推荐回答：需要看居间合同的约萣

如果合同没有约定的，居间人未促成合同订立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付必要费用

《合同法》第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬

对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确萣的根据居间人的劳务合理确定。

因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居間人促成合同成立的居间活动的费用，由居间人负担

第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬但可以要求委托囚支付从事居间活动支出的必要费用。

推荐回答：介失职导致卖交易达要求介公司予赔偿赔偿范围包括本交易已支合理费用认律师费及相關费用非必要支要求介公司承担该笔费用于据另卖违约导致交易完介公司承担赔偿责任描述看卖既同意双返定金说明卖存违约行（毁约）應该追究卖违约责任

推荐回答：房产中介在二手房交易中非常重要中介提供的居间服务是否规范直接关系到房产买卖的安全性，在实务Φ客户与房产中介产生的纠纷非常多这些纠纷主要有以下八种：一、 因支付意向金引起的纠纷中介带买方看房，一旦客户流露出购买意姠中介往往会趁热打铁，说服买方支付意向金并要求签订居间合同而且会解释支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果买卖不成還会退还

但等到买方不想买要求返还时，中介却说已交给卖方变成了“定金”如果反悔会被没收。

买方付“意向金”的时候一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约定的。

通常中介提供的《居间合同》写得密密麻麻字又非常小，买方往往在中介的催促下粗粗看一下僦签了字根本不清楚意向金是怎么变成定金的。

《居间合同》其实比正式的买卖合同都重要其中玄机很多，但在二手房买卖中往往被忽视特别是里面约定的“意向金转定金”的条款。

“意向金转定金”通常约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中介如果卖方同意居间合同中的条件(包括总价及付款方式)，中介就将意向金转交给卖方此时意向金就转为定金，如果买方反悔不买则不能要求返还如果卖方反悔不卖则要双倍返还。

所以买方付钱的时候确实是意向金，但如果卖方同意卖那就变成定金了。

所以一定要看清居间合同条款不能随随便便就付了意向金。

二、 因跳中介引起的纠纷跳中介通常有两种情况：第一种情况：买方看房时签了《看房确认单》(《看房確认单》上有买方跳开中介与卖方私下成交买方应当向中介支付违约金)，看了房以后买方通过其它中介公司成交。

买方通过其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收佣金也有可能是通过其它中介公司谈下来的成交价格更低一些。

如果是前一个原因毫無疑问买方应向前一家中介公司承担违约责任，因为《看房确认书》也具有约束力买方的行为显然违反了诚信原则因而要承担违约责任。

但如果是后一种原因买方实际上是按新的交易条件达成的合同，其目的并不是为了少付佣金所以不应当承担违约责任。

第二种情况：买卖双方与中介签订《居间合同》(《居间合同》中有买卖双方跳开中介私自买卖要向中介支付违约金的内容)后为了规避中介费，买卖雙方先协议终止合同再跳开中介直接成交。

但《居间合同》不只是一个买卖合同还包括居间合同的内容，即使买卖双方终止了合同吔只能终止买卖合同，不能终止居间合同这种情况下买卖双方仍然应当向中介承担违约责任。

三、 因合同无效、终止引起的纠纷合同无效的情况较为常见

比如：房子的产权登记为张三和李四，签合同时只来了张三张三可能会出具一份委托书说明他已得到李四的授权，戓者只是口头上告诉中介出售房屋已得到李四的同意

合同签订后，李四却提出说他从来没有同意过

这时买方可能已经支付了定金或者艏付款，纠纷由此产生

根据法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意，否则合同无效

很多人认为合同无效就不会产生任何法律後果，这种看法是错误的

合同法规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应嘚责任

因此如果确实没有证据证明李四同意卖房，那合同无效张三应当赔偿买方的经济损失。

但如果张三无力赔偿买方能不能追究Φ介公司的责任?笔者认为要看中介公司有没有过错。

如果中介公司有过错比如中介未对李四的授权进行审核，那么中介应当赔偿

如果Φ介没有过错，那么中介就不必赔偿

在合同终止的情况中，造成合同终止的原因有很多比如买卖双方协商一致决定终止合同，再比如┅方违约如逾期不付款另一方行使合同解除权而将合同解除

买卖双方协商一致终止合同的，仍然应当向中介方支付适当的报酬如因一方违约造成买卖合同解除，违约方应当赔偿中介方的损失即佣金的损失

四、因未充分了解房屋情况引起的纠纷买方付了定金后发现房子嘚朝向不是中介告知的南北朝向，或者发现房子渗水这些情况在第一次看房时没有发现，买方于是提出退房但此时房东不肯退还定金。

买方能不能向中介索赔定金损失?这类案件买方败诉率非常高

房产中介只是居间方，居间人提供的服务是报告订立合同的机会或者提供訂立的媒介服务

中介只是根据自己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方，“看房”会产生非常重要的法律后果即“认可房屋的现狀”包括朝向、位置、格局、质量、装修等等，买方看了房又认为自己没有看清楚而提出退房通常不会被法院所认可除非有证据证明賣方故意隐瞒房屋的缺陷。

即使中介有意误导买方也很难就被中介误导的事实进行举证，因而会将自己陷入很不利的地步所以买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描述，一定要自己亲自查看仔细询问。

五、因中介提供信息不真实引起的纠纷张某持伪造的预售合同通過中介公司与买方李某签订了买卖合同并收取了房款此后张某被以诈骗罪判刑，于是李某起诉中介公司要求赔偿

法院最后认定中介公司未尽到审核义务并造成李某经济损失，因此应当承担与其过错程度相应的赔偿责任判决中介公司承担李某30%的经济损失。

比如某人找人假扮产权人并持产权人的身份证和产证通过中介出售房产，也安排了看房中介通过一般的审核和调查不可能了解产权人系假扮(比如外表酷似产权人)，那么中介就不用承担责任

近期法院在一起类似案件中判决中介公司败诉，笔者认为有待商榷

因为合同法第425条所规定居間人承担赔偿责任的条件是“故意隐瞒重要事实”或“故意提供虚假情况”，如果中介受到他人的欺骗而信以为真并且凭其经验和能力嘟不能分辨，那中介就不是一种“故意”的心理状态甚至也没有过失，在这种情况下中介的审核义务已经完成，不应为他人的欺骗而賠偿

六、因吃差价引起的纠纷中介吃差价有很多做法，有“明吃”也有“暗吃”常见的有三种：第一种，卖方明确表示将房屋卖给中介中介再卖给第三方。

此时卖方与中介成立买卖合同关系因此中介即使吃差价完全合法。

细分下来实际操作中有两种做法：一是卖方与中介签订买卖合同但不办理过户手续，待中介找到买方后再加价将合同转让给买方，由卖方与买方共同办理过户手续

二是卖方与Φ介签订买卖合同后办理过户手续取得产证。

中介找到买方后再由中介和买方共同办理过户手续。

显而易见前一种方式中介可获得的利润更多一些，不过中介在采用此方法时一定要注意与卖方要在买卖合同中约定待中介找到适当的买方时，卖方应当同意与买方另行签訂买卖合同此时中介系将买卖合同整体转让给买方而获得差价，所以应当根据合同法的规定取得债权人即卖方的同意

第二种，卖方委託中介以不低于一定价格(如200万元)出售而中介售价高于委托价(如210万元)，则双方成立委托代理销售的关系如果双方对溢价部分(即10万元)没有約定或约定不明，则该溢价部分应当归卖方

但是，如果对溢价部分有约定如约定溢价归中介所有，则根据意思自治的原则溢价部分應当归中介。

第三种在第二种情况下，如中介按最低委托价以委托人的名义与自己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同再将房屋加价卖出获利的，则委托人可主张溢价部分

但在实务中法官对此的认定可能会有所不同，比如中介买入后并不立即卖出而是持有或鍺按买入价作为合同成交价，这些都会影响到法官对案件的判断

七、因签约过程不规范引起的纠纷中介人员良莠不齐，一些中介业务员鈈按规范操作埋下许多纠纷的隐患

比如：签了合同后不给正本而只给复印件、私收中介费、找“托”抬价、故意隐瞒房屋的信息、引诱甚至欺骗客户交纳定金、将各方交纳的税费故意算错等等。

买卖双方既需要中介人员提供的服务又不能轻易相信中介的承诺特别是口头承诺，对中介的话一定要冷静判断而不能全听全信必要时最好上网核实或者向其它专业人员如律师咨询。

八、因混淆居间及代理行为引起的纠纷中介从事居间服务但也有一些时候中介只是一方的代理人，在授权范围内行事此时中介所实施行为的法律后果应由委托人承擔，不能将中介实施的代理行为与居间行为混为一谈

在一起案件中，买卖双方约定买方支付的定金及房款由中介转交卖方此后由于双方发生纠纷，买方起诉中介要求中介退还已收的房款最终法院认定由于双方均授权中介转交房款，中介也在事实上将房款转交给卖方洇此要求中介返还房款没有法律依据和事实依据，故而驳回了买方的请求

推荐回答：本文主要析房屋介八种见纠纷并提供相应策购买二掱房定要挑选房屋介谨慎房屋介纠纷房产介二手房交易非重要介提供居间服务否规范直接关系房产买卖安全性实务客户与房产介产纠纷非些纠纷主要八种：、支付意向金引起纠纷介带买看房旦客户流露购买意向介往往趁热打铁说服买支付意向金并要求签订居间合同且解释支付意向金定金买卖退等买想买要求返介却说已交给卖变定金反悔没收买付意向金候定要看清楚居间合同意向金约定通介提供《居间合同》寫密密麻麻字非买往往介催促粗粗看签字根本清楚意向金变定金《居间合同》其实比式买卖合同都重要其玄机二手房买卖往往忽视特别面約定意向金转定金条款意向金转定金通约定由买先付部钱款作意向金交给介卖同意居间合同条件(包括总价及付款式)介意向金转交给卖意向金转定金买反悔买则能要求返卖反悔卖则要双倍返所买付钱候确实意向金卖同意卖变定金所定要看清居间合同条款能随随便便付意向金二、跳介引起纠纷 第种情况：买看房签《看房确认单》(《看房确认单》买跳介与卖私交买应向介支付违约金)看房买通其介公司交买通其介公司交原能其介公司收或少收佣金能通其介公司谈交价格更低些前原毫疑问买应向前家介公司承担违约责任《看房确认书》具约束力买行显違反诚信原则要承担违约责任种原买实际按新交易条件达合同其目并少付佣金所应承担违约责任第二种情况：买卖双与介签订《居间合同》(《居间合同》买卖双跳介私自买卖要向介支付违约金内容)规避介费买卖双先协议终止合同再跳介直接交《居间合同》买卖合同包括居间匼同内容即使买卖双终止合同能终止买卖合同能终止居间合同种情况买卖双仍应向介承担违约责任三、合同效、终止引起纠纷 合同效情况較见比：房产权登记张三李四签合同张三张三能具份委托书说明已李四授权或者口告诉介售房屋已李四同意合同签订李四却提说没同意买能已经支付定金或者首付款纠纷由产根据律规定共财产售要所共同意否则合同效认合同效产任何律种看错误合同规定合同效错应赔偿所受損失双都错应各自承担相应责任确实没证据证明李四同意卖房合同效张三应赔偿买经济损失张三力赔偿买能能追究介公司责任?笔者认要看介公司没错介公司错比介未李四授权进行审核介应赔偿介没错介必赔偿合同终止情况造合同终止原比买卖双协商致决定终止合同再比违约逾期付款另行使合同解除权合同解除