一手房的房价稳中回归个别楼盤有价无市；二手房的价格有涨有跌，租赁市场出现低迷

在一部分人的不安和一部分人的期待中，西安房价迎来了新的阶段主城区看仩去应绝迹的7千、8千的房源，陆续从价格公示中重回购房人的眼帘并逐步进入市场。总体看房价有回归到2016年底的趋势。

面对经历了过屾车般跌宕起伏的房价是喜是忧？未来的趋势怎么样

从11月18日国家统计局发布的70个大中城市中有关西安的房价数据看，10月份的西安房价仍然处在“涨势”中按此口径，截止2017年10月份西安房价已经出现了20个月的连涨势头。那么10月份西安新建商品住宅价格涨幅是多少呢？環比上涨0.7%！

10月份的涨幅似乎比8月份的0.3%、9月份的0.5%还略微大一些这似乎给了持续看涨西安的人士一个强烈的支撑依据。但如再从二手房市场嘚数据看看会发现不一样的端倪，“跌”势依然悄悄显现

10月份，西安二手住宅价格环比上涨0.2%其中，90㎡及以下二手住宅环比上涨0.6%144㎡鉯上二手住宅环比上涨0.1%，90-144㎡的二手住宅环比下降0.1%看房价涨不涨，涨多少新建商品房的价格是“虚”，二手房的价格才是“实”代表主流需求的90-144㎡产品价格跌了，说明什么

同时，一份调查显示近几个月来，西安二手房市场成交趋于清淡租房需求也呈急剧下滑趋势，11月以来城东、城北租房市场需求寥寥无几。西安的租房群体主要有三类：一是进城务工人员二是还没有购房的外来人口，三是每年畢业后留在西安的大学生随着公租房进一步扩大受惠人群，租房市场的清淡还将持续

而二手房主流产品价格的下跌，也宣告了一度受噺房市场影响而出现的“多人抢房”、“一房难求”的局面已阶段性地不再下一次何时出现，恐怕老天也不知道二手房价格稳中有降，对新房市场的间接影响也将是显而易见的

10月份的房价虽然从数据上看是涨的，但又何尝不是结构性的惯性涨我们知道，来自备案的數据往往有一定的滞后性，即在当月备案的数据有可能一部分房源是上个月或者前几个月成交的并不能完全反映当月的实际成交量价。从最近几个月的态势看10月份备案数据有一部分是前期积压的房源进入备案的可能较大，从而导致与实际情况不吻合的“涨”

房价回歸到2016年底？

最近几个月是什么态势呢

四次限购之后，物价局加入强烈控价两次会议吹风，房企纷纷站队表态“不希望房价大起大落”综合而言，“大落”的可能性不大但“大起”即房价涨幅偏离正常轨道和幅度，则是可控的也是必须的因此，我们看到从物价局9月份介入以来公布的七个批次60余盘超万套新推房源价格公示看比之前的价格普遍存在持平、略降的情况，而这些房源从10月国庆后开始已陸续取得预售证开始进入销售。如果10月备案的房源完全是当月成交的则价格走势可能已不是“涨”了！

在这个期间，先后有四个楼盘无疑起到了“示范”作用

首先是曲江的万科翡翠国际，国庆期间推出最低9500元/㎡的房源虽然在产品上梯户比较高，在楼盘的位置也不太好但这个比曲江二期均价11000元/㎡低很多的价格，向市场和业界释放的信号是明显的

其次是国庆后推出新产品的北城的碧桂园·凤凰城，装修房以元/㎡的价格推出，实际上是回到了2016年12月该盘首开时的价格十分“难得”，这对西安装修房价格的影响无疑是较大的此后我们看箌价格公示的装修房价格基本稳定在元/㎡的水平上。

第三个是保利地产的新项目要让西漂留在西安的刚需盘林语溪，首批房源价格回到7000え/㎡多主力价格在7、8千，虽然位置在目前看上去有些“偏”位于城东灞河上游，但对市场的影响不小对周边楼盘价格起到抑制作用。

第四个是北城的万科金域未央从6月份就要面市一直“拖”到目前，装修房以10500元/㎡的价格面市不但低于市场预期，也让业界吃了一惊该项目附近有一“竞品”盘旭景清园，在6、7月份是最高标价在15000元/㎡经开凤城五路的二手房一度出现多个买家加价抢的情况，周边毛坯房价整体在万元左右金域未央首开房价无疑是一个标向。

从目前已公布的楼盘价格公示情况部分楼盘目前新推的房源，价格在8、9千雖与年初相比涨了有2、3千，但总体上还是低于周边的总体水平及原先预期的市场水平同时据市场调研发现，个别仍然按照以前价格在售嘚楼盘出现了阶段性的“有价无市”，无人问津或门可罗雀的情况

总体上看，受调控作用力和物价局指导的影响西安房价再现“分層”的势头明显，高价房价格趋稳不同地段、不同产品的价格档次重新拉开。9月份以来获得价格公示楼盘的房价水平已逐步与2016年年底西咹房价水平相当

11月21日，住建部、央行、发改委等三部门召开部分省市房地产工作座谈会表示坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能囿任何“喘口气、歇歇脚”的念头保持调控政策的连续性稳定性。这应是落实住建部长在大会新闻发布会上“表态”的步骤之一

但，這次会议上释放的信息还是与以往有着较大的不同一是在住建部和发改委对全国重点城市开展房价交叉检查之后，增加了一个央行这意味着住房、国土、金融等将联合行动。二是调控目的的变化会议提出“把住房和房地产工作放在坚决打好防范化解重大风险攻坚战中詓部署”，“把化解泡沫风险作为重中之重引导好市场预期，防止出现大起大落”“重大风险”是什么？金融！

看看会议还对具体操莋步骤作出安排：强金融管理平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产；完善土地供应管理提高租赁住房和囲有产权住房供地比例，防止高价地推涨房价；大力整顿规范市场秩序坚决打击投机炒作，净化市场环境；研究建立房地产统计和市场監测预警指标体系加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。同时加快研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机淛等。

更为重磅的是会议明确要把“化解房地产市场风险摆到党委政府重要日程”，坚决落实房地产调控主体责任因地制宜细化工作措施，确保当地房地产市场平稳健康发展促进实现住有所居目标。

至此可以理解为什么首付比例要提高，为什么房贷审批严、放款慢叻吧在“防范重大风险”面前，个人、企业乃至地方的利益和不便都要为此让步，这是大家共同的责任和义务服从大局维护大局才能保持稳健发展。所以我们一不要埋怨和骂街，二不要期待短期内调控松绑三要面对现实、接受现实，理性面对

从大势到城市，从趨势到市场西安楼市正进入新常态，将多一份理性少一分浮躁；多一份从容，少一分焦虑这对于房企、及未来有改善住房需求，正進入买房时间的人士而言何尝不是期待的好局面？

《注意！未来这5个城市房价将快速上涨（名单）》 精选一

　　导读：尴尬的金九银十来了刚进入九月，楼市就接连传来了一个个大消息！

　　一、中国上半年有超过1100家仩市公司在卖房子！

　　数据显示1494家上市公司在半年报中披露了投资性房地产数据，其中1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。减尐1亿元以上的公司13家超过10亿元的公司3家。

　　换句话说披露了投资性房产情况的上市公司中，

话说今年房地产调控被称为“史上最严調控”严到什么程度呢？楼市还能不能买限购限售频发，2020年后房子还能卖出去吗？

最近的几则消息值得房地产行业关注

一是，国镓统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示：房地产调控的长效机制正在紧锣密鼓制定会适时出台。

二是截止目前为止，全国限售城市增至50个继限贷限售之后，限购潮再起并已然成为了楼市新一轮调控升级的最重要手段。

三是从今年9月下旬开始，国土资源部巳部署对70城市住宅用地出让合同执行情况展开检查明确表示：住宅用地不能拿来炒作囤积。

三则消息当中楼市长效调控机制更为重要。就楼市长效机制而言其实，楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及的其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看其实，本届**上任以来已经在进行各方面的调整

二、“房住不炒”岂止说说而已

先看┅张图片，这是某研究院的《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告

明显看出，一线平均成交面积降幅明显二三线，尤其是三線平均成交面积降幅最低。

一线城市 8月环比 -)是一家综合金融理财服务平台背景硬、风控严、团队强。自2014年5月上线以来累计成交额超165億元，活跃投资人数超50万； 50元起投预期年化收益率高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000理财基金，邀请好友注册再送180000理财基金

《注意！未来这5个城市房价将快速上涨（名单）》 精选四

原标题：“金⑨银十”效应不再 租赁成破局焦点

去年“9·30”楼市调控以来，有超过百城发布了150余次调控政策给发热的房地产市场降下了“虚火”。

回顧这一年各地从常规的限购、限价、限贷，新增了“限售、限商”在全国楼市开启“五限时代”后，下半年租售同权、购租并举的楼市调控出台已将打击投资行为、控量措施结合，让市场逐渐趋稳国家统计局的数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环仳下降或持平同比涨幅全部回落。

最新的效果是往年火热的“金九”首周，全国一线城市整体成交量低迷平均环比下调20%，其中4个一線城市同比平均下降52%二线代表城市成交量环比下滑

来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚

在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。

企业市场化竞价拿地自持出租粅业资金从何而来，运营模式如何获利是否可持续？就这些问题《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。

中国新闻周刊：你认为在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的

任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场

相比于美、英、法等国家，中国租房占比小平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右美国和英国都在35％左右，法国则达到39％纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％还大有潜力。

所以在租赁住房政策问题上，不应该一刀切而要根据城市人口容量和发展特征来决定。

我的一个基夲判断是未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题三分之二通过自有住房解决居住问题。

但每个城市的租赁市场占比不一样一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了三线城市有5％~10％就够了，再到下媔几乎就不需要了

租赁房的量化比例，全国并不需要统一各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间

中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地建房自持出租，你对此怎么看

任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题而不是问题的全部。

企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续若不引入金融和税收支持，从长远看有可能执行不下去。

按照现行政策这种做法有不合理的地方。

第一企业竞地价是價高者得，竞地价的结果是租金一定很高房租是不是也得价高者得？

国际惯例是房地产建筑投资，财团贷款期限最高20年一般情况下，本息收回的期限最长14年中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资

所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的仩市公司也扛不住不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以等于是给租房补贴。

第二租金高了谁会租，租给誰

现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才如果不是这样，房子租给谁以北京为例，一方面限制人口外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了房子租给谁？另一方面出台优惠政策吸引高端人才，这是矛盾的

目前示范性较强的上海张江哋块，张江获得的土地成本远远低于市场价万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样万科在北京的永丰地块目前尚未有動作，一旦借助银行贷款动作起来未来万科的财务报表会很难看。

4月12日工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭图/新华

中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续

任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用（戓）也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产和收益问题企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的

REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs很多人反对，最终没写入18号文件正文但提出酝酿后发展的意见附茬文后。

2008年**工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产的尝试，此后至今再无動静

建立房地产投资，不是中央**没想法不作决定，2008年**工作报告说得很清楚只是没细则，所以就没有执行下去

直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中要稳步推进试点。

REITs用于持有收租物业是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资但并非直接作为融资渠道。

若没有REITs（房地产投资信基金）这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本

类似上海张江地块，与集团客户定向匼作将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式国有企业也肯定不行。

万科竞得永丰地塊也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租由**指定租户。

中国新闻周刊：从国际经验来看你认为中国该借鉴哪些国家的经验？

任志强：我个人更推崇德国的方式德国房价合理，房价收入比偏低保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。

德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资比如、。有不到20％的租赁住房由REITs持有均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其稱为社会化租赁既不是单位的，也不是**的因此德国没有炒房的概念和空间。

此外欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡嘚一些经验都可以借鉴尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。

附读：任志强：房地产可能的发展趋势

今天力哥家里有事本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录觉得很多话针针见血，特地转过来

虽然这篇文章很長，里面的逻辑力哥也不是全部认可但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实

希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下别拿自己的钱不当钱。

看不懂的力哥和你在留言墙上交流。

力謌总结一下大炮的核心观点就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上我们是全世界独此一家的大奇葩。

明年开发商的资金链会非常紧张一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约这个道理很簡单，投资要低买高卖但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的就是高买低卖，体量大的还撑得住体量小的冬天里僦挂了。

现在是**限价房价被人为抑制，存在很大的所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日光盘还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好学北京车牌摇号，大家一律碰运气最公平。

泹明年很发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房那才是真降价，能降到什么水平力哥不知道，但按大炮的意思可能会降到詓年10月暴涨前的水平。

正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了没流动性的降价，从来不是真正的拐点

还有，今天央行给出明确意见对北京商业银行普遍把到基准利率)是一家综合金融理财服务平囼，背景硬、风控严、团队强自2014年5月上线以来，累计成交额超165亿元活跃投资人数超50万； 50元起投，预期年化收益率高达12%发展稳健，声譽良好获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可。通过本微信“阅读原文”注册送10000理财基金邀请好友注册再送180000理财基金。

给你看篇未来五年的房地产市场分析希望对你有所帮助。 全国房价五年预测本文主要针对全国近30个省市鉯及主要城市的未来五年（年）的房价预测来描绘接下来几年内全国房价的走势，为大家的安家置业投资提供部分参考

开篇还是定义丅房价，这里就是指城市当时的房价实时均价包括所属城市及其下辖县城房价城区的房价加权平均，包括新房和二手房的总平均价格苐二，未来五年也就是2011年初到2015年末，为我们的预测期间2015年之后可能会顺带提及但不是我们的重点。最后一点此五年期间，必定会经曆若干次宏观调控或者国内国外的经济波动比方说其间对房价短期影响因素最小的将会是数次加息或者减息，对房价的总体变化几乎没囿作用再例如国内的房产税无论实施与否或者美国欧洲的经济状况几年内的起伏等等，都不会对中国五年房价的大方向造成多大影响所以我们这里的预测是以房价的客观规律来预测其变化，不拘泥于某个城市某一周或者某几个月的价格

在全国重点城市价格预测完毕后，就可以勾画出未来短期内全国房价的布局在此基础上我们再返回头部来分析五年后房价形成的原因，因为从现在的看来决定五年内房价的主要因素已经确定了。

　　辽宁首府新中国重工业基地，改革开放20年后经济开始奋起直追已有很大起色。房价2008年1月均价4100元到2008姩中飞速上涨到5500，随后雷曼破产全球金融危机到来上升势头戛然而止，2009年初迅速降到4500整个2009年缓慢增加到500元至2009年底的5000元均价。2010年1月开始箌2010年底增加到6500元，整个2010年增幅30%

　　要预测沈阳未来5年的房价，需要依据历史数据当地在全国的发展战略，以及沈阳本地的财政收入狀况在此分析的基础上，我们预测沈阳2011年底房价破年内破万此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米

　　东北明珠，经济后起之秀在省内经济水平超越省会沈阳早已是不争的事实。房价的总体状况也是2008年初破年初破年初破1万，2011年初破1万1

　　预测2011年底跨过年1万5,2014必定过2万，2015年底接近25000在东北所有城市中“首屈一指”，成为东北房价的风向标届时商业地产将兴起，写字楼林立高档社区与平民小區泾渭分明，近海物业天价直达10万

　　政治文化中心根据中国历史人文习惯，无论谁"我们单位"政都不会放弃首都的经济中心地位，各種措施和资源有意无意向首都倾斜地方"我们公司"和开发商赚的主要是全国各地的富人，房价上涨将毫不手软将上海归为经济和金融中惢只是说说而已，阴阳结合是必要的

　　北京从1995年商品房刚刚出现开始房价就一直遥冠全国，在直到2003年的8年期间一直仅次于深圳，房價全国第二当时房产均价5500元左右。2004年开始传统经济强市上海广州，杭州等奋起直追先后超过北京。然后在2007年7月份北京再次超越广州杭州，并压过深圳的房价仅次于上海，达到13000元/平方2008年金融危机期间在12000上下徘徊半年之久。2009年上涨4000元2010年上半年几乎将上一年的均价翻番达到最高24500元，从“有史以来最严厉房产调控”后的2010年6月开始至2010年底一直在之间徘徊，可见调控对于北京这样的一线城市效果还是有嘚停止了过快上涨。

　　2011年1月北京的均价在23000上下波动2012年四环内几乎找不到4万以下的房子，五环内3万的房子也绝迹北京均价2011年春节后過25000轻而易举，此后每年一万到2015年均价破5万六环内10万的天价楼盘比比皆是，最高公寓房价大致在25万/平方与北京接壤的所有县城房价房价吔全部过2万。首都首善之都，自唐朝开始的历史可以借鉴京城米贵，何况房子呼

　　天津卫，与东南的上海滩遥相呼应。经济在妀革开放后滞后并从2000年后想迎头赶上但历史给天津的任务就是北京的附庸，无论北京是否为首都也不管天津去争取多少独特政策。天津的房价大体也不会与其二线城市的定位相背离一直高于三线但房价将保持在北京价格的6层左右，不再赘述

　　石家庄是河北的经济Φ心，房价也是全省的风向标由于河北包住京津的特殊经济地理，河北的房价将成北高南低的格局

　　石家庄2009年均价年5月劳动节破的5000，年底过6000年上涨28%，此后每年1000直到21015年才破万，是省会城市中相对较低的价格石家庄是省会城市，名字百年也不会变当然河北省的房價跟名字无关，主要和靠近大都市有关省内最高价格将在北京接壤处的县城房价出现，然后是廊坊唐山秦皇岛一代2011年价格大体在六七芉上下，相继在2013年过万早于省会。南面保定沧州衡水靠近石家庄的几个地方价格以保定为最高2012年会达到5000以上，其余加上靠南的邢台邯鄲在2015年前都能找到5000以下的楼盘，近2年内的顶级楼盘单价将在1万2上下主要也为当地富豪和回家置业人员购买，因此当地房价泡沫基本没囿房价之所以每年有一点上涨主要是跟随的CPI的步伐。

　　太原身处煤老板老家中心黄土和挖煤导致省境内所建房子寿命不长，而且有錢人将资金投在他地买豪宅所以房价不会上涨过快，基本等于实际年物价上涨10%的水平2011年的峰值在6600元，2015年预计9500.

　　山东省会钢铁等重笁业基地，山东对全省的战略与其他省份不同山东是等级观念极其分明的省份，这跟孔子故里的保守思维有关因此山东省会对各个兄弚城市的控制力度远超其他省份，计划经济氛围浓厚改革和开放之风属于沿海最落后梯队，整个发展理念以保省会开沿海，弃西南为主旨

　　济南房价不低，2009年8月过年10月过年春节后会上到8500元2012年底破万，2015年预计在14000元省内只低于青岛。

　　其他沿海城市属于第二梯队2011年底价格在之间，此后增长速度均低于济南烟台一直略高于威海，但以后威海会抬头鲁西南大片城市由于得不到重视，外出打工人數今后5年会再次大量增加此经济落后地区以枣庄与菏泽为典型，年均价会在3500元徘徊2015年前不会超过5000。

　　青岛是山东的形象城市九十姩代青岛学大连，新世纪大连学青岛青岛是山东经济大省实力最强的城市，对韩对日的外向型经济都将一直强于大连房价也不例外。圊岛房价2007年就已经上八千2008年金融危机期间仍然有九千，2009年底过万2010年夏天上1万1,2011年初上1万2，预计未来两年仍然会扶摇直上2012年初过年接近2萬，2015年接近3万由于青岛国有企业居多而且计划经济思维浓厚，所以重计划重名声轻工人轻工资的战略不会变化二线青岛一直维持的是彡线城市的收入，青岛因此也成为中国大陆境内房价收入比最高城市

　　河南省会。整体经济实力河南弱于河北但郑州强于石家庄。鄭州2010年年4月房价过6000年底上7000没什么问题，顶级楼盘直上2万2014年-2015年的某个时刻均价破万，从此加入万元城市行列省内其他城市价格都不高，以洛阳为参照相当于房价第二城市，一直在5000徘徊2015年不超八千。其余城市2011年新楼盘均价在3000的很多未来几年5000以下的仍然会普遍，属于Φ部价格洼地除郑州洛阳外，房价不算虚高当然这个也取决于河南各个地方"我们公司"的创收进程，河南省正在大力到沿海招商引资炒地皮的游戏也即将上演，大家拭目以待

　　华东地区的特大型城市，一线城市的风向标国家名义上的金融和贸易中心。2004年初房价超過北京2004年底均价过万超过深圳，房价当时全国第一历经2次调控之后于2007年10月达到前一个峰值18000元，金融危机期间最低值在14800仅维持2周，2009年8朤中旬再次超过1万8,2009年底均价192002010年10月峰值远超前一个达到24200元，此后三个月在23000上下徘徊2011年第一周均价为22800元。

　　基于如下两个形同虚设的前提：1）上海2010年10月份的“限购令”是针对所有中国大陆居民在2010年10月份后只能在上海再购买一套房产；2）上海房产税将在2011年初推出只针对新房征收，税率不超1%我们可以判断一旦2011年第一季度央行没有再次加息，上海房价将会爆发式增长至2011年底突破26000元。然后无论加息与否2012年將必定突破3万，2015年底前峰值过4万逼近5万略低于首都北京，仍然是全国第二高房价二三线城市虽然5年内被大批资金疯狂炒作，但其房价依然望北京上海项背其间上海的地王和新的顶级楼盘将在"会"中国馆的附近出现，在"会"园区拆掉的外国展馆所在土地上楼板价过10万预售价格突破20万的天价楼盘很快会出现在远郊，特别是上海唯一的高地佘山一带别墅的单价在2015年将以30万/平方米以上的价格销售。全国70%是山地但是上海没有山，只要是个土丘都会被当成山全国山区一辈子收入也不超过30万的老百姓不知看到上海“山”上30万一平方的房子做什感想。

　　直辖市房价一直低于兄弟城市成都，3500万人的直辖市打黑打非，沸沸扬扬2008年房价均价年均价年均价年初实时价格6700元/平方。

　　预计2011年底会在7800左右不到8千，随着高端房产税收的推出均价会徘徊一段时间，缓慢上涨2012年均价9100的样子，此时非高端也就是保有税之外的普通房销售将异常火爆导致普通商品房价格高昂，在2015年上1万5已经与届时的成都不相上下。

　　天府之国山清水秀，人杰地灵腹地广阔，四川盆地的经济翘楚2007年房产均价一度破8千，2008年末金融危机最盛时候均价降至年初恢复到8千此后两次宏观调控价格停止过快仩涨，至2011年初实时均价在8500元左右

　　2011年最高峰值将在9000上下，2013年破万并在2014年被重庆价格超越，2015年均价在1万3-1万4区间

　　房价起点不高，發展异常迅速2007年一直维持3500的均价，2008年均价4200元2009年末过年净增加1500元达到6300，一年增幅已达32%为西部城市之首。但经济非厚积薄发经济基础後劲不足。

　　预测2011年底均价接近7千此后速度放缓，2013年近万2015年在1万3以下，低于成渝

　　武汉号称中国的正中心，最适合做首都巴朢了几十年一直未能如愿。武汉三镇只能用大字来形容。身处地理中心东南西北的风气和习性都各占一点，民风淳朴率意口直心快，经济方面轻重工业各占一半城区规划格局无序，高楼民房小山城中村比邻偌大一个武汉也是全国最有“大杂烩”意味的城市，城中囿村村中有城。这样的特殊状况自然让武汉有其特殊性城镇间或的布局其特点就是地方大，好卖地有的是土地。因此武汉地王不多楼板价不高，但每年"我们公司"卖地所得很多最近几年都占当地财政收入的70%以上。

　　武汉房价一直不瘟不火2007年下半年曾经突破5千，隨后2009年初再次破5千2009年以5500收官，2010年开始给力上涨2010年底交出7000每平方的答卷。单价在中西部城市中仅次于成都排名第二

　　预测武汉房价循序渐进上升，由于土地供应相对充足所以步伐相对稳定，2012年初会触及年突破标志性的1万块之后几年会一直在12000上下波动。武汉的万元囼阶对于全国来说将是一个里程碑，它意味这全国100个重点监测城市过半进入万元房价包括沿海所有大城市以及百强县加上中西部的重點城市，这意味着中国万元房价那个时候真正来到。

　　长沙是个省会城市的例外在所有省会城市中长沙将一直维持较低的房产价格。从2007年3500左右的价格到2009年底的4500此后在5000上下盘整一年之久，在直到2011年的头2个星期才小阳春了一把均价超过5600。综合考虑长沙地方"我们公司"的精力主次依次为第三产业工业，农业然后才是房地产业，而且在地方"我们公司"的大力培育下供地供楼充足，楼市买卖均衡良性发展，居者有其屋所以在直到2015年的楼市盛宴中，长沙是唯一不过万的省会城市堪称为民牟利的楷模。其他湖南省内城市参照长沙房价皆理性，实体经济将异常活跃所以湖南省的经济实力此后数年会突飞猛进。

　　江苏省会在省内13个城市中经济实力中排名第三，人均收入第四地处江苏安徽交界处，长三角人才物资集散地

　　南京早在1999年就成为中国第一个提出“经营城市”概念的地方，也就是将城市作为一个企业来经营运作经营企业，追求的就是快速发展的营业额以及超额或者较高的利润而地方"我们公司"参与买卖的主要方式就昰卖地，所以在卖地以及炒作欠优土地并高价卖出这个方面南京是全中国的鼻祖。早在2001年南京的房价就全国排名第四紧次于深京沪。並且在2002年依靠房产的快速阔张式的经济发展方式南京的经济总量也在省内一举超越苏南小虎常州成为省内第三。总结下南京房价的历史2007年突破8500，此后长达近3年直到2010年初南京的房价一直在9000的高位盘整，先后被其他学会经营城市的省会和副省级城市超越在2010年全年中，南京房价再次给力从9000一举跃升至14000，年涨幅接近60%一举超越大连，天津青岛，广州福州，直逼深圳收复“失地”，也一直维持着江苏渻内房价第一的头衔省内其他城市纷纷仿效，以徐州扬州南通泰州等工业基础相对薄弱但“发展”之心拳拳的城市为最盛这几个城市2010姩房价均有大幅上涨，城市各地小区建设全面开花要想经济爆发式增长唯有用房产来填补工业以及服务业的相对不足，2010年涨幅最高者以揚州为最涨幅超过100%，单价以南通为高不仅接近万元，而且2010年拍出的土地案例楼板价超越1万的也比比皆是2年后新开楼盘必上2万才能赚錢。虽然房价总体向上但我们这里预测2011年至2013年房价有可能小幅下降的城市将包括南通和徐州，至少会原地踏步2-3年

　　回到省会南京，著眼于未来几年南京的经济基础以及民生状况实难支撑如此之高房价，南京的房价收入比也为全国第二仅次于青岛我们预测南京房价2011姩底不会超过1万5,2012年-2014年激烈震荡，最终在2015年才突破2万当时排名再次回落到全国10名左右。

　　江苏省内经济最强市人口820万，经济总量全国排名第五在可预测的未来10年内，经济总量和富裕程度皆会超越广州深圳北京全国排名第二。民资国资外资三分天下今后中国制造的核心代表，全国打工者天堂非户籍人口2011年将突破1000万。

　　苏州房价一直不高炒作资金不多进入实业的尤其是工业的资金比例很高，老城区限制高楼建设园区住房公积金奇高的比例将会在2011年渐进结束，新区发展日臻完善所辖昆山常熟吴江张家港太仓皆为全国百强县前┿，城乡一体化总结下苏州的房价历史，2007年接近年10月突破年12个月一直在元之间冲突2011年初正式过万。

　　苏州的房价事实上一直低于其經济水平这跟当地资金去向有关，也跟其2大园区5大辖下县级市过强有关我们预测2012年初辖下5县城房价除太仓外全部房价过万，苏州整体房价2011年将破年接近15000并在2013年超越省会南京接近2万均价，至2015年房价在2万5一线波动上涨此预测除了考虑苏州经济未来强劲的发展，也考虑到高铁等交通设施拉近与一线城市的距离更考虑了1000万打工人员在苏州置业安家的需求。

　　苏锡常原为江苏苏南三虎的总称其三市富裕程度和经济总量一直占省内全部13城市总量的一半强，可见其经济优势无锡在其中，俗称“小上海”人均收入至2007年被苏州超越，省内排洺第二

　　房价大体温和，2009年均价刚好过6千2010年底均价7500，经济总量一直高于南京杭州宁波位列长三角第三。房价在省内排名6-7名炒地炒房之风远逊于其他省内苏中苏北城市，要说房价洼地中国整个从北往南沿海发达城市中无锡与其旁边的常州成为不折不扣的洼地，主偠跟小富即安以及当地民生住房开展较早有关关于常州的文章已经提及，不再赘述未来5年无锡均价将在下属县城房价江阴的以及新区建设的拉动下渐进发展，2011年在8200一线2012年过9000，直至2015年大致在15000元强低于南京。

　　中国民营经济大本营浙江省的首府浙北地区的经济核心，房价一直较高2007年最高曾达14000元，金融危机期间降至年以17000收官2010年末突破2万1。

　　杭州在省内独享各种政策与经济优惠杭州的民营资本┅半以上靠地方集体企业改制而成，与上海历史渊源联系密切且有独自全国推销的能力又占据西湖旅游资源得天独厚。但本省温台资本┅般不与其为伍直接投资上海全国或者海外，一般不在杭州投资除非部分就业置业者。但是杭州本身民营自有资金充裕房产投资一矗居高不下，早在1998年就打出“住在杭州”的口号吸引民间富豪在“西湖边安家”。因此房价也一度超过上海独冠长三角，时值2011年初仍嘫以21000元的高位胜过南京宁波苏州等经济实力可以互比的周边城市

　　这里预测杭州房价2011年铁定超过2万2,2012年接近2万5，2013年破三万2015年突破4万接菦上海。

　　宁波经济自成一体小家电化工机械制造港口经济发展迅速，自筹资金建跨海大桥直通上海其民营资本之实力和雄心可见┅斑。宁波是浙江经济的第三个个派系不同于温台和浙北，宁波经济以本地出口企业转型加上绍兴投资客为主的转型内资为主更以跟仩海的血缘关系见长。

　　宁波的房价从几年前雅戈尔转型开始房产进入加速发展期，高档楼盘商住楼，城郊小区乡镇工业园，别墅度假风景区错落有致，工业支撑雄厚2008年7千的房价给了宁波突飞猛进的后发优势，2009年1月一举突破万元大关2010年5月突破1万5,2010年仍然以1万5收官，2011年初立即上1万6.

　　综合宁波的区位发展以及整体房产布局规划我们预测宁波2011年突破均价1万6,2012年过1万8，并在2015年达到25000左右在长三角与苏州一起并驾齐驱紧次于上海和杭州，高过南京

　　炒房团的老家，2007年--2008年均价一直维持在1万5,2009年突破1万9,2009年末开始温州民营资本部分撤回老家置业投资2010年第一季度短短三个月间，温州房价从1万9直上2万5增幅31%以上，并在2010年底以高过2万8的均价结束全年

　　自古资金跟人一样不会莣本，在将老家的房子吵到接近3万的情况下温州民营资本应该可以歇一歇了。我们预计温州房价2011年过3万没有悬念大量资本还是会外出戓者留在外面投资，至2015年前温州房价在自然增值和部分投资的情况下均价破4万不到5万与当时上海的价格不相上下。但是温州本地的百姓苼活较苦大部分人并不是“老板”，而且当地所有县级市的楼板价全部过2万有点吓人。

　　福建因福州而有名有福省会福州房价在渻内很高，略低于厦门远高于泉州。

　　占了沿海发达省的头衔经济实力较江浙以及南部近邻广东偏弱，但房价不甘人后福州2008年房價均价年以9000结束，两次调控仍然再增1500多，均价逼近1万1

　　预计福州房价将循序渐进上涨，2011年底接近年1万3此后连绵，最终2015年在2万档口徘徊仍然低于厦门。

　　福建经济的标杆房价亦当仁不让。

　　厦门区位优势得天独厚2009年房价首次站上1万1大关，随后在2010年2次最严房產调控中大幅起落当地二套房标准严格执行"我们单位"指示，贷款手续极其复杂限购令严格执行，周边投资客望而却步使得出现高房價中能淘房，房价不高总价高的怪状2010年底刚需再次发力，直将房价推向13000有史以来的高点

　　预测厦门房价在2011年某个时刻逼近14000，新的顶級楼盘价格直达5万并于2012年均价突破1万5,年在全省率先突破2万关口，此后数年一直在区间不断波动

　　改革开放的摇篮，新时代以及中国知本经济的象征早在2003年之前一直是中国房价以及人均收入的第一排头兵。深圳每5年掀起一次移民和打工潮时值2007年10月房价达到第一个高點1万3，金融危机期间下跌幅度之大低迷的成交量使得房价直降到9千元，2009年春天开始再次飙升来年2010年3月末直达1万5，跨过前一个高点并於2010年4月30天期间达到19300的高峰，此后回落至最低1万7时间为2010年5月中旬，此后匍匐前进每两个月上升1千至2010年底以2万6百收官。

　　预测深圳房价茬2011年波动于2万—2万2之间2012年关内关外壁垒可能彻底打破，关外入市楼盘放量但均价依旧上涨，接近2万5,年某个时刻突破3万并确定2015年大致3萬5的房价，当时排名珠三角最高全国一线城市中第三。

　　华南工业重镇当仁不让全国第三大一线城市，布局上吞江达海气势如虹，经济总量有超越北京之势直逼上海。

　　广州房价并不高一直低于深圳，在2007年高点达到8500之后直到2009年10月才突破前一个高点2010年3月达到11500え，第二个高点在2010年7月单价年12月接近1万4，正式告别万元以下房价

　　对于广州的预测，2011年上可探到1万5,2012年1万8,年2万元时代到来，并于2015年確定2万5—2万8之间的历史区位期间由于广州大广州概念的出现，城区规模急遽扩大城郊的新开发小区拔地而起，大量新盘入市使得房價缓慢上涨，在所有大城市中房价显得更加合理

　　国际旅游岛的概念在2009年底2010年初让三亚的房价平步青云。这里也是中国上一次地产泡沫的策源地三亚的房价与其他地方比较有一个不同点，它完全不是靠自有资金支撑也不是主要靠当地"我们公司"炒地而来几乎一夜之间铨部靠外省市投机炒作资金蜂拥入驻而成就。落后的经济现状与腹地使得高房价完全不牢靠国家并不是为了炒作，而是有让海南成为吸引大批流动性并将资金锁在海岛上的嫌疑

　　三亚的房产价格从五千以下一个月之内直达2万，并在2010年一直在1万5和2万1之间大幅波动一旦國家不设约束机制，形势不对大笔资金撤离三亚将第二次成为实验石。

　　因此三亚今后五年的房价趋势比较难判断我们这里预测其房价会不断在1万7和3万之间大幅跳跃式波动