住房租赁模式上海样本：2017年，上海平均单位标准租金为62.5元/平方米/月，其中最高的为内环内98元，最低的郊环外为25元。
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住房租赁模式上海样本：2017年，上海平均单位标准租金为62.5元/平方米/月，其中最高的为内环内98元，最低的郊环外为25元。
1月17日，经过近半年的酝酿，上海住房租赁价格指数监测办公室（简称“租赁价格指数监测办”）正式揭牌并发布《2017年上海市住房租赁市场发展报告》（简称“报告”）。租赁价格指数监测办由上海市房地产经纪协会、上海中估联信息技术有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心和上海房屋租赁专业委员会联合组成，意在构建全市、环线、区域、板块等四个系列的租赁价格指数。据透露，下一步上海住房租赁规划建设统一平台也将上线。住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。“十九大”报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”从世界主要国家大城市实践看，租赁居住是解决住房问题的主要手段之一。上海作为超大城市，更需要适应常住人口住房多样化需求，进一步发展规范有序的住房租赁市场，使广大市民能通过租房安居乐业。今年1月5日，上海市政府召开房地产市场健康发展联席会议明确要求，着力推进租赁住房规划建设。据透露，2017年上海共新增租赁住房用地29幅，将在近两年形成近3万套的租赁住房。2018年租赁住房用地仍将继续增加，同时不断增加机构经营的市场化租赁住房，预计实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）。机构经营的租赁住房，包括公共租赁住房、代理经手租赁住房比例也将不断提高。将为市场提供更多的长期、稳定的租赁住房供应，租赁住房的宜居性也将会不断提高。2017年租金同比下降2%今年1月份上海土地市场交易主力就是租赁住宅用地。1月16日，上海市土地交易市场举行了5场经营性国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动，所有地块均底价成交，分别由市北高新等三家国企获取。据租赁价格指数监测办发布的“报告”显示，上海租赁市场在全国范围内具有典型性：2017年上海住房租赁市场供求关系总体平衡，按人均可支配收入计算，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租赁住房具有可负担性。住房更多回归居住功能，房地产市场长效调控效果逐步显化。2017年，上海平均单位标准租金为62.5元/平方米/月，其中最高的为内环内98元，最低的郊环外为25元。上海住房租金总体处于可支付水平。2017年上海全市住房租售比平均为1.43%，且由内向外呈现U型态势，其中内环内租售比最高为1.48%，外郊环租售比最低为1.35%。租售比是住房市场的重要指标，反映出在政府加大调控、大力发展租赁市场背景下，市场预期得到修正，房地产市场长效调控效果逐步显化，租赁市场租金稳定走势得到支撑。上述报告显示，2017年，上海市住房租赁市场成交呈现前低后高的态势，租赁市场供求总体平衡。监测到的全年成交租赁住房样本约20万套，1200万平方米左右。其中第1-2季度的成交套数平稳，约在4万套左右。受高校毕业生季节影响，第3季度成交量增长较快，环比增长40%左右，达到6万套左右，第4季度与第3季度基本持平。监测显示，单套租金价格分布中以元/月的占比最多，为34.0%。以全年租金走势来看，呈现先回落后逐步企稳，同比下降2%。具体表现为：2017年第1季度租赁价格环比下跌1.5%；到第3季度，由于毕业季大量毕业生租房需求，租金止跌，环比上涨0.31%。到第四季度同比下降2%。区域市场也进一步分化。在租金整体下跌后，有的区较快企稳，如青浦区、虹口区、松江区、奉贤区、嘉定区和闵行区；有的区价格指数持续下跌，如长宁区、黄浦区、金山区、静安区和浦东新区。目前上海市场需求集中在中小户型居住。监测数据显示，2017全年成交中，1室户型占46.2%，2室户型占45.2%，三室以上占8.6%。社区越成熟，租赁需求越活跃，如古北板块、徐家汇板块、洋泾板块、碧云板块、松江新城板块、陆家嘴滨江板块、塘桥板块等。从环线分布来看，内环内活跃小区占比最高达到42.5%，其次是内中环活跃小区占比为34.4%，外郊环、中外环次之，最低是郊环外。上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿分析指出，上海房租从理论上趋于合理，与国际水平、全国市场对比，也不算最高。第2页&/(共2页)市场新阶段“报告”指出，2018年，上海还将大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展是房地产业发展的重点内容。各区租赁住房发展规划将不断出台。对于部分房地产开发企业、经纪企业等拓展租赁业务，仍是较好的机遇期。相关支持政策会不断出台或完善，企业可结合自身的特点，适时进行战略布局。上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮指出，上海原来更注重住房销售市场，但现在上海市场已经进入新阶段，其特征是，这一块的引导、配套政策已有很多，相比其他试点的中小城市，上海基础比较扎实。政府引导央企、国企盘活存量用地也是考虑到市场容量大，并且政府在土地市场的利益让渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金，在全国具有标杆作用。但陈亮也指出，房地产协会建议政府主导是阶段性的举措，租赁住房供应今后还是要走市场化道路。从2017年的市场数据和2018年的趋势可以看出，上海租赁消费市场有提升空间，关键在于市场进入提高质量的阶段，即解决居住权的问题。目前上海房企正处于积极创新、探索住房租赁经营的机遇时期，比如长租公寓的发展也是一个机会。房东东公寓研究中心全雳指出，在上海增加租赁供给、完善住房租赁体系过程中，呈现明显的趋势：一是社会房东逐渐转向机构房东，国有和民营租赁机构快速增长；二是以往淡季更淡、旺季更旺转向了旺季不旺、淡季更淡；三是政府提供四位一体的保障体系，但仍满足不了社会大众需求的，开放更多的社会机构参与到住房供应体系中来。陈亮接受21世纪经济报道记者采访时指出，上海央企、国企介入租赁住房市场，将来的盈利痛点在于金融配套服务、相关方面也加快租赁金融政策的拟定，今后通过运营逐步考虑盈利。“希望央企、国企更多偏重于资金方角色。”陈亮也强调，租赁运营比较碎片化，希望引入市场机制，让更多有品牌有口碑的企业介入商业化运营，提高盈利效果。未来趋势：平稳与分化“报告”预计，2018年，上海以青年家庭、新毕业大学生为主的新市民租赁需求仍将增加，市场上对机构经营的租赁住房需求会继续增加，租金水平仍保持可支付性。“2018年，在国家大力发展房屋租赁市场、租购并举等一系列红利政策的刺激下，上海住房租赁市场对由租赁机构经营管理的住房需求无论从规模和需求上，都将大幅增加，租金价格仍将保持在合理水平。”崔光灿教授分析说，2018年租赁市场将凸显三个特征：市场稳定增长；供求关系稳定、租金保持合理；租赁经营积极创新。上海中估联信息技术有限公司董事长许军认为，2018年租赁市场可以用“平稳、分化”这两个词形容。租金经历去年一季度的调整之后已经开始平稳发展，而分租和整租市场的分化，带来的空间非常大。他举例称，自如能够成功融资40亿元，表明2018年市场将会带出各种相关领域的探索与爆发。他指出，租赁市场到了不得不改革的时间节点。如果还按照原来的租赁策略实施，2018年的租赁市场发展很可能失败，下一步包括经纪人行业在内，应该分析布局落点，分析哪些人会进入上海。监测显示，代理经租的住房，通过增加配套服务，提高居住品质，可以产生租金溢价。如一居租金均价为4182元/月，一般可以高于普通社会租赁住房20%左右。业内人士指出，这表明运营能力对于盈利空间提升有非常大促进作用。陈亮指出，支持专业化、机构化住房租赁企业发展是房地产业发展的重点内容。相关支持政策会不断出台或完善，企业可结合自身的特点，适时进行战略布局。（编辑：李清宇，邮箱：）
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喜欢该文的人也喜欢经上海市政府同意，现将《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》印发给你们，请认真按照执行。
为贯彻《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），落实《上海市住房发展&十三五&规划》，现就加快培育和发展本市住房租赁市场提出以下实施意见：
一、明确总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会和习近平总书记系列重要讲话精神，坚持&房子是用来住的、不是用来炒的&的定位，以满足市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度，鼓励住房租赁居住模式。坚持以企业为主体和市场化运作，加快推进供给侧结构性改革，多措并举、扩大增量、盘活存量，大幅增加各类租赁住房建设供应，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求，为将上海建设成为有温度的创新之城、人文之城和生态之城提供租赁居住保障。
（二）发展目标。增加各类租赁住房供应，促进购租并举住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场，充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
二、保障租赁当事人权益，构建超大城市租赁宜居生活
（一）不断完善公共服务政策。依法登记备案的住房承租人可以按照国家和本市有关规定，享受相关公共服务政策。非本市户籍承租人可以按照规定申领上海市居住证，申请居住证积分；本市户籍承租人，可以按照规定申请办理人户分离人员居住登记。居住证持证人和持《本市户籍人户分离人员居住申请（回执）》人员，可以按照规定享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。积分达到标准分值的居住证持证人，其配偶或同住子女可以按照本市有关规定，享受相关基本公共服务待遇。（责任部门：市发展改革委、市公安局、市人力资源社会保障局、市教委、市卫生计生委、市公积金中心）
（二）依法保护承租人稳定居住权。健全规章制度，完善住房租赁示范文本，明确各方权利义务。出租人应当保证住房和室内设施环保、安全，承租人应当按照合同约定按时缴纳租金，合理使用住房和室内设施。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得强制驱逐承租人，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系，住房租赁企业出租自持经营的租赁住房，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年，保障承租人长期、稳定的居住权益。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市工商局、市政府法制办）
（三）落实税收优惠。凡是依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，要进一步落实好税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的优惠政策，对个人出租住房取得的收入按照1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元（含预收款分摊）的，可以按照规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对机构提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率。落实国家对个人住房租赁个人所得税等税收优惠政策。（责任部门：市地税局、各区政府）
（四）提高住房公积金使用效率。凡是在本市稳定就业、无自有住房且缴存住房公积金的职工，均可按照现有政策提取住房公积金用于支付住房租金。实施住房公积金政策的人才导向，满足一定积分的引进人才，放宽提取使用条件。优化住房租赁提取公积金办理流程，对承租住房租赁企业提供的房源，试点和推广住房租赁企业集中办理业务。加快开通网上申请提取住房公积金支付租金的业务，增加便捷服务新渠道。（责任部门：市公积金中心）
（五）完善引进人才租房政策。各区政府、各用人单位应当结合区域和单位实际，制定引进人才认定标准和租房补贴标准，落实用人单位主体责任，减轻引进人才租房压力，帮助引进人才租房安居，建立以市场化运作为主导，长期、稳定的租住新模式。（责任部门：各区政府）
（六）提升租赁住房生活配套功能。租赁住房建设既要满足日常生活服务需要，也要关注社区精神文化需求。各区政府、各建设运营单位应当针对租住人群特征，在租赁住房项目及周边，增设便利店、洗衣房、活动室、健身房、快递收发、餐饮配送、交通等生活配套设施，使租房成为更便捷、更灵活的生活体验。传承海派居住文化，体现人文关怀，增加公共社交空间，提升社区空间品质，倡导引入社会化机构提供服务，营造更优雅、更体面的租住氛围，让城市租房生活更有温度。（责任部门：各区政府）
三、建立住房租赁平台，提供线上线下同步服务
（一）建立全市统一的住房租赁公共服务平台。发挥交易服务、行业监管和市场监测作用。按照&开放、共享&的原则，实现与相关管理部门业务系统、市场化网络住房租赁平台的链接，规范住房租赁信息发布和应用，为承租人依法申请办理居住登记、义务教育、缴存使用住房公积金、公共租赁住房货币化补贴、公共卫生等公共服务事项提供便利。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划国土资源局、市发展改革委、市财政局、市经济信息化委、市民政局、市工商局、市公安局、市教委、市卫生计生委、市公积金中心）
（二）强化住房租赁平台线上服务功能。大力支持专业、规范、诚信的市场化网络住房租赁平台建设。制定住房租赁合同网签示范文本，推行住房租赁合同网签备案。建立住房租赁当事人实名认证机制，为企业和群众提供安全、便捷、畅通的房源核验、信息发布、网签备案、市场主体信用信息查询和信用评价等线上一站式服务。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市民政局、市发展改革委、市经济信息化委、市工商局、市公安局）
（三）建立覆盖全市的住房租赁线下服务体系。成立市、区两级住房租赁，设立专业服务窗口，提供企业备案、入网认证、房源核验、发布租赁信息、租赁合同网签备案等一门式集中服务。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、各区政府）
（四）建立住房租赁市场监测监管体系。依托住房租赁公共服务平台，归集管理部门、市场主体、租赁住房项目等各类信息，实现从土地出让、规划建设、存量改建、房源供应、网签备案等基础数据的全覆盖，强化住房租赁市场分析研判，加强住房租金监测，提高市场监管的预见性、针对性和有效性。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划国土资源局）
四、加大租赁住房供应，实现住有所居目标
（一）大力新建租赁住房。各区应当根据住房发展规划和新一轮城市总体规划要求，编制租赁住房专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局。同时，开展公共服务设施评估，补充完善教育、医疗等配套设施，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。鼓励各区通过新增用地建设租赁住房，引导土地、资金等资源合理配置，重点在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，优化审批流程，加快开工建设，有序推进租赁住房建设供应。（责任部门：各区政府、市规划国土资源局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局）
（二）允许商办用房等按照规定改建用于住房租赁。对于区域商办闲置过大，职住不平衡的，按照&以区为主、总量控制、守住底线&的原则，在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，由区政府牵头，组织相关部门进行综合评估，建立快速审批通道，探索实施并联审批，允许将商办用房等按照规定改建为租赁住房，签订土地补充出让合同，土地使用年限和不变。改建后按照变更许可后的审批要求，进行规划、建设及消防审核验收，可以办理住房租赁合同登记备案。（责任部门：市规划国土资源局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市公安局、市消防局、市工商局、市经济信息化委、市电力公司、市自来水公司、市燃气公司、各区政府）
（三）引导产业园区和集体经济组织建设租赁住房。鼓励有条件的企事业单位、产业园区利用产业类，按照规定的比例，统一规划、集中设置，配套建设单位租赁房、职工宿舍等租赁住房。稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，探索优化试点项目审批程序，完善集体租赁住房建设和运营机制。（责任部门：市规划国土资源局、市经济信息化委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、相关区政府）
（四）完善供地方式。新增租赁住房用地采取公开招标或公开挂牌方式出让，住房租赁市场前期培育过程中，可以参照本市有关保障住房用地供应方式实施土地供应。建立租赁住房地价评估体系，合理控制土地出让价格。土地出让合同中，应当明确地块建设管理、功能管理、运营管理等全生命周期管理要求。（责任部门：市规划国土资源局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局）
（五）完善建设使用标准。租赁住房（含转化、改建）的设计和建设标准，可以结合项目实际情况，参照国家和本市相关规范，重点在户型、退让、间距、朝向、日照和车位配置等方面，给予政策支持；在耐火等级、防火分隔、安全疏散和消防设施等方面，明确相应的消防安全要求。租赁住房出租，应当遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，不得分割转让，不得改变房屋用途。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划国土资源局、市消防局、各区政府）
五、培育租赁市场供应主体，发展壮大住房租赁产业
（一）发挥企业在住房租赁市场的主体作用。坚持企业主体运作，坚持市场化运作，不断提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司，拓展住房租赁业务。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。支持住房租赁企业多渠道筹集房源，对自持的租赁住房，以及转化、改建的租赁房源，可以自行经营，也可以委托专业住房租赁企业运营管理；住房租赁企业接受个人委托出租住房的，应当代为办理相关登记备案手续，并可以为出租人代收代缴相关税收。指导住房租赁企业成立行业协会，建立行业运营规范，强化行业自律。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市工商局、市税务局）
（二）大力发展代理经租业务。鼓励住房租赁企业通过收储、转租、改建等方式开展代理经租业务。对于住房租赁企业代理经租社会闲置存量住房的，允许按照国家和本市的住宅设计规范改造后出租。各区应当通过向企业定向、资金专项扶持、政府购买服务、合作筹集房源、搭建供需平台、提供公共事业费收缴便利等多种方式，扶持正规代理经租机构不断扩大业务规模，培育一批龙头企业。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市消防局、市经济信息化委、市电力公司、市自来水公司、市燃气公司、各区政府）
（三）发挥国资国企的引领和带动作用。加大投入力度，支持相关国有企业拓展住房租赁业务。通过&市区联动、区区联手&等形式，支持相关市属、区属国有企业，采取新建租赁住房、收储社会闲置存量住房、改建闲置商办用房、运营开发企业配建的租赁住房等多种途径，增加市场供给，稳定住房租金，对住房租赁市场起到&稳定器&&压舱石&的作用。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市发展改革委、市国资委、各区政府）
（四）规范住房租赁经纪机构。充分发挥房地产经纪机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。建立房地产经纪机构和人员管理服务平台，加强从业人员业务培训，提升从业人员业务素质，努力提高经纪服务质量。修订现行政府规章，增设处罚事项，提高处罚幅度，不断促进房地产经纪机构和人员依法经营、诚实守信、公平交易。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市工商局、市物价局、市政府法制办）
（五）提供。鼓励商业银行等金融机构按照&依法合规、风险可控、商业可持续&的原则，进一步优化并创新针对住房租赁项目不同阶段的金融产品和服务，加大信贷支持住房租赁产业的力度。鼓励开发性金融机构通过合理测算未来租赁收入现金流，提供符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案。进一步拓宽住房租赁企业的直接融资渠道，支持符合条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品。加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金（REITs）试点，在试点后尽快形成规模。鼓励保险机构依据相关法律法规规定，合理运用保险资金，充分发挥保险资金期限长、体量大、交易结构与使用较为灵活的优势，为符合条件的住房租赁企业等提供金融支持。（责任部门：市金融办、人民银行上海总部、上海银监局、上海证监局、上海保监局）
六、加强住房租赁监管，规范住房租赁市场秩序
（一）加强住房租赁经营主体管理。依托住房租赁公共服务平台，建立健全各类住房租赁企业、房地产经纪机构等主体备案制度。经过备案的各类经营主体，可以依法依规享受税收、金融以及运营扶持等优惠政策，申请集中办理住房租赁合同网签备案。强化住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员信用管理，全面建立相关经营主体的信用档案，实行&红名单&&黑名单&分类管理和公示制度，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市发展改革委、市工商局、市经济信息化委、市地税局、市金融办、市规划国土资源局、各区政府）
（二）严厉查处住房租赁行为。持续开展违法违规租赁行为综合整治行动，不断加大对&群租&等突出问题的打击力度，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全，守牢城市安全运行底线。对于违法违规的企业、机构和个人，依法从严从重给予处罚，并纳入本市公共信用信息服务平台进行公示，作为重点监管对象，限制其市场准入、行政许可和融资等行为，停止执行相关优惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市政府法制办、市公安局、市工商局、市规划国土资源局、市发展改革委、市经济信息化委、各区政府）
（三）积极推进住房租赁综合管理。坚持&条块结合、以块为主&的原则，落实属地管理责任，发挥职能部门作用，逐步建立健全市、区、街镇、居村委四级住房租赁管理体制。各区政府要将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理，统筹、整合各方管理力量，探索居民自治模式，做好住房租赁综合管理工作。公安部门要将住房租赁企业登记的租住人员信息，接入本市实有人口信息管理系统，实现对租客信息的有效对接。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市公安局、市民政局、各区政府）
（四）完善住房租赁矛盾化解长效机制。各乡、镇政府和街道办事处应当结合社区党建联建工作，协调处理辖区内住房租赁事务和纠纷。充分发挥各街镇人民调解委员会作用，将住房租赁纠纷纳入调解范围，化解住房租赁矛盾，维护住房租赁秩序。组建住房租赁公益律师队伍，为住房租赁当事人提供法律援助服务，切实保障租赁当事人合法权益。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市司法局、各区政府）
各区、各有关部门、单位要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，根据市委、市政府的统一部署，加强组织领导，完善工作机制，抓好工作落实。各区要对照本实施意见，根据区域人口、面积和区域发展实际，进一步细化、分解、落实目标任务，建立激励考核机制，将目标任务完成情况纳入政府考核，确保各项工作有序推进。市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将会同有关部门对各区落实情况进行督促检查。
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2017年上海市房屋租赁条例及管理办法
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&&&&上海市关于房屋租赁有哪些管理办法？下面小编推荐：2017年上海市房屋租赁条例及管理办法。欢迎阅读，如有变动，请以官方发布为准。&&&&2017年上海市房屋租赁条例及管理办法　　上海市居住房屋租赁管理办法全文　　第一条(目的和依据)　　为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。　　第二条(适用范围)　　本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。　　第三条(定义)　　本办法所称的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为。　　第四条(原则)　　居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。　　本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。　　第五条(管理部门)　　市房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管理工作，业务上受市房屋行政管理部门领导。　　公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记。　　工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为。　　本市税务、民政、人口计生、建设、规划等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。　　第六条(属地管理)　　区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围。乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同(以下简称租赁合同)登记备案工作。　　居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。　　第七条(租赁当事人)　　居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，以及法律、法规规定的其他权利人。　　居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定的，从其规定。　　出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租居住房屋。　　第八条(禁止出租房屋的情形)　　出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。　　有下列情形之一的居住房屋，不得出租：　　(一)属于违法建筑的;　　(二)被鉴定为危险房屋的;　　(三)违反规定，改变房屋使用性质的;　　(四)法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。　　第九条(最小出租单位)　　出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。　　原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。　　第十条(最低人均承租面积和居住人数限制)　　出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。　　前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。　　第十一条(集中出租管理)　　集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。　　居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。　　第十二条(租赁合同)　　居住房屋租赁，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同。租赁合同包括下列主要内容：　　(一)租赁当事人(包括居住使用人)的姓名、住所、有效身份证件的种类及号码;　　(二)房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况;　　(三)租赁用途;　　(四)房屋交付日期;　　(五)租赁期限和续租;　　(六)租金标准、支付方式和期限;　　(七)物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担;　　(八)房屋使用要求和维修责任;　　(九)房屋返还时的状态;　　(十)违约责任和争议解决方式;　　(十一)租赁当事人约定的其他内容。　　市房屋行政管理部门和市工商行政管理部门应当制定租赁合同示范文本，并在政府网站上公开。　　第十三条(登记备案)　　租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。　　租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。　　第十四条(租赁信息系统)　　市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。　　第十五条(租金)　　居住房屋租赁的租金标准，由租赁当事人在租赁合同中约定。承租人应当根据租赁合同约定，按时支付租金。　　居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准;租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金标准。但租赁合同中对租金标准调整另有约定的，从其约定。　　租赁合同期间，出租人不得单方面提高租金标准。　　出租人根据承租人的要求装修房屋或者增设附属设施、设备的，双方可以协商调整租金标准。　　第十六条(租赁保证金)　　出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金;未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。　　第十七条(转租)　　承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋;未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。　　居住房屋转租应当符合本办法第八条、第九条、第十条的规定。　　转租人违反本条第一款、第二款规定的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。　　居住房屋转租的，应当按照本办法第十二条、第十三条的规定订立租赁合同，并办理登记备案。　　居住房屋转租后，承租人不再居住使用的，可以与出租人协商解除租赁合同，由出租人与次承租人直接订立租赁合同。　　第十八条(续租)　　居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。　　租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人;未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。　　出租人提出解除前款规定的不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。　　第十九条(买卖不破租赁)　　房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。　　第二十条(优先购买权)　　房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人;未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。　　出租人出售房屋的，应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。　　第二十一条(继续租赁)　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。　　第二十二条(合同解除)　　居住房屋租赁期间，任何一方当事人不得擅自解除租赁合同，但租赁合同约定的解除条件成就、租赁当事人协商一致或者存在法律规定合同解除情形的除外。　　承租人未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人可以解除合同。　　第二十三条(出租人的义务)　　居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。　　居住房屋的出租人应当履行下列义务：　　(一)查验承租人及居住使用人的身份证件，并按照公安部门的要求，登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码;　　(二)督促、配合居住使用人按照国家和本市的有关规定，及时办理居住登记;　　(三)向业主委员会或者物业服务企业提供承租人的联系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小区业主管理规约;　　(四)发现承租人及居住使用人利用承租的居住房屋从事无证无照经营的，及时报告工商行政等有关部门;　　(五)负责出租房屋及其提供的设施、设备的安全，告知安全使用事项，并定期进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患;　　(六)配合有关部门开展对承租人及居住使用人违法违规行为的调查、制止及处罚等工作。　　第二十四条(承租人的义务)　　居住房屋的承租人应当履行以下义务：　　(一)如实向出租人告知居住使用人的姓名、身份证件的种类和号码，并按照规定办理居住登记;增加居住使用人的，还应当征得出租人的同意，并不得违反本办法第十条第一款的规定;　　(二)遵守业主管理规约，不得损害相邻业主的合法权益;　　(三)不得利用承租的居住房屋从事经营活动;　　(四)合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为。　　第二十五条(对房地产经纪人的要求)　　房地产经纪机构和房地产经纪人员应当遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定，向租赁当事人宣传房屋租赁、实有人口服务和管理等政策，并引导租赁当事人使用租赁合同示范文本。　　房地产经纪机构和房地产经纪人员不得居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务，不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价。　　房地产经纪机构或者房地产经纪人员承租其居间、代理的居住房屋的，不得收取佣金。　　第二十六条(代理经租)　　本市鼓励专业代理经租机构接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，以自己的名义按照委托合同的约定，出租居住房屋，获取收益。具体管理规定由市房屋行政管理部门会同相关部门另行制定。　　第二十七条(业主自我管理)　　业主委员会经业主大会同意后，可以根据本居住物业管理区域内的房屋租赁情况，制定相应的管理措施纳入管理规约，并可以委托物业服务企业具体实施。　　居住房屋租赁当事人违反业主管理规约、损害他人合法权益的，业主委员会有权要求当事人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。　　第二十八条(对物业服务企业的要求)　　物业服务企业应当按照乡、镇人民政府或者街道办事处的要求，将居住物业管理区域内的房屋租赁情况，报送房屋所在地社区事务受理服务中心。　　物业服务企业发现租赁当事人、房地产经纪机构或者房地产经纪人员有违法违规行为的，应当及时予以劝阻、制止，并报告业主委员会或者有关部门。　　第二十九条(纠纷解决)　　出租人、承租人、相邻业主在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决;协商不成的，可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。符合规定条件的，可以依法向法律援助机构申请法律援助。　　第三十条(已有处罚规定的处理)　　违反本办法规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照有关规定处理。　　第三十一条(对违反治安、消防及居住登记等规定的处理)　　违反本办法第八条第一款规定，出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处以1000元以上3万元以下罚款。　　违反本办法第十一条第一款规定，出租人未落实相应安全管理责任的，由公安部门责令改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款;造成严重后果的，处以3万元以上10万元以下罚款。　　租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记管理等规定的，由公安部门按照有关规定处理。　　第三十二条(对违反最小出租单位、居住人数限制和最低承租面积的处理)　　违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正;逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。　　第三十三条(对租赁当事人未按规定登记备案的处理)　　违反本办法第十三条规定，租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。　　第三十四条(对房地产经纪机构未按规定登记备案的处理)　　违反本办法第十三条第一款规定，房地产经纪机构未办理登记备案的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。　　第三十五条(对房地产经纪人违反经纪管理规定的处理)　　违反本办法第二十五条第二款规定,房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网上备案资格;逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，并处以3万元以上10万元以下罚款。　　第三十六条(参照适用)　　公有居住房屋转租及其监督管理，参照适用本办法。　　第三十七条(施行日期)　　本办法自日起施行。日上海市人民政府发布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》同时废止。&&&&》》》推荐阅读　　房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。
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