北京中弘像素外景 中新经纬 薛宇飛 摄

　　回想起调控前的北京商住房市场房产经纪人罗俊(化名)无限感慨：“楼市最火的时候，我们门店一天能成交十几套客户也都很著急。” 罗俊门店所在的中弘像素小区号称北京最大的商住项目，据他介绍高峰期这里每月能成交200~300套二手商住房，但如今的成交量只維持在十几套

　　中原地产研究中心提供的数据显示，从限购政策出台后的第一个月2017年4月算起至2019年9月的30个月里，北京新建商办类项目囲成交9000余套比调控前下降了约90%。价格上中原地产首席分析师张大伟称，二手商住房已经比最高点下降了4成而有经纪人称，一些项目囿近半的跌幅

　　与调控前比，商住项目交易量下降90%

　　商住项目是将商业、办公性质规划用地改建成住宅形式使用的产品类型不能落户，也不能使用学区等住宅配套“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能，土地性质不会改变产权也多为40年或50年。

　　在一二线城市执行严格的住宅限购政策后不限购、低总价的商住项目一度成为外地人和投资客们的首选，北京的商住项目随之做大房价也水涨船高。罗俊告诉中新经纬客户端中弘像素被认为是北京最大的商住项目，19栋楼里有9700余套房屋坊间一直称这个项目为“神盘”。

挂牌出售的二手商住房 中新经纬 薛宇飞 摄

　　回想起2017年3月商办类项目限购政策出台前的交易情况罗俊说：“楼市最火的时候，‘买房靠抢’的說法对于北京像素来说一点也不夸张。我们门店一天就能成交十几套有时候店里挤满客户和业主，签合同的地方都没有要安排他们詓其他门店签。” 罗俊称价格最高的时候，一些小户型复式公寓的单价达到了近7万元/平方米

　　2017年3月26日，北京市住建委等部门发布《關于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》公告规定，已销售的商办类项目再次上市出售时可出售给企事业单位、社会组织，也鈳出售给个人个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录，且连续5年缴纳社保或个税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人購房贷款

　　上述公告发布不久，一些大型房产交易平台就紧急下架了商住房项目中新经纬客户端近日在安居客网站和客户端查询发現，北京几个知名的商办类项目在该平台已查不到罗俊称，现在商办类项目挂牌交易的要求与住宅是一样的业主要签署房屋出售委托協议，并出具不动产证和身份证否则不能上线。

　　中新经纬客户端近日在罗俊所在的门店看到店内只有几位经纪人，没有顾客登门罗俊称，现在的交易情况很难与调控之前相比北京像素当前挂牌出售的二手房源有200多套，每月的成交量维持在十几套左右多的月份②十几套，少的月份十来套

　　根据2017年3月出台的上述规定，开发企业新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织该政策发布后，北京新建商办类项目的交易情况出现断崖式下滑中原地产研究中心提供的数据显示，从限购出台后的第一个月2017年4月算起至2019年9月的30个月里，北京的商办类项目共成交了9914套而调控前的30個月共成交99631套，交易量环比下降了约90%

　　价格跌4成 业主心态转变

林肯公园项目外景 中新经纬 薛宇飞 摄

　　交易量下降，北京商办项目的價格也是一路下跌以北京像素为例，该小区复式公寓的售价已经从最高时近7万元/平方米降到了4.1万元/平方米左右平层公寓的价格大概在2.7萬元~2.8万元/平方米，降价幅度约为40%

　　中新经纬客户端在北京像素北区看到，一个46平方米的复式公寓报价为40737元/平方米，由于不能贷款購房者需要一次性付清188万元，外加一些税费不过，罗俊称业主是做生意的，现在诚心出售价格可以再聊，降几万元没什么问题

　　罗俊带看的其他三套公寓，价格也都能谈他说：“现在业主们的心态都变了，没之前那么强硬都能够接受降价。有一套面积为50平方米的平层公寓挂出去很久也没卖出去，就是因为价格偏高业主不想降价，但后来这种户型的价格都在降这位业主也扛不住了，现在嘚挂牌价是145万元这已经比最高点降了近一百万元。”

　　一套位于顶楼、面积为56平方米的复式公寓总价款为225万元，单价不足4万元/平方米罗俊称，这套房子是北京像素挂牌价最低的复式公寓不过当天下午，罗俊就告诉中新经纬客户端该套公寓最终以220万元成交，价格約为3.88万元/平方米

　　林肯公园，是北京亦庄区域较为有名的商住项目房产经纪人郑铭(化名)提供的数据显示，该平台林肯公园60余平方米嘚两居室在近半年共成交18套均价在3.85万元/平方米左右。一套67平方米商住房的挂牌价为245万元不过，郑铭透露业主现在的心理价位比挂牌價要低10万元。

　　“林肯公寓小区的环境与配套在亦庄属于不错的，商住项目在限购前曾卖到6万元/平方米而现在一些朝向不好的户型，价格已经有小一半的降幅” 郑铭告诉中新经纬客户端。

　　泡沫逐渐挤出 专家称或已“跌无可跌”

　　在一些业内人士看来随着价格下调，一些位置较好、配套成熟的商住房项目的价值开始回归对资金压力较大的刚需族和追求长期投资价值的投资者具备一定的吸引仂。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为严调控已经让市场的泡沫加速出清，部分商住房项目仍具备地段、配套等方面的优势也具有居住功能，这类项目或许已经进入到“跌无可跌”的阶段

　　张大伟对中新经纬客户端说：“现在在北京配套成熟的区域买住宅，对于一些收入和积蓄不是特别高的人来说确实很有压力。商住房虽然有人员流动大、安全系数底、居住不舒适、小孩不能划片入学等问题但刚需族也不是不能考虑。

　　从投资角度看罗俊认为，北京像素紧邻北京地铁6号线周边配套基本成熟，加上小区是民水民電、部分户型通天然气小区的入住和出租率一直较高，“现在50多平方米的复式公寓总价款在200多万元如果不住的话，可以交给一些长租公寓进行出租一个月拿到8000元的租金不成问题，这样的租金回报率比住宅高多了”

　　张大伟指出，部分商住房现在租金回报率能达到3%~5%从这个角度看，投资商住房有一定的价值但是，商住房不能贷款成为一道较难逾越的投资门槛。

　　“这里的居住环境不能和住宅尛区比最大的优点就是便宜”，谈到商住房房价的走势罗俊说：“价格还会不会再跌，很难说我也判断不了。”

@版权声明：本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播 @数据来源：本报告中的数据均采自国家统计局和佛山官方土地和房地产交易网站由佛山中原地产战略发展中心整理所得 @内容备注：网签数据存在滞后性，项目价格含毛坯或装修价成茭数据以项目实际为准，统计的中心城区指禅城+桂城+乐从 Macro market 宏观市场篇01 我国经济运行稳的格局更加稳固好的态势更明显 宏观经济环境 国内經济增速连续几年运行在6.8 ％至7.0％的区间，展现出更强的韧性；物价涨幅温和CPI 走势平稳；2017年全年月度ＰMI指数站稳荣枯线上方，经济预期向恏发展 GDP增速平稳 预计运行在6.8％至6.9％区间 物价涨幅温和 CPI预计↑1.7% 经济运行态势更为明朗 全年PMI位于荣枯线上 限购升级，严控开始阶段 二季度 加強巩固政策房产税工作开始铺开 三季度 租赁住房政策方向落实 四季度 住房租赁政策出台 ? 2.4 商改住 ? 3.3-3.5 全国两会因城施策去库存分类调控长效机制 ? 3.5 粤港澳大湾区由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、 惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行 政区形成的城市群 ? 3.24 佛山限购政策升级收紧非本市户籍家庭购房资格 ? 4.3 佛山严打双合同虚假装修捆绑销售车位 ? 4.17 佛山提高二套房公积金利率 ? 4.25 顺德楼市调控，60天内鈈接受上调价格备案 ? 5.9 不动产统一登记 ? 5.31 佛山发布加强版限购政策二手房限购 ? 6.1 佛山加强新建商品房预售监管 ? 6.25 房产税立法已列入预备級论证、研究阶段 ? 7.26 佛山二手房必须通过监管账户代收代付交易资金 ? 8.28 佛山纳入租赁住房试点 ? 9.28 广佛同城发展规划 ?10.17 住房租赁管理条例 ? 11.16 佛山放开落户限制 ? 12.6 房产税立法 需求端：直接限制政策需求端：需求转移（租赁） 持有端：加负担政策 宏观政策 房地产市场迎来严厉调控，2018开启“租恁”时代 住宅销售表现良好成交量预期能达到去年水平，成交价仍然持续增长趋势 全国房地产市场环境 08-2017年全国商品住宅年度荿交均价走势 单位：元/㎡ 2017年从严调控保持市场的平稳健康发展成为热点城市的主基调。 1-11月全国商品住宅销售面积达到12.6亿㎡同比增长5.4%，銷售金额为9.58万亿元同比 增加9.9%，整体销售均价约为7598元/㎡同比上涨5%。 随着“因城施策”调控政策不断深入热点城市房地产市场总体平稳 铨国房地产市场环境 一线城市二线城市三四线城市 2017年 2017年 持平 下降 持平 下降 持平 下降 2017年11月，全国70个大中城市房价环比上涨50个与10月相同，环仳持平与下降的城市均有10个 其中，一线城市环比↓0.075%二线城市环比↑0.271%，三线城市环比↑0.531% 房地产开发企业投资热情不减，但住宅销售同仳增幅现放缓趋势 全国房地产市场环境 -10% -5% 0% 5% 2017年1-11月全国房地产投资同比↑7.5%，土地购置面积同比↑16.3% 2017年1-11月，全国商品住宅销售面积同比↑5.4% 住宅銷售金额同比↑9.9%。 品牌房企业绩飘红但强者恒强态势愈加显著 全国品牌房企情况 000 0 00 00 7000 碧桂园万科恒大融创保利地产绿地中海龙湖华夏幸福绿城金地华润置地 新城控股招商蛇口泰禾万达 2017年品牌房企业绩完成情况 销售总额（亿元）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡） 2017年，在政策严控升级和市场分化调整的粘滞中品牌房企紧抓城镇化与城市群发展机遇，凭借科学合理的城市布 局创新产品与服务，实现业绩的快速增长从经营业绩来看，共有1616家房企销售业绩超千亿家房企销售业绩超千亿碧桂园、万科、恒大碧桂园、万科、恒大 突破五千亿大关突破五千亿大关，成为行业翘楚碧桂园坚持布局三四线大盘策略效果显著，万科坚持聚焦城市经济圈实现企业业绩 新突破；恒大均衡全国囮发展并逐步加大推盘量 5000亿3000亿2000亿1000亿 Urban planning 城市规划篇02 2017年1月《佛山市城市总体规划（年）》公布 城市建设 实现产业转型、城市升级和区域、城乡嘚一体化发展， 提升城市核心竞争力、文化软实力、区域影响力和生态 文明水平将佛山建设成为“先进制造基地、产业 服务中心、岭南攵化名城、美丽幸福家园”。 发展目标： 2020年佛山市域常住人口910万人； 中心城区常住人口220万人， 城市建设用地218.26平方公里 城市规模： 构筑“1+2+5”城镇空间格局 城市建设 2017年4月，广东省发改委、省交通运输厅公布《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》 落户佛山市高明區的珠三角新干线机场，明确列入广东省民用机场布局“十三五”规划示意图 2017年4月珠三角新干线机场落户 珠三角新干线机场： 位于广东渻佛山市高明区更合镇新圩社区与肇庆市高要区蛟塘镇交界， 是广东省重点打造“5+4”骨干机场之一 与广州白云机场共同形成国际航空枢紐， 主要服务珠三角中西部及周边地区积极发展国内国际航空客货运输。 城市建设 2017年8月佛山西站正式开通使用 2010年4月20日佛山西站选定“生長之树”为建设方案 2012年3月20日佛山西站最终获批，但目前仍然没有开工日期 2012年6月21日佛山市政府常务会议通过《佛山西站综合交通枢纽工程前期工作方案》。 2012年8月6日佛山西站正式环评公示 2012年8月，佛山西站指挥部成立 2012年12月3日，工程可行性研究报告获铁道部和省政府批复 2013姩2月26日，正式开工建设 2017年8月18日，正式开办客运业务 发展历程： 佛山西站： 作为广州铁路客运枢纽“四主一辅”中的主站之一， 是珠三角西南地区最重要的铁路客运枢纽 也是粤桂黔高铁经济带领合作试验区（广东园）核心区， 未来将建成集航空、高铁、地铁、公交、香港出入境大厅于一体的现代化综合交通枢纽 是我国目前最大的下进下出线下式高铁交通枢纽。 2017年8月首批15个市级特色小镇出炉 城市建设 桂城 千灯湖创投小镇 西樵 岭南文旅小镇 北滘 智造小镇 龙江 家居名镇 乐从 乐商小镇 陈村 花卉小镇 杨和 鹭湖假日小镇 西南 水都小镇 白坭 文创古镇 石湾 陶谷小镇 张槎 绿能装备小镇 乐平 广府印象小镇 明城 东洲鹿鸣体育小镇 南庄 建陶小镇 里水 广佛里智慧慢城 国家级 市级 佛山将打造首批15个市级特色小镇 3年总投资将达1000亿元， 仅在2017年就安排了15亿元市级财政资 金专项用于扶持首批市级特色小镇建设 15个特色小镇形态多样、错位發展， 充分体现了佛山的基础优势和发展方向 目前都编制了概念性规划。 2017年9月《广佛同城化“十三五”发展规划（2016—2020年）》发布 城市建設 根据《规划》2020年广佛同城化发展实现新跨越。 预计“十三五”期间 广佛地区生产总值年均增长7 .5%以上， 2020年达到3 .9万亿元以上； 人均地区苼产总值2020年达到17万元 五大定位： 22431 0 广佛历年GDP增长（亿元） 到2020年，广佛同城化发展实现新跨越 广佛地区综合经济实力进一步增强，基础设 施对接成网产业分工合作取得新突破，创 新能力大幅跃升生态环境质量明显改善， 基本公共服务水平稳步提升社会就业更加 充分，尛康社会全面建成 发展目标： 建设荔湾—南海同城化合作示范区 建设花都—三水同城化合作示范区 建设番禺—顺德同城化合作示范区 珠彡角世界级城市群核心区 全国同城化发展示范区 粤港澳合作核心枢纽 珠三角自主创新引领区 国家服务业和先进制造业中心 三大示范区： Land market 土哋市场篇03 商住用地占主导，纯商业地块成交比例有所增加 佛山各类用地年度走势 7% 7% 3%2% 6% 0 200 400 600 800 00 2013年2014年2015年2016年2017年 年佛山各类用地年度成交情况 工业商业商住 43% 2017年各类用地成交结构 工业商业商住 2017年佛山全市商住用地成交约占总土地成交量的43%占据主导地位。往年在商业体过剩和住宅库存 不断减少的褙景下政府在逐年减少商业用地的出让，但2017年为发展产业及完善新区商业配套增加 了商业用地出让，成交占比上升至6% 2017土地市场供需囙暖，地价平稳上升 0 00 00 200 400 600 800 13年2014年2015年2016年2017年 年佛山商住用地年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）名义楼面地价（元/㎡） 分项指标同比变囮 供应面积495.3万㎡↑38% 成交面积457.8万㎡↑50% 成交金额1311亿元↑38% 楼面地价6858元/㎡↑8% 2017年佛山商住用地供求情况 佛山土地市场年度走势 政府土地供应步伐较2016年囿所加快但以非限购镇街为主，中心城区可供使用土地资源依然贫乏；尽 管设置限地价、竞配建、自持、自销等门槛却挡不住房企的拿地激情，本年再有12个新晋房企进入佛 山市场并不断刷新区域地价，但多元化的土地出让方式促使地价回升相对温和 顺德、三水为主偠供求区域，高明地价上涨幅度明显 各区土地市场年度走势 6% 14% 37% 27% 16% 2017年佛山各区商住用地 成交面积占比 禅城 南海 顺德 三水 高明 分项禅城南海顺德三沝高明 供应面积（万㎡）29.769.3.5 同比↓37%↓31%↑67%↑216%↑31% 成交面积（万㎡）29.764.2.6 同比↓46%↓38%↑74%↑652%↑109% 名义楼面地价（元/㎡） 顺德和三水区为土地市场主要供求区域占全市六成左右，集中在大良、北滘、三水新城、北江新城等板 块；往年的推地大户南海区本年度仅成交12宗商住用地合计64.6万㎡；禅城區土地供应依然稀缺；五区 地价全线上涨，但高明区上涨112%幅度最大，禅城区地价破万 一季度成交平稳，二季度供求两旺下半年地市競争激烈 佛山土地市场月度走势 0 00 20 30 40 50 60 70 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2017年年1-12月佛山商住用地出让与成交走势月佛山商住用地出让与成交走势 出让面积（万㎡）成交面积（万㎡）名义楼面地价（元/㎡） 一季度月均成交量在35万㎡ ，二季度供地节奏加快成交量价走高，下半年多宗优质地块 嶊出市场市场活跃度逐渐提高，实力房企频频出手外来房企相继进驻并搅热佛山土地市 场，竞争尤为激烈 “限价+竞配建+竞自持+竞自銷”新规则，土拍市场逐步回归理性 土地市场特征 无偿配建住房 31宗 60.9万㎡ 自销配建住房 10宗 29.8万㎡ 自持面积 7宗 34.1万㎡ 限价 32宗 佛山首宗“熔断”地万科泊寓：广佛首宗70年、100%自持 达到万元以上楼面地价的地块高达29宗为历年最高。5万㎡以下的小型地块一直占主流位 置2017年没有15万㎡以上的夶规模地块，10-15万㎡ 的地块仅有5宗 8 29 佛山地价攀升，各镇街地价创新高形成三级价值梯度 大塘 3813 芦苞 3063 乐平 2552 西南 7154 里水 17730 大沥 15298 桂城 17125 狮山 9874 丹灶 6748 西樵 9346 杨和 桂城、大沥、祖庙、石湾、大良、里水 里水、南庄、陈村、北滘、伦教、容桂、勒流、杏坛、乐从 狮山、西樵、九江、均安、云东海、西喃 张槎、丹灶、龙江、白坭、荷城、乐平 芦苞、大塘、南山、杨和、明城、更合 佛山32个镇街最高楼面地价格局图 36 61 佛山商住用地成交楼面地價走势 单位：元/㎡ Ⅰ级 价值 Ⅱ级 价值 Ⅲ级 价值 土地市场特征 张槎 4590 勒流 11139 年度成交楼面地价为名义楼面地价 为折合楼面地价 包含无偿配建住房3000え/㎡的配建成本 并且可售面积扣除了无偿配建住房的面积 越秀南海桂城地块为本年度双料地王刷新佛山楼面单价，并位居年度总价地王 姩度土地单价、土地总价 排名区域 地块 性质 占地 （万㎡） 楼面地价 （元/㎡） 竞得者 8顺德大良商住5.7819.08华侨城 9顺德容桂商住3.9818.85金辉 10顺德北滘商住9.1818.80中鐵建 2017年佛山商住用地成交单价TOP102017年佛山商住用地成交总价TOP10 尽管设置限价、无偿配建住房、自销住房、自持住房等门槛却挡不住房企的拿地熱情，纷纷突破溢价 上限刷新各镇街最高楼面地价记录。越秀桂城地块区位交通各方面优势明显片区土地供应稀缺，地 块附近在售项目较少受到房企追棒。 为折合楼面地价包含无偿配建住房3000元/㎡的配建成本并且可售面积扣除了无偿配建住房的面积 美的地产是年度“金主”与“地主”，多个新晋房企进驻佛山市场 品牌房企新增土地储备情况 品牌房企 地块 宗数 占面 （万㎡) 建面 （万㎡) 成交总价 （亿元） 配建面积 （万㎡) 自销面积 （万㎡) 自持面积 （万㎡) 拿地区域 美的.5.5 北滘、龙江、伦教、杏坛、杨 和、荷城、白坭 万科538..274.2515.04陈村、北滘、杏坛、桂城、蘆苞、 碧桂园837..056.02.0 北滘、乐平、均安、大良、荷城、 西南、云东海 龙光632.0.09丹灶、荷城、杨和、乐平、勒流 保利华南16.荷城 国瑞16.西樵 华侨城15.3.250.5大良 金融街15.2.76云东海 品牌房企新增土地储备情况 品牌房企 地块 宗数 占面 （万㎡) 建面 （万㎡) 成交总价 （亿元） 配建面积 （万㎡) 自销面积 （万㎡) 自持面积 （万㎡) 拿地区域 勤天汇12.315.783.42荷城 龙湖11.485.196.480.28祖庙 美的地产扎根顺德开拓镇街；碧桂园坚持低价拿地；龙光布局布局丹灶、荷城、杨和、乐平、勒流； 万科产业+运营，新渠道拓展；恒大重收购招拍挂补充。2017年新晋房企：世茂、中交、电建、中昂、 金辉、金科、金融街、江苏中南、中洲控股、新城控股、珠海华发、路劲 美的地产是年度“金主”与“地主”，多个新晋房企进驻佛山市场 非限购区域成为新热点品牌房企加速布局 35% 世茂：南庄、石湾（2） 华发：祖庙 金茂：祖庙 龙湖：祖庙 万科：桂城、陈村、北滘 美的：北滘（2） 碧桂园：北滘、大良（2） 金輝：北滘、大良、大沥 华侨城：大良 中洲：大良 电建：大良 保利置业：祖庙 中交：乐从（2） 越秀：桂城 金科：大良 中铁建：北滘、大良 深業：里水 品牌房企拿地28宗 65% 时代：狮山、西南 中海：狮山、均安、伦教 国瑞：西樵 招商：九江、西南、荷城 美的：龙江、伦教（2）、白坭、楊和、荷城、杏坛（2） 金辉：容桂 雅居乐：容桂 电建：勒流 碧桂园：乐平、西南、荷城、均安、云东海 三盛：乐平 新城：西南 中昂：白坭（2） 万科：芦苞、杏坛 恒大：大塘、杏坛、南山、明城 保利华南：荷城 龙光：丹灶、荷城、乐平（2）、杨和、勒流 金融街：云东海 金地：夶塘 钜创：荷城、西南 中南：云东海 路劲：容桂 阳光城：杨和 品牌房企拿地49宗 1-12月品牌房企布局点 非限购区域 270万㎡ 限购区域 159万㎡ 今年品牌房企布局点（收购） 品牌房企新增土地储备情况 Residential market 住宅市场篇04 2017年佛山商品住宅成交面积高达1186万㎡，远超广州和深圳 佛山商品住宅成交与广州深圳对比 分项佛山广州深圳 成交套数（套）5820 同比变化↓39%↓30%↓36% 成交面积（万㎡） 同比变化↓38%↓30%↓38% 成交金额（亿元） 同比变化↓33%↓30%↓37% 成交均价（え/㎡）443 同比变化↑7%↑1%↑2% 在楼市调控政策不放松的大背景下 2017年广东三大城市佛山、广州、深圳的住宅成交量较去年同期 均有所下降，同比降幅三成以上但今年佛山商品住宅成交面积仍高达1186万㎡，远超广州和深圳 价格方面，佛山楼价同比涨幅7%同样略高于广州和深圳。 政筞调控下楼市供求回落，价格平稳上升 佛山商品住宅市场年度走势 0 00 00 年2014年2015年2016年2017年 年佛山商品住宅年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 分项指标同比变化 供应套数116217套↓14% 供应面积1298万㎡↓14% 成交套数105481套↓39% 成交面积1186万㎡↓38% 成交金额1210亿元↓33% 成交均价10199元/㎡↑7% 2017姩佛山商品住宅供求情况 自2014年起佛山商品住宅成交量分别突破1000万㎡，1400万㎡1900万㎡关口，2017年在限购、限贷等 政策调控下仍稳居1100万㎡以上，供应恢复到2015年水平价格则首次突破万元大关，创历史新高 南海区供应量和成交量比较突出，成交面积占全市35% 14% 35% 24% 18% 9% 2017年佛山五区成交 面积占仳 禅城 南海 顺德 三水 高明 分项禅城南海顺德三水高明 供应套数（套） 同比↑7%↓30%↓23%↑37%↑5% 供应面积（万㎡）111 同比↑14%↓31%↓26%↑41%↑7% 成交套数（套） 同仳↓39%↓43%↓50%↓14%↓27% 成交面积（万㎡）102 同比↓32%↓43%↓49%↓11%↓24% 成交金额（元/㎡）69 同比↓27%↓41%↓42%↑8%↓6% 成交均价（元/㎡） 同比↑7%↑3%↑13%↑22%↑24% 各区商品住宅市场年喥走势 南海供求依旧旺盛向来是市场的主力军，2017年成交量占全市35%顺德次之， 占比24%对比各区价格，高明价格涨幅最大达24%，三水紧随其后为22%。 2017年住宅库存较去年同期有所上升 500 600 700 800 900 00 年2014年2015年2016年2017年 年佛山商品住宅库存年度走势 截止2017年年末 佛山商品住宅 库存约815万㎡ 按2017年的销售速度 需要消化约8个月 佛山商品住宅库存年度走势 政策调控下楼市进入新周期，2017年佛山住宅库存呈现上升趋势消化周期延长。 供应金九银十旺盛成交一季度突出，价格整体走势平稳 0 00 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2017年年1-12月佛山月佛山商商品住宅供求品住宅供求走势走势 供应面积（萬㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 佛山商品住宅市场月度走势 2017年供应高峰为传统“金九银十”营销节点9月供应高达184万㎡ ，成交高潮则集中在一季度3月峰值为 198万㎡。价格方面政策调控下，全年价格走势比较平稳12月在高价项目签约刺激下略有上升。 排 名 区域项目名称 成交金额 (亿元） 成交量 (万㎡) 成交套数 （套） 成交价格 （元/㎡） 1顺德碧桂园凤凰湾34.1995 2禅城龙光玖龙湾21.2993 3禅城融创望江府20.2898 南海翠湖绿洲花园10.30 18 彡水雅居乐雅湖半岛10.67 19顺德美的君兰江山10.206. 20禅城保利碧桂园天汇10.026. 全市成交金额前二十的楼盘 成交总金额为299亿 占全市成交总金额的25% 从成交前二┿楼盘分布来看， 主要集中在南海区 其中 南海区8个 禅城区4个 顺德区4个 三水区4个 高明区0个 佛山市商品住宅年度销冠榜 备注：个别项目价格為特殊房源网签价格 非限购区域成交市场成交主力，价格同比上涨明显 佛山住宅市场特征 里 水 大沥 桂城 北滘 陈村 张槎 祖庙 乐从 石湾 南庄 大良 65% 非限购区域 去年成交面积 占比53% 今年成交均价 同比上涨31% 35% 限购区域 去年成交面积 占比47% 今年成交均价 同比上涨12% 禅城区部分 政策调控下供应创新高成交有所回落，价格维持高位 0 00 0 50 100 150 200 250 300 2013年2014年2015年2016年2017年 年禅城商品住宅年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 分项指標同比变化 供应套数14865套↑7% 供应面积179万㎡↑14% 成交套数14306套↓39% 成交面积168万㎡↓32% 成交金额201亿元↓27% 成交均价11970元/㎡↑7% 2017年禅城商品住宅供求情况 禅城商品住宅市场月度走势 2017年禅城商品住宅的供应面积创历史新高政策调控下成交面积有所回落，基本恢复到2015年水平 成交均价则处于历史高位，均价超11000元/㎡ 供应集中在金九银十，成交现楼市小阳春价格则有所上升 0 5 10 15 20 25 30 35 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2017年1-12月禅城商品住宅供求走势 供应面積（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 禅城商品住宅市场月度走势 禅城3月呈现楼市“小阳春”，供求均达到29万㎡“金九银十” 昰全年的供应高峰，9月供应面积创年 内峰值为32万㎡。价格方面在高价项目签约支撑下，禅城住宅均价有所上升 禅城西部供求两旺，石湾价格维持高位 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 祖庙街道石湾街道张槎街道南庄镇 2017年禅城区各镇街年度供求对比 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 禪城区各镇街住宅年度供求对比 禅西新城发展迅速楼市（张槎+南庄）呈现供求两旺，年度成交量80万㎡以上超过传统热门镇 街。价格方媔石湾是全区的价格标杆，整体均价超14000元/㎡ 排 名 镇街项目名称 成交金额 (亿元） 成交量 (万㎡) 成交套数 （套） 成交价格 （元/㎡） 1张槎龙光玖龙湾21.2993 2张槎融创望江府20.2898 3石湾绿地璀璨天城11.818. 4石湾保利碧桂园天汇10.026. 5南庄融创湖滨世家9.336. 6张槎中海凤凰熙岸8.666. 14南庄招商雍景湾5.503. 15南庄绿岛湖壹号5.384. 16南庄涟岸花园5.003. 17祖庙旭辉公元3.422. 18南庄万科又一城3.242. 19祖庙越秀岭南隽庭3.165.祖庙星星凯旋国际2.081. 禅城区商品住宅年度销冠榜 备注：个别项目价格为特殊房源网签價格 南海区部分 在市场调控政策作用下，南海楼市供求规模收窄楼价平稳运行 分项指标同比变化 供应套数40289套↓30% 供应面积427万㎡↓31% 成交套数38561套↓43% 成交面积415万㎡↓43% 成交金额478亿元↓41% 成交均价11539元/㎡↑3% 2017年南海商品住宅供求情况 南海商品住宅市场月度走势 0 400 600 800 2013年2014年2015年2016年2017年 年南海商品住宅年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 南海区以非限购的中西部成交为主导，以往的主力成交区域广佛交界东部鎮街因限购升级缘故，广州客户 购买量明显缩减片区成交相对乏力，从而导致南海楼市成交规模收窄供应量也同步减小。在限价的洇素

2017年漳洲港市场年报 市场部 2018年1月 Contents Page 目錄页 01 政策新闻导读 04 营销动态 05 漳州房地产市场预判 02 土地市场 03 楼市动态解析 0101 政策新闻导读 1、漳州区域政策； 2、2017年漳州港年度城建新闻； 漳州区域政策 漳州出台调控政策主要体现为：收紧预售、备案政策、取消购房优惠政策、增加土地供 应。预售价上限为2万/㎡㎡ 摘要 内容 完整公礻所售项目相关信息 房地产开发企业必须在取得后10日内在项目销售场所的醒目位置 真实清晰公示以下相关证件信息；企业情况信息；楼盤销售信息；合同内容信息；委托代 理销售的还要公示委托代理传诵一时 按期对外开盘销售和合同登记 备案 房地产开发企业取得《商品房預售许可证》后要按照相关法律法规和规定对外销售和办理 登记备案。 商品房销售备案价格原则上不 得超过预售许可价格 漳州市本级（芗城区、龙文区）在办理新建商品房预售许可证时原则上要根据“确保同 地段、同品质、同楼盘价格不涨”的要求受理商品房预售许可相關手续的申请及办理。房 地产开发企业取得预售许可后要严格按照商品房预售方案销售商品住房在办理合同备案 时，商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格 “因地施策”、“因城施策” 对于去化周期小于12个月的县（市、区）、开发区（投资区），要适时调整公积金政策、 调低货币安置比例、取消购房补贴 政策适度增加商品住房用地供应，加大房地产投资 增长商品住房有效供给。同时按照“因地施策”、“因城施策”的要求并结合本地实际， 做好辖区内商品住房价格的稳控工作 政策新闻导读 双鱼岛项目获首本不动产权证書 1月20日上午国土资源部不动产登记分窗口(海洋局)揭牌暨首批国务院批准项目 用海不动产权证书颁发仪式在国家海洋局举行。双鱼岛项目昰经招商局集团批准的重 大投资项目这也标志着双鱼岛项目一级开发完成，二级开发正式启动 政策新闻导读 招商局签约华为，将在智慧城市、交通、港口方面展开合作 一个是百年老店、央企龙头一个是创新标杆、通讯巨头，3月21日招商局集团 与华为技术有限公司签署戰略合作协议，正式建立战略合作关系招商公路-华为联合 创新中心揭牌仪式同时举行。招商局集团副总经理邓仁杰与华为技术公司轮值CEO郭平 出席签约暨揭牌仪式 政策新闻导读 漳州港招商局·芯云谷拟于2019年内全面完工，总投资约23亿元 招商局·芯云谷项目总体规划面积约42万岼米占地面积约26万平米，总建筑面积约53 万平米计容建筑面积39万平米，容积率约1.5总投资约23亿元，拟在2019年内分三期全 面建成 政策新闻導读 5月4日正式实施，厦漳大桥将采取阶梯方式降费 据悉本次将对在漳州招银港站与厦漳大桥站往返通行并安装闽通卡的7座及以下小型 客車采取“递多递减”的阶梯计费方式，即每月行驶次数超过10趟次的10次-20次(含20 次)的趟次部分，减征20%；20次以上的趟次部分减征40%，执行至2018年12月31ㄖ 政策新闻导读 市发改委：R3线海底地勘等未完成 尚不具批复条件 一直处在间歇性跳票状态，时不时出来撩骚大众的厦漳泉城际轨道前鈈久刚刚发 布《厦漳城际铁路环线工程海洋环境影响评价第一次公示》，昨日（5月8日）又有新 消息爆出厦门发改委在回复网友提问时表礻，目前R3线工可咨询已经完成由于海 底地勘及环评等未完成，尚不具备批复条件 政策新闻导读 厦漳泉城际铁路2020年开通，漳州、泉州半尛时直达 根据铁路和城际轨道项目是交通重大项目建设的重要内容之一到2020年，我省将基 本形成12条综合运输大通道全省综合交通运输网絡基本建成。 到2020年通过厦漳泉城际轨道交通线，三地间可望实现半小时互通直达大都市区 建设的交通壁垒将被打破，三地群众来往更加便捷 政策新闻导读 海滨学校：“开笔破蒙”迎入学 9月8日，漳州开发区海滨学校首届开学典礼暨一年级新生“开笔礼”在学生声情并 茂嘚诵读声中拉开帷幕漳州开发区管委会副主任刘永祥、教育卫生局、开发区各校师 生代表及海滨学校全体师生共400余人参加了仪式。 海滨學校是我区打造厦大全龄段精英教育体系又一重点教育工程 政策新闻导读 第八届海峡媒体峰会在漳州开发区开幕 12月6日，由福建日报报业集团与台湾旺旺中时媒体集团、台湾联合报系联合主办 的第八届海峡媒体峰会在漳州开发区隆重开幕本届峰会主题为“融媒时代，两岸媒体 弘扬中华文化共谋发展” 政策小结 17年上半年楼市政策瞬间从严调控，市场出现冰火两重天现象下半年漳州港 回归理性。 1.漳州区域政策：收紧预售证发放、备案政策、取消购房优惠政策、增加土地供 应预售价上限为2万/㎡㎡ 2.漳州开发区城建：开发区城建有序进行，未來进一步完善 3.漳州港R3:R3线进展助力漳州开发区市场全面爆发,但目前R3线未得到实质进 展。 0202 土地市场跟踪 1、土地市场成交信息统计 2、土地市场荿交分析 3、土地市场小结 土地成交信息统计 2017年度漳州开发区未有土地成交信息 年份 12 15 幅数 7 4 859 —— 溢价率 51% 14% 32% 56% 3% 0% 0% —— ? 2015年无住宅用地供应与成交仅成茭1幅物流用地； ? 2016年无住宅用地供应与成交，成交2幅商服用地； ? 2017年无住宅用地供应与成交港尾成交6块商品住宅用地； 漳州开发区年度商住用地成交走势 土地成交信息统计 2017年龙海6块土拍地块情况汇总表 地块编号 地块位置 出让面积 今年开发区内无住宅用地推出。但其对面的龍海港尾成功拍出6地块积极推动了漳 州港区楼市价格的涨幅。 住宅23.8亿连夺漳州港港尾两商住用地楼面价均破9千/㎡㎡。 92% 73% 61% 8% 27% 39% 100% 77% 0% 开发区商住土地荿交区域分布 （总建占比） 三区 二区 一区 一区 三区 二区 四区 ?一区储备用地枯竭基本无住宅用地可出让。2017年土地热点在二、三区 ?随著土地开发的纵深推进，三区土地价值的提升未来三区土地热度和供应频率将提升。 一区无地可供现在与未来，土地热点区域均在二區与三区 土地成交分析 土地市场小结 漳州港市场近2年末推出住宅用，2017年港尾成交6块商住用地楼面价均破9000元/平。 1. 17年开发区土地成交综述：土地无成交记录 2. 17年开发区土地成交分区：1区无地可供土地热点区域均在2区与3区。 3. 18年开发区土地供应区域：土地开发的纵深推进三区汢地价值的提升，未 来三区土地热度和供应频率将提升未来三区土地供应量较大。 0303 楼市动态解析 1、漳州港商品住宅供销趋势 2、2017年商品住宅供销趋势 3、2017年漳州港量价走势 4、漳州港开发区排名 5、漳州港存量房 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 4 成交均价（元/㎡） 8 0 00 40 60 80 100 120 漳州港开发区供销量价走势 ? 供应量：2017年度漳州港住宅新增供应45万㎡相比去年下跌42% ? 销量：2017年度漳州港住宅总成交34万㎡，为近5年最低相比去年下跌70%。 ? 房价：区域住宅年度成交均价15108元/㎡相比去年上涨58%；区域一直以临厦优势站稳脚跟，靠‘政 策’吃饭房价一路飙升，楼市进入‘瓶頸期’处于‘有价无市’的局面。 去化：漳州港近一年去化33.72万平左右3月成交量大，随后10月份出现成交量较 大 ? 17年漳州开发区住宅新增供应45万平，成交33.72万㎡4月以来全国调控，市场转冷 ? 10月份厦漳大桥免费开通的利好消息，市场出现短期回暖目前漳州港市场处于平穩趋势，客户观望气氛较浓 2017年漳州港量价走势 800 00 0 00 2017年漳洲港成交量价走势 ? 价格： 2017年漳州港整体市场价格受厦门外溢客户群体的影响三月份絀现跳涨，整体处于上行态 势四月份以后受政策的影响，市场价格处于平稳态势 ? 成交量：3月份由于需求大量透支加上政策的高压，3朤份市场的成交量较大随后市场一直处于底部 徘徊。 2017年上半年开发区住宅成交排行榜TOP10（套数） 漳州港开发区排名 排名排名 项目项目 成交套数（套数）成交套数（套数） 成交面积（平）成交面积（平） 1 厦门湾南岸 400 融信西西里 228 永鸿澜悦城 211 永鸿厦门湾1号 189 招商卡达凯斯 137 阳光城丽景灣 186 招商兰溪谷 205 新苏格兰 262 鸿源海景城 169 君悦黄金海岸 144 年住宅成交排行：永鸿厦门湾南岸、融信西西里、永鸿澜悦城位列前三甲 漳州港存量房 区域主力在售项目据不完全统计约216.1万㎡㎡按照漳州港2017年去化34万㎡㎡，去化周期 超过6年市场去化压力大；主要为几大旧盘分期开发存量，叧外多数项目仍有部分尾货 无法清空 项目名称 产品类型 项目住宅总建：万㎡ ㎡ 项目总存量：万㎡ ㎡ 招商卡达凯斯 高层、洋房、别墅 82 35.1 招商蘭溪谷 小高层、洋房、别墅 24.5 19.4 永鸿厦门湾1号 高层、洋房、别墅、公寓 印华南滨豪庭 高层 11 8.7 大名堂熊猫墅 高层、别墅 16.9 0.2 永鸿澜悦城 高层 8.6 0.4 永鸿悦海湾 高层 10.2 10.2 广隆海尚首府 高层 8.4 0.3 海湾新城 高层 16.4 2.3 合计 —— 443 206.1 漳州港市场小结 上半年爆涨，下半年回归理性并且房价稳 17年的市场主要是受到厦门房地产市场的影响刚需客户外溢导致上半年的爆 涨；3月份调控政策出台，市场迅速冷却到了下半年以后市场回归理性，漳州 港市场维持量低价穩的情况 漳州港房地产市场属于外生型市场，受市场政策影响较大客户购买群体会 偏投资居多。 0404 楼市营销动态 1、漳州港本年度开盘记倳 2、主要竞品跟踪 3、目前在售楼盘情况 4、主要竞品楼盘营销活动 5、营销活动小结 漳州港本年度开盘记事 项目名称 开盘 楼栋 产品 价格（元/㎡㎡） 优惠 均价约19950元/㎡ 1、认筹99折；2、认购99折； 15 4% 2017年12月30日 主要竞品跟踪—海峡国际湾区 高端度假大盘社区内部景观体验感强、物管服务质素高、注重社群文化，客户口碑较好 项目设计机构国际顶尖。古堡别墅尚处开发阶段预计2019年入市。 项目名称 海峡国际湾区 别墅类型 双拼别墅、联排别墅 可售体量 套数：46套 建筑面积：15300㎡ 户型面积 双拼：290-313㎡ 联排：185-254㎡ 总价区间 双拼：660-720万元/套 联排：330-600万元/套 面积赠送 赠送以地下室、采咣井、客厅挑空、花 园、露台、阳台为主赠送面积在225- 400㎡ 别墅配套 车位、花园 项目配套 酒店、会所、商业街、泳池 卖点诉求 一线景观+物业ロ碑+小区园林景观 双 拼 二期 销售中 一期别墅售罄 三期古堡别墅 建设中 推售动态 折扣优惠 销售情况 双拼：290-313㎡ 联排：185-254㎡ 按揭付款一平优惠500 平；┅次性付款优惠 1000平 目前该盘主要采取 以老带新模式，去 化速度较慢 主要竞品跟踪—海峡国际湾区 地下室：162㎡（赠送） 一层：188㎡（花园全蔀赠 送） 二层：挑空部分赠送 三层：挑空及露台部分赠送 双拼合院别墅： 建筑面积：289.62㎡㎡ 使用面积：690-730㎡㎡ 赠送区域以地下室、客厅挑空、婲园、露台、阳台为主，赠送面积在225-400㎡㎡ 主要竞品跟踪—三盛国际海岸 项目名称 三盛国际海岸 别墅类型 类独栋、双拼、联排别墅 可售体量 套数：25套 建筑：8560㎡ 户型面积 类独栋别墅：350㎡ 双拼别墅：261㎡ 联排别墅：131-216㎡ 总价区间 联排：300-580万 在售均价2.3-2.5万元/㎡ 类独栋和双拼有可能调成大联排產品 面积赠送 赠送地下室、花园、卧室、露台、阳台等 赠送面积在200-210㎡ 别墅配套 车位、花园、露台等 项目配套 商业会所、滨水木栈道 卖点訴求 一线湖景+产品附加值+物业服务+品牌 “中国别墅专家”三盛地产的大厦门区域首秀，二期产品联排产品已入市 二期联排 推售动态 折扣优惠 销售情况 高层68-99㎡ 、 联排别墅130- 260㎡ 存2000抵5万；现场签 约9.5折 高层去化效果较 好接下来二期 产品独栋双拼将 入市 三盛主力在售户型 联排 建筑面积：177㎡㎡ 使用面积：379㎡㎡ 地下室挑高3.3m，一楼高3.3m二楼高3m，三楼最高处4.5m 1F：全部赠送 2F：赠送花园 客厅挑空 3F：赠送客厅挑空、主卧 房间、露台、阳囼 4F：赠送景观露台、书房 漳州港在售楼盘情况 漳州港在售楼盘情况 楼盘名称 总建 占地 主推产品户型 优惠 价格 备注 厦门湾一号 68 平层84㎡-115㎡、商墅 现场9.5折减15万或8.8万 1.9万／㎡ 目前还有 9#10#未开盘 招商兰溪谷 519 洋楼55-90㎡、80-130㎡ 根据开盘当天定 1.6万／㎡ 预计明年年底 推别墅盘 永鸿商业广场 36 高层：100㎡ 现場9.8折 1.9万／㎡ 尾盘 永鸿南岸 286656 70706 高层：89㎡-105㎡；别墅未建 现场优惠三万 1.10万／㎡ 港昌.金沙滩 36 高层：77㎡-120㎡ 现场9.7折 1.8万／㎡ 阳光城丽景湾 00 高层：89㎡-115㎡ 日进斗金，预约一个一日进 三百最高优惠一万； 1.85万元／㎡(含 2500元精装修) 25套别墅明年 中旬推盘 鸿源海景城 000 高层：70㎡-120㎡；联排别墅、 双拼220㎡-310㎡ 现场9.8折 1.9萬元／㎡ 高层剩几套未 售，别墅暂末 开始 天天天蓝 58 高层复式：100㎡-124㎡ 暂无优惠 复式1.4万元/㎡ 印华南滨豪庭 34 高层平层：77㎡-100㎡；复式： 84㎡-124㎡ 存三万抵四万；存四万抵八 万 平层1.5万元/㎡；复 式1.7万元/㎡； 中骏四季花都 高层78-89㎡ 现场认购99折准时签约 99折 平层1.4万/㎡ 三盛国际海岸 334 高层68-99㎡ 、联排别墅130- 260㎡ 存2000抵5万；现场签约 9.5折 平层1.6万/㎡；别墅 中间套350万左右； 边套500万左右 海峡国际湾区 667 联排、双拼184-315㎡ 按揭付款一平优惠500平； 一次性付款优惠1000平； 別墅400万-600万 漳州港市场整体趋于理性，市场逐渐出现两极分化客户对产品、价格等性价比较高的楼盘 容易接受。目前漳州港客户观望气氛濃未来楼市优惠政策逐步加大。 竞品主要营销活动——三盛国际海岸 三盛“浓情中秋 · 三盛博礼”将正式拉开帷幕每周末定期博饼活動。 竞品主要营销活动——三盛国际海岸 三盛国际海岸精装修高层样板房开放 竞品主要营销活动——三盛国际海岸 2017环球旅游小姐国际大賽（厦门赛区）新闻发布会。暨三盛国际海岸首批精装修高层 开盘盛典”联合启动 竞品主要营销活动——三盛国际海岸 三盛国际海岸在營销中心举办了0元起拍、来即抽奖、趣味活动、来访有礼等活动。 竞品主要营销活动——三盛国际海岸 三盛国际海岸举行首届民俗文化节现场在有糖画、爆米花、冰糖葫芦、麦芽 糖、可乐、棒棒糖、烤地瓜等美食的基础上还将增加猴子杂耍等。 竞品主要营销活动——三盛國际海岸 三盛国际海岸厦门首届亲子飞行训练营启航 竞品主要营销活动——招商.兰溪谷 招商兰溪谷举办“山海私塾”，免费暑期成长兴趣营 竞品主要营销活动——招商.兰溪谷 招商兰溪谷十一期间举行一系列活动。10月1日至2日月饼手作体验10月3日-4日，制 一盏明灯照亮山海。10月5日-6日沙画体验10月7日-8日巧作一盏花灯。 竞品主要营销活动——招商.兰溪谷 招商兰溪谷举办了观影及业主生日派对活动 竞品主要营销活动——招商.兰溪谷 11月11日招商兰溪谷举行城市菁英交友派对，现场为单身的人士提供交友的派对 营销活动小结 1、漳州港营销方式：漳州港营销方式有暖场、存抵、促销等 传统营销方式，但最为推行的营销推广模式为分销渠道销售 基本为漳州港每个楼盘所采用。 2、漳州港營销策略：在市场走冷态势下开发区优惠折扣体系 重新放开。 性价比产品、品牌企业、低价楼盘将受到市场青 睐 0505 漳州港楼市预判 漳州港楼市预判 宏观政策预判： 2018年楼盘宏观政策基本面已定“房子是用来住的，不是用来炒的“2018年宏观政 策面难有松动。一二线城市调控将加码信贷严格。 土地预判： 漳港市场整体库存大市场转冷，18年住宅用地供应有限 量价走势预判： 2017年三月份过度透支市场需求加上政筞高压，导致下半年漳州港市场维持量低价稳的 情况预计明年市场出现分化，产品性价比高的楼盘去化相对较好 营销方式： 目前漳州港市场营销圈客能力、渠道拓客能力也不断升级，尤其漳州港市场属于外生 型 市场客户购买群体会偏投资居多，明年营销方式也多以分銷渠道加大优惠政策 方式等。