靖江法院认定安置房买卖为有效合同行为，提供无房产证买卖合同模板！
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靖江法院认定安置房买卖为有效合同行为，提供无房产证买卖合同模板！
最近，靖江法院审结了一起合同效力之诉，靖江法院确认了位于靖江城南花苑的安置房买卖行为不违反法律规定，双方合同有效！ 法院经过调查，该宗房屋的土地状况为国有划拨土地，办理过规划许可，买卖安置房的行为虽未经政府许可，未补缴土地出让金，但这种行为不足以构成合同法要求的违反法律强制性规定从而合同无效的行为！ 通俗讲，该安置房买卖行为虽未经政府许可的原因就是没有房产证没办法过户，当然也没机会向政府缴钱！从行政方面看，不提倡有这行为，但从民事看，法无禁止便可为！ 其实，以前安置房买卖合同法院一般确认为无效合同，依据的都是没有房产证代表你对房屋没有处置权，所以你卖了就违法，所签定合同就无效！但物权法和合同法司法解释三，对于没有房产证仍视为拥有物权，有了物权自然可以买卖。从法律地位看，原来的城市房地产管理法先于物权法实施，依照有冲突的新法优于旧法的原则，特别是合同法司法解释三的条款，以没有处置权来请求法院判合同无效的明确不予支持！ 合同法的违反法律强制规定，一般指出现“不得”,“禁止”等情况，而“要......才能……”等情况，属于法律倡导性条款，一般不会被认定合同无效，签定合同，对法律的认识要注意这几个字眼，虽然理解起来意思差不多！ 当然，也不是所谓安置房都可买卖，本案提出了土地是国有划拨土地，小区建设通过规划审批，而事实上，还有一部分不规范的安置区，是租用集体土地或者建设不符合城市规划的，违反了土地法或规划法，一旦产生诉讼争议，肯定是无效合同，因为土地法明确规定集体土地不得买卖，规划法违反规划的必须拆除。所以买安置房必须查证这两点。
还有一种情况，比如新农村房子，集体土地，但又想买，定了合同风险很大，随时人家可以告你，因为合同效力之诉没有诉讼时效，永远可以起诉。规避的办法写明，如果有双方不懂法律造成合同无效的，即使法院判合同无效，双方自愿选择房子和房款不必返还！ 为了考虑大家的方便，凡是没有办理房产证的房屋买卖合同，除公版的房屋买卖合同，我为大家准备了一个补充合同在本文最下方，原合同可能有不同的情形，但补充合同直接签就足够了，不需再增加什么内容。　 关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据物权法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。本案中，双方当事人在签订售房协议时未经过政府部门批准，那么是否影响到协议的效力？ 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，两被告房屋所在小区土地使用权均为划拨取得，两被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该小区未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由。因此，两原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。 另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。　　原户主不肯过户，迁出户口，法院难以强判，但可以事先约定一日不迁出户口罚二百，拿到证一日不过户罚二百，这样有利法院支持。做合同，如果考虑对方违约最好办法就是违约金，这样万一争议法院也好判，如果对方违约，几年房款靠违约金要回来了，还落套房子，就是不办证又如何？ 此补充协议并非完善交易细节，而是为了避免一方将来以合同无效反悔！所以原合同细节问题还是要写好，写全！房屋买卖补充协议甲方（出让方）：乙方（受让方）：&&& &现有甲方将&&&&&&&&&& 房屋转让给乙方，双方已经就房屋买卖做&&&&& 号协议，考虑还有未尽事宜，双方经友好协商，特增加本补充协议，共同遵守。一、&&&&&&&&&&& 本补充协议有关条款是针对原协议可能因双方对现有法律认识不足或将来法律预知不足造成原协议有可能将来在不特定时期被有关部门部门撤销或认定为无效的情形下怎么处理善后事宜，本补充协议不属于原协议的附带协议，原协议即使部分或全部被撤销或无效，本补充协议条款未经法院单独裁定无效前，所有协议条款均有效，双方均自愿同意执行。二、&&&&&&&&&&& 原协议只要有仲裁、诉讼、执行等任何法律程序或未尽事宜，本协议均有效，本补充协议终止时间随原协议彻底不发生任何法律关系的三年后终止。三、&&&&&&&&&&& 甲方在房屋出卖前，确认原协议的房产属于多余房产，甲方另外有地方居住，出售房产不影响其生活，即使将来甲方实际居住房子的改变，与原协议出让的房屋没有任何关系；乙方在购买房屋前，确认已经有足够的经济承受力确保不会因为购买此房屋导致经济困难，即使将来有经济状况的改变，与购买原协议的房屋没有任何关系。四、&&&&&&&&&&& 如果原协议被有关部门撤销或认定为无效合同，双方自愿选择即使合同被撤销或无效，但双方选择互不返还作为处理上述法律状态下的基本原则。五、&&&&&&&&&&& 原协议双方任何一方不主动到任何部门提合同撤销、无效或返还之诉，主动提起的一方要承担对方违约责任，以原合同价和原协议签订时间与提起诉讼时间同比市场商品房价的比例乘以原合同价中较高的价格作为涉案合同价的基本价，违约金为该基本价的20%。六、&&&&&&&&&&& 如果原协议被有关部门撤销或认定为无效合同，届时的法律规定必须相互返还，甲方提起返还之诉的，甲方支付乙方第五条约定的违约金，同时返还第五条计算的基本价作为返还价，同时承担乙方的装修费用，乙方6个月的同期市场同面积房屋租金，资金占用期利息；乙方提起返还之诉的，乙方支付甲方第五条约定的违约金，同时乙方返还原合同价和原协议签订时间与提起诉讼时间同比市场商品房价的比例乘以原合同价中较低的价格作为返还价，乙方不得主张装修费用、另行买租房费用、资金占用期利息等。本协议经双方签字后并且原协议房款和房屋完全交付的最后一个时间为生效日，终止时间为本协议第二条约定。甲方（签字）&&&&&&&&&&&&&&&&& 乙方（签字）&&&& &&&&&年& 月& 日&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&年& 月& 日
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拆迁安置房未满5年，还无法办理房产证的时候交易，签订的买卖合同是否有法律效力？是否要依照合同办事
上海&04-14 13:14&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(10)
拆迁安置房未满5年，还无法办理房产证的时候交易，签订的买卖合同是否有法律效力？是否要依照合同办事。
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合同有效。
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合同系基于双方的真实意思达成一致的书面文件，拆迁安置房未满五年导致合同目前无法履行，它不会导致合同无效条件。你们应按照合同约定履行义务
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合同属于有效的，可以依据合同履行。
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合同是有效的。但鉴于交易时间太长，确实存在很大风险。
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合同合法有效，受法律保护。双方都应履行合同。目前上海安置房限制交易的时间是3年。
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一般不会以拆迁未满五年就认为该房屋买卖合同是没有效力的，依据合同办事。
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风险很大，不一定有效，现在是三年
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我的补充：
现在上海一般三年
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你好，买卖合同是有效的，但是能够继续履行也就是说能否把房子过户到你的名下那就是另外一回事了，还是有很大的风险的，有需要可以跟我联系。
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懂得的说一下安置房能买卖吗？有人知晓的吗
拆迁安置房可以买卖，买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。假如还没有办理出产权证，凭着拆迁安置协议也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。
其他回答(共4条)
1、拆迁安置房可以买卖，买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。假如还没有办理出产权证，凭着拆迁安置协议也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。2、买卖合同只要符合通常买卖合同的生效要件即可，不论名字是叫买卖合同，还是买卖协议，诚信协议，本质都是房屋买卖合同，和名字没有关系。既然是合同，就要符合法律通常规定的买卖合同生效要件，不能使无权处分等等。上海市高级人民法院对拆迁安置房买卖有专门的法律解答和法院判决实例。3、买卖合同只是债权，要想保住房屋一定过户到买家名下，还是要通过律师陪购，确保购买者的合法权益。任何合同都有风险，即使买卖合同有效，也还是需要聘请律师陪购。买房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通晓，一个条文，一个用词，一个条款都有可能造成以后的麻烦，与其等到法院诉讼才找律师，不如买卖房屋是就聘请律师把关。防止以后的风险，比较陪购费用和诉讼费用比较起来差别还是比较大的。
我一个亲戚家的也是还建房呢，之前也叫我去帮他问问还建房有房产证没有，后来去了解了一下就了解了哦！和你分享一下吧！~还建房属于安置房，需要原房主持有满五年，去缴纳原房主名义土地出让金和契税等税费，就可以办理原房主名义房产证，契税证，土地使用证，此时住房变为正规，可以自由买卖转让，或是抵押，赠与。大约就是这样哦！~期望能对你有用呢！要是觉得我的回答不错，可以给我点个赞哦！~
依照相关法规及政策法规，拆迁安置房屋通常分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而拆迁，通过途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和通常的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
题主好，实际细则有这些：一、依照被动迁居民家庭是否取得房地产权证(小产证)有所差别：(一)、若取得小产证且满三年的可以上市交易。(二)、若取得小产证未满三年，需要符合下列条件才能上市交易1、动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证满三年，2、被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满三年。三年起止点：自小产证发证日期起至房地产交易合同(包括买卖合同、租赁合同)网上备案止。(三)、若未取得小产证的，上市交易需符合第一条第(二)项规定的条件。二、动迁安置房的初次交易限制、再交易自由出售新建动迁安置房，房地产登记机构应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注记动迁安置房，3年内不得转让或出租，即初次交易限制。因被动迁居民家庭获配的动迁安置房上市转让，房地产登记簿附记栏内不再标记动迁安置房，3年内不得转让或出租，即再交易自由转让原则。三、其他取得小产证不满三年或未取得小产证的，应当关注拆迁补偿安置协议、大产证的保存和提交。相关阅读：安置房可以买卖吗和买卖的风险安置房可以买卖吗和买卖的风险安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满[更多]安置房买卖合同二手房买卖合同应该具备哪些内容及需要关注的问题西安房产律师许正文解析：一份完整的二手房买卖合同应该载明以下内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所。
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购房税费热门问题有证和无证的拆迁安置房买卖，有何区别？你想知道的都在这里！有证和无证的拆迁安置房买卖，有何区别？你想知道的都在这里！想和你一起去旅游百家号前不久朋友家乡老屋子被迫拆迁，朋友家里分到了地产商分给的安置房，由于常年在外地，朋友也不知道安置房是否可以买卖？并且朋友一直打算在外地买房，所以近来托我去当地咨询关于安置房的相关信息，下面就咨询信息作为分享。安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置房也是看国家相关规定的，国家认可的并有房产证的安置房，有了房产证，肯定可以在房管局进行买卖；如果没有产权证，相当于小产权了，无法进行买卖的。现今市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚取得产证，按规定５年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未取得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。不过，无产权的拆迁安置房也可能因其他原因导致无法办理产权证。1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定；　2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证；　3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了；4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。那么安置房到底有哪些类别？根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：　1.一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如南宁龙岗片区进行的园博园拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。2.另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。　购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：（1）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；　（2）一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。（3）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。综上，对于安置房是否可以进行买卖，小编认为，拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为；但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。所以购买房子一定要慎重！本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。想和你一起去旅游百家号最近更新：简介:想带你一起去旅游，一起去看更多的风景作者最新文章相关文章}