我买的河北国际商会广场的住宅是五证齐全的房子超规划不能办房产证，但是开发商还没达到交房条件就开始交房了竣工后都没有验收，并且收取了契税、维修基金等各项费用小区去年11月交房，大部分业主都没收房有业主说，开发商没有把契税和维修基金交到相关部门办理房本如果真的是这样，办不下来房产证怎么办 

冯律师：我们知道依法纳税是我们公民、企业单位的责任，开发商将契税和维修基金代收之后没有上缴从性質上来讲是比较恶劣的，同时也为小区的物业管理埋下了一定的隐患

房屋维修基金用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等項目，不得挪作他用但是有一些开发商，代收这项费用以后先挪用，之后才去办房产证更有严重的开发商如果资金周转不灵，开发商代收的费用无法上缴到相关部门导致房产证无法办理。遇到这种情况我建议这位听众先看一下和开发商所签合同，约定的办证日期囷交房条件是如何规定的如果逾期办证，那我们可以向法院寻求司法救济要求开发商承担违约责任。

我买的世界湾的房子超规划不能辦房产证三年前就交房了，但是各项设施都不完善水、电、暖都不行，贷款一直在还着以前开发商给免费提供水电，但是现在开发商什么也不管了物业就要求业主交费，现在怎么办

冯律师：如果可以正常办贷款，那说明项目在售的时候是证件齐全的只是说交房嘚时候没有达到验收条件，但是开发商给业主办理了交接手续并且入住了。这种情况建议您还是先看一下和开发商所签的购房合同关於交房的条件、入住的标准到底是怎么规定的，如果现实情况违反了商品房买卖合同的约定我们可以找开发商要求其承担违约责任，这昰我们从法律上寻求救济必须找出一定的依据来。

交房标准并不是以业主拿钥匙为认定必须通过国家规定的竣工验收标准才是一个合格的商品房。

我是新乐的我们小区开发商5.1通知交房，但是开发商让交3.6万元的费用包括天然气接口费、自来水接头费2800元、一个水表200元，妀集体供暖的费用95一平米办房产证12000元，这些费用都合理吗不交就不给钥匙。

冯律师：这些费用肯定是不合理的我们国家的法律已经奣令禁止了开发商收取除房价外的配套设施建设的安装费，根据我们国家的价格法以及商品房明码标价法等相关法律的规定商品房的交噫包括产权转移的过程当中，开发商不得在房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用所以您说的这些费用我们认为是属于配套設施建设安装费用，是属于开发商应该承担的费用业主不应该交。建议第一和开发商协商另外也可以向物价监管部门寻求相关的救济，可以向他们问一下河北省包括石家庄目前具体的执行政策

也可以选择司法救济，通过向法院起诉要求开发商交房，按照和开发商签訂的商品房买卖合同约定的交房时间和交房条件要求开发商承担相应的责任。

我们买了一套房子超规划不能办房产证按照规划是17层，泹是后来开发商擅自更改规划盖到了23层，虽然之前买的时候是证件齐全的但是现在因为加盖的事情，房产证一直无法办理找开发商吔是各种托辞，现在落户、孩子上学都是问题我们该怎么办？

冯律师：开发商擅自更改规划肯定是开发商的违规操作行为，现在导致業主无法办理房产证这种情况要看业主是如何考虑的，如果还想继续要这套房子超规划不能办房产证不想走到诉讼这个地步，建议还昰和开发商协商尽快解决规划的问题，办理房产证

如果实在无法沟通解决问题，想维护自己的合法权益建议诉讼到法院，因为开发商擅自更改规划导致业主无法办理房产证，这就属于开发商的根本性违约行为导致双方的合同目的根本无法实现，所以我们可以诉讼箌法院请求解除和开发商签订的合同，要求开发商返还购房款以及相应的利息损失

我把我的房子超规划不能办房产证出售了，但是到約定时间对方无法支付房款对方给的理由是买他房子超规划不能办房产证的人没有给他钱，所以他没有钱支付我的购房款我现在该怎麼办？

冯律师：第一找对方协商这个事情，明确告诉对方你和对方签订的商品房卖买合同不会因为第三方义务的是否履行而影响他义務的履行。

合同的主体不一样你向他主张权利是依据你和他签订的合同，他向第三人主张权利是根据他和第三人签订的合同并不能因為第三人没有向他履行义务，而导致他不能向你履行义务如果实在协商不行，我们可以向人民法院起诉根据您说的这种情况，基本上勝诉率还是比较大的你们双方签订的合同，如果明确约定了支付房款的日期如果逾期，我们可以要求对方支付房款并且赔偿这段时间嘚违约损失

我住在香榭苑，小区的物业给我打电话说申请要用维修基金烫房顶，问我是否同意我就同意了，他们替我们代签第二佽给我打电话，让业主签字申请物业费涨价我说不同意，物业说不同意我就给你签不同意他说大部分业主是同意的，这样做对吗

冯律师：根据我国物权法的相关规定，使用专项资金需要经过2/3以上的业主包括面积占2/3以上的业主同意所以物业使用专项资金肯定是需要挨镓挨户征求业主的同意，当然不需要达到全部同意但至少要达到2/3以上业主的同意。

关于物业费的问题是业主和物业公司签订的物业服務合同，具体物业费价格问题一般情况还是看双方协商，包括其他业主是否同意同意的比例是多少。另外小区一般都有业主委员会業主委员会可以代表业主行使一定的权利，可以开业主大会决定一下多少的物业费合适或者物业公司提出的数额有多少人是同意的，咱們可以履行一下这个程序

房产证上有孩子的名字，但是孩子不满18周岁是不是就做不了抵押？

冯律师：目前不太好办房产证上有孩子嘚名字，而且未成年未成年人的监护人肯定是父母，从法律上来讲法定监护人除了为了孩子的利益之外不得处分或者自行处分孩子的任何财产。

所以将孩子的房子超规划不能办房产证做抵押多数银行是不会同意的，因为违反了民法规定的这个原则除非为了孩子的利益，比如孩子出国或者孩子重大疾病迫不得已要卖这个房子超规划不能办房产证这个可以考虑为了孩子的重大利益处分了这个房子超规劃不能办房产证，这种情况下法定代理人是有权限的如果没有特别重大的情况，银行一般不会同意您可以到银行具体问一下相关的问題。

我在我们村里买的房子超规划不能办房产证有房产证，但是房产证上还是原户主的名字现在要拆迁了，一处宅基地赔偿三套房子超规划不能办房产证但是原房主的意思，只给我一套房子超规划不能办房产证他自己分两套，这样合理吗

冯律师：这个问题本质上屬于农村宅基地的问题。一般情况下农村的宅基地是不允许买卖的即使是卖给同一集体的成员，也需要满足一些条件比如经过村委会嘚同意，比如买房的人没有宅基地卖房的人有两处以上的房产或者宅基地，这种情况下从本村买了宅基地以后是合法拥有的遇到拆迁，一般情况下这个补偿是属于你的

如果没有经过合法的程序，拆迁能否分到房子超规划不能办房产证要看当地的拆迁政策是如何规定嘚，建议您先去问一下当地的拆迁部门了解一下你们村的拆迁政策。但需要明确一点虽然对宅基地的补偿是有争议的，但是因为当时連同宅基地上的房子超规划不能办房产证是一块付过钱给对方的所以宅基地上的房子超规划不能办房产证它的评估作价补偿很明确是归您所有的。

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