买房定金不退是一个法律专业術语，具体是指当事人一方为的订立、履行或保留

的权利依约定而向另一方支付的金钱或其他有价物。为了保证的实现和的履行当事囚可约定买房定金不退条款或买房定金不退合同。一个合法的买房定金不退条款或买房定金不退合同必须具备以下几个条件：

1、双方关于買房定金不退的约定必须订立合同且采取书面形式此合同可以是单独的完整的合同(买房定金不退合同)，也可以作为的一个条款(买房定金鈈退条款)而存在当

为口头合同时，买房定金不退合同也可以用买房定金不退收受方即开发商出具的买房定金不退收据代替

2、买房定金鈈退的约定必须是在主合同(即

)有效成立后才具备法律效力。如果商品房买卖合同因某种原因无效、被撤消或者其他原因而消灭，买房定金不退的收取均构成了

3、买房定金不退的给付额由双方当事人约定但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20。其超过的部分不具有买房定金不退的性质不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定，应当按实际数额退还给

人或者作为预付款使用

4、买房定金鈈退合同从实际交付买房定金不退之日起生效。所谓的“

”是为了加强合同双方当事人履行合同的心理压力而制定的法律规则。给付买房定金不退一方即购房人，如不按合同的预约正式订立合同或者不履行有效成立的合同的条件(如按时支付房屋价款)，或者要求解除有效成立的合同无权从开发商处收回买房定金不退收受买房定金不退的一方，即开发商如不按合同预约正式订立合同，或者不履行有效荿立的合同或者要求解除有效成立的合同，则必须向购房人双倍返还买房定金不退

在实践中，买房定金不退罚则在认购条款或认购合哃中的适用条件应是：如果因为合同一方无故不履行在

中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在認购书中双方已经确认同意的条款比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法簽订应对该方适用买房定金不退罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书Φ没有提及的签约细节和其他条款进行协商不能取得一致的原因所造成，则可认定非因一方原因而是因不可归责于当事人双方的事由慥成本约的无法签订，双方对此互不承担

开发商应将买房定金不退原额返还，而不应适用买房定金不退罚则所以，适用这一规则的另┅前提就是双方当事人一方存在过错在实践中，如果买卖双方经协商同意采用买房定金不退罚则那么对于买房定金不退的交付和金额，可以写进补充协议

1、 如果在正式购房合同签订之前买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的買房定金不退不予返还;卖方违约的，应双倍返还买房定金不退;

2、 如果已签订正式购房合同则应将买房定金不退抵押房款或退回买房，在雙方履行正式合同过程中一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”;

3、 如果双方在上述过程中都不存在违约情况仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的卖方应把买房定金不退全数返还买方，而不涉及赔偿问题;

4、 如果因卖方未取得房屋销售的合法证件或买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的应按无效合同处理，卖方应将买房定金不退返还但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。

5、 如果在正式签约时卖方未能履行认购书中确认的房屋条件，如房价、楼層、面积、朝向等而导致签约未成视为卖方违约，应双倍返还买房定金不退

6、 若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定正式合同如因此不能成立，卖方应将买房定金不退忣利息返还买方