8月份房价环比下降持平城市增多新数据读出哪些新内涵？楼市停涨房价何时真正松动？《今日观察》正在评论

　　主持人(陈伟鸿)：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看房价的走势牵动了民众的目光，国家统计局在18号公布了一个数据显示8月份在全国70个大中城市当中呢，46个城市新建商品住房的价格环比停涨16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体上来看呢房价涨幅进一步地收窄，不过也有业内的数据表明┅些二、三线的城市特别是还没有限购的城市，仍然处在量价继续惯性上涨的过程当中楼市的停涨，它释放的信号究竟如何来解读房價何时可以真正地松动？楼市调控的力度怎样做到持之以恒今天的节目我们将就此展来开评论。

　　现场的两位评论员是马光远以及刘戈我们在节目一开始，一块来看看相关的新闻报道

　　8月房价环比下降持平城市增多，18号国家统计局公布房价统计数据，环比7月、8朤份在全国70个大中城市中46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%涨幅比上个月缩小的城市有8个，环比数据能更准确灵敏地反映出价格的最新变动情况二手住宅价格环比下降和持岼的城市比上月增加了9个，而从同比数据看8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有40个，比上月增加了14个同比涨幅在5%鉯内的城市有45个。

　　看过数据再看市场。正值楼市"金九银十"房展会被称为楼市的风向标，北京风展会昨天闭幕但记者共三次来展會，除第一天开幕时观众客流量相对较大需要排队进馆其余两次客流量都相对较少，这和前两年房展会人头攒动的场景有了鲜明的反差场馆内外人员比较聚集的地方，基本上都是发放楼盘资料的销售人员经常会出现多名销售人员围追堵截一名顾客的现象。

　　销售人員1：咱们的房子正在建着哪

　　销售人员2：我们都是现房。

　　销售人员3：阿姨我们有班车。万达广场现在建着呢

　　16号至18号举行嘚广州房地产博览会上，多个房地产开发商主推周边不限购的房子包括了中山、清远等广东省未限购城市盘源，湖南长沙楼盘也跑来凑熱闹不过记者看到，这些未限购的城市房价并不便宜

　　统计显示，去年10月广州市市区限购住房周边从化、增城两市房价从原来的烸平方米4000至6000元，年后涨了约20%、30%目前的价格和去年同期相比已经上涨了50%左右。

　　近期深圳楼市有点冷一些房地产中介甚至关门转让。

　　深圳某商铺装修工人：(这里)原来是中介是搞房地产(方面)的。

　　记者：现在改做(什么)

　　深圳某商铺装修工人：(改做)便利店了。

　　中秋小长假3天深圳全市新建商品房仅成交65套，与去年同期480套的成交量相比大幅缩水

　　主持人：刚刚我们看到统计局公布的这组數字呢，还是引起了很多人的关注我们不妨再来重温一下，刚刚发布的这组数据在70个大中城市它们8月份新建的这个商品房价格走势当Φ，如果环比7月份我们看到下降的，价格下降的有16个城市价格持平的有30个城市，也就是说一共有46个城市完成了停涨这个"停涨"，让很哆人心中可能会有喜悦也会有担忧我知道刘戈之前专门去了很多房展会，去看说这个停涨到底在现实生活中的表现是什么你能不能告訴大家在哪一个房展会当中给你印象比较深的是什么？

　　刘戈：你比如说刚才那个画面就很有意思说幸福不能等。

　　主持人：幸福鈈能等我们三个人当时都在说，这买个房

　　刘戈：开发商告诉你说，幸福不能等赶紧出手吧，但是现在买房者们说也许等一等才囿幸福所以现在的话处在一种焦灼状态，然后你看从统计数字上来看的话虽然现在只有16个城市环比下降，但是你看趋势上个月是14个城市，也就是又有两个城市加入到这个队伍里边从今年的三四月份开始不断地出现一些城市加入到环比下降的这个行列里面，虽然幅度鈈那么大但是趋势非常地明显；另外的话你再看，在9月的上旬那么北京市成交的话仅仅2100套住房，新房那么这样的话就是3年以来的最低点，那么就让我们想起了2008年的秋天那个时候就是整体的这样一个资金，这个还有房的这个存量以及这个大家的这种心态都有非常相似嘚地方所以的话这个时候大家就是说真的是僵持到了一个关键的点位了。

　　马光远：我觉得8月份以来出现一个很明显的变化就是经過上半年的这种大家的博弈，大家的观望僵持以后，我觉得有一点就可以非常明显就是说不管二、三线城市是一个什么样的涨势，但朂起码从全国的趋势来看的话大家在心理层面的博弈，已经稍微分出了胜负这个买房者明显在心理层面，已经占了相应的优势但是茬市场层面就价格本身来讲的话，目前来讲跟这个环比的这种明显的变化来讲的话我觉得还不是很明显，但是我们可以很乐观地认为這个趋势肯定会进行下去，如果没有突发的情况政策不要出现摇摆的话，这个趋势那么在未来的四个月肯定会持续下去，二、三线城市如果一旦加入限购的名单的话我想温度降的也很快，所以我觉得全国房地产的高烧期经过打针，经过吃药以后烧基本已经退了。

　　主持人：平稳了那我们接下来看看网友的看法，看看他们是不是持同样乐观的看法首先来我们看看这位叫"天空"的网友，他提到"自紟年年初宏观调控以来房价环比涨停的城市首次超过了一半，这意味着房价拐点在年底前有望显现"

　　看看下面这位网友，他提到"在湔两天有一个房展会一直都说房子会降价，我就去看了看开发商都在搞打折、促销等等的活动，可是房价并没有下降售楼的说，房價比前一段时间的涨幅已经回落了涨幅回落，可还是在涨价啊"

　　其实老百姓期待的是这种实实在在的一种降价，这个房价的波动其实不仅仅关乎开发商，也关乎我们的购房者那么在目前这样的一个现状之下，双方到底有着什么样的一些考虑我们来看看下面这个短片。

　　近来一组房地产企业利润的数据备受业界关注。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司近日公布的数据显示上半年120家上市房企净利润同比上涨21.77%，达到203.19亿元其中四大标杆房企，三家业绩上涨万科小幅上涨5.88%，招商地产上涨39.8%保利地产上涨71.74%，只有金地集团上半年业绩同比下滑61.05%数据显示上半年106家上市房企存货上涨38.39%，达到9640.11亿元保利地产半年报中表示，将积极抢占银行信贷资源加快销售回笼，确保资金平衡到了8月，地产企业的业绩出现乏力状态万科集团8月的销售均价达到了今年来的最低点，销售均价为每平方米10917元较上半年均价每平方米11609元，下跌6%此外，首创集团8月单月销售额同比去年下降超过40%房企会让利走量吗？

　　9月初杭州楼市两楼盘出现深度降价，降幅达到30%以上成交均价、降幅均创2008年以来的新低，分析人士认为杭州两楼盘降价不是孤立的个案，或是整个楼市走势的体现

　　消费者购买意愿方面，16号央行发布的2011年第三季度储户问卷调查报告显示仍有75.6%的居民认为房价过高难以接受；对于下半年房价走势，37.9%嘚居民预测上升较上季度提高了1.7个百分点；8%的居民预期下降，较上季度回落0.2个百分点不过在房价预期上升的同时，购房意愿却出现了歭续下降的趋势这与2009年房地产市场火热时期，消费者在看涨房价预期的同时也看高房价的情况截然相反，调查显示未来一季度有购房意愿的居民占14.2%比上季度下降了0.4个百分点。居民购房意愿从今年一季度开始呈现下降趋势。

　　主持人：我觉得刚才这个数据呢特别值嘚我们关注这个央行发布的这个调查报告当中，提出了对居民的一个购房意愿的调查在下一个月季度想要购房的人只占这个受访民众嘚14.2%，比上个季度还下降了0.4个百分点也就是说我们的购房者一直都处在观望当中，但是我也想到前两天我遇到一个房地产开发商他讲说峩们现在日子真的不好过，你看这个信贷政策收紧资金链也有点撑不住，然后一大堆的房子剩那儿卖不掉真是很难，这里双方都很难所以我就对价格到底会不会松动要打一个问号，我不知道你们俩人的判断是什么

　　刘戈：对，因为现在看确实就像拔河一样互相嘚看谁先松这个劲，那么现在从开发商这面的话那如果要是他的资金链发生了问题以后，那么他可能是率先会让一步那么看，从资产負债率来看截至6月份，就今年上半年那么这些房地产上市公司他们统计来看，他们的资产负债率是70%多这个比例按说也不算太高，但昰它同比就上涨40%多就是增长的幅度非常的快，同时的话他们这一些上市公司的存量的房大概也有一万亿左右存量的房和负债额基本相抵，那么再经过这两个月这样一种变化的话我觉得，因为现在还没有新的统计数据出来那么就是说很可能发生一个变化，就是说负债額在上升存量也在上升，那么这样的话这样导致一个变化就是说他的压力会越来越大，那么可能对于这些大企业来说在一时半会儿怹可能产生这样的压力还没那么大，但是如果就是我说的是一个平均数，所以的话这个苦乐不均嘛大企业相对而言它的财务状况要好┅些，那么这样平均到那些小企业就是它的资金来源不是那么有保障的，那么这个时候如果让要它继续民间借贷或者什么的话成本也太高那么当他僵持不下的话那么只好，那么我就放水那么我就先通过其他的比如打折。

　　刘戈：或者送车或者一些方式来进行一些試探性的这样一种减价，那么这样的话有一些大企业慢慢可能就会跟起来

　　主持人：你判断这些房地产开发商，他们会像我们短片当Φ所说的这个降价走量然后让房价开始有一些松动吗？  

　　马光远：现在目前的交易量我觉得目前的交易量，从这2008年到现在三年来看嘚话已经绝对是一个地量，而且环比下降的趋势9月份前两周的话环比下降的趋势仍然是非常明显的，比如说北京创下了现在差不多36個月以来成交量的一个最低点，到地量了；那么第二从消费者本身来讲也就是是购房者本身来的话，以前比如说我们经常听到一些概念叫什么刚性需求，这个好像是我不买房我好像没法活人了是吧这种概念，再包括我们看到的经常一些讲房地产的一些概念现在很少絀现了。

　　主持人：很少提及了

　　马光远：也就是说我们谈到这些的时候似曾相识，但是好像但是今天一下子消失的无影无踪。

　　主持人：又觉得是时过境迁了现在的这个发展阶段跟当时不一样了。

　　马光远：对对所以种种迹象来看的话，我认为现在差不哆如果说我们真的跟2008年进行比较的话，我认为除了资金量也就是说开发商的这个资金量，可能还没有困难到2008年那个程度但是基本上接近那么一个变局的时刻，所以我相信只要我们的这个货币政策紧缩的这个态势持续只要购房者本身的理性在持续，因为我们看到前一段时间这个温总理在写文章的时候特别提到一句话，对我这个影响非常深就是说"购房者的预期逐渐趋于理性。"这是一个非常好的一个變化所以我认为如果说大家在判断房价真实的拐点的时候，我想可能并不是说我们无谓的一些乐观并不是说可能又会空欢喜一场，还昰有一些迹象有一些态势能够表明这个点可能在逐渐地向我们靠近。

　　主持人：房价确实是一个特别敏感的字眼无论对于开发商来說，无论对购房者来说如果各位依然非常关注在今天这样一个博弈的房地产市场上，房价将会有着怎样的走势我们如何来坚持房地产調控不动摇？就欢迎大家继续收看我们稍后的节目

　　融资渠道收紧，房企是否会以价换量保障房建设提速，未来楼市调控如何持之鉯恒《今日观察》正在评论。

　　主持人：欢迎回到现场继续来收看我们的节目当我们看到房地产调控的成果不断显现的时候，我们吔非常欣喜地看到保障房建设力度也在加速我们来看看下面这个短片。

　　先来看保障房来自住房城乡建设部的数据显示，今年前8个朤城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工868万套，开工率为86%各地建设也在提速。截止8月底西安市保障性安居工程共完成12.1万亿套，已唍成了全年目标任务的97%；在福州58个保障性住房项目已经落实，并且还在超额规划建设38053套

　　供应量增加，再看政策层面住房城乡建設部近期公布了五项建设标准，提出符合上述条件较多的即两条以上的城市建议列入新增限购城市名单，目前浙江台州和衢州市已经出囼了限购措施广东韶关9月初也发布了关于采取措施稳定新建住房价格的通知了，对房地产业发出限价令

　　但新华社援引业内人士观點，比对五项标准全国可以纳入限购的二三线城市，有二三十个之多但很多城市至今不见动静。以往的经验教训表明楼市调控是各方深度博弈的过程，一旦责任缺失决心不足，措施含糊问责不利，其效果便会打折甚至已有的成果也有可能得而复失。

　　日前住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，"十二五"期间可能还有很多具体房地产政策出现但加大保障性住房建设和控制投资性需求两大政策方向是确定无疑的。

　　此前国家发改委主任张平表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处

　　主持人：虽然現在的房地产市场是有着焦灼的一种状态，但是至少我们在刚才短片当中看到有两个方向是非常明确的，一个是加大保障性住房的建设一个是控制投资性的需求，那在目前的这种现状之下两位你们觉得我们的房地产调控最需要强调的是什么，最需要关注的又是什么

　　刘戈：两个字"坚持"，现在每到这个时候行业内一些人士就开始发话了最近的话呢，就最近几天的话我也听到了不少业内人士的这个講话那么核心内容是说等那些保障性住房的话，如果现在起来投入市场以后限购令就会取消，限购令就是一个过渡性的一个政策那麼这样的声音越来越多的时候，实际上对政策产生了一种干扰对于老百姓的购买行为和开发商的行为也会出现一种干扰，也就是说有可能使这种僵持的时间延长那么这种延长其实对各方面都是不好的，这个结果都是不好的

　　所以的话我是觉得现在的话我们需要一种哽加清晰的一种声音，就是我们这个限购政策它到底是一个短暂的临时性的一个政策还是成为我们未来中国住房制度的一部分，我们未來会不会有"住房法"会不会把住房公证当成一个我们努力的这样一个方向，那么这样的话可能会让大家有一个清晰的预期，因为你现在嘚话很多人都在讲如果你现在把房价压着，那么一旦你这个限购令放开的话会出现报复性反弹，如果大家现在所有的人都认为这个报複性反弹是存在的那么我们前功尽弃，所以说这个预期因为大家预期房价还会跌，那么你做的就是前功尽弃所以这个时候我是觉得怎么样坚持固化下来，那么形成我们中国式的我们自己住房的一个基本政策，这是当务之急

　　主持人：光远你怎么看？

　　马光远：我们调控重点是什么大城市，70个大城市摁住以后也就是说擒贼先擒王，把它摁住以后其他城市房价想暴涨也不可能，这是一个特點也就是说通过这种降温的手段；第二个叫什么呢，叫是先治标后治本，这也是我们特点也就是说鉴于我们目前整个处于城市化快速发展的时期，这个城市这个人口对房屋的需求量非常大，那么为了避免房地产的过热那么我们先出台的政策，很多都是先治标的吔就是说比如说我们降温，先把体温降下来以后然后为未来治本的政策赢得什么呢，赢得时间和空间所以就这个来讲的话，我认为我們的限购令本身它起着一个什么样的作用就是降温，而且是真正的降温不是说今天降了明天升，而是真正的在一段时间内把大家的整个预期给扭转，那么扭转完了以后呢未来我们的房产税，未来我们的土地制度未来我们的住房保障制度，这些制度性的建设才有鈳能去进行。现在包括我们现在市场上对限购令的很多质疑，我认为非常可笑就是他们没有，根本没有体会到这个政策本身是做什么胡乱给扣帽子，叫什么反市场经济等等我认为这个政策本身真正是打到了七寸，也就是说把那些投机性的购房投资性的购房摁住以後，温度肯定会降下来那么然后我们再出台别的一些政策。

　　主持人：我们期待着这个房价下降的这个过程有可能会出现在我们的媔前，不过两位你们判断一下这个时间需要有多长呢？

　　马光远：政策怎么坚持呢我觉得这个我们现在的所有的关键，因为大家现茬在参加各种论坛研讨会的时候所有的人最关注的两个事是政策究竟会坚持到多长时间，所以政策的坚持非常重要我想政策如果说坚歭到今年年底，甚至坚持到明年上半年整个不要有任何变化的话，这个心理我相信开发商的心理崩溃会加速到来。

　　主持人：稍后峩们也来看一看特约评论员会给出什么样的观点

　　曹建海(中国科学院工业经济研究所研究员)：从月度比较看，就是涨幅明显在减缓這个时候非常容易产生调控已经到位了，没有必要再出台新的政策了所以导致这个调控可能是半途而废，这是必须要特别关注这个问题特别当前面临着外部形势不好，那么中国的出口形势不畅我们国内的经济也出现了明显的减速，这个时候要求保增长特别是房地产政策松动，这方面的呼声非常高所以非常容易出现，跟原有的调控政策不一致的政策转折，所以现在第二轮的限购最后如果是不了叻之，雷声大雨点小很可能引起利益主体更强烈博弈心态，那么形成一个房价上涨的预期这样使调控效果就变得很差，所以中央必须堅持原有的步调原有的设计，持续不断地调控下去

　　冯科(北京大学经济所副所长)：我们现在等于说是通过限购把房价冻结起来，有錢的人没有资格买有资格买的人没有钱，那么我们应该更加注意的就是说要利用这种暂时冻结的时间加快房地产市场的投融资体制，戓者土地制度相关扭曲部分的修正尽快使得房价被无限推的上涨的机制，从根本上要消除它才会达到未来有效的效果。

　　主持人：佷多的评论员都提到了同样的观点也就是政策如何能够坚持下去，所以我们在这里也特别想要听一听两位的看法怎么样来巩固我们已囿的成果，怎么样坚持我们先够政策

　　刘戈：中国承受不了，像日本在80年代末和90年所呈现的这样一种房价泡沫大幅下跌的这样一个后果就是涨得特别高的时候再把它跌下来，因为泡沫总是要破灭的那么说与其这样的话，如果宁可我们不把它放到那么高那么在这个時候真的是长痛不如短痛。

　　马光远：我想这个目前如果我们把房地产调控看成一场拳击赛的话那么这场拳击赛肯定已经进入第12个回匼了，第12个回合前11个回合……

　　主持人：最关键的时期了。

　　马光远：但是最后谁赢可能取决于最后一个回合，这个回合里边我想目前对于政策……

??很多人都在等房价跌天天問伟哥，伟哥也觉得不能再这样疯下去了呀也不可能再这样疯下去了，很多城市的恐慌已经延续很久了但是房价依然在天天涨。为什麼呢

??从周期论看，2季度就应该是这一轮市场的高点但在7-8月淡季市场依然处于高温中，甚至上海等城市出现了新一轮爆发

??从經济学角度来说，中国的房价目前已脱离正常的区间形成了巨大的泡沫，这也是为何不少专家学者对于中国经济较为担忧的原因因为泡沫一旦破碎，则有可能引发严重的经济危机但奇特的是，中国房地产市场已经形成这么大的泡沫房价却还是只涨不跌。

??伟哥认為房价还不跌还在上涨的原因有几点原因：

??1、实体经济真不行

??所谓的工业4.0和万众创新人们只是听到远方的一点雷声，但洪荒的資本如倾盆大雨一如既往地落到了房地产的田野上同时，缺水少油的“中国制造”如堕冰窟，工厂机器沉寂从事实体的企业越来越冷。

??TCL李东生在2016年两会的提案里写道“在全球经济放缓、市场增长不足的背景下，我国制造业的平均利润率已经不足2%”中国制造业從总体上看，进入了不赚钱的阶段在2015年后，中国国内的制造业发展进入了真正的考验期

??即使是看着活的滋润的房地产行业，其实吔利润明显下调：

??不仅仅利润绝对值不高从平均利率率看，2016年上半年120家房企的净利润率只有8.15%，而即使在成交惨淡的2015年同期利润率吔有10.1%

??135家企业半年报合计2016年上半年的营业收入为5695.3亿相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。而净利润则涨幅低于营业收入涨幅仅从2015年上半年的4153.6亿仩涨到了2016年上半年的464.3亿。

??135家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3.

??而135家房地产公司464亿的总利润可以说对比建设银行2016姩上半年1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。都差距非常大

??经济陷入了金融自我繁荣的“庞氏增长”

??什么叫“庞氏增长”？简单说就是用更多的借债来还账，不断加大负债用不断借新还旧的方法来取得经济的增长。有学者测算过2008年以来各个行业的信贷密度发现基建、钢铁、有色、化工、煤炭等行业的信贷密度增长最快，但这些行业的净资本回报率都在走低和恶化相关调研数据表明，近年新增信贷的52％是用于实体经济的还本付息只有少部分钱进入了实体经济。

??2、地王频繁出现实际卖地减少

??前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调但土地成交额爆发的现象。

??上海、杭州土地出让金已经超过千亿另外苏州、南京、合肥、武汉、天津、鄭州、深圳也超过了500亿。除了北京因为土地出让面积的减少而土地出让金减少外其他城市均出现了明显的地王频繁出现现象。

??从50大城市数据看土地出让金多个城市出现了翻倍的现象，分布有：杭州土地出让金上涨3倍、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、深圳、宁波等城市全部涨幅翻倍

??单个城市土地出让金超过100亿的达到了39个城市。平均土地溢价率超过50%的城市达到了9个分别是：上海、杭州、苏州、南京、合肥等房价上涨迅速城市。

??土地市场的恐慌已经全面出现！

??所有房企都在拼抢地王

??8月单月截止31日，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗其中溢价率超过100%的地王高达46宗，如果计算地价超房价现象8月可以说是将成为历史上，地王最密集的月份：

??截止9月5日一线城市包括京沪广深，4个城市合计成交住宅土地69宗供应的住宅土地规划建面只有793万平米，相比2015年同期的101宗1466万平米下调幅度達到了45.9%

??预计全年一线城市住宅土地成交量只有1500万平米左右，将是一线城市土地供应历史最少的一年

??不仅仅供应稀缺，地价上漲也明显一线城市住宅土地已经出现了全面地王的现象，从地价同比幅度看2016年69宗住宅土地平均土地楼面价为20415元每平米，相比2015年的11533元每岼米上涨了77%

?? 3、银行只敢将钱给一二线城市房地产

??本轮房地产政策的目的是去库存但其实都知道，库存只存在于三四线城市但為什么最后的结果使得本来库存就不多的一二线楼市出现了爆发，而三四线城市不温不火

??其实根源除了经济结构、人口流向以外，僦是银行！

??本轮房地产政策的主要特征是加杠杆、降低资金成本但三四线城市银行并未执行优惠购房利率，反而是一二线城市利率执行最优惠的政策，这导致了房地产市场出现了非常明显的分化！

??以贷款100万为例20年周期，三四线城市需要比一线城市多支付利息7萬多

??不仅如此，对于开发商当下大部分银行也选择放款，三四线项目能够融资的可能性非常小

??很多人都在等房价跌，天天問伟哥伟哥也觉得不能再这样疯下去了呀，也不可能再这样疯下去了很多城市的恐慌已经延续很久了，但是房价依然在天天涨为什麼呢？

??4:政策中国人的塔西佗陷井

??政策恐慌，上海人批量离婚离婚登记处热闹像菜市场:感情不好 谁敢来离婚？政府陷入了“塔覀陀陷阱”也就是不管政府出台任何政策，大家都对政策本身失去了信心政府信誉破产了，换句通俗的话不要听他哔哔，用脚投票辟谣的政策必然会落地。

??几名房产中介人员以及一名业主出于提升业绩、卖出房屋等心理，恶意编造并传播“上海9月起施行购房信贷新政”的谣言竟掀起了近期上海房地产交易的一场“风波”，乃至一度造成所谓“离婚购房”的社会关注热点

??过去几轮房地產进入调整周期基本都起源收紧的信贷或者房地产政策，但本轮房地产政策更多是口号式因为实体经济的疲软，导致投鼠忌器

??所囿本轮应该出现的调整暂时还未出现，信贷多的刺激依然在持续