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未经出租人同意：商铺转租合同被判无效
作者：盛奎伟 赵岑雨&&发布时间： 09:50:16
　　武宁法院网讯　无论是商用还是家用，日常生活中市民经常会遇到“转租”的情况。所谓转租，就是从二手房东那里租来房子。那么，转租的法律效力究竟如何？对于没有经过出租人同意的转租，应当如何认定其效力？近日，武宁县人民法院审理了这样一起案件。
　　日，方明与李琦签订《租赁协议》，协议约定方明将50平米的店面出租给李琦经营，承租期为五年，承租期满后李琦享有优先承租权。
　　两年半后，因为经营不善等原因，李琦的店面亏损严重。眼见承租期还有两年多，店面再开下去，资金窟窿只会越来越大，李琦就在方明不知情下，将门面转租给了第三人赵敏。
　　今年5月，方明偶然路过店面，发现承租人不是李琦，经电话询问才知道他把房屋转租出去了。在此期间，李琦一直按时缴纳房租租金，他恳求方明让他继续转租。但方明拒不同意，将李琦及第三人告上法庭，要求解除与李琦的租赁合同。
　　法院认为，李琦的转租行为未经过出租人同意，故该转租行为无效，李琦与赵敏之间的合同也同时无效。判决赵敏即日起搬出门面，李琦退还其租金
　 法理解析
　　根据该法律规定，房屋转租是否有效，可分下列三种情形：
　　(一)房屋承租人将房屋转租给第三人，已经取得房屋出租人的书面或口头同意，依此订立的合同依法有效；
　　(二)房屋承租人未经房屋出租人同意将房屋转租给第三人，房屋出租人在知道该事实后，虽表示反对房屋转租，但在一年内未与承租人解除原租赁合同的，视为认可转租行为，该房屋转租合同同样有效；
　　(三)房屋承租人未取得房屋出租人同意将房屋转租给第三人，在房屋出租人不知情的状态下，房屋转租合同效力待定。
　　本案中，出租人方明明确反对了转租行为，并且在六个月内提请法院要求解除与李琦的租赁合同，在法定期限内，故此，李琦的转租行为无效。此外，根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租时，应在六个月内提出异议，否则转租视为有效。如果出租人在6个月内提出了异议，法院会作出确认转租合同无效的判决。
责任编辑：法宣办
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浏 览 本 网 站 推 荐 您 使 用 IE 7 以 上 浏 览 器非法转租合同效力在法律实务中的认定及分析
审判实践中存在着许多大量因非法转租引起的纠纷，如出租人以承租人未经其同意将房屋擅自转租为由请求法院判决承租人与次承租人签订的房屋租赁合同无效，并要求收回房屋，次承租人则以自己与承租人签订了租赁合同、交了租金以及已经装修了房屋等为由拒绝交出房屋，由此，法院在审理此类案件时为平衡各方利益往往陷入两难的境地。关于非法转租的房屋合同的效力问题，在我国司法实践中的判决分歧由来己久。其涉及的法律条文主要有《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城镇房屋租赁合同解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”《商品房屋租赁管理办法》第十一条：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同收回房屋并要求承租人赔偿损失。”根据以上法律条文的规定，对于非法转租合同是否有效并未给出一个明确的答案。
对此问题以比较法分析，各国和各地区有不同的立法规定，归结起来大致分为三种模式：第一种是放任主义模式，以法国、奥地利等国家的民法典为代表，规定除了当事人有不准转租的明确约定以外，承租人都可以转租；第二种是限制主义模式，以德国、日本等国家民法典为代表，规定未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人；第三种是区分主义模式，以意大利、我国台湾地区民法典为代表，承租人能否转租，区分动产租赁和不动产租赁，动产租赁的转租须经出租人同意，不动产租赁则另有规定。我国合同法采取的是第二种立法模式。
在司法实践中存在三种有关合同效力的形式：合同无效、合同效力待定和合同有效。
对于合同无效的观点主要以论理解释的解释方法，根据《合同法》第二百二十四条、《城镇房屋租赁合同解释》第十六条和《商品房屋租赁管理办法》第十一条，因为我国立法不承认负担行为和处分行为的划分，而是采用广义的角度理解处分行为，因而认为转租需经出租人同意，未经出租人同意的非法转租行为当然无效。另外，根据反面解释规则，出租人知道或者应当知道承租人转租，并且在六个月内提出了异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，应当予以支持。
对于合同效力待定的观点的出发点是非法转租的行为属于无权处分的法律行为，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此，合同成立后的合理期限内，权利人未追认并且处分人亦未取得处分权的，合同确定无效。其合同有效与否，取决于出租人是否依据法律规定进行追认或承租人是否及时取得房屋所有权。
合同有效的观点主要是德国和台湾学者的观点，从物权行为主义学说出发，区分负担行为和处分行为，认为租赁行为属于负担行为而非处分行为，出租他人的东西，其租赁合同有效，不因出租人无所有权而受影响，租赁合同以租赁物的使用收益为内容，而并非在与转移租赁物的所有权。
对于法律实务角度而言，笔者主张合同有效。首先，我国《合同法》第二百二十四条只规定了出租人的解除权，并未赋予其合同撤销权以及未明确合同无效，合同解除权以合同有效为前提，未成立生效的合同也就没有必要谈解除二字了。其次，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容，因此对于承租人因无权处分导致合同效力待定的说法并不十分成立。另外，根据合同的独立性和相对性原则，所谓非法转租合同是成立在承租人和次承租人之间的房屋租赁合同，仅对承租人和次承租人产生约束力，对于《合同法》第二百二十四条规定的出租人的合同解除权，针对的解除对象是出租人和承租人之间签订的租赁合同，而此合同和承租人与次承租人签订的租赁合同并非是主从合同的关系，即使其解除也不应当影响承租人和次承租人签订的合同的有效性。最后，我国《合同法》明确规定了合同无效的情形，非法转租合同并未被列入其中情形。因此，非法转租合同效力应为有效更具有说服力。
非法转租的行为在我国现在繁荣的房屋租赁市场中已非常普遍，但在这方面的立法依旧未明确进行规定，此法律漏洞给司法实践带来一定程度的混乱，综上所述，确定非法转租房屋合同的有效性确是非常之必要。
以上是北京德亮律师事务所对非法转租合同效力进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在房屋征收中确定被征收人方面提供参考。
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未经出租人同意的房屋转租合同是否有效
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未经出租人同意之房屋转租合同是否有效？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台前，在理论界和司法实践界一直存在分歧；针对该分歧，该《解释》给予了明确的回答。 1、理论分歧 我国学术界对此主要有有效说、效力待定说和无效说三种观点。有效说认为，未经出租人同意的转租导致物权行为无效，而作为债权行为的转租合同仍然有效，其背后的理念转租行为只是负担行为而不是处分行为，只需以占有权为权源，而无需以处分权为权源。效力待定说认为，未经出租人同意而将租赁物转租给他人，构成无权处分行为，其背后的理念是转租是一种处分行为，承租人对租赁物只有占有、使用的权利，但没有处分权，未经出租人同意转租实际上是非法处分他人财产所有权的行为。无效说认为，未经出租人同意的转租行为无效，但其不同意上述效力待定的观点，其认为租赁权的权源是合法占有而非所有权，承租人在合法占有租赁物的前提下设定租赁权并不是无权处分。上述学说产生分歧的根源在于转租行为是处分行为？还是负担行为？因我国不承认德国法上处分行为与负担行为的划分，故对转租行为的理解也是众说纷纭。 2、实践分歧 我国《合同法》第二百二十四条规定：&承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同&。该条对对转租行为效力的规定过于原则，缺乏可操作性，在司法实践界不可避免的引起各种困惑和争议。绝大多数法院认为：&承租人未经出租人同意将其承租的房屋转租，不仅破坏了出租人与承租人之间的信任关系，严重损害了出租人的利益；而且该转租行为系处分行为，因不具有合法权源，应当归于无效。但也有少数法院认为转租行为不是处分行为，且出租人对租赁物是否拥有处分权不是租赁合同同考虑的内容，不应认定转租合同无效，持该观点的法院以上海和江苏为代表。如，《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第四条对该问题做了明确规定：&在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效&。上海高院认为：&租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：&承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同&。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效&。前者在转租问题上更倾向于保护出租人的利益，更注重维护财产静的安全；后者在转租问题上更倾向于保护此承租人的利益，更注重维护财产动的安全。该分歧的关键还是是&转租行为&系处分行为还是负担行为？ 3、原则上无效 司法实践中对于转租合同的法律适用出现了上述不一致，导致了同案不同判的后果，损害了司法的权威，同时也损害了《合同法》的统一适用。针对该问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：&出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持&。基于当然性解释，该条款规定了两方面的内容：&承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，该转租合同有效&。最高院民一庭负责人就该《解释》答记者问时对该问题进行进一步的明确。该司法解释在转租问题上之所以作出这样的规定，是因为在未经出租人同意转租的场合，租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，这种情况极不利于交易的安全，进而阻碍交易的发展；限制转租固然能够更好的保护出租人的利益，但如果一味的强调未经出租人同意的转租行为无效，不仅违背了鼓励交易的原则，不能够最大化的发挥物的价值，而且不利于维护交易的安全。为了平衡各方的权利义务，该司法解释一方面，将未经出租人同意的转租行为规定为无效，维护了出租人的利益；另一方面，给了出租人六个月的异议期，平衡了出租人、承租人和次承租人的利益，维护了交易安全。
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非法转租的法律后果 非法转租承租人与次承租人所签订的合同是否有效
来源：网络　　发布时间： 15:05:17
导读：非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，出租人有权终止租赁合同，并向承租人提出损害赔偿。　1、非法转租的法律后果　非法转租发生以下法律效果：　(1)出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同，同时可以请求损害赔偿。　(2)...
非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，出租人有权终止租赁合同，并向承租人提出损害赔偿。　　1、非法转租的法律后果　　非法转租发生以下法律效果：　　(1)出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同，同时可以请求损害赔偿。　　(2)承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。　　(3)出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。　　对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意，不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定，承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。　　对未经出租人同意的转租，依合同法规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中，存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。　　2、非法转租，承租人与次承租人所签订的合同是否有效?　　有三种不同的观点：　　第一种观点：合同无效。根据《合同法》224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租行为必须经过出租房同意，未经出租人同意而转租的行为其性质显然属非法转租，那么转租合同应属无效合同。　　第二种观点：效力待定合同。根据《合同法》51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。非法转租应当属于无权处分，因为，对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权，而非他人的财产，但承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。转租合同应属效力待定合同。　　第三种观点：合同有效。非法转租合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立，所以转租合同应属有效合同。　　首先根据合同法规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同从双方意思表示一致时即生效。其次转租符合合同的功能，法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。最后根据合同自由的原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合意成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。　　注意，认定转租合同为有效合同必须有一个前提即次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，认定转租合同为有效合同。　　3、非法转租既是违法行为也是违约行为，行为人应否承担法律责任?应承担何种法律责任?　　《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第224条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。　　4、关于擅自转租之租金的性质及处理。　　德国学说认为是不当得利。王泽鉴先生则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使其受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求其解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。我们认为，王泽鉴先生的观点在逻辑上更能立得住脚。出租人因出租房屋而受有租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受有损害。因此，转租人因转租更有收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人因为转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。&
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