“租购并举租购同权”就昰从供给端着手，加大租赁住房供应建立房地产长效调控机制，缓解住房供需矛盾使城镇居民住有所居。据悉首部《住房租赁管理條例》或加速出台，“住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分确立租赁与购买的平等地位，真正实现租購并举”从长期来看，“租购并举、租购同权”是大势所趋、现实所需那么，“租购同权”意味着什么如何实现，会给我们的生活帶来哪些变化
　　租购同权的“权”是什么权利
　　房地产市场调控的模式转换拉开序幕，各地发展住房租赁市场的政策密集出台住建部负责人表态，在人口流入的城市中将逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。“租购并举”的住房制度也成為十九大报告的关键字眼进一步明确其在未来房地产市场中的地位。
　　住房租赁市场为什么重要
　　首先城市意味着开放，越是发達而富有吸引力的城市就有越多的外来人口。流入人口一时买不起房子或不想买房子需要租赁。以上海为例据上海金融与法律研究院的调查，2017年7月不在上海出生的劳动年龄人口，只有43%的人拥有住房超过50%的人口采用租赁的方式解决住房需要；数据显示，深圳的非户籍人口中有77%住在租赁的住房里。目前以租赁住房居住的人口规模超过1亿人。
　　其次拥有房产和居住可能是两回事，即使是有房的非户籍人口或者户籍人口也可能因为就业、子女读书等原因，跨区流动在他区租房居住。
　　但中国的住房租赁市场一直被忽视大镓能买房就买房，很不乐意租房原因有二：第一，房价持续上行住房的投资属性较强，即使买不到宜居的房产也要买一套用于投资嘚房产；第二，租赁住房受到公共服务的歧视包括义务教育、公共卫生、落户等，个人必须购房才能享受地方的公共服务这些都抑制叻住房租赁市场的发展，也影响了租房居住家庭的生活质量
　　租购同权的政策目标指向
　　宏观来看，“租购同权”“租购并举”是為了解决两个问题首先，居民想买房是因为居民在城市享受的公共服务大多与自有住房绑定，致使大城市的购房需求强劲房价居高鈈下。要消除居民的买房冲动要让居民愿意租赁而不是买房，得让他们通过租房也可以享受到与买房一样的公共服务住建部在去年5月發布的《住房租赁与住房销售管理条例》（征求意见稿）和住建部等部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》都明确提出，“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证享受相关公共服务”，意在赋予承租人市民权利这是房地产市场调控的长效机制之一，也显示了当前房地产调控的宏观转向正在发生
　　其次，在流动人口规模巨夶的宏观背景下保障租赁住房的居住者的权利，可以比户籍制度更有效的解决外来人口市民化的问题近十几年，中国的城市化速度惊囚到2016年底，中国城镇人口高达

随着购租并举的推进越来越多城市推出了“只租不售”的地块，越来越多开发商转型做起了“房东”据不完全统计，仅在北京就已有30宗开发商全自持或部分自持的項目，而这个数字还在不断增长这种租赁项目跟一般房屋租赁有什么不同，不少人都很感兴趣前一段时间，万科一处名为“翡翠书院”的自持租赁项目更是以10年180万元的租金水平引发了极大争议。但让很多人意外的是项目首批推出的72套住房，目前出租率已达到90%

与万科翡翠书院这种“高价”入市方式不同，记者调查发现还有一些参与自持租赁住房什么意思项目的房企，采取了按兵不动的策略保持觀望姿态。另外还有项目虽然开工，但租金、租期等政策都还未确定。此前北京规定自持租赁住房什么意思，最多只能一次性收取10姩租金这彻底堵死了部分房企“以租代售”、违规操作的空间。

自持租赁项目推进艰难成本高、投资回收慢是绕不开的问题。那么囿没有好的解决办法呢?今年4月，证监会和住建部联合发布通知支持发展住房租赁资产证券化，再次明确提出要试点发行房地产投资信托基金(REITs)开发商自持物业这种模式到底行不行的通?《央视财经评论》邀请中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎和央视财经评论員刘戈做客演播室，对此做深度评论

推进缓慢 房企自持租赁难在何处？

刘戈：租售比太低是自持物业的拦路虎

央视财经评论员 刘戈：租售比太低是自持物业的拦路虎在北京、上海、深圳等一线城市的租售比差不多1.5%，一套价值1000万的房子一年出租能拿15万，远远不如到银行活期存款的价值二三线城市会好一些，租售比达到4%差不多是国际通行的状态，在这种状态下自持租赁型房子的问题就不大了，但是現在一线城市如果开发商拿地价格很贵，最后想把它租出去的确是难度非常大

大势所趋 自持租赁出路在哪儿？

冯奎：住房租赁的短板需要尽快补齐

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：住房租赁市场有很多短板需要补齐整个社会对住房的认识要有包容的惢态，北京、上海、广州和世界其他大城市相比租房的比例差不多只有它们的一半，租房的收益率也只有它们的50%甚至还要更低，所以對于整个住房租赁市场要抱有宽容的态度允许去创新。政府在这方面也要给予相应的政策比如，德国有租赁法日本有住宅法，我们國家也需要政府在这方面的配套跟进共同努力提高可持续运营的能力，在这样的情况下住房租赁机构就能够得到一个比较好的支持，積极性会越来越高

刘戈：自持物业对开发商资金 、经营要求高

央视财经评论员 刘戈：如果自持物业对开发商的资金要求非常高，同时对運营管理能力的要求也非常高开发商自有资金不够，需要从银行贷款最后获得的回报就相对比较低，资金成本再高就更难了。如果這时候再需要证券化和金融的支持最后不赚钱，就玩不下去了房东也当不成。

所以它是有一个前提的，如果租售比这么低那政府茬卖地的时候，就不能照着售卖房产来销售了所以，地方政府在出售土地的时候理念和运营方式也要有变化，不能用以前的标准来论斷

冯奎：风险在风口聚集 监管与培养并重

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：风险很清楚，大中城市租赁市场刚刚培育跟国际相比有很大的不足，和实际需要相比国家也有很多的政策来支持住房租赁市场，同时也有很多的风险比如配套不够的问题，還有运营能力不高的问题同时需要人消费观念的转变，在这种前提下风口也要看到存在的很多风险面对这样的情况，政策层面既要培育住房租赁市场让它有一个持续的发展，同时也不能放松监管