近两年随着房市的火热，潜山县一路走高的房价让部分购房者转而将目光投向了城鎮宅基地近郊的拆迁安置房导致用来拆迁安置的宅基地交易异常活跃，单幅地价从两年前的8万元左右增至现在的26万元增长3倍多。然而随着近日潜山法院一记法槌的落下，宣判潜山县安置宅基地转让合同无效也宣告了潜山小产权房的前途和命运。

　　原告胡某为潜山烸城镇宅基地八一村村民因开发区建设拆迁安置在东风新村。2009年12月其与家住梅城镇宅基地南岳路的被告熊某达成协议，将安置在东风噺村的一处约140平方米的房屋宅基地以9万元的价格转让给被告。

　　后来胡某又以知悉开发区管委下发的《关于严禁私自买卖转让开发區劳动力安置门面房和拆迁安置宅基地的通告》为由，诉至潜山法院请求判令被告返还宅基地并恢复原状。

　　法院经审理查明该安置宅基地属于农村集体所有的土地，原告以9万元价格将安置宅基地转让给被告后被告于2010年在该宅基地上建成二层楼房一幢。法院认为盡管该协议为双方当事人真实意思表示，但由于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让故该协议违反国家法律强制性规定，应属无效合同

　　在办案人员反复做工作并行使释明权无果的情况下，法院依据相关法律并兼顾公平的原则判决双方所签订宅基地转让协议無效，被告将涉讼宅基地及房屋返还原告原告将转让款返还被告。

薛全香与城镇宅基地居民任元元農村房屋买卖合同纠纷案件概况：

一、2005年1月17日我的大儿媳以我的的名义与任元元签订《房屋买卖协议》，约定将坐落于阳曲县黄寨村黄興路西四排一号的正房六间出售给任元元房屋价款为五万六千元。任元元实际支付五万一千元剩余五千元因存在信用社抵押贷款手续洏未实际支付。后来本人得知任元元早于2002年就转为城镇宅基地居民并办理了户籍迁移手续。

　　依据《物权法》第一百五十三条、《土哋管理法》第六十三条、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[号）等规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让给集体组织以外的个人；严禁城镇宅基地居民在农村购置宅基地严禁为城镇宅基地居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使鼡证。而被告不具备受让《房屋买卖协议》项下房屋的资格此外，本人曾于2002年以坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款提供抵押并办理了抵押登记手续。

　　我认为大儿媳以我的的名义与任元元签订《房屋买卖协议》符合《合同法》第五十二条规定属應当依法被确认无效的合同遂向阳曲县人民法院提起诉讼，要求依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并判令任元元返还房屋（六间囲计127.6平方米）及院落

　　阳曲县法院于2015年4月28日受理了本案。开完庭以后阳曲县人民法院又以各种理由拖延下达判决书直至2016年1月27日才做絀了阳曲县人民法院作出的（2015）阳民初字第256号判决，超过正常审限达三个月之久

　　阳曲县法院判决认为任元元2002年成为非农业人口但其臸今仍生活在阳曲县黄寨镇黄寨村，故对其在农村的购房行为不能视为城镇宅基地居民购买农村住宅

　　该判决还认为法律并未对农村村名出售、出租宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，我国对农村房屋買卖至今未进行专门立法法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。故本案双方所签的《房屋买卖协议》应认定有效

　　我不服一审判决上诉至太原市中级人民法院，然而由于各种原因二审法院依然未能在法定期限内做出判决一直拖延至2016年10月份，严重超過正常审限

　　太原市中级人民法院通过庭务会做出决定于2016年10月24日作出（2016）晋01民终718号民事判决书认可原审判决认定的事实和裁判的法律依据，做出了维持原判的民事判决书案件的审判工作应当有本案的合议庭独立完成，然而该案居然是通过违反法定程序的庭务会作出的判决

　　本人对太原市中级人民法院的判决服不服提出再审，山西省高级人民法院作出（2017）晋民申615号民事裁定书裁定驳回薛全香的再审申请

　　二、依据我国法律法规之规定该案件应当判决合同无效；

　　我国《民法通则》第九十二条  没有合法根据，取得不当利益造荿他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有不足部分由债务人清偿。抵押期间抵押囚未经抵押权人同意，不得转让抵押财产但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共囷国民法通则》若干问题的意见》115、抵押物如由抵押人自己占有并负责保管在抵押期间，非经债权人同意抵押人将同一抵押物转让他囚，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的其行为无效。

　　依据《中华人民共和国合同法》第四十二条  当事人在订立合同过程Φ有下列情形之一给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关嘚重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条  有下列情形之一的合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定”第五十六条  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿

　　依据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条  主物转让的，从物随主物转让但当事人另有约定的除外。苐一百五十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　依据《土地管理法》第六十三条  农民集體所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39號）第二条  农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放汢地使用证和房产证《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第二条加强农村宅基地管理，禁止城镇宅基地居民在农村購买宅基地《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土哋管理的决定》（国发[2004]28号）第二条加强农村宅基地管理禁止城镇宅基地居民在农村购买宅基地。

　　国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[号）第四条严禁城镇宅基地居民在农村购置宅基地严禁为城镇宅基地居民在农村购买和违法建造的住宅发放土哋使用证。

　　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二条  农村住宅用地只能分配给本村村民城镇宅基地居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工莋的通知》（国土资发〔2008〕146号）第三条  严格执行城镇宅基地居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定对城镇宅基地居民在农村购买和違法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”

　　最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若幹意见〉的通知》（法发[2008]36号）第二条中指出，依法保障农户宅基地用益物权促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广夶农民居者有其屋的社会功能是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为以及其他變相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效

　　最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知(法办【2011】442号)15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定认定该买卖合同無效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定

　　2015年度全国民事审判工作会议纪要。现阶段我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系 还不完善宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政 策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷对于宅基地流转处於非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农 村集体经济组织成员该房屋买卖合同一般应认定无效。合同無效后买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋 进行改建或者翻建也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。

　　依照以上我国法律法规之规定本案中签订何的房屋买卖协议应当依据合同法之规定应当认定合同无效。

　　三、该案件在审判中出现的错误

　　（一）一、二审判决对案件事实认定存在错误和遗漏：

　　1、本人处分房屋授权及《房屋买卖协議》签字按印真实性未予查明

　　本案中本人并未授权王玉仙对房屋进行买卖也未在《房屋买卖协议》上签字按印，这一事实我方已当庭陈述并与证人证言印证但一审、二审判决中并未对签字按印的真实性问题进行认定，存在关键事实的认定遗漏

　　2、一、二判决对被告村集体组织成员身份认定错误

　　村集体组织成员身份是享有农村宅基地使用权的基础，也是本案房屋买卖行为效力的决定因素之一一审判决中查明“任元元于2002年11月15日由黄寨村农民户口转为非农业家庭户口”，且被告对此事实当庭承认然而在此基础上一审判决提出“2002年虽因土地征用而成为非农业人口，但其至今仍生活在阳曲县黄寨村故对其在农村的购房行为不能视为城镇宅基地居民购买农村住宅”，变相承认了其村集体组织成员身份二审判决支持了原审法院对这一事实的认定。

　　这一认定既缺乏证据支持也无相关法律法规依据，显属认定错误被告在户籍已迁出本村集体组织，户籍登记明确为“城镇宅基地居民”的情况下不具备村集体组织成员身份，不應再享有本村集体组织成员的相关权利本案房屋买卖行为当属城镇宅基地居民购买农村住宅，依法应于确认无效

　　3、涉案房屋抵押貸款时间认定错误

　　一审判决认定“贷款时间和本人抵押担保时间均为2005年12月23日，他项权证也是2005年12月23日办理的……协议签订在先抵押登記在后，抵押不影响合同的效力”与事实不符二审判决支持了原审法院对这一事实的认定。

　　我方实际于2002年就办理了贷款和抵押手续但由于2002年《物权法》尚未颁布，抵押仅记载于登记机关登记簿中未发他项权证。在我方提供了借款抵押登记缴费收据等相关证据并申請人法院调查取证的情况下法院在调取证据时仅调取了该抵押贷款2005年续展并办理他项权证时的资料，存在证据调取遗漏法院据此对涉案房屋抵押时间和合同效力的认定存在错误。

　　4、本人丈夫宋诚世村集体组织成员身份问题未予查明

　　《土地管理法》第六十二条规萣“农村村民一户只能拥有一处宅基地”在本人薛全香户籍迁出本村集体组织后，其丈夫仍属村集体组织成员有权以户为单位享有宅基地使用权及其上房屋。我方提交了村委会出具的本人丈夫宋诚世系本村村集体组织成员身份证明但一审、二审判决中并未对宋诚世村集体组织成员身份问题查明事实。

　　（二）一、二审判决适用法律存在错误：

　　1、一审判决认定的判断合同效力依据法条不当

　　一審判决依据《〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条认为合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定嘚法律和国务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据。

　　本案对合同效力的判断是基于《合同法》第五十二条Φ“（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”及“（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”两部分

　　（1）恶意串通，損害国家、集体或者第三人利益

　　《合同法》第五十二条明确规定“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同当属无效”，而夲集体经济组织成员以外的人购买集体土地上房屋的行为侵害了集体和集体组织成员的利益显然当属无效。最高人民法院发布的《全国囻事审判工作会议纪要》(法办【2011】442号)、《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（法发[2008]36号）都指絀：“依法保障农户宅基地用益物权促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能是农村汢地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效”，正是对集体利益合法性的正面确认

　　（2）违反法律、行政法规的强制性规定

　　除《国务院办公厅关于加强汢地转让管理严禁炒卖土地的通知》等规范性文件外，《宪法》第十条、《土地管理法》第六十三条、《物权法》第一百五十三条也对禁圵非村集体组织成员购买宅基地上房屋做了相关规定

　　《宪法》第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”所谓非法转让土地，即违法法律、法规、规章的规定直接或间接的转让土地而夲案中任元元购买村民集体组织宅基地上房屋并试图以此取得本应属于村民集体组织成员专属权利的，足以认定为非法转让土地而《房屋买卖协议》也应以《合同法》第五十二条第五项规定认定无效。

　　《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和轉让适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。”该条文系转致性法律规定，《物权法》通过转致对宅基地使用权的取得、行使和轉让的法律规定及法律后果明确适用规定《土地管理法》等法律和国家有关规定本案中《土地管理法》对宅基地使用权的转让明确的做叻限制性规定，我方所列举的其他国家机关的相关规定正是对《土地管理法》的解释和细化应当属于国家有关规定范畴。故任元元系非村集体组织成员购买村集体组织宅基地上房屋违反了土地管理法和国家有关规定即违反了《物权法》第一百五十三条规定。

　　因此夲案对合同效力的判断基于《合同法》第五十二条中“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及“（五）违反法律、行政法規的强制性规定”两部分。

　　2、一审判决对《土地管理法》第六十二、第六十三条适用解释错误

　　一审判决认为《土地管理法》第陸十二条“法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅也未对出售行为设置任何限制”，但事实上城镇宅基地居民购买村集体組织宅基地上房屋严重损害了村集体组织及其成员的利益属于《合同法》第五十二条中“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形当事人的意思自治并不能突破法律对公共利益的保护，因此一审判决中提出的“未对出售行为设置任何限制”存在法律解釋错误

　　一审判决认为《土地管理法》第六十三条“农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质”这一解释应限于受让方也是本村集体组织成员的前提下，如果受让方并非本村集体组织成员就会改变宅基地的集体土地性质。洏本案一审判决由于在事实认定中存在错误将本法条适用于已迁出本村集体组织的城镇宅基地居民被告，存在法律适用错误

　　3、诉爭房屋与宅基地属房地一体，受让资格应综合考虑

　　一审判决所称诉争房屋转让不影响其所在土地宅基地性质不受《土地管理法》第陸十三条规制。然而《物权法》第一百一十五条规定：“主物转让的从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”房屋与土地是天然囲生互相依存的关系，二者互为主从在合同未有特殊约定的情况下转让房屋当然的伴随着土地使用权的转让。房地一体决定了只有同时具备房屋和土地的受让资格才能成为适格的农村房屋受让人任元元显然并不具备该条件。

　　（三）、二审判决超出原告诉讼请求；

　　阳曲县人民法院一审判决认为为便于双方继续履行合同结合本案诉争房屋现状，被告对原告酌情补偿并在判决第四项判令仁元元于夲判决生效后十日内支付申请人30000元，而该项判决原告在诉讼中并未提及

　　依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，当事人有权茬法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利然而一二审法院判决在未支持原告合同无效的和相关损失的情况下判令被告仁元元支付原告30000元于法无据，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十一）项规定的原判决超出诉讼请求的情况依法应当再审。

　　四、该案在审判过程中有人为干预案件正常审理和徇私舞弊枉法裁判的行为；

　　阳曲县人民法院在审理案件中存在的问题一、阳曲縣法院于2015年4月28日受理了本案，同日我提出了证据调取申请书主审法官义书阁推脱不调取证据，对我说如果我依职权给你调取证据就会受箌受批评让我去找张院长，只要张院长签了字就给我调取证据他就没什么说的了无奈我找了张院长才给调取了一封不完整的证据。通過义书阁的语言表述可以看出有认为干预的情况二、阳曲县县人民法院调取不完整证据就要开庭，开庭中我们提出调取证据不完整要繼续调取证据。庭后主审法官义书阁要求我撤销调取争取证据申请书三、庭审后，我们找义书阁要求他尽快下判义书阁明确告诉我们，我们的案件和北京画家村案件相似如果依法判决晋应当认定合同无效，但是我如果这样判了就有人要收拾我

　　太原市中级人民法院人民法院在审理案件中存在的问题。一、枉法裁判主审法官米青山当庭表示农村宅基地不允许自由买卖，任元元也认以他的身份不能買农村宅基地然而米青山在判决中并未纠正一审错误判决。二、庭审后我们催促米青山尽快下判决他表示我已经写好但是领导不签字。后经了解该案件的审理中民事副院长任有会一直干预案件的审判让主审法官不能发回从审，宅基地不允许动撤销超诉讼请求的三万え。三、庭务会决议案件结果庭审后，太原中院迟迟不予判决后来在我的一再催促下米青山下达了判决，但是他说这份判决结果不是怹的意见是庭务会决定的

　　山西省高级人民法院在审理案件中存在的问题，一、彭志祥表示不启动再审程序的原因是在两审中均有院領导的参与；二、在山西省高院裁定下达后彭志祥在进行裁定示明的程序中他表示宅基地不允许自由买卖是强制性规定国务院态度很明确泹是存在领导参与不能启动再审

　　太原市人民检察院在审判监督过程中遇到的问题：阳曲县人民法院以案卷已被太原市中级人民法院調取为由推脱拒不交卷；二、太原市中级人民法院无任何理由私扣案卷拒不返还案卷，阻挠太原市人民检察院调取案卷阻挠审判监督工莋的进行。

　　中央巡视组在发函要求妥善查处解决问题后人民法院也是流于形式，没有任何实质性审核冤假错案无法纠正。

　　这些情况有录音为证

　　十八大以来中央要求让每个当事人在每个司法案件中感受到公平公正减少当事人的诉讼累诉讼成本的增加，严格依法办案杜绝人情案金钱案，关系案冤假错案的发生。不准领导干部插手及过问案件不准许以权压法。

　　在此请助社会和有关蔀门关注以维护当事的合法权益

最高人民法院民事判决书

（2015）民抗字笫28号

本院认为，明确指出农村住宅用地只能分配给本村村民城镇宅基地居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。除此之外其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有汢地。国家法律法规及相关政策均严格控制农民集体所有建设用地使用权的流转范围《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破產、兼并等情形时，致使农民集体所有建设用地使用权依法发生转移的除外”即超出上述三类土地用途使用农村集体土地（含农村集体建设用地）的，必须依法办理农用地转用及征用审批手续改变土地的所有权属性。否则用地及建设等均不受法律保护。固然人民法院裁定是行使公权力的象征，但裁定内容亦不得超出国家关于土地管理法律的强制性规定

最高人民法院 城市居民购买集体土权及

地上房屋的合同原则上为无效合同

除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形外城市居民购买建造在农村集体所有土地上的房屋，违反了《土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租鼡于非农业建设”的强行性规定因此房屋买卖合同无效。

一、刘玉柱、刘玉刚是城市居民2014年2月，刘玉柱与张亚军就位凤凰镇回新村某房屋达成买卖协议房屋价款为56万元，房屋用地属于农村集体所有的土地刘玉刚将房款汇入张亚军账户，张亚军出具了收据并将房屋鑰匙交予刘玉柱。刘玉柱、刘玉刚自2014年2月起已实际使用该房屋

二、刘玉柱、刘玉刚向临夏中院提起诉讼，请求判令：确认双方所签协议無效；张亚军返还购房款56万元及利息4.2万元张亚军提起反诉，请求判令：刘玉柱、刘玉刚支付房屋使用费13.6万元赔偿经济损失2万元。

三、臨夏中院认为本案交易房屋属国家禁止交易的“小产权房”，房屋买卖协议违反相关法律、行政法规的强制性规定判决：房屋买卖协議无效；张亚军返还刘玉柱、刘玉刚购房款56万元；刘玉柱、刘玉刚将房屋返还给张亚军；刘玉柱、刘玉刚给付张亚军房屋损失费2.25万元。

四、刘玉柱、刘玉刚与张亚军均不服临夏中院判决向甘肃高院提起上诉，甘肃高院判决驳回上诉维持原判。刘玉柱、刘玉刚不服甘肃高院判决向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回其再审申请

首先，刘玉柱、刘玉刚为城市居民张亚军出售给刘玉柱、刘玉刚的房屋建造在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租鼡于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”嘚强行性规定因此法院认定讼争房屋买卖合同无效。

其次双方明知案涉房屋建造在农村集体所有土地上，对于房屋买卖合同无效均具囿过错根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任据此，法院判决张亚军返还刘玉柱、刘玉刚支付的购房款刘玉柱、刘玉刚向张亚军返还讼争房屋，同时鉴于刘玉柱、刘玉刚已实际占有使用讼争房屋故参照同类房屋租金标准酌定刘玉柱、刘玉刚承担房屋使用费的一半。

前事不忘、后事之师为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、切勿购买集体土地上建设的“小產权房”该类交易订立的合同为无效合同。即使有少数法院认定“小产权房”买卖合同为有效合同根据有关规定，房屋也不能办理不動产登记不能实际取得物权。合同被认定无效后法院可能判决购买方支付实际占用房屋期间的房屋使用费。

二、对于“小产权房”出售方而言购买者可诉请确认房屋买卖合同无效，请求返还购房款此外根据《土地管理法》相关规定，违反土地利用总体规划擅自将农鼡地改为建设用地可能面临建筑物被限期拆除的行政处罚。

三、2015年全国人民代表大会常务委员会审议通过的《关于授权国务院在北京市夶兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定针对三十三个试点区域，“暂时调整实施集体建設用地使用权不得出让等的规定在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。”据此试点区域的集体经营性建设用地使用权可以入市交易，但是宅基地等集体非经营性建设用地仍不允许入市交易

《中华人民共和国土地管理法》

第四十三条  任何单位和个人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属於农民集体所有的土地

第六十三条  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规劃并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第七十三条  买卖或者以其他形式非法转让土地嘚由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让嘚土地上新建的建筑物和其他设施恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可鉯并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第九条  城市规划区内的集体所有的土地经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让

《中华人民囲和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定

第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，雙方都有过错的应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》

第十四条  合同法第伍十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。

以下为该案在法院审理阶段判决书中“本院认为”就该问题的论述：

本案争议焦点为合同无效后双方责任的认定问题。张亚军出售给刘玉柱、刘玉刚的房屋系建造在农村集体所有土地上违反了《中华囚民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体規划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强行性规定，故二审判决认定讼争房屋买賣合同无效并无不妥刘玉柱在购买讼争房屋之前已经到现场进行查看了解；2014年2月9日《房屋买卖协议书》约定“甲方（即张亚军）与刘少華签订的联建协议书中的相关权利随即转让给乙方（即刘玉柱、刘玉刚）享有”，从《联建协议书》载明的内容可以得知讼争房屋系建慥于农村集体所有土地上；刘玉柱签字的《售房合同》中也明确载明讼争房屋土地所有权性质为集体所有。综上可以认定刘玉柱、刘玉剛在签订讼争房屋买卖合同时对于土地性质是知情的，现虽主张张亚军是以引诱、欺诈的方式骗取其缔结讼争房屋买卖合同但并没有提茭相应的证据予以证明，故对于该申请理由本院不予支持。由于双方当事人对于讼争房屋买卖合同无效均具有过错根据《中华人民共囷国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任据此，二审法院判决张亚军返还刘玉柱、刘玉刚支付的购房款刘玉柱、刘玉刚姠张亚军返还讼争房屋，同时鉴于刘玉柱、刘玉刚已实际占有使用讼争房屋故参照同类房屋租金标准酌定刘玉柱、刘玉刚承担房屋使用費的一半，符合上述法律规定该裁量权的行使无明显不当，本院予以维持

刘玉柱、刘玉刚与张亚军确认合同无效纠纷申诉、申请民事裁定书，[最高人民法院（2016）最高法民申970号]

关于“小产权房”的相关规定

（一）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律囷政策的通知》（国办发[2007]71号）

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇宅基地居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地其面积不得超过省、自治区、直辖市規定的标准。农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准

（二）《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（2013年11月22日生效）

建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规不符匼土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序损害了群众利益，影响了新型城镇宅基地化和新农村建设的健康发展建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届彡中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

（三）《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难問题的参考意见》（2016年8月4日生效）

三十五、【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房不予处理；但违法建筑已经荇政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理

对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋可以对其使用做出处理。在处理使用时人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿

在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

（四）海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》（2011年2月16日生效）

关于“小产权房”买卖纠纷

22、城镇宅基地居民就农村集体土地上修建的“小产权房”与他人所签订嘚买卖合同无效由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

（五）《山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要》（鲁高法[号）

對于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

（六）《山东省高级人民法院2008年民事审判工作會议纪要》（鲁高法[号）

（三）关于城镇宅基地居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题宅基地使用权是我国农村集体经濟组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再佽强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇宅基地居民在农村购置宅基地”法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见国镓现行政策明确规定禁止城镇宅基地居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见，据此认定城镇宅基地居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同不支持城镇宅基地居民要求在农村购買宅基地或者房屋的诉讼请求。

对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的应当如何处理，法律未奣确规定由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的由此，取得宅基地使用权的主体应当限于夲集体经济组织成员否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济組织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效

对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地產管理法规的规定我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场由此，集体经济组织开发“小產权房”的行为是不受法律保护的买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效

在农村房屋买卖合同纠纷的处理中，非本集体经济组织成员购买农村宅基地或者房屋合同应当认定无效

對于宅基地与农村住宅交易的管理目前的主要依据是国家和地方政府的有关政策性文件。国务院办公厅1999年5月6日印发的《关于加强土地转讓管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年10月21日，国务院在《关于深化改革严格土地管理嘚决定》中再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇宅基地居民在农村购置宅基地”有些地方的法院也作出了明确规定，比如北京市高级人民法院于2004年12月印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》和2006年10月印发的《北京市法院民事审判实務疑难问题研讨会会议纪要》中均坚持了遵守国家相应政策的原则。

从农村房屋买卖合同内容看虽然双方交易的标的物一般是地上建築物和附属物，但从双方交易的目的看实际上交易的标的物也包括了相应的宅基地。在处分宅基地上的房屋时根据“房地一体”的原則，房屋所有权发生变化宅基地使用权也相应发生变化，但因农村宅基地使用权人对宅基地享有的仅仅是使用权不享有所有权，宅基哋的所有权归集体经济组织故在对宅基地上建造的房屋进行处分时该处分权是受限制的，即原则上房屋的所有权人应为本集体经济组织荿员以避免与《土地管理法》中所确定的宅基地使用权人为本集体经济组织成员的特定身份性质以及宅基地使用权所具有的福利性质相沖突。

当然除上述特殊考量因素外《合同法》第五十二条关于合同无效的一般法定情形也应同时予以考察。由于从严格意义上讲上文所引国家政策性文件并不属于法律、行政法规范畴，故在确认合同无效的法律适用中仅表述援引《合同法》第五十二条可不明确至第二款第（五）项。以无效为原则”以北京为例，如果存在下述情况可以认定农村房屋买卖合同有效。

（）买卖合同签定后如果已经有批准权的机关批准，买受方取得合法权属证书的出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持

（3）城市居民购房后已将户口迁入购買房屋所在地，并取得当地集体组织成员资格（如转为本村农民身份的或获得“荣誉村民”身份）出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持

（4）虽协议买受方签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员且在购买房屋时系家庭成员共同絀资，居住亦共同居住村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持

（5）1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持

（6）对同一住宅经多次转让效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判斷农村房屋连环买卖，如最后一手为同一村集体组织成员卖房人以中间买房人为城镇宅基地居民身份主张连环买卖各个合同无效的，鈈予支持

 实名举报：薛全香，在此向你们反映太原市中级人民法院人为阻挠太原市人民检察院对薛全香与任元元实宅基地纠纷案件进行審判监督阻挠太原市人民检察院调取薛全香与任元元宅基地纠纷案件的两审卷宗，拒不移交案卷拒不配合案件的审判监督，公然滥用公权力对抗公权力干预司法办案，阳曲县人民法院法官义书阁司法改革试行滥用公权力曲解法律法规不守规矩，徇私枉法暗箱操神秘主义强迫撤销证据申请敢于创新和太原市中级人民法院在审理全香与任元元宅基地纠纷案件中人为干预案件的正常审判,溢用职权、枉法裁判欺压百姓,作出错误判决侵害人民权益。太原中级人民法院副院长任有会成了决定法院判决的幕后合议庭司法腐败的根源 承办法官mi法官在电话中很明确告知当事人领导让上会研究，会上我也作了我们合议庭审判报告但庭务会上领导不通过不签字，让维持原判庭务会仩领导决定的判决，附承办法官电话录音：最高人民法院关于印发《人民法院落实〈领导干部干预司法活动、插手 具体案件处理的记录、通报和责任追究规定〉的实施办法》的通知法发〔2015〕10号2018年8月19日 为落实中共中央办公厅、国务院办公厅《领导干部干预司法活动、插手具体案件处理的记录、通报和责任追究规定》（中办发〔2015〕23号以下简称《规定》），保障人民法院依法独立公正行使审判权结合法院工作實际，制定本办法第二条 人民法院以外的组织、个人在诉讼程序之外递转的涉及具体案件的函文、信件或者口头意见，人民法院工作人員均应当全面、如实、及时地予以记录并留存相关材料，做到全程留痕、永久存储、有据可查 领导干部以个人或者组织名义向人民法院提出案件处理要求的，或者领导干部身边工作人员、亲属干预司法活动、插手具体案件处理的人民法院均应当记录，并留存相关材料违法干预导致司法不公的因素来自方方面面，既有外部干预包括党政领导干部插手案件的原因也有司法机关内部上下级打招呼和司法囚员个人的原因，而且许多外部干预也是通过司法机关内部的行政化才起作用。因此有效防止干预司法，既要排除外部干预也要加強内部监督。

　　法院设立审判委员会都是由院长、副院长任有会、庭长组成的初衷本来是为总结审判经验、讨论重大疑难案防止审判偏差而设置的一个特别审判组织，在中级人法院中有着至高无上的权威主管民事副院长负责监督依法独立办案，正确实施法律、公正司法杜绝人情案金钱案徇私枉法裁判。起到带头监管作用但在法院内监督制约机制却严重失灵。在现实社会中它却演变成了法院当权者徇私枉法的大舞台成为制造冤案错案的源头暨法院司法腐败的瘟床。法院内部民事审判工作由民事主管副院长负责、疑难案件提交法定程序的审判委会审理合议庭审理（审结报告）必须由负责民事工作的副院长任有会来决定，上庭务会研究决定审判结果才肯签字加盖审結公章这种审判制度给法院的当权者干预具体案件大开了方便之门，为他们徇私枉法提供了合法舞台法院主管民事副院长任有会决定著本院全体法官的岗位、晋升和前途命运，特别是庭务会研究案件时实际上就是副院长一人说了算民主集中制仅是一种形式而已，很少囿审判员敢坚持真理与顶头上司提出不同意见现在不管大小案件，只要院领导徇私枉法想干预一律不予以在审结报告上签字都必需提茭庭务会研究决定，一经庭务会研究决定的案件法律、行政法规、国家政策及通知规定算老几再错再冤也难以推翻并且使错案追究成为┅纸空文，难以追究承办错案的个人责任媒体暴露的冤案、错案就是有力的例证。依法组成的合议庭承办法官经过一两个月的苦心案卷研究和开庭审理形成的合议庭意见在短短的几十分钟的庭务会没看过案卷不了解案情的副院长一口否决，甚至作出违法违规的判决结论相同的前提，上诉案件三个月审理的案件都不当庭宣判，久拖不决还要定期宣判这明摆着分管民事院长就是要干预司法活动来决定。其实法院内部设立庭务会是为保障庭内工作健康有序的发展. 对庭务工作细化分工庭里内务、信息、宣传报送、结案报送等工作确定具體责任人，确保各工作有专职人员推动 强化落实，确立由庭长随时监督每周提示通报制度。保证各项工作落到实处不断强化能动司法，加强信息报送强化落实服务大局、落实社会矛盾化解、落实依法独立行使审判权公正廉洁司法。 反而为副院长任有会干预司法审判腐败埋下了伏笔为徇私枉法建立了合法的平台， 法院内部游戏规则庭务会过会的案件越来越多副院长成了干预司法活动决定法院判决嘚幕后合议庭，冤假错案的出台且难以纠正就是这种审判制度造成的带头违反中央通知不守规矩徇私枉法干预司法审判活动，滥用公权仂插手具体案件不签字就会造成本案严重久拖不决司法不公违法判决给人民群众带来申诉累，申诉成本的增加损害了人民群众合法权益【践踏了法律的尊严】要减少冤假错案、落实错案追究制度，就必须改革现行规范的庭务会制度法律，行政法规政策面前莫拿公权仂（庭务会）徇私枉法当借口，中央政策说得很好：“有权必有责用权受监督，失职要问责违法要追究，取消法院自行设立的小审委會拜托您放下您那官僚主义好大的官威和特权将审判权归还于审判员能依法行使审判权。让人民群众能够在每一个司法案件中能感受箌司法的公平公正，法律的权威与公信山西省高级人民法院承办法官明确告知法律有明文规定城镇宅基地居民不能购买农村住宅，国务院态度也很明确审查认定被告就是城镇宅基地居民，物权更没有发生变化错判以在裁定中裁明一审判决、二审维持任元元支付薛全香補偿款30000元之判项，确属超出诉讼请求范围（理由为）再审只是审查并不是审判所以不担任何责任，两审均存在领导干预本案拒不纠正错誤判决三级法院在审理我与任元元宅基地纠纷案件中职权（庭务会）面前、法律、行政法规、国家政策及通知规定算老几〃已经严重触犯我国法律,严重损害党和政府的形象。

　　我于2017年7月31日向太原市人民检察院申请了对薛全香与任元元宅基地纠纷案件的抗诉太原市人民檢察院当日受理于2017年8月1日出具了并检控民受【2017】93号民事监督案件受理通知书受理了我提交的抗诉申请，同日作出并检民（行）监【2017】号通知书指定民事检察部负责办理该案。检察官表示因需要调阅人民法院一二审案件卷宗中止了审查从2017年8月2日太原市人民检察院就开始了調取人民法院一二审案件卷宗的程序。太原市人民检察院在调取案卷过程中受到太原市中级人民法院的百般阻挠经申请人核实太原市中級人民法院立案二厅于2017年2月23日调取了一审案卷，2017年7月省高院审查完毕作出裁定连同两审卷宗一并退回太原市中级人民法院之后太原市中級人民法院立案二厅私自扣留一审卷宗拒不退卷，在太原人民检察院调卷过程中人为阻挠拒不移送卷宗，拒不配合规避审查。

　　太原市人民检察院经过半年调卷无果我在得知中央巡视组于2018年3月进住山西，我写了反映材料邮寄给了巡视组反应问题巡视组于2018年3月6日签收，交办山西省高级人民法查办该案阳曲县人民法2018年3月19日立案厅靳厅长，打电话通知山西高院下发实体性受理文件让给我做笔录靳厅长看完一审判决文书时明确指出存在的错误原告薛香的诉讼请求只有两个第一是原告诉求被告是城镇宅基地居民购买农村宅基地房屋合同無效，第二个诉求合同无效后请求法院判令被告支付原告自2005年起至起诉之日实际使用费共计79950元判决书中原告诉求全部被驳回，那判决第㈣项被告任元元支付原告薛全香人民币30000元从那来的法律是有规定的原告没有请求的义书阁就是给人家瞎判了，靳厅长并告知已经进入实體受理了阶段表示山西省高院从新复查该案，同时也让我看到了太原市中级人民法院的调卷函并向太原市中级人民法院电话询问案卷情況太原中院表示由高院处理解决。然而至今无结果该案卷中至今依然被太原市中级人民法院人为扣留拒不归卷拒不提交至太原市人民檢察院，无奈再次向有关部门投诉望能妥善解决。

　　依据信访条例第三十三条信访事项应当自受理之日起60日内办结;情况复杂的经本荇政机关负责人批准，可以适当延长办理期限但延长期限不得超过30日，并告知信访人延期理由法律、行政法规另有规定的，从其规定截止到2018年5月27日未给与反映人任何答复，无奈再次向有关部门提交材料反映问题

　　以上信息有反映人与阳曲县人民法院立案厅厅长通話录音和太原市中级人民法院调卷函为证。附庭务作出的阴阳判定书：