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物业公司不作为拒交物业费可以吗?
家住一楼,主排水管被堵塞,发现问题告知物业处理,物业未及时处理,导致污水反灌客厅。主管道被堵塞,告知物业,物业不作为,导致家里厨房无法排放废水,自行提水外到时长一个月,后自行处理。家里被盗,丢失相机,古钱币。
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违法信息举报邮箱：【150707民意话题】物业服务不好不能以此拒交物业费，否则将计入信用档案，你咋看？
[]发表于：15-07-07&10:07&&
市人大昨天就《南京市住宅物业管理条例（草案）》征询意见。其中规定：业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由拒交物业费。如果拒缴，经生效判决或仲裁裁决确认的，将录入个人信用档案。你咋看？&
《南京市住宅物业管理条例（草案）》第五十六条&业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。
　　业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
市人大《南京市住宅物业管理条例（草案）》
[]：发表于15-07-07&10:27&[]&
&&&&请问该《条例》中有没有规定物业应达到的服务质量标准？有没有对物业服务质量不达标的相应惩处规定？
&&&&如果没有，那么单方面对业主因物业服务质量差而拒缴物业费做出处罚，显然就是不平等的，是霸王条款！！
&&&&政府应该首先对业主不缴纳物业费的原因做出调查，确系物业质量问题所致，那么首先应该对物业做出处罚并限期整改。如果事实证明在期限内整改到位的，可以要求业主补交物业费，业主拒不补交，才可对业主做出处罚。
[]：发表于15-07-07&10:57&[只看该作者]&
&&&&&举个例子：有个别刚从农村搬来城市居住的业主，因为不能及时调整适应角色环境，在小区花园晾晒衣被，把小区休闲场地当做打谷场的，乱放垃圾的，等等这些行为，物业在接到业主举报时，嘴巴说马上派人前去管理，可就是看不到有物管人员到场制止，或者走个过场，事情不见任何改观就拂袖而去，令广大业主无可奈何。
&&&&&还有存在建筑防水问题，地下车库蜘蛛网清除的卫生问题，在业主三番五次要求整改都不见成效，，，总之，对于这类不作为的物管，《条例》是否给出明确具体的整改要求和处罚规定？
&&&&&如果《条例》仍然是中国一贯特色的那种重原则、轻具体，只是概念性的而没有明确针对性的，那么就很难有可操作性，就难免因为解释角度的不同而产生扯皮，总之，就难免是形同虚设的一张废纸！&
[]：发表于：15-07-07&11:27&&&[第3版&07-07&11:27↓]&
第八十条&&建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，按照下列规定进行处罚：&
　　（一）不承担召开首次业主大会会议筹备经费的，处一万元以上十万元以下罚款；
　　（二）未按照规定移交物业服务相关资料的，处一万元以上十万元以下罚款；
　　（三）未按要求委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的，处三万元以上十万元以下罚款。
　　（四）未按要求交存履约保证金的，处十万元以上三十万元以下罚款。
　　（五）未按照规定配置物业服务用房的，处十万元以上五十万元以下罚款；
　　（六）对业主要求承租的车位、车库只售不租的，处十万元以上五十万元以下罚款；
　　（七）其他违反车位、车库租售规定的，处五万元以上十万元以下罚款，有违法所得的没收违法所得；
　　（八）未按照规定交纳住宅专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款；
　　（九）不承担住宅维修责任的，处十万元以上三十万元以下罚款。
&&&&&第八十一条&&物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，按照下列规定进行处罚：
　　（一）&未按照要求交存履约保证金的，处十万元以上三十万元以下罚款；
　　（二）&未按照规定公示相关信息的，处一万元以上五万元以下罚款；
　　第八十二条&&物业服务企业擅自承接未经查验的住宅物业项目，因物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业承担相应的赔偿责任。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验中侵害业主利益的，双方应当承担连带赔偿责任。
　　建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时整改物业共有部位、共有设备设施查验问题的，由物业所在地物业管理行政主管部门责令限期整改，逾期不改正的，物业服务企业代为履行整改义务，相关费用从建设单位履约保证金中列支，并处五万元以上十万元以下罚款。
　　第八十三条&&业主委员会委员、业主代表资格终，，，，，，，，，，，
&&&&从以上可知，《条例》只侧重于基本服务，而忽略于“管理”！这是《条例》存在的最大问题，其实是一个理念上的缺失！
&&&&什么叫“管理”，就是对有损小区正常秩序的人和行为的管理！如何敦促物业加强这方面的管理积极性，我在《条例》中没有看到！
[]：发表于：15-07-07&11:26&&&[第3版&07-07&11:26↓]&
以下是引用&第1楼&@张彤秘书&的话：
其中规定：业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由拒交物业费。如果拒缴，经生效判决或仲裁裁决确认的，将录入个人信用档案。...
&&&&&单单从此条规定的语境中，就明显缺乏起码的“为人民服务”的态度！
&&&&“业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由”拒交物业费？？？难道业主的这个理由不正当吗？
&&&&&除了这个理由，那么请你告诉业主，业主应该以什么样的理由，才能维护到自己作为业主应该享受到的服务和权利？？
那么这条应该怎么写？如果是以人为本的，是诚心为人民服务的，就应该写成：
&&&&&&&&&&&&业主不得以除物业企业服务质量未达约定标准之外的理由拒交物业费。如果拒缴，经生效判决或仲裁裁决确认的，将录入个人信用档案&。&
[]：发表于：15-07-07&11:22&[]&
&&&&既然是“约定标准”，物业没有做到，就是单方面违约，那么业主因此不交物业费，完全是对契约精神的坚守和尊重！
&&&&如果倒打一耙的处罚业主，不是霸王条款是什么？？&
[]：发表于：15-07-07&11:23&[]&
&& 作为河海人，对此条由河海大学起草的条款，感到羞耻！！
楼主邀你扫码
参与上面帖子讨论
发表于：15-07-07 11:52
被系统删除于： 12:24:13
发表于：15-07-07 12:54
但从语言表述上，这条是不合理，
发表于：15-07-07 17:34
服务不达标我交毛线个物业费，就好像我班的宽带硕士4m实际测算只有2m，我还不能不给他4m的钱了？放他娘的狗屁真是，不过既然不能拒交，那原本每月300的我只交50也行哎，反正这就是个神经病的文件
发表于：15-07-07 17:37
这条是不合理
发表于：15-07-07 17:42
这条是不合理，我就是花钱买你服务的
在任何情况下，不能玩弄别人，玩人者必被人玩。
你再有心眼，也不是最最厉害的那一个。
发表于：15-07-07 17:45
发表于：15-07-07 17:49
如果有了这条一些不良物业就更加有恃无恐了，其实好多情况下都是物业违约在先，业主拿他们也没办法。
一花一世界.一草一天堂.
发表于：15-07-07 18:03
物业就是卷钱的，有几个服务好的，那服务不好的也进黑名单，这些人大代表和物业一丘之合。吃饱了撑的
发表于：15-07-07 18:04
这个社会，让我无语了
发表于：15-07-07 18:05
我就是花钱买你服务的。那服务不好的也进黑名单。。。。。。。
发表于：15-07-07 18:10
以下是引用 第1楼 @有言则名 的话：
物业服务不好不能以此拒交物业费，否则将计入信用档案，...
物业服务是干什么的？难道是收费员？将此下去终为 强制抢钱 啊！
发表于：15-07-07 18:11
这一条如果成立，我们还是业主吗？只能交钱，物业好不好拿什么制约？
发电有补贴，卖电还挣钱。我家的屋顶会赚钱哦！
发表于：15-07-07 18:20
以下是引用 第10楼 @dongxiangjwj 的话：
这个社会，让我无语了...
发表于：15-07-07 18:25
这个人大代表应该去吃屎了
发表于：15-07-07 18:26
以下是引用 第8楼 @飞天阿童木 的话：
如果有了这条一些不良物业就更加有恃无恐了，其实好多情况下都是物业违约在先，业主拿他们也没办法。...
发表于：15-07-07 18:31
人大代表都不知道代表的究竟是谁咯
发表于：15-07-07 18:45
这就等同于强买强卖，服务不好，物业不作为，把小区环境搞的一团糟，我们作为物业的雇主还必须要付钱？到底谁是甲方啊？如果这条通过，等同于授予物业公司公然抢劫业主的权力，坚决反对。如果这条保留，必须对应的制定物业公司如果服务不到位，或者没有履行和小区业主签订的服务合同中的服务项目时对物业公司的惩处条款。
仁者乐山&智者乐水
发表于：15-07-07 19:16
这是哪个傻逼提的
发表于：15-07-07 19:16
现在的物业由于有停车费可收，都肥的流油。小区就是收费停车场，哪还有物业管理
发表于：15-07-07 19:37
&&&&&&& 我想知道起草者文件的具体人员职业职位是什么？
光影亮室QQ
发表于：15-07-07 19:38
提这条的家伙是一肚子坏水，能干物业都是有后台的
发表于：15-07-07 19:43
不服就去告民事，这个跟信用记录有什么关系？
现在物管还不够牛B么？明明请来服务的，把自己当公务员一样。
心有所属，身有所属
-――冰山来客就是我
发表于：15-07-07 19:44
发表于：15-07-07 19:55
与楼主观点不完全一致。
首先需要明确的是服务是买来的，不出钱，怎么买服务？所以应该是先出钱，再享受服务。那么确实会带来问题：服务不满意。那这时就是换物业的问题了。这和我们平时消费是一样的，一样商品我认为符合我的要求，那么我出钱买下来。但用过的结果并不符合我的要求。那我只能是换一个更好同类商品。物业服务具有很类似的情形。
其次，物业服务不满意到底是谁来界定。如果任何人都以自己的感受来确定物业服务是否合格，那么可想而知是不可能有合格物业的。这一点我想谁都能想明白。因为你自己认为达到你的要求就是合格，但每个人的要求有各自的特殊性和多样性。那么物业服务到底合格不合格是谁来说了算呢？是全体业主的共同判断。如果都说不满意，或者说三分之二（或再少些）业主投票说不合格，那么就可以判定物业在过去的一年中的服务不能满足业主的需要。那么下一年换物业就是必须的了。但如果有一半以上的业主说物业的服务基本满意，那么少数认为不满意的人其主张就不能得到保证。但他们的意见需要引起广大业主的注意，至少说明在那些方面可能还存在不足。
所以，总体来说，对于成立的业主委员会的小区来说，业委会聘请的物业从民主制来说就是全体业主赞同的行为，那么作为业主个体就必须履行业主的义务---缴费。也只有这样，你才能有权力去评价物业的服务是否合格。
发表于：15-07-07 19:57
以下是引用 第11楼 @zcg007 的话：
我就是花钱买你服务的。那服务不好的也进黑名单。。。。。。。...
而这位朋友说得倒是非常有建设性。物业和业主都是平等的，要求业主的同样可以要求物业。业绩不良的物业就是要剔除出物业行列。
发表于：15-07-07 20:13
CW指挥的，ZF执行的，RD马屁的，ZX鼓掌的。指挥都说啦，RD拍马屁的能不通过？
发表于：15-07-08 11:15
&&[第4版 07-08 11:15]
没有最无耻，只有更无耻！ 为什么人大有些人总是能把这些卑鄙脑残的提案拿出来讨论？这些究竟是些什么人？
发表于：15-07-07 20:16
购买商品确实是先付款，后取货，但是对商品不满意是可以更换或者退货，而服务呢？因为服务不到位而导致业主的损失如何弥补，在条例中是否可以显示并可行，网上许多人都在议论当今社会是学历高的是越来越多，而素质低的是越来越多，之所以会显现这种现象只能说明素质低的越来越多的主宰着社会，所以表现出素质低的越来越多，不谈全心全意为人民服务，光从人的素质来讲，条例的草案就应该是全方位的考虑，让百姓来提建议修改，而不是让百姓来补充条款，不求政府官员是百姓的公仆，只求政府官员是百姓的父母。
发表于：15-07-07 20:24
转一帖：小女孩问妈妈：“妈妈，党委是什么意思啊？”
妈妈说：“党委就像你爸，什么也不干，整天背着个手，光知道训人骂人！”
小女孩又问：“那政府是什么意思？”
妈妈说：“政府就像你妈，整天傻干活，有时还要挨你爸训骂！”
又问：“那人大呢？”
妈妈答道：“人大就像你爷爷，一天到晚提着个鸟笼子溜鸟，什么事都不管！”
小女孩接着问：“那政协呢？”
妈妈回答：“政协就像你奶奶，整天唠唠叨叨，但谁也不听她的！”
小女孩再问：“那纪委呢？”
“纪委就像你啊，名义上是监督爸妈的，但又受爸妈的领导，穿的是爸妈的，吃的是爸妈的，还喜欢问这问那！”
发表于：15-07-07 20:45
以下是引用 第25楼 @驼鹿 的话：
楼主观点不完全一致。 首先需要明确的是服务是买来的，不出钱，怎么买服务？所以应该是先出钱，再享受服务。那么确实会带来问题：服务不满意。那这时就是换物业的问题了。这和我们平时消费是一样的，一样商品我认为符合我的要求，那么我出钱买下来。但用过的结果并不符合我的要求。那我只能是换一个更好同类商品。物业服务具有很类似的情形。...
问题来了：貌似经常的有物业耍赖、伤害业主、有报道过的就是人身伤害。
发表于：15-07-07 20:50
以下是引用 第25楼 @驼鹿 的话：
其次，物业服务不满意到底是谁来界定。如果任何人都以自己的感受来确定物业服务是否合格，那么可想而知是不可能有合格物业的。这一点我想谁都能想明白。因为你自己认为达到你的要求就是合格，但每个人的要求有各自的特殊性和多样性。那么物业服务到底合格不合格是谁来说了算呢？是全体业主的共同判断。如果都说不满意，或者说三分之二（或再少些）业主投票说不合格，那么就可以判定物业在过去的一年中的服务不能满足业主的需要。那...
所以、首先要签订物业的服务是否合格、第一条是清理公共收入：很多物业公司无限制的广告、停车收费等等、首先清查。合格的、继续物业经营，不合格的、重罚、禁止继续经营。
这个是请立法部门首先要解决的问题。
发表于：15-07-07 20:50
&& 物业公司的责任要明确界定，比如屋面下水堵塞，造成墙体渗水，业主家中墙壁进水，多次投诉不作为，不修缮，请问，受害业主还要如期缴纳物业费吗？我认为应该追究物业公司的责任，物业公司不予理睬，业主往往束手无策。谁来保护业主的利益呢？物业公司和业主应该是契约关系。谁违约，就应当承担责任。
&& 业主无理取闹毕竟是少数，还是要认真听取业主不缴纳物业费的理由，再由第三方作出裁决。
发表于：15-07-07 20:52
估计物业会更有恃无恐了，
发表于：15-07-07 20:54
以下是引用 第25楼 @驼鹿 的话：
所以，总体来说，对于成立的业主委员会的小区来说，业委会聘请的物业从民主制来说就是全体业主赞同的行为，那么作为业主个体就必须履行业主的义务---缴费。也只有这样，你才能有权力去评价物业的服务是否合格。...
让业主老老实实地交了物业费，
然后坐等物业各种不合格的管理，
然后坐等打打闹闹各种纠纷？
发表于：15-07-07 21:06
把业主当什么啦？一盘土豆炒肉丝只有两根肉丝你也该付土豆炒肉丝的全款吗？黑店你不管管消费者？
发表于：15-07-07 21:06
这和工作不好，扣工资一个逻辑。
说不能扣工资的，一般也不同意克扣物业费。反之，亦然。
所以，中国管理流行扣工资且大家安然接受。一个道理
发表于：15-07-07 21:09
物业是干什么的？我就是花钱买你服务的,难道是收费员？如果有了这条一些不良物业就更加有恃无恐了.
发表于：15-07-07 21:16
以下是引用 第1楼 @有言则名 的话：
《南京市住宅物业管理条例（草案）》第五十六条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。 业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
市人大《南京市住宅物业管理条例（草案）》...
首先请人大讨论立法，首先清理所有物业公司的广告、停车收费等等公共收入。这是一笔惊人的收入。不合格的重罚。
看看各小区像牛皮癣的广告、业主哪里是业主、物业才是业主。你又不可能去和那些打打闹闹的、流氓习气的物业法人去吵架。业委会委员很可怜、无端被打、然后是很多小区就没有人敢于、或者有精力去过问。
此项议案是纵容流氓习气的物业法人。
很多小区的物业费是2~3元，但是物业的服务最基本的都达不到、而且、大量的物业工作人员诸如门卫、保洁、园艺的薪水是非常的低的、这个真的是非常的糟糕。
希望立法部门有智慧、真正解决好这个问题。如果这个问题都不能想到根本的办法、那就太差劲了。
首先必须清查物业法人的问题。合格的继续营业、不合格的，重罚。
发表于：15-07-07 21:22
以下是引用 第22楼 @woainihuadezi 的话：
提这条的家伙是一肚子坏水，能干物业都是有后台的...
发表于：15-07-07 21:23
以下是引用 第35楼 @返朴归真诺 的话：
让业主老老实实地交了物业费， 然后坐等物业各种不合格的管理， 然后坐等打打闹闹各种纠纷？ ...
并不是这样呀。正如我前面举的例子一样，买来一种商品，使用了，不合适，你能说原价退货吗？而你又要继续使用同类的商品，故你只能去买更好的商品。不是吗？所以，物业服务自然是先缴费，然后享受服务，服务不满意，换一家物业。
但是，物业服务毕竟是一个大范围内的服务性质，是整个小区，牵扯的业主众多，不可能说换就换，不可能部分业主不满意就换，所以，需要一定的持续时间，并且有一定的判定规则。而不是不满意的业主去和物业单打独斗，那样的结果只能是您说的“打打闹闹”。
发表于：15-07-07 21:31
&&[第2版 07-07 21:31]
以下是引用 第31楼 @返朴归真诺 的话：
问题来了：貌似经常的有物业耍赖、伤害业主、有报道过的就是人身伤害。...
这种情况有听说过，似乎江北就闹的很厉害。
需要看到的是物业或者说业主委员会是一个新生事物，真正和我们老百姓每一个人有关的新生事物。本质上他是我们自己管理自己的产业的新模式，是我们自己真正做主，又事关我们自己切身利益的新事物。这个过程中产生问题是非常自然的，正面面对这些问题，能使我们自己及早地成熟起来，管理自己的产业。
说道有物业伤害业主，侵犯业主全体利益的，同样也有业主欺负物业不履行业主责任的，更有严重的是业委会助纣为虐与物业狼狈为奸的。
总之在业委会，物业，业主的这个新事物中，我们需要学习的太多太多了。
发表于：15-07-07 21:35
ZF再一次强女干了民意。老是被强女干慢慢都习惯被干的感觉，于是就会产生快感
人生自古谁无情，情到深处天地动。
自古多情空遗恨，有情总被无情伤。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&――幽幽蓝调
发表于：15-07-07 21:39
客观而又理智，就像我们小区，无证车不给进小区，一些垃圾找借口堵住小区大门，还指责物业服务。
以下是引用 第25楼 @驼鹿 的话：
与楼主观点不完全一致。 首先需要明确的是服务是买来的，不出钱，怎么买服务？所以应该是先出钱，再享受服务。那么确实会带来问题：服务不满意。那这时就是换物业的问题了。这和我们平时消费是一样的，一样商品我认为符合我的要求，那么我出钱买下来。但用过的结果并不符合我的要求。那我只能是换一个更好同类商品。物业服务具有很类似的情形。
其次，物业服务不满意到底是谁来界定。如果任何人都以自己的感受来确定物业服务是否...
发表于：15-07-07 21:41
以下是引用 第38楼 @好酒尽享 的话：
物业是干什么的？我就是花钱买你服务的,难道是收费员？如果有了这条一些不良物业就更加有恃无恐了. ...
发表于：15-07-07 22:02
&&[第2版 07-07 22:02]
以下是引用 第41楼 @驼鹿 的话：
以下是引用 第35楼 @返朴归真诺 的话： 让业主老老实实地交了物业费， 然后坐等物业各种不合格的管理， 然后坐等打打闹闹各种纠纷？
... 并不是这样呀。正如我前面举的例子一样，买来一种商品，使用了，不合适，你能说原价退货吗？而你又要继续使用同类的商品，故你只能去买更好的商品。不是吗？所以，物业服务自然是先缴费，然后享受服务，服务不满意，换一家物业。
但是，物业服务毕竟是一个大范围内的服务性质，...
你的说法完全是纸上谈兵。
西祠的关于物业的纠纷的帖子是经常的到胡同口。尽管没有仔细读过每一个帖子，但是大家都是有各自住宅小区的、都是在现实中过日子的。
个人观点：根本原因是物业的法人的问题、没有照章经营。包括广告、停车收费等等的公共收入是一笔烂账。然后、就是各种名目所谓的搞小区建设、然后你可以想见：小区原先很好的整体规划被折腾的很糟糕、很多的伪劣的东西。
在我们小区，曾经顾及到门卫、保洁、等等工作人员的辛苦、希望他们能够拿到(比较好的)薪水(更好的工作)，所以是全额、不打折扣的交了不算低的物业费，也希望物业公司能够老老实实的做好服务工作,但是发现，现实根本不是如此。
发表于：15-07-07 21:44
又是信用档案，档案你MB。
我想把政正府府记一下信用档案，可以不？
发表于：15-07-07 21:46
以下是引用 第42楼 @驼鹿 的话：
说道有物业伤害业主，侵犯业主全体利益的，同样也有业主欺负物业不履行业主责任的，更有严重的是业委会助纣为虐与物业狼狈为奸的。 总之在业委会，物业，业主的这个新事物中，我们需要学习的太多太多了。...
认同此说。
原先一直不知道、后来听说物业最擅长的就是收买业委会的成员。
所以、要请立法部门首先清理物业法人的问题、不能纵容这种很糟糕的问题。
发表于：15-07-07 21:55
&&[第2版 07-07 21:55]
以下是引用 第44楼 @清新修为 的话：
客观而又理智，就像我们小区，无证车不给进小区，一些垃圾找借口堵住小区大门，还指责物业服务。...
这个问题我住的小区也遇到过类似的事情，甚至连同把正在现场的业主委员会主人痛骂一顿。
这里分次序来分析就明白了。
物业管理小区停车秩序，是按照业主委员会的要求进行的，无证车自然是不能进入小区的。
但是作为业主他认为自己有绝对的权力开车回家，谁拦他他骂谁是很自然的事情。
两方面都有理都对，但结果错了。为什么？
根本在于业主没有摆正自己的位置！你确实有绝对的权力开车回家，但你需要遵守小区所有业主共同制定的小区管理制度，因为这个制度是按照少数服从多数的原则获得通过的，所以你自己首先就需要遵守这个制度，你需要自己就知道没证的车不能进去（临时停车办事是另说），那么这个情况下物业不给无证车进小区就只是一个提醒和警示的作用了，这样还会再有矛盾吗？
发表于：15-07-07 21:52
以下是引用 第46楼 @返朴归真诺 的话：
你的说法完全是纸上谈兵。...
这一点我承认。但现实是我们很多情况下是像无头苍蝇一样乱撞！目前产生的很多物业和业主的矛盾不正是这样的吗？与其我们无目标的乱撞，不如---是否考虑我们先静下心来把问题梳理清楚然后按照“纸上沙盘”去推演一下呢？
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我已阅读并同意、中的全部内容！物业费突然涨价，业主能拒交吗？拒交物业费3个案例5种误区
物业管理不好、业主家中失窃、没收房没入住，就能拒交物业费？
近日，集美区的业主张先生因拒交物业费被判败诉交钱。昨天，集美法院发布了这起典型案例，并总结了业主拒交物业费的五种情形和认识误区。
导报记者从厦门法院了解到，在物业官司当中，大部分案件都是物业公司起诉业主追讨物业费的。从法院受理的物业官司来看，业主拒交物业费具有普遍性，一些业主采取拒交物业费的方式，以表达对物业服务的不满。
法官说，不少业主对于物业管理认识存在误区，未意识到双方之间是平等的合同关系。一旦发生物业服务纠纷，业主认为只要不交物业费就可以，结果被物业公司告上法庭后，往往以败诉告终。
物业服务不好，就能拒绝交费？
被告张先生是集美一小区的业主，他认为，小区摩托车乱停放，物业缺乏管理，导致进出困难，而且物业服务达不到收费标准，因此拒交2013年至2014年的物业费。
为此，小区物业公司于去年3月将张先生起诉至集美法院，要求张先生立即支付拖欠的物业服务费1930元及水电费69元，合计为1999元，并按日千分之三的标准支付滞纳金至实际还款之日止。
近日，集美法院经审理认为，张先生认为物业公司工作不到位，但是，仅有张先生本人陈述，却未提供证据予以证明。因此，法院对于张先生的主张不予采信。
另外，张先生还主张物业公司服务不到位应赔偿其损失，但因为张先生的主张与物业费纠纷并非同一法律关系，所以法院告知张先生可依法另行向物业公司提起诉讼。
最终，集美法院一审判决要求张先生缴费，即支付物业公司水电费69元、物业服务费1930元及滞纳金。
没收房没入住，不用交物业费？
没有收房，没有入住，就可以拒交物业费吗？法官说：不行！
此前，翔安区的一位业主为此被判败诉，法官要求该业主支付拖欠的物业管理费。法官说，一旦与开发商签订买卖合同，身份就是业主，理应履行业主职责。
据该小区物业起诉称，这名业主已经拖欠了5年的物业费。物业起诉说，包括物业管理费、公共维修金和公摊水电费等费用在内，该业主至今未缴纳，拖欠的各项费用累计4964.9元。根据小区的《业主临时公约》规定，逾期需交纳滞纳金，每天按应缴费用的千分之三收取，所以，业主陈先生产生的滞纳金已达10069元，合计15034元。
不过，面对起诉，业主陈先生答辩说：“我至今没有接收房屋，也没有办理入住，这几年都没有享受到物业服务，所以不该交这个钱。”
翔安法院审理后认为，只要开发商交了房，业主陈先生就应依法缴纳物业费。不过，物业主张管理费存在两年诉讼时效的问题。因此，只能从物业提起诉讼开始计算两年的物业管理费用。
最终，法院判决要求，陈先生支付两年的物业管理费用，共计2252.01元。此外，本案滞纳金宜按银行同期同类贷款利率计算。
物业费涨价，业主拒绝交费
物业费突然涨价，业主能拒交吗？此前，思明区法院曾针对这样一起物业费纠纷作出判决。
林先生住在卧龙晓城，从2011年11月直到日，他就没有交过物业费。物业公司为此将林先生告上法庭。
但林先生答辩说，拒交事出有因，原来，小区的物业费突然涨价，从每平方米每月1元涨到了1.3元。
法官调查后发现，物业费的涨价经过厦门市物价局核定，从日起，调整为每平方米每月1.3元。
因此，思明法院作出一审判决，要求林先生向该物业公司缴交所欠物业管理服务费和公共维修金，共计4316元。
法官说，本案中的物业收费标准已在厦门市物价局备案，业主应当依约，按照调整的收费标准缴纳物业管理服务费。
物业服务不好，业主如何维权？
福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：物业服务存在瑕疵，业主能否拒交物业费？根据许多法院判例，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到法院的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。
在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。
5种拒交5个误区
昨日，集美法院法官还梳理总结了5种业主拒交物业费的常见情形，并分析了业主常见的认识误区。
1.因房屋质量问题拒交物业费
法官说，物业公司与开发商是两个独立的民事主体，房屋质量问题对应的是业主和开发商之间商品房买卖合同，而物业费对应业主和物业公司之间的物业服务合同，是两个不同的合同关系，二者不能混淆。
物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主应按照合同约定按时履行交纳物业费的义务。而房屋质量问题属于商品房买卖合同的范畴，并非物业公司的责任范围。业主对于房屋质量问题可依据商品房买卖合同的约定，另行与开发商协商或诉讼解决，但无权以此而拒交物业费。
2.对小区环境不满拒交物业费
法官说，业主对社区环境不满意，如施工噪音扰民、道路堵塞、违章搭建等问题，施工扰民、违章搭建等属于相关行政管理部门职责范围，物业公司作为企业不具有执法权，也超出物业服务合同约定的义务范围。
物业公司及时向相关部门报告，即属于履行了应尽的合同义务，业主以此拒绝交纳物业费，自然无法得到支持。
3.人身、财产受损拒交物业费
法官说，对于小区财物被盗、业主人身受到损害等情形，须根据具体情况进行分析，如确因物业公司安保措施不到位，疏于管理，业主可通过协商、诉讼等方式要求物业公司赔偿，但业主无权以失窃为由拒交物业费。
4.物业服务不好拒交物业费
物业服务质量不合格，如保洁、绿化等通常属于一般违约，而非完全不履行，且业主对物业服务的感知带有一定的个人主观因素，因此业主对于物业服务质量的个人判断通常难以被法院采信，业主以此拒交物业费自然无法得到支持。
如果服务质量与收费价格不符，业主可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，也可以依法改聘其他物业管理公司来管理小区。
5.以法不责众为由拒交物业费
法官说，物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主负有缴纳物业费的义务，法律规定公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
部分业主因个别业主拖欠物业费而持观望态度，不愿按时履行缴费义务，不仅不利于小区的管理和维护，由此引发诉讼还须承担违约金并影响个人信用，最终损害自身利益。
来源：海峡导报
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