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成立业主大会和选举产生业主委员会工作指导程序
时间：&&|&&作者：闫国田&&|&&浏览：3492
一个物业管理区域，具备下列情况之一的，建设单位应当组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会：1、入住率达到50%以上；2、首批物业交付满2年的且入住率超过30%的；3、首批物业交付满3年的。
成立业主大会和选举产生业主委员会工作指导程序&&&&一、成立业主大会的条件&&&&一个物业管理区域，具备下列情况之一的，建设单位应当组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会：&&&&1、入住率达到50%以上；&&&&2、首批物业交付满2年的且入住率超过30%的；&&&&3、首批物业交付满3年的。&&&&二、成立业主大会的程序&&&&1、组建业主大会筹备组。物业项目具备成立业主大会条件，在县、区物业主管部门的指导下，建设单位通知物业所在地街道处（乡镇人民政府），组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组人员由业主代表、街道办事处和建设单位（包括公有住房出售单位）所派人员组成，负责业主大会筹备工作。&&&&业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。&&&&2、公告筹备组成员名单。筹备组成员名单确定后，由街道办事处（乡镇人民政府）以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。&&&&3、首次业主大会会议筹备工作。筹备组应当在召开首次业主大会会议前做好下列工作：&&&&（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、程序和内容；&&&&（2）参照有关示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；&&&&（3）确认业主身份（业主名册由建设单位或前期物业管理企业提供），确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，印制选票；&&&&（4）确定业主委员会委员候选人产生办法，组织业主进行推选并予以确认、公告。&&&&（5）确定业主委员会组成人员人数（3人以上单数）。&&&&（6）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。&&&&4、筹备公告。筹备组应当将前一条中（1）、（2）、（3）、（4）、（5）项的内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内进行公告。&&&&5、召开首次业主大会会议。筹备组应按照预定时间组织召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案），选举产生业主委员会，并就其他有关事项进行表决。&&&&以推选业主代表方式召开业主大会的，由业主代表在会议召开3日前，就会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需要投票表决的，业主的赞成、反对及弃权的具体票数须经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。&&&&6、决议公告。对首次业主大会表决通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、选举产生的业主委员会组织机构及所作出的其他有关决定，以书面形式在物业管理区域内向全体业主进行公告。&&&&7、移交资料。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将所有筹备期间的文件资料（包括通知、选票、公告等），移交给业主委员会，由其进行归卷存档。&&&&三、业主委员会备案&&&&1、业主委员会自成立之日起，30日内到物业所在地房产行政主管部门领取业主委员会备案表。&&&&2、提交业主委员会备案表，由物业所在地房地产行政主管部门予以备案。&&&&3、业主委员会备案后，持房地产行政主管部门出具的备案证明，办理业主委员会印章刻制手续。&&&&4、业主委员会印章报县（区）物业行政主管部门、街道办事处备案。
作者： [山西-大同]专长：交通事故 合同纠纷 建设工程 刑事辩护 律所：山西乌金律师事务所11786积分 | 帮助5929人 | 224个好评电话:
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业主委员会规章制度有哪些内容?
提问者：明方仪|
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业主委员会公章管理制度(草案)
为了规范小区业主委员会公章的保管和使用，防止腐败、渎职、滥用职权等行为的发生，根据《业主大会议事规则》和有关法律法规，特制定本制度。
第一章 总则
第一条 业主委员会公章是业主大会的财物，任何人不得据为己有，随意使用。
第二条 业主委员会的决定、决议自半数以上有表决权的委员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主委员会决定、决议的有效性;只加盖业主委员会公章但没有半数以上有表决权的委员签字的文件，不得当然视为业主委员会的决定、决议。
第三条 业主大会会议主席团(筹备组)的决定、决议自半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主大会会议主席团(筹备组)决定、决议的有效性。
第四条 业主大会的决定、决议自业主大会按有效票权数表决通过之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主大会决定、决议的有效性;只加盖业主委员会公章但未经业主大会表决通过的文件，不得当然视为业主大会的决定、决议。
第五条 业主委员会公章因故无法正常使用时，可以以半数以上有表决权委员签字的方式代替加盖业主委员会公章，同时采取一切合理手段予以追缴或废除后重新刻制。
第二章 公章的保管
第六条 业主委员会公章由专人保管，一般由业主委员会秘书保管，也可由业主委员会决议另行指定专人保管。
第七条 业主委员会公章保管人应妥善保管公章，不得委托他人代为管理公章，不得随意摆放，以防止他人盗用，更不能将公章交于他人任意使用。
第八条 业主委员会公章保管人必须妥善保存公章使用申请单、登记簿和盖章文件的复印件等文件。
第九条 保管业主委员会公章的业主委员会委员被暂时停止工作或资格终止的，应当自停止工作或终止之日起3日内将其保管的公章移交给业主委员会决议指定的专人。
第十条 更换业主委员会公章保管人的，原保管人应将公章及公章使用申请单、登记簿、盖章文件的复印留底存档文件等资料一并移交。
第三章 公章的使用
第十一条 使用业主委员会公章的程序为:
1. 使用人填写公章使用申请单，注明事由并签字;
2. 批准人员在申请单上或须盖章文件上签字;
3. 公章审核人员审核同意后在申请单上签字;
4. 公章保管人员在公章使用登记簿上登记盖章事由，并由使用人签字、填写日期;
5. 公章保管人员加盖公章;
6. 申请单和加盖公章的文件复印留底存档。
第十二条 业主委员会公章使用的批准人员为半数以上有表决权的业主委员会委员，审核人员为业主委员会轮值主任或备案主任，也可由业主委员会决议另行指定专人负责审核。
第十三条 对于存在明显的错误，不宜加盖公章的，公章审核人员和保管人有责任提醒批准加盖公章的人员，并且有权拒绝任何违反本制度加盖公章的要求，但无权拒绝符合本制度的盖章要求。
第四章 审批权限
第十四条 下列事项无须批准人员批准，经公章使用审核人员审核同意后可直接加盖业主委员会公章:
1. 业主车辆在建筑区划内出险，需要业主委员会在现场证明上盖章;
2. 业主委员会成员的任职证明;
3. 须盖章文件已经有半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字的业主大会会议决议和文告;
4. 在已经按程序加盖过公章的仍然有效的文件复印件上经审核一致后加盖公章;
5. 以业主委员会名义发给相关单位的一般性函件(函件上须有轮值主任或备案主任的签字)，该等函件不得包含有业主委员会承诺义务和责任等内容;
6. 已经有生效决议的，以业主大会或业主委员会名义提起诉讼的起诉状、授权委托书，及诉讼过程中需要提交的证据材料;
7. 按已经生效的以业主大会或业主委员会名义签署的合同约定，催促合同相对方履行合同的函件;
8. 向有关部门申请政策解释、投诉的文件;
9. 本制度第十四、十五、十六、十七、十八条规定事项以外，经业主委员会决议，可以由审核人员审核同意后加盖业主委员会公章的其他事项。
第十五条 下列事项必须有半数以上有表决权的委员在申请单上或须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章:
1. 以业主委员会名义签署的各种合同、备忘录(合同、备忘录文本须有轮值主任或备案主任的签字);
2. 向政府有关部门、其他单位申请办理有关事宜的手续文件。
第十六条 下列事项必须有半数以上有表决权的委员在须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章:
1. 以业主委员会名义发布的各类须向业主公示的文告;
2. 业主委员会的决定、决议;
3. 专项维修基金使用的申请文件、管理情况报告;
4. 公共服务性收费的财务审计结果及其他财务性文件;
5. 本制度和业主委员会决议没有明确规定可以加盖业主委员会公章的事项。
第十七条 下列事项必须具有有效的业主大会决议，并且半数以上有表决权的委员在申请单上或须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章:
1. 以业主大会名义签署的各类合同;
2. 以业主大会名义发布的各类须向业主公示的文告，但已经有半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字的决议和文告除外;
第十八条 在紧急情况下，有五名以上业主证明或有关政府部门证明，必须使用业主委员会公章，但无法完成公章使用手续的，公章保管人经电话征得半数以上有表决权的业主委员会委员同意后，可以先予加盖公章，但公章保管人须在事后三天内补齐盖章手续。
第五章 附则
第十九条 不按本制度保管使用公章，由责任人承担经济和法律责任。无法证明由于他人的责任造成公章的不妥使用的责任由公章保管人承担。
第二十条 本制度由小区业主委员会全体会议表决通过之日起生效。
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其规章制度主要分为三大块，具体如下
一、定期接待制度
1、 为保障业主的意见、建议和投诉及时得到回复或处理，业委会设立业主接待制度。 2、业委会接待业主，采取值班定时接待、业主联系箱、电话接待、网上电子邮件或特别约 见等各种方式。必要时，可以就反映集中的问题专门召开业主座谈会。业主可以根据自身情 况采用上述合适的接待方式向业委会提出意见、建议或者投诉。 3、业委会回复或处理业主意见、建议或投诉，应当以国家法律、法规、政策和小区《业主 大会议事规则》、《业主公约》为依据。 4、 业委会应及时针对业主意见、建议或投诉依照下列原则分别进行处理： (一)涉及受聘的物业公司履行合同不到位的问题，由业委会转交物业公司处理，要求物业 公司整改并加强监督； (二)涉及其他业主违反业主公约的问题，依照业主公约的规定进行处理； (三)涉及业主共同利益的重大事项，经业委会研究决定后，召开业主大会表决决定； (四)涉及业委会自身存在的问题，由业委会研究改进解决； (五)不属于业主大会、业委会职责范围内管辖的问题，告知通过其他渠道，由有关部门解 决。 5、 业委会专门设置业主意见登记簿，由接待人员进行书面记录和登记。除可以当即回复 的以外，应在有相应处理方案时予以答复。
二、 信息公开制度
1、业主委员会应当建立信息公开制度。 2、按照规定 3 日内公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务 合同等物业管理中的各项决定和重大事项。 3、每半年公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。
三、档案管理制度
1、档案由专人管理，档案管理人员要忠于职守，自觉遵守档案制度。 2、档案管理人员应做好档案收集，整理，归档等工作。 3、按照“档案保管期限”和“档案监管、销毁制度”保管好档案。 4、档案管理人员应做好借阅、登记手续，对于借阅时间较长的档案，及时催要，使用者查 阅保密档案，必须经业委会领导同意后方可查阅。 5、档案库房必须有防盗，防火，防潮，防鼠等措施，库房内的档案应排列有序，按照保管 期限或类别，项目进行保管。
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　　第一条 昌邑市北苑小区业主委员会，是根据国务院《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定成立的在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。由业主大会或业主代表大会(以下统称业主大会)从全体业主中选举产生。是经物业管理行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。其合法权益受国家法律保护。
　　第二条 本业主委员会接受市物业管理行政主管部门的领导。执行国家及省市有关物业管理的法律法规及政策的规定。
　　第三条 业主委员会的宗旨是：代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的环境。
　　第二章 业主委员会的产生及职责
　　第四条 本业主委员会由本住宅小区业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会及物业管理行政主管部门的监督。第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹备小组，筹备小组组织推荐业主委员会委员候选人名单，提交第一次业主大会实行差额选举产生。
　　第五条 业主委员会自选举成立15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门办理登记。(一)成立业主委员会登记申请书;(二)业主委员会委员名单;(三)业主委员会章程。
　　第六条 本业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任执行秘书，负责处理本会日常事务。业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。
　　第七条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：(一)集和主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况;(二)执行业主大会的决议、决定;(三)修订业主公约、业主委员会章程;(四)采用招标或其他方式选聘、续聘或组织解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同;(五)审议物业管理服务费收取标准及使用办法;(六)审议年度管理工作计划，年度费用概预算。;(七)检查、监督物业管理企业的物业管理工作;(八)监督公用建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理;(九)听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(十)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;(十一)业主大会赋予的其他职责。
　　第八条 业主委员会会议每季度至少举行一次。有2/3以上的委员提议或主任、副主任两人以上认为有必要时，可召开特别会议。
　　第九条 业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，包括会议日期、地点和议题，并代其行使表决权。
　　第十条 业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。
　　第十一条 会议决定问题，采取少数服从多数的原则，其决定必须经全体委员会半数以上通过有效。
　　第四章 业主委员会委员
　　第十二条 本业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
第十三条 业主委员会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。但有下列情形的人员不得担任委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：(一)个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产3年内的;(二)因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力;(三)无故缺席会议3次以上;(四)已不是业主;(五)有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;(六)已以书面形式辞职的;(七)业主大会已将其罢免的。(八)其他不适宜担任本会委员的情形。
　　第十四条 业主委员会委员的权利义务(一)委员有下列权利1、参加业主委员会组织的有关活动;2、选举权、被选举权和监督权;3、参与业主委员会有关事项的决策;4、对业主委员会的建议和批评权。(二)委员有下列义务1、遵守业主委员会章程;2、执行业主委员会的决议，完成交办的任务;3、参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业;4、向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
　　第十五条 业主委员会委员停任时，须在停任后1周内，将管理和保存的属于业主委员会的资料、财务等移交给业主委员会。您所在位置： &
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朝阳园业主大会议事规则（2017修订）.doc 27页
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朝阳园业主大会议事规则（2017修订）
依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关规定，经朝阳园业主大会表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。
业主大会：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会应履行以下职责：
制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
选举或者更换业主委员会委员；
确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
筹集、管理和使用专项维修资金；
申请改建、重建建筑物及附属设施；
申请分立或者合并物业管理区域；
决定物业管理区域内的改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等其他重大物业管理事项。
决定第、项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；
其中、、、等条款中仅涉及到某栋建筑物的共同决定事项，由该栋建筑物单位范围内业主参照的决策比例进行表决。
业主委员会：业主委员会执行业主大会的决定事项。是业主大会经费的使用者。其职责是：
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
与业主大会会议决议选聘的物业管理企业签订合同；
以恰当的形式逐一答复除本规则第条以外的任何业主提出的问题、建议、投诉和要求，并应该留有答复记录。以达到：
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行合同条款；
监督管理规约的实施；
根据业主要求，组织并记录涉及某栋建筑物内的共同利益的活动或会议，监督其依照相关规定表决产生决议的过程和内容；
业主大会赋予的其他职责。
业主委员会秘书：业主委员会应至少聘请一名秘书。业委会委员不得担任业委会秘书。秘书应按业主大会议事规则或业主委员会制度及决议完成业主委员会的日常事务，并作为业委会公章的保管人。不选聘新任秘书时，不得解聘原有秘书。
业主大会临时会议筹备组：由业主选举产生，仅作为召开议题为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议的组织者。
业主大会信使团：为了方便业主大会决议议题的讨论，和一些涉及某栋建筑物内的共同利益决策的讨论，以及利于业主大会会议书面征求意见函（票）的送达和回收，可设立业主大会信使团。除符合本规则中第条规定外，业主大会信使团成员不得代替任何业主填写业主大会会议书面征求意见函（票）或其他应由业主自己表决的事项。
业主大会决议和业主委员会决议：以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会公章。加盖业主委员会公章的书面文件是业主大会或业主委员会发布信息的唯一形式。
2业主大会会议的召开
业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
遵守法律和有关物业管理规定；
坚持权利与义务相一致；
坚持公开、公正、公平；
接受社区居委会的指导、监督；
接受业主的监督和满足业主参与会议组织的要求，业主委员会应与业主协商具体方式。
业主大会会议一般由业主委员会负责组织召开。业主大会会议可在每年11月份召开。遇有下列情况时，可召开临时会议：
业主委员会决议召开的，如：
发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，但该重大事故或事件不至于构成物业管理企业缺失的状态的；
涉及本区域物业管理公共利益，物业管理企业提议的；
其他如有业主提议且业主委员会认为有必要召开的。
占全体业主人数20%以上的业主提出议题，则必须召开临时会议就该议题进行表决。提议者应向业主委员会提交召开临时会议的书面申请。书面申请应包含：临时会议议题、20%以上的业主联名签字、以及建议召开临时会议的时间等内容。业主委员会接到申请后，应于15日之内进行书面回复，30日之内就该议题组织召开临时会议。
议题仅为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议，按本
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行动起来,成立业主委员会,以下是成立过程的详细步骤,先供大家参考.(有点长)
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如何成立合理合法的业主委员会？一、至关重要是先建立业主委员会筹委会。1、1 筹委会的产生：先由业主民主推选出5--7人，拟定成立业主代表大会筹备组文件，到区房地局物业科要求成立业委会筹备组。1、1、1 第一步，筹委会人员推选过程：一、热心人自荐。二、业主推荐。名单拟定后推举一名筹备组的组长，由业主代表担任。注意事项：1、筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。2、尽量多地利用人力资源，如可邀请辖区的政府部门人员、律师等参加筹委会。3、注意老、中、青结合。（注：老人是防止与物业扯皮时打前锋，呵呵。）4、书面知会开发商或物业代表，要求对方派出一名代表参与筹委会，并做好记录，复印留底。5、法律规定：筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。1、1、2 第二步，打印出要求建立业主委员会及成立业主委员会筹委会的联名信（告知全体业主成立业主代表大会的公开信），要求所有业主（越多越好，能达到三分之二即具备法律效力，超过一百名即具备相应权力）签名。注意事项：1、信上应列出所选人员的名单及房号。2、筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房管局和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。3、将筹备组组成人员名单在本物业管理区域内公示。1、1、3 搜集齐签名后即可到式区房地局物业科备案，并知会街道办事处、居委会。　　注意事项：　　１、向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》。　　２、将该书面申请及相关材料复印件报街道办事处、居委会备案，原件自留一份。1、2　筹委会的职责：业主大会筹备组（以下简称筹备组）负责业主大会筹备工作。注意事项：筹委会产生的相关费用可由筹委会有关人员先垫资（注意作好记录、明细），待业主委员会成立后要求物业公司支付。二、在筹委会的主持下，民主选举产生业主委员会。２、1　筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。2、２　确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。２、３　组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。　　注：业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。２、4　筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，然后择期召开大会，选举产生业主委员会。　　注意事项：２、４、１筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时间（3-7天，要报区房地局备案）。２、４、２汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。２、４、３做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由业主代表和房地局封投票箱。（点票时由业主代表和房地局开箱和鉴证。）２、４、４业主大会召开１５日前应书面通知投票权人，并邀房地局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。法律规定，业主成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导。（注：如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。）２、５　筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》；公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。　　注意事项：２、５、１业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。２、５、２一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积，可从房地局拿到业主的资料，在收选票时，请业主出示产权证明。业主代表委托他人出席，应有授权委托书。在填写业主代表投票委托书时，应附上双方的身份证以及产权证明。（注：可要求现在的物业管理公司通过房地局提交一份业主名单资料。如物业管理公司拒绝，则可以直接通过房地局，向物业管理公司施加压力。）２、５、３开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。２、５、４筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。２、５、５业主委员会每个成员只代表一个投票权，实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。２、５、６单位办公楼可以参加投票，单位办公楼在小区内，使用小区的公用设施。如果票权数不够，则要把单位办公楼拉进来，说服的理由：大家都在同一个小区内，要把整个小区的安全、稳定、美好，要把小区统一管理，才有利于大家的工作和生活。２、５、７发送文件给业主时，请其签收，用回执证明已经给过文件，视为送达。如果业主有意见，可以附意见。如某业主不同意某一条款，实行少数服从多数。2、５、８提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的情况。２、５、９开发商也应该会同意公约和议事规则（这是房管局制定的，是公平的），因为他也想争取到物业管理权。２、６ 业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会，推选出委员会主任1人，副主任1-2人。２、６、１业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。２、６、２业主可以委托代理人参加业主大会会议，须持原业主的书面代理委托书。２、６、３业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。２、７参考资料一：业委会筹备小组第一次会议纪要1、参会人员一致认为应该严格遵循国家法律法规，合理合法的成立业主委员会，且成立业主委员会工作务必尽快开始；2、部分参会人员认为应该先行成立民间组织，类似业主联盟之类的，作为临时业主委员会成立之前的过渡，且这个组织是大家自发成立，需要一帮有爱心，有奉献精神，有一定经济实力和充足时间的热心邻居。这个联盟成立的目的就是为了在小区内部宣传成立业主委员会的事宜，同时，统计小区内部业主的联系方式，为下一步按照法规成立业委会打下良好的基础，这个联盟会在临时业委会成立时自动解散。3、部分参会人员认为应有大家共同出资，聘请一名专职律师，如果小区邻居有从事律师职业的，能免费为大家服务当然更好。聘请律师的目的就是协助大家如何更好的按照国家规定成立业委会。4、对于业委会成立初期宣传告知事宜，需要每栋楼1-2名义务宣传员，每家每户告知成立业委会的相关情况，让大家知道和了解成立业委会的流程和必要性，为业委会成立准备充足的群众基础，同时，也是国家法规的要求。2、８参考资料二：业委会筹备小组工作议程时间：200 年 月 日 时 分地点：***参加人：开发商代表、街道办代表、居委会代表、筹备组成员主题：拟定需要提交第一次业主会议表决的文件资料会议主持：筹备会组长会议记录：***会议内容：1、 到会人员签到2、 筹备组长发言3、介绍到会人员（街道、居委会、筹备组成员等），并由街道代表发言4、发送文件资料并在主持人的主持下形成各项草案A 业主公约草案B 业主委员会章程草案C 业主大会议事规则草案D 房屋公共维修金使用管理规定草案E 首届业主委员会会委员选举办法草案F 候选人推荐回执及委托书、候选人选票5、各项草案如能达成一致，商讨业主大会的召开时间及地点6、如未能达成一致，确定第二次筹备会议的召开时间及地点7、筹备组成员分工，并安排业主大会的筹备工作8、会议结束，由记录人形成会议纪要，会后对会议形成的文件进行整理，并负责由筹备组成员签字。２、９　参考资料三：　　如欲撤换现在不作为的物业公司，可由业主代表发出票并回收票数，提出两个问题让业主回答：①是否满意现在的物业管理公司？②是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司？业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。三、到主管部门备案。３、１业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。（一）业主委员会登记申请表。（二）业主委员会章程。（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。（四）业主公约。（五）其他相关资料。３、２ 核准批复：收到区、县级市物业行政主管部门的备案意见，业主委员会成立。注：业主委员会成立不用再经区房地产局批准，成立之后在１５日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主自行负责。３、３　做好资料保管及适当送达开发商、街道办、居委会。［经验总结］：业主委员会对许多人来说还是个新鲜事物。习惯于有事找政府的中国民众，可能对这种高度民主自治的管理方式存在许多不熟悉的地方。但是，开发商和物业公司对业主委员会却是相当地恐惧，因为他们深深地知道业主委员会是他们天生的“死对头”，可以有效地对他们进行监管和约束，并可完整地代表业主的利益。所以当前许多地方出现开发商和物业阻挠甚至破坏业委会的成立的事件也就不难理解了。业主委员会是政府赋予业主自治管理的有效手段，其法律权力神圣不容侵犯。希望大家积极行动起来,尽快拾起这一利器，保护自己的正当权益。
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