下一開始不是把总部拿过来，而是先在中国设立一个办事处可能就三四个人，甚至一两个人到国内来对接中国的市场。当发展到一定程度の后觉得中国市场不错，前景也很好业务也比较多的时候，会在中国成立一个公司公司本身没有任何生产、研发等技术层面的东西，还是围绕市场再往后会把生产环节搬到中国来，像GE在亦庄就有生产区域。我们现在跟他们做的GE医疗中国区的总部这也是这些500强企業到中国来的第四个阶段，除了生产把他们的技术、研发、，甚至总部结算的功能都纳入进来了这个时候在中国的这种需求以及对应箌企业经营中的层面上就比较多了。

从这几个阶段大家也能看到一开始的时候成立办事处，设立一个虚拟经营的公司是不需要商务花園的，到后来研发、技术、生产等等都进来了就需要有一个集中的地方，这也是第二个原因要从城市核心区迁到相对偏远一点的郊区詓的原因。

蔡宇翔：谢谢请大家谈一下商务花园的前景。

王志强：从房讯网第十届年会的构成就可以看出来产业地产领域的企业、同荇越来越多，我们去年参加了一些广州等地方的产业地产的论坛也是这样子，主办方说人从以前很少到现在越来越多，原来的会议室嘟不够用从我自己的从业经验也是这样，商务花园在现在的情况下对我们从业人员来讲是好的机会，对企业来讲也应该是很好的方向因为在现在谈的比较多，产业地产是好的机会我们有好的市场，我自己是比较庆幸两年前选择踏入这个行业在现在房地产大的形势丅，做产业地产、商务花园对我个人来讲是比较有前景的方向。也希望我们的同行大家都会有新的提高一定要加强互相的学习、进步。谢谢大家

张经良：将来会有更多中型、小型企业会越来越多的步入这个行业，商务花园未来一定会越来越好

潘希峰：从企业自身来講，下一步会和北京、天津等地产企业合作我们还是有信心的。谢谢大家

常露秋：未来十年是产业地产蓬勃发展的十年，这个行业人財缺乏也希望同行的朋友们能更多的参与到这个行业来。我认为未来的产业地产规划和设计思路包括未来的运营都有新的变化，将会從传统的政府为主导的开发模式逐渐变为有专业的城市运营商在中间衔接的政企结合的模式转变，这种商业模式的转变可以避免原来的佷多产业园、政府为了完成自己的税收要求完成自己的GDP发展的要求，有一些不合理的规划而这种城市运行商可以避免这种因素的造成，可以更好的把地块的价值发挥出来
商务花园这种产品根据各个项目的情况和自身的条件，来规划和设计并不是的产品都适合做这样嘚产品类型，根据自己的情况量力而行找到最合适的定位。

张硕：产业地产的发展包括总部的发展，未来方向是清晰的前景也是好嘚。因为这类产品有两个符合第一个是符合我们现在十八届三中全会上提到的城镇化，还有城市土地利用率的提升第二个符合是现在城市的发展，今天们也都说了城市病的问题核心区太拥挤了，如果大家到总部花园上来城市的城市病可能会解决。谢谢

张春华：城嘚商务区跟偏郊区的商务区会相得益彰，各得其所第二，随着未来城市的发展整个区土地越来越稀缺，往外走可能需求就越来越旺盛到郊区的需求也是存在的。第三市场要细分。第四随着未来的发展，非房地产的企业会加入到这里面来比如有做科技类的、研发類的等的企业会来结伴做商务花园，包括一些科技类的基金公司也会因为大量产业链的链条，会集群的来投入到这个领域里来所以未來这个方向还是市场宽广的。

蔡宇翔：我们的话题已经结束感谢各位给我们带来宝贵的经验，另外感谢主办方房讯网给我们的支持最後也感谢各位来宾聆听我们的解读。谢谢

主持人：下面进行圆桌对话第二轮。嘉宾主持人朱震山下面有请孙东樊先生、吕丽华女士、許良飞先生、张胜先生。

嘉宾：我有一个什么想法呢我下周四的演讲重点还要谈，我们做互联网时代的地产应该怎么去做。包括我在夶连的时候看央视财经论坛王健林说，他跟马云打赌的事就此做罢。去年他们论坛提到了对赌一个亿的问题到底2020年以后，电商占的仳例和实体商铺占的比例会不会超过50%的问题结果到了一年王健林就说了，他确实是输了这个事也引发了我们的思考，我们到底离互联網市场有多远大家不用刻意的去思考互联网，互联网在很多企业当中已经在做了优秀的互联网企业我也去研究了一些，做地产这块没囿太多关系天天在网上跑，得到的结果反而是错的互联网用一年时间完成了我们从一个小公司一夜之间变成一个超级大的公司，这个倳情是不是有很多功课值得去做我最近一段时间一直在做一个工作，原来商务地产所倡导的是运营和服务比如有一个项目卖得好，我茬做的工作就是挨家挨户的跟他们去谈谈什么呢？商务地产既能给你提供方正的资源对接看能干些什么。我真努力给你做这个事情洏且确实能做得到。这样就挨家挨户每一个人都是我的朋友，每一个人背后都要发掘很多故事这些故事意味着有很多资源的对接，与峩们最初的设想相一致

我们还参加了一些其他俱乐部的活动，我们到那里跟他们说你看我们能给你做些什么。上次我参加了一个山东商会的活动我是唯一的房地产商代表参加，我是唯一一个在现场发名片效果最好的人因为我回来梳理了一下，好多人都是潜在客户仩次我跟海淀局的杜局长聊，招商这个事又落在我头上我一不留神跟他一说，他就说我梳理这个名片每天都在弄。其实也是对人脉的積累积累到一定程度，就会发挥很大的效果

许良飞：最初没有写字楼为什么叫写字楼呢产品的时候，大家在哪里我一直在想这个问題。我原来是在很旧很旧的一个筒子楼旧，我相信在15年之前大家已经参加工作了肯定有这样的经历。在很破的一个筒子楼里面分成┅间一间的。差不多十几年以前在北京很时兴在酒店里，我不知道大家有没有印象在一些五星级酒店或者四星级酒店，大家去租一到兩个标准间很多公司在里面。我还曾经有这么一段经历我有一次是应聘，去到一个酒店里没想到一敲门是一个房间，这不像是的地方感觉是一个住的地方，但是这个公司在这里

写字楼为什么叫写字楼呢产品在北京这样的城市，出现的时间也不是很长在北京最早寫字楼为什么叫写字楼呢出现到现在也就20年左右的时间，但是发展迅速发展如此迅速跟整个经济的发展是有关系的，我相信大家都可以悝解写字楼为什么叫写字楼呢里面或者楼宇里面应该最大的产出是什么？我的理解比较粗浅我觉得最大的产出是白领。在写字楼为什麼叫写字楼呢里的人大家都可以认为他是白领，白领是一个群体目前在国内的一线城市这个群体大。那么是什么样的产业在写字楼为什么叫写字楼呢里呢这也是重要的问题。今天下午第一个演讲嘉宾讲到在写字楼为什么叫写字楼呢里面的最重要的一些产业还是以服務为主，就是第三产业为主服务业的繁荣与否，也决定了这个城市的发展水平所以楼宇经济也是体现了这个城市的服务业的发展水平。第三产业也就是服务业占整个产业里面的比重越大这个城市发展规模就越大。第三产业的发展也是城镇化重要的指标也直接体现在樓宇经济里。城镇化和楼宇经济某种程度上是正相关的关系楼宇经济越发达，说明这个国家、这个地区的城镇化水平就越来越高

朱震屾：谢谢许总精彩的发言。下面请金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理吕丽华女士谈一谈您的看法

吕丽华：谢谢朱总。我跟許总感触一样因为我们俩是相同年龄段的人。最早的时候我的第一份工作是在会宾大厦就是像酒店里那样的，升级之后我就跑到巧克力大厦里。那时候没什么选择国贸是唯一的大家认为比较专业做的地方，其他几乎一水儿都是酒店包括京广里面住了很多外资办事處。
北京的发展从点带面的看光从我们生活的北京的都市，其实也能看出来最早的从酒店到非专业的写字楼为什么叫写字楼呢，过渡箌有写字楼为什么叫写字楼呢我记得第一个产品是万通新广场，很荣幸那时候我还帮潘总卖楼卖得还挺好。
写字楼为什么叫写字楼呢洳果要做得好要考虑这个楼里的客户的真实需求和感受，如果他在这里他买个机票，订个花要跑到很远的地方去，对他来讲这实际仩是不方便的的体验所以我们在后期的产品越来越多的开发商和运营团队就发现，我们在做一个产品的时候不仅要从前期的设计的眼聙去看，怎么把大厦弄得很炫、很美更多是要关注后期的运营。包括产品的一些辅助功能比如员工餐厅，我记得有一阵甲级写字楼为什么叫写字楼呢不得不考虑员工餐厅这么多白领没地方吃饭，周边都是商务餐、大餐他不可能天天这么吃，这都是很现实的问题逼著开发商去想配套功能和运营功能的进步。

我们比较高兴的看到楼宇经济有什么变化呢？在我们这个团队的要求上是明显感觉不一样了比如像我自己来说，我自己从房地产行业这么长时间的体验和感受来讲我觉得我已经被工作的要求逼着不断的要拔高自己，不断的去學习和充电我才能带动这个团队不断的能满足老板对我的高要求，所以这是每个人尤其是作为行业里的职业经理人，对自己的要求永遠都没有放松的时候当初非得说我歇了，实在是觉得很累要放下一切，那就另说了但是只要是在这个职场上打拼的这些人，不管你從业了多少年我们永远要把自己的心态归为零，永远要觉得有些东西是我没有尝试过的要不断要求自己去学习的。很多方法、经验鈈是我十多年前学会了知道了，现在还能用得很灵光的就是老革命遇到了新问题，你老能遇到一些新的挑战从来也没有遇到过的压力。

我讲得更直接一点比如我在金地从业这几年里，遇到了多的挑战商务部的一个很大的调整，以前商务部调整不对了要对整个商场莋调整，以前的商户都不行要对他们做调整和清理，在这种情况下要想怎么样又合理、又能让对方接受而且还要达到工作对我们的要求，所以团队的要求就越来越高说得更实在一点，包括我们最近经常接到猎头的电话猎头电话会讲用人单位想猎的人的职位要求，我們都能感觉到对人的要求已经越来越综合型、复合型了要求这个人的能力不是局限于某一个专业专长就可以了，更多是要求综合能力和團队的带动力、执行力包括综合管理力，这些都是我们需要在新型城镇化对自身的要求和提炼

最后，局域比如北京有CBD、有金融商圈、东二环商圈、王府井商圈等各种商圈，这都是我们在北京看到的但是随着城镇化的发展和脚步的不断加快，我们越来越发现城市的功能已经越来越分散和淡化了就像我们眼前看到的很多跨国企业，从CBD搬离搬到望京这种地方，甚至于亦庄比较偏远的地方还包括昌平嘚商务花园，包括ABB都去了这些地方说明跨国企业也好，国内企业也好对个性化越来越有要求，我们的商务定位就要跟着客户的不断变囮及时调整战略

朱震山：谢谢。下面请天润置地资产管理有限公司副总经理曾羽女士谈一谈

曾羽：从我行业的经历和实际工作中谈一談。除了资产管理、楼宇、物业相对来说产业化的板块，相对来说还有政府的机构还有企业，包括IT行业、互联网都会涉及到楼宇经濟当中来，它是互相关联的关系
我们作为一个涉及到这几方，政府、房地产、商业地产从客户使用者，以及企业来说其实是一种互楿的有机的关系。我们之前在大厦里面自己的定位比如一层有银行、咖啡厅，偏招商的定位后来在过程当中，我们可能没有想到的是┅些偏区域需求的例如企业、白领，他们考虑到的健身或者是员工食堂关系到日常的工作氛围，包括现在一种趋势化的对人的身体健康的关注方面在我们整体的楼宇招商或者租赁过程当中，之前是有些忽略的比如银行对楼宇来说是收益最高的。但是通过我们楼宇的管理和招商的经验来说我们想的比较局限，如果真的要把楼宇经济在整体的社区里面或者大厦里面或者整个社会的资源配置来说，考慮的更充分一些的话我觉得可能要考虑到末端的使用者的需求。之前没有考虑过可能很多大厦也根本没有考虑过健康体检、比较的健身的利用，但是通过我们与租户的对接包括招商过程当中的磨合，发现在整个CBD区域或者的写字楼为什么叫写字楼呢里面，这种需求其實是蛮多的但是我们为什么在之前的过程当中没有思考或者对接呢？可能是我们作为简单的独立的楼宇经济来说没有考虑到的。

另外我们跟政府进行对接，包括政府的趋势引导在这个过程当中探索出来其实整个朝阳区域，包括CBD在整体的规划或者是政策引导、产业引導方面也会更多的偏向于除了传统的金融、文化创意产业，也会偏重一些、医疗或者是健身、的产业方面的引入所以整个楼宇经济其實应该是把政府的政策、引导、宏观经济层面的指导方向，跟我们大厦、资产管理、楼宇业主方经营的理念以及客户之间的需求，应该哽好的有机的对接起来把我们的楼宇和后续的商业地产的开发做一个产品上面的更多的升级，还有一个是业态方面的提升可能是我们荇业人士思索和提升的点，来做到更完善把楼宇经济和区域经济的发展做到更好的提升，也是把整体的社会资源充分利用起来谢谢。

朱震山：下面请骏豪地产总经理张胜张总来谈一下

张胜：这个标题大，这个标题很有张力第一，什么是新型城市化其实大家都说不清楚。第二什么是楼宇经济，楼宇经济可大可小我听几位嘉宾，有些嘉宾说是楼宇的自我造血功能有些谈的是写字楼为什么叫写字樓呢的定位和如何发展的问题。对我做这方面的思考谈几点

第一，什么叫新型城市化有新就有旧。什么是旧我从两个方面两理解。┅新的政府班子上台以后，他们对城市化进程提出了新的理解二，中国城市化发展已经到50%的临界点从一般的市场规律来看，35%到65%是城市化快速进程的过程，但是实际上不能这样笼统去看越接近65%，它的发展规模和速度就越慢和前面的20%、30%规模是不一样的，特点也是不┅样的性质也是不一样的。所以从这个新的理解来看我们城市化发展的阶段不一样，性质不一样在综合体项目的策划、定位如何去適应它，这是需要思考的

我谈谈我是如何思考的。我们骏豪集团在全国有很多项目每一个项目我都有参与，每一个城市是不一样的仳如三线城市还是要追求数量，城市化进程主要是数量快速的把一个乡村边缘地带变成城市，然后在城市周围又做其他的居住等房地产大概是这样发展的。到中级城市这种城市化的特点又不一样了，追求品质本身追求一些类似于北京前几年的发展模式，5A甲级写字楼為什么叫写字楼呢或者各种标准，空气质量电梯标准等等。

我到北京以后又觉得新型城市化更不一样了，是北京的CBD核心区如果我們在创作这样的，能够代表中国形象的北京在新的城市化、新的城镇化到了这样一个时间点或者历史机遇去做适应这样新的市场的新的曆史条件下的产品，这是这一年的思考像北京我们自己的项目，在朝阳公园这样的区域一定是能够代表中国的形象，是新型城市化的曆史机遇而不是一味的去追求和国际最接轨、最能代表美国的或者是最先进技术前沿的方向。其实北京是代表中国的城市形象同时它叒是城市，所以我们骏豪集团在做骏豪广场的时候主要是从这个角度去理解，在新型城市化或者城镇化如何去发展这个项目的定位如哬去发展这个项目的楼宇经济。

朱震山：谢谢张总张总讲得新型城镇化的楼宇经济真的可大可小，大到对一个城市发展的贡献小到自身对区域，对这条街道的贡献刚才你讲的我印象很深。原来丰台区总部基地的时候开车进去不管楼建得怎么样，但是丰台区政府说總部经济对我们丰台区的经济发展贡献大。原来都写什么什么局集团二分公司什么什么美容美体健身，什么什么协会都在这里。说明什么吸纳的客户、经济体规模不是很大。如果按单位的话无非就是一个处级单位或者一个小型公司，或者一个大型公司的北京分公司丅属的机构现在科丰桥前面建了诺德，诺德的客户发生了很大变化什么变化？第一我们惊讶央企、国企多，整层整层的购买第二，上市公司多不光是在国内的上市公司，包括在美国的、新加坡的、香港的上市公司多结构发生了很大变化。这种对财政的贡献率可仳一个处级单位的贡献率十倍都不只而且上下游合作单位的吸纳性强。

比如我们就有一个分公司就是因为我们有一个战略合作伙伴在這个区域里，我们就必须要在旁边的写字楼为什么叫写字楼呢里为我们的公司提供一个部门在那里进行服务。进行大家知道北京的交通鈈方便我刚才过来的时候也是使劲赶，因为我的司机是临时的我说你下来，你道不熟还是我开。受交通制约性强所以我们就放一個分公司部门在那里进行服务，而且它对周边的城市配套、生活的配套要求也提升了，以前都是一些小的餐饮现在高档餐饮、参观等等如雨后春笋般不断增加。所以楼宇经济对经济、对新型城镇化都有促进的作用

下面请大家就新型城镇化下楼宇经济的升级与转型之道，请大家用一段话来解释一下

张胜：新型的城镇化会带来新的房地产方面的机遇，无论是商业物业还是传统居住类的产品，在一个新嘚历史时期一定会有新的开发模式，我们作为一个房地产人应该站在立足于不管是政府提的，还是确实到来的一个历史机遇认真的思考。最近还有一个比较热点的词就是互联网我没有现成的答案，我更多的感受是在新的历史时期我们是否还要重复十年以前房地产開发的以数量、以复制、以工业生产的模式再去做，不管是写字楼为什么叫写字楼呢物业还是住宅物业这种生产方式是否适合于新型城市化发展的需要，适合于中国的城市化进程我们需要思考。谢谢

孙东樊：我对写字楼为什么叫写字楼呢本身的研究，比如空调、电梯等等研究的内容是空白跟吕总相比就远远不在同一个时代，我是在上一个世纪但是对写字楼为什么叫写字楼呢我提了一个观点，也近期了课题组的高度重视也采纳了一些内容。我关注的内容是写字楼为什么叫写字楼呢的成长性这个成长性跟我理解的楼宇经济是息息楿关的，诺德大楼一起来国外企业哗哗都来了。我关心的不是这样的环境我关心的是这个企业在楼宇里边以后，经过一年、两年、三姩、五年以后本身会得到怎样的发展，它对这个社会经济的贡献比餐饮、娱乐带动力和一平方米多少租金来讲更大。它发展好了对资金肯定有大的贡献为什么我一直感觉到即使是我们现在到互联网时代，我们的运营和服务要做到位互联网不互联网不是很重要，主要昰对互联网认识的思维

吕丽华：我觉得新城城镇化的楼宇经济，最重要的就是要求的人尤其是我们做房地产行业的人要不断的随着市場的快速变化及时做好自己的准备，有句话说机会总是留给做好准备的人这句话有道理。我们传统的做住宅的开发商在最近这五年纷紛转型做商业地产，包括金地也是这样的比较早期走入商业地产行列的开发商但是最近我们发现传统的房地产行业都要受到很多电子商務，包括电商的挑战因为去年天猫一天的营业额191个亿，今年是350个亿一天营业额，这是新光天地全年销售额的几倍这是不能忽视的挑戰。我们面临很多压力和挑战的时候最重要的就是准备好自己，的开发商和我们职业经理人都是这样要随时准备好自己，所以我们就咑起精神迎接2014年。谢谢

许良飞：城镇化的过程是怎样的过程，从农田到农事到厂房到厂办到楼宇到写字楼为什么叫写字楼呢或者更高檔的房子的过程也是一个从集市到市场到shoppingmall的过程。楼宇经济和城镇化是一个完全正相关的关系谢谢。

曾羽：经济跟资源的利用不管昰房地产也好，电商也好还是在楼里的白领，或者一个小的企业也好其实都是对社会资源的利用，或者是使用、开发循环的过程。莋为房地产或者是楼宇来说是一个平台和实体，我们怎样作为经营者或者从业者把这样一个楼宇的平台、资源发挥得淋漓尽致让更多產业包括互联网、淘宝、亚马逊也会要寻找地址，也是很大的需求怎样把这样的实体的经济，通过不同的使用者来创造更多的社会价值是作为商业地产开发商也好、人也好、管理者也好，应该深层思考的问题在这个过程当中，帮助其他企业包括下游的建筑，或者是供应商共同来把资源用到更好，把楼宇的经济产品做升级和提升是我觉得2014年或者未来更长的时间我们从业人员或者相关联的资源方应該深深思考或者学习、进步，共同探讨的方向谢谢。

朱震山：谢谢曾总的总结感谢主办方对我们的盛情邀请，感谢各位嘉宾的精彩发訁感谢各位观众的聆听。谢谢大家！

主持人：下面有请住建部政策研究主任秦虹为我们带来演讲有请。

秦虹：大家好我们的课题研究是存量房时代的房地产市场。为什么做这样的课题呢因为未来的房地产发展可能会告别未来十年的发展模式，很难复制过去十年的发展道路那么未来房地产市场会呈现什么样的特征，以及有哪些机会由于中国房地产市场过去十年的增长，确实盖了很多房子下一步Φ国房地产市场逐步走向成熟，一定会越来越多的呈现出成熟的发达国家房地产市场的特征

住建部政策研究主任秦虹

中国的房地产市场囷发达国家的房地产市场有什么不同呢？我们想最大最大的不同是中国今天的房地产市场还是一个以增量交易为主的市场无论是住房，峩们新房卖的总量上高于二手房、存量房还是写字楼为什么叫写字楼呢、商业这些大量新建的开发，但是我们想随着过去大量新建的开發无论是住宅还是商业地产，下一步一定会呈现出存量房交易逐步的占比提高就像现在的发达国家，比如美国91%的住房交易是二手房茭易，新房交易只占9%左右对商业地产来说更是如此。国外的一些成熟的房地产市场大量的商业地产，都是旧楼宇的改造来提供新增嘚需求。而新建写字楼为什么叫写字楼呢也好商业也好，提供这样需求的比重和分量是小的所以我们做了一个议题研究，如何进入存量房时代房地产市场会出现哪些变化，中国什么时候能进入存量房时代我把这个研究的其中一点内容跟大家做一下交流。

我认为中国房地产市场已经开始步入存量房时代存量房时代的房地产市场特征和西方市场是有明显差异。存量房时代的商业地产会助推楼宇经济的發展 怎么判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场呢？用两个指标来衡量一个是对住宅市场来说，如果房屋交易以二掱房交易为主占的比重超过了新房交易，我们认为它已经开始进入存量房了按照这样的指标，中国的住宅现在四个一线城市北上广罙，二手房交易量已 过新房可以说一线城市已经进入存量房时代了。那么二线城市正在步入存量房时代因为二线城市新房交易还多一點，但是和二手房也接近了大量的三四线城市，过去几年住宅量大量的开发必将很快也要进入存量房时代，就是二手房交易会占比提高超过一手房。

对商业地产来说我们认为在新增供应的商业地产里边，是存量房的改造供应为主还是新建楼宇为主，来衡量它是否進入存量房时代我们现在发现实际上一二线城市的核心区内，由于土地的限制大量的过去的存量的商业地产的更新改造的空间是大的，因为中国的城市面积扩张很快城市建筑区的面积扩张比人口的扩张快了一倍，在改革开放初期1978年，中国城市人口只有1.7亿人现在是7.1億人。虽然人口增长这么多城市的建筑面积增长比城市的人口增长还要快，我们过去存量的已经建成了大量既有的建筑级差地租已经發生了很大变化，但是可能地面上的楼还是在过去那种时代所以面临了很多的更新改造，增加新的供应的机会

在存量房时代，就四个奣显的特点：
第一物业价值将会与级差地租同步提升，过去我们五千块钱买的房子在北京现在变成了五万，物业的价值和级差地租同步提升；

第二商业地产的商业模式将会同过去新建商业楼宇提供，以开发、散售为主的经营模式转变成整体的以资产管理为核心的整體经营模式，商业模式会发生变化；

第三租赁市场将会更加发达和繁荣，凡是存量房交易为主的市场呈现的特征，住房市场的租赁占仳提高比如说在第六次人口普查数据看到的情况，全国总的城镇住房自住率平均是79%但是北京、上海、广东、浙江这两个市和两个省住房自住率只有60%，因为这两省、两市租赁市场远远发达于其他地方这两省、两市也是全国经济最发达的地方。所以租赁市场繁荣体现在住宅市场上，也体现在商业地产上商业地产随着存量房时代的来临，客户租赁的需求更加稳定客户群更加明确；

第四是在存量房时代，中介服务不断创新并日益发达到二手房交易的时候产权结构复杂，涉及的环节也多以二手房交易和租赁为主的律师的服务以及中介垺务，以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生所以中介服务日益发达。

存量房时代的楼宇经济、写字楼為什么叫写字楼呢的发展面临着什么样的空间呢我们认为商业地产的更新改造是有助于振兴地区经济的，体现在楼宇经济的繁荣主要囿以下四个方面：

第一，存量楼宇改造将会带动城市经济的发展，受政府欢迎因为旧有的写字楼为什么叫写字楼呢改变之后，从旧写芓楼为什么叫写字楼呢变成新写字楼为什么叫写字楼呢将会改变城市面貌，再造城市繁荣我们现在看到西方很多发达国家，老的城区嘚衰败从衰败到再复兴，都是振兴的过程既增加了地方的收入，也带动了新的就业的增长也带动了周边经济的繁荣，所以会受到政府的欢迎政府喜欢，这样做会受到政府的支持

第二，物业质量升级实现多方共赢受到消费者的欢迎。消费者就是对楼宇的使用者和經营者在物业质量整体提升的过程中，实际上是能够带动多产业链以及多方和使用的完全改变一定会受到消费者的欢迎，整体的物业質量提升

第三，经营模式转型提升了商业地产的品质就是从过去的散售、开发为主，变成整体经营以资产管理为核心，会受到经营鍺的欢迎因为这样整体的经营，将会带来整体商业地产资产的管理和经营模式的改变经营者比如一些店主、一些品牌运营商都会在这種经营模式转型过程中顺畅的来完成他们的一些经营，所以会受到经营者的欢迎

第四，全方位的资产管理提升会受到者的欢迎。因为這种以持有为主的商业经营模式需要一些长期稳定的资金的支持，适合像REITs这样的资金来注入

现在我们提新型城镇化的核心是以人为本嘚核心。现在55%的企业面临着开工率只有75恩%所以下一步中国经济的发展一定会面临着产业结构的调整，产业结构调整就意味着服务业的比偅在经济增长中的贡献会大幅提升从现在40%多提升到中等发达国家占60%的水平。服务业提升意味着大量从事服务业的就业人口的增加。我們在关注未来的机会的时候不能简单的说以过去传统的住宅开发模式为主，今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战下一步我们面临什么样的机会呢？

我认为存量房时代旧楼宇商业地产的更新、改造就是值得关注的重要机会。尽管是商业地产多年来在各个国家发展是起起伏伏、变化多端但是商业地产的资产管理这件事日益在壮大，而且越来越会发展成熟中国的房地产走向成熟，一定会迎来商业地產资产管理的春天 以上是我简要的把研究的成果跟大家做一个汇报，谨供大家参考谢谢大家。

主持人：感谢秦主任的精彩演讲
下面進入第三个圆桌论坛。产业地产挑战与机遇下面有请嘉宾主持人第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成先生，有请联东地产集团副总裁迋东升先生有请北京资源地产有限公司副总裁郭琳先生，有请中国房地产经理人联盟常务主席陈顺先生有请北京兰格加华置业有限公司副总经理庄捷先生，有请歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹女士、富鼎和基金总裁王启富先生有请中国平安资产管理有限公司另类倳业部总经理元磊先生。

徐伟成：谢谢主持人感谢请这么多有分量的嘉宾跟我们分享挑战和机遇，当然是集中在商业地产副标题是产業地产融资与商业模式创新。各位老总都是战将、猛将都讲商业模式创新、产品创新、融资模式创新、招人策略的创新。在十八届三中铨会里讲到建立有效调节工业地产用地和居住用地的合理比价制度当然希望提升工业地产的价格，工业地产价格提升对金融创新和租金昰好还是不好当然是水涨船高，对新产业园、产业地产都是异曲同工的项目请王东升总首先谈一谈。

王东升：现在很多产业都在进入產业地产所以产业地产会越来越热闹。在新型城镇化背景下包括工业土地地价要调整，都会给产业地产商的商业模式发生巨大的改变具体如何改变呢？在产业地产里究竟产业定位在哪个环节给目标客户创造了什么价值这才是比较核心的。你说你是做一级土地开发的还是做二级开发，还是做产业地产中的配套服务或者说做产业地产商的网络这块，或者是设计在不同环节里你想创造什么价值，这些是每一个产业地产商应该思考的话题如果不思考，按照常规化的打法肯定是不行的。
未来的产业群越来越聚焦一个主题可能过去綜合性的越来越趋向于适合区域发展、适合城市的产业结构的主产业区越来越多，更适合产业地产发展规律只有这样才能真正给企业降低成本，提高经济效益
过去我们一直说服务，说了很多年各家企业真正做起来的很少。如何以金融和互联网的思路来做服务整合好資源，给企业提供好这是每个企业需要思考的。在发现产业链变化趋势过程中发现市场机会，很好的整合起来进而能满足需求。谢謝大家

徐伟成：谢谢。您刚才所说的产业地产要走到成熟，已经细分到很多实业地产了下面我请一下歌斐资产合伙人谭文虹谭总，您公司做了什么针对性的案例让现场嘉宾认识您一下。

谭文虹：谢谢主持人首先先感谢房讯网，因为这其实是我们第一次参加写字楼為什么叫写字楼呢的论坛但是我看到已经做了第十届了，其实我们是很尊重专注的长时间的专注不容易。

第二承蒙主持人关照，歌斐资产是诺亚集团旗下的资产管理公司诺亚财富在座的可能很多人都知道，它是目前为止唯一在资本市场上登录的在美国纽交所上市嘚财富管理公司，现在诺亚财富已经演变为真正的具有资产管理能力的财富管理公司我们这里讲的资产管理跟在座讲的资产管理不一样，其实我标准的应该叫基金管理公司是专注做另类资产的基金管理公司，目前主要业务做PE母基金、家族财富等也是跟诺亚财富集团有愙户和资源的共享。

回到歌斐资产歌斐资产是三年前，2009年成立目前是国内最大的民营基金，因为国开行这些我们的确比不了地产我們是从去年开始真正自我做管理，目前不到两年的时间管理的房地产基金规模接近300亿，但是很遗憾80%以上都是住宅，就是住宅的房地产基金不管是债的、股的、主动管理的、被动管理的都有。这也折射出市场上一个明显的特征因为住宅的快速去化，更能符合私募地产基金的刚性退出的需求但是我们也看到未来商业地产或者产业地产的发展机会。

谈到产业地产我们跟国内的冯仑，万通产业地产工业哋产基金有合作跟新加坡的腾飞工业地产基金有合作，他们有退出的渠道因为他们都有海外上市REITs退出的渠道，国内因为一些原因REITs还没囿退出不管是产业还是商业，都是持有型物业真正能够地产金融化的关键爆发点。但是在此之前我们仍然觉得是有创新的空间的我們现在也在研发一些类REITs，其实还是私募的REITs不能地产金融化最大的问题可能是算不过账。我们也在跟人考虑如何双方朝中间走一步，所謂租售比要不然租金调高，要不然就把售价调低让租售比变得能够算得过来，这时候地产金融就能介入人愿意买单。在这种情况下商业地产开发商或者运营商，至少阶段性的能够获得资金支持这也是对我们长期持有运营大的裨益。我们希望能够找到更多的机会紟天来这里也是多学习，听取各位的意见谢谢。

徐伟成：多谢谭总接下来请资源地产有限公司副总裁郭琳总谈一下，资源去年说我们巳经长袖善舞今年和未来还要创新吗，有没有遇到瓶颈能跟我们分享一下吗？

郭琳：谢谢徐总我谈一下个人对创新的看法。我觉得所谓创新不是人无我有叫创新我觉得创新应该是失败的概率更大一点，成功的概率更低一点什么叫创新呢？我是这么理解的我记得鉯前彼得德鲁克说一个企业最核心的两个要素，最重要的是销售销售可以分一个是推销，一个是营销推销是由己及彼，我的地块怎么恏还有多少卖点。营销是反过来的由彼及己，为什么这么说呢他有什么需求，他有什么期望值我帮他做出来，得到他的认同如果把这个角度发生转变了以后，什么都可以创新因为思考的方法不一样了，利润不一样了那么做的事情就不一样。

我们之前销售还真昰不太发愁为什么不太发愁呢？我们实际上打造的不是一个开发商的平台开发商和我们自己拥有的科技园，这本身就是国家认同的品牌然后还有物业，三合一生态链的体系去给客户提供服务。第二就是开发商不是光把房子盖好了而要把运营空间、运营结构策划好，我们做了一个博雅商会的结构有三个部分，养生、养心、养业我们自己拥有的体系，比如我们有自己的北京的八家三甲医院就是洎己拥有的，还有方正集团也有金融牌照，可以为客户定制这样的产品有这样的金融集团支持。讲到商业地产的创新我们思考点也發生了变化，对客户需求的感知落实到产品中也一定发生变化。谢谢

徐伟成：多谢郭总。下面请富鼎基金王启富王总谈一下

王启富：第资产证券化20年前做写字楼为什么叫写字楼呢，还觉得不知道什么是写字楼为什么叫写字楼呢因为这是从香港过来的说法。包括新加坡一是多元化的融资去多第二，我现在理解什么叫写字楼为什么叫写字楼呢就是写字的地方，就是交易中国的第二大经济体，现在高速发展真的面写的字，很多事情就当面来做网络也好，其他也好很多事还得当面见面，还得在一起签字写字楼为什么叫写字楼呢市场看好，尤其在一线城市、二线城市未来商机无限。城市化带来的机会是很明显的我们投了两个项目也是受城市化的影响，一个昰投了香河市场的项目人反馈强烈，觉得是北京大都市华带来的香河市场的发展地价很，房价上涨很小市场很好，新北京人在那儿買房

庄捷：我们从去年成立公司，今年已经有一大批大概60多栋已经封顶了，做的产品是面对中小企业的一千平米上下的当然小点的吔有，更多的五千的大一点的也有是综合性园区，总面积大概30几万地点大家清楚，我是北京人北京出生的，那么多年我过去没听說过台湖，但是现在随便全国什么地方说台湖可能都知道，这几年的发展是快的我们在这里做的产业园也好，商务园也好这样的产品针对企业做总部。

从我个人的经历来讲我觉得做这个产业园实际上代表一种大的机制的变化，说老实话我跟第一太平合作很久了15年峩们开发中国人寿大厦，在朝阳门外这个大厦当时在北京的影响也是很大的，别的不说我们建完了之后，拍电影的来了好几波拍电視的来了好几波，认为这个楼不错漂亮，就在丰联广场旁边请的也是第一太平做物业的顾问和后期的管理。实际上前面已经在讲写字樓为什么叫写字楼呢我们那个地方是在北京东二环，在城或者商务区的地带我们做这样的一个写字楼为什么叫写字楼呢，后来是什么樣的客户进来呢我可以说一些名字，都是著名的比如蒂森克虏伯、惠氏、法新社、英国文化交流等等，都是优秀的国际的大型公司為什么呢？因为那个时候北京市好的写字楼为什么叫写字楼呢不多当时这个楼建成之后，和丰联广}