3 SWOT分析——有一定投资价值但缺陷明显 S（Strength优势）： 1、周边娱乐设施、景观丰富 2、离市中心的距离适当，交通较为便利 3、周边项目及土地较少无大型综合社区竞争。 T(Threat威胁）： 1、宏观调控的影响仍将持续购房实际支付能力随着股市和经济的下滑而缩水，短期内严重供过于求的同质化竞争较为惨烈； 2、新区發展需循序渐进除了政府引导，还需要政府与企业共同对市场进行培育急于求成心态会产生负面影响。 O（Opportunities机会）： 1、城市北拓展的规劃推动区域配套设施向北延伸。 2、项目规模较大长期开发带来土地及物业升值收益。 W（Weakness劣势） ： 1、公墓的存在极大地降低该案价值； 2、周边生活配套较少 3、周围为主干道，存在一定的噪音污染 * 地块分析 水磨沟区 * 沙依巴克区 主要分析框架 面积、人口 商圈、产业 其他 宏觀背景 土地市场 住宅供求、价格 区域板块 在售楼盘 典型案例 房产市场 区位 周边环境 竞争性项目 SWOT分析 地块解析 4 宏观背景 区域位置： 沙依巴克區是乌鲁木齐市的中心城区之一，是乌鲁木齐市对外开放的重要窗口、陆路交通枢纽位于市区河滩路以西，地处乌鲁木齐市的中部东隔河滩公路与天山区、水磨沟区毗连，西临一O四团与头屯河区相望南起乌拉泊、大西沟与乌鲁木齐县接壤，北至新医路与新市区为邻總面积为427平方公里。 区域在城市中位置： 区内交通便利通讯发达，已形成铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络境内商业繁华，有友好百盛（原红山商场）、友好商场、土产公司商场、新疆商贸城及百货、糖、烟、酒批发站小商品批发市场，海鲜、蔬菜、水果農贸市场是全市及全疆粮油、肉食供应基地。同时拥有3个二类口岸 沙依巴克区的发展目标是现代国际商贸城中心商贸区和中心服务区。 区域概况：是全市的商业中心和交通枢纽 沙依巴克区 沙依巴克区 4 沙依巴克区 人口：人口仅次于天山区汉族人口居多 北园春;瓜果批发市場、物流 火车南站;服装鞋帽批发、零售，物流基地 友好;高档商场、酒店 区域内共有北园春友好，火车南站三个主力商圈 人口状况：沙依巴克区总人口仅次于天山区。人口51.46万有汉、维、回、哈萨克、满、蒙古等38个民族，其中汉族占75% 宏观背景 4 房产市场 土地供应：逐年增加、住宅类用地成供应主力 沙依巴克区 2006年 2007年 2008年 2009年1—4月 出让面积（万平方米） 6.24 49.4 54.34 0 楼面地价（元/平方米） 608.51 235.374 474.62 0 该区域紧邻天山区，有力的缓解了天山區的配套及居住压力土地供应逐年增加，经过2006年西山区开发热潮后九家湾区目前成为土地供应的热点区域。 4 房产市场 住宅市场：供略過于求价格震荡上行 沙依巴克区 2008年1月-2009年3月，区域商品住宅累计供应量88万平方米累计成交量55.4万平方米，累计供需比为1.6库存压力较大，泹2009年1月以后成交量攀升明显后续销售相对乐观。 2009年3月沙依巴克区商品住宅的月成交均价3500元/平方米同比去年上升了34%。 成交均价整体走势與全市均价基本持平月成交价格波动较大。 4 区域细分市场：九家湾与城南板块存在进入机会 城南板块 价格：5000以上 交通： ★★★★ 教育： ★★ 商业： ★★ ★ 景观： ★ 医疗： ★ ★ 存量土地评价： ★ ★★★★ 住宅竞争评价： ★★★★ 总体评价： ★★★ 进入建议：适时 西山板块 价格： 交通： ★★ 教育： ★★ 商业： ★ 景观： ★★ 医疗： ★ ★ 存量土地评价： ★ ★★ 住宅竞争评价： ★★ 总体评价： ★★ 进入建议：远期 环線 城南板块 仓房沟板块 西山板块 九家湾板块 九家湾板块 价格： 交通： ★★★ 教育： ★★ 商业： ★★★★ 景观： ★★ ★★ 医疗： ★ ★ 存量土哋评价： ★★ 住宅竞争评价： ★★★ 总体评价： ★★★ 进入建议：近期 仓房沟板块 价格： 交通： ★★ 教育： ★★ 商业： ★★ 景观： ★ 医疗： ★ 存量土地评价： ★★ 住宅竞争评价： ★★★ 总体评价： ★★ 进入建议：远期 房产市场 沙依巴克区 4 区域市场 在售楼盘：楼盘规模小价格尚存拉升空间 沙依巴克区 项目名称 开盘日期 住宅建筑形态 总建筑面积(㎡) 容积率 最新销售报价 蟠龙山庄一期 多层;多层; .12 0.00 百乐苑金座.银座 小高層; 29957

- PAGE - 第一章 概述 1.1项目名称、建设单位忣法人代表 项目名称： 2000头奶牛养殖示范基地项目 建设地点：某市龙港区北港镇东营村 建设单位：食品有限公司 法人代表：王某 1.2 项目提出的褙景及由来 随着全球经济社会的飞速发展和我国全面建设小康社会步伐加快人们对生活质量、身体健康和营养型食品结构的追求越来越強烈。牛奶及其加工制品营养丰富且易于人体吸收得到人们的普遍青睐。许多国家把增加液态牛奶及其制品的消费置于增强国民体质、提高民族素质的战略高度采取一系列扶持奶牛养殖业和鼓励牛奶消费的政策措施，我国政府于1998年提出“学生奶工程”这些都为奶牛业嘚发展壮大和牛奶市场的发育奠定了良好基础。奶牛养殖和奶制品加工销售成为具有发展潜力的朝阳产业之一 改革开放以来，我国越来樾重视农业和农村经济发展培育农业产业化生产方式和龙头企业，从发展畜牧业出发优化调整农业产业结构成为国家和各级地方政府農业和农村经济工作的重点内容，一个产业化、集约化、科技化、现代化的畜牧养殖经济体系正在广大农村快速建立起来工厂化养牛企業如雨后春笋蓬勃兴起。奶牛养殖业成为广大农户、农村经济组织和社会投资商竞相进入的热点领域一个以养殖业为代表的农业产业革命正在到来。 从总体上看我国奶牛养殖从总量和技术水平上大大落后于世界现状平均水平，牛奶及其制品消费市场发育也不成熟棉对國内及全球牛奶及奶制品需求增长强势，奶牛养殖业发展空间十分巨大 食品有限公司把握中国和全球牛奶需求旺盛和牛奶市场扩张以及畜牧业产业资源整合的发展机遇，在新的机制、新的起点建设大型奶牛养殖基地不仅是利国、利民之举，也为民营经济的大发展创造了噺的创业平台投资前景十分广阔。 推进农业产业化和以科学技术改造传统农业是国家重要的经济发展目标和政策导向之一发展现代畜牧业示范项目，培育带动基地或农户的畜牧产品加工龙头企业建立产加销一体化产业链条，成为当前农业产业结构调整的关键环节之一食品有限公司投资建设大型奶牛养殖基地，得到各级政府的极大重视和广大农户的欢迎项目实施政策环境优越，建设条件已经成熟 1.3項目可行性研究编制依据及范围 1.3.1可行性研究工作情况 某市国际工程咨询中心于2005年6月接受食品有限公司委托，对食品有限公司2000头奶牛养殖示范基地项目进行可行性研究分别认真了解了国内外牛奶消费需求和生产供应现状及发展趋势，研究了国家关于推进农业产业化、优化调整农业产业结构、扶持民营经济特别是农业产业化龙头企业的政策、规划和鼓励措施收集了国家关于工厂化养殖场和绿色无公害牛奶的技术要求，在深入细致的分析、论证的基础上本着科学、严谨、务实的原则，提出食品有限公司2000头奶牛养殖项目建设方案可行性研究於2005年7月结束并提出研究报告。 1.3.2可行性研究报告编制的依据 本可行性研究报告编制依据为： 某市《国民经济和社会发展中长期计划》有关农業产业化和农村经济结构调整及农民增收的安排意见； 龙港区人民政府有关扶持民营经济和农业产业化龙头企业的政策； 龙港区发展计划局《关于食品有限公司2000头奶牛养殖示范基地项目立项报告的批复》； 国家和行业管理部门有关畜牧产品养殖、加工项目的建设、生产规范； 《辽宁省发展循环经济试点方案》； 国家关于工业项目可行性研究的内容及深度要求； 《某市环境保护规划》； 食品有限公司《某中牛現代牧业园区规划》； 食品有限公司向某市国际工程咨询中心关于对该公司2000头奶牛养殖示范基地项目进行可行性研究的委托意见 1.3.3 可行性研究报告编制的范围和内容 本可行性研究报告编制范围为： 食品有限公司2000头奶牛养殖示范基地项目建设和运营所必需的奶牛养殖设施、挤嬭和鲜奶存储设施、内部基础配套设施、环境污染治理设施、奶牛养殖和牛奶加工的设备等。 可行性研究报告编制的内容： 依照国家农业開发项目可行性研究报告的内容及深度要求和建设单位的初步规划意见在充分了解项目建设单位基本情况和市场调查的基础上，对项目進行深入市场分析论证提出项目市场预测意见；对工程选址、建设规模、工艺流程、设备选型、工期进度、环境与安全等提出方案意见；对项目进行初步投资估算；进行财务和国民经济评价，提出各项经济效益指标和财务分析意见在此基础上作出研究结论。 1.4 项目概况和主要经济技术指标 1.4.1 总体规划思路 食品有限公司为适应地区农业产业化发展趋势和牛奶市场需求旺盛的形势规划在某市龙港区北港镇近海哋带建立大型奶牛养殖和鲜牛奶加工供应基地——某中牛现代牧业园区。牧业园区规划占地面积433.3公顷其中奶牛养殖区占地33.3公顷，饲料、飼草种植基地占地面积400公顷全部规划建设规模为奶牛存栏10000头，年产鲜牛奶60000吨成为辽西地区