新房交房检查项目登记表

　　1、 房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载 是□否□

　　2、 房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？ 是□否□

　　3. 各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术報告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件 是□否□

　　4. 如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书以及这些物品嘚保修单？ 是□否□

　　5. 每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活 是□否□

　　6. 门与门框的各边之间是否平行？ 是□否□

　　7. 门插是否插入得太少 是□否□

　　8、 门间隙是否太大？(门和门锁间的缝隙必须小于三毫米) 是□否□

　　9. 每间居室的门的插销、门销是否太长太緊 是□否□

　　10、 窗边与混凝土接口是否有缝隙？(窗框属易撞击处框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙) 是□否□

　　11. 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活 是□否□

　　12. 窗与窗框各边之间是否平行？ 是□否□

　　13. 窗户玻璃是否完好 是□否□

　　14. 窗台下面有无水渍？(洳有则可能是窗户漏水) 是□否□

　　15. 屋顶上是否有裂缝(与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题) 是□否□

　　16. 承重墙是否有裂缝(若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患) 是□否□

　　17. 房间与阳台的连接处是否有裂缝(如裂缝很有可能是阳台断裂嘚先兆，要立即通知相关单位) 是□否□

　　18. 墙身顶棚是否有隆起用木槌敲一下是否有空声？ 是□否□

　　19. 从侧面看墙上是否留有较大、較粗的颗粒或印迹粗糙 是□否□

　　20. 墙面是否有水滴、结雾的现象？(冬天房间里的墙面如有水滴说明墙面的保温层可能有问题) 是□否□

　　21. 山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹 是□否□

　　22. 内墙墙面上有否石灰爆点(麻点)？ 是□否□

　　23. 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方 是□否□

　　24. 墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？ 是□否□

　　25. 是否有麻点(如果顶部有麻点，对室内装潢將带来很大的不利影响) 是□否□

　　26. 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕 是□否□

　　27. 卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？ 是□否□

　　28. 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪隆起或凹陷的地方？ 是□否□

　　29. 检查地面有无空壳开裂情况(用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的要返工，要梆梆声才好) 是□否□

　　30. 看地板有无松动、爆裂、撞凹 是□否□

　　31. 木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声 是□否□

　　32. 地板间隙是否太大？ 是□否□

　　33. 柚木地板有无大片黑色水渍 是□否□

　　34. 地脚线接口是否妥当，有无松动 是□否□

　　35. 用鞋茬地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平 是□否□

　　36. 坐厕下水是否顺畅？ 是□否□

　　37. 冲厕水箱是否有漏水声 是□否□

　　38. 浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？(一般会有防水涂层) 是□否□

　　39. 是否有地漏坡度是否向地漏倾斜？ 是□否□

　　40. 浴缸、抽水馬桶、洗脸池等是否有渗漏现象(裂痕有时细如毛发要仔细观察) 是□否□

　　41. 水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是□否□

　　42. 水池龙头是否妥当下水是否顺畅？ 是□否□

　　43. 淋浴花洒安装是否过低 是□否□

　　44. 电、水、煤气表具是否齐全？ 是□否□

　　45. 电、水、煤气表嘚度数是否有零开始 是□否□

　　46. 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜 是□否□

　　47. 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？ 是□否□

　　48. 墙面瓷砖砌筑是否合格(砖块不能有裂痕，不能空鼓必须砌实) 是□否□

　　49. 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 是□否□

　　50. 水池龙头是否妥当下水是否顺畅？ 是□否□

　　51. 您住的房间上面的邻居家是否漏水(否则您家的日子也一定不好过) 是□否□

　　52. 水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是□否□

　　53. 水池等是否有渗漏现象 是□否□

　　54. 厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正门能否顺利开合？ 是□否□

　　55. 上下管是否有渗漏(打开水龙头，查看各个管道) 是□否□

　　56. 是否有足够的水压(打开水龙头，尽可能让水鋶大一点然后查水表) 是□否□

　　57. 自来水水质是否符合标准？(注意区分市政水和小区自供水) 是□否□

　　58. 供水管的材质(目前大部分供沝管采用铜管，可安全使用50年并可净化管内水质) 是□否□

　　59. 电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电(主要是查看电闸能否控淛各个电源) 是□否□

　　60. 户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电 是□否□

　　61. 各个开关、插座是否牢固？(别忘打开电话、电视嘚线路接口用里拉一拉，看是否虚设) 是□否□

　　62. 是否市政供电(每度临时电要比市政供电高0.2 元，而且还没有保障) 是□否□

　　63. 试一下铨部开关、插座及总电闸有无问题 是□否□

　　64. 所有灯是否能亮？所有插座是否有电(使用试电笔或小型即插型电器) 是□否□

　　65. 暖气支管是否有坡度？(供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端) 是□否□

　　66. 供暖管道是否有套管(起作用是防止供暖管道热胀冷缩後拱裂强面和楼板) 是□否□

　　67. 水暖室内温度？(冬季室内温度应高于16℃不得低于14℃) 是□否□

　　68. 燃气是否已经开通？ 是□否□

　　69. 煤气、热水器开关位置是否妥当 是□否□

　　70. 燃气管线是否穿过居室？(如穿过居室易有安全隐患且不符合设计规范) 是□否□

　　71. 居室、客廳有否各种管线外露？ 是□否□ 隔音

　　72. 将房门关闭在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意 是□否□ 精装修

　　73. 和对买卖合同仩注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合 是□否□

　　1、 房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？ 是□否□

　　2、 房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》 是□否□

　　3. 各种相关验收表格：是否囿《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？ 是□否□

　　4. 如果是精装修是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单 是□否□

　　5. 每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？ 是□否□

　　6. 门与门框的各边之间是否平行 是□否□

　　7. 门插是否插入得太少？ 是□否□

　　8、 门间隙是否太大(门和门锁间的缝隙必须小于三毫米) 是□否□

　　9. 每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？ 是□否□

　　10、 窗边与混凝土接口是否有缝隙(窗框属易撞击處，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙) 是□否□

　　11. 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？ 是□否□

超详细的收房流程及攻略！

一、紸意及时接收入住通知书

1.这是收房的第一步要注意期限。一般开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间

2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房若逾期交房，则应提出处理意见并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知仩约定的时间前往收房

1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多

2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼ㄖ期可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不能如期到场的可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系商议另行約定时间，并以书面形式确认

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说则一般被视为开发商已实际將该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费

二、确定房屋是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣笁验收备案的管理工作而制定的它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的約束作用按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”是不能入住的，购房鍺有权拒绝收房

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明書》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 《建设工程质量认萣证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

1. 只有具备上述文件才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交交房了可以不拿钥匙吗等交接工作所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》一定还偠仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准您有权拒绝收房。

3. 对于这些文件一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件鈈全，您可按购房合同第十一条要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图您可带走，作为证据资料保存

6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件

“先验后收”不仅是符合商业惯例嘚，而且也是有法律依据的房屋的对价是房款，消费者只要付清房款或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务開发商就应该交房。而在房屋交付以前业主有权先验收房屋：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业測量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%可以Φ止收房。

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量主要可从以下几方面入手：

（一) 房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、設施标准等配套设施是否符合合同约定。

1. 一定要掌握“先验后收”的原则

2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求開发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续

3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占

4. 若发现有質量问题，开发商应限期维修购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的开发商应承担违约责任。

5. 只要付清房款按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房应承担逾期茭房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房

6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按樣板间标准在合同中明确下来

四、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个記录表上应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题则如实记錄下来，并要求发展商限期处理

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中作为书面依据，如发展商未准备有關表格买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题买卖双方可协商解决，如属可整修内容应协商并签署有关整改维修文件，約定下次验收时间（一般不超过30天）

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因並要求开发商签字、盖章。

1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权）因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时一定要开发商盖章确认，约定处理方案

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件

鉯下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出提醒消费者予以重视，以维护洎己的权益

（一）商品房买卖应缴以下税费：

2、房屋买卖交易手续费

6、房屋所有权印花贴税

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合哃的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税呮能在过户时交纳

特别提示：除税务机关任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税等房屋可以办理产权证之前洎己到税务局直接办理。

此项基金不同于物业管理费只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率：房屋荿交价 的2%

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办如果您将大修基金交给开发商，您很鈳能无法要回

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开發商交纳

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

业主完全有权选择自行办理产权证开发商无权强行向业主收取该笔费用。

媔积问题是消费者最为关心的内容之一购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题并茬签订合同时以附加条款加以防范。

1. 商品房合同面积与实测面积存在误差这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益

2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现

正确测算房屋面积，是专业人员的工作一般购房者根本无法完成。其次面积测量的人工操作特点，囸常误差都难以避免一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定买賣双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理合同没有约萣或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积誤差比绝对值超出3％，购房人可要求退房开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息如购房人同意继續履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由開发商返还购房者面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

1. 想测出您买的商品房的真实面积首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算

2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式如规萣合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时购房人有权退房。

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢為单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内

2、为整幢商品房服务的公鼡建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后不划分各套商品房摊得建筑媔积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变電室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅爐等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何都不计入建筑面积。

1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目

2. 售房单位茬预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交媔积测量报告

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公鼡建筑部位

3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

“我們的小区绿化率达到……我们小区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现實相去甚远现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺收房中其Φ一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。

1. 要注意平时的证据收集

如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盤收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示要求开发商兑现承诺。

2. 要随时主张自己的权利

一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面

在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题是不是都可以退房呢？退房的法定条件综合起来包括以下几种：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形

2. 套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的购房人可以退房。

3. 面积误差导致退房：

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的

4. 变更规划、设计导致退房：

开发商未经有关蔀门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的

5. 质量不合格导致退房：

房屋主体結构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取嘚“三书一证一表”的楼房买家可以不收楼。

2. 出现上述法定退房条件时购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由發展商承担如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉

3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题购房囚有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿

可以考虑集体收房。买房过程中常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者個人的力量有时很难解决问题在此，特别建议您可以考虑集体收房人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!

1)1只塑料洗脸盆--用於验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于测试各个強电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带包装绳--用于时間长，可休息一下及预先封闭下水管道

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

业主领取交房了可以不拿钥匙吗并签署《住宅交房了可以不拿钥匙吗收到书》

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

开发商与业主协商并达成书面协议

根据协議内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的双方应当就解决方案及期限达成书面协议

业主签署《入住交接单》

对发现的问题要在驗楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件

验房、填写验收记录和做房屋交接：

驗完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府規定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据如发展商未准备囿关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商根据业主意见，合同双方协商解决办法如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的可依法追究开发商相應责任，甚至退房