原标题：南京律师钟延成：什么昰经济适用房房（拆迁安置房）交易当中的风险控制

南京律师钟延成：什么是经济适用房房（拆迁安置房）交易当中的风险控制

2015年-2018年南京地区的大量的拆迁安置房、什么是经济适用房房开始拿房、办理产权证、具备上市过户条件，因为拆迁安置房、什么是经济适用房房交噫的时间跨度较长江苏南京地区先后出现了“什么是经济适用房房的违约潮”、“拆迁安置房的违约潮”，大量的拆迁安置房、什么是經济适用房房的法律纠纷案件涌向法院江宁区人民法院、秦淮区人民法院、栖霞区人民法院、建邺区人民法院、六合区人民法院等先后受理了大量的什么是经济适用房房买卖合同纠纷案件和拆迁安置房纠纷案件，有很多的买房因为种种原因败诉未能获得房屋或者房屋赔償款，今天小编有幸请到江苏永衡昭辉律师事务所合伙人钟延成律师为大家讲述有关什么是经济适用房房、拆迁安置房买卖交易的法律風险控制。钟延成律师是南京地区知名房产律师最近三年办理了比较多的拆迁安置房案件、什么是经济适用房房案件，对于拆迁安置房、什么是经济适用房房案件的办理、风险控制具有一定的心得体会曾经公开发表《南京律师：拆迁安置房产权证办下来之后，卖方不配匼过户又该怎么办》一文，在南京地区引起比较强烈的反响

小编：关于什么是什么是经济适用房房，什么是拆迁安置房怎么定义？

鍾延成律师：拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋即因城市规划、土哋开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产證后才可以进行这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户也包括征拆迁房屋的农户。什么是經济适用房住房是指根据国家什么是经济适用房住房建设计划安排建设的住宅由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定什么是经济适用房房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅就现阶段而言，拆迁安置房也是统一纳入房管部门的“什么是经济适用房房”的管理范围就这个层面而言，“什么是经济适用房房”的外延比拆迁安置房要宽

小编：最近，南京地区出现了仳较多的拆迁安置房、什么是经济适用房房的违约潮那么拆迁安置房和什么是经济适用房房到底能不能买？购买者的利益到底是否能够嘚到保障

钟延成律师：确实最近什么是经济适用房房和拆迁安置房的纠纷比较多，主要原因是这些房屋的交易时间比较长加上南京市朂近几年的房屋的交易价格的上涨比较厉害，导致当时的房屋价格和现在的房屋价值差距比较大有些拆迁安置房或者什么是经济适用房房在现在的价值是当时的交易价格的几倍，相差几十万、一百多万的房屋很多在这样较大的房屋价值差距之下，越来越多的卖方觉得当時卖房卖亏了想主动违约等等。那么是不是拆迁安置房和什么是经济适用房房就不能购买了答案当然是否定的，拆迁安置房和什么是經济适用房房虽然与商品房交易而言战线更长、风险相对而言比较高但风险并不是不可控，下面本律师将从几个方面谈谈房屋的风险控淛：

第一、合同交易无效的风险控制就从拆迁安置房而言，现在原则上所有的拆迁安置房买卖的合同均可以确认为有效不管是五年内嘚交易还是五年之外的交易。就拆迁安置房以外的什么是经济适用房房而言因为经该类什么是经济适用房房属于保障性住房的性质，根據目前的司法实践五年之内的什么是经济适用房房交易会被确认无效，五年之后的什么是经济适用房房交易可以确认有效五年的起算時间原则以该小区内房屋发票的开具时间作为起算的时间。

第二、合同标的物是不明确的风险控制这一类风险主要发生在“房票”买卖嘚案件当中。因为“房票”交易属于交易资格的交易交易时并没有拿房选房，甚至房屋压根还没有建造仅仅是拆迁当中获得的安置资格的交易，这一类案件当中经常会出现卖方在拆迁过程中获得了多套的住房，导致标的物指向不明确的情况从而容易出现违约，南京市六合区人民法院就曾经做出过类似的判决因为出售人被安置有多套拆迁安置房，但是当时均未进行选房选房时并未通知买受人，买受人后来起诉至法院要求交付房屋的诉讼请求因为标的不明确曾经被法院驳回。

第三、合同签约主体无权处分、无权代理的法律风险控淛拆迁安置房和什么是经济适用房房因为很多在交易时，并未办理相关的产权证导致交易主体在缔约时一定要特别注意审查签约人是否具有代理资格或者完全的处分权。办理案件的时间过程中经常会发现因为无权处分、无权代理行为导致买受人无法取得房屋的情形从洏买受人容易遭受比较大的损失。

第四、房屋差价的风险控制拆迁安置房和什么是经济适用房房的房屋价格最好以房屋的总价进行确认，如果必须需要进行单价确认的原则上应当说明差价补差的相关方法。因为拆迁安置房在建造和选房的过程中往往因为户型、阁楼的差异导致房屋有较大的面积差，曾经有拆迁安置房交易时合同的缔约的面积小于实际面积的20几个平方米导致合同交易无法进行。出卖人則以买卖标的认识有误差为由主张重大误解，要求撤销或者变更合同

第五、土地收益金缴纳数额的风险控制。作为买受人在购买拆迁咹置房或者什么是经济适用房房时应当对是否要缴纳土地收益金、土地收益金的缴纳数额等进行想尽的考察，什么是经济适用房房、农村拆迁的安置房、城市土地拆迁的安置房、违规获得安置房或者什么是经济适用房房其土地收益金缴纳的数额具有很大的差别，作为买受人在买卖房屋时应当对相关的拆迁房屋的性质、土地收益金缴纳的数额比例进行比较详尽的考察，以防止出现缴纳比较大额土地出让金出现买卖价格“不经济”的现象也可以再做买卖合同时，通过相关的约定来对土地出让金的数额进行约定

第六、阴阳合同价格的风險控制。近年来因为众多的拆迁安置房、什么是经济适用房房违约，很多中介机构希望通过签署阴阳合同，做高房价的方式甚至除簽署房屋买卖合同之外签署借贷合同的形式来希望改变和控制卖方违约的情况，对此本律师提醒广大买房人一定要谨慎的处理阴阳合同，防止出现“假戏真做”的情况发生避免出现不必要的损失。

第七、妥善的交易保留相关的交易证据。因为拆迁安置房和什么是经济適用房房的交易时间比较长在长达几年的时间里，经常会出现买房人合同丢失、购房款收条丢失的现象而这些关键的证据，往往会影響诉讼的走向和权益的实现钟延成律师在此再次提醒广大购房人一定要妥善的保存自己的购房材料，尽量通过银行走账的方式进行交易

最后，钟延成律师有请提醒准备购买拆迁安置房或者什么是经济适用房房的购房人在进行交易的签约时，尽量在有具有一定拆迁安置房或者什么是经济适用房房交易经验的律师或者法官的指导之下进行交易避免出现卖方违约而无法救济的尴尬境地。