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　　导读二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改...
　　导读是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（）、解困房、拆迁房、自建房、、限价房。那么在购买二手房的时候我们该如何约定付款方式，如何避免二手房交易风险呢？
　　一、买二手房如何约定付款方式
　　对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
　　二、如何避免二手房交易风险
　　1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。
　　2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
　　3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
　　4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。
　　5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。
　　6、法律明确规定农村所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。
　　二手房的虽然不需像那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。付款方式虽然只是一种方式，但关系到钱，购房者可不能马虎。建议购房者事先找个房地产律师咨询一下，何时付款、何地付款、以什么方式付款对自己最有利。
A会的。。。。。。。。。。
A政策风险。例如，某公司去年因为市场前景看好，准备发展一个大型别墅项目，当国家的政策突然改变（你应该知道国家最近对房地产的政策），该计划只好中止，这就是政策风险。另外，最近一段时间上海的房产价格下跌，也属于政策风险。市场风险。地价的突然飙升，房屋价格暴跌等等，这些都是市场风险。财务风险。房地产企业为了持续发展，一般都会同时进行若干个项目，实际资产通常比手头拥有的资产少的多，因此公司的资产基本上都是在建的房屋，公司运作的流动资金一般都是依靠银行借款来维持。在这种情况下，一旦中间环节出现问题，就容易发生财务风险。例如：房产价格下跌，房屋销售不畅，这时由于公司手头资产的贬值，银行为了避免风险倾向于提前收回前期贷款，后续的贷款发放又会要求更多的抵押担保，这是公司就很可能出现流动资金匮乏，在建项目停工，无法为银行提供更多的抵押担保，贷不来新贷款还要还老贷款，企业陷于破产边缘。
A直接到人民法院提起诉讼就行
A您好，您首先要弄清楚是否存在竞业限制协议，然后再制定应对策略。如果双方确实签订了竞业限制协议，你的行为又属于竞业限制协议范围，那么公司胜诉的可能性较大，但是赔偿金额是多少可以争论。不会涉及刑事责任。。
A你好，是可以起诉来维权的，
A您好，合同中可以明确约定违约责任的承担问题！
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法律知识：二手房交易火热的同时，如何正确操作规避风险？
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今年房产的火热炒作，致使二手房交易市场也异常的火爆，大家都知道二手房比起新房简单便捷，省去许多时间。
随着上月底“京八条”新政的公布，对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示，今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。昨天，西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。
【法官提醒】如果在解除押的过程中卖房人不解押，将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买押房。如非要购买一定要妥善签订合同，督促卖房人解押。
【法官提醒】用房屋买卖做幌，变相以房债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。
巧签共有房
【法官提醒】夫妻对共同所有的财产有平等处理权，一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效，因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况，如已婚需让其配偶签订知情同意书，如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，则要特别警惕。
看清多户房
【法官提醒】双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。
验明学区房
【法官提醒】购买学区房的买房人，一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。
慎选央产房
【法官提醒】买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。
警惕代理房
【法官提醒】实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。
慎选在租房
【法官提醒】不少二手房出售时处于出租状态，为避免纠纷，买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
了解拍卖房
【法官提醒】拍卖房往往涉及债务问题，可能被多次押，购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。
应对涨价房
【法官提醒】因房价上涨而违约的情况频发，买房人应对通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
专家针对法院提出的十个提示做出了回应
首先关于合同问题，因为我们在建立一个契约型的社会，合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅，或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊约定，消费者的成本会很高，首先，他答不答应，特别是在房价高起的阶段。另外，每个人谈判的能力不一样，怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利，这非常重要。
目前来讲，格式化合同的问题太多，如果很清晰，消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里，比如学区房的问题，当时是不是双方约定这就是学区房，如果不是，应该承担什么样的责任。格式化合同是商家制定的，但是相关主管部门会出台示范的文本。
我认为，依靠商家来自觉保护消费者的权利，这种作用非常有限，因为他不愿意给自己添加更多的责任和义务。因此政府部门应该发挥作用，即这个示范性文本，要求你一定要有哪几个东西，比如这种有相关特定需求的房子，例如学区房，不管是二手房还是一手房，如果承诺有一个学校，但最后并没有，那么开发商是什么责任，平台是什么责任，合同一定要细化。现在因为没有细化，所以在维权过程中给消费者带来了非常大的困惑。哪怕其他商品暂时做不到这么细化的文本，我们在房子上也应该先行，因为它是居民最重要的财产，因为动辄几十万、几百万，上千万，在这样大的财产变动面前，怎么样保护消费者的权益，有关部门应该在合同上要有大的作为。有了此作为，我们才能在维权的过程当中有充分的依据。
其二，在二手房的交易中，中介其实发挥了非常大的平台作用。我们为什么要通过中介买房而不是自己去打听，就是因为中介有一个保障作用。如果出了问题，平台也应该发挥自身的作用。因此明确中介的责任非常重要，他要负连带责任。比如二手房卖了以后，作为一个消费者，当时通过中介签了合同，双方都认可这是一个学区房，但最后来不是，中介既然起的是一个对接交易担保信息真实的责任，就应该承担责任。所以应该抓住这两个环节，一是合同，二是第三方交易，即中介平台，才能够最后降低消费者的维权成本。
二手房交易办理手续
首先，需要的是买卖双方对房屋的售价和房屋交付时间等商定好，交定金、签合同、付首付款。
买方需要提供身份证、户口本、相关结婚证进行购房资格核验的，具体的时间是10个工作日（本公司核验）。资格核验通过后，卖方提供身份证、产权证、需要在原购房发票进行存量房网上签约（也叫网签，是具体指本公司在市建委指定的网站上签约）。
网签之后，就需要买卖双方一起去地税缴纳相关的税费，缴完后即可过户、领证。然后需要流程还有：
1、过程中买卖双方需要建立信息沟通渠道，而且买方了解房屋整体现状及产权状况，并且要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不超过总价款的20％），双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式两份的北京市存量房买卖合同。
缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房、央产房与其它商品房的税费构成是不一样的。
5、税费缴纳完毕后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理大厅办理产权变更登记，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。
买房是不小事，所以房先生特别在这里提醒大家，一定要小心谨慎，对于合同和房屋信息查阅清楚，再下手购买。
转自：楼市
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今日搜狐热点百万二手房买卖如何省税十余万？窍门都在这里了_网易房产频道
百万二手房买卖如何省税十余万？窍门都在这里了
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“房产赚的钱都上交国家了”这不是一句玩笑话。从买入到再交易，涨了100万的房子可能一半用来交税。二手房交易税到底要多少？二手房交易的三大税（整理：网易二手房）二手房税费门道那么多，房产类型、转让年限、房款或增值金额、面积大小等等将影响税费收取，普通购房者怎样有技巧省税？网易房产《二手房微讲座》栏目邀请资深按揭行业人广州大源按揭公司总经理郑大源放大招！省税十二大金牌妙法（以下内容转载自南方房产公众号，已获得授权）（一）近亲交易特点：如果是祖辈，父母，子女，孙辈，外孙辈，以及亲兄弟姐妹，得到政府文书认可的养子女，养父母之间的过户，可以用近亲交易。税费计算：税费计算按照当年买入价格作为交易的转让价格。例子：爷爷当年20万买了一套房子，面积85平方米，现在市值300万，卖给孙子，孙子首套，只需按照20万交税，无论是否证满2年都零个税，增值税因证满2年也免除，只需要契税1%，也就说只需2000元税费即可办妥爷爷卖房给孙子的手续。提醒：传说中的干爹干女儿不在减免范围，另外务必注意岳父母与女婿，公婆与媳妇之间不算近亲，堂兄弟姐妹之间，表兄弟姐妹之间也不算近亲。（二）夫妻析产特点：析产，又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。如果夫妻（婚内或者离婚）之间要转移财产，就可用夫妻析产的方式转移财产。税费计算：免税、免税、免税、只需交工本费即可。提醒：建议离婚协议写清楚房产归属，离婚协议的房产证地址要和房产证上的地址保持一致。另外番禺区夫妻析产也要求两年后方可转移。（三）税费异议，出具评估报告特点：如果交易双方对于税局的核准价格有异议，可以提出异议：税局通过调查，可能会调整核税价格，如果调整后的价格合适，也可以按照调整后的价格交税。调整后的核准价格依然过高，则可让税局认可的评估公司出具一份专门用于交税的评估报告。税费计算：税局可以按照调整后的价格，或评估报告的评估值核算税费。例子：某公司持有办公楼交易，交易价格150万，但税局要求按照180万核准价格交税，需要缴纳税费80多万，交易双方提出异议，找某评估公司出具评估报告，评估值140多万，于是最后收取税费36万多。提醒：一级，二级评估公司虽然有资格，但多数不愿意出具用于课税的评估报告，普通银行贷款用的评估报告不可以用于交税。且评估费也是不菲，远远比按揭贷款的评估费要高。很多人也嫌麻烦，如果高的不是太多，也有可能就从了。适用范围：税局核准价格高于成交价，提出异议，特别适合非住宅，公司持有的物业等交税。（四）房产证加名减名特点：房产证除名：如果房产证的产权份额是共同共有，可以先析产，将需要除名的人的份额定为1平方米，然后将1平方米房产卖给剩下的人，这样子达到除名的目的，税费自然只需对1平方米征收。加名类似，将房产的1平方米卖给某人，只需对1平方米征收税费，达到加名目的。税费计算：原房产证是父母女儿3个人名字，现女儿想再买1套学位房，可房产证有名字导致再次买房需交3%契税，现将女儿名字除去，女儿再次买房就是首套，税费1%即可。适用范围：原房产证的份额是共同共有除名才适用，如果原房产证的份额是按份共有了，那么只能按照份额交税。（五）房改房未缴公摊可去单位缴特点：业主的物业是房改售房，尚未交公摊，正常情况下，需要交1%的公摊。税费计算：房改房的公摊若直接在交登中心交，通常收取1%作为税费，但去原单位缴纳公摊，可能很低很低。提醒：有可能原单位不存在了，或者原单位不配合，那就难以达成目的了。（六）赠与得到的房子，如何免20%个税特点：原业主的房子赠与得到，由于未满五年或者非唯一，导致要交个税，而赠与得到的物业必须按照差额20%交个税。而满五年唯一免个税的，那么如何变成满五年唯一呢？税费计算：由于当前房价高，可能本次交易与上次买入的发票差距较大，计算20%的个税实在太高，建议调档得到上一手房产证佐证证满5年，或者按照较低税费的方法将房子过户给另外一个人，确保房子变成满五年唯一。最妙的方法：将赠与得到的房子给夫妻一方A--另外的房子全给另一方B--双方离婚--使得A持有的房子满五年唯一，税费则从差额20%征收个税到免个税，节省的税费不止一点点！提醒：部分业主可能未婚，或不愿意为节省税费而离婚。也可通过赠与给无房的人，不过二次赠与需要交契税，成本略高。（七）提供发票和不提供发票两种选择特点：视乎房产升值情况而定！税费计算：其他来源得到的房产，如需要交个税，可让业主自由选择核定征收1%个税，或根据事实征收差额20%的个税。例子：业主去年买的房子，买入的发票价格是100万，今年卖掉这套房子，双方约定按照100万报税，则建议提供发票，基本上免个税了。提醒：如果原业主当年买入的发票价格与本次交易的价格接近，可选差额交税；如果价格几乎一致，提供发票反而等于免个税了。适用范围：通常来说，房价涨幅大，不提供发票税费节省，涨幅小尤其对于非住宅，不提供发票税费会低一些。LucyLi想买的房子不满2年，房价涨幅小，税费较重，可以考虑提供发票。（八）交换税费（拆迁、交换）特点：交易双方互为买家和业主，A有一套房子卖给B，与此同时B有一套房子卖给A。这种交换，最大的好处是不限购，同时可以减少税费。税费计算：契税只需按照两套房子差额交3%即可，契税会减少很多，至于个税，增值税一样，尤其如果两套房子价格接近，那么就不需要交契税了。例子：典型如老人家住在楼梯楼高层，面积大，房价高，年轻人住楼梯楼低层，面积小。交换后老人家出入方便，也得到一笔钱，方便养老。提醒：双方互相看上对方的房子，其实蛮不容易的，可以说可遇不可求。当然现实中还是有的。（九）继承税费低特点：继承的税费和析产一样是最少的，但对于交易双方关系要求很高，析产必须是夫妻关系，继承通常必须是直系亲属关系（父母，配偶，子女关系）。税费计算：免税、免税、免税、只需支付杂费即可。例子：父亲去世，母亲和儿子继承，母亲放弃继承，则由儿子一个人继承，免税，只需要支付一些杂费即可。提醒：仅限于原产权人去世才可以办理为了方便办理，建议提前做一份遗嘱公证书。（十）普通/非普通住宅，注意部分容积率低的住宅特点：建筑面积≥144㎡同时套内面积≥120㎡，或者小区容积率＜1，则为非普通住宅，税费会高一些。税费计算：普通住宅，税费相对较低（除非业主房产证不满2年，买家二套）。提醒：如果非普通住宅，务必选择房子证满五年且唯一的住宅，这样税费相对较低，尤其当前非普通住宅的首套契税1.5%。尤其容积率，由于在房产证没有登记，很多人不会注意到这个细节，可部分小区的房子，即便你购买面积小于90平方米的房子，也需要按照非普通住宅交税，因为规划的时候，申报容积率小于1，务必要注意提前排雷，尽量不要购买这些房子。（十一）满2年和满5年的凭证特点：是否满2年或5年是看房产证登记时间，不是看房子建筑年限。如何评估是否满，除了可以看房产证出证时间，还可以看：1、房产证是否存在非交易性的变更，这样子的房产证时间也可以延续变更前的，也就是说变更前满2年5年也算满2年5年，如涂销，入押，赠与，继承，交换，析产等原因变更过，可以延续房产证时间，看上一手房产证即可。2、看发票或契税完税证时间，但提交发票的话，个税就变成差额20%。3、若业主房子是一手房，证不满五年，契税完税证也不满5年，但业主是唯一，可以提供当年的预售合同，看交楼时间。交楼时间至今已满5年，那也可免个税。例子：业主购买的一手楼，交楼时间是日，契税完税证是日，出证时间是日，现在是2017年7月，那么也可以减免个税。适用范围：业主购买的房子是一手楼，交楼已经满5年，同时业主家庭唯一。（十二）高价申报交税特点:人人都想报低价节省税费，其实你是否想过，报高价也是节省税费的方法呢？大家都知道个人限购，公司不限购，但是公司物业出售税费很高，很多人想买又不敢买。那么怎么降低出售税费呢？可以在买入的时候就报高价格！另外非普通住宅，将来卖出去增值税很高，如果买入时多交一点税费，将来卖出时税费就低了。税费计算:若买入价格100万，按照200万申报交税，买入契税3%，尤其买入的时候，业主满五年唯一，税费也不算多。等到卖出的时候，市场真实涨到了200万，提供发票，差额交税，增幅为零，故而税费不高。提醒：这方法对于很多二手房交易都适用，比较适合非普通住宅，公司购买物业，商服类非住宅。
本文来源：网易房产
责任编辑：李碧娇_NO8792
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