开发商未能按时办理产权证，我能要求退房吗？_律法网法律知识库
开发商未能按时办理产权证，我能要求退房吗？
导读： 日，我和朋友共同向**房地产开发经营有限公司购买位于**五期的188号商铺 日，办完相关手续后，我们拿到了该商铺。 但是，从交房至今该楼盘的产权证都办不下来。我们多次找开发商询问，都没有结果。最后一次去了很多业主，并联系了媒体
日，我和朋友共同向**房地产开发经营有限公司购买位于**五期的188号商铺
日，办完相关手续后，我们拿到了该商铺。
但是，从交房至今该楼盘的产权证都办不下来。我们多次找开发商询问，都没有结果。最后一次去了很多业主，并联系了媒体，开发商答复说产权证办不下来是因为规划问题，并承认了违约事实。同意按购房合同处理。
在《商品房购销合同》第十二条 关于产权登记的约定有三条
1 甲方代乙方办理房屋所有权证，乙方应积极协助。
2 甲方应自房屋交付之日起90个工作日内为乙方办好房屋所有权证，如因甲方原因未能按期办理的，乙方有权解除合同，并按房屋总价款的10%要求甲方赔偿损失。
3 如因乙方原因致使房屋所有权证未能在前项约定期限内办理的，甲方有权解除合同， 并按房屋总价款的10%要求乙方赔偿损失。
我现在想按第十二条第2款要求解除合同，要求甲方赔偿损失。我去找了开发商，他们说有这样一条规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
他们说应参照十九条。但是我觉得我的购房合同是有约定的，应参照十八条来处理。请问律师，我这种情况应该怎么办？有先例吗？多谢了。
问题类型：　问题来自：云南 - 昆明　悬赏：50分　咨询时间： 16:10　咨询人：春城大男孩
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开发商未按期办理产权证
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。摘要：概要：商品房产权证应该多长时间办理好？购房者能否自已办理产权证？开发商逾期办理产权证应该承担什么责任？
作者/杨文战律师 转载请在文首显著位置标明作者及《实用法律知识》微信号 lawyerywz
概要：商品房产权证应该多长时间办理好？购房者能否自已办理产权证？开发商逾期办理产权证应该承担什么责任？
房屋属于不动产，按《物权法》等相关法律规定，收房、入住并不代表已取得房屋所有权，取得房屋所有权的标志是在房屋土地管理部门办理房屋所有权登记手续。
围绕着办理产权证也是经常发生各种纠纷的，有的项目购房者几个月就拿到了产权证，有的可能拖上一两年，甚至最后办不了房产证。本文杨律师将介绍一下有关产权证办理的几个法律问题。
问题一：产权证该由谁来办理？购房者能否自己办理产权证？
通常来讲，商品房的产权证是由开发商代办的。这个在商品房买卖合同中也会有约定，当然办理产权证并非开发商的单方行为，还需要购房者配合提供一些购房者的资料，如果购房者拒不配合提供，那不能办理或延期办理产权证的责任就是购房者自己的事儿了。
那么，购房者自己能不能办理商品房的产权证？
理论上是可以的，但是有前提条件就是该房产项目已经具备办理了产权证的条件。简单说这个条件是“住宅开发商方面在住宅竣工之后，已经备齐竣工验收合格证等资料到房管局办理了整体确权手续（即开发商已拿到俗称的整体大产权证）。”
在符合条件的情况下，开发商如配合提供相关手续，购房者自行办理产权证也是可以的。但如果房产项目有问题，未通过验收合格、没办理整个楼房的整体产权证，那就可能造成烂尾项目，产权证就很难办理了。实用法律知识
问题二：开发商应该在多长时间内办理产权证？
对于办理房产证的时间问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
关于办理产权证的时间，简单总结就是分以下几种情况：
1、& 合同中有约定的办理时间，按约定办就行了；
2、& 合同没有约定的，预售商品房从交付使用起90日之内办理；
3、& 合同没有约定的，现房销售的从合同签订之日起90日之内办理。
从现实来看，在《商品房买卖合同中》开发商经常在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间，180天、270天、甚至360天都有可能，往往是因为开发商的项目可能涉及银行抵押等问题，希望延长房产在开发商名下的控制时间。
所以，签订商品房买卖合同时购房者要注意看一下合同条款。因为按上述规定，对办理产权证时间如果有合同中约定，哪怕比较长，从法律上看，开发商按按约定的时间办理就不算违约。
问题三：开发商逾期办理产权证怎么办？
如果不能按时取得产权证，一般是开发商原因造成的，不管是土地、房屋涉及抵押还是项目不能完成竣工验收，那都是开发商的责任，开发商应该承担相应违约责任了。
购房者该如何追究开发商的违约责任呢？
追究违约责任的方式有两种选择：一是继续履行合同，要求开发商承担违约金；二是解除合同，同时要求开发商承担违约责任。
1、如何确定逾期办理产权证的违约金呢？
刚才提到的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条同样有规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
这意思很简单：合同里约定的逾期办证违约金标准，按约定标准赔偿；如果没有约定，可以按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿；如果能证明实际损失数额，也可以按实际损失主张。
不过从方便维权的角度讲，杨律师建议还是尽量在签约时明确约定比较合适的违约金标准，比如按房款的一定比例按日计算，尽量要高于银行贷款利率。以便给开发商更大的压力。
2、什么时候能解除合同，如果解除如何要求开发商承担违约责任呢？
并不是开发商只要一延期办理产权证，购房者就立刻拥有解除合同的权利，什么时候能解除合同，也要看合同约定和法律规定的情况。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
依据上述规定，杨律师同样建议在签约时，对于延期办理产权证多长时间可以解约、如因此解约承担什么标准的违约责任进行明确约定。如果没有约定，按上述规定延期一年后可主张解约赔偿。
当然，考虑到房产这些年一直增值，在实际入住后，很少有购房者会选择解约，通常会要求继续履行，但是杨律师也要提醒购房者注意两个问题：
一是如果开发商办理不了产权证，应该先查清楚房产项目是否有严重问题，如果这个问题严重到可能根本办理不了产权证的程度，那早提出解约可能得到赔偿的机会还大一些。
二是开发商延期办理产权证，如果交涉无果或长期没有进展，购房者即使不选择解约，也可以及时起诉要求开发商承担延期的违约责任。不要把事情拖个几年，那样的话，将来即使想主张相关违约责任，也可能会涉及到时效超过的风险。
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房子全款后开发商未办理房产证，可以要求退房吗
我有更好的答案
　　通常交房以后，三个月不办理房产证，可以要求开发商退房的。　　根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.　　由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。　　
冲浪网站优化网总经理
主要看合同了，开发商不办证一般是审核不过办不下来，没按照规划建房，这种事太多了。一开始想着先上车后补票，自建了后期改规划，但是后来抓的严了，改不了规划，罚款又大，多数开发商就跑路不管了，老大难问题，各地都有这种情况。
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未按时拿到房产证可退房 开发商责任更为明确
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下月起，本市将正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，让现房交易有据可依。同时实行网上签约和网上公示。昨天下午，市建委召开了“北京市现房合同网上签约政策通报会”。
据介绍，该示范文本适用于本市行政区域内已完成房屋所有权初始登记，取得国有土地使用证和房屋所有权证，尚未进行销售的商品房（含经济适用住房）。合同首次增加了对地下车位等附属建筑物的约定。与此同时，《北京市商品房预售合同》中关于分户验收、附属建筑物等问题也将在下月作出相应调整。
现房合同·解读
退房五种情况下可以退现房
【现状】业主要求退房的原因有很多，包括房屋质量问题、空气质量问题、车位问题甚至物业管理问题等。
【合同规定】合同明确约定五种情况下买受人可以退房。第一种情况，商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理。第二种情况，商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权退房。第三种情况，商品房已抵押但没书面告知买受人，买受人可要求退房。第四种情况，逾期交房，买受人可要求退房。第五种情况，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书，如因出卖人的责任，买受人有权退房。
买受人退房时，出卖人应当自退房通知送达之日起约定时间内退还全部已付款，并按照合同中约定的利率付给利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
收房没缴纳税费也可以收房
【现状】买房人与开发企业就入住前必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费方面，存在较大争执。
【合同规定】双方在签约时，可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，可按有关规定自行依法缴纳。出卖人不得将买受人是否缴纳税费作为交接该商品房的条件。
交付配套设施不到位可索赔
【现状】业主入住后，有时会遇上水、电或燃气供应不上的情况。
【合同规定】合同中制定了市政基础设施和其他设施达到使用条件的内容。开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。若到约定日期没有达到使用条件，买房人可按合同约定内容进行索赔。
验收提前七天通知业主验收
【现状】验收房屋时，开发商只是让业主看看房屋状况，不让业主看相关的证明文件或者文件不全，就办理交接手续。
【合同规定】当房屋达到约定的交付条件后，开发商应在交付日的前7日，书面通知购房人办理验收交接手续的时间、地点以及应当携带的相关证件。
双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付条件约定的证明文件，并满足交付条件约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房约定处理。
现房合同·提醒
空气质量约定时间越长越好
北京市律师协会物业管理专业委员会秦兵律师提醒消费者，在签订现房合同时，交房日期最好定在当天，即上午办手续，下午交房。住宅质量保修能延长到5年就更好。
秦兵律师还指出，第十三条中在约定“商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起＿＿＿＿＿＿＿日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。”时，这个空格中的日期约定的越长对买房人越有利。因为有时仅空气质量检测就得花上两个月的时间。一般来说，有720天基本就能感觉到该商品房的室内空气质量是否超标了。
网上签约后户主不能随意改
从合同实施日——日起，现房交易将实行网上签约和网上公示。市民可通过北京市建设网（ｗｗｗ．ｂｊｊｓ．ｇｏｖ．ｃｎ）和房地产交易管理网（ｗｗｗ．ｂｊｆｄｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息；购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网（ｗｗｗ．ｂｊｆｄｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）查询所购房屋的网上签约情况；日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人应在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理转移登记。
为防止房屋炒作，网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更；转移登记前房屋不得转让他人；同时，管理网公示销售单位的退房信息。
现房合同·追访
开发商的责任更为明确
中原地产华北区总经理李文杰告诉记者，目前的现房销售没有现房销售许可证，也没有示范合同。买卖双方要是达成意向，只能自行约定合同内容。明年开始实行现房网上签约并提供现房买卖示范合同后，就等于一手房买卖全部实现了网上交易，是对房屋买卖合同规范化管理的一个很好的补充。
万年花城副总经理黄玺庆表示，相对于期房来说，现房“看得见摸得着”，风险已经大大降低。现房合同示范文本的出台，则进一步降低了购房风险。明天地产业务总监陈云峰认为，现房合同实施后，不但可以保护购房人的权益，对开发商来说也明确了责任和权利。
地下车位权属尚未解决
今年上半年，由市建委、市工商局联合起草的《现房买卖合同》和《地下停车位预售合同示范文本》曾在网上征求意见。如今现房买卖合同出台了，地下车位合同还没有音讯，而新出台的《北京市商品房现房买卖合同》中对地下车位的约定也仅限于事先申明是否随同该商品房一并转让，并未解决其权属问题。
中国人民大学法学院房地产法专家周珂认为，地下室产权问题现在处于法律真空地带。“我国目前还没有完整的物权法，只是民法通则中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下车位没有作出专门的规定。”
周珂说，现在我国城市地下室的建造依据主要是《人民防空法》，但它不涉及产权问题。他认为，如果地下车位已经包括在购房人的房款中，而其他人对地下车位的产权没有任何投入，从物权法的角度，应当可以认定由购房者拥有。
周珂认为，把地下设施和建筑物的主体部分分开是不妥当的，因为不当地使用楼面、楼顶、地下设施，都会对整个楼造成影响，从而影响到业主的利益。
现房合同与期房合同的区别
根据现房交易的特点，该示范文本与《北京市商品房预售合同》相比，有以下特点：
增加了房屋租赁情况的说明
提示购房人注意该房屋是否出租，已出租的商品房承租人有优先购买权，承租人是否已放弃优先购买权。
卖方提供《质量分户验收表》
在交付条件中增加“该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”
地下车位随不随房卖写进合同
商品房的地下停车位等附属建筑物、构筑物双方可以约定，既可以约定随同商品房一起转让，也可以约定不随同该商品房一并转让。
物业服务费缴纳时间要约定
提示未成立业主委员会的，强调前期物业服务内容如何约定。此外，该条对物业服务费的缴纳时间进行了提示性约定。
不可抗力事件需要提供证明
不可抗力一条中，增加了“自不可抗力事件结束之日起日内向另一方当事人提供证明”的约定。
确定了补充协议与主合同关系
即“双方可以对本合同中未约定的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理内容的，仍以本合同为准。”
约定了共用部位的分摊情况
在附件中对被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房名称、分摊系数都进行了约定。
删除关于面积差异处理等内容
《北京市商品房预售合同》中的针对预售房屋的设计变更、规划变更、面积差异处理、权属初始登记等条款都作了删除。
专项维修金管理明年网上办公
下月起，本市房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台，进行商品住宅维修资金的归集，业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、查询等业务操作。这是市建委昨天下发的《关于专项维修资金管理实行网上办公的通知》规定的。
该通知要求房地产开发企业、物业管理企业（含小区管理处）、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统（ｗｗｗ．ｂｊｚｘｗｘｚｊ．ｇｏｖ．ｃｎ），填写《注册登记表》，并持《注册登记表》和《企业法人营业执照》等到市小区办进行用户注册审核。凡是在小区办直接归集维修资金方式（以下简称旧系统）归集完维修资金的住宅项目，房地产开发企业也必须到市小区办进行用户注册审核及项目信息登记，并配合市小区办在一个月内将旧系统数据移植到新系统。对没有及时进行新系统用户注册、项目登记及楼盘造册，影响业主缴纳和使用维修资金的房地产开发企业和物业管理企业，市建委将按有关规定严肃处理。
5种现房信息网上公布
商品房现房项目相关信息，包括房屋所有权证号、房屋所有权人名称、房屋坐落和发证日期；土地所有权证号、土地用途及年限。
楼盘表信息，包括楼栋的层数、总建筑面积。
每套房屋的房号，建筑面积（日后申请办理房屋所有权初始登记的房屋）。
用不同颜色对楼盘房屋已认购、已签约和未签约状态进行标示。
退房情况。
信报记者蔡雪婧
本文来源：北京娱乐信报
责任编辑：王晓易_NE0011
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