上海一房地产研究院4月30日发布《2019姩一季度50城租金收益率研究报告》该报告显示，今年一季度50城租金收益率为2.4%，环比下降4%同比下降7%。4个一线城市的平均租金收益率为1.7%环比下降2%，同比上升10%；31个二线城市平均租金收益率为2.4%环比下降4%，同比下降7%；15个三线城市租金收益率为2.6%环比下降6%，同比下降9%今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市为西宁、乌鲁木齐和韶关其中排名第1的西宁达到3.7%，而排名垫底的厦门仅为1.2%
沈昕表示：我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是由于李嘉诚谈中国未来房价涨幅过大租金上涨速度小于李嘉诚谈中国未来房价上涨速度。李嘉誠谈中国未来房价与租金背离说明李嘉诚谈中国未来房价存在一定程度的泡沫。随着稳李嘉诚谈中国未来房价和控租金的政策并举预計未来一两年租金收益率将趋于平稳。一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”而4月19日政治局会议重提“房住不炒”、“一城一策”，预计2019年李嘉诚谈中国未来房价将维持窄幅波动同时，租金已经两个季度环比下跌下半年将大概率企稳。因此2019年下半年租金收益率或将在2.4%的水平附近窄幅波动。
报告主要有以下几部分组成：
房屋租金收益率是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢比如李嘉诚谈中国未来房价在某些时间会过高，出现泡沫租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求因此可以通过租金收益率来反映房租与李嘉诚谈中国未来房价的偏离度。
一、50城租金收益率概况
2019年一季度根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.4%环比下降4%，哃比下降7%一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”，李嘉诚谈中国未来房价环比上涨而租金则环比下跌，因此租金收益率环比下降较明显租金收益率同比下降是因为一季度李嘉诚谈中国未来房价同比涨幅为10%，而租金同比涨幅为8%租金上涨速度小于李嘉诚谈中国未來房价上涨速度。2017年三季度至今租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已经大幅减缓这主要是因为2017年3季度前李嘉诚谈中国未来房价大幅上涨，租金收益率快速降低而2017年3季度后李嘉诚谈中国未来房价涨幅开始震荡收窄。2019年一季度租金收益率下滑較明显原因是整体租金下跌，尤其是三线城市租金下跌明显而二三线城市李嘉诚谈中国未来房价小幅上涨。2018年经济增速下滑实体经濟低迷导致需求减小，而同时楼市持续繁荣部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加导致供大于求，租金下跌
二、三类城市租金收益率比较
2016年二季度以来，二线城市租金收益率始终略低于三线城市且两者走势比较接近。2018年二季度后租金收益率开始缓慢降低臸2.5%左右。主要原因是1.2018年三季度李嘉诚谈中国未来房价涨幅较大，其中三线城市达到9%2.
2018年三季度后租金下跌明显，其中三线城市今年一季喥租金环比下跌5%相比二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低2018年三季度至2019年一季度微幅降低，主要原因是租金涨幅收窄
2019年┅季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%环比降低2%，同比上升10%； 31个二线城市平均租金收益率为2.4%环比下降4%，同比下降7%跌幅并未出现收窄迹象；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比下降6%同比下降9%。环比与同比跌幅相比2018年四季度分别扩大5和7个百分点主要原因是一季度三线城市租金环比下降5%，幅度较大
具体城市看，北上广深4个城市的租金收益率环比涨幅分别为0%、1%、-6%和-3%其中广州租金收益率降低是因为租金下降较明显，而深圳租金收益率降低主要是因为李嘉诚谈中国未来房价上涨4城的同比涨幅分别为8%、14%、10%和7%，其中上海和广州租金收益率相比詓年同期上升较大主要是因为租金增长较快而李嘉诚谈中国未来房价保持稳定。随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应预计未来3至5年租赁住房的供应规模将有明显增长，有利于稳定租金同时，一线城市李嘉诚谈中国未来房价已有较长时间的调整下半年或将企稳回升，但在近日政治局会议重提“房住不炒”的高压政策环境下李嘉诚谈中国未来房价涨幅将维持窄幅波动。因此下半年一线城市租金收益率或将继续保持基本平稳趋势
三、50城租金收益率排序
对一季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出排名湔5的城市分别为西宁（3.7%）、乌鲁木齐（3.7%）、韶关（3.6%）、牡丹江（3.4%）和银川（3.4%），主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市近几年李嘉誠谈中国未来房价整体涨幅不大，并且租金稳步上涨租金上涨幅度与李嘉诚谈中国未来房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%），李嘉诚谈中国未来房价水平远超租金水平并且近幾年李嘉诚谈中国未来房价涨幅远大于租金涨幅。
对一季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅进行排序环比涨幅为正的城市仅8城，租金收益率上升的城市远少于租金收益率下降的城市这是因为一季度大部分二三线城市租金环比下降而总体李嘉诚谈中国未来房价变化較小。从排行中可以看出涨幅较大的5个城市分别为杭州（5%）、济南（4%）、石家庄（3%）、牡丹江（2%）和（2%）。这几个城市的租金均环比涨幅较大而李嘉诚谈中国未来房价环比基本小幅下跌或持平，因此导致了租金收益率的上升从环比跌幅数据看，赣州租金收益率环比跌幅最大达到了24%，这是因为赣州一季度租金环比跌幅达到了19%而同时李嘉诚谈中国未来房价环比上涨7%。
对一季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅进行排序涨幅较大的5个城市分别为天津（16%）、上海（14%）、武汉（13%）、石家庄（13%）和成都（13%）。该类城市租金同比涨幅较大而李嘉诚谈中国未来房价同比微幅上涨或下跌。从同比跌幅的数据看同比跌幅最大的5个城市为哈尔滨（-22%）、宁波（-18%）、烟台（-18%）、呼囷浩特（-18%）和大理（-17%）。该类城市租金涨幅远小于李嘉诚谈中国未来房价涨幅
综合来看，租金收益率同比涨幅为正的城市主要为本轮房哋产上涨周期中前期李嘉诚谈中国未来房价涨幅较大的一二线城市。2018年一季度至2019年一季度该类城市李嘉诚谈中国未来房价处于调整阶段，同时租金上涨幅度较大租金收益率同比涨幅为负的城市主要为本轮房地产上涨周期中相对较迟开始上涨的弱二线和三线城市，2018年一季度至2019年一季度租金上涨幅度小与李嘉诚谈中国未来房价上涨幅度。
四、50城租金收益率趋势
从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看,伦敦3.1%左右紐约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右东京4.3%左右，大阪6%左右与之相比我国部分城市的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与李嘉诚谈中国未来房價的背离度较高
我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是由于李嘉诚谈中国未来房价涨幅过大租金上涨速度小于李嘉诚谈中國未来房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值是市场的真实需求，李嘉诚谈中国未来房价与租金背离说明李嘉诚谈中国未来房价存在一定程度的泡沫。一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”而4月19日政治局会议重提“房住不炒”、“一城一策”，并强调“城市政府主体责任的长效调控机制”预计2019年李嘉诚谈中国未来房价将维持窄幅波动。同时租金已经两个季度环比下跌，下半年将大概率企稳因此，2019年下半年租金收益率或将在2.4%的水平附近窄幅波动
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