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关注招商蛇口招商蛇口试水地产基金 打包出售京沪三核心项目中的商用物业攻略
以3.2亿元的出资额，招商蛇口成功套现50亿元，实现三大核心商业项目的轻资产运营，于公告中，其欣然称，地产基金模式是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点。
观点地产网 随着房地产行业迈进&白银时代&，住宅开发渐渐触及行业天花板，商业地产成为各大房企转型调整的一大方向，但大量投资前置，经营收益回笼缓慢，融资量大，融资期限长等因素一直在桎梏着商业地产的发展。
在此背景下，各类资产证券化方式纷纷浮现，不少运营商纷纷涉足其中，印力试水首宗CMBS、保利发行首单租赁REITs，一家深圳央企也尝试通过地产基金模式实现写字楼的轻资产运营。
11月27日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，该公司与太盟投资集团按1：4的出资比例在开曼群岛联合设立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.地产基金。
公告显示，基金规模为人民币16亿元，招商蛇口全资子公司之全资子公司利邦控股认缴出资3.2亿元，占股20%，太盟投资子公司PREP VENICE LIMITED出资12.8亿元，持有80%的权益。
地产基金在境外协议转让形式收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关的股权，即时安置业有限公司、Vast Joint Limited、Wheaton International Limited的100%股权、香港华商置业（北京）有限公司80%、明源地产（华北）有限公司50%的股权，交易总对价约计50亿元。
观点地产新媒体了解到，上述三项资产均为招商蛇口在核心城市的核心资产，具体而言，上海招商局大厦位于上海浦东陆家嘴金融贸易区，于1995年12月落成，总建筑面积7.46万平方米，由上海招商局大厦有限公司持有，招商蛇口全资公司Wheaton International Limited持有其100%股权。
在评估日日，上海大厦的资产账面价值4.46亿元，负债账面价值2.02亿元，净资产账面价值2.44亿元元，营业收入1951万元，营业利润1700万元，净利润1405万元；评估后，上海大厦净资产为8.5亿元。
另一核心项目为上海招商局广场，位于成都北路威海路交界处，与上海电视台为邻，由东楼和南楼两栋甲级写字楼组成，总建筑面积7万平米，由上海招商局广场置业有限公司持有，招商蛇口全资子公司时安置业有限公司持股100%。
在评估日日，上海广场的资产账面价值4.60亿元，负债账面价值1.48亿元，净资产账面价值3.12亿元，营业收入4285.35万元，营业利润2372.34万元，净利润1779.26万元；评估后，上海广场净资产为14.46亿元。
另外，北京招商局大厦位于北京中央商务区核心区，东三环与建国路交汇处，建筑面积6万平方米由招商局航华科贸中心有限公司持有，招商蛇口直接及间接持有招商航华91%股权，其中招商蛇口控股公司明源地产（华北）有限公司持股90%；另一全资公司Vast Joint Limited 持股10%。
在评估日日，招商航华的资产账面价值6.82亿元，负债账面价值9772.92万元，净资产账面价值5.84亿元，营业收入3937.41万元，营业利润 2068.12万元，净利润1943.51万元；评估后，招商航华净资产为22.20万元。
根据公告，上述三项标的资产交易对价为50亿元，需自协议签订之日起5个工作日内由地产基金以自有资金及其在境内银行和离岸融资机构的借款资金支付。
作为增信措施，瑞嘉对地产基金的借款利息及相关费用提供连带保证担保，在没有借款逾期情况下瑞嘉担保的5年借款利息及相关费用全额约人民币11亿元。
基金另一合伙人PREP则提供相应补偿机制来控制瑞嘉的担保风险：如出现PREP无法按时履约偿付其对应比例的贷款利息，则利邦控股将依照该协议补足该等利息差额，同时可无条件对地产基金两方有限合伙人的权益进行调整。
由此，仅以3.2亿元的组建资金，招商蛇口成功套现50亿元，实现三大核心商业项目的轻资产运营，于公告中，其欣然称，地产基金模式是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点。
事实上，这家定位于城市和园区运营服务商的深圳央企，在布局园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块的同时，手上同样持有大量商用物业。
2016年年报显示，招商蛇口拥有可出租面积239.11万平米的投资性物业，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态，其中写字楼体量最大，可出租面积45.38万平方米，累计已出租面积440.26万平方米，出租收入6.11亿元。
不仅如此，在刚刚结束的2017年观点商业年会上，招商商置财务总经理、深圳招商商业董事季勇在分享招商蛇口商业地产模式时透露，未来三年招商蛇口可能会在15个城市即将出现27个商业项目，总建筑面积约为240万平方米，&未来的商业地产规模或者是发展的量级还是比较大的&。
大量的商业项目入市，背后是大量的沉淀资金与逐渐拉长的投资回报期，对此，招商蛇口称，未来将复制地产基金模式，同时还将综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道，促进商业办公楼的去化，实现资源的有效循环。
审校：刘满桃
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