【导读】房价的上涨让很多人开始考“炒房”来发家，可是如果房地产泡沫破灭了会怎么样呢？最受伤的恐怕还是老百姓们吧。香港的房地产泡沫事件就是一个典型的例子。不仅如果对于信贷市场、金融市场的影响更是不可估计的，泡沫的产生难道不是因为炒起来吹起来的吗？
　　房地产行业对我国的经济影响还是很大的，因此我们都希望它以一种健康的方式继续成长，那么房地产泡沫破灭的后果是什么呢？一起来看看吧~
　　地产泡沫破灭老百姓最受伤
　　房价泡沫若破裂哪些人损失惨重呢?首当其冲的是在最高点购入房产的老百姓。房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，而房子会成了负资产。据计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。
　　信贷市场：贷款跳水，银行危机。
　　信贷骤降，复苏乏力。美国从06年开始，居民贷款偿付压力逐渐显现，抵押贷款增速不断下滑，09年各项贷款增速均大幅跳水并转负。日本91年地产泡沫破灭后，企业信贷总额随之大幅下滑，2000年以后才低位企稳，居民信贷增速也显著下滑，但幅度小于企业部门。日本与美国的主要区别在于，其企业更多地利用信贷扩张投资股票和地产，因此泡沫破灭后企业信贷缩水程度要严重得多。从行业看，非周期行业信贷冲击也相对较小。违约攀升，银行危机。房价下跌、经济转差，导致银行资产负债表恶化，利润大幅跳水，倒闭潮出现。如美国06-10年倒闭及救援银行数量分别为0、3、30、148、157；而整个90年代日本银行业效率低下，盈利能力迟迟不能恢复。为降低风险，银行选择惜贷，形成恶性循环。
　　金融市场：股市分化，国债走牛。股市分化，IPO遇冷。
　　日本和美国的股市在后泡沫时代均出现大跌，但长期命运截然不同：日经225从89年的近4万点暴跌后，直到现在点位仍不足当时的一半；标普500指数在大跌后，当前点位又达到了07年高点时的近1.5倍。美日股市分化一是因为美国在地产泡沫破灭后及时救助了银行，保护了其资金融通功能，二是因为其经济更具活力和弹性，创新和科技进步快，而日本面临老龄化等诸多结构性问题，经济恢复慢。国债走牛，利差扩大。受到经济回报率走低、货币宽松政策的影响，日本10年期国债利率从90年代初开始由升转降，开启了漫长的收益率下行之路；美国10年期国债收益率从07年6月的5%降至08年初的3.4%，半年下降160个bp，而信用利差短期内则迅速扩大。一级市场上，08年美国抵押贷款债券和企业债发行规模均缩水近40%，相反国债发行增长迅速，印证了政府财政政策转向积极，应对危机。
　　经济严重依赖地产，风险积聚。
　　采用统计局公布的2012年中国投入产出表进行测算，发现房地产（服务业）和建筑业（剔除土木工程建设）直接和间接创造的经济需求占我国GDP的27%。今年上半年6.7个百分点的经济增长中，有33%、即2.2个百分点是由房地产和建筑业拉动的。可以说，经济对地产依赖程度非常大。但人口结构决定我国地产大周期已过，而16年以来地产再次火爆，其中有货币和非理性因素。考虑到经济对地产的依赖性，必须对地产泡沫加强警惕。
　　2017年要不要买房子
　　对于一个收入一般的年轻人来说，买房的确可以毁掉一个人的理想，但是遗憾的是，其实大部分人没有理想。认准自己很重要，没啥想法或者没啥坚定想法的可以去买房，这样普普通通过日子也挺好，如果真的胸怀天下仗剑走天涯，那么房子就是垃圾，而且是垃圾中的战斗机。
　　——有没有房子，或者有几套房子不能判断一个人是否有能力，而那些真正有实力的，是在上海没有房子，一样娶到老婆或者把妹无数，这样的人一定有自己的过人之处。
　　——这是这个社会上唯一一个可以30年分期付款买的东西，所以房子天生就带有投资属性，取消这个规则或者关紧这个规则，投资性就会降低很多。
　　——不要觉得买了房子就有了安全感，当你真的全部身家都压在房地产上，你每天都会盯着房价看，苦逼死你。所以安全感是自己给自己的，这句话是前任和我说的，我现在觉得真特么是真理。
　　——买房前先问问自己对于职业发展有没有信心，如果你是在事业单位工作，每个月工资一百年恒定，那你就别学别人玩什么杠杆，房贷把你压的过的跟狗一样，你看着中介门口那跳动的数字也没什么意义
　　——对于房子要充分认清两个元素，一个是居住，一个是投资，如果压根没想过指望他涨，就希望找地方住住，其实酒店式公寓就挺好，市中心大量的酒店式公寓都在贱卖，你一样可以拥有丰富精彩的人生。
　　——如果一样的代价，千万不要选择在郊区买一个相对大一点的房子，一定要买市中心，一天才24小时，千万不要花3个小时在路上，信不信这3个小时就能影响你的人生。
　　——如果真的要投资，就要明白投资的意义，复利才是增值最有威力的地方，房子快速在自己手上流通才能保证最高程度的增长，单套房屋的买卖并不能说明什么，赚了钱也对外说自己是投资赚钱。
　　——真正的投资高手都游走在二手房，一手房公开吆喝公开宣传的产品，可以让这么多人同时以差不多的价格入手，这里面的利益基本被摊平。
　　——不要一口气吃成胖子，楼市这么疯狂但是一定要坚持自己会越来越牛逼，买套小的，给自己点喘息的空间，以后一定能越换越大。一开始想要一步到位把自己压的喘不过气的，那么这辈子差不多也就剩这一口气了。
　　——不要被网络上的段子骗了，真正牛逼的人，哪怕卖光房子去闯，当他想要买房子的时候一样可以随便两三套的入手，真真买不起房子的人，哪怕房价下跌一半，也是买不起。而那些努力够一够就可以买房的，实话实说，你过两年，努力够一够，还是可以买到房子。房子在增值，人同样也是。
　　——自己买房，要学会自我筛选信息，那些到处砸钱做广告推销的，要么不是产品太差，要么就是营销费用狂砸，不论哪种，羊毛出在羊身上，你买的都不会是特别好的房子
　　——永远要记得，就像手机一样，是人驾驭房子，而不是被房子所驾驭。如果你被房子驾驭了，那么你这辈子也差不多了。
　　——还有就是房子，无非是带着投资属性的一样产品，每个人就像切西瓜一样从他身上各取所需，关键是知道自己想要什么。
　　——买房最大的问题不是专业问题，不是时机问题，也不是投入问题，最大的问题在于心态。买不到合适的房子，基本上都是属于要的太多，那些又要自住又希望快点涨又希望首付低的，基本最后都买不到最合适的房子
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房地产泡沫破灭，购房人将有多惨？
来源：苏宁金融研究院（SuningWealthInsights） &作者：黄志龙今年以来，资金疯狂涌入房地产市场，地王和房价飙升的现象由一线城市加速向二线城市蔓延，个人按揭贷款贡献了几乎全部的新增银行贷款，人人都对中国的房价有十足的信心，这种现象与世界经济史上历次房地产泡沫何其相似。疯狂入场的投资者和消费者都死心塌地认为——核心城市的房价长期来看“永涨不跌”。背后支撑这这一信念的理由无外乎货币超发、一线城市资源稀缺、收入持续上涨、核心城市房地产投资属性更强、中国房地产市场例外论等等。然而，事实真是如此吗？&核心城市房价永涨的六个理由成立吗？&过去十年，中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上，目前正处于加速赶顶阶段。投资者基于过去十年的历史经验，坚决继续看多核心城市的房价，其理由无外乎以下六个方面。然而，细细想来，这些理由与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。一是货币超发。毋庸置疑，货币超发是中国房价上涨的关键因素，截止今年7月，我国M2余额为149万亿元，M2增速高出GDP增速大约4-5个百分点。值得注意的是，东京在年房价加速上涨期，日本M2增速在9%-13.5%左右，高出同期日本GDP增速大约4-8个百分点；美国在房价上涨最快的年，M2增速同样是高于历史平均水平，高出GDP增速3-4个百分点（参见下图）。由此可见，在任何房地产泡沫产生过程中，过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的，一旦预期发生逆转，泡沫破灭，流动性也将速冻，即便央行采取零利率政策，货币供应量仍将持续低迷。 & & & & & & & & & & & & & 二是核心城市资源稀缺。事实上，不仅仅是中国，任何大型经济体的核心城市资源都是极为稀缺的。资产泡沫高峰期，日本是全球第二大经济体，超越美国看似指日可待，东京地区更是集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源，但进入1991年，日本房地产泡沫破灭，东京都市圈房价下跌幅度超过60%。纽约、伦敦是全球金融市场的双子星，曼哈顿、伦敦金融城寸土寸金，资本密度全球无出其右，然而，在次贷危机泡沫破灭后，两大核心区房价均出现了大幅下挫。香港是全球人口密度最高的地区，是亚洲金融中心、贸易中心和航运中心，亚洲金融危机后，香港房价下挫近60%。因此，任何核心城市资源稀缺是房价在区域内领先的关键因素，但不能成为形成房价泡沫化、持续加速上涨的借口。三是人口净流入和城镇化。房地产泡沫破灭后，东京人口迄今为止仍然维持着净流入，东京都市圈人口总额从1980年前后大约2500万人增加到目前的3700万人。在纽约、伦敦等全球金融中心，同样有源源不断的全球年轻人才的流入。外来年轻人的流入，为城市的发展提供了充足和相对低廉的人力资本，同时也增加了新的住房需求。但是，东京、伦敦和纽约的房价上涨神话并没有持续。当前，国内一线城市为外来人口提供了充足的工作机会，但过高的房价已经使得北京、上海的城市人口净流入基本停止，自2015年以来，北京、上海常住人口已经呈现净流出趋势。就此，笔者以为，人口净流入已经难以成为一线核心城市维持过高房价的关键因素。四是收入持续不断增长。在过去十余年里，中国经济处于繁荣阶段，居民工资和财产性收入经历高速增长期，北京、上海的工资水平上涨了4倍左右。当前，中国经济步入新常态，经济中长期L型趋势不可避免。相应地，居民的收入势必难以维持此前十年的高速增长态势。实际上，目前国内工资增速放缓趋势已经比较明显，据中智人力资本的调研成果显示，2015年中国总体薪酬水平增幅为8.0%，相比%有所放缓，其中，二线城市薪酬涨幅高于一线城市。五是核心城市不动产的投资属性更强。事实上，全球任何核心城市的不动产市场，何尝不是本国乃至全球投资者的乐园。纽约、伦敦、香港不仅是本国跨国公司、富裕阶层资产配置的重要组成部分，也成为中国、俄罗斯、印度等富豪群体和大型企业蜂拥而至的投资沃土。然而，不动产作为一种投资品，更易受经济周期的影响，在经济景气时期，大量低成本资本涌入，投资者大幅加杠杆，加剧房价上涨和房地产泡沫形成，一旦政策波动或预期发生逆转，投机资本逃离，房价将加速下跌。因此，不动产的投资属性，不是核心城市永涨不跌的原因，而是房价助涨助跌的催化剂。六是中国房地产市场例外论。在全球房地产泡沫的历史长河中，“例外论”不仅仅出现在中国。在日本房地产泡沫破灭前夕，日本企业和国民的自信心爆棚，日本家电、日本汽车等制造业和科技产品全球领先，日本是亚洲“雁行模式”的领头羊。次贷危机泡沫破灭前夕，美国正享受反恐步步为营、对俄罗斯战略全面胜利的收获期，也正处于“格林斯潘经济神话”又一轮经济繁荣期，“居者有其屋”美国梦引领全球。同样，中国精英阶层认为，中国已经取代日本成为第二大经济体，与美国争夺全球第一制造大国，各类权威机构预测中国将在2025年前后超越美国成为全球第一大经济体。然而，中国经济面临的挑战，远超1990年前后的日本。笔者认为，市场经济从来没有例外论，只有当大潮退去的时候，才知道谁在“裸泳”，是泡沫最终都会破灭。房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨？&房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失?为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元（通常都大幅低于市场价）。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。房产泡沫什么时候破灭？会以什么方式破灭？文：原上草某中西部城市的书记在一个内部会议上，当着各部门官员说，1万元每平米的房价，跟我们这座城市的地位不匹配，至少应该涨到2万。话音刚落，这座城市的房价就蹭蹭地涨到1.5万。一座城市的主要领导对房价如此上心，而且公开主张上涨，这并不是笑话，而是发生在中国的很多城市，这也符合一些地方官员的内心期待。像重庆市长黄奇帆这样不希望房价上涨太快的地方官员恐怕并不多，因为人家有底气，实体经济发展得好啊。今年3月份，草哥曾在思想内参微信公号写了《这轮房价上涨的本质：掩护30万亿地方债务转移》，如今看来，正在一一验证。所谓去泡沫、降杠杆，并没有真正实现，而是把杠杆从地方政府转移到数千万老百姓和居民部门。每一笔债务的扩大其实对应的就是杠杆的一次次提高，所谓高杠杆，就是高债务。以前我们对地方政府高债务很担忧，但津津乐道于中国居民的稳健财务和低杠杆，所以有人出主意，何不鼓励居民买房，通过提高居民部门的杠杆，来缓解地方政府的债务压力。三五年之后，随着房价的轮番上涨，这一目的果然达到了，如果还有人说中国居民的债务率低，那就真是睁眼说瞎话了。中国人真的有钱吗？看看他们的房贷债务就知道了。2008 年金融危机后，美国、日本居民房贷余额均见顶回落，唯有中国房贷余额不降反升，2011 年大概是8万亿人民币，到2015 年已经达到近19 万亿，已是日本的1.7 倍。如果加上2016年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，中国居民的房贷余额已经超过了21万亿。最近几个月，每个月的房贷余额都以近5000亿的速度在增长。20多万亿的房贷余额，再加上公积金贷款，房贷余额/GDP的比例已经超过25%，高于日本泡沫时期水平，2016 年底将超过30%。国内楼市泡沫化已经是不争之事实。那么泡沫膨胀后，什么时候会破灭，以及最终结局如何呢？我认为不会与历史上的其它泡沫有本质上的不同。华尔街没有新鲜事，资本市场和投资市场也没有新鲜事，泡沫的来源及其发生的市场各不相同，但泡沫的轨迹却有着非常普遍的特征。人们的跟风和从众行为会把“怀疑”类型的投资者变成“信仰”类型，面对疯狂的上涨，那些空头都开始怀疑自己的判断了，人们会以为股票价格、资本投资以及整体经济都必将不断高涨，并且会找出各种理由，比如说这是一个“伟大的时代”、“这个国家跟其他国家不同”、“这个时代跟其他时代不同”、“这个国家有钱人很多”……在市场顶端，在这个疯狂的状态下，每个人都被转化为多方，并对上涨深信不疑，最终却因为高昂的价格阻止了更多的人可以加入，新出现的卖家将无法出手，泡沫破灭，价格一落千丈。20世纪发生的多次泡沫及不同的资产和参与者，都遵循了类似的发展轨迹。中国的房价不会有例外，而且目前就已经处于这个阶段。随着住房投机泡沫高潮的临近，出现买方对卖房的大量过剩，很多地方都要排队买房，甚至出现一开盘就一夜抢空的现象，导致已经高涨的价格继续攀升，价格水平很迅速地就达到沸点。但市场的经验一再证明，只有在大多数投资者认为价格仍会上涨，并对此深信不疑的时候，价格上涨才可能突然停止。在最高价格点上，一旦买家终于得到满足，竞价消失，市场上就只剩下卖家，价格将随即狂跌。泡沫就在眼前，但泡沫最终破灭的具体形式是什么，或许会千差万别，要么是日本式的“长痛（长期低迷的慢跌）”，或者是美国式的“短痛（一步到位的急跌）”。只是，哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草？地方政府虽然有能力与资源掌控房价一时走向，但如果房价一直上涨，并且超出大众的个人收入增长速度，虽然仍有少部分人愿意接盘，但总会有一个临界点让接盘侠没能力接盘或不敢接盘，当这个群体足够大或有明显的证据让管理层意识到问题严重性时，这或许才可能有所改变。特别是当实体经济支撑不了房价这么上涨的时候，就会有人弃房不还贷，因为工资的上涨速度抵不了还贷利息和本金。有人问草哥，房价一直上涨，怎么会有人弃房不还贷呢？这就要说到美联储前主席格林斯潘不断提到的“杰塞尔悖论”。美国喜剧演员乔治-杰塞尔讲了这样一个故事：一位疑心较重的投资者不太情愿地参与了股市投资，他先是买入了100只交易量很少的低信用公司的股票，惊讶地发现价格立刻从10美元涨到11美元。他认为自己是一位聪明的投资者，于是继续买入。最终，他一个人把那只股票推到了每股30美元的高价，最后决定套现离场。他给经纪人打电话，要求卖出股票，对方犹豫片刻反问道：“但是股票卖给谁呢？”这就是格林斯潘经常提及的“杰塞尔悖论”，任何市场都是由买方和卖方组成的，目前中国的房价虽然在不断上涨，但是接盘的人越来越少，直到最后没人接盘，没能力接盘，没胆量接盘，或者卖方远远大于买方，这时候，即使你价格再高，没人接盘，也只是纸面财富，兑现不了，套利不了，银行的贷款和债务怎么偿还？所谓有价无市，就是这个悖论的通俗说法。当然，如果是建立在自住和自有经济实力基础上的房价上涨，我认为是正常的上涨，但一系列的金融数据表明，这一轮上涨很多是建立在债务基础之上的，很多是建立在杠杆之上的，很多是建立在投机炒作之上的，如果真有那么多刚需，那些开发商和房产中介用得着不惜冒着违法和刑拘危险，使用各种造谣方式，怂恿大家进入吗？各种房抵贷、首付贷、CDS等金融衍生产品的层出不穷，就意味着这是盛宴和舞会的最后阶段。在反思2008年美国那场金融危机的时候，花旗集团的主席兼首席执行官查尔斯-普林斯曾说了这样一句名言：“当音乐停下时，有关流动性的各种神话肯定会非常麻烦。不过只要音乐还在继续，你就必须起来跳舞，舞会还没有结束。”是的，音乐还没有停止，舞会还没有结束，盛宴还在继续，你们继续慢慢享用吧！！做号不易 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