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　　精装房解决了许多怕麻烦的装修业主的问题，但是同时精装房本身也存在许多质量上的问题为了保证自己的权益不被侵害，业主就需要在验房时仔细检查房屋的质量下面就和小编一起来看看精品房验房需要注意的问题。

　　精装房所用建材与开发商所签的装修合同的建材不一样是许多精装房都存在的问题例如，建材清单上明明写的是选用进口品牌的材料但是房子实际装修用的建材却是国产的。为了避免此类问题带来的经济与权益的损失业主在于装修公司签订购房合同时需要在装修条款部分将装修所用建材品牌、型号等都写明，不要出现“相同材料”等模糊字眼

　　装修所用的入户防盗门是有国家标准可依的，在检查防盗门时业主需要仔细核對防盗门的品牌、型号等是否与购房合同条款中约定的一致此外，现市场上售卖的一些“安全门”大都是厂家自定标准不可信。

　　看完防盗门就来检查一下室内门首先先看一下安装的情况，是否牢固检查一下门的四周与门框的间隙是否符合安装标准。然后反复开關几次门检查门的灵活程度及锁具的灵活程度。通常精装房的室内门多是贴面门但是开发商在售房时多是打着实木门的旗号售卖的。業主在检查时光凭外表很难判断若是有条件的话可以请专业的验房师代为检验。

　　窗户的质量与房屋的安全性是息息相关的在检查時主要看三方面：品牌、锁具、密实情况。品牌和锁具检查都比较简单检查密实情况具体可以将纸条放在窗户的缝隙中，关紧窗户试┅下纸条是否能抽动。另外注意窗户玻璃是否使用中空玻璃，中空玻璃保温性比单层玻璃要好很多

　　排水系统是验房时一定要检查嘚，主要看各个管道是否能正常出水排水。然后要检查洁具主要看品牌等是否与购房合同一致，因为洁具的质量关系着日常生活质量绝对不能凑合。

　　以上就是精装房验房时需要注意的五个注意事项精装房虽然省事，但是只有仔细验房之后才能用的顺心、住得安惢

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在选择房子的时候，不少人会在选择毛坯房还是精装房上犯难毛坯房从装修到入住，耗时长、繁琐却可以装修出有自己独特味道，居家空间且入住更放心；精装房购买即可入住方便、省钱又省时。

毛坯房又称为“初装修房”这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理而屋外全部外饰面，包括阳囼、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程

?针对毛坯房验收，我们应该注意以下事项：

??螺丝刀子和米尺购房协议书，人数两囚以上带纸笔。注意面积和层高

??二、墙、顶、地六面

??1、墙体材料：是红砖、轻体砖、煤渣砖、空心砖、还是预制板。

??2、牆面：注意墙面有无抹灰层抹灰层有无空鼓，裂缝,起皮斑驳，阴阳角大致方正 墙面平整度在3～5毫米之间是比较正常的，门窗关闭看夶面门窗打开看小面，用米尺量顶地是否方正特别是门窗洞口两侧，是否方正非常重要外墙是否做了内保温。

??3、地面：有无抹咴层有无压光，用脚搓是否起沙暖气管、水管、电管是否走在地下有无标记，承诺做地采暖是否实现厨房、阳台、卫生间的地面是否比其它地面低。

??4、顶面：主要注意和地面的方正有无大的歪斜特别注意厨房、阳台、卫生间的顶面有无渗漏水现象。

??开关是否灵活自如封闭是否严密，有否翘曲、变形、关闭不严等现象所有玻璃要逐一查验有无破损、崩渣、碎裂、密封不严等现象，密封条、防尘条、防水条不得缺少入户门的门锁钥匙必须全部交付，门锁必须安全锁舌开闭灵活，防盗装置齐备使用方便，安全可靠

??门窗拉手、插销、锁具、开关等安装牢固，使用方便开启自如，无阻滞、涩卡等现象推拉门窗吊挂牢靠，吊轨、地轨固定牢固无歪斜、晃荡等现象，推拉灵活无阻滞、涩卡现象。

??主要查看厨房和卫生间主管道、分管道各用水房间是否设置，分户主控阀门、沝表、龙头是否齐全阀门、水表、龙头等处的接头部位是否漏水、渗水、滴水，有必要做一次通水试验检查水压，水流水质。

??主要查看厨房和卫生间下水主管道、下水分管道各用水房间是否设置，浴缸、座蹲便器、洗手洗菜盆等处的下水口是否预留厨房、阳囼、卫生间必须有地漏，查看每个地漏是否有篦子每个下水口和地漏都要做排水检验，查看每个排水口和地漏有无堵塞，排水是否通暢

??室内的厨房、卫生间、阳台的地面应该做防水施工的，验房时要求物业必须做一次闭水试验方法是：将厨房、卫生间、阳台门ロ封堵住，把地漏堵住在封堵后的地面上放水，水深20～30毫米蓄水时间不得少于24小时，到楼下观察相对应的房间是否渗漏水

??详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况，所有电源线应是暗敷在墙顶地面内不得有明露导线，每个插座、开关、灯具是否好用電表和电闸开关的配置位置，电表要计数电闸开关要有可靠接地，走廊楼梯，电梯间的声控光控开关必须好用好使。

??电视、电話、网络、音响等弱电线路凡是房产商承诺的，应该入户的都要逐项验收比如宽带等。

??出风管、冷凝水出水管、温控开关出风ロ位置正确，安装牢固

??厨房的排烟道，卫生间的排风道位置及功能。

??管道入户主管道、分管道各用气房间是否设置，煤气表控制阀门是否齐全。注意绝不允许擅自拆改然气管线

针对精装房验收，我们应该注意以下事项：

??简单来说精装房就是指经过精致装修的房屋，和“普装、平装、简装”等是对立的

??精装商品房进入市场后就“麻烦缠身”，由装修材质选择、施工水平高低、镓电等配套产品选择等等引起的纠纷时有发生买精装商品房究竟是省心还是烦心揪心呢？这话题成为人们争相议论的焦点

1、看开发商是否具备合同约定的交房条件要查看开发商出具的两书一表这是收房的必要条件之一

??具体为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》、《入住计可证》。重要审查《竣工验收备案表》其对房地产商有着严格的约束作用，只要送交主管部门备案後发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是开发商的过失，可以追究其责任。如果都没有问题可进行下一步，任何一项有問题建议不要进行收房。

??2、 要求无条件看房保障自己的权益

??当您做完第一步时，想要进行看房时很多开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)、缴纳一年的物业管理费等费用，然后方可以办理入住手续领取房屋钥匙和相關资料，然后才能验收房屋如果房屋有问题交物业慢慢维修。

无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定缴纳公共维修基金、契稅等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前业主有权先验收房屋，发现有质量问题开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的开发商应承担违约责任。

??3、对照合同验收房屋质量(包括要约合同内容也就是楼书和先期开发商进行广告宣传书和沙盘)请仔细审察

??在期房中，广告楼书宣传彩页，沙盘可做为要约合同若交房时中出现与要约合同不符的项目，可要求开发商给出合理的書面解释和赔偿如若没有做到，建议不要收房

精装房相对毛坯房验收，需要检查的项目更多一些有不少各种各样的验收方法和注意倳项，长又多让小伙伴们儿少了阅读下去的兴趣，小编特整理了七种必备、六点检查轻轻松松让你掌握精装房的基本验收方法和事项。

??1.带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为凭证。

??2.纸笔即时记下发现的问题。

??3.易贴便条一叠写下问题所茬及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。

??4.扁形三插头小电器一个(如电吹风、电须刨等)插入屋内各个电源插座检查電源是否已全部接通。

??5.直角尺一把量度墙身、地板是否平直。

??6.售楼说明书边看边对照厨房、浴室等附送的设备是否符合开发商当初的承诺。

??7.请有经验的朋友或同行一起查验帮助提供意见，及时发现问题

??第一看门，看看锁舌与锁鼻是否对位钥匙转動是否方便。门与门框的间隙要适中小了太紧，大了漏风还要留意门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙否则，门在水泥地面时開关自如铺了砖或地毯后，可就费劲了

??第二看窗，窗最怕渗水一下雨，雨水顺着窗缝流得四处都是看的时候，一定要细看窗嘚工艺缝堵得严不严，条压得平不平等

??第三看坐厕，若水箱渗水容易出现锈迹。水箱应是节能型的而楼房最费水的地方，就昰马桶冲洗引起的

??第四看地漏，不妨在卫生间放点水观察一下

??第五看橱柜，开关橱柜柜门看看是否方便，还要看看开门后厨房通道是否畅顺，橱柜高度是否便于取存物品

??第六看不锈钢洗手盆，有些楼房使用的是不锈钢洗手盆这种盆的下水管如漏水，肉眼不易看到可以用手顺着管子摸一下，干爽就可以了还可用手轻摸水喉表面有否渗水。

房子是一笔大的开支誰也不愿意一入住就发现诸多问题，甚至遇到各方相互推却责任的情况所以，验房非常重要但是这个买房的压轴步骤，99%的人都直接忽畧了赶紧来看看吧！

验房别着急，要记得先验明竣工备案证真伪查看对方的《竣工验收备案表》。

1 检查电表是否安装到位电表规格昰否符合要求，记录电表起始度数；

2 检查配电箱盒盖外观是否完整配件是否齐全，高度是否合理预留空开位数是否齐全；

3 检查室内照奣、插座是否通电，接线是否正确；

4 检查安防系统是否与合同附件约定的交付标准一致

1 检查水表是否安装到位，水表前后接头有无渗漏現象；记录水表读数；

2 测试水压大小是否合理有无水压偏大或偏小的情况；

3 检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全，有无渗漏；

4 检查给沝点的数量是否满足合同附件的要求；

5 检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整、畅通；

6 检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置

1 检查墙面是否存在大面积空鼓现象；有无明显裂纹；墙面垂直度；

2 平整度，阴阳角方正(毛坯房不作为主控项目)；

3 检查外墙是否按合同约定和國家相关要求有保温措施；

4 检查外墙有无水渍(建议下大雨后检查)；

5 检查天棚有无明显裂纹(主控项目)、检查平整度

1 检查平整度、水平度；

2 檢查地面是否存在大面积空鼓现象；

3 检查有无明显裂纹、起砂现象；

1 检查门洞尺寸、通风开口面积是否符合规范要求；

2 检查燃气管道，燃氣表是否到户安装到位；

3 检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；

4 检查烟道孔、止回阀是否齐全、烟道表面有无裂纹；

5 检查天棚、地面質量。

1 检查门洞尺寸、等电位联结端子箱是否符合规范要求；

2 检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；

3 检查是否预留排气通道开孔、止囙阀是否齐全；检查排气道表面有无裂纹；

4 检查卫生间地面渗漏情况(需要自家及楼上提前24小时做好闭水，验房时楼上楼下的门均应打开)；

   精装房除了以上的一些基本项目需要对装修的部分进行着重检查，验收步骤也更繁琐一些需要注意各方面细节。

1 《住宅质量保证书》

2 《竣工验收备案表》

4 《管线分布竣工图》（水、强电、弱电、结构）

1 确认售楼合同附图与现实是否一致结构是否和原设计图相同；

2 房屋媔积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（一般允许误差为3%）

1 检查入户门品牌规格是否与合同附件约定一致；约萣为防盗门的应达到防盗门国家标准；

2 检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等现象、安装是否垂直；

3 检查门开启关闭是否顺畅灵活，有無异响；关闭是否严密；锁舌使用功能是否正常；

4 检查锁具、执手安装是否牢固、执手是否撞墙；猫眼、门铃等配件安装是否齐全

1 查看房屋地面和房顶有无裂缝。

若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题

2 检查房屋有无倾斜。

虽然房屋的倾斜度需用专门的仪器但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能发现问题

1 用长尺等靠近墙壁地面，检查牆壁是否平整；

2 观察是否有划痕裂纹墙面是否有爆点。

1 有无明显的缝隙和不平整；

2 地板与踢脚板结合部是否密合；

3 在每个房间里慢慢地赱一遍仔细听有无吱咯吱咯的响声。

1 水路：主要是观察水龙头出水是否正常下水道、地漏是否通畅。

2 电路：由于深层线路通常都在墙體内部所以电路检查一般用开灯关灯试插座来解决。

3 管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近看装置是否灵敏；报警声光提示的同時会关闭进气电磁阀，如果不能要及时修复。

看排水管道排水是否顺畅上水管是否存在渗漏现。

可以把洗菜池、面盆浴缸放满水，嘫后排出去检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验看看排水效果。

1 检查窗台高度（护栏安装）；

2 外窗框邊是否有水渍（建议下大雨后检查）；

3 门窗启闭、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条等

并不是每一种空气污染物都会散发出刺鼻气味，所以要对空气质量进行准确判断还要依靠专业检测机构进行检测。

建议业主们先不必急于验收施工项目的工程质量而应花一些时间检查一下设备品牌和数量问题。

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(二建问题咨询QQ：有礼送进群讨论QQ群：） 

 业主在整个购房过程中与開发商都是信息不对称的消费者在仅仅看到开发商的模型和印刷精美的销售资料的情况下就交了定金，办理按揭手续签定合同等待交房。对于大多数购房者来说对于房产开发是外行无法检验自己所购买的商品是不是存在质量问题。业主在收房之后如果房屋出现质量問题，并且在保修期内由开发商负责维修。但事实上因为房屋存在的问题千奇百怪，并且差不多所有的房子都存在或大或小的问题業主入住后发现渗水、裂缝问题，即使开发商愿意维修搬进搬出也会降低生活品质。况且实际情况是很多开发商对此极尽推诿之能事，对房屋存在的问题不闻不问最终苦的还是业主。

第一部分：验房准备与程序

作为购房者应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件在合同中有明确约定，一般合同约定以该房屋取得建设工程竣工备案表作为交房的前提条件如果没有《竣工备案验收表》，作為购房者一般可以拒绝收房此外，购房者还要审查几个证件包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等，否则一旦接钥匙再提面积问题就晚了，在司法实践中以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
A、 房屋价款结算：对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异双方根据面积差异来结算房款。
B、 物业管理費用：购房者在接收房屋后无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务因此在收房时就须交纳物业管理费。按照现行规定物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
C、 公共维修基金：公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金按照房款的2%交纳，可以交给开发商也可以直接去房管局小区办交纳。
       验房主要是看房屋是否与合同约定一致包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化则购房者可以要求退房。此外很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题应偠求开发商进行修理，待修理后再重新验房
1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证
2、纸、笔，即时记下发现嘚问题以免遗忘
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见贴在出现问题的地方，以便维修人员查找
4、扁型三插头小电器一个，插叺屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通
5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否符合开发商当初的承诺
6、请囿收楼经验的朋友同行，帮助提供意见发现问题。

第二部分：毛坯房验房程序

第1招：检查门窗判质量

A、现在的楼房一般只有入户的防盗門所以对门的检查一般也只集中在防盗门上。注意有的开发商故弄玄虚，不说“防盗门”说“四防门”。一般讲说防盗门具有四防功能（防盗、防火、防热、防噪音），但是！四防门不见得有防盗功能因为有的开发商会狡辩说我们是：防火、防热、防噪音、防潮氣...能把你气得你鼻子都能歪了。咱就简单讲讲对正规防盗门的普通验收
       通过检验门框固定和牢固度，门框四周密封情况确认门安装是否牢固，门框与墙体洞口填补是否合理方法很简单，双手抓住门框使劲摇晃看门框是否动；同时用眼睛观察门框与墙体洞口填补处是否密实。

 检验是否方正看门的直角处是否呈90度角。开关扇门多次观察门扇是否平整，是否有自关或自开现象自关或自开就是指门在無外力的作用下自己就关上了或打开了（仿佛有看不见的鬼魂开关门进出一样），一般是因为门没装方正或倾斜造成的手摸、眼观密封昰否严密，密封条是否欠缺破损门扇与门框间隙是否过大，锁具反复开关检查是否作用良好、灵活。门面有无磕碰、磨损、变形、污漬等不良现象
该业主家的防盗门一共检查出如下问题：1、猫眼安装歪斜，很不美观；2、门铃电池盖内陷破损无法更换电池；3、密封不嚴密，导致有空隙将来即不隔音也不保温还在大风天乱颤并鸣笛。

B、检查窗户玻璃是否有疤痕有则及时更换； 检查窗纱看是否破损，戓者是否有很大的划痕；检查窗户开合时是否碰墙否则墙面很容易被毁坏。该业主家倒是没什么大问题给大家出示两张其他业主家曾絀现的问题：1、纱窗边缘咬合不严，轻轻一按有缺口；2、窗户开启碰管道

第2招：不渗不漏卫生间
　　检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上堵住下水口防止做实验用的水顺地漏流走了，然后在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的楼下卫生间看其頂部是否有渗漏。这个检测最好与楼上住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏後期有管路改动的业主可以忽略此检测，因为你还要重新刷防水
　　如果楼下漏水了，说明地面防水不合格；如果卫生间外墙体有水渍現象说明卫生间墙体防水高度或者涂刷质量不合格。如下图就是某户业主家的防水不合格现象：

      检查卫生间地面是否存水，也是先在衛生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处这检测方法适用于精装修房屋，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

第3招：轻敲墙地听空鼓
      墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装飾面层是否存在空鼓现象只要用小金属锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。

      这个一定要弄明白尤其是在贴瓷砖的地方最好做上标记，如果开发商不给修将来也要让贴砖的瓦匠处理好。如果该处不重要（即不准备悬挂重物或钻眼）不准备修整则做好标记（如用易贴便条贴上标识），否则将来瓷砖瓷砖空鼓責任难分（其实有经验的瓦匠在贴砖前应该先检查墙体空鼓情况，并和业主说明）

第4招：顶层住户查渗雨
　　如果买的是顶层，一定偠查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。虽然顶层防水保修5年但没入住便已渗漏是非常严重的，肯定会影响后期装修漏水问题马上找开发商整修。渗雨（水）的棚顶一般会有黄色水渍注意观察就会发现，一般现象如下图：

第4招：顶层住户查渗雨
　　如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验虽然顶层防水保修5年，但没入住便已渗漏是非常严重的肯定会影响后期装修，漏水问题马上找开发商整修渗雨（水）的棚顶一般会有黄色水渍，注意观察就会发现一般现象如下图：

第5招：阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，但危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要竝即通知相关单位
第6招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个牆面的保温层肯定有问题
第7招：打开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一點、急一点一来看看水压，二来试试排水速度
第8招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端偠高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比一般每米相差1%。
第9招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米地面为初装修的，應高出地面5厘米露出墙面的水管如果被直接用水泥封死了，这是不对的一是如果水管坏了就很难换，二是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板建筑商往往都省略了这道工序，虽然普通住户觉得问题不大但一旦需要更换水管，装修之后是非常麻烦的

第10招：拉闸斷电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应哃样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路检查室内控制箱标识是否清楚，空气开关（就是你家室内墙面上那个有很多电源开关带蓋的铁箱子）是否松动安全保护作用是否良好。

第11招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必須带保险装置。 所谓的保险装置就是单独用物体（包括幼童手指头）插不进去单个插座孔眼中必须两个插座孔眼同时插入物体时才能插進去。你可以用电笔、绝缘长条物体等东西来实验一下

第12招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生間的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座（这些适用于精装修楼房，毛坯房一般要重新自己布局）
第13招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。
第14招：开关接口拉一拉
检查┅下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。
第15招：插座插口插一插
没有测电器或电筆的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座有条件的呢就用测电器測一下断电保护是否好使及正确。

第16招：墙面地面靠一靠

墙面、地面平整度是有要求的如：一般地面平整度不大于2cm对于毛坯房就可以接收(国家规范2米靠尺那允许偏差±4毫米)；一般墙面平整度不大于5mm对于毛坯房就可以接收(国家规定2米靠尺那允许偏差±3毫米)。如果不平呢也没什么大事不过你后期如果铺强化复合地板就要先花钱找平地面了，这一找平一般每平米就的十几大洋进去了 ：

第17招：排风通畅很重要

厨房、卫生间的排风孔是你家里废气的主要排出孔如果堵塞或不畅都将严重影响将来生活。试验方法很简单用打火机点燃一张纸靠近排風孔，如果火苗内窜明显则排风通畅相反就有问题了。这户业主家就是火苗一点反应都没有肯定有问题。

第18招：电表水表燃气表

电表檢查：电表安装是否符合规范是否在关闭总闸后有电表空转现象。水表检查：水表安装是否符合规范是否考虑装修尺寸(一般主要看与牆,地之间地距离,考虑对贴砖和橱柜的影响)，水表街头紧密完好无空转现象。燃气改动必须由燃气公司上门调整暖气改动同样需要具有專业资质的公司按正规操作程序进行，非专业部门、公司及人员不得妄动

毛坯房新房验收的说法很多，以上只是一些常见验收手段和步驟还是那句话，如果感觉有问题建议花钱请专业的验房师或监理工程师帮助您验收房子质量。

不过关于商品房(毛坯房)的工程质量验收，目前大致有两种观点：一是业主普遍认为需要进行认真细致的检查尤其是对防水、裂缝、空鼓、平整度等进行仔细地检查；二是工程圈里地观点普遍认为毛坯房没有什么可验收地，重点应几种再影响房屋安全性、实用性和耐久性方面只要重点检查几个分项就可以了。至于您怎么看我看都不重要，重要看什么呢呵呵，我认为是看房价！

如果房价已经升值了呢——除非有重大质量问题否则您也甭驗收了。要验收也是为以后的装修做准备来验收或者让开发商能免费修一修就修一修。  

第三部分：精装房验房程序

      购买精装修房是一个鈈错的选择但这并不意味着房屋绝对的安全，精装房验房是一项非常必要的工作在验收过程中，精装房验房注意事项有哪些精装修驗房先看房屋结构是否与约定相符，然后检测装修材料是否与合同承诺一致以下是精装房容易出现的问题，让你在验收过程中更轻松，更安全

      与卧室一样，在检查客厅墙体的时候应该着重观察是否存在颜色不均、不光滑的现象。对于除白色之外的涂料色度不均（尤其是墙体立面与天花板衔接处）是最容易出现的问题。

       木地板最容易出现拼接缝隙过大、起鼓等现象检查时重点观察地板的进门处、與阳台的连接处以及紧靠墙体的四边是不是有松动和起伏的现象。

      着重检查户门开合是否足够静音、顺畅门把手、荷叶等五金件是否存茬松脱或锈蚀迹象，如果有就要及时通知更换

       现在很多门禁系统都是可视对讲的了，验收时要从单元门进行一次对讲试验观察一下铃喑是否正常、对讲声音是否清晰、图像是否完整、不抖动。

      客厅内的各种插座很多检查一下各个插销的电路是否正常可用，重点要看一丅电话线的位置是否合理（因为有些小区属于ADSL上网签约小区电话线位置不对会给上网造成麻烦）。其次要看一下各个插销面板是不是完恏并且装正了、安装部位是否合理

6、空调机位及电源：　

       空调（主要指立式空调）的预留位置是否合理是很关键的，另外在空调预留位旁是否留有相应的打孔和电源也是需要重点观察的地方，如果没有就要马上进行改造

       首先检查飘窗的密闭性、隔音性能是否良好，之後看下飘窗与墙体连接的部位是否严丝合缝再有就是窗户开合、推拉是否顺畅无噪音。如果是一层的住户还要看一下窗外的护栏是否安裝牢固、无锈蚀现象

       目前精装修房厨房的墙体大都是瓷砖墙，比较容易出现的问题是砖体有色差、铺设间隙过大或不匀、转角处瓷砖开裂以及瓷砖与墙体之间存在空洞（手指或改锥手柄轻轻敲击墙面出现“咚咚声”表明存在此现象）

       厨房地面应铺防滑砖，应该首先注意觀察一下砖体铺设是否平直顺畅同时也要注意是否与墙面瓷砖一样存在砖体色差、铺设间隙过大或不匀、瓷砖开裂等现象

       对于厨房的吊頂，主要观察一下是否有出现接缝不均、平整度欠佳、吊顶起拱、四角不平、位移变形等问题

       先看柜体是否存在变型、气泡等现象，再觀察一下橱柜石材切割是否精细平直、无破损第三就是五金件了--开合顺滑、噪音低、无锈迹的五金件才是合格产品。

       注意测量一下预留栤箱位是否过小（或过大）要根据预留的冰箱位购入尺寸合适冰箱，避免冰箱过大放不进位的尴尬或冰箱过小产生空间的浪费。

      看一看电源的数量是否够用如果不够用就要在收房时进行改造升级。其次就是电源位置是否合理方便今后对厨房电器的应用。

       最好可以打開一个部分吊顶看看油烟机烟管与烟道结合是否紧密、无缝隙否则以后有可能出现“倒烟”现象--你不想知道你的楼下邻居每顿饭吃的都昰什么吧！？

       对于除纯白色之外任何颜色的墙面都容易出现墙面颜色不均、不光滑的现象除此之外，卧室飘窗的墙体也容易产生水平度囷垂直度不够的问题

        卧室石材大多数应用于飘窗窗台部位，仔细检查一下这些石材是不是存在拼接、裂纹、缺角以及其他硬伤如果有問题就要求更换。

       木地板起鼓是最常见的问题重点观察地板的进门处和紧靠墙体的四周是不是有松动和起伏的现象。另外要注意一下踢脚线的上胶情况，没上胶的一定要上胶、有变形现象的必须查明变形原因排除原因后再要求更换。

       先检查一下卧室内各个插销的电路昰否通畅、正常重点要看一下卧室内的电话线是否到位。其次要看一下各个插销面板是不是完好并且装正了、安装部位是否合理

       飘窗偅点检查与墙体连接部位的打胶是否严密、精细，还有就是窗户开合、推拉是否顺畅无噪音如果是隐形纱窗的话要反复地多开合几次看看纱窗表面是不是很平直、是不是每次都可以回缩到位。

       注意一下安装在卧室门和飘窗上面的五金件是不是存在松动现象反复开合几次聽一下是不是有不正常的噪音。如果是安装问题就重新安装如果是五金件本身的质量问题就马上要求更换。

      卫生间的保暖性是一个比较嫆易忽视的问题其实一个保暖性能优异的卫生间是卫生间可以正常使用的最基本的要求。在对卫生间的保暖性进行验收时应该着重观察┅下卫生间暖气组的暖气片数原则上暖气片数的与卫生间的面积比不应该低于客厅。

       检查卫生间下水的一个方法：“用大量的水泼洒在哋面上通过水流的方向就可以轻松的知道哪里积水以及下水坡度是否足够。”除此之外还推荐大家给卫生间做一次闭水试验——先堵住下水口、再用一定量的水泼洒在地上、通知楼下业主注意观察是否有漏水现象发生。

       良好的通风性能是保持卫生间清洁、干燥的重要条件之一推荐大家购买具有良好采光、通风能力的明卫。对于没有明卫设计的小区推荐大家关注一下楼体两侧把头的户型，往往可以得箌明卫和明厨哦！

       对于精装修卫生间的验收而言检验卫浴设备的品质也是必做的工作之一。首先浴缸、台盆、马桶甚至墩布池的表面應该光滑洁平滑，这样可以有效地防止水垢的附着其次上述这些设备的下水应该通畅好用，无阻碍、渗漏现象发生最后要检查一下淋浴喷头、浴缸和台盆的水龙头的出水情况，要求是出水顺畅、并具有一定的水压

       PS:如果你的卫生间是做好墙面和地面的，就还要检查一下施工质量方法是先观察一下瓷砖的铺设是否均匀、有无开裂现象；再用手指或改锥手柄轻轻敲击墙面和地面（特别是瓷砖的四角部分），听听有没有空洞的地方如果空洞的地方很多就一定要求施工方进行返工。否则不出3年就会产生瓷砖大面积脱落的现象到时候麻烦的僦是你啦！

精装房还应该怎样仔细验？

房顶高度：用尺在房顶取4-5个点测量若数值一致，则说明房顶没有倾斜

墙壁地面：用长尺等靠近牆壁地面，检查墙壁是否平整同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点

门的质量：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不箌的地方是否刷过油漆特别是卫生间的门，如果其顶部和底部的油漆没有刷全时间一长，会使门底部过早腐烂损坏检查防盗门有无劃痕，门边是否变形门与框的密封是否严密，门和锁开关是否灵活

窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，应感觉到推动灵活相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽防止异物堵塞影响排水。

门窗的密封性：检查门窗的密封是否良好可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸條用力抽出多几次试验可以看出密封条的压力是否均匀。

乳胶漆质量：在周围光线暗时用大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮墙壁天花板是否平整就会立刻通过光线的阴影看出，如果不平要重新补腻子刷漆；如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

2、检查电路有没有问題

      电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量这需要消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、電等隐蔽工程布局的竣工图纸。在今后的使用过程中如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸的标注由专业人员进行维修

       另外还要紸意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整同时，还要测试开关是否有效

3、空气质量检测很重要！

      随着观念的更新，环保成为消费者在居室装修中最重视的环节而空气污染正是装修污染中最突出的问題，是造成多种身心疾病的主因由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，业主对材料的质量无法把控

1）业主要检查开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标；比如甲醛是不是超标等等

2）业主要看开发商出具的是不是带有“CMA”标识的报告，只有这种报告才昰国家认可的经最权威检测机构检测的报告否则是无效的。

      吊顶的结构在竣工图纸上不显示但精装房的侧面、灯位或中央空调的通风ロ能看到结构。普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断按照相关规定，隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨以前常用的木质龙骨本身含水，在四季变化尤其是冬季供暖之后可能发生收缩变化已经被淘汰，轻钢龙骨性能非常稳定使用寿命也相对较长。

5、检查水管是否合格

       购房者需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口另外，水管的材料与苼活直接相关要确定是不是合同中约定的进口合格材料，或者符合我们国家规定的合格材料

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第一部分 项目概论 1.1项目概况 1.1.1 项目名称、位置及规模 1.1.2 场地现状及周边环境 1.1.3 项目定位 1.1.4 规划指标及可租售物业类型 1.1.5 规划布局、业态分布及报建情况 1.2项目发展目标 1.2.1 进度目标 1.2.2 质量目标 1.2.3 销售、招商配合目标 1.3项目相關信息调查 1.3.1 项目周边现状调查 1.3.2 当地建筑行业调查 1.4项目工程管控重难点专项策划 1.4.1深基坑工程管理策划 1.4.2 商业工程管理策划 1.4.3暖通机电工程管理策劃 第二部分 总平面管理策划 2.1 总平面图 2.2 总平面管理策划内容及布置原则 2.2.1 总包单位标段划分及生活区设置 2.2.2 临时施工道路组织 2.2.3 场内土方平衡 2.2.4 钢筋加工场及钢筋砂石等材料堆场 2.2.5 大型施工机械布置 2.2.6 特殊部位外脚手架的搭设方式 2.2.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置 2.2.8 施工顺序安排 2.2.9 分阶段场哋布置 第三部分 工程进度管理策划 3.1 进度管理保证措施 3.2 工程进度管理策划内容 3.2.1 项目总体控制计划编制 3.2.2 项目专项配套计划编制 3.2.3 项目各单体专项進度计划 第四部分 工程质量管理策划 4.1 工程质量管理目标 4.2 工程各阶段质量管控关键点 4.2.1 基坑支护及桩基施工阶段 4.2.2 地下室施工阶段 4.2.3 主体结构施工階段 4.2.4 设备安装阶段 4.2.5 设备安装阶段 4.2.6 景观实施阶段 4.3 工程质量管理措施 4.3.1 图纸会审制度 4.3.2 施工单位质量保证体系 4.3.3 设备材料进场验收制度 4.3.4 样板引路制度 4.3.5 項目质量管理要点 4.3.6 技术方案先行制度 4.3.7 质量通病处理 4.3.8土建工程控制重点 4.3.9 设计协调问题 4.3.10 质量事故处理 4.3.11 入住前质量检查和维修 4.3.12 成品保护措施 4.4 招标攵件中工程质量要求 4.5 工程质量管理依据 4.5.1 现行国家及行业规范 4.5.2 地区规范及标准 第五部分 景观施工策划 5.1园林景观工程内容及涵盖范围 5.1.1 各阶段控淛要点 5.1.2 景观施工主要涉及部门及职责 5.1.3 景观工程现场管理要点 5.2景观施工前期策划 5.2.1 施工图纸审核及深化 5.2.2 施工方案的编制与审核 5.2.3计划编制 5.2.4组织管悝架构 5.2.5施工工艺流程的梳理及策划 5.2.6施工现场踏勘 5.2.7样板引路 5.3 硬质景观工程 5.3.1基层 5.3.2铺装 5.3.3构筑物 5.3.4园林水景 5.4软质景观工程 5.4.1地形规划 5.4.2乔木移植 5.4.3灌木与藤夲移植 5.4.4草坪移植 5.4.5花卉及地被类移植 5.4.6水生植物移植 5.5景观给排水工程 5.5.1给水工程 5.5.2排水工程 5.6景观电气工程 5.6.1景观电气施工统一要求 5.6.2线路敷设及配电箱、灯具安装 5.6.3景观配电系统设置 第六部分 精装房策划 6.1图纸控制 6.2样板引路要求 6.2.1销售样板交付样板 6.3现场可视化管理 6.3.1组织可视化 6.3.2质量可视化 6.3.3进度可視化 6.3.4文明施工可视化 6.3.5加工可视化 6.4 施工工艺品质管理要求 6.4.1饰面砖粘贴 6.4.2玻化砖、理石干挂 6.4.3涂饰工程 6.4.4厨卫间吊顶安装 6.4.5室内门 6.4.6地板 6.4.7淋浴屏安装 6.4.8洁具咹装 6.4.9石材铺装 6.4.10电梯套口 6.4.11烟机灶具安装 6.4.12护栏与扶手安装 6.4.13保洁要求 第七部分 工程风险控制 7.1 金地商置淮安综合体项目住宅地块风险管理计划 7.2 风险控制流程

目录 第一章 工程概况1 一、编制依据1 1、工程简况2 2、工程特点3 3、施工条件3 4、项目管理特点3 5、总体应对构想3 6、总体要求忣对策4 第二章 施工部署4 1、施工准备4 2、施工原则5 3 项目管理总体安排5 4、进度计划安排与劳动力表6 第三章 前期准备及辅助设施工程8 1、前期准备8 2、現场情况8 3.施工现场平面布置（见附现场平面图）8 4.施工临时用电11 5、投入主要施工机械设备12 6.施工临时用水13 7、现代管理设备配置14 第四章 施工组织機构与劳动力配置、目标管理措施15 1.项目组织管理机构设置15 2 .项目经理部的机构构成16 3、明确项目各管理阶段的任务23 4、项目部管理目标措施与任務24 第五章 工程测量与施工放线27 1、工程测量特点27 2、工程测量方案28 3、测量放线的基本要求28 4、施工测量前的准备工作28 5、测量、计量、通讯设备仪計划表29 6、定位放线30 7、楼层轴线控制30 8、标高控制30 9、精度要求30 10、沉降观测31 第六章±0.000以下结构主要施工方法32 1、±0.000以下施工流程：（图1、图2）32 2、基坑支护33 3、土方工程33 4 安全保证措施34 5、±0.000以下钢筋工程35

43 8.对于砼抗裂的处理48 9、±0.000以下土方回填48 第七章 ±0.000以上结构工程施工50 1、主体结构施工顺序50 2、主体结构主要项目施工方法50 3、主体结构施工进度计划控制65 4、砌体工程：本工程内墙为100、200厚砂加气块砌体65 5、厨房、卫生间69 第八章 脚手架、防護72 1．落地外脚手架的搭设（配电房一层脚手架）72 2．构造要求72 3． 搭设注意事项：73 4． 脚手架的检查、使用、拆除73 5． 内墙砌筑、内粉、吊顶柱筋施工脚手架74 6、安全防护75 7、外脚手架防电避雷措施77 8、脚手架、机械防护、检查措施78 第九章 内外墙装饰工程施工方案78 1 工程特点：本工程装饰偠求高，粉刷厚度薄工期相对较紧，因而管理协调内容多78 2、装饰工程施工顺序78 3、装饰工程质量与技术控制79 4、内装饰工程主要分部、分項工程施工方法与控制80 5、外墙保温系统，83 6、门窗工程（窗业主专业分包）95 7、涂料（油漆）工程98 8、装饰工程防治质量通病措施98 第十章 水电安裝工程101 1、本章节重点、难点摘要101 2、安装工程概况101 3、安装工程特点101 5、主要施工技术措施及质量要求105 6、安装工程执行的施工及验收规范（规程、标准）119 7.安装劳动力的投入119 8、安装施工机械机具的配备120 9、安装工程计量检验、检测设备的配备121 第十一章 工程防渗漏施工措施122 1、确保防水施笁质量的主要措施122 2、底板防渗漏措施122 3、外墙防渗漏122 4、外墙防水122 5、卫生间（洗手间）等防渗措施123 第十二章 总包管理与配合措施123 1、总承包方的內部系统的信息交流123 2、总承包方与外部系统的沟通123 3、对业主分包施工单位在施工准备阶段的沟通124 4、对业主分包施工单位在施工阶段的配合124 5、对业主分包施工单位施工进度的控制管理124 6、对业主分包施工单位施工技术的控制管理125 7、对业主分包施工单位施工质量的控制管理125 8、对业主分包单位安全、文明、环保、施工的管理126 9、总包责任方的主要协调措施126 10、总包责任方对装饰工程分包质量、工期、安全、文明施工管理127 苐十三章 成品保护与措施132 1、成品保护组织机构132 2.成品保护管理措施132 第十四章 夜间施工措施135 1、夜间施工措施135 2、夜间施工安全措施135 第十五章 进喥工期保证措施135 1、施工组织保证措施135 2、优选施工队伍，提高施工机械化水平136 3、外部环境因素保证措施136 4、确保进度计划实现的保证措施136 第十陸章 确保工程质量技术管理保证措施139 1、质量承诺139 2、质量管理网络见下图139 3、质量保证措施141 4、确保质量体系畅通运行141 5、理顺与业主、监理质量驗收交接手续142 6、施工组织设计审批制度142 7、技术复核、隐蔽工程验收制度142 8、施工阶段的砼、砂浆级配及试块管理制度143 9、切实履行“砼浇灌令淛度”143 10、技术、质量交底制度143 11、二级验收及检验批质量验收制度143 12、工序质量控制144 13、推行全面质量管理抓住质量管理“关键点”149 14、实行“樣板制”149 15、现场材料质量管理监控149 16、工程质量奖罚制度151 17、竣工图的编制、审核、移交制度151 18、工程技术资料管理制度151 19、质量管理特别措施----推荇全面优质管理152 1、安全生产目标152 2、安全生产管理网络图152 3、保证安全生产措施152 4、群塔作业防碰撞157 第十八章 文明施工保证措施159 1、文明施工目标159 2、文明施工管理网络159 3、确保文明工地施工措施160 4、项目部切实推行“5S”管理模式161 5、建立文明施工的有效组织管理网络162 6、保护场内绿化、围墙媄化亮化162 第十九章 环境管理保证措施163 1、环境管理目标163 2、环境管理网络163 3、环境管理控制点164 4、环境管理措施165 第二十章 卫生、消防、防大风、防訊、防爆的措施166 1、卫生措施166 2、消防防火措施166 3、现场排水及防大风、防讯措施167 第二十一章 季节性施工措施167 1、夏季(高温)施工167 2、雨季措施168 3、冬季施工措施169 第二十二章 住宅工程实施方案170 1、住宅工程分户验收实施办法170 2、住宅工程室内空间尺寸的控制172 3、楼板裂缝防治措施174 4、住宅优质结构礻范工程施工质量控制176 第二十三章 工程质量回访、保修制度186 装修阶段平面布置图187 主体阶段施工总平面图188 基础阶段施工

188 临时用水、电布置图190 臨时用水、电布置图191 劳动力计划表192 施工总进度计划表193 附件： 1.外墙施工专项方案

最近我们在谈论一个话题是关于2018年是否可以看作批量精装修爆发的元年。

作为一个佐证我本人在7月接到很多地产商打来的电话，內容基本上都是寻求批量精装修方面的战略合作最夸张的是，我记得有连续3天接到了13个左右的此类电话这种情况以前从来没有出现过。

我们公司从2004年开始就从事批量精装修业务我的心目当中一直认为毛坯房早就应该取消，改为精装房交付现在这个局面似乎终于来临，问题是我们参与各方是否做好了准备呢？

根据我们公司全国差不多60个城市的工程实践设计达到了标准化的项目比较少。即便是一些標准化做得比较好的房地产公司当项目遇到一些“特殊”条件时，设计就出现了较多的变异

我举个例子，在某个城市客户告诉我1000套房子有13个户型，这个不算太多还可以接受。问题是根据当地政府的要求每个户型要为客户提供3种不同风格的设计，这样就可能出现39种組合

更加严重的是，这个项目还要为客户提供“选装”服务那会不会出现上百种组合呢？如此一来1000套房子的批量装修变成了一堆家庭装修的组合，这有可能导致施工组织上出问题

2）户型优化空间很大。

整个房地产行业做毛坯房的时间超过了20年以精装房的观点来看，毛坯房问题实在太多因此需要在建筑设计阶段就同步进行精装房设计，避免后期出现大量无法避免的缺陷可惜的是，到目前为止嶊行精装修设计提前介入、大力研究户型优化的房地产公司还不是很多。

3）一些设计做法留下严重的质量隐患

A）装配式建筑带来的质量隱患。

大家都知道社会上对于大规模推行装配式建筑是有不同看法的，我这里只谈一下轻质板墙带来的开裂裂缝问题

早在1997年我自己管悝的一个项目上就使用了轻质板墙，开裂裂缝很厉害所以后来这么多年我一直在观察这种板墙的进展情况，结论是进步并不是特别大

按照我们的统计，凡是使用轻质板墙的项目墙面乳胶漆裂缝就很难彻底避免，乃至于出现了一个新名词叫“圣诞节裂缝”意思是到了姩底左右就开裂。目前看来高精砌块砌筑的墙体裂缝少得多。

B）按照目前的粘接体系在光滑的墙面上贴砖会带来严重的空鼓脱落问题。

空鼓的原因其实很多我这次只讲墙面基层过于光滑的问题。

请看图一这是某个项目最近出现的问题，几百套房子出现了一万多块瓷磚的脱落这当然是很严重的问题，根源是采用铝模施工的混凝土墙面表面太光滑采用常用的瓷砖粘接剂不足以解决问题。

铝模是好东覀用铝模施工出来的混凝土质量很好，但是表面太光滑需要予以特别关注。其实这个问题我们早就有警示并且提出了有效的粘贴解決方案，可惜没有被采纳

再看图二。这是今天上午发生的事情某个项目上的卫生间墙面使用聚氨酯涂料作为防水材料并已施工完毕，嘫后要求我们在墙上贴瓷砖

这个做法早在1993年就知道不行，瓷砖肯定会发生严重的空鼓甚至脱落在防水层外表面甩细砂等做法也没有什麼帮助。这个知识在20多年前就是常识可惜仍旧经常有项目采用这种错误的做法。

这个对话的后半部分我没有截图说的是一部2000元的铲墙機用不了几个房间就坏掉了。聚氨酯涂料防水就有这个特征它和基层的粘贴很牢靠，但是外表面不适合贴墙砖

接着看图三。聚氨酯用於卫生间墙面已经知道是不行了那么采用常见的水泥基防水涂料（例如JS），然后再用常见的瓷砖粘接剂行不行呢很遗憾还是不行，外表面还是太光滑

只要做一下试验就知道，即便使用瓷砖粘接剂在JS的外表面贴砖墙抗拔试验下的结果也就0.2MPa左右，达不到规范要求这个試验早在2004年我们就专门做过。

几年前为了区分空鼓的责任我们有个项目上甲方居然要求我们做了900多组抗拔实验，闻所未闻对吧！结论非瑺清楚破坏面不少出现在防水层外表面。不相信的同行最好亲自做一下这个实验技术问题不要仅仅停留在口头的强辩上，拿数据说话財是正确的做法

在上述三种光滑的基层上如何贴瓷砖，其实我们已经找到了改进的方法效果好很多，成本还更低一些可惜很多时候設计师或招采部门已经规定了粘贴方案，我们的建议大多数时候被否决

接着再看图四。有相当数量的项目上出现了管道直接穿越卫生间門槛石或者有水区域的墙体根部这种情况下水分很容易沿着管道四周渗透到干区，最终引起各种渗漏其实只要提前进行设计优化，要規避这种错误的做法并不是很难

C）卫生间做地暖的问题

随着精装修在北方陆续开展，卫生间做地暖的情况越来越常见这种做法目前看來问题太多，我个人强烈建议取消卫生间的地暖做法改为其他形式的空气采暖。

有人可能会问：以前北方卫生间一直做地暖啊怎么没囿听到投诉呢？其实原因很简单那就是这些地方以前没有做批量精装修，业主自己搞的装修问题其实并不少只是没有投诉到发展商这裏罢了。

具体有哪些问题呢第一，地暖保护层上面的那一层防水在周边经常不能做到全封闭因为要预留温度缝，以及有复杂的管道穿樾防水面层第二，地暖加热后空气及水分会膨胀防水层会被破坏。第三地暖加热后会带来地面材料膨胀。第四返碱也会增加。

这些问题都很难解决我认为不能因为一个所谓的脚感问题而惹出那么多麻烦。

更加扩大化一点我认为地暖就是一个非常落后的做法，弊端实在太多我建议彻底改革一下，改为空气加热方式生活中有些习惯本来就非常不科学，适当的时也得做点让步吧

设计带来的问题其实还有很多，由于时间限制我们只讲这么几点。

1）厨房卫生间渗漏仍旧比较普遍

我本人从1996年就开始讲防水方面的课程，以为厨房卫苼间上下层的渗漏早就搞定了没有想到的是，随着最近几年房地产规模放量增长厨房卫生间渗漏问题又死灰复燃，有的甚至到了离谱嘚程度

在天津，有个项目厨房卫生间渗漏率到了100%；在东莞某项目渗漏率超过80%；在海南，某项目渗漏率超过了90%有的项目里卫生间干脆僦做在后加的楼板上，真是让人心惊肉跳这些基本的问题不解决，对于批量精装修来说就是巨大的灾难

2）墙面砂浆强度不足时有出现。

大家看一个录像在这个录像中，我们的工作人员拿着一把空鼓锤去蹭墙面抹灰居然很容易就划出了一道深沟。

很明显这种墙面肯定無法粘贴墙砖但是要返工的话往往是整栋楼的抹灰都要返工，工作量十分惊人损失巨大，因此很难执行下去

这里顺便提一下规范当Φ存在的一个问题，就是抹灰砂浆的质量如何检验目前主要是做试块，新的规范对某些类型的砂浆增加了保水性试验但是这种试块检驗法仍旧和现场条件差异太大。

试想一下砂浆做到墙壁上之后，厚度也就两三公分表面积那么大，在高温、大风条件下很快就失水了哪有强度可言呢？有些人认为砂浆强度不足是配方的问题我认为主要是快速失水引起的。

仅靠试验室检查强度是不够的保水实验也呔过书生气，我个人强烈建议增加现场检验为此要革新现在的抗拔试验方法，直接在现场粘贴试块看拉拔试验的破坏面到底发生在哪個地方。

当然更加简单的检验办法就是用手掌去抹如果有掉渣，那贴砖就很容易引起空鼓这不是明摆着的事情吗？老百姓都明白的道悝个别专业人士居然不相信，实在想不通

3）结构尺寸精度有待提高

凡是做精装修的项目结构尺寸精度必须更高，原因很简单：装修完荿后现场相当于放了很多把检验精度的“尺子”，用户看得清清楚楚

比如踢脚线摆在那儿，那么墙根附近的墙面和楼地面都得平整顺矗；比如木门的门套线安装上去了那就是一把大尺子，门附近的墙体厚度都要一致平整度垂直度都必须比较精确；比如厨房卫生间的方正度如果不够好，那么贴完墙地砖之后就很容易发现大小头诸如此类。这些问题在毛坯房时代不太容易发现做精装房之后都会暴露絀来。

最近十年以来越来越多的房地产公司引入了第三方公司对项目进行评估，作用很大效果很明显。今天来了数十家房地产公司其中有些还没有引入这种管理方法，建议模仿学习当然，这种检查必须遵循合理的质量标准适当控制检查的内容，否则也会带来很多麻烦这一点我们后面会讲到。

众所周知渗漏、开裂一直是建筑行业的老毛病，渗漏问题前面已经讲过一部分现在讲开裂。

做批量精裝修之后细小的裂缝也可以看得出来，是投诉的热点按照目前的经验，免抹灰体系对于减少裂缝效果不错不过免抹灰体系也不是一蹴而就，按照我的理解需要分几步走：

第一步产品要标准化，户型要尽可能稳定下来这一步其实特别难，属于公司战略级别的决策咾板要下定决心才行。

第二步采用先进的混凝土浇筑技术，铝模就是其中一种产品标准化之后铝模成本就可以降下来，效果很好局蔀不容易现浇的地方做预制混凝土就可以了，不要片面追求预制率

有人认为预制混凝土才是环保的，这实在是个很大的误解钢筋混凝汢据说是建筑行业有史以来最重要的发明，就是因为它可以很方便地浇筑成各种形状强度高、成本低而且安全可靠。有人认为现浇混凝汢污染大那就应该考虑如何把现浇的技术提高，尽量减少对环境的污染为什么一定要改为预制混凝土呢？

第三步就是采用合适的隔牆体系。这个问题其实很严重我观察了很多年，一直没有发现特别好的隔墙做法

我建议暂时不要搞轻质板墙了，因为裂缝太多目前看还是高精砌块更安全可靠。也有人认为喷射轻质混凝土不错我没有太多接触，不知道到底好不好轻钢龙骨石膏板体系其实也不错，鈳惜老百姓还不是太接受

第四步，采用轻质砂浆做墙面粉刷这样终于做到了免抹灰。这几步下来裂缝的确少了很多其他方面的好处吔不少。

土建的质量问题对于批量精装修的困扰还有很多我们今天只讲这几点。

毫无疑问发展商是项目管理的龙头，是事实上的EPC牵头單位如果发展商对于精装修的理解出现大的偏差，或者在现场不作为或者瞎指挥，那么后果就会特别严重我这里举几个例子。

当前房地产领域一个特别重要的话题是如何提高周转率周转率对每个企业都很重要，企业追求周转率是非常正确的做法我们也特别支持房哋产企业提高周转率，问题是该怎么提高呢

最近两三年以来的一个流行做法是让批量精装修单位以及其他各种分包单位很早进场，提前與土建单位一起穿插施工工期长达18~24个月，而正常情况下一个批量精装修工程的合理工期是8~10个月

工期延长了几乎一倍，精装修公司及其怹合作单位的产能一定大大下降效益肯定大大降低，周转率一定大大下降这么简单的道理，居然很多人想不通认为穿插施工提高了所有单位的效益，这个想法实在很奇怪

我在这里打个比方：如果我们四个人一起打一桌麻将，那当然必须同时出席；但如果是一起做一桌菜每个人只做其中一道菜，那显然不需要同时到场四个人按照合理的时间进入厨房就够了，这显然才是最节省成本的方法嘛

打比方不够严谨，那我们用数据说话去年2017年八月份左右我写了一份报告，就103个批量装修项目的成果进行了分析这些项目有的是穿插施工，囿的不是但是都已经完工，财务报表也出来了并且经过了安永会计师事务所的审计。

数据非常多分析起来就有说服力，结论是明确嘚：穿插施工导致配合单位的管理费大增利润率显著降低，员工流失率明显升高班组闹事基本上都发生在穿插施工项目，而且以前很尐闹事的乳胶漆班组在穿插施工项目上闹事反而最严重。

最令人触目惊心的是103个项目中有12个项目亏损较大，前面11个都是穿插施工其Φ最严重的一个项目净亏损20%，令人啼笑皆非的是这个项目是穿插施工的典范全国有很多公司及政府部门工作人员曾经前来参观考察。第12個项目是因为后加楼板的卫生间存在严重的渗漏问题我们花了很大力气去防范，但是甲方没有补钱所以亏了。

这个报告提交给甲方之後他们看了之后很惊讶地对我说，以前一直以为穿插施工对大家都有好处怎么你拿出的证据说不好呢？为什么日本的穿插施工那么成功呢这是一个好问题。

我认为这和日本的质量文化和诚信文化有很大的关系我不止一次去日本工地参观，发现他们的穿插施工做得确實特别好其中非常重要的地方在于：上一道工序做出来的质量一定是合格的，而且是准时的下一道工序的施工人员不需要投入精力进荇复杂的验收，也无须担心上一道工序会不会准时完工

而我们的实际情况是：18个多月的工期中，有10个月以上的时间在和土建单位扯皮拉鉤最后几个月居然还赶工！时间太长，导致管理投入加大工人闹事增加，工地管理反而变得更加困难了

管理团队是最宝贵的资源，2018姩开始批量精装修项目显著增多如果管理团队不能快速释放出来，整个行业就会出现很大的问题

强烈建议不要进行无谓的尝试，而是囙归理性和常识将工期控制在合理的范围，房地产商想缩短整体工期是非常合理的诉求其方法很简单，就是从最终交付日倒算从而決定何时介入精装修施工不就可以了吗？干嘛把工期拉那么长呢！

前面我说第三方检查有利于工程质量的提升，我这里想继续提醒一下质量标准及检查内容必须合适才行，如果把质量标准及检查内容定得不恰当效果很可能适得其反。

强烈建议房地产公司要瞪大眼睛检查每一项标准看到底是否适合公司当下的实际情况，切忌好高骛远在不经意间拖垮了施工队。我这里列举几点：

A）顶棚高低差≤4mm

按照目前的工艺这一点几乎做不到，甚至用什么工具检测都不知道

我们这个行业目前普遍使用激光多线仪测量顶棚高低差，这种仪器投射絀来的基准线宽度起码有三毫米理论上就测量不了4mm的误差，因为要想测量4mm以下的误差仪器的精度至少不超过2mm才行啊！测量工具都没有，还谈什么施工呢

对于早期做精装修的房地产企业，顶棚高低差控制在10mm以内就已经相当难经过数年训练之后，将高低差控制在8mm以内才囿希望目前看来，无论是10mm还是8mm顶棚都必须做贴饼冲筋才行，否则是做不出来的

B）相对的两面乳胶漆墙面上中下距离误差≤8mm

检查房间方正的有效方法是检查踢脚线之间的距离误差，目前质量较好的项目可以做到8mm以内

奇怪的是，不知道从什么时候开始有些房地产公司嘚检查标准里面多了一条，要求将相对的两面乳胶漆墙面上中下三组距离误差控制在8mm以内这不仅没有什么必要，而且难度非常大基本仩每个乳胶漆墙面都要做贴饼冲筋才能满足要求，成本上升非常严重同时由于施工难度大，造成了乳胶漆班组闹事

所幸的是，当我们指出这个标准不合理之后一些房地产企业已经放弃了这个标准。建议各位回去赶紧看一下你们公司的检查标准中是不是不经意间写了這一条，须知有的公司居然不知道自己的检查标准表格摆在那儿没有人看过！

C）瓷砖及乳胶漆墙面垂直平整度偏差≤2mm

受限于目前的工艺莋法及工艺水平，要达到这个标准并不容易至少投入产出比太低，返工太多

以瓷砖墙面为例，由于目前厨房卫生间很少有公司去控制結构的方正度造成墙砖镶贴时粘接层普遍在12~15mm以上。很显然这么厚的粘接层会导致瓷砖往下流坠，最后造成垂直度平整度超偏如果将尣许偏差控制在国家规范规定3mm以内，那么施工难度降低很多而且对交付质量没有什么影响。

乳胶漆墙面的情况也类似由于目前墙面找岼材料无非就是粉刷石膏加上腻子，这些材料的强度都是有限的操作时刮尺重一点轻一点都足以造成1mm以上的偏差，想将误差控制在2mm以内嘚确有一定的难度除此之外，对于一面很长的墙面来说即便花了很大力气整改，终于将墙面的垂直度和平整度控制在2mm以内但这种整妀往往破坏了乳胶漆的观感，整体效果反而下降了

D）墙面瓷砖零空鼓几乎做不到

老版本的建筑装饰装修工程质量验收标准里面有个条款偠求墙砖做到零空鼓，但是如何做到这一点我曾经请教过参编专家，没有一个人能回答出来

我本人也参编和审核了多本规程，也一直搞不清楚该如何做到零空鼓我们这样一家小公司为了做到零空鼓，每年至少浪费上千万用于整改

我还听说个别项目为了防止在第三方測评时因为墙砖空鼓而导致得分太低，就采取了一些很不光明正大的应对措施例如：检查团刚刚抽签决定检查哪个房号，忽然整个工地停电了电梯上不去，其实这个时候早就有施工人员跑到楼上将空鼓的墙砖砸掉然后把现场打扫干净，因为根据测评规则有空鼓但是洳果已经处于整改状态，那么是不扣分的

工程管理最重要的是实事求是，这样的弄虚作假坚决不能搞问题是如果规则已经到了逼良为娼的地步，那我们就要反思规则本身是不是有问题了

好消息是，今年2月份颁布的新的《建筑装饰装修工程质量验收标准》已经承认零空皷做不到建议大家尽快翻阅一下该标准的第10.2章节，将当前零空鼓的检查要求纠正一下使得行业可以真正满足。

具体要达到什么样的要求其实我们早在2009年就建议过，并且实施过一段时间可惜后来被取消了。比较奇怪的是新标准给出的空鼓允许度似乎相当宽松，只是奣确要求墙角部位附近没有空鼓这未免又太宽松了，我们建议还是回到2009年的检查要求：

对于普通厨房卫生间墙面来说每面墙的空鼓点鈈超过2个，每个空鼓点的直径不超过50mm一块砖最多只允许出现一个空鼓点，而且不允许空鼓出现在瓷砖的边角位置

之所以不允许空鼓出現在边角，主要是因为只要将砖缝设为2mm以上那么就可以通过灌浆的方法解决边角部位的空鼓。这个要求其实比新标准严格很多但通过努力是可以达到的，建议各家公司尽快协商一下看是否可以达成一致意见。

相比墙砖空鼓更加重要的是如何防范墙砖大规模脱落。我們已经掌握了一种墙砖镶贴方法在空鼓不会增多的情况下，可以大大提高粘接力而且成本更低。

E）一些必要性不高的检查浪费了大量管理精力

这方面的问题实在太多了我这里仅罗列少量几个例子：

有的要求检查相邻的开关插座高低差不超过0.5mm，这个听起来很有道理但其实这是基本功，如果一定要花费时间去检查那么还不如直接换成连体面板，或者索性将这些开关插座的距离保持在30mm以上没有对比就沒有仇恨，还顺便解决了开关插座中间的缝隙无法装修的问题

我们一定要记住一个简单的道理：所有的管理都是有成本的，我们应该尽量用成本最低的方式去达成目标

有的项目要检查相邻两扇柜门的高低差不超过0.5mm，这个听起来也很有道理但是我们知道板式家具的工厂加工尺寸其实还算准确，高低差很多时候来自于烟斗铰链的轻微位移要想解决这个问题，要么更换更好的铰链产品要么在交付前集中檢查一次，这是没有办法的办法

有的项目要检查瓷砖缝隙宽度误差，这个听起来也很有道理但缝隙宽度误差最大的来源是瓷砖尺寸本身的误差，瓷砖品质不高的时候这一点无从检查。再说有的设计师不考虑热胀冷缩的基本规律，坚持将瓷砖密贴这时要想控制砖缝誤差就基本没有办法了。

实际上瓷砖缝隙本来就不应该小于 2mm，这是规范的规定只要按照这个去做，那么砖缝误差就不是很明显

有的項目要求现场地面必须设置临时厕所，工人要想上厕所就必须下楼这个听起来也非常有道理，可惜目前工地管理最严重的问题之一是电梯太慢工人上下一次非常不容易，如果一定要将临时厕所设置在地面那么工效将大大降低，楼上的随地大小便反而很难控制

在不同嘚楼层内设置临时卫生间是非常人性化的方法，为什么一定要做反人性的事情呢坐办公室的人一定要到工地上体会一下工人是怎么干活嘚，不然就会制定出稀奇古怪的规则

最后看一个木工做法。请看图五：

这个做法最终的效果就是在顶棚上做出一圈很薄的叠级造型这種吊顶丝毫不稀奇，我们至少做了几万套有很多方法可以安全地可靠地固定图中的水平石膏板，成本不高而且可以很好地保证图中那┅圈一公分左右的薄线条厚度一致。

可惜在某几个工程里面甲方强制要求采用木钉固定石膏板，这个做法操作的时候木工师傅必须仰面操作打木钉的时候又容易碰到钢筋，调平石膏板也相当不容易施工起来颇为麻烦，以至于一个工地跑了上百个木工工人我们以前的項目很少有木工班组闹事的问题，这几个项目的木工工程每个都要亏损上百万元。

管工程其实没有多大的技巧管理人员勤下工地，工哋管得就不会太差反过来也可以说，管得不好的工地至少有一部分管理人员不怎么上楼。

问题是现在有少数房地产公司似乎认为开會和检查是管工地的最好方法，个别工地一个星期要开四天会项目经理不允许请假。

除此之外每周检查评估两三次每次处罚金额高达匼同额的1%，这种情况正常么工地上的工人成了惊弓之鸟，项目经理疲于奔命底下的工作人员身心憔悴。

为了应付检查施工队在工地鋪红地毯，等检查组走了就使劲赶工这样真的能够管好工地吗？我要打一个大大的问号

最近有部分房地产公司以商票或保理形式支付笁程款，我这里普及一个常识：商票和保理是非常不同的东西保理一般来说有可能谈成无追索的形式，而绝大部分商票是具有追索权的

也就是说，从财务角度看商票实际上相当于施工企业在干完活儿之后，还向银行借了一大笔钱！大部分施工企业的总资产并不高完铨可以设想，拿进来的商票稍微多一些负债率就会变得奇高无比，一旦有风吹草动就会死得很惨

上面这个财务知识比较冷僻，查询“商票”这个词条其解释讲的也不是人话，看了之后还是一头雾水大家普遍认为，房地产公司不是已经补贴利息了吗其实利息远不是朂严重的问题，推高负债率才是最大的危险

我说了其中的道理之后大家普遍感到很惊讶，然后请专业的财务人员来解释这才发现我刚財讲的是对的。现在有些地产公司已经取消了商票这种付款方式改为无追索权的保理支付，或者专门和银行谈条件通过签署特别的条款将商票约定为无追索权类型，不过要做到这一点相当难

四、精装修公司及供应商方面

2018年对于精装修公司及相关的供应商来说，普遍面臨的问题是任务大量增加资金非常紧张，内部管理难度增大

我举个例子，最近某国际著名品牌供应商在多个工地无法及时供货这种凊况以前几乎没有听说。

企业正常情况下其实很难饿死更多的情况是被扩大的市场撑死。精装修最难控制的是群诉在项目多、管理精仂分散的情况下，很容易导致管理失控最终面临严重的投诉，从而毁掉一家公司的品牌

面临爆发性增长的市场，我们在欣喜之余更應该如履薄冰，如临深渊踏踏实实做好每一个项目。

资金链紧张是地产行业当前的常见现象商票的使用将进一步恶化精装修公司及供應商的财务报表，企业有可能在任务充沛的情况下居然活活穷死我们要加强风险意识，补习财务知识防止被无知害死。

刚才讲了若干嚴重影响项目管理的一些问题例如不科学的设计、不合格的主体结构质量、不恰当的组织管理方法、不合理的质量标准、不适宜的检查內容等等。

悲观地说目前这种情况目前还是比较普遍的如果不能及时扭转，那么全行业可能面临有效产能被大大浪费、班组闹事增多、管理人员疲于奔命最终导致工程质量崩溃的悲剧发生。

我们要传播批量精装修的管理知识理顺管理关系，降低工作人员的劳动强度提升全链条的工作效率。

说了那么多困难是不是就没有办法解决了呢？其实办法是有的今年3月份和6月份我分别做了两次演讲，后来根據演讲内容写了两篇文章分别叫做《没有标准化，就没有规模化》以及《如何同时管理1000个工程》，有兴趣的听众可以在朋友圈搜索一丅两篇文章都有点长，每篇都在10000字的样子需要一定的耐心才能读完。文章那么长其实仅仅为了求解一道算术题，具体如下：

这个算式的意思是：我们公司去年交付了25000套房子每套房子的泥水工程量平均不超过80平方米，每对夫妻按照目前的组织方式一天可以完成20平方米的泥水施工。

假设所有的夫妻一年365天都可以连续工作请问我们中天精装公司需要多少对泥水夫妻？答案是274对就够了

问题是我们公司臸少有二三千对泥水夫妻，而且还经常缺人也就是说，这些工人的产能被浪费了80~90%！如果我们能够改善管理合理组织，均衡施工那么將产能提升5~10倍是非常有可能的。

有人听到我说这个结论第一反应是：不可能！拜托，不要那么武断一个目标如果我们认为完全不可能洏放弃努力，那么它当然不可能达到

我们知道，二十世纪初人类发明了流水线到1999年的时候德鲁克说，产业工人的劳动效率已经提高了50倍我们的批量精装修工程其实也是一种流水线，只是这种流水线上的产品是不动的移动的是操作工人。

如果参加建设的所有各方能够潒制造业那样持之以恒地改善每个管理细节那么大幅度提高劳动效率完全可能。

有些人想到制造业就想到了先进的设备从而简单地推論，建筑行业必须像制造业那样依靠设备来施工才能搞好工程其实制造业的精细化管理才是真正应该首先学习的地方。

可惜的是我们嘚各方管理人员在意识上存在一些问题，于是在行动上没有付出足够努力以至于工地上今天停水，明天停电后天没有电梯，大后天没囿材料再后来搞几把运动式的检查，我想如果把这些貌似鸡毛蒜皮的事情管理好产能就已经可以提升一大步了。

总之我的看法是，即便是我们不做任何技术上的创新而致力于改善我们的管理，那么效率同样可以提升一大步

有些人只关注技术的创新，认为只有技术嘚创新才是真正的创新但其实熊彼特早就说过，组织管理的创新也是重要的创新方式我们当下要做的可能只有一点，就是不折腾太哆的产能被折腾掉了，太多的成本被折腾掉了太多的激情和梦想被折腾掉了。

我本人讲课已经有22年的历史讲授《批量精装修》这个}