长租公寓是怎样火起来的？_网易财经
长租公寓是怎样火起来的？
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公寓在西方社会历史悠久，如今中国创业者正利用天时地利人和来打好这一手牌。
是这两年的创业热点，火爆得让人出乎意料。前不久，有人吐槽的顺为基金投资的YOU+公寓是“用6000块钱一个月的价格把一个学生公寓出租了出去”，尔后，舆论甚嚣尘上：有人觉得公寓实在太坑爹，光玩情怀没有用;也有人出来为公寓站台平反，认为公寓的发展尚在初期，应给予更多空间与机会。
据华创证券的研究报告《青年长租公寓：这是一片》显示，目前国内房屋租赁交易额在8000亿元上下，随着前十年房地产业的蓬勃发展，大量闲置房屋出现，数量达7300万套;另一方面，城市流动人口增加，90后进入职场，住房刚需增势明显，长租公寓的出现满足了这部分人对住房“不肯将就”的要求。
长租公寓为什么这么火?这背后究竟有什么推动力?从几个维度来梳理，主要原因不外是社会大环境、资本助推、本身模式的竞争力，以及与公寓本身社交属性的结合。撇开住房刚需和房价居高不下这样的大环境因素，我们来谈一谈资本和模式是如何助推长租公寓市场的。
第一重火爆：资本
火是从雷军的顺为基金烧起来的。2014年9月，顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代。
除了较常见的股权融资形式，长租公寓还在进行更加丰富的金融尝试：借鉴REITs。发轫于美国1960年代的REITs模式，即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)，代表着全世界房地产领域最科学与最先进的管理方案，提供保障于房地产领域六大环节(即资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)。在融资方面REITs有着巨大的优势，表现为风险低、回报率较高、经营科学。对于房地产企业而言，REITs的股权形式投资并不会给它们带来债务负担;而相对于银行贷款，合约还款带给房地产企业的压力会大很多。
目前REITs尚未被完全引入国内，也还没有得到司法环境与税务环境的支持，但是在国内公寓行业创业中，已经可以初探到这样的构思。新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试，与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即赛富不动产基金，负责公寓的资本运作和物业收购。
基金和公寓如何各司其职?赛富不动产基金最早以每平方米2.2万的价格购买了北京CBD区域的森德大厦，并经过统一改装为新派公寓CBD店。之后，通过基金发行的方式，新派公寓CBD店被分拆给32名LP(有限合伙人)，并允诺不低于3.5%的回报率。四年之后，以4万元一方平米的价格回购。
在没有完全引入REITs却充分借鉴的情况下，新派公寓走出了一条稳定获取房源并快速规模化、复制化的路径。2015年年初，由住建部下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确表示要积极推进REITs的试点。目前，魔方公寓也对外透露正积极试水REITs。
资本之火为品牌公寓实现品牌化、规模化运作提供了有力前提。目前国内二十多家品牌公寓占据的市场份额总共只有3%。
第二重火爆：模式
长租公寓找到了传统市场的痛点。就租客与房东来说，传统租赁市场上，租客的弱势地位比较明显，信息不对称，找房费时费力又被坑，房屋家电陈旧，交接和交租麻烦;而对于房东而言，租客难以管理、租期不稳定、房屋保洁难达到标准也是很头疼的问题。综上所述，租客与房东在租赁过程中的感受都比较差，《北京青年人才住房状况》研究报告显示，仅有26.31%的租客表示未曾受到权益侵害的问题。
对比传统租赁，互联网下的长租公寓首先提高了信息对称性，也就是提高房屋的出租率。长租公寓品牌大多提供线上看房服务，其标准化的图片拍摄给了大多数租客一个心理预期。
其次是标准化装修。品牌公寓的硬装软装统一，使得房屋与房屋之间的差异化缩小，降低了房屋的整体装修和维修成本。以蘑菇公寓为例，就是与海尔家电进行合作，对大小家电进行集中采购和标准化配给。
第三是公寓管理。针对不同房型、不同租期的租客进行有效管理和收租，特别是在一些细碎的收费服务上，如具体到每个房间的用电等。它们大多实行的是酒店管理模式，但在具体实施上却精简很多，一般提供一周一次的保洁服务。以魔方公寓为例，一家集中式公寓的管理人员可能只需要1名店长，外加2名辅助工作人员。
第四是它们的拿房形式，都实行的是较“轻”的模式，即包租模式，通过签订5〜10年的租赁合同，整体包租一栋楼或者一套房。前者被称为整租式公寓(更适合标准化)，而后者为分布式公寓。实行包租，解决了租赁中最重的一环，即如何拿房。
第五是金融合作。传统租赁市场“押一付三”，新兴的长租公寓面对更多元、更年轻的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇宝让租客可以每月向银行打入租金，以现金流为抵押获得低息贷款，蘑菇公寓因此得以提前一年获得租金，打通了现金流，实现了规模扩张。
总体来说，长租公寓走的是批发拿房、批发装修的路子，从中可以赚到从零售到批发的价差和溢价。如同魔方公寓创始人葛岚所言，公寓与租户是一个强需求的关系，因而一系列附加值产品可以被设计和打包，如保洁等O2O服务。
第三重火爆：社交
YOU+公寓成立之初，创始人刘洋表示，YOU+公寓是“住房+社交+创业”的聚集地。尽管有人对公寓的社交性表示怀疑，认为公寓的本质还应该是居住的舒适感，但不可否认，公寓确实笼聚了一批差不多年龄并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社会发展历史非常悠久，从经典美剧《老友记》中就可见一斑。而“公共空间”的概念在中国尚处于初级阶段，租客们更习惯关上房门做自己的事情。
为了撮合与营造公寓的社交属性，YOU+公寓实行“三不租”政策，即45岁以上不租，带小孩不租，不爱交朋友不租。更为“奇葩”的是它的社交考核制度，即每个月要认识10位公寓内的朋友，必须参加一次社群活动。
对比YOU+公寓的严苛租客社交章程，蘑菇公寓相对宽松一些。作为分布式公寓的典型代表，蘑菇公寓只是“友善地”把租客们的“性别、星座、爱好和工作”公之于众，以防止不爱天蝎座的偏偏遇上，头疼处女座的还要同一屋檐。
真社交也好，伪社交也罢，打通居住和圈子无疑是未来公寓发展的必经之路，让房子不再是简单的钢筋水泥，而是成为一个家的概念。相信这是所有的长租公寓所期望的。
本文来源：《创业邦》杂志
责任编辑：王晓易_NE0011
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何鼎鼎：长租公寓，正成为市场新宠。刚刚结束的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这也进一步细化了十九大报告中&加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居&的战略部署。而从上海率先推出只租不售土地到广州首批国有租赁住房企业挂牌，从深圳推出10年最高100万的长租贷到北京为未来5年提供1000公顷租赁房土地&&各地齐头并进的实践，让人看到租购并举正扎实推进。可以说，租房时代已经到来。
丁建庭：租购并举代表了住房制度改革的主要方向。自2015年中央经济工作会议提出这一概念以来，得益于政策激励、多地探索，&重售轻租&的局面正逐步被扭转，房地产市场调控长效机制也慢慢浮出水面。这种变化，源于顶层设计的推动，也因应了基层的需求。据统计，我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右，住房租赁需求旺盛。但与此同时，国内规模化住房租赁企业的市场份额只有2%左右，出租屋数量、品质与管理，三个维度都存在提升空间。可以预见，在人口净流入的大中城市，租房特别是长租，会成为未来解决新市民居住需求的重要手段。
何鼎鼎：确实如此。尽管中国人重购轻租的消费心理很难一下子扭转，但如果租住能舒心，很多人买房动力就会打折。有个朋友，常分享某品牌租赁公寓琐事：&公寓楼下又有聚会了。&&公寓又组织周末抽奖了，抢到半价打扫券一张。&&下雨天，公寓管家出来帮着撑伞，感动！&这些品牌经营的长租公寓，既在解决租房的品质焦虑，也在缓解非理性的买房冲动，甚至让不少青年人找到归属感，对解决都市打拼的漂泊感产生了积极作用。
丁建庭：是啊，高品质的长租公寓，要解决的正是人们对于美好生活的向往。但也要看到，这个市场还在&婴儿学步&期。与传统的售楼业相比，长租公寓并非赚快钱、暴利的行业，要获得可持续发展，仍需土地与金融的&哺乳&。上个月，深圳首宗住房全年期（70年）&只租不售&住宅用地挂牌出让。至此，北上广深均已推出&只租不售&地块。相对同区域&招拍挂&地价，&只租不售&楼面地价仅为1/10至1/6，企业用地成本被大大压缩。与此同时，像建行深圳分行面向租客的&按居贷&，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元，利率低于购房贷款。政府通过放弃部分土地出让金，使得企业成本和风险降下来；银行输血企业和个人，让市场主体多起来、个人长租意愿提上去，这一头一尾的支持，成为长租公寓可持续发展的重要保证。
何鼎鼎：今天你问一个年轻人去哪发展，他往往将&得有地方住&挂在嘴边，这一点，忙于人才争夺战的各个城市不会不知。正因如此，长租房如何推进，关乎住房制度，也影响人才政策。当然，行业的发展本身也需在市场中检验。比如，从中介转型过来的长租房供应商，能否确保服务质量？这影响到租住满意度。租房贷款会不会像房贷一样，演变成推高租金的杠杆？也值得提前研判、及时动态调整。
丁建庭：经济效益与社会效益，是需要一并考虑的。随着顶层设计的逐步完善、政策利好的不断释放、房产企业的转型升级，长租公寓的春天已经到来。但对于一些企业而言，也要避免在&风口&盲目扩张、一哄而起。因为调控房价的逻辑已经表明，国家不允许、人们也不希望租房市场成为暴利行业。长远来看，企业能有合理回报，市民享有可承受的租金，继而向租购同权不断突破，老百姓的安居梦一定能实现。
（来源：人民日报）
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在房贷收紧之后，建行迅速转向，下注房屋租赁贷款产品。被限价的地产商也乐于奉陪，既然不准卖高...
群租房发生火灾到底有多危险？
这个刚性市场有待进一步优化。
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上海的爱公寓采取“高买低卖”的模式，不惜亏本来扩大规模。为了弥补资金差额，该公司甚至联合一...154被浏览101,669分享邀请回答118 条评论分享收藏感谢收起4添加评论分享收藏感谢收起长租公寓有情怀但价格偏高 你还会选择它吗？
[摘要]。“除了优质服务，对租客而言，创业氛围、社交氛围这些精神层面的追求，才是租客愿意留下的根本原因。”刚刚搬离长租公寓的王先生告诉记者。在不到两个月的时间里，住房市场天翻地覆。7月17日，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，提出“租购同权”的概念。7月18日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州首当其冲。8月28日，国土部与住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确可利用集体建设用地建设租赁住房，村镇集体经济组织可自行开发运营，可通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，广州又被列入首批13个试点城市之一。有业内人士认为，住房租赁市场将迎来爆发式增长。租金至少高20% 长租公寓令不少年轻人却步几天前，龙湖“冠寓”在北京正式推出。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石透露，至今年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间，除一线城市外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南共16个热点城市。相对周边租赁市场，龙湖长租公寓一般有15%的溢价，但“三年内不考虑盈利问题”。在龙湖之前，广州已有多家长租公寓，YOU+国际青年社区、万科泊寓、魔方、乐窝、窝趣WOWQU轻社区、红璞、蘑菇、蝌蚪等10多个品牌，布局以天河、越秀、荔湾、海珠、白云这五个中心城区为主，番禺、黄埔的长租公寓属于新生力量。如YOU+国际青年社区在广州有8个店，包括海珠区凤凰社区、宝岗社区、纸厂社区、广海社区，天河有东圃时代TIT社区，越秀则有人民南和五羊新城两个社区，白云则有机场路百信社区，基本集中在老城区。万科泊寓也不少，有14家店，番禺最远到市桥，黄埔区科学城也有一家，白云区的店在金沙洲，荔湾店则到了西塱。目前正在筹备的广州项目还有9个。魔方公寓更多，在广州超过20家店，最远的也是在黄埔开发区和科学城。记者实地查看了几家有代表性的长租公寓，发现其租金相比周边至少溢价20%以上，令不少年轻人“却步”。万科泊寓棠下店是万科确定长租公寓统一使用“泊寓”品牌后，在广州落地的首个项目，也是万科向城市配套服务商转型的标志性产品。从现场看，棠下店应该有三栋楼，前身都是厂房，其中2号楼已营业，4号楼还在装修，6号楼估计完工不久。最小的12平方米C-loft户型，月租998元，价格最高的A-loft单间，面积64平方米，月租2900元。如果是棠下村的村屋，12平方米单间，月租600元就足够了。就算是64平方米的两房一厅，月租也就1500元。离泊寓棠下店最近的棠德花园，64平方米两房（可合租），月租也就2800元。如果同在BRT沿线选择，旁边的天朗明居，环境肯定好过泊寓棠下店，65平方米的两房月租也就3600元。五羊新城也是各家长租公寓布局的重点地区，一路之隔就是珠江新城，地铁也方便，相对房租也比较高。泊寓五羊新城店较多合租房型，如两个房间共用一个卫生间的每个房间月租最低是2400元，主卧带独立卫浴的月租最低是3200元，而小单间最低3400元/月。YOU+国际青年社区的也不便宜，最小的房间月租也是2400元，最高月租达到4000元。而该区域住宅小区的两房单位，月租金也就3500元，如果选择合租，每人每月才1800元。客村也是房屋租赁热点区域，魔方公寓在客村也有个店，一居室的五种户型中，四种月租金超过4000元。而比它更靠近客村地铁站的鸿运花园和金影花园，两房也才4500元/月。与它离地铁站差不多距离的愉景南苑，南向三房月租也就6000元，如果合租，其实并不贵。当然不止月租，毕竟是商业物业，管理费、水电费也不便宜，公摊费用高，住过长租公寓的人告诉记者，平均算下来，月租要比同区域周边小区的物业贵30%以上。“一般而言，长租公寓的定价会选择确定区间的房屋价格的中间值。”窝趣创始人刘辉表示，长租公寓普遍是在周边住宅租赁价格基础上做溢价，通常比周边一房租金贵20%左右，比两房租金便宜20%左右。搜 狐做过一个统计，证实了这一说法，不过，在一些热点区域如天河，长租公寓的价格高过周边其他租赁房源的30%~40%。热点楼市40%常住人口长期租房据不完全统计，目前，中国7亿多城镇居民中有20%长期租房，热点城市40%的常住人口长期租房，2.45亿外来人口中80%租房居住。在高房价下，购房年龄推迟，新市民“先租后买”已成常态化。另外，出于小孩教育、父母养老、通勤便利等考虑，很多有房业主也选择租房。大城市租房比例甚至超过50%。“广漂”刘斌在广州工作了六年，他住过城中村、长租公寓，也与人合租过洋房，老的单体楼、新的住宅小区都住过，荔湾、越秀、海珠、天河这四个区都住过。刘斌说，谈起租房经历，各种心酸，各种悔不当初，找房难、价格不透明、高中介费、房东随意涨价、电器老化、水管漏水要租客维修、没有服务、搬离时房东找各种理由不退押金，甚至还遭遇“黑中介”骗租金、“二房东”转租走人等事件。创业公社总经理刘循序说:“青年公寓正在影响年轻人的生活和工作方式。”统一管理、装修时尚简约、不用担心随意涨租、也不担心受骗上当……在北京、上海、广州、深圳等多个城市，长租公寓正席卷而来，成为年轻人居住的新选择。有独立客卧和卫浴，厨房、洗衣房、健身房则是共用，有的还有阅览室、活动室、影音空间。“贵是贵点，但安全有保障而且省心”。长租公寓胜在服务好有情怀因为价格因素，长租公寓基本瞄准中端收入人群，其租客主要为23~35岁中收入水平比较高的群体。“除了优质服务，对租客而言，创业氛围、社交氛围这些精神层面的追求，才是租客愿意留下的根本原因。”刚刚搬离长租公寓的王先生告诉记者。他是去年9月下旬入住泊寓棠下店的。“当时吸引我的主要是装修。”王先生说，当时签半年9.6折、签一年9.2折，水费4.5元/吨，电费1.28元/度，他订了一间Loft标准高配房，月租1800元，每月管理费200元。他说住进来后的体验还是不错的，公寓有大堂和健身房，20平方米的健身房有6台器材。但还有一些要吐槽的地方，比如当初想换个房间，但被告知换房要交租金的9%作为换房费，如果是换到广州其他店，好像要交15%，所以果断放弃。冰箱太小，卫生间排气扇不给力，滚筒洗衣机声音太大，10M的网络不稳定，视频聊天自带马赛克，有时甚至QQ和微信都发不出去。洗手台离马桶太近，使用不方便也不舒适。下水管不通畅，洗澡时经常会堵塞，房间的上下楼梯是铁片包木板，赤脚踩上去有点疼，而且管理真不太好，经常这里刷油漆那里维修，偶尔停水也不通知一声。最不能忍受的，是房间隔音太差，电脑功放只打开50%的音量，隔壁就能听到，所以常能听见激情的声音……很早就叫醒你该起床上班了。不只是泊寓遭租客吐槽，几乎所有的长租公寓也都有各种吐槽的声音，但再怎么吐槽，也比以前租住城中村或者小区住宅省心、安心得多。长租公寓，就是要为租客提供有创意的生活空间，提升他们的生活品质，所以，情怀才是长租公寓揽客的手段。一年四季不间断不重样的社区生活、创业分享、音乐节、各种趴、节日聚会等活动，才是长租公寓生活的主题。
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