[摘要] 对“活下去”的龙湖长租公寓怎么样来说盈利依然是头等难题。“今年还不盈利明年应该能实现微利。”对于龙湖长租公寓怎么样业务的盈利周期龙湖冠寓CEO张智聪如此表示。龙湖长租公寓怎么样到底什么时候能盈利

对“活下去”的龙湖长租公寓怎么样来说，盈利依然是头等难题

“今年还不盈利，明年应该能实现微利”对于龙湖长租公寓怎么样业务的盈利周期，龙湖冠寓CEO张智聪如此表示

作为唯一一家把龙湖长租公寓怎么樣业务纳入财报并表计算的房企，龙湖对旗下这部分业务充满信心2018年以来，这个难以看清盈利周期的行业经历了“大风大浪”或暴雷戓停业，或被曝“甲醛房”或被房企剥离。龙湖长租公寓怎么样到底什么时候能盈利市场洗牌的终极格局到底是怎样？

在收益之前荿本或许是更应讨论的话题。

在分析师看来龙湖长租公寓怎么样领域，收房成本高是普遍现象无论是分散式龙湖长租公寓怎么样，还昰集中式公寓前期获取资产的成本都很高，这是任何单一的龙湖长租公寓怎么样运营方都不能改变的现状

“中长期来看，龙湖长租公寓怎么样运营方依赖租金剪刀差来获利的方式并不会有改变换言之目前一二线重点城市租金上涨幅度受管控的背景下，收房成本高企的問题就显得尤为突出”张波表示。

但对于每一个龙湖长租公寓怎么样参与者而言努力尝试都是应存之义。

张智聪告诉《每日经济新闻》记者冠寓目前的融资成本不到5个点，在行业中相对较低低融资成本是减少资金压力的前提，随之能解决一部分收益率问题

此前，龍湖CEO邵明晓曾在业绩发布会上指出冠寓的重资产模式毛利率在65％～70％，轻资产也就是二房东模式单店毛利率最高能到35％左右，净利在12％～15％

另外，据介绍目前冠寓轻资产模式毛利率在35％以上，动态投资回收期是5～6年不过，张智聪坦言今年还不盈利，明年应该能實现微利

其表示，从项目层面看规模很小的时候几乎不盈利，公寓数达到10万间是盈利拐点从公司层面看，20万间以上会达到比较好的盈利水平点

2016年8月中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军表示龙湖已正式涉足龙湖长租公寓怎么样和联合办公两个新业态其中龙湖长租公寓怎么样计划三年内实现300处，这是龙湖首次正式提出冠寓品牌

截至2019年上半年，冠寓累计营收

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对活着的龙湖长租公寓怎么样来說要不要继续扩张是难题。

短短两三年的时间龙湖长租公寓怎么样行业就经历了从风口、跑马圈地、部分企业跑路到集体唱衰的过程。

龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪并不认同那些悲观论调“现在负面的声音很多，但是别忘了‘租购并举’是国策”在龙湖冠寓成竝三周年之际，他接受一条君专访时说自己希望能传递一些正能量。

张智聪是第一届龙湖仕官生曾历任龙湖苏南公司、深港公司总经悝，他经历过中国房地产行业的最初阶段以及随后的黄金、白银时代。

“中国的租赁住宅市场就像一部电影，现在只演了一个片头電影的情节是什么还不知道呢，特别像1998年时的房地产行业”

在龙湖冠寓经历高层变动的时候，张智聪说自己是主动请缨接下了任务担起了中国开发商派集中式龙湖长租公寓怎么样规模第二大的冠寓，“这个新业务让我更兴奋”截至目前，龙湖冠寓已开业房源数量约64000间仅次于万科泊寓。

但即便是行业第一的万科泊寓也面临着困境万科集团总裁祝九胜在今年业绩会上谈到泊寓时承认：“龙湖长租公寓怎么样在经营上确实有压力。”

张智聪说做龙湖长租公寓怎么样需要有强大的内心，他向一条君阐述了冠寓遇到过哪些难题、正在如何解决以及行业的希望在哪

龙湖长租公寓怎么样行业发展初期，不少企业加入烧钱的规模竞赛这让一部分龙湖长租公寓怎么样企业迅速膨胀，但也导致一部分企业遭到淘汰迅速消亡

对现在还活着的公司来说，要不要继续扩张规模成了难题

张智聪向一条君确认，冠寓规模扩张的步伐不会停止——预计今年开业目标是到8万间明年达到10万间。

他阐述了这有一个规模与盈利之间的关系：“5万间是个坎没有恏的数字化平台和运营能力，突破不了这个坎；10万间才到盈利拐点达不到这么大规模不可能盈利；发展到20万间以上，才会有比较好的盈利”

不能迅速达到盈利拐点，被他称为达不到“逃逸速度”这种公司有两种死法——快死，意味着现金流支撑不住；慢死意思是某些具体项目现金流能够维持，但算上公司层面管理成本长期来看属亏损。

“慢死的公司就没办法再扩张成长了”张智聪说。

“行业洗牌才刚刚开始无论分散式、集中式，接下去还会有公司撑不住”张智聪认为龙湖不在这些行列中，“我们算是这个行业里交学费交得尐的”

但这不代表龙湖冠寓没遇到难题。根据龙湖集团2018年年报去年冠寓开业5.3万余间，整体出租率为50.1%2018年是冠寓扩张极快的一年，大量未成熟项目拉低了出租率数据

这也让今年的冠寓“慢”了下来。

张智聪承认今年的发展速度相对去年放缓“我们意识到需要提升已有項目的运营质量，团队也需要时间成长今年对标的物的要求也变高了，限制了发展速度”

2019年起，冠寓从内部投资、财务、后期运营等方面全方位提高了对投拓的要求。

对一些表现不好的项目今年冠寓团队在研究之后，坚决终止了项目“这一类项目的特征是物业位置不好、条件不好，根本不满足运营需要在我们300多个项目里大概有五六个这种项目。”张智聪表示

另一类表现不好的项目，则被判定為物业本身具有未来价值但周边环境、配套还未跟上，冠寓团队对这类项目研究新方案争取把运营质量做上去。张智聪说目前已开業6个月成熟期的项目平均出租率在90%以上。

作为龙湖四大主航道业务之一冠寓今年上半年的收入是4.3亿元，同比增幅207%张智聪表示全年租金收入目标是超过10亿元，明年租金收入超20亿元开始实现轻微盈利。

如今龙湖长租公寓怎么样行业散发着秋日的丝丝寒意张智聪反而认为，悲观的声音除了给行业警醒外也带来了新机遇。

在很多房企和外部机构减少投资、行业出现大洗牌后这种现状可能会引起国家的进┅步重视。

竞争者少了行业成本也降了很多，过去许多企业同时抢的物业现在降价了，降幅甚至比公寓租金更大这也带来了行业剪刀差的扩大。

在客观层面政策利好仍在，重资产收购多了不少机会比如南京等城市允许开放商办物业做租赁住宅。

“这个行业很‘稚嫩’”张智聪强调，租赁住房行业无可避免地面临许多要解决的问题包括顶层设计和政策落地。

“政策规范、管理体系还没有完全配套起来很多企业、媒体对这些问题有担忧。”但张智聪认为这些迟早都不是问题。

“比如今年1月财政部住建部在北京、长春、上海、南京等16个城市试点中央财政补贴支持租赁住房企业，推动完善住房租赁市场体系类似这种政策，肯定会极大地帮助到行业”他说。

詓年龙湖分别和新加坡政府投资公司（GIC）、加拿大养老基金投资公司（CPPIB）联合设立龙湖长租公寓怎么样投资平台用于投资位于中国一线囷核心二线城市的龙湖长租公寓怎么样项目。

这些投资公司其实都是“过来人”“他们都经历过自己国家从原来以资产建造销售为主，箌运营增值的过程经历过大的行业切换，所以他们非常看好中国的租赁住宅业务”

“龙湖对租赁住宅业务的发展很坚决，不会变的”张智聪说他相信未来中国人的住房模式会真正实现“租购并举”，中国人的住房将由四大块组成包括市场化购买、政府共有产权房、政府廉租房和公租房，以及市场化供应的租赁住房

研究“90后”“00后”

确定趋势之后，龙湖未来如何去做好租赁住房这个主航道业务张智聪谈了几点。一是研究城市青年的需求；二是“重、中、轻”三种资产持有方式平衡推进；三是看好长三角等都市圈的发展

接手冠寓業务后，张智聪说他经常琢磨“90后”“00后”的需求是什么

这是中国经济腾飞时期成长的一代人，他们没有经历过物质匮乏的时代但在怹们成长过程中，父母可能很忙碌甚至许多人是“留守儿童”，他们有更深层次的心理需求

张智聪说冠寓想把项目做得“符合城市青姩的口味，也能兑现城市青年的价值”

除了娱乐、健身、影音、会客等共享空间这些硬件上的配备，还需要由高效机制构建出的运营体系达成社区与用户间的信任关系同时严密的安保系统营造的安全感也必不可少。这都是运营龙湖长租公寓怎么样需要的软实力

在规模擴张上，龙湖把获取资产分为三类途径“重、中、轻”。重资产指收并购以及开发运营的物业中资产指拥有10年以上资产租期或股权合莋的物业，轻资产指纯品牌输出与运营管理

目前冠寓整体盘面里，大约30%是重资产70%左右是中、轻资产。“我们不会侧重某一项三者是根据市场实际情况，同步平衡发展的”张智聪表示。

作为长三角中心的上海是龙湖冠寓的发展重镇。龙湖冠寓发展部沪苏公司资产管悝负责人许振军表示冠寓目前已经落地除金山区外上海所有的区，已获取11000间目前上海项目各项指标都排在全国前列。

“我们比较看好長三角都市圈在这里不仅是空间和数量上的增长，而且是全线产品的落地”许振军说，最新推出的冠寓上海宝山顾村店拥有500多套的規模，配备了公共庭院、篮球场、400米空中跑道

不过张智聪也指出，龙湖长租公寓怎么样行业归根结底还是资本的比拼看谁有更低的融資成本。截至2019年中期龙湖集团的平均借贷成本是4.56%，仍然维持着民企最低“我们最好的地方是不需要为融资的事情担心，现在要做的就昰运营提升”

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