02-1602-1602-1602-1602-1602-1602-1602-1602-1602-16最新范文01-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-01房价不能暴跌！因为楼市一旦崩盘，中国经济也会崩溃
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　　现在中国楼市的房价已经非常的不理性，也引发了民众的恐慌和担忧。当然不断高喊房价暴跌，楼市崩盘的声音也是不绝于耳。但是，要知道房价下跌可不是什么好事。因为一旦出现下跌的势头，就意味着我国的经济将全面受创，人口失业情况加剧，住房体系无法正常实施等。类似的恶性影响接踵而至，届时，就算购房者有了买房的底气，也未必见得会有买房的心情。下面，就整理几大房价下跌的重要危害，进一步加强购房者对房地产市场的认知。　　　　一：中小房企将面临倒闭房地产一直都是中国的支柱产业　　全国目前有数万家大大小小的房企，其中许多中小房企都是半路出家，没有强大的资金支持。如果出现房价腰折式暴跌，那么这些没有强大资金作支撑的放弃，为了降低损失，大部分房企都是申请破产。只要房价暴跌，那么这种倒闭现象绝对不是小范围，而是波及全国，企业将会纷纷申请破产处理。　　二：经济衰退，银行倒房价下跌，意味着中国经济受挫　　房产专家分析：“从国际经验上看，房地产景气与宏观经济景气有非常高的关联性，如果房地产崩盘，中国经济肯定崩盘。”另一方面，我国经济与金融机构息息相关，因此，不难联想，房价一旦急挫也将会是金融机构的噩梦。根据权威数据判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，显而易见，银行受挫巨大，而一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。　　三：房产相关产业受挫　　人口失业情况加房地产是个大行业，也是一个大市场，不仅有着许多线上线下产业，更为我国人口就业做出了巨大贡献。就好比相关产业，世人熟知的有钢筋、水泥、建材等房产原材料，此外，还有装修业、家具产业以及家用电器等，这些生活中随处可见的行业，与每个市民的生活息息相关，更是与房地产有着唇亡齿寒的关系。假若房价一旦下跌，而这些行业也将会陷入泥潭，从事这些行业的市民，工作将得不到保障，我国失业人口将进一步扩大，经济方面也会迎来灾难性的影响。　　四：货币贬值严重房子的保值性没有任何意义了　　资金就会外流，再加上国家不会让国有银行倒闭，拯救银行的办法只有疯狂的印钞票，增加货币流通量，实行宽松政策，这样，货币贬值就会更加严重。按照正常来说，五年时间，货币购买力将下降近一半，钱也就开始不值钱了。　　五：市民“暴走式”抢房造成恐慌　　2011年日本核电站爆炸，我国因此兴起了“抢盐风暴”、2016年4月山东大蒜涨价，又掀起了一股“全民抢蒜风波”&&诸如此类的“抢购”行为，到最后无不是弄得啼笑皆非。消费者对待小商品已是如此疯狂，如果房价一旦下跌，出于房产的必要性，各大房企的门槛肯定是要被购房者踩榻。殊不知，房价下跌后的房产热销，并不是什么好事。房价下跌说明房产贬值，而想要投资房地产的市民，无疑是“抢”错了投资商品，而对于自住型的购房者而言，房价下跌，未必就能抢到房，就如在超市抢盐、抢蒜的风波一样，等你反应过来时，好货早已抢空，留下的货终归不值得去“抢”。　　综上所述，购房者千万不要以为房价暴跌就是好事，你永远也不知道房价下跌带来的后果是不是你能够承受的。只要期盼房价能够回到合理的、大众能够接受的价位，这才是社会和经济发展的需要，也是民心所向。
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就中国现在的房价来看,经济发展符合自然规律不?这样的结果是社会现象,还是人力所为?
在当今社会房子的价值发生了改变，还是价格已经脱离了价值这一底线？房价的命运将会如何？如果房子的需求量不断减少。房价何如？求高手指点。。。
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二手房经纪人
你好：您说的自然规律应该解读为健康或不健康，目前来看经济发展是健康的；这样的结果是符合市场规律的；
房天下知识为您分享了一条干货
社会总之是人创造的,都是利益惹的祸。社会体制不公,贫富差距拉大,人的社会思想的转变,政府职能漏洞能力有限等等。。。都是导致现在社会现实情况的原因,比如国民经济,现在的经济上升拉动的支点很大一部分就是房产,如果房产完了那么国民经济就得重新洗牌。就像比如一些人陷入一步一步的犯罪,明知道后果严重,还是得照样走下去。何况聪明智慧的国人大都不那么单纯。下一代谁管他呢。悲哀。。。
在叙述前,有一个前提需我们共知:一个生产资料健全的国家,实业是支持其前进的核心发动机。这里所说的实业就是制造业,无论过去还是现在,每个强大的国家都是靠坚实的制造业发达的,无一例外,包括大家仇视的日本。这和房价有联系么?当然有!制造业的发展需要什么?1、健康的经济制度2、不太差的人力资源3、较完善社会基础建设。我们国家具备这些条件么?客观的说,社会基础建设搞的很好。现在社会的商业竞争,与战争无异,想...
在叙述前,有一个前提需我们共知:一个生产资料健全的国家,实业是支持其前进的核心发动机。这里所说的实业就是制造业,无论过去还是现在,每个强大的国家都是靠坚实的制造业发达的,无一例外,包括大家仇视的日本。这和房价有联系么?当然有!制造业的发展需要什么?1、健康的经济制度2、不太差的人力资源3、较完善社会基础建设。我们国家具备这些条件么?客观的说,社会基础建设搞的很好。现在社会的商业竞争,与战争无异,想胜利也要三要素,天时地利人和,与前面我提的三点基本吻合。我们国家缺什么呢,天时和地利!千疮百孔的制度和无法控制的人才流失致使制造业一片哀歌,这样肯定不行啊,大家都挣不了钱就代表着大家没钱用于消费,钱都藏在大家口袋里以备不时之需。这时政府光荣登场了,你们不掏钱是吗?真的不掏吗?我来掏你们的钱,怎么掏呢,找个由头吧。于是政府的三板斧出现了,能源垄断,金融垄断,各种提价收费,发现还是不够,对经济促进起不到直接作用,玩个狠的,全国所有土地国有化!就是说,从现在开始,你只可能对土地有使用权,没有转让卖卖权,我说让你用3天,你绝对用不了第4天,你真的想用第4天么?掏钱嘛!!没办法,掏吧。后来呢,政府发现,这些泥腿子很有钱嘛,让掏据掏,说明还有还没榨干净,怎么继续榨呢?也懒的搞别的名目了,涨价!!银行负责房贷支持建设,政府负责收钱。你问这个是不是符合自然规律,肯定符合,自然规律就是生存定律,据这么简单。说道这里,你的第二个问题答案也有了,既是社会现象也是人力所为,我感觉应该这么说,是社会关系与人的矛盾,无法调和,只能破坏掉重新来。社会主义与生存定律你相信哪个?一个思想来自于两个屌丝的意识碰撞,另一个则来自全球实地考察结论。呃,说的有点多了。
当今社会的房价完全超过了房子的本身价值再加上物价、经济等原因,很多人就算奋斗一生也买不起房子,导致大多数人成为房奴什么的。
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违法信息举报邮箱：『房产观澜』 [经验交流]一个中国房奴的顿悟，给力！作者：西都牧鱼 http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/288801.shtml 前一段时间，在网上写过一个帖子，是讨论中国的房地产的，帖子发了之后， 引发了不少人的讨论，这里面有同意的，也有不少是批判的。由于那个帖子是 随性而写，所以写的很随意，有很多语法错误，前后也衔接不上。所以就将之 前写的内容重新整理了一下，又加了写内容，准备系统的写一下自己的想法。 目前已经写了大概有十章左右，剩余的还正在写，先发上来，求大家指正，批 评的还是赞扬的都欢迎，特别欢迎有实质性的意见，希望大家不要无事生非的 谩骂就好了，在这里先感谢大家的支持了。 本来不想说这么多的，可是由于天涯有规定，发帖必须要满五百字，所以只能 罗嗦了半天，希望大家不要烦。 好了，应该差不多了，先来个目录。 目录 前言 第一部分 表象 第一章 房价有多高 第二章 房子多不多 第三章 谁在卖房子 第四章 谁在买房子 第五章 未来向何处去 第二部分 本质 第六章 表象与本质 第七章 人口红利、经济增长和房价 第八章 城市化与房市泡沫 第九章 中国的宏观经济与房价 第十章 中国房地产政策的演变 第三部分 历史 第十一章 疯狂与理性-泡沫经济的演变途径 第十二章 日本房地产泡沫 第十三章 民国时期的通货膨胀 第十四章 法国密西西比泡沫 第十五章 海南房地产泡沫 前言 2002 年大学毕业前夕，王石来我们学校做了一场演讲，宣传万科的。关于 万科我倒没留意，只记住他说北京的房价太高。当时北京申奥刚刚成功，所以 有人拿这个说事儿，但王石依然坚持，态度十分坚定。 我在大学一直不务正业，专业学的不怎么样，可是酷爱经济学，对于经济 史上的历次经济泡沫诸如荷兰郁金香狂热、英国南海危机、美国 1929 经济大萧条、日本“失去的十年”、中国海南房地产泡沫崩盘、东南亚金融危机如数家 珍。 加上王石这么一忽悠，在房价这件事情上，我成了一个坚定的看空者。从 2003 年进北京，就等着目睹北京房价的暴跌，可是结果却是眼看着北京的房价 一路从五千涨到一万，一万涨到两万，两万涨到三万。 后来我再度复习经济学，才发现原来是自己学艺不精。泡沫最终总会破裂 是没错，可是什么时候破却是个大问题。历史上每一次泡沫经济的初期和中 期，都会有不少理性人士出来警告人们“有泡沫了，请注意！”但是这个时候， 泡沫却从来都不会破裂，而是会继续涨下去，通常紧接而来的还会是疯狂的上 涨，上涨的程度足以摧毁那些理性人士们的信心，等到这些人一个个都被无情 的现实打击的意志全无，再不敢出来大放厥词的时候，甚至连他们都相信泡沫 会永远持续下去的时候，却往往是泡沫破裂之时。 而所有研究泡沫经济的人都没有提及的一个事实是，虽然泡沫破裂时，资 产价格会大幅下跌，相对于顶峰时的价格，泡沫破裂之后的资产价格确实很 低，但是与泡沫刚刚起来时的价格比，往往还是高出很多。 就以这一次中国的房地产市场的泡沫来说，现在悲观者预测说 2012 年房地 产可能会跌 30、40%，甚至是 50%，可是以现在的价格来看，即便是跌了 50%，仍然相当于 2008 年时的价格，相比于泡沫刚刚开始时的 2003 年的价格， 甚至是 2005 年、2006 年的价格，还是高了很多。 造成这样的结果有两个原因，第一是从长期趋势来看，各种资产的价格都 是呈螺旋形上升的，就如同社会发展一样。虽然资产价格是由上升、下跌这样 一个个波浪构成的，但是从大趋势来说，后一次的低点一般总是略高于前一次 的低点。你看中国股市从出现到现在不断上升下跌，可是相比于刚成立时，指 数还是增加了很多，2007 年跌的那么惨，还有 1700 多点，刚成立的时候的基数 是多少，100 点。第二个原因是货币购买力的不断降低。现在全世界大多数国 家用的都是信用货币，对于信用货币来说，通货膨胀是必然的，而在经济出现 泡沫时，通货膨胀往往也比较大，到了泡沫破裂的时候，资产的表面价格还会 比泡沫初起之时高了很多，这里面有一大部分是通货膨胀的原因。就拿现在人 民币购买力来说，虽然仅从官方公布的 CPI 来说，从 2000 年初到现在，可能货 币的购买力降低并不是很多，可是我们都明白，实际上这十年来货币的购买了 的降低是十分大的。 所以，每一次泡沫经济的发展过程中，在早期和中期买入的人，基本上都 能赚钱，即便是你从早期买入一直持有到最后泡沫破裂，资产价格已经跌去了 大半，相比早期和中期的价格，往往还是有利润的。这么一盘算在泡沫的成长 过程中，如果你看不清局势，那么看多胜算的概率通常大于看空，因为在泡沫 的成长过程中，上涨过程持续的时间通常很长，而从达到峰值，再转入下跌的 过程，相比之下，持续的时间要短的多。 当然，我这么说，绝不是劝人们现在还去买房子，因为从种种因素来看， 现在中国的房价即便是没有见顶，离顶峰也应该不远了。在资产泡沫的发展过 程中，价格是非理性的，所以，不排除现在的房价还会上涨个 20～30%甚至更 多，但是开始下跌的时间绝对也为期不远了。因为支撑泡沫经济中资产价格继 续上涨的因素就是心理和资金，心理就是人们相信房子的价格会继续上涨，所 以有买入的想法，资金就是还有大量人投资进入市场买入资产，可是看现在的 房价，连过去热衷投资房子的人，都觉得高的离谱，开始纷纷离开，而泡沫时期的资产价格，历来都是非涨即跌，所以，从现在的局势来看，房地产这个大 泡泡，离破裂的时候确实是不远了。 （不过，如果有生之年你再遇到类似这一次中国房地产市场的泡沫经济，倒 是不妨按照我上面提到的观念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必过分 的理性，可以大胆的跟着盲目的人们买入。也许你觉得下一次泡沫的来临十分 渺茫，可是人的一生将近百年，经历个几次类似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住 一两次机会，就能改变一生的命运甚至包括你后代的命运。） 因此，如果你现在打算买房子做投资，那确实需要慎重考虑了，先不说价 格未来肯定会下跌，只要不涨或只是微涨，投资房子就是赔钱的事情，因为投 资房地产实际上是有很大的交易成本的，没有足够的上涨空间，是无法弥补这 些交易成本的。 但如果是因为自住需求，在短期内必须购买住房，那就是另外一种情况 了，我绝不会像很多人那样，劝人们去租房甚至是卖掉现有的住房。因为就现 在的国情，自己有住房相比租房，确实能够大大提高生活品质，这是一个不可 回避的事实，更何况住房还涉及到户口、小孩入学的问题。不过，鉴于当前的 局势，如果买房，应该注意不要买总价过高、按揭太多、超过自己支付能力的 房子，而且应该在财务上留有一定的余地。这是因为未来的几年，中国经济很 有可能遭遇极大的危机，如果现在超过自己的财务能力按揭，一旦未来经济不 景气，就有可能把自己带入非常悲惨的境地，另一方面，即便是从现在的经济 能力来看是可行的，如果未来经济不景气，遇到减薪甚至是失业，也会因为房 子问题使自己立即进入财务困境。日本上世纪九十年代房地产泡沫破裂的时 候，曾经有无数的日本人因为在经济繁荣时买入高档物业而面临严重的财务危 机。 回头说我跟房子的事情， “复习经济学”是很久以后的事情，如果不是父 母、准媳妇和未来丈母娘的压力，我当年还会继续看空下去。可是形势逼人， 2008 年的时候，在这“三座大山”的压力下，依然坚持看空的我，还是在望京买 了自己的第一套二手房。一居改造的小两居，七十八平米，平米价一万三，总 价一百万出头，首付五十多万，还有十年的贷款，月还款额度人民币六千二百 一十八元。 买了房子之后的好处是，看待事情的态度更加客观和平和了。人都有很严 重的心理暗示，就好像炒股票，牛市踏空的人，总是觉得股票会跌，拿着股票 的人呢，即便大盘从 6000 点都跌到了 1600 点了，还是从各个角度给自己解释， 大盘会涨回去的。买房子也是一样，没买房子的总是觉着房子要跌了，有几套 房子的人，则天天想着房子会涨，一听有人说楼市要跌马上就骂街。 有一套房子的人心态最好。因为房子涨了，虽然账面价值增加了，可是也 不能卖了获利，房子跌了吗，账面上看是亏了，可是好歹贷款也没多少了，不 会因此倒闭破产，而且真要跌了，还有机会换套大点的房子呢。我周围的人， 有一套房子的人，虽然从心理上来说，应该盼着涨才对，其实多数都在盼着跌 呢，这样才有可能换套大一点的或者是离城近的房子。 最后说说未来房价的趋势，虽然从短期来说，预测房价是很困难的，因为 从短期来看，市场价格的表现掺杂了很多因素，这里面有真实的需求，也有投 资、投机的因素，投资也好，投机也罢，跟人的心理关系很大，所以短期价格 很难预测，而如果想预测时间，就难上加难，需要的不仅是超人的头脑，还要 有过人的直觉与心理，实话说，我做不到这一点。其实别说是我，伟大如费雪、凯恩斯、格雷厄姆都曾经在美国 1929 年的股市崩盘中赔的一干二净，曾经 预言东南亚金融危机的诺贝尔奖得主克鲁格曼，也说不出市场开始下行的具体 时间，只能是定性的做做分析。想来想去，这世界也许只有索罗斯能够做到这 一点，可他也不是百发百中。 不过，从中长期来看，价格的走势最终都会受真实的供给和需求、受表象 背后的宏观经济形式的影响，所以房价的中长期趋势还是可以分析的。我这本 书会包含以下一些内容： 1. 目前中国房地产市场的形势，以及背后的宏观经济形势。 2. 中国房地产市场未来的发展趋势。 3. 中国和世界经济历史上的一些类似的泡沫经济的情况，它们的起源、发 展和结果。 我希望我写的这些东西至少能对以下一些人群产生一点作用。 一是正在为买房而焦虑不堪的年轻人们，其实大可不必。虽然我不敢像很 多人那样拍着胸脯说一两年之内，房价必然大跌，但是只要把时间再放长一 点，那么房价一定会恢复正常，届时大部分人买房并不会像今天这样艰难。当 然，房价恢复正常的途径会有不同的可能性，也许是从现在开始就逐渐下跌， 房地产进入熊市，但是也不排除政府通过通货膨胀的方式，逐渐抬高人们的名 义工资和其它产品的价格，从而使的房价回复正常。如果经历的是第二种途 径，对很多有积蓄的人来说，是一个财富洗劫的过程，特别是小有余财的中产 阶级，因为富人们的财产一般不会是储蓄，而是以各种资产的形式体现，通货 膨胀对他们的冲击也不会太大，而穷人们呢，就像现在一无所有的年轻人，在 这个过程中会觉得生活很艰难，不过也不会有多大的损失，反正也是一无所有 吗。 二是有权力做决策改变现状的当权者们。现在房价问题之所以如此热闹， 是因为它已经不是简单的某个商品的价格问题了，而是已经深刻影响到整个社 会，并且已经改变了正常的社会秩序和社会激励导向。这种导向会对我们社会 产生长久的、深刻的负面影响，对于社会和经济的损害将是难以估计的。 虽然我个人一直都明白，要想在这个社会混的好一点，绝对不是简单的依 靠能力和学识就可以。可是对于整个社会来说，要想健康的发展，那还是要有 一个基本上的价值导向，这个价值导向简单说就是，聪明的要比不聪明的混的 好点，努力的比不努力的混的好点，在公司里面职位高的人要比职位低的人有 钱点。 不过，仅仅因为一个房子，现在中国社会的价值导向和激励已经完全扭 曲。 以我们公司来说，现在成功的标准基本上和工作、奋斗这些词语无关了， 而是要看你是否及时做了“正确”的决策，在北京及早买了房子，如果父母恰好 有点钱，自己行动又够迅速，比别人早一步在北京买了房子，甚至买了两套三 套的，那你要比做什么总监、部门经理“成功”多了。我们公司的一个清洁阿 姨，因为拆迁，俨然已经家资千万，绝对比我们部门中任何一个人都成功。实 际上，这一现象对于大家的激励也是很明显的，因为相比现在的房价，你比别 人每个月多挣三千、五千，基本上没有任何实质意义，别人只要比你早两年三 年买房子，那你现在就是再干二十年、三十年，可能也赶不上他的家产。所以 工作、奋斗对人们来说，已经没有太大意义。 从短期来看，GDP、供给、需求这些数字都对于经济都有非常重要的作用，可是从长期来看，这些都是过眼烟云，不过是数字而已，真正决定一个国 家实力的还是数字背后实实在在的生产力和科技水平，而这是要靠全体国人， 特别是年轻一代的创造力和埋头苦干的。不过，当年轻人们都背负着沉重的经 济负担，每天为了还房贷而奔波时，他们是没有办法安下心来，踏踏实实的奋 斗和创造的。我们常常说国人目光短浅，不能沉下心来做事，而西方人做事更 踏实，追求长远的目标。可是，我们不敢奢望像西方人一样拥有高福利，只要 年轻人们的负担稍微减轻一些，房价比现在降低一半，看看现在年轻人们是不 是会更踏实，更有创造力。 前些日子看了一篇文章，说民国时期是中国近代思想最活跃，最有创造性 也最人才辈出的年代。在那个时代，一个教授的月收入是 400～600 银元，副教 授是 260～400 银元，讲师是 160～260 银元，这是 1927 年国民政府教育委员会 制定的大学教员薪俸标准。当时的物价水平如何呢，在北平，一个银元可以请 一顿涮羊肉，上海一个银元能买两份西餐。而在北平，一个四口之家，80 银元 就足以维持体面而正常的生活。胡适 1917 年刚入北京大学做教授时，薪水 260 银元，当时和同乡合租了一处房子，房租一个月是六个银元，平均每人分摊三 个银元，在北大的食堂包伙，每个月开销不到六个银元，而且伙食很丰盛。这 样的生活比他在美国要优越的多，所以胡适很满意，从此就安心于学术研究 了。如果今天的中国能够回到低税负、低负担、高个人收入的时代，年轻人们 不用在为了工作、房子、结婚、孩子、子女教育这些问题而整日奔波时，他们 自然也就能将精力用于个人能力的培养，能够踏踏实实的做学问和工作了。 从这个角度来看，现在的房价问题实在已经成为关系到国计民生的大事 了，可是人们仅仅看到了现在房价问题给人们生活带来的艰难，当权者担心的 是由此带来的人们的激烈的反应，可是大多数人都忽略了由于房价问题给社会 秩序和价值导向带来的深层次的影响，而这种影响对于国家未来的发展带来的 损害比人们看到的问题可能更严重，影响也更长久。 我把这本书分为了三个大部分，分别是表象、本质和历史。 第一部分叫做表象，又分了五章，分别是房价有多高，房子多不多，谁在 卖房子和谁在买房子，最后是综合分析。房价高低是最后的表象，而房子多 少、卖房子和买房子的人一起构成了供给和需求，是决定房价的原因。不过这 些原因也不过是由于众多复杂的经济因素所导致的，所以我一并将它们称为表 象。 第二部分是本质，与第一部分的表象相对应，这一部分讲述的就是表象背 后的决定性因素，最后这些因素都会归结到需求或者供给，从而最终决定房 价，主要涉及到的因素包括人口、城市化进程、宏观经济形势和政策的影响以 及近三十年来的房地产政策的演变。 第三部分是历史。这一次中国房地产的热潮，是泡沫经济已经无疑。在人 类的经济史上，各种各样的泡沫经济已经层出不穷，这一部分就给大家展示一 下经济史上的一些主要的经济泡沫，特别是和这一次中国房地产泡沫比较类似 的情况第一部分 表象 第一章 房价有多高关于北京房价，网上流传过一个帖子： 最近，国家某部公布了一项统计数据，告诉人们：你要不是三大式人物 （大 款，大官，大腕） 而想在北京买套 100 平方米总价 300 万的房，社会阶层所付出 的代价请看： 1：种三亩地每亩纯收入 400 元的话要从唐朝开始至今才能凑齐（还不 能有灾年） 2：工人：每月工资 1500 元需从鸦片战争上班至今（双休日不能休） 3：白领：年薪 6 万，需从 1960 年上班就拿这么多钱至今不吃不喝 （取 消法定假日） 4：抢劫犯：连续作案 2500 次（必须事主是白领）约 30 年。 5：妓女：连续接客 10000 次，以每天都接一次客，需备战 10000 天， 从 18 岁起按此频率接客到 46 岁（中间还不能来例假) 以上还不算装修、家具、家电等等费用 这个帖子中除了“某部公布了一项统计数据”这句话是虚构的，其余内容基 本属实。目前北京的房价，在五环以内的新房，基本上都在三万每平米以上， 即便是通县的房子，一般也都在两万左右，所以一百平米的房子三百万并非夸 张。 为了更清楚地给大家展示一下中国房价的发展，我想先说说我在北京的一 些事情。不为别的，只是为了比较直观的记录一下北京的房价，现在官方和各 种机构关于房价的统计数字很多，不过看这些数字，远不如我们的直观感受来 的更直接。 就以 2010 年的北京房价来说，我们谁都知道，从 2009 年到 2010 年的顶 峰，涨了大概有百分之六七十，可是官方的统计数字愣是还不足百分之十。 我 2003 年大学毕业以后到北京工作。当时税前工资一千五，外加补贴五 百，扣除各种名目的税、险、金之后，每月到手不足两千。不过还好，当年公 司提供住宿，宿舍在望京，九十年代的旧房子，四个人一个两居室，两人一 间，虽然地方不甚宽裕，可是比起今天的毕业生们，已经十分满意了。 当时我在东四环边上的一个地产项目工作，项目在朝阳公园南门对面，是 当年有名的高档住宅。刚开盘时的价格是九千多，我到项目的时候已经涨了很 多，大约是一万三。一万三的“豪宅”我们可是不敢问津的，当时我们公司有个 中层领导，买了个七千多一平米的房子，我们都惊叹他的富有。能买起这里房 子的人，都是绝对的有钱人，当年我在项目上看见好几个经常在电视上露面的 人来这里买房子。 还有一些人，虽然在电视上没见过，可是一看也是有钱人，有一次两个穿 着时髦的女人来看房子，看完房子后，其中一个人直劝另外一个人说：“哎呀， 这里的房子就是这么小了，反正你也不是自己住，随便买一套得了”。 还有一次，我们刚绑完楼板钢筋，设计院忽然下发变更要求改图纸，原来 是有人买了两层要做跃层，所以让我们在楼板上留个口子。 当年这些人的有钱都让我们羡慕不已，心想什么时候我也能买的起一万块 钱的房子就好了。 在我们旁边也有一个工地，就是后来大名鼎鼎的棕榈泉，当时也卖一万 多。我们项目的人都觉得棕榈泉做的很土气，又是个本地的土老板做的，不像 我们项目是美国公司开发的，设计的也很有品味。不过后来棕榈泉因为卖的 慢，名气反而比我们项目大的多，而且因为价格一直在涨，所以棕榈泉也因此比我们项目多赚了很多钱，棕榈泉的老板曾伟因此而大赚了一笔，一度在北京 大有名气，甚至被传为曾庆红的儿子，其实不过是空穴来风，误传而已。 2009 年我回到北京，在东三环的燕莎友谊商城边上的一个写字楼上班，我 们办公室旁边有个房地产项目，是九十年代末期有名的烂尾楼，当年叫做瑞城 中心，停了十年一直没有动工，在 2009 年时我们忽然发现这个项目又动起来 了。后来知道这个项目原来是被曾伟接手了，和他合伙的还有香港凤凰卫视的 老板刘长乐，重新开工之后的项目名称是四季公寓，想必是四季酒店也有份参 与这个项目，项目对外的业主公司是长青有限公司。 不过这一次的曾伟没有做棕榈泉时那么幸运，先是赶上了国内调控房价， 所以四季公寓一直卖的不好。而不久前，还因为行贿的问题竟然在香港被拘 了。 说说当年其它一些地方的房价。2003 年的望京还是一片荒凉，沃尔玛、新 世界的影子都还没有看见，华堂、华联也都没有开张，我们当时能够念出名字 的小区就只有一个望京新城，房价五千多，我们当时觉得已经是天价了。只有 通县这样的地方才是像我这样的年轻人可以梦想的地方，2003 年时的房价是三 千多一平米。 买房子这个事情对于像我这样刚毕业的学生来说，基本上是不敢想象的。 我办公室有个同事，比我早两年毕业，2003 年时正在到处看房子，我们正在做 的项目他自然是不敢问津，所以只能去看别的项目了，当时工地附近正好有另 外一个项目，阳光上东，还没开盘，刚打出来广告，我们觉得这个楼应该不会 太贵，就撺掇他打电话去问，结果对方说他们的定位是一万左右，我们那位同 事是红着脸挂电话的。 后来我们听说 2004 年他在望京买了房子，五千每平米，我们已经觉得他很 有钱了，能买得起五千一平米的房子。 因为实在是生活的太郁闷了，2004 年我就离开了北京，到外地工作了两 年，2006 年初，我攒了十万块钱杀回北京，又开始到处看房子。 因为之前比较熟悉，再回来后我还是住在望京，跟人合租了一个房子，月 租九百。2006 年望京华联刚刚开业，沃尔玛也开始动工，机床研究所对面的正 时家具已经迁走，那里夷为了平米，准备动土盖新楼，西门子正在盖新办公大 楼，一切都已物是人非了。 一看房子才发现，虽然攒了两年的钱，可是房价也水涨船高了，2003 年望 京的房子是五千，2006 年已经涨到了八千以上，连通县的房子都已经涨到了五 六千了。这么一算，如果我 2003 年不离开北京，在望京买一套八十平米的房 子，总价大约四十多万，可是到了 2006 年的时候就要六十五万了，我这两年攒 了十万，可是买一套八十平米的房子要多掏二十五万。 这一次我看了不少房子，第一站是望京的嘉美风尚，当时网上的价格是八 千五，我比较了半天，觉得这个比较合适，可是买不起太大的，最多只敢奢望 八十平米左右的两居。到现场看房时，感觉十分惭愧，因为其它人都是西装革 履开车去的，我穿着圆领体恤步行着就去了，不过售楼小姐素质很高，还是很 高兴的接待了我，但是很遗憾的告诉我，八十平米的现在不能确定，需要等消 息，如果是三居的马上就可以定。我并不是不喜欢三居，但是没有钱，所以只 能失望而归。数个礼拜之后，这个售楼小姐又联系过我，说两居的是有了，不 过要九千五一平米。因为愤怒售楼小姐的行为，而且也觉得价格有些贵，所以 我最终放弃了这个楼盘。前几天我和老婆一起路过这里，看了二手房中介的标价，已经是两万五一平米了。 看了几个楼盘之后发现，从网上看到的价格，通常都比现场实际报价要 低，在 2008 年政府调控房价时，情况则恰好相反，现场问到的价格总是比网上 的标价低，还有各种各样的优惠。回头来看，2006 年正是中国房地产泡沫开始 风起云涌的一年啊。 接着看过的一个楼盘是明天第一城，也是当年比较热门的楼盘，当时标价 七千，我当年好容易弄清楚了立水桥在哪里，也去走了一遭，觉得还不如在望 京合适呢，然后就放弃了，现在这里的标价是一万九。 还看过一个叫做炫特区的项目，当年的价格是八千五，去现场看了之后才 发现，2003 年刚毕业的时候就陪同事去看过这里的房子，那时的房价是五千 五，写到这里我特意上网去搜了一下，现在这里的房价是两万四。 我也去不少的房展看过，不过房展的情况实在是太混乱了，浪费时间还找 不到什么有用的信息，还不如从网上看来的有用，有一次终于看到了一个房 子，在西三环，价钱也算合适，长期以来，我一直活动于北京东部，很少到西 边，就和一个同事一起跑过去看了看，本来人家是有看房班车的，我们觉得坐 他们的车去太没面子了，就自己坐车过去，先坐一号线，出了地铁之后又倒公 交，然后又按照他们的地图七拐八拐，走了半个多小时才终于在一堆立交桥交 叉的拐角处看到了那个项目，可是我的朋友已经到了忍耐的极限，结果我们在 几乎就要到达目标的时候撤了。 当年在北京西边还看过一个房子，叫做荣丰
年时大概卖八千 多，这个项目不止房子的户型十分奇怪，还建在火车道边上，我一直很好奇， 什么人会买这样的房子，不过现在即便是这样的房子，房价也在两万以上了。 后来我也去过几次北京西边，一次是去看一个十年未谋面的高中女同学， 还有几次就是接送现在的老婆了。每一次去都是在晚上，总是感觉立交林立， 阴气森森，没有留下太好的印象，所以也就放弃了在西边买房子的想法。 2006 年的看房史就这么结束了，最后还是没买，没买的原因有两个，一个 是当年囊中羞涩，自己中意的房子都买不起，买得起的又不喜欢，另外一个原 因，就是我当时觉得北京的房价已经很高了，应该是快要跌的时候了。 2006 年之后，我又离开了北京一段时间，再次回到北京是在 2007 年底。进 入 2008 年之后，房价在政府的调控下曾经有过一段短暂的下跌，可是即便如 此，与 2006 年时的房价比也是不可同日而语了，2008 年连通县的房子都涨到了 一万以上，望京的房价最高曾经冲到了一万五以上。 我认识的很多人都是在这段时间买得房子。我认识的一个女生，2008 年时 以一万一的单价在望京买了套二手房，还有一个朋友以一万三的单价在西四环 买了一套新房。 我当时仍然坚信房价必跌。可是我的现任老婆不干，再加上双方父母的压 力，虽然依然看空，可是考虑到爱情无价，所以也就忍痛出手了，在年中的时 候，以一万三的单价买了现在的房子，七十八平米，总价一百万还多，首付了 五十万，还有十年的贷款，月还款六千二百一十八元。 说说之后的情况吧，谁也没有想到，随后中央政府就掉转了矛头，从调控 房价变为刺激房价了，政府控制房价从来没有效果，可是刺激房价的效果却立 竿见影，从 2009 年开始，北京乃至全中国的房价都一飞冲天。2009 年初的时 候，我买的那个房子单价还不过是一万六七，2010 年巅峰时期竟然涨到过三 万。通县的房子，也都是动辄两万以上，我一个同事在六环买得房子单价都一万以上。 我前面说，我只有一套房子，所以再涨也没法卖，那是因为我很不幸有一 张北京户口，还舍不得放弃，总想着将来我的儿子在高考时可以少考个一百来 分，还能上好大学。 但是还真有卖房子的，我一个同学的妹妹，2005 年和男朋友一起在北京买 了套房子，2008 年两个人卖了房子，带着 200 万的家产回老家去了。 不过，我们大部分人还是要在北京生活下去的，即便不在北京，也要在其 它地区生活，也要买房子，于是很多人都会关心一个问题，房价到底什么时候 会跌？ 我认为要回答这个问题，要弄清楚三个问题： 1.房子多不多 2.谁在卖房子 3.谁在买房子第二章 中国的房子多不多 现在中国的房子多不多？这个问题很难回答，难回答的原因在于国内现在 没有科学的统计数据，所以我们只能找一些侧面的数据去观察这个事情。 前段时间，网上爆出个事情，有人根据不走数的电表统计，全国有超过 6000 万套房子空置，按照三口之家计算，这些房子够大概两亿人居住，我本来 还不相信这件事情，不过后来专家们都纷纷出来辟谣了，我倒是开始有点相信 了。因为无数事实已经充分证明了专家们预测的“准确”性，只要你从反面去理 解，基本上百发百中。 我的方法是观察挂牌出手的新房和二手房的数量，现在的网络真是发达， 只要坐在家里，打开搜房网，就能知道有什么房子在卖，价钱是多少，虽然我 没有一个个去数到底有多少套房子，不过就我每天关注的北京，在售房子的数 量真是太多了，尤其是二手房的数量。 当然从这些网站上看的数据也有一些问题，新房的信息基本上还是比较准 确的，可是网上挂的二手房信息，很多早就卖了还在挂着，很多信息又是重复 的，所以即便是一间间的数出来，数据也不完全准确。 为此，我做了另外一项研究，研究对象是我周围的人，包括我的同事、朋 友和亲戚等各种我认识的人，研究内容就是他们持有房屋的情况。 先从我周围的同事开始研究。我在一个国企工作，按照网上一个帖子的分 类，我工作的公司是典型的竞争性国企，就是说福利不太好，工资也不高，虚 荣一点说，收入大概在各种企业中算是中等水平。 我在的公司部门一共有十三个人，部门经理 40 岁，两个部门副经理都是 35 岁左右。剩下的员工中，有一个是去年刚毕业的学生，其余的都是毕业 5 年到 8 年左右的老员工。十三个人中，有两个人是土著北京人，刚毕业不久的那个学 生和另外一个毕业五年的同事，其余的人都是大学毕业后分配到北京的。十三 个人现在都是北京户口，其中九人有房，四人无房，比例算是很高了，部门经 理比较厉害，个人拥有六套住房，因为他年纪比较大，曾经做过公司高层，后 来在斗争中被拿了下来，虽然前程也就这样了，可是瘦死的骆驼比马大，毕竟 早年攒了不少家产，置业也比较早，他现在也不在乎什么前程了，就是在公司混日子。两个部门副经理各有一套住房，都是工作后和媳妇（老公）一起奋斗买 的，住的都比较远，一个在回龙观，一个在天通苑，还有两个同事各有两套房 子，都是由于父母家境不错，刚毕业不久，在
年间就买了第一套房 子，在 2005 年前后又买了第二套，其他有房的都是只有一套，其中有两人分别 买的是经适房和限价房，买的比较早，那个时候手续还比较简单，有一套房的 人群中，买在通县的人有好几个，上班很远，每天早上要提前至少一个半小时 出发，喊着号子挤地铁。没有房子的四个人中，一个工作了七八年的，属于一 直犹豫不绝没买房子的，结果越往后越买不起的，我们都称之为“杯具帝”，本 来聪明能干的主，可是就是在买房子这件事情上犹豫不绝，结果辛苦攒了好多 年的钱，还比不上在通县买了房子的人升值的多。还有三个没房子的，一个毕 业五年的男生，刚毕业的一个小女生，家都在北京，自己没买房子，家里的房 产不少，其中那个小女生应该家里还是颇有地产的，据说正在等着拆迁呢，以 后就是富婆了，还有一个是毕业了五年的女生，属于逍遥自在的主儿，天天风 流快活，泡吧找男朋友，据说男朋友是按照月抛型和日抛型计算，这么算下 来，我们部门 13 个人，一共有 16 套房子，平均一人一套房子还多一点，当然他 们的房子都是与家庭共有的，但是数量也确实不少了。 其实我还应该说一个人，就是我们公司里做清洁的阿姨，她不能算我们部 门的，算我们公司的，算下来，他是我在部门里面天天见的人中，唯一能够跟 我们部门经理斗富的人，她是典型的老北京人，以前家里有面积不小的平房， 因为收入不高，本来一直生活的凄凄惨惨的，可是时来运转赶上了拆迁，现在 据说家里有好几套房子，还有几百万的存款，总资产过千万。 说完了公司，说说我的同学朋友的情况。 我的一个初中同学，高中毕业后由于家庭原因，辍学到北京打工，后来又 把她的高中同学兼女朋友弄到了北京，由于来北京比较早，两人又都是极聪明 的人，2001 年就在通县买了第一套房子，2006 年左右在燕郊买了第二套房子。 我的两位高中同学，两人一起到北京念大学，一起毕业然后结婚，2006 年 在望京买了第一套房子，单价 8000，总价六十四万，首付了五十万，现在贷款 已经全部还清了。 我认识的一个小女生，2004 年毕业，曾经还一度喜欢过我，跟我约过几次 会，2008 年房价低谷时在望京买了一套二手房，七十多平米，单价大约 11000，之后就再没工夫搭理我了，看来房价对人的心理还是很有影响的。 还有一个女同学，曾经和我一起沦为大龄青年，本来我还幻想了半天，可 是忽然有一天跟我说很苦恼，因为同时有两个男生追求她，不知道该选择哪 个，我苦口婆心的劝了她半天要慎重（意思就是一个都不要选），最后她还是把 握机会，选了一个人共筑爱巢去了，并于 2009 年在立水桥买了房子，之后就天 天请教我装修的问题了，我还借了两万块钱给她去做装修，至今尚未归还。 想来想去，我的同学朋友中，似乎没有房子的人还真是不多。说一个，是 我在高中喜欢过的姑娘，后来在我还独自飘零的时候，就找了个男朋友，不过 现在还没有结婚，不过人家是铁了心指望男朋友买房子的。 还有一个，也是个女生，本来在 2008 年时买了套房子，后来考了个美国的 MBA，手里没钱，在 2009 年七月份把房子卖了去读书了，不知道她现在是不是 觉得这个 MBA 的成本有点太高了呢，看来精通金融的美女也有失手的时候。 这么算下来，有房人的比例还是很高的，我周围人的基本情况是，三十岁 左右，结了婚，有普通大学以上学历，工作比较稳定的，普遍都有住房。当然，如果不是毕业的早，或者父母比较有钱，典型的情况是：房子在通县、天 通苑、回龙观，2000 年以前毕业的人，工作 6-8 年买房，房价 35 万，首付十 万，大部分自己出钱，2000 年以后毕业的人，一般工作 3-5 年买房，也就是买 在 2008 年前，总价 60 万，首付 20 万，自己出 5 万，双方父母一共支持 15 万左 右。 不管怎么说，在北京的青年们，拥有房子的比例还是比较高的，买房的最 初年纪也都比较年轻。 当然，不可否认，确实有很多人是没有房子的，哪些人呢： 1. 民工； 2. 学历比较低的打工者们，如服务员，保安等； 3. 民办大学、较差的公办学校毕业的大学生，工作不稳定； 4. 工作时间不长的白领们，指普通大学以上毕业，工作稳定，未来前景较 好的人群； 5. 部分收入较高，但是工作区域不稳定，并不是置不起业，但种种原因尚 未置业的人们。 如果考虑上面人群中，大部分人只是来赚钱，最后并不打算待在北京，那 么实际上准备在北京安家立业的人群，房屋的拥有率还是很高的，如果考虑拥 有两套以上房子的人大有人在的话，而且随着老一辈人的去世，还会空出很多 房子，那么就北京现在的情况，已经盖起来的房子确实足够人们居住了。 当然，我这里说房子够多了，绝没有隐含房价一定会降的意思，如果放在 其他国家，某种程度上可以这么说，但是在非理性的中国，这样说是会犯错 的，如果人们够理性的话，房价就不会涨到 2010 年的水平，就不会出现现在政 府使出各种手段调控房价，房价还不跌反涨的局面。 我的这个分析结果只是说，在房子这么多的情况下，如果政府真的想让房 子降下来的话，是有可能的，或者说，房子够多是房子能降的必要条件，而非 充分条件。 要回答房子到底能不能降，或者说先回答为什么屡压不降，还要进入第二 个问题，卖房者都是什么人，这些人处于什么状态，有什么心态。第三章 谁在卖房子 上一章讨论了一个重要的问题，国内城市现在房屋的存量到底多不多。这 一章讨论另外一个问题，卖房子的都是什么人，他们处于什么样的状态，有什 么心态。 其实，正在卖的房子无非两种，新房和二手房。 先说卖新房的，当然就是房地产商了，说到这里，需要先提及一个事实， 如果放在欧洲和美国，其实二手房的才是房屋销售的主力，因为这些国家城市 房屋的存量够高，城市人数也比较固定，很多国家的人口可能还在不断减少， 而且像德国、英国这些国家，产品质量做的又好，一套房子住了上百年了还不 坏，所以这些国家基本不需要盖太多的新房，房地产市场做的事情，通常就是 你把房子倒给我，我把房子倒给你，所以其实看国外，房地产商成了顶级富豪 的真是少之又少，房地产商成了巨富的，世界上只有两个地方，一个是中国香港，一个是中国大陆。 不过在中国，房地产的大幕才刚刚拉开，虽然邓小平 1978 年去新加坡等地 方转了一圈之后就羡慕不已，说要在中国搞房地产，不过随后的二十年基本上 是小打小闹，主要是在深圳、海南等地方做个试点之类，中国的房地产政策基 本上还停留在福利分房的年代，没有出现太大的变化。不过就是这样，那个弹 丸之地海南，当年还只是个农业为主刚刚独立的省份，经济并不发达，在 1992 年时就在房地产上着实火爆了一把，当时是全民赴海南炒房子，就如今天的全 中国似的，后来朱总理上台，一记铁拳，就把海南打下去了，从此之后海南经 济一蹶不振。 而全中国的房地产大业，是从 1998 年才开始的，也是朱总理扶正之后的第 一年，这一年政府正式宣布彻底停止福利分房，将房地产市场化。据说当时潘 石屹刚刚在北京开发了 SOHO 现代城，可是卖的不怎么样，任是请什么专家大 师做销售策划，就是卖不出去，可是国家的政策公布不久之后，潘石屹忽然发 现，他的房子卖的快了，很快就供不应求卖完了，也成就了一代房产明星大亨 的大业。 我前面提到这一章要分析卖房人的状态和心态，状态主要是说资金情况， 心态吗，就是说着急不着急卖，是卖出去卖不出去无所谓，还是说指望着这个 谋生，一定得卖出去呢。 房地产商们是就做卖房子生意的，所以当然是很着急卖掉房子的，当然， 在状况好的情况下，比如说 2006 年时，很多房地产商确实在捂盘，捂盘是为了 卖个更好的价钱，不过房地产商们的捂盘还是有限的，因为对于企业经营，现 金流很重要，你就是利润再好，现金流出了问题，公司还是要倒闭的，顺驰当 年那么牛，结果在房地产最热的时候倒闭了，不就是资金链出了问题了吗，所 以房地产商们捂盘是捂盘，但是捂的差不多的时候还是着急卖的。 说到资金，我因为喜欢研究股票，正好又是做房地产相关行业的，所以对 于房地产的股票就比较关注，对各个房地产公司的年报我全都门清。 关注多了，我就发现，虽然这十年来中国的房地产行业很火爆，可是从 2006 年来，大部分上市房地产公司的总现金流虽然是正的，可是所有房地产公 司的经营净现金流都是负的，请一定要注意是所有的房地产公司的经营现金 流。 这说明了两个问题，第一是大部分房地产公司都在大规模扩张业务，这一 句似乎是废话，不用我说大家也明白；第二就是所有的房地产公司都是靠贷款 度日的，而且是大规模的贷款。 按说贷款那么多的话，房地产商应该小心自己的现金流，可是现在的现象 很奇怪，2008 年时，中国打压了那么久房地产，可是房价就是不降，销售量都 降到冰点了，可是还是死撑着。现在又是这样，从三四月份政府开始打压房地 产了，销售量又是大幅度的萎缩，可是房地产商就是死命撑着，后面我会分析 道，为什么房地产商们销售量都这么低了，宁可冒着资金链断裂的巨大风险， 就是不敢降价，而即使降价，也一定要以各种优惠明目，就是不明明白白的降 价，原因在于现在房产持有人的结构和买房人的构成，造成现在中国的房价， 要么继续涨上去，要么就是暴跌。 可是关键在于，为什么房地产商们资金链这么紧张，硬是撑的住呢，我开 始一直没想明白，不过后来潘石屹把原因给说出来了，回到 2008 年，房地产商 们能够挺那么长时间，硬是等来了政府改变政策，开始拉动房地产，是因为银行们一直在给房地产商补充血液，增加贷款，所以房地产商们能够一直维持资 金链不断，这里面地方政府是给了房地产商很大支持的，当然，除了动员银行 给房地产商贷款，还有一些其他方式的支持，比如购地款的缓缴，从其他渠道 协助房地产商融资等等。 2010 年房地产商们又在撑着了，跟 2008 年如出一辙，道理还是一样。所 以，如果想让房地产商急着卖房子，只有一个办法，就是断了他们的资金来 源，让他们不得不着急卖房子，着急卖房子就只有降价一途，一旦降价就会如 同失了缰的马一样，一发而不可收拾。 问题在于，断房地产商的资金是很难的，虽然现在政府出了些办法，可是 只要看一下 2010 年中国天量的信贷，就知道房地产商们拿到钱是很容易的，只 要有贷款出来，他们就有办法以各种明目把钱拿到，关键问题就在于，地方政 府肯定是要在暗中帮忙的。当然，这件事情不能怪地方政府，对于现在以 GDP 为纲的中国政府来说，企业可是关系到地方政府的政绩，更何况，现在地方政 府的钱，一多半都是靠卖地给房地产商们的，你说从自己的利益出发，他能狠 下心来动真格打压房地产市场吗。 其实，哪个娘不心疼自己的孩子呢。就在前几个月，国资委发了个文件， 要求 78 家央企退出房地产市场，有人说这是政府为了打压房市，所以要求国资 委这么做，这么看你就太单纯了，你见过打压物品价格的话，还要减少供给的 吗。其实，这说明政府这次是想要动真格的去打压房地产市场，国资委怕伤了 自己的孩子，所以要求这些企业提前退出，以免伤着了。果不其然，这个命令 下来不久之后，政府的打压政策就是一招接着一招，虽然说至今没起了作用 吧，可是也能看出政府对自己的孩子是多么偏心。 说完了新房，现在说二手房吧。二手房的持有情况比较复杂，我觉得大概 有以下几类： 一类是我们说的最热闹的外资，人们也一度把这个原因说成是房地产泡沫 的罪魁祸首，不过其实外资炒房地产的确实有，也有一定的规模，但是毕竟对 中国不熟悉，所以基本上集中在高档的住宅和写字楼，后者可能更多一些，而 且，最近的一年中，外资已经大量收手，这个线索很难琢磨，不过看新闻比较 多，也比较喜欢琢磨这个事情，有段时间，我曾经看到一些报道，说的是一些 炒房客们大规模接手外商们的高档物业，我突然意识到，其实这是外资们已经 在出售物业了。其实外资热钱流入国内一直是个热门话题，热钱流入的关键原 因是赌人民币升值，可是进来了，就不能闲着，中国的利息又低，股票 2007 年 之后一蹶不振，所以总要炒点什么吧，房地产无疑是最好的选择。不过，现在 外资该是流出的时候了，人民币升值的事情现在虽然还很热闹，不过，如果是 放在三四年前，我也认为人民币还有很大升值空间，可是现在的情况已经变 了，过去美国催人民币升值，是因为人民币兑美元币值过低，所以要升起来， 可是解决这个问题的办法有两个，一个是直接调整汇率，让人民币升值，这个 人们看得很明白，还有一种选择就是对内通货膨胀，把人民币的价值降低，那 么原来的汇率也就不低了。比如说，人民币对美元汇率是 8：1，可是实际上人 民币的价值兑美元是 4：1， 我再多发一倍的人民币，那么现在的汇率和人民 币的价值不就相等了吗。 对于一个将 GDP 看的很重的政府来说，选择前者，会立即打击拉动 GDP 最 重要的对外贸易，GDP 增长率就会大降，问题很麻烦。可是选择后者，会在暗 中慢慢解决人民币估值过低这个问题，还不会突然对对外贸易造成打击，而且还能变相的对人民手中的钱征一笔铸币税，何乐而不为呢。 （在通货膨胀时，社会的总物质没有变少，可是人们手中的钱能买到的东西 少了，这就相当于发钞票的政府向人们征了一笔无形的税） 其实，通货膨胀的好处还不只是针对外贸，对于现在把人民搞的水深火热 的房价来说，同样可以采用这个套路，如果你一下子把房价打压下去，那些房 地产商们都倒霉了，至少也是门前冷落了，那么这拉动 GDP 增长的第二条腿也 就断了，同样是政府不愿意看到的，可是采用另外一个办法，通过通货膨胀不 断的把其他产品的价格抬上去同时不要让房价继续涨，那么最后的房价看起 来，就没那么高了，同时也不至于对房地产市场造成毁灭性的打击。 所以，你看政府在打压房价的时候，从来都不说要把房价降下去，而是说 要稳定房价，而对于人民币升值，也一直是遮遮掩掩，实在不行了，就升上那 么一点点，应付应付美帝国主义。 2010 年以来中国的通货膨胀率刹都刹不住，正是因为政府的智囊们早就想 到了我说的通货膨胀的招数，而且已经暗中实行了很多年了，只是现在弄的有 点过头了，所以又开始想办法控制，凡事总是有利有弊。 说了半天，扯的有点远，总之来说呢，外资其实并不是炒房者的主力，而 且现在很多都已经撤场了。由此看来，外资都还是聪明的，就算是再怎么热 闹，往后的房地产也很难恢复 2009 年到 2010 年这段的风光了，其实，在股市 里，最后疯狂上涨的那一段，正是大投资者们出货的阶段，在房地产市场上， 道理是一样的。 第二类持有二手房的人，也是被人非常关注的，是职业的炒房者，职业的 炒房者与其它人不同，他们不做其他的工作，专门研究炒房子，但是最重要的 不同点是，他们靠很高的资金杠杆来炒房，如果看股市最疯狂的时候，房价的 上涨程度是远远比不上股市的，但是房市相比股市的好处就是，房市是可以杠 杆炒作的，也就是说你付 20%的资金，就可以操作了，当然在股市你也可以从 其它地方借钱然后来炒股，但是终究比不过房市这么方便和名正言顺。所以， 职业炒房者都是有很大的资金，同时还要用很高的杠杆来进行操作，这些人大 多数以前都是生意人，或者私人老板，商业嗅觉灵敏，比如温州炒房团、山西 煤老板等，也有一些人本身就是从二手房地产市场上成长起来的职业炒房者。 高杠杆的操作最害怕的就是价格猛跌，可能会赔个血本无归，所以当年深圳房 价猛跌的时候，就有人赔的倾家荡产了。可是大部分地区，都是撑了很久跌不 下来，足够这些人出货的了，2008 年是如此，2010 年也是如此，而且，2009 年 到 2010 年这段时间，很多职业炒房者其实已经出货了，你看 2007 年、2008 年 时，炒房团那么热闹，现在还能听说多少炒房团的事迹，这是大家要注意的一 个现象。 现在我来说第三类人，我觉得中国持有房子的人，除了房地产商手里的新 房，我要说到的第三类人是最重要的一类。这一类人不是职业炒房者，而是一 些比较富有的人，比如政府高官、企业高管、某些高收入行业的人，他们收入 很高，但不是专业从事投资的人，所以就买了一些房子作为投资，像前面我说 的我们公司那个部门经理，有六套房子，部门有两个同事，也有两套房子，其 实我还认识一些人，比如某个分公司的经理，手里有八套房子，还有个其它部 门的同事，看着普普通通，手里也有四套房子，我的一个同学，在另外一个发 达城市，手里估计有五六套房子，并且全部都在繁华地段，类似的情况还有很 多，比如我的一个同学有一次看房子去了，准备要买了，结果那个中介说，这个房子的房主有十套房子，人在国外呢，他要等房子差不多都定下来时，才回 来一次办手续。等等，等等，我就不说了。 其实，现在的房价高居不下，而且打压了这么久，还下不来，这一类人才 是问题的关键。这些人都不是专业投机客，所以从投资的角度来说，他们买房 子，都是要做长线投资的，而且因为不专业，所以他们比较求稳，也就是买房 子的贷款很少，大部分都是自己出钱的，很多人即使有贷款，也是很少的一部 分，所以他们根本就不打算卖房子，就在那里放着呢。因此，当政府打压房价 的时候，只要房价不是猛跌，他们根本不着急，二手房销量的高与低，对于他 们来说毫无意义。 那什么情况会让这些人着急呢，一个是收房地产税，他们每年要平白无故 的交很多钱，他们自然会着急；而最致命的，就是房价开始往下跌了，而且跌 的幅度还不小，并且让他们意识到，这次房价是一去不复返了，他们才会拼命 往出卖房子，那个时候，就会如开闸之水，想止都止不住。 不过，房价开始跌的源头，不能指望这些人，这些人没有资金压力，除非 用房产税压他们，他们是不会主动卖房子的，前面我说了，现在外资和职业炒 房者持有的房子也不多了，所以能压的只有房地产商们了，如果房地产商们因 为资金的问题撑不住了，首先开始降价，这些人也就会跟着行动。房地产商们 是很明白这一点的，他们卖了这么多年的房子，当然知道什么人手里有房子， 现在的房子到底多不多，这就是我前面说的，为什么房地产商们宁可借钱度 日，也绝不敢降一点价格的原因所在，就是降价，也一定要找些眉目，比如说 送东西，搜房卡优惠等等，那就是怕给这些人信号：房价开始降了！！ 明白了这一点，其实我们也就知道了，要在中国把房价打压下去，只有依 靠两点： 1. 开征物业税，让这些持有多套物业的人觉得无利可图，开始卖房子。 2. 控制房地产商的资金，迫使这些房地产商降价卖房子，最终迫使持有多 套物业的人也跟着卖房子。 不过，到了那个时候，中国的房地产业，也就是一片惨状了，会惨不忍 睹，有些学者说，明年房价会小跌，现在大家应该明白，中国的房价，要不继 续涨上去，要不就是暴跌，绝对没有中庸之道可以走。第四章 谁还在买房子 其实对于现在房地产市场的状态，房地产商和一些尚未脱手的职业投机者 们都是很清楚的，倒是那些有些闲钱，买了两套三套甚至是五套六套房子的 人，并不是真的看清情况，只是看这些年房子一直疯涨，就跟着买进来了，可 是不知道很多人都是接了别人的盘，聪明人现在都已经脱手了。 不过即使看不清局势，这些人也明白一个事实，如果征收房地产税的话， 会对他们的利益造成严重冲击。所以，我一直在说，就现在的局势而言，房价 不一定会跌，关键要看中央政府的政策是否正确，而且，就算中央政府的政策 正确，还会受到地方政府的暗中抵制，所以效力会大大降低。可是即便如此， 已经有人受不了我的分析了，当我在网上发帖分析房市的时候，已经有人对我 表示不满了，更有人给我发消息，说我不要胡说八道，之所以这样，其实是因 为我说到了很多人的痛处。现在转入正题分析第三个问题，那就是还有什么人在买房子。不过，在说 这个问题之前，我先说点别的：政府现在为什么要打压房价。 有人说，现在房价过高，导致大部分人都买不起房，人民怨声载道。其 实，问题没有这么简单，就算大部分买不起房子住，还能租房子，只要那部分 有钱人还在继续买房子，政府就不会着急，而且也不愿意打压房地产。因为从 九十年代末，中国 GDP 增长率就主要靠两件事情撑着，一个是对外贸易，另外 一个就是房地产，中国政府的领导们又十分重视 GDP 增长率，所以一般情况下 是不愿意打压房地产市场的。 我们来看几件事情，2003 年时，本来年初的时候，央行开始提高利息，是 想要控制房地产泡沫的，可是很快政府就出了一个政策，要把房地产作为支柱 产业，从此开启了房地产快速上涨的道路。 2006 年前后，政府也曾经出过很多政策控制房价，可是最后还是不了了 之。最明显的是 2008 年，本来房地产调控政策已经见了效果，如果按照那时的 趋势走过来，中国的房地产市场也不会像今天这样灾难深重，如果不是政府临 时改变了政策，房地产从那之后应该是在下行的趋势，可是由于遇到了美国的 次贷危机，为了拉动经济，政府调转了矛头，从控制房地产价格转而刺激房地 产市场，结果才带来了 2009 年之后的报复性上涨，其实，如果当时政府不改变 政策，那么就不会出现今天的局面。 那么现在为什么又开始控制房地产价格呢，主要是因为这一年中房地产价 格上涨的太快了，凡事都有个度，现在的房地产中充满了泡沫是无疑的，可是 即便是泡沫，也需要有起码的支撑因素，至少要人们心里相信，房价还会继续 涨，这才有可能维持住继续上涨的趋势，如果做不到这一点，那就必然会下 跌，其实纵观历史，哪一次泡沫最后不是以暴跌而收场，而一旦这样收场，对 经济的杀伤力就是毁灭性的，现在政府担心的就是出现这样的情况，所以忍着 心疼，也要控制房地产价格。 现在正式开始说我提到的第三个问题，那就是到了现阶段，还有什么人在 买房子。 我前面提到，中国的房地产市场开始大规模发展是在 1998 年，不过，在此 之前，其实房地产改革从 80 年代初就开始了，但那时都是小打小闹。原因有两 个，一是人们手里缺钱，就算是那时房子很便宜，大部分人也买不起，第二 是，其时还没有停止福利分房，所以在国家机关、国有企业工作的人，还在指 望着分房呢，所以即便有些闲钱，也不会去买房，最初买房的人，通常是那些 在香港、海外有个亲戚，或者是早期的下海者，手里有些钱，并且也没有指望 从国家分房的人。 可是到了 1998 年，政府颁布了新政策，停止福利分房，并且大力推行购房 按揭。这两个政策可谓击中人们的要害，停止福利分房，把大部分人都推到了 房地产市场上，而按揭买房，使很多人买房成为可能。 不过，在 1998 年到 2003 年这一阶段，房地产还没有随后那么热闹，因为大 家收入比较低，能够买的起房人并不多。房地产真正比较热闹，是在 2003 年之 后，出现这样的情况，有几个原因。 一是在 2003 年时，政府又出了一个政策，原来在 1998 年时，虽然说要停止 福利分房，可是政策的基调是以保障房为主，到了 2003 年，因为非典的影响， 政府再一次调整政策，改成了以商品房为主。 其次，这一段时间随着经济的发展，很多人手里开始有钱了，特别是 98年、99 年毕业的那些人，他们是最早一批赶上停止福利分房的，也是房屋需求 的最大群体，他们在刚毕业时不具备购买能力，但是在毕业了四、五年之后， 开始逐渐具备购买能力了。 我认识的一些 1998 年前后毕业的人，买房时间大部分都集中在 2003 年、 2004 年这段时间。 不过，相比 2005 年之后的中国房地产市场，则 2003 年实在还算不上热闹。 这里有个重要因素，那就是城市人口的变化，我们知道在 1998 年时，除了房地 产改革之外，还有一项改革措施，那就是开始了扩招，扩招之后，对于中国最 大的一个影响就是城市人口的飞速增长，在 99 年之后上大学的这批人，他们的 毕业时间是在 2003 年以后，具有房屋购买能力，恰好是在 2005 年、2006 年。 我们现在常说，中国的房子是一对年轻夫妇加上双方父母三家一起供，其 实就是在 2005 年以后。 现在人们说房地产上涨的原因，有“刚需论”“炒房论”“外资论”，其实最初 房价上涨的直接原因，确实是人们的真实居住需求，这也是房地产泡沫的诱 因，其实如果你仔细观察，你会发现，每一次经济泡沫的开始，最初的原因都 不是投机，而是真实的需求，但是在事件的进展过程中，投机因素会逐渐参与 进来，并成为主要因素。 中国的房地产市场发展到 2006 年之后，投机性的因素开始逐渐浓了起来， 原因就在于由于房价的不断上升，而且速度开始加快，很多人开始意识到，投 资房产是一件非常有利可图的事情。 炒房的人有外资，有职业炒房者，还有就是我提到的，也是最重要的一 类，一些收入比较高的人，开始买自己的二套房、三套房、四套房做投资。这 一类人对于房地产市场的影响，要远远大于外资和职业炒饭者，原因就在于中 国的贫富分化比较厉害，而且大量人有灰色收入，很多人说是腐败官员导致了 房地产价格的上涨，不无道理，不过还要加上很多人，比如企业高管、高级白 领、海外华人等。 对此我是深有体会的，在 2003 年前后，我听说的都是一些首次买房的人， 即便是一些有钱人，也不会买很多房，最多是多买一套房子改善下居住环境， 个人投资房子的事情还真是不多。 可是到了 2006 年之后，拥有多套住房的人忽然之间多了起来，似乎一个人 最成功的事情，不是工资涨了，升了官了，而是拥有几套住房，事实也确实如 此，如果你有五套住房，比如说我的一些同事们，按照 300 万一套计算，那资 产就有 1500 万了，试问即便是高级打工者，有几个人一辈子能够挣到这些钱。 所以，一些钱不是太多的人，也会跑到比较远的地方买个第二套房，我在望京 买不起，我可以去通县再多买一套啊，结果弄得通县的房价一度比朝阳区还高 呢。 那么发展到 2009 年以后呢，买房的人基本上都是比较有钱的人，买自己的 第三套、第四套房了，我认识的人，在 2008 年时，还是有很多是不太有钱的人 买第一套住房，但是 09 年之后，真正买了自住的人，已经非常少了，我倒是看 到很多人都在盘算，不过大部分人都放弃了，不是不想买，是买不起。 现在人们一说到房地产，经常是言必称“刚需”，其实这不过是卖房的人忽 悠忽悠别人而已，经济学上说的需求，不只是说你想买什么东西，还包括了限 制条件，就是你真正能够付诸实际行动的需求。如果不考虑经济限制，只说希 望和梦想就算需求的话，那我希望在北京拥有一套 1000 平米的大房子，房子里面摆满了高档的家具，古董之类的也要来它几件，最好是从故宫弄出来的，差 的咱还不稀罕，问题在于咱没有那能力。你要说需要房子，那需要的多了，我 的初中同学们，除了我算是念了个正经的大学，剩下的都是从高中、民办之类 的学校毕业，他们很多人也在北京，可是大部分人从没指望过在北京买房子， 现在每年不管多少，还是有些毕业生来北京，可是他们现在还能买的起房子 嘛，过去是三家合起来买一套，现在就是三家也不行了。 现在我的观点出来了，目前阶段买房子的主力，基本上都不是买第一套房 子，而是以投资需求为主的，因为只有这些人人还买的起，而职业的炒房者 们，聪明的很多已经都退出了。 说完这些原因，就可以给出最后的结论了，那就未来房地产市场的走势， 这是下一章的任务了。 第五章 未来向何处去 前面四章分析了几个有关房价的重要问题，房子存量有多少，卖房人的状 态和心理以及买房人的情况。分析这些问题的目的，是为了探讨未来的发展， 这一章作为本部分的最后一章，就来分析一下中国未来房地产可能的走势。 这部分前面几章提到的问题都是和房价直接相关的供给和需求力量，而没 有涉及决定房地产走势背后的经济力量，所以这一章分析的走势也是由供需力 量决定的中短期走势。关于决定房价的背后的经济力量和房价的长期走势，会 在第二部分中进行详细的分析。 首先说一个观点，中国未来中短期的房价走势，可能性并不是唯一的，而 是会受未来政策导向的影响。 如果是放在美国、欧洲和日本，到了目前的局势，我敢拍着胸脯保证，近 期的房价肯定会下跌。因为这些国家不可能为了某一个目标而采取过激的政 策，不是不想，而是政府发布什么政策，都要经过议会的批准，你看美国发布 个救市政策，那叫一个费劲，可是在中国，说出来就出来了，政府的力量是不 一样的。 看空的人说现在房价已经高的不得了了，怎么可能不跌呢。可是在我看 来，2008 年的时候的房价已经够高了，最后不是又上涨了一轮吗，当投机潮来 了的时候，你是不能用理性来判断事情的发展的。 还有人说，历史上所有的泡沫最后都是以破裂而告终的。这个观点确实是 没错，只是，泡沫再破裂之前会高到什么程度，往往都是出人意料的。而如果 情况不幸，很可能在泡沫破裂之前，还会发生恶性的通货膨胀，那样的话，资 产的价格会高到什么程度，就是常人难以想象的了。 曾经发生过超级通货膨胀的国家有奥地利、德国、希腊、匈牙利、波兰和 俄国。还有赫赫有名的津巴布韦，最后这个国家大家应该都知道。 另外，还有一个国家，那就是解放前的中国，某种程度上，蒋家王朝就是 被超级通货膨胀给终结了。 我前面已经说过，其实我们政府一直希望通过适度的通货膨胀来抵消已经 很高的房价和消除汇率升值的压力。 关于汇率的事情我先不说，就房价这件事，对于政府而言，最理想的路径 就是房价稳定了，不再上涨，然后通过逐年的“适度”通货膨胀抵消房地产的上 涨。所以，你看历次房地产调控，从来说的都是稳定房地产价格，而不提房地产价格已经很高了，应该往下降。 网上有位朋友说的很有道理，现在中国的经济增长和地方财政依赖房地产 实在是太严重了，一旦房地产价格暴跌，对于中国经济的打击是非常严重的， 中国经济肯定是会立即进入萧条，这是政府所不可接受的。 这也是历次调控中，政府犹豫不绝的原因所在，所以这么多次调控都流产 了，根源就在于这个矛盾，中央政府拿不定主意，而地方政府又极力掣肘。 当然，中央政府和地方政府官员如此举棋不定，还有另外一个原因，那就 是政府官员和房地产商们剪不断、理还乱的复杂关系，且不说很多高官的亲戚 子女们本身都是房地产商，抛开这个因素，很多政府官员即便和房地产商没有 关系，大部分人自己也拥有很多产业，因此没有人愿意拿自己的利益开刀。 你看 1993 年朱总理调控海南的房地产泡沫，手起刀落，多么利落，可是也 最终导致了海南经济多年毫无起色，以及无数的烂尾楼。 不过，事情总是不以人们的意志力为转移的，现在投资性需求占主导的房 地产市场，注定了房地产要么继续疯狂上涨，要么下跌，所以 2008 年政府一停 手，房价就来了个报复性的上涨，一点都不给政府面子。 可是，政府是明白人，这么疯狂的上涨，最终会变成空中楼阁，没有实际 需求的支持，将不可避免出现暴跌，那随后的结果将更惨烈。所以不得已，在 经济局势还是水深火热的情况下，政府又开始调控房地产市场了，而且这次的 基调稍微重了点，不提稳定房地产了，虽然公文里面不会说把价格压下去，可 是从一些散落的信息中能够看出，其实调控的目标是 2009 年初的价格，而且还 有人声称，银行在做下跌百分之几十下跌的抗压力报告，某种程度上，这些可 能都是政府授意的一种散布风声的一种行为。 这一次调控，由于还有人在暗中支持房地产商资金，而一般投资房地产的 有钱人又不缺钱，所以又导致成交下跌，价格却僵持不下。 如果政府后续仍然坚持政策，房地产商们的资金总有支持不住的一天，那 也就是房价下降的时候，而房价下降幅度到了一定时候，特别是开始征收房产 税之后，投资房地产的人们就会卖出，房价就会一发而不可收拾。 不过，直到现在，政府犹豫的心态还是没有改变，毕竟对于中央政府来 说，到目前为止都是把保经济增长放在第一位的，所以，最后像以前那样，后 续的政策不明不白，执行上也不十分严格，最终无疾而终，甚至是像 2008 年那 样，忽然之间调转了风向，都不是没有可能的。 政府当然是希望稳定住房价就行了。可是我已经说过了，现在的局势已经 决定了，房价非跌即涨，绝没有中庸的道路可以走，如果政府再不下狠手整治 房地产市场的话，那随后中国的局势可能就是各种物价飞涨，房价也跟着飞 涨。如果步入这一条道路，那绝对不是什么好事情。 当然，如果现在看北京上海的房价，那真是高到天上去了，真不知道该怎 么涨了。其实，很多人都已经开始担心了。 2006 年的时候，一个在通县有一套房子的人跟我说，房价还能涨到哪里去 了，不用着急买了。 2009 年的时候，一个在望京有两套房子的人跟我说，现在千万别买房子 了，现在房子太高了。 2010 年的时候，一个在北京拥有八套房子的人告诉我，现在房子价格很高 了，不用着急买了。 由此可见，现在连投资房子的人，也开始担心北京的房价了，北京上海这些地方再继续大涨的可能性已经很小了，即便政府在政策上继续犹豫，房价最 多也只是小涨或者僵持下去。 可是如果从全国整体来看这个情况，也许是另外一回事，我比较担心的情 况是二线城市，在 2010 年，我认识的很多人，都在二线城市买了房子，情况与 之前的北京非常类似，大部分都是投资性的需求，或者是为了保值，并不是为 了居住。 因此，从全国的局面来看待房地产市场，如果政府真的放松调控，或者调 转了政策方向的话，那么全国的房价很可能再来一次疯狂的上涨，而这一次上 涨的地方很可能是二线甚至三线城市。 当然，另外一种情况，就是政府能够真正将现在调控的措施实施下去。最 最关键的是，能够真正控制房地产商们的资金，能够真正对投资性的住房征收 房产税。 现在，有利于这个事情的方向是，由于目前通货膨胀开始失控，所以中央 政府又开始实施加息等政策，这对于控制信贷有一定用处。不利的一面是，中 国和国外的情况不一样，中国的利息已经低的不能不能再低，加那一点息，控 制不了信贷。控制高能货币，与信贷关系也不大。 只有从根源上直接控制对房地产商们的信贷，才能迫使房产商们着急卖出 房子，而这一点现在做得还不够，主要原因在于地方政府的掣肘。 另外，由于现在房价控制不住，所以政府已经开始准备在局部地区实施房 地产税，不过力度显然是弱的多，比如说重庆，准备对别墅等高档住宅征收房 产税，这基本上用处不大。因为现在真正导致房价高居不下的需求，是那些有 一定积蓄，买了二套三套房子的人，或者打算买二套三套四套的人，不过，这 些需求一般存在于普通的中档和高档住宅中，而不是像别墅这样的豪宅中，所 以你从别墅这样的豪宅中征税，对他们的影响可能不大。 要想真正的控制这种投资需求，迫使这些人卖房，只能是一刀切的从所有 的二套以上的住房中征税。 如果上面我说的政策都应验了，那么房地产泡沫可能也就终结了，会走向 开始暴跌的道路，不过，房价的所谓暴跌不会像股市那么快，可能要花上几年 的时间。即便是那样也够很多人受的了。 现在的人，赶上的都是房价上涨的时代，所以体会不到房价暴跌带来的痛 苦，我见过一香港人，我曾经的同事，1997 年买了一套房子，后来将房子卖掉 了，还抵不上贷款，自己又打工还了好多年的贷款。当然，人家打工跟我们不 一样，人家打工，一个月都是以上万美金来算的，一年的收入相当于七八十万 人民币。不过，因为买了那套房子，后来卖掉房子一无所有，还还了好多年的 贷款，至今孑然一身。 而在日本上世纪九十年代的房地产泡沫中，很多人因为按揭购买了高档物 业，后来在经济危机中面临财务危机甚至是破产的境地。 谈谈可能造成的影响，如果房价开始下跌，那么中国的经济增长肯定是要 受到的极大的冲击，鉴于现在中国的对外贸易优势已经不再，我们的人口红利 时代已经过去，那么很可能从此之后我们就不得不接受低速的增长的事实了， 其实日本的情况是我们迟早要面对的现实。 在这种情况下，得利的是有一定储蓄，没有住房和住房不多的中产阶级， 因为虽然经济增长慢了，对这些人的收入有一定影响，但是这些人基本上不会 面临失业等问题，面临失业的从来都是边缘人群。可是房价降低可以完全抵消他们收入的少许降低，那么没有住房的可以购买住房，有住房的可以换更好 的。其实，对于这一类人，目前最焦虑的就是住房问题，解决了这个问题，别 的问题对他们来说要小的多。 不过，损失的是富翁和低收入群体。前者因为资产价格大跌，会导致损失 一大笔账面财富，后者会因为经济危机丢掉工作，收入降低。对于前者来说， 我倒是觉得无所谓，反正他们有的是钱，资产价格的降低不会对他们的生活造 成实质性的影响，影响的无非是账面价值而已，有十套房子的人，还是有十套 房子摆在那里。只有一些使用杠杆操作的人，可能会收到较大的影响，甚至是 倾家荡产，这些人也有本事，大不了你就重头再来一回呗，反正好日子你也过 了，老是一成不变，没有激情，来个东山再起，不是更显水平吗。可是对于后 一类人，影响就比较大了，对于这些低收入群体来说，房价不是他们关心的问 题，可是一旦失去了收入来源，就会对他们的生活造成根本性的影响。 如果房价继续上涨，那么情况正好相反，对于中产阶级来说，损失是最大 的，因为买房子将是他们最大的投资。最得利的是富翁，因为资产价格上涨， 对他们来说等于身价又上涨了一截。对于低收入阶层，由于资产泡沫暂时不破 灭，还能维持现在工作和收入，不至于连生活都成了问题，不过随之而来的通 货膨胀也会对他们造成不小的冲击，因为一般的生活品价格，在他们的收入中 占的比例是最大的，所以官方统计的 CPI 的上涨，对他们的影响也是最大的。 如果一定让我说一种结论的话，我觉得就现在房价已经达到的程度，以及 人们的信心，和现在政府的态度，房价走向下跌的可能性是比较大的。不过我 们还是要动态的观察这个问题，随时观察中央政府的态度和政策，现在不好的 一个兆头就是，关于调控的说法又有些淡了。 其实，大家要是注意新闻的话，就会发现，过去关于房价最热闹的理论有 刚需论、投资论、外资论，而现在，主要炒作的就是通货膨胀了。其实每一次 谈论房地产会上涨的言论中，其中不乏有人是真的在发表意见，但是其中有一 大部分是房地产商和中介机构们在炒作，而最后历次经验都是卖房的人胜了， 而买房的人输了，为什么，因为现在卖房的人是个垄断集团，而买房的人是散 户。 房地产商们不用说了，我想大家也很清楚了，虽然说房地产商多了去了， 可是其实力都很大，也都比买房的人实力大，由于利益的关系，这些人发出的 声音也是比较一致的。 可是，大家可能没意识到，二手房也是垄断的，虽然卖家都是一个个的小 投资客，可是大家知道，现在二手房的成交，基本上都是透过中介的，而房价 如果下跌，对于中介的冲击是远大于房地产商的，所以在炒作房价这件事情 上，二手房的中介们更是功不可没，如果与房地产商的数量相比，那二手房中 介的垄断程度就高的多了。 二手房中介的能量有多大，只要看看 2010 年中的时候，全国的房租忽然上 升就能看出来。其实根源就出在中介身上，为什么呢，因为当时房子不好卖 了，所以中介就把注意力转到了租房子上，可是很多人一旦租了房子，可能租 的时间比较长，这样就有个问题，一方面可能缺少房源，另外一方面缺少足够 的租客。 如果要有足够的租客，就必须让现在的人解除租约，最好的办法就是房租 上涨，房租上涨之后，原来的房主就会选择不再续约，重新寻找租客，或者是 向租客提出增加房租，你要知道人的心理，一般房主提出涨价，人们都比较难接受，租客也就会选择不续约。 当然，这里面的关键在于，现在国内租房和买房的中介费都是由买方来付 的，所以房租涨了之后，对于房主选择不续约的激励很大，因为他基本上没有 什么损失吗。 房屋的中介们的能量是很大的，因为他们掌握着大量的房源，不只是没租 出去的，还有很多已经租出去的他们都是有信息的，他都会一个个的去联系， 然后告诉人家，现在房租要涨了，你们现在的房租低了，重新再租会很合算 的。 OK，写到这里，我其实表达了两个观点，如果政府的态度足够坚决，并且 采取足够英明的政策，那么房价应该会应声而跌的。但是，如果政府仍然像前 几次一样，政策的雷声大雨点小的话，那么房价再来一轮上涨，也不是没有可 能性，而这一次的上涨，极有可能会发生在二线三线城市。 之所以这样说，是因为现在的房价之所以还在支撑，其实只剩下一个心理 因素而已，而政府的政策导向恰是人们心理支撑的关键，所以如果政府态度够 坚决的话，人们的心理依托也就没了，房价自然也就会跌了，可是如果政府政 策淡化了的话，那么人们就多少还有一点心理依托，处于现在这样非理性的时 刻，再加上房地产商和中介们操控着舆论的导向，那么人们再继续疯狂一把， 把房价再推高一点，绝非没有可能。由于一线城市的房价已经达到了大部分人 的承受极限，包括很多还算有钱的人，所以也基本上涨无可涨，人们能够做文 章的，也只能是二线三线的房子。 要看人们的承受能力如何，其实有个现象能够提供一点证据，2003 年到 2006 年这段时间，北京的房子，小户型的很少，我记得我在 2006 年时，想找个 八十平米的两居，其实比较费劲，房地产商们基本上倾向于开发比较大的户 型，这说明那个时候，这一类的房子是比较好卖的。可是到了 2009 年以后，放 眼望去，北京的房地产市场上，遍地都是小户型，五、六十平米的房子遍地都 是，这说明了一个问题，随着房价的上涨，人们已经渐渐买不起房子了，所以 只能是买户型小的房子了。这是个很重要的现象，当人们承受能力下降以后， 可以通过改小户型，可是户型也小的不能再小的时候，在北京、上海这样的地 方，还能有什么办法激发人们的购买力呢。第二部分 本质 第六章 表象与本质 本书的第一部分主要分析了三个方面的内容：房子的数量多不多、卖房人 的状态和心理以及买房人的状态，从经济学的角度，这些因素共同构成了房子 的供给和需求。 不过，房价高是表象，造成房价高的供给和需求则是表象下的表象，要想 分析造成房价高的更深层次的原因，我们就需要深入下去，分析造成现在供给 和需求状态背后的原因。 逻辑关系就是，供给和需求是房价高的原因，而我将要分析的原因是造成 供给和需求的原因。之所以这样分析，是为了免得层次混乱，以偏概全，因为 任何其它我们分析深层次的原因，最终都要归结到供给和需求两个层面上来说。很多人弄不清楚这样的概念，来分析房价，就容易逻辑混乱，把本来不是 原因的事情说成了原因。 举个例子，马克思的经济学中，认为价格是由凝结在劳动产品中的社会劳 动决定的，可是怎么都解决不了价格决定问题，现代经济学，认为一切价格都 是供给和需求决定的，而其它的那些因素都是决定供给和需求的原因，一切问 题应刃而解。社会平均劳动本来也是一种决定供给的因素，而且是比较重要的 因素，所以大部分情况，用社会平均劳动解释价格确实能说过去，可是因此就 用社会平均劳动来直接解释价格，就行不通了。 讲一个房价解释中的错误例子。现在很多人说，房价贵是由于地价贵，因 此现在的招拍挂制度是房价贵的一个原因。 这就是大错特错了，地价之所以贵，是由于房价首先贵了，所以房地产商 们都去抢着买地，因此导致了地价的上升。如果房价不高，你就是再招拍挂， 地价也不能高到哪里去。 从那个另外一个角度讲，即便是降低了地价，通过协议转让给房地产商， 只要有需求的支持，人们愿意出高价买房子，房地产商们也绝对不会主动把房 价降下来。而这样做的结果，只能使房地产商们得利，因为他们能够低价拿 地，然后高价卖房。 持有这种观点的人，实际上是颠倒了逻辑关系，把结果和原因给倒了，不 过，如果你能从供给需求的角度去分析，就能避免这种低级错误的出现。 其次，我要提到地方财政这个问题，现在很多人都把地方土地财政问题作 为了房价高的原因，其实这里也有很多谬误，跟上面的谬误不同的是，土地财 政的问题确实对房价不降有影响，但是跟大家理解的不同。很多人理解土地财 政对于房价的影响，和理解招拍挂制度对房价的影响一样，认为是因为地方财 政依赖于土地，所以就高价卖地，因此导致了高房价。 现在的地方政府依赖卖地挣钱是没错的，可是同样道理，这不是引起房价 高的直接原因。其实，土地高价对于地方政府来说是一个意外的收获，地方政 府是房价暴涨的一个被动的受益者，在房价涨了以后，地方政府因为受益了， 当然想去维持住这个房价，而不愿意白白失了这到手的好处，不过地方政府却 不是最初的推动者。 那么地方政府在维持高房价中起了什么作用呢，确实是起了一些作用的， 不过都是侧面的作用。一方面，是对中央政府各种调控房价的政策阳奉阴违， 尽可能抵制中央政府的政策，实在不得已才执行，其次，就是在中央政府调控 房价时，尽可能从资金角度给房地产商以支持，其实，最重要的是，在中央政 府的政策制定过程中，地方政府是有极大的影响力的，地方政府的取向自然不 必说了。至于现在人们常说的，地方政府尽可能减少土地供给，从而抬高房 价，其实是空穴来风，一方面，地方政府自己也很难确定这种土地收入能够维 持多久，落袋为安才是最安全的，另外，地方政府的官员的任期不是终身的， 而且往往时间很短。所以从个人利益的角度来说，也是越快卖出，最自己最有 利。 其实，考虑到现在中国 GDP 增长作为政绩的导向，以及房地产商和地方政 府以及一些官员之间复杂的关系，即便是没有地方财政这一项，地方政府也是 有实施以上行为的激励的。 好了，闲话少说。既然前面一部分已经讲了导致房价高企的一些表面的原 因，这一章就谈一谈隐藏在这些表面现象之下的深刻原因。主要会谈及的有以下几个方面： 一、 在第七章中将主要谈论解放以后特别是近三十年来中国的人口问题对 于经济和房价的影响。 二、 第八章将对改革开放以来特别是近十年来中国的城市化的进程对于房 价的影响做出分析。 三、 在第九章中，则结合国际的经济趋势和国内的经济政策，讨论中国的 房价如何在国际和国内的宏观经济的共同作用下，走到今天的局面的。 四、第十章则会对近三十年来，特别是 1998 年以后的房地产政策进行列举 和简单的分析。 五、第十一章准备专门开一章，对于导致房价暴涨的政策中存在的失误进 行专门的分析。（这一章原本是没有的，刚刚添加的）第七章 人口红利、经济增长和房价 现代经济学中被广泛提及的概念有 GDP、供给、需求、经济周期、货币等 等，可是有一个重要的概念“人口”，却一贯被人们忽视，忽视到在经济学教科 书中一般都不会提这个概念，不提的原因很简单，因为对于经济学来说，人口 在经济学的各种方程式中，只能作为外生因素分析，就如同技术一般。 然而，人口对于宏观经济的影响，却远远大于现在常被我们提到的大部分 因素。 这一章主要分析人口对中国经济和房地产市场的影响，分析中国问题之 前，我想先说说日本的问题，因为中国现在的情况和日本当年太一样了，分析 日本的情况可以给我们提供最好的经验。 某种程度上说，日本的崛起和衰退，都和人口有着密切的关系。 日本在 1920 到 1940 年代，一直维持着比较高的生育率，平均每年的出生人 数维持在 200 万}