失控的高房租，比高房价更可怕
楼市资本论观察到，疯狂的北京房租，正上演一出好戏。
三环、四环、五环、六环附近的房子，聚集的都是价格敏感的上班族，租金蹭蹭500元、1000元、2000元的往上涨。
青年学生、上班白领，甚至是中产阶层，都禁不住大喊：这样的涨幅吃不消！
在北京生活成本急剧上升的情况下，这样，就出现了壮观的景象：知识青年们，到广阔又便宜的环京住去！
楼市资本论看来，环京聚集东西南北十几个城市，若每个城市收留1万北京租客，就是10万人的大规模迁徙！
5年后，以住七环为荣，正在变为现实。
北京房租高涨到没脾气
楼市资本论获悉，根据中国房地产协会官方网站上的统计数据，同比来看，北京平均租金同比上涨21.89%。
不得不说，这个数字是惊人的。因为，2017年已经如此高涨过一轮。
除了毕业季需求旺盛等传统的原因之外，出租房源的结构性变化也会造成部分地方的房租上涨。
很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，把一些中低端的租赁房源，比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源，现在变成了中高端房源，所以租金有明显的上行。
自从去年，北京开展清理群租房、违建房、地下室等存在安全隐患的低端租房产品之后，以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张，抢占市场份额。
有媒体报道，海淀租金比去年涨近一半 ，50余平老破小两居，月租金达到了1.1万 ！
算一算，北京2017年高校毕业生的起薪平均为5000元出头，而吸纳就业比较多的几大职业中，快递员的平均工资在6000元左右，司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京这样的城市，平均房租已经接近5000元，即使合租，单间价格也高达两三千元甚至更高，占这些群体收入的一半以上，导致生活质量大打折扣。
房租涨到没脾气，你想怎么办？
二条路，要么离开北京，要么转移便宜地方。
离开北京，又谈何容易？历经千辛万苦才积累的工作与人脉基础。
能转移到哪个便宜的地方？答案只有一个：环京。
北京房租5、6千，环京房租1、2千
楼市资本论认为，当前重点城市租赁市场存在的主要问题是供不应求，所以要增加租赁用地供给，以切实增加租赁房源供应。
增加供应，又不是一时半会能解决的。
据贝壳研究院Real Data数据显示，2018年7月北京租赁市场步入传统旺季，市场温度提升。租赁成交环比增加19.2%，市场成交节奏亦持续加快。单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。
具体各城区来看，东城区和顺义区涨幅靠前，环比涨幅分别为10.5%和10.7%，成交量方面，东城区、西城区、丰台区、石景山区成交量环比涨幅均超过20%。
每平米租金128元/月！就这是现实。
最近，地产自媒体一勺言在文章中也谈到了房租问题：
1，居住权是一个城市最低的底线之一。房租大幅度上涨，首先伤害的是居住权的公平性。我们的城市，不能沦为财富与权贵的城市。
2，房租的大幅度上涨，令很多中低收入者，无法继续生活在这里，它伤害了一个城市的竞争活力与阶层的多样性。
3，房租的提升，增加了城市里所有工商产业的营运成本，它会削弱产业竞争力，以及造成人才吸引力的下降。
4，新房交易市场上有很多政策法规来进行限制，但是人们却忘记了，租赁市场上还有很多任性、随意与不透明的地方，让中介与房东找到了很多机会来宰杀租客。
说了这么多，再次回到解决办法上来：环京是北漂最好的归宿！
原因只有一个：北京房租5、6千，环京房租只有1、2千。
事实上，大家已经用双脚做了选择！
10万北漂奔环京，睡城经济在形成
在北京房租已经涨成狗的情况下，一起看一看，环京城市的房价，真是世外桃源啊！
1、京东---燕郊
楼市资本论调研，京东环京重镇燕郊，91平米二居月租金2200元，60平米一居月租金1800元，53平米一居月租金1300元。
2、京南---固安
楼市资本论调研，京南固安，86平米二居月租金1400元，83平米精装二居月租金1300元，值得一提的是还报物业费，也有90平米的二居含家电月租金1300元。
3、京西---涿州
楼市资本论调研，京西涿州，106平米精装三居室月租金2200元，90平米二居室月租金2600元（这套有点贵了），71平米二居含家电月租金1000元。
4、京北---怀来
楼市资本论调研，京北怀来78平米精装二居室最新月租金1500元，51平米一居室精装带家电的月租金1000元。
看到了这些神一样的房租，Fine不Fine？每天多走1小时的上下班路，省下来的却是白花花的银子！
典型的就是京东燕郊，已经聚集了近百万的北京上班族。
楼市资本论了解到，住在燕郊的新移民们，有112万人口，其中适龄工作人口，有87%在北京工作，车辆有94%是北京牌照，而他们的医保、社保乃至档案，都在北京。作为首都名副其实的卫星城，燕郊早已把自己当做北京的一部分。
睡城经济，正在北京人口外溢的现实中成为更现实的产物！
“睡城”是一个阶段性产物，也是当前北京周边卫星城在发展初期的必然现象。一个卫星城首先要形成一定规模的人口集聚能力，在此基础上才有产业和城市功能的完善。
可以说，没有今天的睡城就没有明天的新城。
在此之前，通州被称为“北京睡城”，但通州现在正努力摘掉睡城的帽子，强大的宇宙级的北京副中心正在形成！可以说，今天的通州可能就是环京们的未来。
环京区域聚集着东西南北十几个城市，若每个城市收留1万北京租客，就是10万人的大规模迁徙。
环京的承接，这对于缓解首都的各方面压力，无疑都是立功巨大。
房租为什么涨得这么快？还是要看供需关系。
先看需求。
从2009年到2017年，中国流动人口（非本地户籍）规模从1.8亿增长到2.5亿。
（中国流动人口规模）
其中的67.3%，也就是1.7亿人，需要靠租房解决住的问题。
（67.3%的流动人口租住私房）
每年的5月底到7月中旬，是租房市场的高峰期（另一个高峰期是务工人员进城的3月份）。
大量高校毕业生离校，造成短期内租房需求暴增，推高了房租。
某中介机构的统计数据显示，今年5月，北京西城、东城、海淀租赁成交量，环比增加了10%以上，决策时间也明显低于去年同期。这表明，北京租赁需求扩大，很多人已经开始抢房子了。
再看供给。
北京的租房供给，不增反减。特别是2017年年底，因大兴一场大火，北京开始整治群租房，客观上，压缩了供给量。
可以简单地算一笔账。北京规定，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间的居住人数不超过2人”，也就说，一套100平米的小三房，最多只能住6个人，但搞成群租房，住25个人绰绰有余。仅以20人计算，清理一套群租房，意味着14个人无房可住，相当于消减了2套房源。
看数据，月，北京就整治违法群租房3709户，全年预计在7500套。也就是说，北京租房市场，变相减少了1万余套房源。
（北京整治群租房情况）
房源减少，北京不是孤例。链家研究院数据显示，从去年8月到今年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。
租赁需求上升，供给不增反降。房租能不涨吗？
资本力量，正在成为房租上涨的另一个推手。
当北京在清理群租房，深圳正引入资本，将城中村改造成长租公寓。
公寓的住房条件大为改善，房租也涨得吓人。有记者调查，改造后的长租公寓，租金比改造前，涨了两倍。
正因如此，深圳富士康员工不干了，要求涨工资，并希望深圳降低改造城中村的速度，以免交不起租金。
（深圳富士康员工的公开信）
根据计划，“十三五”期间，深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓。可以预计，改造完成后，租金至少上涨50%。
在租购并举政策推动下，我国住房租赁市场一片火热，长租公寓尤其火爆。
据自如寓公布的数据，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，2016年增长了35%，2017年更是高达40%。
（长租公寓品牌榜单）
资本正大举进军租房市场，烧钱抢占房源。前两天有一条新闻，蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源，原本房东心理预期在7500元一月，硬生生被炒到10800元让蛋壳拿下。
资本不是做慈善，一旦站稳脚跟，必然大幅提高租金，将付出的成本，转嫁到租户身上。
中国的情况，更为特殊。
国际上，衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200，即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。
（中国城市房屋租售比）
中国一线城市的租售比，普遍在1比500左右，有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。
也就说，相对于房价，中国的房租，太便宜了。所以，这是不是意味着，房租还将继续涨？
高房租，已经超过了很多人的承受能力。
通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%，处于幸福区间范围，超过30%，租金压力就会影响生活的幸福感。
北京大学毕业生的起薪没有准确的统计，如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话，清华、北大这样顶尖名校的毕业生，平均月薪也就9000元。
（2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜）
仅仅租房，就要花掉其中的三分之一。由此看来，绝大多数的北京大学毕业生，恐怕都不太幸福。
中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对租房的年轻人进行的一项调查显示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。
易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告，全国50个城市中，超七成房租收入比较高。
（《全国50城房租收入比研究》报告）
房租一年要涨个10%，算一下，你的收入增幅，能跑赢房租吗？
政府不断出台调控政策，死盯着房价。视线之外的房租，却一路狂奔。
有人会说，市场经济下，房租应该是市场说的算，让供求关系自由调节。
但要知道，租赁关系中，承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下，承租人基本没有议价的本钱。
失控的高房租，比高房价更可怕。
居住是刚需，却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时，租房就成为了人们最后的退路与底线。
不断上涨的房租，正在一步步击穿底线。买不起房子，可以租房，那如果租不起房子，又该怎么办？
据冰川思想库特约研究员今纶分析，从政府层面来说，三个办法：
其一，加大土地供应。别老想着把土地卖个高价，即使是低价也要卖，不要人为制造土地供应的紧张局面。土地财政的思路要换一换，老老实实按市场规律办事，企业的压力少一些，税收自然会慢慢跟上来，这叫放水养鱼，以前是竭泽而渔。如果生产要素成本急剧上升，必然导致中国企业的竞争力下降。
其二，把公租房做到实处，真正做到租售同权。
其三，减少把公立优质教育资源和房产捆绑的可能性。以前的“就近入学”成为推高学区房房价的手段，地方政府、开发商、教育部门是最大受益者。长期来看，中小学九年义务教育的公立教育资源可以学习日本，不存在所谓名校，而是至少在一市之内保持同一水准，这样可以有效灭杀学区房的价值。想要优质教育资源，可以寻找私立学校解决。
政策常新，问题仍在，利益纠葛，何时作结？
安居乐业不该是梦。
来源：正解局 zhengjieclub、 楼市资本论
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