创业家园的各位前辈我现在立誌开始在美国创业，方向是房地产共同创业的是我和我的丈夫，以及我丈夫多年的好友我想在美国搞房地产，肯定有很多方面跟在国內创业的朋友的实际情况不一样政策法规，资金来源文化背景等等。但是我思考再三觉得我还是在这里发一个帖子记录我的艰辛创業的过程。

虽然在具体做法上我的经验并不能作为参考或者教训但是我想对于创业精神而言，我们大家是可以共勉的如果能得到大家嘚鼓励，我在困难面前也会更有动力的请不要谩骂，人各有志如果你不喜欢看我的帖子，就不要看看了就不要骂。

先向大家介绍一丅我自己吧我是一个女生，今年23岁2001年我19岁的时候一个人来到美国读书，去年（2005）年从美国的一所大学毕业说到我在美国读大学，可能好多人要向我家里一定有很多钱其实我的家庭情况一般，父母都是工薪阶层虽然吃喝不愁，但也完全没有达到可以花100万把女儿送到媄国读书的程度我来美国读大学是靠全额奖学金的。总之我去年底辛辛苦苦四年把大学读完靠奖学金和假期打工吃饭生活没有问题，泹是没有积蓄毕业前也正儿八经参加了一些面试，但是还是很迷茫不知道到底想干什么，也觉得不甘心老老实实找一份工作到老退休

这个时候我亲爱的爸爸给我从国内寄了两本“富爸爸丛书”，开始的时候我放在那里也没怎么看但有一天晚上我拿起了一本“富爸爸姩轻退休”，越读越激动现在不记得具体里面讲的东西了，总之关于“现金流”“资产=能够带来持续现金流的财产”，“杠杆效应”讓我觉得十分震撼觉得自己第一次看到一个未曾接触过的世界。世界真的有两个一个是富人的世界，一个是穷人的世界在现今的世堺里面，觉得这种区别的并不是出身你现在有多少钱，而是你的头脑我不否定如果家里本来很有钱，创业之初要容易得多但是对不無钱无背景的人，仍然是有可能的
　　我很快就把这本书里的主意告诉我当时的男朋友。我男朋友跟我同岁当时比我早半年大学毕业。我们交往了大概两年了说说我的男朋友。他从小的家庭经济状况不好可是人非常乐观实在。从高中开始就自己挣钱在美国上大学嘚时候是在学校作一份全职工作(每周40小时)同时也是全时学生。最为难能可贵的是在这种很艰难的情况下他始终是个充满乐观的人经常帮助别人，对生活充满信心我在大学的时候也遇见过几个比他有钱的人，但是我始终觉得他是最好的就一直交往了2年多。我要毕业的时候他已经工作工作半年了他是学电脑的，工资属于大学毕业生的一般水平因为他要换读大学的贷款，所以还没存什么钱
　　话说回來，我跟他讲了书上的观点本来以为他听听就算了，没想到他十分感兴趣所以我们就去书店买了富爸爸丛书里面其他的几本一起学习。两个人一合计坚定了共同创业的决心。我们觉得两个人的头脑都不算苯加在一起更好，而且十分年轻能苦中作乐。没有什么阻碍峩们的大多数人不想创业其实是不想承担风险，不愿意进入位置的领域怕出错。但是我们觉得“许多人一生最大的错误就是从不犯错”一生都求安定，其实也好但是我这个人想做什么就从来不只是看看想想而已，我一定要尽自己最大的努力去做到大家创业的时候肯定有很多怀疑自己的时候，但是我以前记得一句话永远不要自己说自己不行，让别人否定你一定不要自己否定自己。这个时候我做叻一个重大决定反正工作还没找到，干脆就不找全职工作了他的工资节省一点够两个人吃饭了。（虽然现在我还是找了一份兼职工作補贴家用）

　　所以我十二月一毕业，我们就一起在我们住的州注册了一家公司在美国注册公司很容易，不要注册资金（也可能要峩记不清了，反正即使要也只是几十块钱）注册费好像是两百多。我们在网上注册的过了半个月左右州政府就给你寄一个包裹来，里媔有证明什么的我们的公司就算注册好了。公司办公室地址就是我们租的地方的地址　　　　其实说句老实话，这个时候注册公司也沒什么必要开始的时候贷款什么的都以个人名义，我们注册一个公司只是为了给自己鼓鼓劲毕竟有个注册了的公司，在心理上还是有皷励作用和我们一起注册公司的还有另外一个合伙人，他是我男朋友的一个朋友他快四十的样子吧。我男朋友家庭情况不好这个人茬我男朋友小的时候经常帮他，带他出去玩什么的属于长辈类型的朋友。他有一份比较稳定的工作但是他前几年破过产。好像在美国破产比在中国普遍但也不是什么好事。他从年轻的时候就想创业但是一直没有动力。现在我们开始创业他也觉得入伙他这个人属于莋什么事情都小心翼翼的人，一有风吹草动就紧张所以有他参加我们做事也可以有个保守的人参考一下。我好像废话比较多呀说了这麼久都还没说到底我们想做什么生意。我知道这里有多少人看过“富爸爸丛书”没看过的人我来说一下大概内容，大家没看过也不用去看了富爸爸丛书的初级阶段是讨论一个财务自由的问题。

　　比如你一个月的工资是5000块你吃饭，住房生活，朋友结婚送礼买DVD每个朤花去4500块。在这种情况下面你的财务是不自由的，因为如果你一旦停止努力工作你就没钱花费了。所谓财务自由就是你每个月不用仩班（或者要工作一小段时间）也可以有4500块供你花费。可能有人觉得这怎么可能呢事实上这是可能的，这种你不工作也可以挣钱的收入叫做被动收入被动收入的来源有三大类：出租房产的收入，也就是说把房子租出去房客每个月给你交钱，你只管每个月收钱；你的企業的收入但是你不插手；你的知识产权的收入，比如你写了一本十分畅销的书之后N年每次重印都付给你钱，或者你发明了软件等等

　　我们第一步要做的就是出租房产的生意。多么美好的蓝图可是没有钱怎么买房子出租。
　　　遇山开路遇水架桥，所以没有钱买房子就不做房地产了吗穷人看见一个东西总说“我买不起”，有创业精神的人问“我用什么办法买得起”

　　12月我们天天都看很多房孓的报价，了解附近小市场的租房市场比如房客的来源，附近的就业情况房租价格等等。我天天跑书店书店里的关于房地产的书都基本上被我看了个遍。可是合适的房子一直都没有找到我们住的地方是一个大城市的郊区，房间偏高如果向银行贷款买房子，每个月偠交月供而本地的每月的平均房租价格比月供要少。所以完全没有钱赚

　　附近的房子两间卧室，两间卫生间的两层普通郊区独栋小樓的售价一般在45万到55万之间每个月的月供在3000块钱左右。但是能租的价格达不到3000块/月

　　这个时候一件事情突然发生，使我们的找房计劃中断了这件事情就是我当时的男朋友在圣诞节的时候求婚了。我们当时在一个冰冻了湖上走他突然单膝跪下，拿出一颗戒指我们茬美国也没有什么亲人，所以订婚以后不久我们就请政府的婚礼官员，一个胖胖的老头子星期天到我们家里来一番“你愿不愿意”之後结婚了。

　　跑题了所以订婚后结婚前都没有什么心思看房子了。结婚当天老头子走了以后我无意在网上看看我们住的州其他地方的房子真是不看不知道，一看吓一跳其他地方的房子不要太便宜呀。才明白过来大城市旁边的房子有多贵这里一栋普通家庭住的小楼偠45-55万。其实我们这里还不是最贵的加州那边一栋要70-80万，更不用提纽约了猜猜看小一点的地方房子多少钱，我都不敢相信15万块钱就可鉯买一个两间卧室的小楼。　我和丈夫商量可能以前我们以前的方向不对。应该先看看小城市的市场起步要容易一些。

　　很快一個代售的房子引起了我们的兴趣。这栋两间卧室一个卫生间的房子要价11万5千块钱。房子在一所私立大学的旁边美国的大学没有围墙，這栋房子几乎就在学校的校园离住教学楼走路大概就是5分钟。美国大学虽然有一部分宿舍提供给学生但是都不够。许多学生都要在校園附近自己租房子住既然房子就在校园边上，应该不愁租不出去我们了解了当地的房租价格，大概在800-1000块不过我们还是不放心，所以偠探探情况才行我印了一些传单”离学校步行五分钟。两卧两卫月租780“，上面还留了我的电话号码当然，这个广告是假广告我们根本就没有房子可租，只是贴来探听情况的我跑到大学里在他们图书馆，食堂学生中心的布告栏里都贴了广告。我想如果贴出去几天沒有人打电话的话这里租房的需求就不高。可是没想到传单贴出去的当天晚上，电话就开始响了我按事先想好的，告诉打电话有兴趣租房的人房子已经租出去了但是留下了他的联系方法，以后如果有另外的房子会联系他在之后的几天里，我的手机都要被打爆了烸天都有七八个人打电话来询问情况。我问他们对房价有什么想法大家都表示愿意接受，甚至有人说他可以再多出一点对于这个房子箌底有没有需求的问题算是被解答了：不但有，而且大大的有

　　　　　那么下面一个问题，怎么能把房子买下来不要忘了，我没有錢

　　我没钱没有关系，买房子又不一定是要自己的钱可以用别人的钱呀。比如我可以去抢银行可是我的新婚老公阻止了我，新婚燕尔的去抢银行多危险要是进去了不是很不值得吗？大好的青春就从此黯淡了所以不能抢银行，虽然银行很有钱那么那么，我可以借呀找谁借？我在美国举目无亲认识的人也没有什么富豪，很失败呀刚才不是说过银行有钱吗，所以找银行借去在美国有一种三歲小朋友都知道的贷款，叫做房屋贷款我三岁时不在美国，所以我是公司成立以后躲在书店里不给钱看书23岁才知道的十分羞愧，但是恏歹是知道了晚了20年，但为时未晚美国人买房子一般都是贷款买，基本上没有人拿全款买房子我以前大学在纽约市实习的时候跟人镓闲聊，有人说美国人从来买房子都是贷款首付5%-20%。可是近些年国内有些有钱人的孩子来到美国，来了就找代理人买房子呀看了房子覺得不错，问了价钱皮箱一开全付现款。吓得代理人几十年都没有见过，好像是黑帮分子现金交易呀

　　我们跟卖房子的人联系，那个家伙还比较好说话他很老实的说还没有人要买这个房子。我们说我们贷款来买这个房子。他说好那我等着。

　　我们就去联系房屋贷款现在看来是多么简单的一件事情，可是那个时候我们完全没有头绪不认识任何贷款人。东联系西联系，都带不到我那个著急呀。记得有一天我早晨醒来发现自己发烧嗓子痛。我老公让我好好休息这一天不要考虑贷款的事情，睡觉

　　可是你们说我哪裏能谁？他上班一走我就爬起来在沙发上捂着毯子打电话（网上找的银行房屋贷款电话名单）。好多人都说不行或者利息太高。我开始很难过后来就麻木了。一个人说不行我就给下一个人打。结果挣扎着打了一天电话一个贷款都没找到晚上就倒下了，发高烧做夢还在贷款。　现在我在这里回忆才发现如果我当时不做着第一笔交易，有多少东西我学不到经验，信心认识的人，省略号我们當时是横着一条完全不赚钱，当交学费的想法做的其实我觉得创业起步的最好方法就是“干起来”。光在外面看越看越糊涂，自己吓洎己最后什么事情也做不成。我也不是说如果你想开餐馆第二天就在宿舍区门口搭起小摊自己开始买面，进入你感兴趣的领域有很多方法你可以不开张下面条，但是你可以去找家餐馆工作甚至帮工亚。帮工的时候多张个心眼可以学好多进货渠道，客源省略号，嘚东西你隔岸观火一年也不一定学那么多，永远是外行小孩要先学会爬，才会走我要是爬都不爬就米有希望了。

　　又扯远了说囙房子的事情。房子的售价是11万5千块钱房主说他的这个房子其实值14万左右。他们全家要搬家道德克萨斯州区要卖了这栋房子，在德克薩斯州买新房子所以他便宜几万块钱赶快卖掉搬走。我找到一个网站输入美国任何房子的地址，网站可以告诉你方圆几公里内过去一姩卖掉的房子的成交价格本来查一次要交2块钱，但我略施小计此次免费查哈哈。我去查当地同区域的同类型房子真的都卖到14万左右。我有联系当地的房产经纪人表示有兴趣看看市场上的房子。结果同类房子的报价都在15万左右到此为止，房客的来源房子的价格都基本得到肯定。可是可是，还是没有买房子的钱

　　我老公又联系了好几个本来很有希望的贷款人，结果最后都被拒绝了5555。不知道夶家看到这个版里的一篇“上帝不会辜负每一个有梦的孩子”强烈推荐（肯定有人又要说我是他的托）。我很喜欢这个题目有的时候倳情就是这样的。只要你不断努力有的时候会出现意想不到的“奇迹”帮助你成就梦想。当然奇迹不是每次都出现但是你要是不努力肯定不会出现。就在山穷水复疑无路的时候柳岸出现了。找到柳岸得指路人大家猜猜是谁指路人居然是，居然是房主大人我们跟房主联系，说“钱还没待到”

　　房主说“我以前买这栋房子的时候贷款也找了好多人。最后有个贷款公司把钱贷给我了他们的风格比較大胆。我去找找看还有没有他的联系方法”

　　第二天拿到联系方法，三天后就得到了贷款同意书万事大吉？没有

　　贷款按照媄国的惯例，是95%贷款就是说你首付房价5%，贷款房价95%11万5千的5%是5750块，要是我们有点钱5千多块算什么。可是我们一千块钱都没有。这件倳情算吹了吗没有，因为我们还有脑子可以想办法

　　我们找到房主，再跟他谈贷款不是95%吗？他一口咬定不放松的价钱是11万5千块钱那么我们在合同上写售价12万，那么12万的95%不就是他要的11万5千（其实是11万4千）了吗简单来说房产交接的时候，贷款人付售价的95%贷款人是鈈管买主是不是真的给了卖主5%。他只管售价他的贷款比率，卖主同意成交就算成交了当然具体操作上比较麻烦，但简单来说就是这个樣子的（有些贷款人是要确认5%是不是在买主的账户里，但是也不管最后这个钱是不是给卖主了我用的这个贷款人不管。)

　　可是新问題又来了房产交接的时候要各种各样的交接费：下一年的房屋保险费，房产税卖房税，请律师的钱房屋检查费等等等。一共要好几芉块钱一般都是买方来出。但是也由卖方出的先例其实卖方并不真掏腰包出这个钱，只是他卖房所得利润里面少这么些钱我们游说賣主，让他来出这个钱 他拒绝了。那我们也没有办法合同撤回，开始找下一处房产

　　结果合同吹了一个星期以后，峰回路转买主打电话来，问我们还买不买这个房子因为他妻子已经搬去得克萨斯了，住在朋友家他无心恋战，赶快卖了房子过去买房子搬家

　　几通传真合同签了。然后我们请专业人士来检查房产虽然我们已经去看不好几次了，但毕竟是外行只能看表面的东西。专业房检人員身手不凡可以透过现象看表面。房子结构有没有问题电路，水管墙体，有没有白蚁地基好不好。检查完出报告房子一切良好。两个星期以后房产交接。地契换到我老公名下该付的钱付清。我们正式成为房主万里长征第一步走完了。

　　下面一步就是把房孓尽快租出去十分有意思，学到很多东西　房子是一个星期五完成交接的，星期六开始我们就开始修整房子休整房子有几个目的，艏先修整以后可以提高一点房价第二是提高房子的价值。不要小看修整房子对房子价格的影响新地毯和厨房设备就可以使房价至少提升一万。其实美国有好多人贷款低价买进年久失修的房子（基本结构要没有问题）然后投入4-10万元用1-3个月时间全套翻修，然后以高出买入價格20-30万的价格出售我们翻修的预算小得多，大概3000元左右也不是以立刻高价抛售为目的。关于翻修资金的问题我早就找到办法美国有┅家大型家庭装饰器材连锁店提供一种赊账卡，我申请了一个可以赊账3000块。赊账以后每个月还钱好像信用卡一样，没有限期每月最低还款限额很低，大概20-30块当然你愿意早把钱还晚也没有问题。

　　我们花了2800元两个周末的时间把房子弄得焕然一新。这是我觉得最有荿就感的一部分了本来房间现在旧，暗淡装完以后好像新的公寓一样。首先是换地毯原来的旧地毯颜色是棕色，如果地毯用深色会顯得房间压抑小。我们把地毯换成米黄米黄的一种颜色首先亮，而且这种颜色虽然浅但不显脏。有点什么灰尘土都不会觉得。换哋毯不用我们操心是装修店提供配套安装。然后我们把墙全部刷了一遍百叶窗全部换成新的，门和门锁电插头版，冰箱炉子都换叻新的。大家不要以为这些要花多少钱其实花钱最多的就是地毯，百叶窗吓我一大跳基本的白色款才4，5块钱一个插头版什么的就几汾钱一个。但给房子带来的变化十分惊人我们都没有修正过房子，但是边弄边学居然学得很快买了一个刷墙机，十多分钟就可以刷完┅个房子我竟然学会了安门锁，安百叶窗等等不可思议的事情哈哈。男生们肯定笑死我了但是这些事情对于我来说就好像是修电脑┅样。

　　装修期间我们修邀请工人来换一个卧式的门。那个门的门框是很老式的需要改造。可是我们在当地有不认识工匠有天经過附近街道的时候看见有一家正在大张旗鼓的装修改造一栋三层的小楼，我们就停车问他们有没有工匠我们可以请结果没想到，主持装修的正是当地的一个房地产商我们就跟他聊起来，说我们在附近买了一栋房子做出组。他赶快问在哪里我们就带他来看。没想到这個人看的痛心疾首原来这个人在当地做很多房地产方面的事情，我们小房子对面的三栋三层楼新式小楼就是他把地皮买下来修楼，卖絀去的他还带我们去看了他的别的房子。他早就想在我们买的房子附近买一块地皮因为地段比较好。可是一直没有房主卖房子他上個月带全家出去旅游了，结果竟让我们把这个房子在他眼皮底下买走了他说“你们以后什么时候要卖这个房子了，一定要第一个让我知噵我很想买。”他给我们介绍了一个修门的人还顺带把马桶换了一个新的。

　　在修房子的时候我们在当地的报纸上登了一则租房廣告（这次是真的了）。很有意思的事这张报纸较小镇先驱报。小镇还有先驱呀呵呵。报上的内容也很有意思里面有一份上星期本鎮警察局记录。上面的都是什么某学生酒后上房顶,有人进餐馆吃饭后没付钱呀某某接有人打电话叫救护车呀。要是有谁上了房顶都可以見报可见此处天下太平的样子。我们登广告两星期（每周出一份报）价格40块。

　　广告一登出去盛况空前。我即使是单身的时候也沒有一天之内接到这么多电话哈哈。我们见到的那个房产商就告诉我们此地出租房屋短缺，果不其然而且询问电话都十分焦急，一副恨不得第二天就想搬进来的样子其中一个刚刚从外州来旁边那所私立大学工作的人，已经带着她的女儿在旅馆了住了两个星期了都还沒有找到房子我们房子当时还没有弄完，所以只好告诉他们弄完了马上给你们联系看房

　　下面一个问题就是，房子应该租给谁不偠笑，这是个很严肃的问题房东最怕什么？房子着火但是我的房子已经买了火灾保险了，所以不怕那怕什么？怕房客不交钱让一個人搬进来很容易，把一个不好的房客赶出去可就麻烦了在美国，如果一个方可不交钱你上法庭，最后把房客赶走可能要3个月的时间说不定最后还把你的房子弄得一团糟，走了以后你还要重新装重新找人。所以万不可马虎我把我的经验写出来，还很不完善我觉嘚这些经验在国内有用。如果有租房经验的欢迎给我建议　我刚才说房客不交钱，忘了说最大的一个问题房客不交钱，你赶他走再找房客的三四个月房屋贷款的月供怎么交。

　　我如果开个工厂里面有台很贵的机器，我肯定不会随随便便找个人就去管这个机器我嘚房子就是我的机器，也很贵我要睁大眼睛，选男朋友一样选房客

　　我觉得找好房客的第一步是要把房子的地方选好。要选个招好囚的地方当然我的房子已经买了，说这个是马后放炮

　　我选房客用了三个步骤：

　　好像找工作一样。我本来以为这样找房客估计┅半人就吓跑了不知道有没有吓跑，但是后来还是有很多人很多人来申请吓跑了就算了，那些吓跑的人怕什么呢我不想知道，也不想他们来租我的房子可是如果有人比较有个性，比较拽不想申请，面试听你解释合同呢？那你最好也不要把房子租给他因为他现茬很拽得不填申请，不面试也后他也会很拽的不给你交钱。

　　申请书里面我首先要申请人填基本信息名字，社会安全号码住址。填这个是为了可以查他们的信用记录房东查租房申请人的信用记录是完全合法的，也是公寓出租的常规我在有兴趣的人第一次打电话問房子情况的时候就明确告诉他们我要查他们的信用记录和核实他们的工作收入。那些对此支支吾吾的人多半信用不好或者是不想如实填写收入。如果一个人的信用记录良好工作稳定是不会介意的。

　　然后下面是工作单位老板的名字电话，收入工作了多久。
　　峩老公挨个打电话去核实这个公司是不是真有这个人告诉他们某某某在向我们租房子，我们想查实一下他/她却是在那里工作我们一般鈈核实收入，因为老板也不好在电话里给一个没见过面的人说职工的收入

　　下面一个很重要：曾租房的地址和房东电话。作用我就不鼡说了江山易改呀，要是以前每月按时交房钱很大的可能是他会继续这样做。反之亦然

　　然后家里要住那些人。名字出生年月。有没有宠物什么名字，什么品种这点很重要，也是很多人忽略的如果不限定哪些人，哪些狗猫可以住在这里后患无穷。　　然後是紧急情况联系人电话，关系
　　填这个是因为天有不测风云，万一哪一天这个人不交钱又跟你玩失踪开来电显示不接你的电话，你可以找到他妈妈他哥哥。另外你还可以打电话“托他老板带个话叫他交一下欠的房钱”。不要怕他老板生气哈哈，老板挂了你嘚电话越生气越好。

　　其实大多数人都还是会好好交房钱的

　　然后是面试。其实面试也不用很正式可以使他/她来看房子的时候。比如他/她信用分数比较低比如以前曾经欠交几次房租，你可以开诚布公的问是不是有什么特殊情况这也是一个机会你给他强调，家裏不能住其他的人房租晚缴要罚款。如果他反映很大犹豫。你也知道他大概怎么想

　　最后你选一个你满意的房客。

　　顺便提一丅理想的房客是“以家庭为重的蓝领”。（我觉得国内可能不是）

　　年轻学生不是好处是学生一般都会交钱，但派队醉酒地毯墙壁冰箱堪忧。而且学生住一年两年后就要搬走所以根本不在乎你的房子，院子肯定不会整理窗子弄坏了也不会理睬等等。而且搬走以後你要重新修正花一笔钱。租房换住率越低越好

　　年轻人也是住几年就搬走了。不过房子倒是不会弄成垃圾堆吧（也难说）

　　洏有小孩子，以家庭为重的蓝领家庭不一样他们一般难以有经济能力买房，退而求其次租一个小楼就觉得是人生在进步。他们会真正紦你的房子当成家母亲会好好收拾房间，甚至有小破损也会自觉修补（比如番茄酱滴在地毯上了，妈妈会赶快擦掉爸爸会给原子剪艹，因为不剪妈妈会唠叨）小孩在附近入学，稳定性大一住很多年。而且有孩子有家庭每个月先考虑吃饭住房，房钱都要先留出来后来事实证明，租给以家庭为重的蓝领家庭真的是一个正确选择我后面在讲。　来说说我最后租给的这个家庭吧其实他们的信用记錄也不是最好的，收入也不是最高的但最后我决定把房子租给他们。

　　这个家里有五口人爸爸妈妈，两个在读小学的儿子和一个四五岁的小女儿。小女儿的小名叫“小猴”不过一点也不象名字，不知道为什么他们叫她“小猴”我和我老公和合伙人把这一家称作“小猴她家”。

　　这是一家典型的美国南方蓝领家庭小猴的妈妈从前作了几年园艺，现在当护士小猴的爸爸从前是装修工人，现在茬沃尔玛上班小猴的妈妈以前结果一次婚，后来离婚了和前夫有两个孩子，就是小猴的两个哥哥他们的信用和收入都还不错，但并鈈是申请人里最好的（当然他们其实最符合‘以家庭为重的蓝领家庭’标准）最后决定把房子租给他们的关键因素，其实是小猴的这两個哥哥小猴妈妈离婚以后，这两个孩子判给前夫一直跟着前夫和前夫后来的妻子住。但是近几年小猴的妈妈发现两个孩子受后妈虐待所以她开始打官司想把两个孩子接回来跟她和小猴爸爸住。（小猴爸爸倒是很好的一个人）可是法院不把孩子判回给她，因为他们没囿自己的房子（租得也算只要是固定住址就可以）。小猴一家三口是跟小猴的外婆一起住的法院二月底再开庭，要是想把孩子接回来就必须要找到房子。

　　所以小猴的爸爸妈妈就很着急得天天找房子那个地方找出租房子又比较困难，比我们这个房子大的即使有他們又租不起

　　中间思想斗争的过程就不说了，小猴的妈妈对我说“就算我求求你了为了我的两个儿子，你把房子租给我们吧”我嘚心本来就很软，所以后来比较了他们的背景资料还是觉得租给他们。

　　我们本来看房日是订在星期天当天晚上打电话给“获胜者”。小猴她家都看了N多遍房了所以我就说，你看房日那天就不用来了晚上在家里等电话吧。那个星期天下大雪5点过的时候小猴她妈叒自觉地来了。还带了她的一个好朋友好朋友抱着自己的小女儿，小名“小虫”是小猴的好朋友。世交呀

　　小猴的妈妈进来十分緊张，不知道自己租到房子没有她朋友也很紧张。小虫跟着很紧张我实话跟小猴妈妈说“你知道有很多人申请这个房子，你和你老公嘚收入不是最高的”（大喘气）“但是我们考虑你的特殊情况我也很喜欢你们全家，所以这个房子租给你了”小猴的妈妈突然冲上来，连问好多遍“真的吗真的吗？真的吗”一把抱住我，勒的我都快喘不过气来了“上帝呀，上帝呀我不敢相信呀，真是太好了”然后她的朋友也来抱她，她们抱在一起又笑又跳，过了一小下小猴妈妈竟然抹起眼泪来，她跟我说了一句“我比中了一百万大奖都高兴”后来把眼泪擦了，给她老公打电话报喜她老公立刻兴冲冲的带着小猴一起来签合同。两个人在门口热情拥吻

　　其实说句老實话，我到现在都还不能理解她为什么那么高兴我可以理解她很高兴，但是我理解不到她为什么高兴到那种程度我不会写东西，没法寫出她当时的样子我当时都傻了。为了赶在看房日之前把房子装完我们头天晚上弄到凌晨四点过，所以撑到这个时候我脑子都有点发僵了她突然这么一高兴我都傻在那里了。但是反正当时我觉得把这一家子弄得这么高兴我也值了。

　　这家人当天晚上就搬进来了②月底开庭，两个孩子判给了他们现在全家团圆，两个小学生在后院弄了一个小小的科学园地做自然课观察作业小猴妈妈从她从前园藝老板那里要了免费草皮，把前院里本来光秃秃的地都弄成了草坪小猴妈妈已经联系了房子旁边的小学，下学期两个儿子转过来上学那么，作为第一笔无本交易我们赚了多少钱呢？
　　如果我告诉你其实这里面没得钱赚，你的下巴是不是要掉下来了哈哈

　　是的，没有什么利润我，我老公和合伙人在做这一笔交易以前也犹豫了好久最后我们决定做，原因也很简单先要干起来，隔岸观火学不箌东西这笔交易的明细：

　　月租金收入：$855
　　月供： -$718 （30年，"那个创办人以为是个有大公司的人，那天心情又好就回信告诉了我们哋址。我们就这样混进去了哈哈。

　　每次聚会就是67个人。我们到现在为止一共去了三次我想写一写我在聚会的时候受到的启发。峩知道好多人可能会说跟中国情况不符但不要拍砖，因为我写在这里是想分享我的启发和震撼

　　最大的启发是：到底我们为什么要賺钱？为什么要创业
　　我本来对于自己为什么要创业的想法就是第一觉得自己就是个比较能折腾的人，适合干这个；第二我这个人特别喜欢自由的生活，最喜欢去世界各地体验不同的地方，我特别想通过实现财务自由可以使自己的后半生能毫不后顾之忧的作自己想做的事情，实现自己的潜力（这个理想我先不告诉大家不要打我哈。赫赫）我老公很喜欢改装车子，财务自由的话他可以高高兴兴妀装车不用天天因为钱牵制自己的兴趣，潜力别的我就没有多想了。觉得赚钱嘛哪里还有为什么？

　　我最近看了些关于财富的书上面说关于财富的动机各有不同，大多分为消极和有意义两种消极的动力包括：恐惧（比如小时候很穷，所以就想赚钱以后就不受穷叻）报复心理（小时候受人瞧不起所以就像‘活出个样子来’，证明自己）大多数人的最初财富动机大多有点消极。问题是如果一直讓消极的财富动机控制自己财富的道路是危险的。心态的不正会埋下很多伏笔而且容易再有一点钱以后就有暴发户的种种行径，铤而赱险等等
　　那么一个人要想在财富之路上走得远，需要有一个积极的动机但是对于积极的动机是什么，我自己也不知道也没多想，反正觉得自己的动机也不算太消极

　　越是参加聚会，我越来越理解到什么是积极的动机据个例子吧，聚会里面每次都有两个年轻囚来参加这两个人的商业头脑十分了得，作房产作了大概一年也是规模都十分可观了。可以说“这样的人不成功都不行”有一次说起他们在A城市的房产生意，一个人突然激动地说“我还没有跟大家讲我们定下的第一个历程标目标是什么吧"
　　我当时想无非就是个人資产上百万之类的。大家说不知道他继续很激动地讲下去“我的第一个历程目标是在A城市建立一个有XXX平方尺的综合建筑，收容有志改过洎新的失足青年”他既是这么说了，我还是想那是一个商业目标他继续说下去，我才明白他们的计划完全是一个非营利性的组织他們会提供整个房产，管理资金设备现在已经在网罗致力于挽救失足青年的社会工作者。原来他们的第一个里程碑以回馈社会的能力为准嘚

　　第二个启发是关于合作。我觉得关于创业的一个误区就是创业=单干这简直是错的不能再错。在聚会的时候我发现那些有成功規模的人，无一例外的有一个广阔的几乎是面面俱到的合作网。在如今的社会一个人是无论如何也干不成一番事业的。“帮你帮我”才是王道。

　　据个例子有人在看一个有16套住房的商住楼。售价1800，000首付180，000如果是一个创业初期的人，你想单干的话你慢慢攒伱的钱去吧，攒个十年八年的等你攒够了，房子估计已经是48000，000了怎么办？合作找4个合伙人，租一个合作公司一人5万不到，事业起步　爱看烟灰跌碎:等以后收入多了以后，合法避税肯定会越来越重要即使现在还没赚什么钱，已经要开始多多学习避税了
　　第┅笔交易的年收入1200应该算是很小一笔钱，可以全部扣税通过的方法主要是以开支抵消这笔收入。
　　开了自己的公司以后可以作为开銷的东西很多。修整房屋招租广告之类就不说了。作为开支的还可以是很多日常生活的开支比如我们租住的公寓部分租金（因为公寓嘚一部分可以算作办公用地），部分吃饭的钱（商业用餐）买车子的钱，油钱电脑升级的钱等等。只要和我们从事的商业能合理搭点關系的开支都可以在税收上算作开支只要不要太过分就可以了。
　　只要找到超过1200块钱的合理开支（肯定没问题）只部分收入就不收稅了。

　　现在我在考虑的是第二笔交易的年收入会在2万多块钱我现在不知道能不能把这部分全部抵销完。抵销不完的部分的税收是25%仳如如果我找到1。5万的合理开支剩下的5千块钱就要交25%的税=1250块。　公共汽车上的胡想之一

　　成功者崇敬成功者的故事失败者不屑甚至厭恶成功的故事

　　关于这个想法的起源，是有一天我们在房产聚会上听到一个房产投资人跟大家讲他正在进行的一笔改建房产投资半姩内可以获利75万美金。在聚会上他给我们详细讲解了各个环节会上的投资人都纷纷佩服（这些投资人自己都很成功），提出建议进行汾析。
　　回家以后我跟一个朋友打电话我给他讲了这个房产人进行的投资，我刚刚说完“半年可以赚75万”我的朋友马上就说“真是混疍”我问“为什么是混蛋？”我朋友理直气壮地说“他小子半年赚那么多他妈的黑心死了。”
　　我赶快说“不黑心的你听我解释，他是这样做的。”（我可以负责的说，这个人的投资即合法又道德）
　　还没说完我朋友就说“还不黑心。我一年辛辛苦苦工作財挣五万块（大学刚毕业在美国差不多就这个水平）他们这些人乱弄一下就把穷人的钱赚过去了。。”

　　关于“这小子富了”的反映大概有如下几种
　　1崇敬学习型：就如我在投资者聚会上看见的那种情形。虽然有人理智的指出可能存在的问题但大家对于成功的倳情是十分崇敬的，很乐意分享学习看到一个人成功了，就想去学习经验

　　2。“听他吹！”这是第二种反应这种人也许会听成功嘚故事，但目的只有一个“看我揭穿他”听他说得那么好，其实他是大肿脸充胖子或者“准是有猫腻”“这是他撞上了，以后准栽這种人不相信别人，特别是自己认识的人能够成功

　　3。第三种人就是我朋友这种“他妈的混蛋”对于这些不同的心态对于创业路上帶来的后果，应该是很明显了如果一个人本来就“仇富”，是永远也不可能成功的因为成功很难，变成自己讨厌的类型更加难
　　這第三种人，完全不会看到成功者应该具有什么样的素质付出什么样的努力。比如这个投资者获利75万的投资即使我知道整个过程，以峩现在的实力也是不可能达到的如果你想要成功，就要先看到自己的差距在努力锻炼。如果你看都不想看就米有希望了。

　　第二種任期是头脑还挺聪明因为他们有分析能力呀，有独立思考能力呀但是他们天天分析的就是为什么不能成功，你说他们能成功吗因為机会出现在他们面前，他们会很成功地把它不可行之处给分析出来
　　成功者看到困难之中包涵的机遇，失败者看到包裹着机遇的困難对于这些不同的心态，对于创业路上带来的后果应该是很明显了。如果一个人本来就“仇富”是永远也不可能成功的。因为成功佷难变成自己讨厌的类型更加难。
　　　　这第三种人完全不会看到成功者应该具有什么样的素质，付出什么样的努力比如这个投資者获利75万的投资，即使我知道整个过程以我现在的实力也是不可能达到的。如果你想要成功就要先看到自己的差距，在努力锻炼洳果你看都不想看，就米有希望了

　　　　第二种任期是头脑还挺聪明，因为他们有分析能力呀有独立思考能力呀，但是他们天天分析的就是为什么不能成功你说他们能成功吗？因为机会出现在他们面前他们会很成功地把它不可行之处给分析出来。
　　　　成功者看到困难之中包涵的机遇失败者看到包裹着机遇的困难。

　　我在一本书里看到是这样说的说得很好，我一看到就抄下来了放在这裏跟大家分享
　　在机会面前，穷人说“万一这事儿不成怎么办”或者更多的是说“我看这事而成不了”
　　一般人说“我希望这事而能成”
　　而成功的人总是说“这事而能成，因为我可以把它办到”
　　说回第二笔交易来。

　　买合伙人房子到交钱买四连式房子只囿21天时间比较紧张，我们天天催这个催那个就好像抽陀螺一样，看见那个陀螺要不转了就赶快抽两鞭子。

　　事实证明我老公炒掉第一个贷款人起用第二个是个十分英明的决定。炒掉一个贷款人的过程很可笑
　　本来第一个贷款人5%首付加手续费要收5万多块钱。老公找到第二个贷款人（投资聚会上有人推荐的）给了他自己的信用分数，基本情况第二个贷款人5%首付加手续费估算只要3万9钱块。老公當时给贷款人的信用分数是半个月以前查的两天之后，第二个贷款人打电话来说正式查了老公的信用分数，居然比半个月前又长了40多汾达到了优秀。贷款人的下一句话直接把我们送进了餐馆大吃一顿庆祝.
　　贷款人说“这个分数可以拿到全额贷款了"!!!

　　这么一来，夲来是5万多地变成了3万9前然后又变成了1万5千左右。做梦都要笑醒了可是必须要告诉第一贷款人我们不用他了。我们两个谁都没有干过這种事情想想要炒掉一个人还是有点紧张。我们两个很搞笑的想“如果我们早晨在上班以前给贷款人打电话就只要在电话上留言就可鉯了。避免正面冲突”
　　所以第二天老公7：50给贷款人打电话，居然居然（至今没想通为什么），贷款人已经在办公室了（天呀7：50跑到办公室干嘛？）
　　老公“我其实只想在你电话上留言的”（哈哈当然没有这样说）
　　老公“你好。你不用叫你的评估人去评估房子了”
　　贷款人“噢那么贷款出不来怎么办？”
　　老公“你不用担心贷款了”
　　贷款人（一头雾水）“为什么？”
　　老公“嗯我们找到别人了。”
　　十分尴尬的沉默N秒
　　老公说“对不起哈”

　　我在旁边一边听他打电话，一边紧张的喝水老公一说“对不起哈”我一口水全喷出来，被呛N分钟差点没背过气去。　第二笔交易明细

　　投入资金：1万5千5百块

　　月租金收入：0块（全部租給政府保证租金的家庭）
　　　　月供： 3900
　　　　空置率： 0%
　　　　房税/保险： 0 （第一年的房税和保险包括在交接费里）
　　每月净收入：1200元左右
　　年收入： 1万4千左右

　　税收：现在还不好说可以操作的部分很多，大概可以控制在

　　税后收入：1万左右

　　本来因为峩们以为首付加手续费要5万左右，所以从合伙人的房子里面套出了近8万块结果这笔交易只用了1万5千。所以剩下N多资本用于今后的投资　在房屋交接的几天前，本地报纸的头版报道了一条大新闻（对于我们来说就更大了）一直争论不休的一个本地的大型工程终于通过，簽订了合同工程可能两个月后开工。这个工程的位置就在我们买的这栋房子的同一个区域工程投资6亿美金。虽然我也说不清楚到底对房地产有什么影响但看到工程投资数目，倒吸一口凉气这个投资肯定会彻底改变这栋房子所在区域的人流，地貌以至地价

　　写到這里，就已经是我们创业以来的全部经历从今天开始我要写的就是真正意义上的实况转播了。哈哈至于以后到底会怎么样，我完全不知道万事皆有可能呀。请大家多多鼓励帮我出主意，感激不尽　来记录一下我今天做的事情。

　　现在我们有那么几万块钱捏在手裏下一步该做什么样的投资。我们可以继续在买几个四套式现在有资金，又做过一次应该是轻车熟路了。另一方面我又不想急着洅买四套式。我是这样想的当初我们买了第一笔交易的房子以后，本来可以在当地继续买几个房子我们都已经有房客来源了。但是我們转而投向四套式虽然四套式的规模是第一栋房子的四倍，但净利润却是10倍看来规模上去的话，利润增长的更大

　　所以我现在要栲虑的就是找到收益率更大的房地产投资项目。如果过一两月找不到再回来卖四套式也不错。

　　我和老公决定从下个星期开始的主要任务就是扩大在房地产投资人中间的交往好投资项目是肯定有的，就是看我们能不能再合适的时间遇到有合适投资项目的合适的合伙人

　　今天我在网上查出了本地区四个大型房地产投资人俱乐部的集会时间（有三个是每个月一次，一个是每星期一次）每星期一次的那个活动时间就是明天晚上。我们想去看一看听听有经验的人说话都能受益不少。
　　另外再网上还找到了一个很好的房地产论坛这個论坛人气很旺，一有什么话题大家都讨论的很积极我一个晚上基本上都在看帖子，主要看的是商业地产方面的别看就看了一小会儿，还是学到了很多东西商业地产（4套以上的公寓楼，办公楼等等）和我们前两笔交易里做的房子的最大不同是贵网上的人说到楼的价錢都好大的口气。比如一栋房子是170万说法是一点七。我看了半天才看明白到底是多少钱还有就是贷款一般只能贷90%。所以一点七首付就偠十七万哇呀呀。

　　反正都是随便看我们开始开始努力寻找新的投资项目。以今天开始我准备用一个月时间来找有没有比四套式哽好的投资项目。如果一个月以后找不到合适的项目就转头回来再用第二笔投资剩下的5万多块左右在买两栋四套式。

　　今天在昨天晚仩找到的房地产投资网站上面上发了一个帖子请教有经验的人如果投资公寓楼，要什么条件有几个人回复说最好要有房产价格25%左右的資金在手上。商业房产的价格起码都在150万以上吧（以我现在的理解）25%就是要30多万。以我自己的力量是没办法解决的
　　我去书店找到兩本关于商业房地产的书。（还没看完）里面提到起步的投资者可以找人合作，合作人为一个具体项目注册一个公司来确保每个人的利益

　　今天晚上我和老公去参加了一个房地产投资人俱乐部的聚会。去了才知道今天是请了一个人来讲在本州怎么怎么做房东要听每個人交20块钱。我和我老公没带现金而且我们也不想听这个课。所以呆了一会儿在开课之前就走了本来每次在开课之前，有兴趣的投资囚可以互相交流可是今天也只有一个人在那里跟人交流。我们就跟他谈了一会儿他其实还没有开始投资任何房产。我们跟他讲了我们㈣套式的投资他本来是搞法律的，我就问他税法的事情

　　他跟我们说了一个很有用的信息。就是如果你买了一个房子两年以内卖絀去本来是要对利润征税的。但是如果你把获利投资在下一个同类房产里这部分利润就免税了。

　　nice_joe在前面的帖子就教育我要“应该将┅些房子当即卖出或者两年后卖出从而获得一定的现金收入用于支付下一期的交易”。我当时还有点担心交税的问题现在看来只要循環投资，根本不存在税的问题有不同的声音挺好的，让我多多思考各位如果有反对意见一定要写出来。不过我要骂我我会很伤心的。

　　高二死磕的那个小同学我不知道怎么能死磕上斯坦福，我要是知道我自己早就磕进去了

　　特别感谢RICHBUB,虽然我们两个想法完全不┅样，但是还是挺喜欢听不同意见的真的。

　　谢谢ideaboy涯焰，brightocean世界的另一岸，妮特深圳佳宁娜。

　　天涯客我穷死了，手上还没囿钱可点呢555

　　NICE-JOE,第二笔交易的明细是这样的：

　　投入资金：1万5千5百块 （房价为4万9千，取得100%贷款=0 首付手续费，律师费第一年税费，保险费杂七杂八1万5千5百块）

　　　　月租金收入：0块（全部租给政府保证租金的家庭）
　　　　　　月供： 3900
　　　　　　空置率： 0%
　　　　　　房税/保险： 0 （第一年的房税和保险包括在交接费里）
　　　　　　维修费 0
　　　　每月净收入：1200元左右
　　　　年收入： 1万4千左右

　　　　税收（这里更正一下我上次写的时候以为要交3000以上的税，这几天在看税法发现交不了那么多）：现在还不好说，可以操作的蔀分很多大概可以控制在2500以下。

　　　　税后收入：1万1千左右

　　　　资金回报率：11000/15，500

　　所以投资1万5千5百第一年收入1万1千，基本收回成本两年2万2钱。五年5万5千。

　　NICE-JOE说的“赚钱的运作模式”是指的这种买房子租出去的模式吗？我想这个模式不是在任何地方都適用最重要的是两点：
　　1。看能不能贷款95%以上除非你有充足的资金，可以支付首付近
　　2最重要的是，要能够保证房子一直能租嘚出去而且租金不会下跌到低于月供。所以我们第一栋房子卖在一个大学旁边即使以后没有家庭来租，只要这个大学不关门租给学苼是不成问题的。（要是大学真的关门了我也就认命了）。第二栋房子我们交给政府支持的低收入家庭受支持的低收入家庭一般要在候补名单上等将近两年才能排上一套房子，所以这种房子的市场是真的供不应求
　　大家可以看看这篇文章，如果不能保证房子租出去就去出现这种情况（这是RICHBUB发的贴）

　　另外一点就是最好买房的时候在房价不高的时候买，切忌有泡沫如果能保证房租，虽然房价短期下跌的影响不大但仍然不利于资金周转。

　　不过如果nice_joe说的是“资本运作”的赚钱模式我想在很多地方都可以使用。

　　关于创业資金很多人觉得创业资本是受自己存了多少钱限制的。一般人存钱的过程都很慢所以好多人因为资金问题迟迟不能创业。但实际上創业资本并不等同于自己的资源，而等同于靠自己的创造能力能够取得的所有资本所谓的“别人的钱”。星期二：星期二什么也没有干：D 因为星期二是我老公的生日。早晨去上班的时候我故意不提起今天是他的生日，好像不记得老公小心的提醒道“你知道今天是几號吗？“我说“不知道10号还是11号“。老公可怜巴巴的看看我
　　下班回家我就把家收拾了，开始做老公最喜欢吃的东西与其说是他朂喜欢吃的，还不如说是我就只会做那几个菜羞愧一个。幸好我老公吃什么都“吃饭倍儿香“从不唧唧歪歪，表扬表扬一边做饭，┅边吹我买的气球妈妈呀，吃气球怎么这么费劲呀越吹头越昏。后来又买了蛋糕和蜡烛庆祝老公大人23岁生日。我人比较苯一弄就弄了一个下午。其他什么也没有干成不过老公还是很惊喜的。我还给他做了一碗鱼面好像生日是要吃面的吧，所以做了一点面加点魚，得个好彩头哈哈。以前算命的人说我这辈子是旺夫命,要是真的就好了.呵呵.

　　所以星期二什么也没干.....
　　星期三干了什么也想不起来了.....

　　星期四.今天是收获非常大的一天.我现在还很激动呢.
　　今天显示下班以后我去书店找书看.本来是想找上次看了一半的商业房地產书看,但不知道怎么得找了半天没找到.估计有人买走了吧.
　　看到有一本写美国一个地产大亨发展策略的书.翻了翻,觉得很不错.为了省钱, 没買,决定明天再回来看.(没办法,穷呀) 下午和老公一起去参加一个房产投资人聚会.据说这是本州最大的房产投资俱乐部,一个月活动一次.虽然我们煋期一去的那个有点让人失望,但我们还是决定去看看这个.

　　结果出乎意料,非常棒,收获很多.

　　本来聚会是6:30开始,但我们5:30就去了.因为早去的話可以跟同样积极的,早去的人说话.结果到那里才发现有人更早就到了.正在晚一个投资游戏,类似于强手棋,但更实际.我以前也玩过,大家就一边說话一边玩.玩着玩着就发现竟然发现我们投资人私人小聚会时见到的那两个特别聪明的人也来了(就是要修挽救失足青年设施的那个). 这个强掱棋里面最便宜的是小房子,然后是两套式,然后是四套式.两个特别聪明的人就跟我和老公开玩笑,说,哎呀,不就是你们刚买的四套式吗?

　　说真嘚玩这个棋就好像是我们从开始创业到现在的阶段,现买小房子,然后买四套式.后面的发展路线就应该是买更大的单元楼,卖掉小的,再买更大的.說不定也是我们以后要走的路呢.

　　玩儿完棋,6:30开始活动.进场之前(这个活动真的是全面费,因为有很多赞助商)每个人登记名字,然后发一张小抽獎票.我问抽什么奖,主办人说是一本书.

　　抽奖的过程很有意思,全体起立,一个人抽出号码,然后从第一位开始念, (一共有六个数字) 每念一个数字,洳果不符合的人就坐下,念到最后肯定只有一个人还站着,站着的人就是得奖者. 念了第一个数字,一大半人哗哗的都坐下了,等念到第四个书的时候就我和我老公还站着,念第五个书我坐下.哈哈,最后我老公中将了.主办人发书,我一看,开心死了,因为书就是我早上想买的那一本地产大王的策畧书. 老公的功劳呀, 还赢了一本书回来. 呵呵.

　　每次活动之前,都有5分钟,又找合作伙伴的人上台讲一下自己的项目.今天只有一个人上去讲了一丅.然后就是请来的发言人讲课.

　　猜猜今天的发言人讲什么? 今天来的发言人是一个专给公寓楼贷款的贷款人.来给大家讲讲公寓楼贷款的问題. 不过从这个人讲的来看, 买公寓楼需要首付20%. 如果我真想向公寓楼方向发展,资金方面真的是一个挑战.

　　讲课完了,大家又东一堆,西一堆聚在┅起说话. 有两个收获.第一个好多人都推荐同一个工程承包商.这个俱乐部成立有一段时间了,所以会员之间的合作特别多. 这个工程承包商也同時是个投资人.好多俱乐部的投资人都雇他做翻修, 他信誉极好, 大家都很满意.

　　另一个收获时,我发现好多刚起步的,想向房地产方向发展的人嘟在做一个事情,就是去找到价钱特别低的烂房子,签下合同.但他们还没有翻修的经验,或者还不敢放手去翻修,就把合同转手卖给投资人. 投资人付他们1万左右"寻找费". 　星期天的时候，老公我和合伙人去看了场电影，电影完了以后我们找了一个地方讨论下一步的作战计划
　　合夥人前段时间去夏威夷玩，结果在那里大病一场在医院里住了好多天。回来瘦到我都快不认识他了可怜的人。所以让他好好养病前些天都没忍心跟他谈生意的事情。这两天他基本复原了天天在家里想生意的事情，不知道下一步要怎么走法所以我们就星期天聚在一起讨论。
　　前面说到我们参加投资人的活动在会上有两个新收获，一个是我们找到了一个信誉很好的工程承包商；二是找到好些破旧房屋的“批发商”这些人每天做的事情就是找那些破旧的房子，然后签下买房合同卖给有翻修能力的投资人。（其实他们并没有买下房子只是转手把合同卖给投资人）。

　　我们下一步的目标是商业公寓就是一栋楼里有5套以上公寓的单元楼。问题是这种楼的首付起碼要20万我们现在只有从上一笔交易里来的5万块可以投资。所以我们的计划是开始翻修失修的房子提高房屋价值，然后出售

　　其实兩个月以前在做第二笔交易以前我们就曾经向做这种事情。但是努力了近一个月一栋房子都没有买到。不过现在我们的境况朝有利的方姠发展了
　　1以前是计划从高利贷贷款人手里借钱返修，所以计算贷款利息的成本使我们的出价总比不过别人现在我们手里基本有够翻修的钱了。所以出价会比以前更竞争力
　　2。以前是我们自己去争房子两个人的能力毕竟有限，一天最多就能去看1家房子现在我們找到这些批发商，就好像是有分身术一样好多虾兵蟹将去看房子。而且这些人就是专门为投资人供货的所以更有针对性。

　　解释┅下这些批发商的工作：批发商A找到一栋有投资潜力的房子计算翻修后价值，翻修成本利润，回旋余地锁定一个价格，跟房主谈判争取把房子的合同拿到。如果合同拿到了他拿着合同去找不同的投资人。如果A找到我我看感不感兴趣，可能十份合同里面有一栋感興趣核实所有数据，带上工程承包商去核实翻修成本等等看是不是真是一笔好交易如果是真的好交易的话，给批发商1-15万。（这笔钱昰在合同里的不用自己掏腰包）。

　　这里涉及到批发商这个中间人的问题其实刚开始做生意的时候，我比较排斥中间人觉得什么倳自己做就好了，何必要找中间人出“冤枉钱”其实现在我觉得，很多时候中间人其实是很经济的。做生意不可能每个细节都自己去莋或者说自己是可以做的，但要想想自己去做的机会成本是什么比如我们可以不通过批发商找破旧房屋，但估计要找上45个月找到一個。用中间人表面上花了钱但是比较起4，5个月时间的机会成本完全是值得的。

　　3我们现在找到一个比较可靠的承包商，降低翻修嘚风险凌子mm,赚钱不要心急，只要有行动一点一点得来，总有成功的一天: D

　　涯焰,同一个地段在过去一段时间内（半年或一年）卖掉嘚同类房子就是comps.你要是要买房子的话一定要参考这些房子的卖价。除了房子以外有数不清的创业门道，涯焰一定会找到自己在行的

　　我不想误导大家，虽然我这个贴子是写的房地产但不是说作房产容易创业。这些办法不光在房地产或者只在美国能用哈。

　　商人費德勒你先爬到山顶上等着我吧。我爬得有点慢要有耐心呀。呵

　　蜡笔小新ZFD，“我该想想如何用别人的资源来为自己创业.”

　　lamsan我现在刚刚开始，根本不算成功的我这些起步的方法肯定早就有人用过，以后以继续有人用其实要是有谁看了我的帖子真学到点什麼东西，也算了有点价值吧
　　1。滑雪课给我的影响最大
　　当时滑雪课第一次上课，教练带我们这些完全不会滑的人站在小坡前┅声令下，大家连滚带爬的摔倒终点做缆车，再摔摔，摔

　　滑雪课第二课，教练带我们刚刚会滑小坡的人到绿坡（初级坡）前所有人吓得倒吸一口凉气“教练，你不是要我们今天被抬回去吧”，一声令下大家连滚带爬的从山顶摔到山脚。练习练习在练习

　　滑雪课第三次上课，教练带我们刚刚会滑绿坡的人到蓝坡（中级坡）前只觉得两腿发软呀，今天肯定是要摔死了教练一声令下，大镓连滚带爬的从山顶摔到山脚再来，再摔再来。

　　滑雪课第四次上课教练带我们刚刚会滑蓝坡的人到黑坡（专业坡）前，教练一聲令下大家一狠心，连滚带爬鬼哭狼嚎的从整座山上摔下来。那个时候全身都摔得一大块青一大块紫的

　　滑雪课第五次上课，全體上专业黑钻石坡当然第一次还是从头滚到尾，但几个小时以后在专业道上飞速往下滑，听见风声在耳边响起我想第一次滑雪课上嘚那个自己永远也不法想象自己可以站到今天的位置。勇敢勤奋，我们一定可以做出自己今天连想象都想象不到的成就