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我家住改非房屋面临政府拆迁，但是政府说需要经营者出示营业执照才有住改非房屋的这笔补偿款请问我们该怎么办？
您好，我家住改非房屋面临政府，但是政府说需要经营者出示才有住改非房屋的这笔补偿款，经营者不肯出示营业执照的情况下我们改怎么维权？营业执照是经营者用我们的土地证去办理的，而且政府说了这笔补偿款属于房东，我们说分一部分给经营者，但是还是没能协商成功，请问我们该怎么办？急
律师回答地区：上海-徐汇区咨询电话：帮助网友：215568 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_4 人要看当地的政策，。 06:21地区：北京-海淀区咨询电话：帮助网友：62865 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_6 人征地补偿全国各地的规定是不同的，要以当地省级政府发布的标准为依据。如果补偿数额过低，可以依法提起诉讼维权。我们可以帮助你。 08:15
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无锡推荐律师“住改非”没有停产停业的补偿怎么办？“住改非”没有停产停业的补偿怎么办？北京万典律师事务所百家号原告许XX、杨XX等九人代理律师北京万典律师事务所
刘磊、杨勇律师被告赤峰市松山区人民政府案情简介许先生等人系内蒙古赤峰市松山区居民，因商贸物流城建设，松山区人民政府（以下简称松山区政府）于2014年作出《赤峰商贸流程一期建设项目房屋征收的决定》，许先生等人合法居住的房屋被划入征收范围。许先生等人的房屋性质为“住改非”，且由于历史原因，导致其房屋有一部分没有房产证，原告多次申请办理产权证手续却没有成功。在征收过程中，松山区政府给出的补偿标准远远低于周围房地产的市场价值，且对于原告的部分房屋一律认定为无证房屋而不予补偿，“住改非”部分也被区政府直接认定为住宅，没有给予停产停业的补偿。补偿标准低，部分房产不予补偿，再加上没有停产停业的损失补偿以及安置补助费，这种情况下许先生等人自然不愿签订补偿协议，随后松山区政府于日对许先生九人分别作出了《赤峰市松山区人民政府征收补偿决定书》，限被征收人许某某九人收到本决定书之日起十五日内办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将其房屋腾空。收到补偿决定的许先生等人此时也意识到了事情的严重性，如果再不采取法律措施，他们合法的房屋将会面临强拆。于是许先生等人联系到了北京万典律师事务所，并委托刘磊、杨勇二位律师协助维权。律师说法经过对案件的进一步调查了解，以及信息公开获取的内容，两位万典律师商议后指出了区政府此次征收的以下违法点：一、本次房屋征收，征收补偿费未能足额到位、专户存储、专款专用；征收补偿标准远远低于周边房屋类似房地产市场价值。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定:“作出房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”原告周边住宅用房价格每平米都在5000元以上,商业用房每平米在12000元以上,原告建筑面积按照周边房地产市场价格计算要远远多于被告做出的《征收决定》所确定的价格。本次征收补偿费用未“足额到位、专户存储、专款专用”,其补偿标准违反了征收条例。二、房地产价格评估机构没有由被征收人协商选定,评估机构没有到原告处实地丈量,评估结果也没有送达原告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定“房地产价格机构由被征收人协商选定”。此次征收区政府并没有告知原告有权利可以自行协商选定房地产价格评估机构,亦没有组织被征收人选择,而是自行选定评估机构,违反征收条例的规定。原告自始至终未参与评估机构的选择以及评估的过程。被告对原告房屋基本情况认定错误，被告指定的评估机构对原告房屋的性质、面积大小的勘测调查不符合实际情况,并没有实事求是地进行评估,其评估来的价值与实际情况相差甚远,损害了原告的合法权益。三、《补偿决定书》没有包含原告临时安置费和停产停业损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，原告的房屋一直用于商业，且办理了合法的营业执照，并按时缴纳税收，在被告征收之前都处于正常营业之中，被告的征收行为导致原告无法正常营业，造成重大损失，而且被告的《补偿决定书》中未提及任何停产停业损失以及临时安置费用。理清脉络之后，许先生等九人向内蒙古自治区赤峰市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销松山区政府的《房屋征收补偿决定书》。法院审理赤峰市中级人民法院审理认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款规定：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”即补偿决定应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。被诉的补偿决定中没有对被征收人许某某持有的工商营业执照依照法律规定进行补偿，亦不能提交能够证明原告许某某在协商过程中拒绝提交所持有的工商营业执照的有效证据，故该补偿决定的作出主要证据不足，应予撤销。后赤峰市中级人法院作出如下判决：一、撤销被告赤峰市松山区人民政府于日作出的赤松政决字[2014]XXX号《房屋征收补偿决定书》。二、被告赤峰市松山区人民政府在判决生效后的法定期限内重新作出决定。拓展阅读停产停业损失补偿的对象是什么？“住改非”能否获得停产停业补偿？一、停产停业损失补偿的对象房屋按照用途可以划分为“住宅”和“非住宅”两类，停产停业补偿主要是针对非住宅中的经营性房屋。一般而言，经营性用房的认定需同时具备三个条件，即：第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。二、“住改非”能否获得停产停业补偿？“住改非”房屋是指房屋性质为住宅房屋，但取得了工商营业执照，实际用于经营的房屋。国务院办公厅于日发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。根据本条款的规定，“住改非”房屋与非住宅房屋在停产停业损失补偿这个问题上受本条例同等保护。各省、自治区、直辖市在制定具体的停产停业损失补偿办法时，不得区别对待“住改非”房屋、非住宅房屋，而应当根据房屋经营效益、停产停业期限以及其他影响停产停业损失计算的客观存在因素统一补偿标准。因此，“住改非”房屋也可以获得停产停业补偿。各地较为通行的做法是参照非住宅房屋有关规定，有限制地对“住改非”房屋给予停产停业损失补偿。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。北京万典律师事务所百家号最近更新：简介:关注民生，捍卫民权；受人之托，忠人之事作者最新文章相关文章拆迁时，“住改非”房屋如何补偿？
拆迁时，“住改非”房屋如何补偿？
【基本案情】
日，原淮安市清浦区政府作出房屋征收决定，对本市某地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，并于同日作出房屋征收决定公告并附有房屋征收补偿安置方案，原告赵先生、李女士（化名）夫妻二人所有的房屋在征收范围内。为了获得合理的拆迁补偿，赵先生夫妇经过打听，主动联系了北京圣运律师事务所的王有银主任，希望能通过委托，拿到一份合理的补偿。
日，清浦区住建局发布了《房屋征收评估机构报名情况的公示》及《房屋征收评估机构协商选择公告》，并向原告发出了房屋征收评估机构协商选择意见票，因协商选定评估机构不成，决定组织被征收人通过多数决定的方式确定项目评估机构。日，清浦区住建局发出了《房屋征收评估机构选择公告》、《房屋征收项目选择评估机构规则》，并向原告送达了选票，经公证，组织了该项目的房屋征收评估机构选择活动。日，清浦区住建局公布了选择结果，先河评估公司为该征收项目评估机构。
日，先河评估公司作出了项目评估价格公示，公示了产权调换房屋价格、被征收房屋初步评估结果。日，先河评估公司对原告房屋作出报告，价格为5734元/平方米。日，原告申请复核，复核意见不变。后经鉴定，淮安市房屋征收评估专家委员会出具鉴定意见，对该评估报告予以维持。
期间双方多次谈话，但未能就补偿问题达成一致。日被告向原告发出协调会通知、征收补偿方式选择通知书、举证通知书，清浦区住建局提出补偿决定申请书，报请作出房屋征收补偿决定。日江浦区政府作出《国有土地上房屋征收补偿决定书》，并于日向原告送达。原告不服，遂提起行政诉讼。
原告赵先生、李女士认为被告作出的房屋征收补偿决定实体及程序均违法，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求撤销《国有土地上房屋征收补偿决定书》。
被告清江浦区人民政府答辩称：一、被告依法作出房屋征收决定，原告在法定期限内未复议也未诉讼；二、被告作出的补偿决定合法，评估机构选择程序、房屋评估程序、补偿决定作出的程序均是合法的，因签约期限内未能达成协议，经征收部门报请作出补偿决定，依法予以公告并送达，符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
江苏省淮安市中级人民法院经审理，认定被告的答辩理由不成立：一、原告是对补偿决定不服，对征收决定无异议不影响其依法提起行政诉讼；二、被诉房屋征收补偿决定认定事实不清、主要证据不足。本案中，被告清江浦区政府认可原告底层房屋为沿街“住改非”底层房屋，原告的房屋具有营业用房和住宅用房的双重性质，应根据营业年限来确定以营业性用房标准补偿的权重。但是被告委托评估机构作出的评估报告仅按照住宅用房性质进行评估，在此基础上仅增加沿街住改非补助费作为额外补偿，缺乏事实和法律依据。
法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》之规定，作出判决支持原告赵先生和李女士的诉讼请求，撤销被告清江浦区政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》。
【圣运律师法律分析】
一、“住改非”房屋的征收补偿如何认定？
“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”；以及住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定“被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”本案法院认定以营业年限为界定因素，再将两部分的补偿数额合计计算，合理合法，切实地避免了原告的合法权益受到侵害。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对征收补偿内容作出的规定，经营用房比住宅用房要额外补偿因征收房屋造成的停产停业损失。以及第十九条第一款之规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”一般来说，经营性用房的单价相对较高，此部分拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。
二、作出行政行为的行政机关被撤销，该如何维权？
根据《中华人民共和国行政诉讼法》之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，因行政区划调整，原淮安市清河区、淮安市青浦区撤销并设立淮安市清江浦区，清江浦区政府继续行使原清河区及青浦区政府的行政职权。原告依法向清江浦区政府提起行政诉讼，并获得胜诉。
除上述情形外，当事人若遇到没有继续行使其职权的行政机关的，则作出撤销决定的行政机关是被告，也可以依法进行维权。
【典型意义】
国有土地上房屋进行征收时，房屋的价值评估是一步重要的程序。评估机构出具的房屋估价报告错误，政府作为征收方以此为依据作出的征收补偿决定应当依法予以撤销。本案中，导致双方对补偿数额产生争议的因素是房屋的性质和用途，房屋权利人因此对估价报告不服可申请复核、鉴定，对补偿决定不服可申请复议、提起诉讼，来维护自身的合法权益。
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今日搜狐热点“住改非”房屋拆迁如何补偿？这5项很重要！
武昌某小区一些民用住宅变身为公司的办公用房。该小区共有住户1038尸,300多户业主将房子出租后,变身为“公司”,规划上的民用生活区随之变成商务区,小区原本美丽安静的环境遭到严重破坏。楼外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。在一栋楼中,仅2楼就有某养生会所、某出租车公司等6家公司。
2013年,该市进行城市规划,该小区被纳入拆迁范围之内。拆迁公司以该小区多是违法的“住改非”房屋为由压低拆迁补偿款,小区业主对此不服,遂起诉到法院。
房屋拆迁补偿
“住改非”或称“住改商”,是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,将其改为商铺进行经营。“住改商”由于在产业发展层面上具有低成本、高收益等优势,因此在城市中非常普遍。然而,“住改非”行为往往会影响小区秩序,引发导致社区不稳定的因素,有损社区和谐稳定。此外,由于房屋性质的改变,住宅房屋与非住宅房屋的补偿标准并不致。应当按照何种标准对“住改非”房屋进行拆迁补偿,是拆迁过程中所要解决的难题之一。
对于该种“住改非”房屋的拆迁补偿,法律上并没有作出统规定,而是由各地政府自行调整。但是在现实生活中,遇到更多的是合法的“住改非”现象。现行《国有土地上房屋征收评估办法》规定:被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为主。可见,房屋登记的性质是评估补偿的主要依据。但仅仅参考住宅的价格补偿对于“住改非”房屋所有权人显然是极不公平的。遗憾的是,我国法律对此尚无统一规定,目前“住改非”房屋的具体补偿办法是依据各地的法律文件与有关政策确定,通常有以下几种方式:
(1)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定;
(2)也有地方规定“住改非”可以享受商业用房补偿政策;
(3)参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同;
(4)一定时间之后的“住改非”完全按照住宅性质进行补偿;
(5)采用混合标准。
目前我国法律尚未对“住改非”房屋的拆迁补偿问题作出统一规定,而是基本交由地方政府予以调整,所以对于“住改非的补偿要查询各地的相关规定。但由于此类规定的效力一般较低,而且有可能存在不合理之处,如果适用会引起极大的不公平,此时房屋所有权人就要根据具体情况和公平原则,积极维护自身的合法权益。
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今日搜狐热点住改非享有产权调换吗？
经营澡堂，未在主次干道，货币补偿达不成协议，是否可以提出产权调换？可以的话，应该注意哪些细节？
你好，不可以提出产权调换。
采纳后不可撤销，确定采纳？
【名仕佳园】 这个小区是70年产权吗？是安置房吗？
70年产权。安置房是大学新村。
【正和城(公寓)】 这里说是公寓，产权是40年还是70年呢
公寓产权40年，住宅70年
北城新区临西五路祊河大桥北滨河新天地是正规楼盘吗？产权多少年？_临沂
您好，滨河新天地势正规楼盘，产权70年
房子被强拆了产权证会被注销吗
不会的，这个还是要按拆迁补偿来处理的
如果对方不同意离婚，另一方放弃所有产权，净身出户，可以判决离婚吗？
这个跟净身出户没关系的
房产继承问题-我姥爷去世了，姥姥健在，有1产权房，房证名是我姥爷的，他有2女4儿，我妈妈是大女儿，也去世了，
可以的，您是继承您妈妈的份额 ，您妈妈有多少份额您就继承多少份额
&&&&&&住改非享有产权调换吗？
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