台湖既有项目去化难 开发商高价拿地危机已现
记者近日在通州台湖调查发现，这个曾是去年北京土地出让黑马的区域，正在面临既有低楼面价项目去化难的问题。业内担忧，低楼面价项目在面对市场下行尚且可以通过降价来应对，而下半年即将开始入市的高地价项目，可能会面临退无可退的境地。
曾在过去两年对赌房价继续上涨、甘愿以“面粉贵过面包”代价拿地的开发商，或许将迎来冲动的惩罚。北京商报记者近日在通州台湖调查发现，这个曾是去年北京土地出让黑马的区域，正在面临既有低楼面价项目去化难的问题。业内担忧，低楼面价项目在面对市场下行尚且可以通过降价来应对，而下半年即将开始入市的高地价项目，可能会面临退无可退的境地。相关专题：既有项目去化艰难位于六环内通州与亦庄中间地带的台湖，热起来可以用“突然”来形容：没有明确规划的利好、没有轨道交通的便利、没有前期市场大品牌开发商入驻后的培育，却在2012年底开始，伴随着土地的集中供应，万科、泰禾和世纪鸿率先杀入。北京商报记者昨日在台湖镇看到，道路空旷荒凉，民宅和人烟都堪称稀少，鲜有商业气息。当前台湖在售的3个项目中，东亚台湖印象位于台湖北部，在其南边约5公里是相邻的首开万科公园里和泰禾一号街区。“所有台湖项目当前去化都很缓慢。”东亚台湖印象作为区域的老项目，自2012年以1.6万元/平方米左右开盘后，因看到周围地价一路暴涨惜售，直到今年4月才又开了4栋楼。不过，眼下已不再是2013年刚需见房就抢的市场，东亚台湖印象目前的销售价格约2.2万元/平方米，虽仍为区域较低的价格，但去化（去库存化）远不如去年。同样4月入市的首开万科公园里，其价格赶上了“降价潮”，预售价格为2.6万-2.7万元/平方米，远低于此前销售人员声称的3.1万-3.4万元/平方米。上述项目在蓄客期都遭遇蓄客不足，开盘后转入自然销售，并有电商优惠，销售人员推荐的房源，几乎各个楼层朝向都有选择余地。另一项目泰禾一号街区则主打商住，1月一期产品以3.2万元/平方米入市之后热销，上千组客户短时间便积累完成，但其二期产品先后预告4月、5月内开盘，但最新的预告又推迟到了6月，或因蓄客不足所致。土储集中的双刃剑北京商报记者梳理台湖区域成交记录发现，从2012年底到2013年8月，台湖区域有多幅经营性用地密集出让，其中万科联手首开拿下4块，世纪鸿拿下3块，泰禾抢得2块，台湖“垦荒者”东亚新华也补充了1块，土地资源基本集中在这4家开发商手中。“某一个区域土地资源集中在一部分开发商手中，原本是有利于定价的。”一位房企营销总监直言，在没有前期低成本项目前，区域内几家大开发商的价格就是市场价，但是因为有了更低成本的项目，一旦这些项目在降价的情况下去化率依然有问题，高价拿地的开发商就很困难了。“毕竟成本在那，降也是有限度的。”北京市土地整理储备中心资料显示，台湖2012年平均楼面价约为5554元/平方米，2013年平均楼面价为10877元/平方米，楼面价同比上涨96%。其中，万科联合体所拿地块的楼面地价相对较低，4幅地块从万元/平方米楼面地价均有，而泰禾拿下的土地价格则为相对较高，最高为19053元/平方米。北京中原地产首席分析师张大伟表示，需要注意的是，台湖区域虽然整体地价较高，但各家开发商所拿地块的差距颇大，导致开发商各自的压力不一样，未来区域将进入大量同质化竞争，对于其价格下挫将有促动。冲动拿地危机已现
“台湖区域此前的市场竞争基本可用空白来形容，但因为土地供量的充沛，与市场进驻的先机，因此获得品牌房企争抢。”业内人士分析，由于拿地时间关系，台湖区域多数房地产项目都在今年开盘，区域将进入放量期，但面粉贵过面包的项目入市时间正好踩在了北京楼市下行的点上，未来势必要面对集体定价低于宣传、去化慢于预期的问题，高地价的台湖已经不再是毫无风险之地。亚豪机构副总经理任启鑫指出，目前台湖区域轨道交通欠缺、配套不完善无疑是区域发展的硬伤，在市场遇冷下，较高的土地成本无疑对后期开发与销售带来了更高的风险，产品的后期定价与入市时间更需谨慎，稍有不慎就有可能处于尴尬境地。
本文来源：北京商报
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房子卖得太快并非好事 合肥某开发商望放缓去化速度
日 16:46&&&&365地产家居网
&三六五地产家居网 消息 &现在住宅剩下的不多，开的最后一栋楼还有顶层有些房源，卖得太快开发商反而不高兴。&在合肥某代理公司做置业顾问的肖楚透露道，因为是最后一栋楼，开发商更希望有多些的住宅房源配合即推的商业去卖。
房子卖得太快
没有隆重仪式，没有大规模的宣传，此家每次开盘都仅仅是通知下意向客户，但因项目住宅基本到了尾盘阶段，一期已有业主入住，品牌及老也业主的宣传作用极大，一旦有源推出后，售楼处每天会有不少客户，即使是市场较差的1月和2月，此家楼盘的月销量都居全市楼盘的前五位。
合肥者常丽君2012年的愿望就是能在区买到90O左右的小三房，在3月的时候她与男朋友一起来到此家楼盘看房，但被工作人员告知她想要的新开的最后一栋楼基本售完了，仅仅有一两套底层或者顶层房源。 [&&&]
（合肥某楼盘售楼处内 &HOUSE365资讯中心）
&来晚了，听说一个星期之前还有些房子，因为最后一栋楼的比其他房源便宜，所以卖的很快&，常丽君说，实际上除了最后一次推出的200多套房子外，其他几栋楼还有少许的房源在售，&但是都太贵了，每平米要多出来300-500元&。
在此家楼盘做了两年的置业顾问肖楚说，确实楼盘正面临无房可卖的阶段，&就这60天卖的很猛，过年放假都没有间断，每天至少有三五套的成交&。
卖得好并非好事
&现在可卖的房子实在太少，又涨了一次房价，还是慢不了，所以开发商那边很不高兴&，以肖楚所在的代理公司的角度来看，卖的好当然是好事，早去化早结束，另外项目处于住宅尾盘阶段，尽快完结掉项目也能保持利益的最大化。
不过，又有内部员工另外一种说法，因为项目有品牌上的优势，即使是提价也不愁卖得出去，&提价也没能降速&，项目的置业顾问也表示无奈，不过对于他们个人来说能在现在的楼市行情下有这样的销量，工资和提成都能保障。
此家楼盘开发商企业策划人员也透出作为房企的无奈，&房源不差，弱势也能卖，不想卖那么快是希望能保持项目业态的多样性，不久后又会推出一批商业公寓，客户来了，想买自住的住宅有，项目投资的公寓也有，这样购房者的选择性会更大，吸引到的眼球更多，对于项目来说也能保持竞争优势&。
自2月以来有稍稍回暖的迹象，合肥某楼盘营销总监认为，这可能只是短期的现象，从当年的形式来看，楼市不容乐观，对于开发商来说最重要的是在现阶段需求旺的时候跑量，对产品过分的自信都是不可取的，&趁着天气好，早点晒稻草&就是这个道理。（ 王遥
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4.0以上版本浏览, 最佳显示 800*600四招快速去化尾盘，你不会只知道降价吧！四招快速去化尾盘，你不会只知道降价吧！成功道路百家号“尾盘”即房地产销售主要战略任务完成后尚未售出的单位。不同的公司、不同的项目、 不同的开发目标导致何时才算进入尾盘阶段的认识也不尽相同。对于“银子卖了个金子价” 的项目来说，可能销售超过75%以后的都属尾盘，而对于“将金子当银子卖”的项目来说，尾盘量可能不超过10%。多年来开发商们对付尾盘的办法似乎都只有一招:降价。有的是明降，公 开一点的是在广告上大声吆喝“大降价、大让利”，含蓄一点的就搞什么“一口价单位、特价销售”或只在实际销售中提供更大的折扣。也有暗降的，如送豪华装修、送全屋电器、送一年管理费、送家具等等。在尾盘去化之前，认清两个误区第一，尾盘不等于滞销盘。决定楼盘销售业绩的因素很多，楼盘自身的质素、消费者的 需求、价格、竞争环境、营销策略、销售管理等任何一个环节都有可能成为销售的瓶颈。因此，不能武断的把尾盘等同为滞销盘。第二，存量物业不等于差房子。存量物业成分相对复杂，有可能是开发商为了融资抵给 银行、金融机构、企业或个人的;也可能是法院裁决转让的;或者是机构、个人投资者需要 转让的商品房。显然，此类物业既包括一手房也包括二手房，一般都具有较高质素，因其业主不具独立销售的能力，需借助于有实力的中介结构。结束尾盘销售的四个方法1.降价尾楼一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，这种层盘除了降价，没有更多的办法。一种是面积较大的顶层复式，这类复式之所以销售出现困难与开发商对楼盘的 定位很有关系，许多定位工薪或者普通白领阶层的楼盘，顶层一个几百平方米的复式单位，它的买家是谁很难确定。这一类型的尾盘显然也是价格因素在起作用， 但由于总楼款较高，降价作用并不大，更多的时候需要采用其他的方式，如后面所要提到的改进产品等。但无论如何，降价是处理尾盘的一个最常见的方法，也是开发商和代理商用得最多的一 种方式。可以说，几乎所有尾盘都离不开“降价”这两个字，尤其是一些开发商急于变现的尾盘，降价可以说是惟一的方式。但降价也有许多技巧，除了降低单位售价外，还有所谓“隐性降价”，如降低首期款、 送装修、送物业管理费、送花园、送绿化等等。这些颇具人情味的降价方式所起的作用不可小看。2寻找新的营销方式降价并非一剂任何时候都见效的灵丹妙药，有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数， 依然无人理睬，这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要。深圳福源花园二期是这样的一个成功的例子。福源花园位于保税区旁，优点是周围环境安静，其缺点是位置较偏，不太引人注意。福源花园二期的尾盘销售曾有过几次降价，广告也打了不少，但市场几乎没有反应。采用“试住”这一方式后，仅仅两周时期便完成了销售，同时单位售价比原来上涨了。当然，试住主要是为了降低置业门槛，使潜在的消费需求提前“浮出水面”，但对开发 商而言是有风险的，如资金回收较慢、存在退房的可能性等等，因此，要求开发商事先就作 好心理准备，并且在楼盘品质、物业管理等方面都要得到保证。3重新定义市场，改进产品尾盘的处理方式除了降价之外，重新定义市场、重新界定客户，同时在可能的情况下对产品进行改进也是一个值得借鉴的好方法。由世联公司代理的河畔明居和南山金融中心都是该方式的成功范例。据世联有关人士介绍，按照国际惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进， 只有这样才能维持持续销售期，避免提前进入尾声。如位于深圳滨河路的河畔明居，销售热潮过后，代理商便重新定义市场，认为该项目的市场就在周边，客户就在附近，因此，世联主要采用路牌、横幅等方式吸周边客户前来看楼，最后用了极少的广告费就完成了销售。南山金融中心，原名辉煌大厦，在停工三年之后世联介入，世联所做的第一件事也是重新定义 市场，经过调查分析，与河畔明居一样，该项目的市场也在周边，是一批中小企业主，因此 世联针对这些客户的特点建议开发商对产品进行了改进，如取消中央空调、将面积变小，并编写了一本《完全工作手册》，在该手册里，十分详细地列出了在该栋大厦办企业的种种优势，如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围，甚至列 出这些部门、商家的电话号码、联系方式，详细的告知买家在该大厦办公周末是否必须付空 调费这些细节上的问题，最后，仅凭这样一本手册就完成了销售。改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多，但住宅产品有其特点，其户型的改 动比较困难，虽然复式可以改为平面，大面积改小、小面积打通改大等等，但大都在特殊的情况下才采用此方式。一般来说住宅产品销售到了尾声，改进的可能性可以说是微乎其微， 因此较多的采用重新定义市场的方式。4.制定目标各个击破位于深圳北环路以北的碧云天可以说是以此方法处理尾盘的—个典型代表。 碧云天是深圳市前几年最有特色的住宅项目之一，其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜。外立面十分引人注目，开发商因有前面的碧荔花园的成功，因此 对这个项目非常乐观，寄予的希望颇高。开发商称，盲目乐观的结果是碧云天的销售一波三折，后劲跟不上，出现一个停滞期;化险的第一个策略是由卖名字、卖风格，转为卖生活、卖实质、卖功能，并请了专业程度较高的代理商联合销售。碧云天的尾盘处理得益于代理商后期介入，代理商与开发商共同制定了认准目标各个击 破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，这样售楼人员在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。至于细到什么程度，举个例子，碧云天最后剩一些户型不好的三房，可能住家不感兴趣，但对租客有吸引力，于是将户型改为四房、五房，并附送一个车位，使 之符合小型公司员工租住条件，这样代理商又先找租客，租客找好后，再找投资者买房。经 过这些细致的工作之后，结果才如愿以偿。写在最后：降价不是惟一解决方法在除了开发商之外全国人民都认为房价过高的今天，降价当然有着不可小视的威力，在降了几次价后不少尾盘还真清仓了。但降价也有点小问题，首先当然是损失利润;其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡，从而伤害开发商品牌形象，因此准备在地产行业打 持久战的企业还是应慎重对待。此外还有些问题是降价所无法解决的，比如户型结构存在严重功能缺陷———房子与人们生活的关系太密切了，加之再怎么降其总价也不是笔小数，很少有人会花巨资买一套使用极不方便的房子———这其实也是全国空置房面积年年创新高的重要原因。其实，处理尾盘远不止降价这一简单程式化的模式，逐一分析每个单位成为积压品的问题所在，在对市场深入研究的基础上，实施“精细化营销”才是更高效、更全面解决尾盘问题的方式。曾经有个不肯降价的高档小区。原本看好的四房户型却成了库存，经过调查后发 现原来不少客户认为该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是开发商将其改成三房，很快就售罄了。还有一个是中档偏低的小区，一批“大三房”由于总价较高而无人问津。调查人员发现附近出租房市场需求旺盛且价格相当高，于是又将其改为四房，然后“诚征房东”———寻找有意向的投资客，“房东”上门后甚至很快就为其找来了租户！结果自然是三方同喜：开发商消化了库存、投资客找到了收益好安全系数高的投资项目、租户住进了崭新的花园小区。(完)来源：网络资料整理，仅供参考本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。成功道路百家号最近更新：简介: 泛舟近代史，讲述那些精彩的故事！作者最新文章相关文章世博首岸16年秋季踩盘评价篇：项目受众小去化速度慢
云南房网 &&
李倩 && 日 14:16 &&
不同于市场上其他项目的一点就是定位十分准确，并没有为了销售而设计太多层次的产品形态，项目产品设计单一，以300平米以上的大平层户型为主，销售价格也比较高，以改善型购房者为主要销售对象。同样也因为这个原因，的购房受众是比较小的，昂贵的价格让不受购房者望而却步，也导致了的去化速度会比较慢，开盘近两年时间还持续有房源在售。
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项目产品评价
的优点十分突出，就是定位十分准确，所以项目呈现出来的状态是比较有特点的就是不论是定位还是产品，亦或是价格都是保持一个路线。规划的5栋住宅全部是高层住宅，保持在12—23层之间，错落有致，栋与栋之间有足够的楼间距，互相不会影响到采光通风。住宅设计为3梯2户，户型只有两种，虽然选择性不多，但是另一方面来说保证了业主的居住舒适感和足够的生活私密性。小区本身没有商业配套，原本的计划应该是依靠南亚未来城商业项目的，所以小区内部有着十足的安全感、私密性和居住舒适感。
地段和交通
选址于二环边上，就目前昆明主城的发展步调来看，二环边相当于是城市副中心，基本上可以达到15分钟车程内就会有大型商圈中心，这与的闹市豪宅定位是比较相符的。未来轻轨5号线会沿白龙路修通，轻轨沿线的商业环境会再上一个台阶，周边环境也会顺势得到改善，成为繁华地段。
目前，周边的主要交通干道是白龙路，通过白龙路可以连通二环快速路、白云路、东三环路，交通十分便利。另外公共交通方面目前白龙路段上的公交路线是比较丰富的，其次在不远处的石闸立交桥是一个小型的公交中转站，依靠公共交通出行很是便捷。
开发商与合作伙伴
的开发商是万方房地产开发有限公司，公司成立时间较早，有20多年的发展历史，实力和资金都比较雄厚，地产开发经验也很是充足。的物业公司目前已经确定会由万科物业接管，万科物业有专业物业服务团队，能为业主提供相对应档次的物业管理服务。小区的景观设计是云南蓝瑞园林景观工程有限公司负责，该公司被称为云南最具创意和竞争力的综合园林企业。
整体说来市场评价是比较好的，首先项目售价居高不下，但是还是有不少的购房者青睐，前往购买，可以看出走高端路线是成功的。虽然在今年是曾出现22套的退房记录，因退房原因不详，所以不好妄下定论，但是退房之后的在售房源也没有超过20套，可见在退房的同时成交量也是不小的。另外，的施工进度很快，现在已经基本达到了入住标准，这在烂尾楼横行的市场看来，足够让购房者对其多加几分信赖。
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楼盘名称状态价格日期
待售待定08-17
待售2000008-02
待售待定08-13
待售待定08-02
待售待定08-15
待售待定07-27
待售待定08-01开发商开盘时，去化是什么意思
全部答案（共1个回答）
率
开盘去化率就是指某楼盘在开盘时的销售率
去化率=售出房屋数量/供应房屋数量
在市场营销领域，去化率即是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。在房地产销售行业使用频率较高。
去化率＝售出房屋数量/供应房屋数量
去化量＝销售量
这是台湾提法 大陆提法为销售率（台湾人是不是太故弄玄虚啊）
1.深圳某新楼盘在开盘售楼阶段，平均每天可售出20套房，每套盈利40万元，由于受国家政策调控，开发商为了尽快售出楼房，决定采取适当的降价措施，经调查发现，如果每...
可以在合同上明文注明 遇下调房价随之也下调 可能开发商不干吧，你考虑过中途遇爆涨你会要求房价也随之上调吗 将心比心 人心是一样的呀 你说呢
四、促销策略
进入8月，迎来的是一个房产销售黄金季节，各竞争楼盘都将推出各种SP活动来吸引客户购买。从区域竞争环境来看，我们项目前有堵截，后有追兵，面临一个不可...
答: 如何申请入美国籍？
答: 1、你如何对待宗教与求神拜佛、星座算命？
2、你有没有进行辩证唯物主义的学习？
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4、国家干部养情人是不是腐化堕...
答: 对。。。。
海鸟的种类约350种，其中大洋性海鸟约150种。比较著名的海鸟有信天翁、海燕、海鸥、鹈鹕、鸬鹚、鲣鸟、军舰鸟等。海鸟终日生活在海洋上，饥餐鱼虾，渴饮海水。海鸟食量大，一只海鸥一天要吃6000只磷虾，一只鹈鹕一天能吃(2～2.5)kg鱼。在秘鲁海域，上千万只海鸟每年要消耗?鱼400×104t，它们对渔业有一定的危害，但鸟粪是极好的天然肥料。中国南海著名的金丝燕，用唾液等作成的巢被称为燕窝，是上等的营养补品。
关于三国武将的排名在玩家中颇有争论，其实真正熟读三国的人应该知道关于三国武将的排名早有定论，头十位依次为：
头吕（吕布）二赵（赵云）三典韦，四关（关羽）五许（许楮）六张飞，七马（马超）八颜（颜良）九文丑，老将黄忠排末位。
关于这个排名大家最具疑问的恐怕是关羽了，这里我给大家细细道来。赵云就不用多说了，魏军中七进七出不说武功，体力也是超强了。而枪法有六和之说，赵云占了个气，也就是枪法的鼻祖了，其武学造诣可见一斑。至于典韦，单凭他和许楮两人就能战住吕布，武功应该比三英中的关羽要强吧。
其实单论武功除吕布外大家都差不多。论战功关羽斩颜良是因为颜良抢军马已经得手正在后撤，并不想与人交手，没想到赤兔马快，被从后背赶上斩之；文丑就更冤了，他是受了委托来招降关羽的，并没想着交手，结果话没说完关羽的刀就到了。只是由于过去封建统治者的需要后来将关羽神话化了，就连日本人也很崇拜他，只不过在日本的关公形象是扎着日式头巾的。
张飞、许楮、马超的排名比较有意思，按理说他们斗得势均力敌都没分出上下，而古人的解释是按照他们谁先脱的衣服谁就厉害！有点搞笑呦。十名以后的排名笔者忘记了，好象第11个是张辽。最后需要说明的是我们现在通常看到的《三国演义》已是多次修改过的版本，笔者看过一套更早的版本，有些细节不太一样。
工行的网银没有软键盘，主要通过安全控件来保证安全，只有安装了工行的安全控件，才能在工行网页上输入密码。
修改密码的操作，你可以在登陆工行网银以后，在“客户服务”的“修改客户密码”里找到相关链接。
有可能搓纸轮需要清洗一下了,如果清洗了还是不行的话,那估计需要更换搓纸组件了
考虑是由于天气比较干燥和身体上火导致的，建议不要吃香辣和煎炸的食物，多喝水，多吃点水果，不能吃牛肉和海鱼。可以服用（穿心莲片，维生素b2和b6）。也可以服用一些中药，如清热解毒的。
确实没有偿还能力的，应当与贷款机构进行协商，宽展还款期间或者分期归还； 如果贷款机构起诉到法院胜诉之后，在履行期未履行法院判决，会申请法院强制执行； 法院在受理强制执行时，会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款；贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决，则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被司法拘留。
第一步：教育引导
不同年龄阶段的孩子“吮指癖”的原因不尽相同，但于力认为，如果没有什么异常的症状，应该以教育引导为首要方式，并注意经常帮孩子洗手，以防细菌入侵引起胃肠道感染。
第二步：转移注意力
比起严厉指责、打骂，转移注意力是一种明智的做法。比如，多让孩子进行动手游戏，让他双手都不得闲，或者用其他的玩具吸引他，还可以多带孩子出去游玩，让他在五彩缤纷的世界里获得知识，增长见识，逐渐忘记原来的坏习惯。对于小婴儿，还可以做个小布手套，或者用纱布缠住手指，直接防止他吃手。但是，不主张给孩子手指上“涂味”，比如黄连水、辣椒水等，以免影响孩子的胃口，黄连有清热解毒的功效，吃多了还可导致腹泻、呕吐。
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楼主，龙德教育就挺好的，你可以去试试，我们家孩子一直在龙德教育补习的，我觉得还不错。
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