时代怎么样：恒大楼盘开发商不一样在武汉做了很多楼盘，这
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时间：2018-02-18 01:07
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[ 东湖高新 - 关山 ] 关山大道332号
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日讯：保利时代已于1月25日中午12点网上开盘，推出23#最后一栋建筑面积约98-129㎡户型，开盘均价约21000元/平，其中包含3000元/㎡的装修费用，房源当天售完。项目所有房源全部售罄。敬请关注。
栋什么时候开盘
&#中午12点刚开了
保利时代 - 23#
保利时代 - 30#
保利时代 - 29#
保利时代 - 28#
保利时代 - 27#
保利时代 - 26#
保利时代 - 25#
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保利时代 - 21#
保利时代 - 20#
保利时代 - 31#
保利时代 - 19#
保利时代楼栋户型信息
建筑面积：约129.00m?
建筑面积：约118.00m?
建筑面积：约98.00m?
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28000元/㎡
27000元/㎡
16000元/㎡
17500元/㎡
16000元/㎡
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17500元/㎡
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15500元/㎡
经济开发区
11000元/㎡
23500元/㎡
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正在加载中，请稍后...武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一_蓝光发展(600466)股吧_东方财富网股吧
武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一
武汉蓝光COCO时代是四川地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一家上市公司开发的楼盘，没有想到他们偷工减料，宣传高端住宅，最后按还建房的标准建设，里面安全问题突出，琏郎太低，入户门，如狗洞，公摊30%，没有入户大厅，多次找他们要数据，没有人能提供，多次诉求公司总部，没人理会，蓝光如果你不好好做房，还不如滚出武汉，回家卖红薯，武汉蓝光两个楼盘，蓝光COCO时代，蓝光林肯公园，蓝光=烂光 COCO=抠抠 林肯=另坑
确实稀巴烂
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，并且入户大厅只有7平米，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
宣传高端楼盘实际是还建房的标配
宣传与实际不符，烂光坑坑
烂光稀烂，百叶窗是个小铁门，所有的材料都是最便宜货，还建房的标准，我看广大股民还买烂光的股票，等着被套死一百年吧！烂光，广大老百姓叫你退市！
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
蓝光问题接踵而来，唯一滴！就是蓝光正面面对问题，拿出行动，你唯一出路，否则蓝光在武汉注定烂光。（乃至全国）
蓝光Coco时代，各种花招技巧出来的还建房标准楼
烂光！退市！滚出房地产业！滚出股市！
武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一家上市公司开发的楼盘，没有想到他们偷工减料，宣传高端住宅，最后按还建房的标准建设，里面安全问题突出，琏郎太低，入户门，如狗洞，公摊30%，没有入户大厅，多次找他们要数据，没有人能提供，多次诉求公司总部，没人理会，蓝光如果你不好好做房，还不如滚出武汉，回家卖红薯，武汉蓝光两个楼盘，蓝光COCO时代，蓝光林肯公园，蓝光=烂光 COCO=抠抠 林肯=另坑
蓝光无良房企，无德企业
武汉蓝光coco时代房子，开始只知道房子嘛有点小问题很正常，这不还没交付吗。后来发现是门厅没有，涂料用的便宜货，然后发现是连廊这么不安全下面就是进门处，在进工地一看，安全文明施工一点没有，材料到处堆的是，百叶窗用的铁门一充货，窗户是塑钢窗，走道砖也没有，能肉眼看到的，到处充满着便宜货，省钱，低档次产品。顿时心中千万个超尼玛
武汉蓝光房子做的比还建房还不如，
在武汉还建房都比这个好~ 祝蓝光早日退市算了~ 一心只想圈钱的企业.黑心企业!
作为一个在武汉如此不负责任的开发商，开发了如此低端的楼盘……蓝光coco时代，你还如何在武汉发现
武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一家上市公司开发的楼盘，没有想到他们偷工减料，宣传高端住宅，最后按还建房的标准建设，里面安全问题突出，琏郎太低，入户门，如狗洞，公摊30%，没有入户大厅，多次找他们要数据，没有人能提供，多次诉求公司总部，没人理会，蓝光如果你不好好做房，还不如滚出武汉，回家卖红薯，武汉蓝光两个楼盘，蓝光COCO时代，蓝光林肯公园，蓝光=烂光 COCO=抠抠 林肯=另坑
武汉蓝光coco时代房子，开始只知道房子嘛有点小问题很正常，这不还没交付吗。后来发现是门厅没有，涂料用的便宜货，然后发现是连廊这么不安全下面就是进门处，在进工地一看，安全文明施工一点没有，材料到处堆的是，百叶窗用的铁门一充货，窗户是塑钢窗，走道砖也没有，能肉眼看到的，到处充满着便宜货，省钱，低档次产品。顿时心中千万个超尼玛
超高公摊，没有入户门，连廊有安全隐患，都是问题，蓝光在武汉的第一个盘做成这样我也是醉了
烂光不退市，天理难容！证监会也不查查这企业底细，武汉的业主门，你们该去实名举报该公司，问问证监局，这种烂公司是怎么上市的！
蓝光在武汉的房产简直就是稀烂！烂光！合同玩文字游戏，虚假宣传，精装修的标准，做成了还建房。公摊最大，走道不贴砖，连廊害死人！如此不诚信的开发商，大家都来看清蓝光的真面目！
蓝光在武汉的房产简直就是稀烂！烂光！合同玩文字游戏，虚假宣传，精装修的标准，做成了还建房。公摊最大，走道不贴砖，连廊害死人！如此不诚信的开发商，大家都来看清蓝光的真面目！
无耻的黑心开发商
如不思改过，请滚出武汉，滚出湖北
转发39评论133赞27阅读1.8万蓝光·COCO时代项目开发商（武汉和骏置业有限公司）偷工减料背信弃义无良黑心买了武汉蓝光COCO时代住宅，不断发慌，别逼维权，深切体验到：1、危生命！连廊很不安全，阶梯式设计，一脚一踩就掉下楼。B户型所在的样板间是4栋的2楼，样板间外面的连廊是用玻璃封闭了连廊的，但是实际其他楼层都没封。4栋、6栋、7栋、8栋连廊是公共区域，为孩子等埋下安全隐患。2、钻狗洞虚假宣传，5A级入户大厅变狗洞，工程部说压根没设计。为安全埋下极大的隐患，火灾等意外发生难以逃生。3、LOW到爆！宣传高端楼盘，走廊却是乳胶漆。4、巨公摊！公摊30%。武汉第...
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，连几岁的小孩子都可以翻的过去，，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
转发39评论133赞27阅读1.8万蓝光·COCO时代项目开发商（武汉和骏置业有限公司）偷工减料背信弃义无良黑心买了武汉蓝光COCO时代住宅，不断发慌，别逼维权，深切体验到：1、危生命！连廊很不安全，阶梯式设计，一脚一踩就掉下楼。B户型所在的样板间是4栋的2楼，样板间外面的连廊是用玻璃封闭了连廊的，但是实际其他楼层都没封。4栋、6栋、7栋、8栋连廊是公共区域，为孩子等埋下安全隐患。2、钻狗洞虚假宣传，5A级入户大厅变狗洞，工程部说压根没设计。为安全埋下极大的隐患，火灾等意外发生难以逃生。3、LOW到爆！宣传高端楼盘，走廊却是乳胶漆。4、巨公摊！公摊30%。武汉第...
转发39评论133赞27阅读1.8万蓝光·COCO时代项目开发商（武汉和骏置业有限公司）偷工减料背信弃义无良黑心买了武汉蓝光COCO时代住宅，不断发慌，别逼维权，深切体验到：1、危生命！连廊很不安全，阶梯式设计，一脚一踩就掉下楼。B户型所在的样板间是4栋的2楼，样板间外面的连廊是用玻璃封闭了连廊的，但是实际其他楼层都没封。4栋、6栋、7栋、8栋连廊是公共区域，为孩子等埋下安全隐患。2、钻狗洞虚假宣传，5A级入户大厅变狗洞，工程部说压根没设计。为安全埋下极大的隐患，火灾等意外发生难以逃生。3、LOW到爆！宣传高端楼盘，走廊却是乳胶漆。4、巨公摊！公摊30%。武汉第...
转发39评论133赞27阅读1.8万蓝光·COCO时代项目开发商（武汉和骏置业有限公司）偷工减料背信弃义无良黑心买了武汉蓝光COCO时代住宅，不断发慌，别逼维权，深切体验到：1、危生命！连廊很不安全，阶梯式设计，一脚一踩就掉下楼。B户型所在的样板间是4栋的2楼，样板间外面的连廊是用玻璃封闭了连廊的，但是实际其他楼层都没封。4栋、6栋、7栋、8栋连廊是公共区域，为孩子等埋下安全隐患。2、钻狗洞虚假宣传，5A级入户大厅变狗洞，工程部说压根没设计。为安全埋下极大的隐患，火灾等意外发生难以逃生。3、LOW到爆！宣传高端楼盘，走廊却是乳胶漆。4、巨公摊！公摊30%。武汉第...
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价格：5&&地段：5&&交通：5&&配套：5&&环境：5
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的点评：我觉得还不错，买房时是我自己挑的！
17:01:35&&来自 wap
价格：1&&地段：1&&交通：1&&配套：1&&环境：1
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您浏览过的楼盘 (最多勾选4项)&p&以下内容来自一些我的朋友，亲戚以及一本书《房噬》，另外其他的细节也别深问我了，问了我也不会说的&/p&&hr&&p&其实房地产营销环节里藏着的一个现象，&b&只是几乎参与者都对其中讳莫如深，&/b&不愿意多聊。因为这里面涉及的水比一般人想象的要深的很多&/p&&p&对于炒房团，很多人都认为是暴发户或者有钱人。其实真正参与过这个环节的人都知道，真正的有钱人会买房，但是不会集中性大面积的买房，这些人一般都有自己的事业，不会把炒房当成自己的事业。所谓有钱人暴发户，其实都是炒房团包装出来的身份，所谓的温州炒房团后者山西煤老板也都是炒房团自己包装的身份，暴发户的身份是最容易掩护他们进行投资的&/p&&p&真正的炒房客其实是一群没有钱，但是充分利用游戏规则辗转腾挪的一群人&/p&&p&&b&关于炒房客的身份我后面再说，我先聊聊如何炒房团的游戏规则。&/b&&/p&&p&首先需要明白一件事，对于现在的开发商来说，已经很少有企业采取囤地捂盘的模式了，开发商囤地捂盘无非是指望以后市场增值之后可以销售更高的价格，而现在政府对房地产开发的税收征收是非常高昂的，如果你销售过高的价格，&b&土地增值税就会征你30%-60%。&/b&你项目卖掉，25%的企业所得税逃不掉，而且加上你囤地捂盘导致时间拉长之后的财务成本，而且现在对囤地政策的严格禁止，所以基本上开发企业都采用快买块卖的模式进行&/p&&p&但是要知道，这个逻辑是在所有城市都适用的，在所有时间段里适用的。&/p&&p&但是各位要明白，不是所有的楼市都像北京上海一样，一直保持比较稳健的速度发展不论价格还是成交量。对于其他城市来说，总会有淡季旺季，总会有卖好也有卖差的时候。&/p&&p&那么在行情不好的时候，如果开发商需要快速回笼现金流的时候会怎么处理。&/p&&p&不少操盘手都深谙一个法则，对于他们来说，销售不是目的，&b&销售完之后房子抵押给银行然后快速放贷是核心目的。所有房企内第一考核的是回款，然后才是销售指标&/b&&/p&&p&所以在项目卖不动的时候，有的开发商就采取一个模式：自己找人， 自己制造房屋已经销售的假象，然后找银行办理假按揭套取贷款。&/p&&p&但是这种做法风险极大，一旦出现问题是要负刑事责任。作为一个企业来说，没人愿意趟这趟浑水&/p&&p&以前还有一种方式就是在预售之前提前收取订金的方式来缓解资金，但是这一块的已经越来越被定义为非法集资了，机构对这一块的监测也越来越严。而且涉及普通购房者难免存在人多口杂的问题，收到的钱也不多，所以也没有很多企业愿意做这件事情&/p&&p&现在规模比较大的企业，比如X大，研发出了另外一种可以快程度回笼资金的模式：企业自己垫付首付，&b&降低客户的首付门槛的方式从而实现快速销售从而可以最快速度抵押给银行然后套现。&/b&X大的一成首付措施就是以这个为诉求产生的。包括后来被无数房企所引用的首付贷政策，其实也是这个目的&/p&&p&但是这个措施的核心是项目定价不能激进，价格一定要有吸引力，否则如果成交量上不去，那么这个措施也是无效的&/p&&p&&b&对于开发商来说，最快程度的获取现金流是根本，但是追逐利益是本性&/b&&/p&&p&所以在这样的背景下，&b&选择炒房团来集中购买自己的房源成为最安全的选择&/b&&/p&&p&第一，开发商和炒房团没有联系和关系，未来真的产生法律问题也只停留在炒房团身上，开发商可以独善其身&/p&&p&第二，炒房团可以解决开发商直接的资金问题，一次性集中的购买所带来的现金流是他们真正需要的&/p&&p&另外，炒房团也有助于帮助开发商一起把项目的利润做高&/p&&p&&b&操作模式如下：&/b&&/p&&p&假设这一波房子开发商每套准备卖100万，然后人为的提升20%价格到120万，然后给炒房团七五折的价格，但是合同依然是120万的方式签约。&/p&&p&对于开发商的好处就是，虽然以90万的价格卖给炒房团，但是因为合同以120万签约的，所以他可以从银行获得最高84万的贷款，这笔钱来的非常迅速，这个是开发商所需要的&/p&&p&而对于炒房团来说，&b&他只要付出6万，就可以买到一套价值90万而且以及合同价值120万的房子。&/b&充分的利用了银行达到以小博大的目的&/p&&p&剩下的就是开发商账户自己走一个流程证明收到足额首付就可以了&/p&&p&&b&而能够让这个游戏真正玩得起来就是&/b&&/p&&p&&b&开发商必须把这一批推出房源的所有价格都提升20%，&/b&不能仅仅把卖给炒房团的房子这样定价，所有入市房源都需要这样定价。市场对这一块的价格审核是非常严格的。&/p&&p&也就是说那些卖给客户的价格也是调高20%之后的价格&/p&&p&这也是为什么需要炒房团的原因，因为只要炒房团的基数够大，能够一次性吃下的房源够多，那么这个游戏才有继续玩下去的理由。&/p&&p&只有炒房团一次性可以吃下当批房源50%以上的份额，开发商才会愿意走这条道路&/p&&p&如果一次入市可以吃掉50%，那么相对来说资金链也就缓过来了，&b&那么剩下的50%因为调高了价格，卖一套就是吃一套利润，慢慢卖不着急。&/b&&/p&&p&&b&看到这里的时候，不少人会问，为什么要这样铤而走险，项目直接降价20%然后直接卖给客户不就行了么&/b&&/p&&p&是的，没有错，开发商宁愿涨价玩这种腹黑游戏也不愿意降价对外销售。&/p&&p&&b&理由有两个&/b&&/p&&p&1、需要考虑之前客户的情绪，如果采用降价措施必然会引起他们的反馈，后续会有大量的纠纷产生，不利于未来的销售工作&/p&&p&2、如果低价销售，麻烦更大的是吸引了社会各个层面的权贵，这些权贵买房子从来不付钱，就是看准你低价入市锁定你的房源，等2-3个月涨价之后转手卖掉。&b&这样的好处就很好的规避了索贿受贿的问题，&/b&可以美名其曰投资所得&/p&&p&而如果后面楼市不好了也不要紧，直接房子不要了，反正也没付过钱&/p&&p&如果不听从权贵的意见给他们房子，那么这个项目想要开盘则是很困难很困难的事情。这种现象别说外地，今年年初在上海依然有发生，这个后面有机会再和大家聊&/p&&p&所以基于以上原因，开发商是不愿意降价卖房子的，产生的问题实在太多太多。&/p&&p&&b&但是这里还有一个问题，房价做高之后会产生大量的税收问题&/b&&/p&&p&如果税收问题不解决，开发商依然不愿意把房子卖给炒房团来解决现金流的问题&/p&&p&那么税收怎么解决的呢&/p&&p&说到这里我要和大家分享一个业内人一直会听到的术语：&b&工程款抵房&/b&&/p&&p&是不是很熟悉的名字&/p&&p&过去我们一直认为，工程款抵房只是开发商用来抵给建安单位工程款的一种方式&/p&&p&但是我要告诉大家的是：&b&这里面藏着炒房团洗房的深度利益链&/b&&/p&&p&之前也和大家说过，房价高了之后需要缴纳最多的是土地增值税，而土地增值税如何计算的呢。就是售价剔除土地和建安费用之后的费用是需要征收增值税的。其他销售、财务、管理等各种费用都不能在增值税里面剔除。而土地费用也是公开明晰的。&/p&&p&&b&所以唯一可以做手脚的就是建安成本&/b&&/p&&p&而恰巧的是，建安成本也是这么弹性可以操作的，从工程到绿化到精装修，一切都可以归纳到建安成本里面。&/p&&p&这就让开发商和炒房团有了可乘之机&/p&&p&所以比较常规的方式就是炒房团的操盘手会成立一家建安公司和开发商签署一个工程的承包合同，名义上为开发商负责一块的工程工作&/p&&p&然后以各种理由把建安工程费用做的很高，比如各种返工啦，比如档次做的高啦，诸如此类。&/p&&p&&b&把这一块费用做的高对于开发商来说可以避税。而对于炒房团来说，他可以最大程度的收获房源，对于双方都是有利的&/b&&/p&&p&看到这里，各位应该明白为什么某一些企业老是喜欢用房子抵押作为还款的方式之一了吧。抵押房子可以加快现金周转周期，另一方便有一些真正意义上的工程款抵房，才能掩护更多的炒房团以这个方式获取房源&/p&&p&好了，大家应该就明白了，&b&开发商如何利用炒房团这个工具，为自己获利的。依靠这个手段，可以最大程度的获得银行给予的现金流，还把自己的房子单价做高，对市场销售的部分多卖一套就是多一套利润。另外也借用了工程款抵房这个措施达到避税的目的&/b&&/p&&p&好了，如果到目前为止，是开发商利用炒房团获利&/p&&p&&b&那么炒房团自己如何变现呢&/b&&/p&&p&既然前面那么好的服务了开发商，后面炒房团的变现也依赖开发商来进行。&/p&&p&这一个环节的关键词就是：&b&退房&/b&&/p&&p&炒房团持有房子的周期不会很长，基本都是在1年左右的时间，也就是控制在开发商交房之前。一般会在开发商交房之前把房子退掉&/p&&p&各位想一下为什么要把房子退掉呢，理由很简单，退房是不需要征税的，不会给双方带来额外的负担。另外最主要的是，退房的价格是按照合同的价格退的，也就是说用之前的案例话退还给你的是120万，剔除银行里的84万，&b&也就是说对于炒房团来说，他们直接获利36万&/b&&/p&&p&还记得炒房团买这套房子花了多少钱么，一套只有6万。用6万赚36万，在一年不到的时间。这还是一个非常稳妥的案例，&b&稍微激进一点的炒房团可以做到0成本投入获利的模式&/b&&/p&&p&如果一次性买10套，就是赚360万，一次性买100套就是3600万。据我说知，&b&一个成熟的炒房团一年的房源周转数量在500套以上&/b&&/p&&p&这才是真正的以小博大资本游戏&/p&&p&这样的游戏在项目交房之前，也就是开发商还没离开项目之前完成是最安全的&/p&&p&&b&剩下的游戏就很简单了，把房子卖给普通客户就可以了，&/b&我们经常听到中介或者销售说的所谓内部房源，大多数都是以退房的形式对外销售的。因为经历了一年的周期，所以现在的120万看上去也没那么的突兀或者吓人，普通客户还是可以接受的。&/p&&p&如果还有一些没人接受那么没关系，流到二级市场好了，反正120万，现在卖不掉再过半年总归卖的掉的&/p&&p&另外需要强调的是，这一群炒房团的领军人物，还深谙舆论操控术。不知道各位有没有发现，&b&总是时不时会出现各种恐慌性的言论，&/b&比如土地很贵很贵啊，比如明年会有重大利好啊，比如国家经济不行了只有房子还可以啊之类的言论。其中有大量是这一群炒房团对外释放的，他们就是希望制造这样的恐慌让所有人相信，当下的价格虽然高，但是还是合理的，因为未来会更高&/p&&p&现在的南京苏州，其实就弥漫着这样的言论，我不知道源头是哪里释放的，但是一定是有意为之&/p&&p&&b&好了，现在可以和大家说说，这些炒房团是哪里来的了&/b&&/p&&p&首先可以承认的是，山西和浙江是贡献炒房团最多的区域。用煤老板或者温州人只是掩人耳目的方式，因为这两种身份最简单也最容易让人信服。各位认真想想，国家现在整顿了那么多煤矿，哪有那么多煤老板啊。&/p&&p&各位要知道，在历史上，&b&浙江钱庄和山西的票号是中国自古以来的金融大号，&/b&与朝廷的税收不相上下，经常动辄上百万的白银在社会上流转，对于这两个地方的人来说，骨子里流淌的是资本的血液。&b&以小博大的游戏规则从未写成书籍但是却刻在他们的脑海里&/b&&/p&&p&但是另一方面，&b&这两个区域的人却从未得到真正的尊重。&/b&中国自古鄙视商人，甚至到了现在，我们评价浙江和山西人的第一反应就是：土老板&/p&&p&所以这一群人，他们的智慧，他们的模式不能在真正合适的场合去运用去施展，对于他们来说，只有在地下钱庄里排兵布阵。用这样的方式积累财富，用这样的方式获得尊重&/p&&p&把钱流入到房地产只是方向之一，但是一定是重要的方向&/p&&p&过去他们的选择集中在一线城市，现在虽然限购严格，但是他们的身影从未离去，但是也逐步的往一线城市周边的二线城市蔓延&/p&&p&他们的模式就是用高调的模式获得原始财富，然后最快程度的销声匿迹，然后接下来是新的一波炒房人，这样周而复始&/p&&p&人一直在更替，但是游戏规则一直没变。这也是为什么浙江山西很少有巨富但是藏着大量的隐富的原因&/p&&p&有一个数据是说，炒房团在中国房地产份额的5%-10%左右，我认可这个数据&/p&&p&文字写到这里差不多就可以收尾了，对于这样一个种群的评判各位心理有自己的价值标准&/p&&p&最后我就用一句话来作为总结，也作为结束&/p&&p&炒房团这一套的游戏规则最根本的玩法是基于一个前提：&b&银行愿意给个人房地产消费放贷。&/b&&/p&&p&&b&在以小博大的游戏规则里&/b&&/p&&p&&b&借力打力是最根本的招数&/b&&/p&&p&以上内容来自一些我的朋友，亲戚以及一本书《房噬》，另外其他的细节也别深问我了，问了我也不会说的&/p&
以下内容来自一些我的朋友，亲戚以及一本书《房噬》，另外其他的细节也别深问我了，问了我也不会说的其实房地产营销环节里藏着的一个现象，只是几乎参与者都对其中讳莫如深，不愿意多聊。因为这里面涉及的水比一般人想象的要深的很多对于炒房团，很多人都认…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-046fe25dbde11ba62537a_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&852& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-046fe25dbde11ba62537a_r.jpg&&&/figure&&p&文章来源：米宅米宅&/p&&p&&b&说明：&/b&&/p&&blockquote&1、本文中大致颜色为界，低于10000元为浅绿色，高于20000元价格越高红色越深。&br&2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理，特此鸣谢。&br&3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价，不代表过去不代表将来，仅代表当下。&br&&b&4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价，但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘，区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内，单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格，图中均价X1.2后更接近实际价格。&/b&&br&5、本文中部分城市的新区由于没有行政规划，且没有独立数据，数据则呈现在主城内。&br&&b&注：部分城市均价数据暂未公布，可参考区域数据。&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&北京&/b&&/blockquote&&p&&b&63239元/㎡，环比上月-3.23%，同比上年+13.38&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e05f639a5fa40bce02f84_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&942& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e05f639a5fa40bce02f84_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&成都&/b& &/blockquote&&p&&b&14740元/㎡，环比上月+1.07%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-60f48fa20effde2a940f98e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1002& data-rawheight=&794& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1002& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-60f48fa20effde2a940f98e_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&b&大连&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-aacb055bce355c218bd2ca_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1044& data-rawheight=&812& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1044& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-aacb055bce355c218bd2ca_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&福州&/b&&/blockquote&&p&&b&27525元/㎡，环比上月+2.11%，同比上年+44.66%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b33a0ef20015eac41dd773eb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1272& data-rawheight=&933& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1272& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b33a0ef20015eac41dd773eb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&广州&/b&&/blockquote&&p&&b&30894元/㎡，环比上月-0.73%，同比上年+35.79%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9f2524cfbaecc03e2b6e09fe62b71ee8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1051& data-rawheight=&808& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1051& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9f2524cfbaecc03e2b6e09fe62b71ee8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&海口&/b&&/blockquote&&p&&b&12762元/㎡，环比上月+3.19%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ac01e1bfe35ce4e1ccda34e5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&985& data-rawheight=&772& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&985& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ac01e1bfe35ce4e1ccda34e5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&杭州&/b&&/blockquote&&p&&b&29522元/㎡，环比上月+1.50%，同比上年+39.70%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-6bce36f514e94e1680eba8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1140& data-rawheight=&894& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1140& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-6bce36f514e94e1680eba8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&合肥&/b&&/blockquote&&p&&b&14783元/㎡，环比上月+0.05%，同比上年+1.45%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cfdb407c1023_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&880& data-rawheight=&704& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&880& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cfdb407c1023_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&济南&/b&&/blockquote&&p&&b&17833元/㎡，环比上月-3.48%，同比上年+39.31%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ff90a87baa764_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1127& data-rawheight=&808& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1127& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ff90a87baa764_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&昆明&/b&&/blockquote&&p&&b&10443元/㎡，环比上月+1.40%，同比上年+25.08%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb1d2d651bde471e22f1e10f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&987& data-rawheight=&832& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&987& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb1d2d651bde471e22f1e10f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&南昌&/b&&/blockquote&&p&&b&10993元/㎡，环比上月+0.42%，同比上年+8.66%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-69ce40f3fdebf9e147f9ba_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&999& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&999& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-69ce40f3fdebf9e147f9ba_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&南京&/b&&/blockquote&&p&&b&27763元/㎡，环比上月+1.76%，同比上年+15.72%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-98aa089dbcbbf6bb069491c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1181& data-rawheight=&922& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1181& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-98aa089dbcbbf6bb069491c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&南宁&/b&&/blockquote&&p&&b&9908元/㎡，环比上月+0.30%，同比上年+32.07%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-301a6ecc8a028da94c7cbe41171f00bf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1083& data-rawheight=&858& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1083& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-301a6ecc8a028da94c7cbe41171f00bf_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&宁波&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b7afbf84ba2b8d93be9f2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1145& data-rawheight=&843& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1145& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b7afbf84ba2b8d93be9f2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&青岛&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a2a72e8bc70a2f6cefedcd737f1889bb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&952& data-rawheight=&837& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&952& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a2a72e8bc70a2f6cefedcd737f1889bb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&三亚&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-7f6b67042afe7677edb8f720eae6733a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&625& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-7f6b67042afe7677edb8f720eae6733a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&厦门&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-371cd9aab776cabbc98c3d42f5e36dbd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1098& data-rawheight=&872& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1098& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-371cd9aab776cabbc98c3d42f5e36dbd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&上海 &/b&&/blockquote&&p&&b&52240元/㎡，环比上月-1.05%，同比上年+9.69%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0ba5c80bd27d42fb9600_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1066& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1066& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0ba5c80bd27d42fb9600_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&深圳&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ab7f11fdba8b340fe303b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&919& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ab7f11fdba8b340fe303b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&沈阳&/b&&/blockquote&&p&&b&8449元/㎡，环比上月+3.11%，同比上年+18.59%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-87ec0cf8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1226& data-rawheight=&1000& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1226& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-87ec0cf8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&石家庄&/b&&/blockquote&&p&&b&15753元/㎡，环比上月-3.92%，同比上年+19.29%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-338dd764addaf651f5faaf3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&956& data-rawheight=&756& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&956& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-338dd764addaf651f5faaf3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&苏州&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c418a1f9f6da946568cec810b5d79149_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1018& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1018& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c418a1f9f6da946568cec810b5d79149_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&天津&/b&&/blockquote&&p&&b&24842元/㎡，环比上月-2.29% ，同比上年+15.76%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d4ef59fae4cd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1125& data-rawheight=&888& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1125& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d4ef59fae4cd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&武汉&/b&&/blockquote&&p&&b&18260元/㎡，环比上月+1.58%，同比上年+30.04%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-6d6e18985ecee8b7e121_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1004& data-rawheight=&788& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1004& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-6d6e18985ecee8b7e121_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&西安&/b&&/blockquote&&p&&b&10436元/㎡，环比上月+2.09%，同比上年+47.90%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fca53e5f97b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1053& data-rawheight=&851& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1053& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fca53e5f97b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&长沙&/b&&/blockquote&&p&&b&10251元/㎡，环比上月+1.38%，同比上年+34.88%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4f3eec9dde2a3f34de50_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1087& data-rawheight=&831& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1087& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4f3eec9dde2a3f34de50_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&郑州&/b&&/blockquote&&p&&b&14604元/㎡，环比上月+0.40%，同比上年+14.99%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b05f366b5ecfe7f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&942& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b05f366b5ecfe7f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&重庆&/b&&/blockquote&&p&&b&10351元/㎡，环比上月+0.66%，同比上年+41.22%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-980ec554adb34e366813dd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&1049& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-980ec554adb34e366813dd_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&p&&/p&
文章来源：米宅米宅说明：1、本文中大致颜色为界，低于10000元为浅绿色，高于20000元价格越高红色越深。 2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理，特此鸣谢。 3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价，不代表过去不代表将来，仅代表当下。 …
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4d62fe23ef00abb51ec6d9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&525& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4d62fe23ef00abb51ec6d9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&菜鸡今天的朋友圈被支付宝账单刷了屏。去年消费几百万的朋友竟然有好几个！现在的姑娘都这么有钱了…有钱了……有钱了……&/p&&p&于是就，有点后悔，当初忙着写稿的时候，对这些姑娘是爱答不理，现在感觉有点高攀不起……&/p&&p&花钱这事儿吧，咱永远拼不过那些败家娘们，但菜鸡有一项技术，一定能让这帮白富美服气。别想歪了，我说的是财技！&/p&&p&今天菜鸡也看了看办公室同事的账单，发现大家在我的带领之下，“理财收益”那一项斩获都不小。比如某位同志，理财收益就有5.5万！&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd04fbabde757c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&281& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd04fbabde757c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&你可能会说，是这家伙钱多吧，100万放余额宝里，差不多就可以有这个数了。可是，这位同事和我一样，也是一个普通上班族啊，他的本金，也就是35万。&/p&&p&折算成年化收益，就是15.71%。这个成绩，对咱们普通老百姓来说，很可以啦。&/p&&p&那你可能会觉得，你同事，是不是也是财技高超，天天在研究各种赚钱的门道？&/p&&p&其实并不是。他也就玩了一个比余额宝高阶一点点的产品，叫做“基金定投”。&/p&&p&此处敲黑板！&/p&&p&在楼市锁死、P2P收益一降再降的行情之下，大家在新的一年里，要特别重视这个小白理财的基础款。它的难度在余额宝之上，比P2P略微高级一点点，但也基本属于无脑买入的那种，不需要你有太专业的金融知识。&/p&&p&所谓“基金定投”，就是每月固定投一笔钱到相关的基金里，然后等待基金在波动中慢慢升值。&/p&&p&大家也知道，股市的短期涨跌，其实是无法预测的。而有些基金的长期看好，则是确定性的。所谓基金定投，就是通过拉长期限，把你投资的平均成本不断降低，这样就很稳健的获得比较高的收益。&/p&&p&一般来说，基金定投的基本款，就是大盘指数基金。因为从长线来看，国家经济总是要发展的嘛，指数基金必然会持续上涨。&/p&&p&那么，这个指数基金的收益有多高呢？菜鸡拉了一下过去五年的数据，如果你同时定投“沪深300”和“中证500”两个指数，过去五年的平均年化收益也有14%。&/p&&p&而且指数基金永远都不会有跑路的风险，从长期来看，只要你能适应一时的涨跌，最终的收益超过P2P那是很轻松的。&/p&&p&国外最大的基金公司，就是靠指数基金发了家。有兴趣的朋友可以去看看先锋基金创始人博格尔的《长赢之道》，他老人家就靠指数基金做到美国最强，他写的书，他发的基金，都是巴菲特老先生亲自推荐的。&/p&&p&而且巴菲特在公开场合，也只推荐过两个理财产品，一个是美国国债，一个就是指数基金。而且市场上，很多专业的基金经理，自己也都会配一点儿指数基金。&/p&&p&可以说，这货是大众理财的基础款了。&/p&&p&啥是指数基金就不多介绍了。反正就是追踪股市涨跌，反映股市整体走向的。不过这里财迷要注意了，因为指数基金，在2018年的行情，也可能要有变化了。&/p&&p&老财迷们都知道，我们通常说的基础款的大盘指数基金，主要是三个：“上证50”、“沪深300”、“中证500”。具体的区别参考下面的表格——&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7c8fe068d1c4f91aa22bdff632b821bc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7c8fe068d1c4f91aa22bdff632b821bc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么在2017年，上证50、沪深300就涨的比较喜人。菜鸡这个同事，也就是随便买了这俩基础款，也就成功拿到15%+的收益。&/p&&p&而到了今年，大家可能要注意一下“中证500”。&/p&&p&因为历史上，除非出现股灾，一般都是大盘和中小盘轮动的。比如这两年“上证50”涨的好，过两年可能就是“中证500”涨的好。&/p&&p&一般来说，指数基金的投资者，会买两支作为平衡。一个进攻，一个防守，这样总体的收益比较均衡。&/p&&p&目前“沪深300”依然看好，但市场上目前有非常多的声音说18年行情可能有变，沪深300这类大盘蓝筹、白马股的涨势会蔓延到中盘股上，而中证500就是中盘股最好的代表。&/p&&p&一方面是因为中盘股这两年都没怎么涨，反而跌了一些估值下去了；另一方面，这批中型公司的盈利水平也上来了，去年有统计的净利润增长率超过了大盘蓝筹和白马股整体的速度。&/p&&p&所以中证500肯定能涨起来，但谁也不知道会是什么时候，这时候最稳妥的方法就是按照菜鸡上面说的那样，开始逐步加仓，最简单的方式就是开始定投。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ed1ac91b73e19f37ccd283_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&196& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ed1ac91b73e19f37ccd283_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&PE分位指当前PE值在历史中所处的位置，百分位越小，代表估值越低&/p&&p&如果你把“沪深300”和“中证500”作为今年的两个基本款来考虑，那么你会发现，这指数基金也会比较多和杂，菜鸡大概数了一下，也有30多支呢，怎么挑呢？&/p&&p&再敲下黑板，指数基金的挑选原则也很简单，就是选“跟踪误差”比较低的。误差低，说明指数能够更真实的反应大盘的情况。如此一来，适合入手的指数基金，就俩——&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ec8caca6ed444f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&196& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ec8caca6ed444f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&之所以选他们，除了跟踪误差低之外，其规模和费率也是最占优的。这些也是挑指数基金的重要原则。&/p&&p&另外，这俩基金貌似在支付宝都可以直接定投。&/p&&p&当然，支付宝里可玩的东西很多。但是今天主要就是在提醒大家指数基金是很有威力滴，不光打败100%的剁手族，也很容易灭掉那些天天看盘炒股的小韭菜。&/p&&p&如果你还想抚摸一下支付宝身上其他能下金蛋的功能，可以参考下菜鸡之前写的文章——支付宝的高级玩法。等玩好这个基础款，菜鸡会给大家再挖掘几个支付宝上更好的基金。&/p&&p&不知道各位去年的收成如何，要不晒一晒。要是低于10%，别说是我粉丝，我怕老板扣我工资……&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-efd34dc93c13469dcfff_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-efd34dc93c13469dcfff_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
菜鸡今天的朋友圈被支付宝账单刷了屏。去年消费几百万的朋友竟然有好几个！现在的姑娘都这么有钱了…有钱了……有钱了……于是就，有点后悔，当初忙着写稿的时候，对这些姑娘是爱答不理，现在感觉有点高攀不起……花钱这事儿吧，咱永远拼不过那些败家娘们，…
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a942b89ea9c65d0c63a34fa257e63136_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&656& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a942b89ea9c65d0c63a34fa257e63136_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&昨晚，中央经济工作会议刚结束，菜鸡和单位里的一帮老司机，就围在一起认真学习领导精神——简直比积极向党靠拢的人上党课还积极。&br&&/p&&p&每年一次的这个中央会议，意义极其重要。抛开国家大计那些不说，对于咱们普通财迷来说，指明了今后一年的赚钱方向。&/p&&p&不要以为菜鸡玩虚的。我们回顾一下，今年如果财迷听菜鸡的建议，买入蓝筹白马股等基金的，基本都躺赚不少了。其实这种机会，早在去年底的中央经济工作会议中，已经透露了线索。&/p&&p&仔细去看了会后新华社的官方报道，菜鸡发现，明年的具体机会还是挺多的，后面值得给财迷们做些系列的分析。今天先来给大家从面上梳理一遍，看看主要有哪些稳妥的价值投资机会。&/p&&p&昨天结束的中央经济工作会议，和大家钱包关系比较大的政策，主要有两点：&/p&&p&第一，今后3年中央经济工作的重点任务，是防范化解重大金融风险。&/p&&p&菜鸡认为可以重点关注打破刚兑的监管政策。&/p&&p&近期监管层出台了一系列新规，比如前段时间征求意见的资管新规稿，这份涉及打破刚兑、控通道、控杠杆等，跟我们投资理财密切相关的文件，就是决策层对金融风险防控的实施。&/p&&p&而从对去杠杆的表述弱化，以及“处置风险点”等措辞的消失上，菜鸡判断明年各项政策的推进会比较温和，对股市、债市的基本面冲击较小，不太会出现大起大落的情况。&/p&&p&第二，货币方面中央会继续管住总闸门，支撑经济主要是通过财政向重点项目扶持。&/p&&p&菜鸡判断，明年市场资金面不会有太大变化，市场不会出现大行情。&/p&&p&财政政策有了新提法。过去的改革方向是压缩专项支出，增加一般性转移支付。而现在，变成了压缩一般性支出，增加专项，而且是重点领域和项目。这个菜鸡等下会跟大家具体说，会主要涉及到哪些领域。&/p&&p&在房产方面，菜鸡昨晚的文章已做了些分析，这里就不专门重复了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-82b3e0e2dcafe40c424ca_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&366& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-82b3e0e2dcafe40c424ca_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&在上面两个政策基调下，菜鸡下面重点给大家具体说说，明年大体上我们该怎么投资，配置哪些大类资产吧。&/p&&p&首先，在固定收益类的投资中，比如银行理财、P2P等，将逐步打破刚兑，不要指望100%保本了，所以这类投资一定要看好基本面。&/p&&p&刚兑就是说你借出去的钱，一定会还给你。听起来很美好，但背后却隐藏着大的金融风险。&/p&&p&现在郭嘉已经下定决心要打破刚兑，防止窟窿越捅越大。前段的资管新规，已经明确今后银行理财等不能承诺刚兑；而P2P行业也必须在未来半年内，把去刚兑完全落地，具体表现就是明确平台不能再设立“风险备付金”。&/p&&p&所以说，大家一定要有足够的风险意识。P2P等固收类资产，从分散风险角度看，仍然非常有必要配置，可以占到理财资金的30～50%左右，但一定要看清基本面再投资。&/p&&p&其次，菜鸡重点说说权益类资产，主要是各类板块的基金。&/p&&p&从这次的会议基调和全球环境来看，明年权益类资产在总量上，不会有太大的行情，不要指望出现大牛市；但是可以重点关注政策倾斜的行业，机会还是明显的。&/p&&p&今年风向最大的转变，就是决策层对经济高质量发展的要求，甚至把这提到了“新时代”的高度。&/p&&p&这将带来巨大的消费和产业升级的机遇。结合十九大报告财政支出的主要方向，菜鸡建议重点可以先关注环保新能源、信息技术、高端制造、大消费等几个领域。&/p&&p&菜鸡先给大家筛选几个不错的这4类主题基金，后面再简单分析几句：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-dc7ac75cf21c7ce8b67d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&428& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-dc7ac75cf21c7ce8b67d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这次会议上着墨最多的，就是生态环境保护，将污染防治列为今后三年的攻坚战。&/p&&p&可以确定的是，环境保护生态建设、以及各种清洁新能源方面的企业，将会是未来长期的政策支持重点。&/p&&p&另外，高质量发展、制造强国的战略方向，对信息技术、高端制造行业等行业也是重大利好。尤其是这两类的龙头企业，凭借本身规模优势和核心技术，可以聚集更多资金、资源和政策倾斜。&/p&&p&因此建议有一定风险承受力的财迷们，可以考虑投资些这类行业的主动型基金。&/p&&p&会议报告中还多次提到了，要增强消费对经济发展的基础作用。菜鸡之前在解读十九大报告时，已分析过这块的机会。&/p&&p&这个行业需求增长比较稳定，不像其他行业大起大落，一些估值合理的消费行业基金，比如医药、可选消费等。可选消费指数今年涨幅不算高，但是目前估值低、未来前景好，仍然是很好的投资标的。&/p&&p&其实，中央经济工作会议里预示的投资机会，远不止上面这些。作为明年机会解读的第一篇，菜鸡这里先大概梳理一下；后面将对一些更具体的机会，帮财迷们做深入些的分析。&/p&&p&大家对明年投资有什么想法，或者还想了解哪块的机会，留言区讨论吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4c309ddbd8ee_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4c309ddbd8ee_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
昨晚，中央经济工作会议刚结束，菜鸡和单位里的一帮老司机，就围在一起认真学习领导精神——简直比积极向党靠拢的人上党课还积极。 每年一次的这个中央会议，意义极其重要。抛开国家大计那些不说，对于咱们普通财迷来说，指明了今后一年的赚钱方向。不要以…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f7f769bf3efecefeb80a9d01982fed82_b.jpg& data-rawwidth=&648& data-rawheight=&377& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&648& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f7f769bf3efecefeb80a9d01982fed82_r.jpg&&&/figure&&p&如果10年前买套房子，现在绝对是人生赢家，不少现在想置业以及已经置业的人会有这样的想法。可如果真的放在10年前，也不见房价便宜。&/p&&p&在1989年的人民日报上，刊登一则文章，内容赫然：“每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房，每平方米为1600元-1900元。若买两居室，少说也要6万多远。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月储存50元，已是最高极限，需100年才能买上两居室。”&/p&&figure&&img src=&http://pic1.zhimg.com/v2-ea5b127692caf39094c9c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&484& data-rawheight=&294& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&484& data-original=&http://pic1.zhimg.com/v2-ea5b127692caf39094c9c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&现在看来大概很好笑，但是对当时来说这种对高房价不可置信的态度和现在的我们是一模一样。从1998年到2015年的历年房价收入比看来，在当时无论如何，买房都是一件极其难的事，难度不亚于现在。&/p&&p&小编要替那个年代买房的人感慨一声活见久。&/p&&p&&b&10年和现在的房价和收入比基本没什么大变化，所以你再等十年，也不见得能很容易的买到房。所以，买房的最佳时机不是十年前，也不是十年后，而是现在，别让资产喂了通胀这条狗。&/b&当然房价不是一直涨，是涨中有跌，我们要做的就是在短周期内把握住买房的最佳时机。&/p&&p&如果是刚需，经济允许就抄家伙上吧，不存在最佳时机，钱凑够的那个时刻就是最佳时机。毕竟人的一生没有几个几年可以用来等待。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果买房是为了长期自住，买房的最佳时机是什么？&/b&&/p&&p&&b&1、&/b&楼市遇冷时。当楼市出台降温政策有一段时间之后，销量会出现明显的下滑。这个时候，开发商的推盘节奏缓慢，你也有时间去挑选心仪的房子，毕竟你不是刚需了，要好好挑，说不定是这辈子买的最后一套房子。&/p&&p&&b&2、&/b&赶到房企的营销节点前。每年的6月和12月是房企的两大营销节点，带着钱在这两个节点到来之前去售楼部，说不定能买到破底价，不过这只针对已上市房企。当然这都是在有政策但已明显降温且政策未解除之前。&/p&&figure&&img src=&http://pic1.zhimg.com/v2-f13eeb91de7790cfda5da070d97e0470_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&http://pic1.zhimg.com/v2-f13eeb91de7790cfda5da070d97e0470_r.jpg&&&/figure&&p&&b&如果买房是为了保值，为了有更大的升值空间，买房的最佳时机是什么？&/b&&/p&&p&&b&1、&/b&如果大家都认为某个地方有升值空间的时候，再买已经晚了。&/p&&p&&b&2、&/b&避开政策集中出台的时间，也就是3月和9月份，当市场开始做出反映的时候就可以出手了。&/p&&p&&b&3、&/b&这类买房人无所谓几年的限售，因为现阶段的心理跟之前不同：不管怎么限售，房产作为优质资产值得长期持有。&/p&&p&&b&如果买房是为了投资，什么时候买？&/b&&/p&&p&&b&1、&/b&永远别和郭家犟，让你买你再买，不让你买，就别冒风险。因为你永远不知道你惹怒的大boss会用什么方法制服你。所以说避开政策窗口，就是避开了风险。&/p&&p&&b&2、&/b&一旦郭家开始实施对楼市的各种利好政策，比如说降息降准，抓紧时机别错过。当限购开始，基本可以套现了，免的被限售，又加以加息升准，这的成本就太大了。&/p&&p&总结，原来小编是相信市场规律的，然而经历了越来越多以后，我觉得中国房事是不讲道理的。&/p&&p&文章来源于聊宅&/p&
如果10年前买套房子，现在绝对是人生赢家，不少现在想置业以及已经置业的人会有这样的想法。可如果真的放在10年前，也不见房价便宜。在1989年的人民日报上，刊登一则文章，内容赫然：“每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房，…
&p&我问了一个做了房地产10年以上的地产人，让他们给普通购房者一些建议。刚开始他还不肯说，后来我咔咔咔给他灌了5瓶啤酒之后，他开始话多了&/p&&p&从效果来看，对我其实还是掏心窝的，很多该讲不该讲的都说出来了，而卢俊也对大家是掏心窝的，这些建议我全部送给大家，&b&希望大家在买房之前就可以考虑好这些问题，会少走很多弯路。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、对待房子要戒掉所有的情绪&/b&&/p&&p&目前在互联网里传播更多关于房子的事情是关于情绪，情绪分两种，没买房的焦虑，买过房的鄙视。另外互相穿插在其中各种关于逃离、梦想、负担等各种，使得很多人对待房子这个产物没办法理性判断&/p&&p&我们都知道，不论是不是投资，&b&这都是我们这一辈子最大一次的投入，所以必须要做到理性，&/b&情绪会最大程度的降低我们的判断力，我们必须想尽办法戒掉&/p&&p&不论你买房是因为自住还是投资，对于你来说房子他不是压力的来源，你不买房也会有其他的压力，也不是财富的证明，大部分人房子增值了你不会变现&/p&&p&房子最真实的身份是资产，这个资产是让你有耐心去做其他你想做的事情，仅此而已。有恒产者有恒心，说的就是这个道理&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、需要围绕房子构建你的理财规划&/b&&/p&&p&其实现在很多人都已经有了各种各样的理财，但是比较欠缺的是，我们还没有围绕房产搭建的理财习惯，我倒不是说需要把钱所有都投入到买房上，而是你的其他理财规划时间点要搭配你房屋置换以及下一次买房规划&/p&&p&房屋是抽去一个家庭最多资金和绝大部分精力的一件事情，如果只在想要买房的时候规划资金和房产，那很大程度上就已经落后，或者说没办法最大化的配置房产&/p&&p&买房可以很长时间内给家庭资产做到提升，所以规划置换房屋的时候也需要之前很长时间的其他理财配合，&b&互相的搭配才能形成真正意义上的复利效应&/b&&/p&&p&买房最根本的技术，就是把钱花的好&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3、戒掉一夜暴富的想法&/b&&/p&&p&可能是其他环境理财收益太差了，所以有一段时间投资房产的会形成极强的鄙视链，鄙视股市，鄙视创业，鄙视一切&/p&&p&但是从我这个环节来说，&b&未来因为买房一夜暴富的可能性已经非常低了&/b&&/p&&p&确实在2000年左右，因为可以高杠杆以及容易周转的现状，那一拨投资房产的人确实身家大涨，但是我认为那不是能力，而是特殊时代早就的财富红利&/p&&p&而如今这种情况在楼市里几乎没可能发生。首先最显著的一点，就是房子的流动性下降到最低，而且很有可能未来还会持续。&/p&&p&什么叫流动性下降，就是有价无市，房子依然是那个价格，但是变现的时间拉得很长&/p&&p&而且未来很大概率上，交易的税费会变得很大，交易本身就是一次清算，不论是房产税还是其他税费，都会统一在这个环节征收。&br&不卖就没有费用，卖了就抽走利润，这是未来的大概率事件&/p&&p&所以房子是资产，但可能不是特别好的变现工具，可以为家庭增值，但是一夜暴富的情况已经越来越少出现了&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4、如果重视房产，这三件事必须要会一样&/b&&/p&&p&我和很多我的朋友说过，如果你觉得你会买房，或者会和房子打交道，这三样事情你必须要做一样：&b&认真学习一次房地产基本知识、做一份地产工作、有一个房地产的圈内朋友&/b&&/p&&p&房地产有一个重要的特征，你可以理解为问题也可以理解为机会，&b&就是高度依赖信息不对称这件事&/b&&/p&&p&曾经有个投资人和我说，信息不对称是一切商机的出发点，而房地产是把这个特征发挥到了最大。我文章开篇就说过，一些地产人没什么了不起的，其实就是比你早知道哪个项目会开盘什么价格。&/p&&p&但是正是因为知道这一点，很多决策他就比你快很多也理性很多&/p&&p&所以如果你觉得未来可能会和房子发生关系，说实话这三件事最好要懂一样，省力一点就是要我这样的地产朋友（笔芯哦），费力一点可以买点房地产的书多听听（或者听卢俊的口水地产也是极好的），当然自己去做一份地产工作是最好的&/p&&p&这三个点可以帮你很好的扫掉房地产的基本门槛，未来不管你是不是靠着房子发财，起码基本的坑不会遇上&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5、善用家族的力量&/b&&/p&&p&其实房子领域，需要摒弃的一个观点就是啃老。&/p&&p&很多人会觉得，买房需要家庭支持很没面子而且开不了口，其实完全没有必要。如今衡量上海和外来朋友最大的差别其实就在于家庭资产，人家就是因为在这里住的久了所以大家庭里有好几套房子，所以会省力很多&/p&&p&之前我看过一本书，有一个观点很好，中国某一段时间发展的特别好就是因为善用了海外华人的力量，他们开拓了眼界也带来了资金却同样的爱国，他们为中国发展贡献了巨大的力量&/p&&p&这就是典型善用民族的力量&/p&&p&那么对于我们个体来说也同样如此，如果希望整体的资产配置可以更加合理，&b&那一定需要善于运用家族的力量&/b&&/p&&p&这个力量不仅仅是钱，可能也是身份，可能也是观念，或者是产业，越到后面你会发现个人的力量很渺小，抱团取暖才能做大&/p&&p&而在这个社会，真正知根知底的，其实只有亲人&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6、时间很重要&/b&&/p&&p&其实很多人问我什么时候买房，我几乎没有任何想法就直接和他说现在马上立刻买房&/p&&p&首先别人会问我这个问题，就表明他会买房，只是不知道什么时间点合适&/p&&p&而我的答案是现在就是最好的时间点，不是因为我懒，也不是因为我觉得房价永远涨，而我是认为房地产是一个高频调控的行业，&b&未来最大的变数其实不是房价而是政策&/b&&/p&&p&如果这个是一个变量，未来很有可能直接影响你的购买资产和能力&/p&&p&所以面对这个未知数，我给所有人都是不要把自己的购买能力和政策对赌，如果当下可以就当下做决定&/p&&p&时间是最宝贵的，在任何一个行业里都是如此，不要觉得自己可以预测到未来，随波逐流你还能赚一个平均收益，对赌的人大概率是倾家荡产&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&7、对房子不要有玻璃心&/b&&/p&&p&这世界上可能会有完美的手机，完美的电脑，完美的首饰，但是这个世界上没有完美的房子，就像这个世界上没有完美的女朋友一样&/p&&p&这不是什么毒鸡汤，而是差异性很大的一个产品，他本身就不大可能会是完美的。一个可复制的标准品，伴随着销量的增加他的研发成本是可以被无限量的摊平的，这就是为什么苹果手机可以投入这么大精力去研发&/p&&p&但是房子因为地段、形状的不同，差异性极大，所以这个世界上不可能有两套完全相同的房子&/p&&p&&b&所以本质上房子的规划逻辑是尽可能的规避一切风险，&/b&一个没有大毛病的房子其实就是一个好房子&/p&&p&所以当你买房的时候，需要接受一套不完美的房子，所以你心中那条底线很重要，什么是不能逾越的，什么是可以包容的，这一点在买房之前必须想清楚&/p&&p&玻璃心在这个时代没有好下场，特备是买房的时候&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8、需要你一段时间的ALL IN&/b&&/p&&p&其实看你对一件事情是否重视，本质上就是看你时间的投入程度，我身边有人因为买房就辞职专心买房的，虽然我不是很建议这种行为，但是最终来看买房效果最好的其实还是这种人&/p&&p&有什么差别，无非是人家时间多，而且通过辞职这个行为让自己没有退路&/p&&p&其实很多时候只要把自己放在那个定位里，你做任何事情最后的效果都会放大一倍&/p&&p&所以我不强调说我们为了买房需要辞职，但是在决定购房这段时间内需要一定程度的AII IN&/p&&p&对于买房来说可能前面会信息准备一段时间，但真正踏出买房这一步去看房的时候其实就2周左右时间去看房，对于这段时间我会希望朋友拿出所有的周末，最好再有一天的上班时间，这样的效果会好很多&/p&&p&这倒不是什么技巧的问题，无非是集中性的看房，印象更深，对比也会更强烈，这个时候的判断也会更加精准&/p&&p&&b&很多时候第一反应是最好的，&/b&而如果看两套房子之间还隔着一段时间，那什么反应都没了&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&9、最后一个建议，买有人住的房子一定不会错&/b&&/p&&p&如果对于买房一定要给一个建议，那么买有人住的房子就是亘古不变的真理&/p&&p&最近很多投资买房的理论肆起，很多人会建议买郊区或者偏远地方去赌未来的规划。确实买对房子的人会因为这样的博弈获得超高的收益，但这依然需要运气&/p&&p&作为专业的投资人其实无所谓，买错房了无非下一次悠着点，但是对于普通购房者却不能，因为这一辈子你买房可能就一次两次，本质上是不允许你犯错的&/p&&p&所以在这样的前提下，期盼涨的多和住的舒心这一点来说，后者更加重要&/p&&p&所以对于一个地产人，如果你不是很懂房地产，但是又是自住买房一套房子估计会住上个三五年的，&b&下面这些房子最好不要碰&/b&&/p&&p&1、中介那里房源很多的小区&/p&&p&2、有很多房子被改造成办公的&/p&&p&3、群租房现象很多的&/p&&p&4、不老的小区但是物业不管的&/p&&p&&br&&/p&&p&以上这四种小区，基本上是因为前期有大量的投资客进入导致自住用户不足导致的。小区自住率不高可能有很多原因，但是归根到底或许是这个小区还没有好到愿意让人住进来&/p&&p&没人能解释上海为什么会有这么多人来，但是来的人多就一定能说明这个城市好，那么对于一个小区其实也是如此&/p&&p&本来这个哥们准备了十点的，但是聊到第九点的时候他已经喝大了，后面已经长舌头说不出话来了，希望这九点建议可以给到买房人真真切切的帮助，&/p&&p&当然，如果你们还想听第十点，可以在留言区告诉我对于以上内容自己的一点感受，我会转达给那么做房地产的朋友，然后争取让他可以给我们开个小讲座之类的&/p&&p&如果让我一定要再给个建议，我大概会这么说&/p&&p&买房其实和职业规划一样，你能看到短期中期和长期是最好的，但是大部分人其实看不到未来，只关心现状，其实也挺好，&b&把现状摸透了其实也不错了&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&买房本质上也是如此&/p&&p&&/p&&p&&/p&
我问了一个做了房地产10年以上的地产人，让他们给普通购房者一些建议。刚开始他还不肯说，后来我咔咔咔给他灌了5瓶啤酒之后，他开始话多了从效果来看，对我其实还是掏心窝的，很多该讲不该讲的都说出来了，而卢俊也对大家是掏心窝的，这些建议我全部送给大…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-03e09fd2d7bf81a53a03_b.jpg& data-rawwidth=&677& data-rawheight=&378& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&677& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-03e09fd2d7bf81a53a03_r.jpg&&&/figure&&p&&b&经&/b&常遇到下面这样奇怪的问题， &/p&&blockquote&老湿好，我是纯刚需，请问何时买房好？一直在纠结。 &/blockquote&&p&其实，对于纯刚需来说，&b&“买房时间”这个参考标的是没有意义的&/b&。马上要结婚了，孩子也快生了，难道还在等大势涨跌吗？（况且已经不可能了）&/p&&p&&b&对于好的地段来说，冷市抗跌，热市暴涨。&/b&所以预测长期走势花的功夫，不妨用在找地段上，把时间维度转化成地域。&/p&&p&之前讲过，&b&买房就两类人，一类是是懒于思考，全凭感觉买房；另一类是大道理都懂，却不知道如何操作。&/b&&/p&&p&所以老湿决定，教你如何实操找到有升值潜力的地段。以下会用到之前讲过的7个锦囊和房产大数据。&/p&&p&这期，我们选择北京最具有投资潜力的区域-通州。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&通州&/b&&/p&&p&众所周知，现在通州在北京的地位是无法被撼动的。很多刚需、投资客的首选区域。但是同样一个区域，每个地方的房价涨幅是不同的。一河之隔，房价也可能有天地之别。&/p&&p&首先我们要对通州的交通、房价、房源、类型方面有一个大体的概念。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f3b54db9d52b43989d58dd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1003& data-rawheight=&701& data-thumbnail=&https://pic1.zhimg.com/v2-f3b54db9d52b43989d58dd_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1003& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f3b54db9d52b43989d58dd_r.gif&&&/figure&&p&（通州交通潮汐图）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ecaf45f1bcbab_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1059& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ecaf45f1bcbab_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房价3D图）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f506af44b3221a5aebd9b8ca0b7d1810_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&914& data-rawheight=&780& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&914& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f506af44b3221a5aebd9b8ca0b7d1810_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房屋类型价格分布图）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-6fb8de180aac68fcbc64_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1043& data-rawheight=&758& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1043& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-6fb8de180aac68fcbc64_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房源分布热力图）&/p&&p&&br&&/p&&p&看完这几幅图，给大家的第一感觉就是头大。那么怎么从这397个小区，共1163套的在售房源（链家数据）里面挑出“最具升值潜力”的房子呢。&/p&&p&接下来的这个方法，已经经过上千人的论证。名字还没起好，暂且叫它“终极购房法”吧。&/p&&p&即：将所有指标可视化，取其绝对交集，将“7个锦囊”和大数据交叉对比，看其重合值，再用房价趋势反推论证。&/p&&p&&b&7个锦囊&/b&&/p&&p&首先我先讲“7个锦囊”。开始之前，我们来来温习一下7个锦囊。&/p&&blockquote&1.中心区不变原理 &br&2.找到城市发展的大方向&br&3.区域“嫌贫爱富”原则&br&4.跟着政府大楼买房&br&5.跟着星巴克买房&br&6.跟着美女买房&br&7.跟着刚需买房&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&1.【中心区不变原理】&/b&&/p&&p&提到中心区，这里有两个维度。一个是绝对中心区，一个是相对中心区。对于北京，绝对中心区就是东西城，相对中心区，海淀的中心区就是中关村，朝阳就是望京、三里屯和CBD。&/p&&p&&b&任何时候，中心区域都比外围区域涨得快、也抗跌。大家千万不要认为价格高的资产就一定有风险，恰恰相反，在买房这件事情上，往往越是贵的房子，它升值越快。&/b&&/p&&p&从政府的规划文件，可以看得出，北京通州的中心区是下图的三个区域。图中同时提到了通州区的发展大方向。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ce1d771fb1af_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&580& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ce1d771fb1af_r.jpg&&&/figure&&p&（图中红色圆圈为中心区，商业核心区，主要在运河西地铁站沿线，呈三角状，通州左下主要发展R2类居住用地。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.“城市发展的大方向”&/b&，北京大方向是“东进南拓”，而通州就在正东方，这个不多赘述。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.嫌贫爱富原则&/b&，政府对通州的定位和重视程度，不用多说。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4.跟着政府大楼买房。&/b&从通州地图可得出，政府大楼的位置正好和上图的左上角中心区①位置重合。&/p&&p&&b&靠近政府大楼，首先是治安有保障，其次呢是交通、医疗、教育等设施当然也会优先安排，环境也会安全一些。因为政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。&/b&&/p&&p&&b&由此得出，①＞②≈③。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5.跟着星巴克买房&/b&&/p&&p&大家都知道像星巴克、无印良品这样的连锁品牌，对区域价值都有一套成熟的评价体系，不会随随便便就开店。&/p&&p&&b&如果一个地区有星巴克，至少可以说明有三件事。第一这个片区的发展比较成熟，因为星巴克的门店高度依赖人流量。第二，这里的产业结构比较新，创意人群比较多。第三，这里的收入水平比较高，一杯咖啡三五十块，一般只有中产阶级以上才能经常性的消费。&/b&&/p&&p&百度地图搜索“通州商场”得图如下：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-30bd7686aabd80abac76bd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&896& data-rawheight=&601& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&896& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-30bd7686aabd80abac76bd_r.jpg&&&/figure&&p&放大地图比例，寻找通州的星巴克可得如下，&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-bb863ad06c9_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&811& data-rawheight=&509& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&811& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-bb863ad06c9_r.jpg&&&/figure&&p&从图中可以发现，区域②几乎没有星巴克。目前通州星巴克的位置，着重分布在八通线果园站以后的线路上。&/p&&p&&b&由此可得，③＞①＞②。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6，“跟着美女买房”，&/b&这个需要实地勘查，一般是随着星巴克原则。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.跟着刚需买房。总体来说是靠近地铁，小两房，这就是刚需的需求。买到这种房子，基本流动性好，抗跌能力强，也能充分的使用杠杆。这种房子均匀分布，不做参考。&/p&&p&接下来，老湿想引用学区这个概念，因为学区也是影响房价换手率的一个重要因素。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3afcb79cdeff4aca8b4b9e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&697& data-rawheight=&588& data-thumbnail=&https://pic2.zhimg.com/v2-3afcb79cdeff4aca8b4b9e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&697& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-3afcb79cdeff4aca8b4b9e_r.gif&&&/figure&&p&由图可知，校区均匀分布在区域①和区域②。&/p&&p&目前通州学校差距并没拉开，排名第一的人大附通州远超其他学校，但是不在通州招生，只是政府东迁，给公务员孩子上学的，2017届只在通州招生12个人。&/p&&p&其他第一梯队的还有史家分校，育才分校，首师大分校，运河小学，北京小学通州分校，东关小学&/p&&p&&b&由此可得，①≈③＞②。&/b&&/p&&p&很明显，&b&我们通过7个锦囊把区域②完全淘汰。同时，在中心区①和③里面，达标的片区已经心中有数。&/b&7个锦囊，大至地区片区，小至商圈社区都可以参考。接下来是大数据统计分析，深入到微观层面。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&通州大数据&/b&&/p&&p&我们首先研究5年内通州房产市场数据。 &/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-707fb4a59c42715b2edddf2adb186c4b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1115& data-rawheight=&624& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1115& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-707fb4a59c42715b2edddf2adb186c4b_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房价走势图-5年）&/p&&p&&br&&/p&&p&过去5年涨幅，海淀涨300%，昌平240%，回龙观280%，按贷款一半算，本金收益率年化分别是33%，19%，28%，通州的果园地区最差，和海淀涨幅差不多。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-273dbffde14fdde16d274f6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1164& data-rawheight=&775& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1164& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-273dbffde14fdde16d274f6_r.jpg&&&/figure&&p&（通州2年内区域涨幅分布图）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&过去几年，通州涨的最好的几个区域，潞苑地区，运河区，玉桥地区，平均年化在27%-32%。注意，过去2年的涨幅只做参考，因为过去涨的最快的未必未来也会涨得最快。如果达到天花板，增长收益率就会受限。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-20b5f7edfeafe53a0b06_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&369& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-20b5f7edfeafe53a0b06_r.jpg&&&/figure&&p&大家可以对照排行榜，查找对应的片区。发现大多数带看量比较高的小区偏于中心区①的东北方和中心区③的东南方。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&总结&/b&&/p&&p&通过比对7个锦囊和大数据，可得出结论如下。红色区为推荐地段。大家可以基于自己的通勤方面还有财务方面自由选择。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8f0dd3cd9fb127888ecaf23f79bbc3c4_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1164& data-rawheight=&775& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1164& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8f0dd3cd9fb127888ecaf23f79bbc3c4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&附带几点建议&/b&&/h2&&p&&b&通州超过6万每平的，投资不要买&/b& &/p&&p&&b&周边找不到连锁店的地方千万不要买，起码得有个肯德基吧&/b&&/p&&p&&b&小区偏老不要买&/b&&/p&&p&&b&离核心区远的就不要考虑了&/b&&/p&&p&&b&运河区多为次新盘，但是因为离商业核心区太近，高估，不建议买；玉桥地区，楼盘较老，受益史家实验小学；潞苑地区，定位文化中心，有高校，目前发展最慢，存在新老楼盘。&/b& &/p&&p&&b&链家在通州主推的华业东方玫瑰，是因为户数多，出房量多，位置一般，不建议买。&/b&&/p&&p&&b&通州的台湖地区，为三轨交汇，万科翡翠之光，银河湾都是去年热点盘，学校是景山分校，但是不看好，原因是：1.远离通州核心区，不知道未来发展怎么样。2.学校规划一般，虽然是景山，但是成长需要时间。&/b&&/p&&p&&/p&
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[ 东湖高新 - 关山 ] 关山大道332号
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日讯：保利时代已于1月25日中午12点网上开盘，推出23#最后一栋建筑面积约98-129㎡户型，开盘均价约21000元/平，其中包含3000元/㎡的装修费用，房源当天售完。项目所有房源全部售罄。敬请关注。
栋什么时候开盘
&#中午12点刚开了
保利时代 - 23#
保利时代 - 30#
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保利时代楼栋户型信息
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正在加载中，请稍后...武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一_蓝光发展(600466)股吧_东方财富网股吧
武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一
武汉蓝光COCO时代是四川地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一家上市公司开发的楼盘，没有想到他们偷工减料，宣传高端住宅，最后按还建房的标准建设，里面安全问题突出，琏郎太低，入户门，如狗洞，公摊30%，没有入户大厅，多次找他们要数据，没有人能提供，多次诉求公司总部，没人理会，蓝光如果你不好好做房，还不如滚出武汉，回家卖红薯，武汉蓝光两个楼盘，蓝光COCO时代，蓝光林肯公园，蓝光=烂光 COCO=抠抠 林肯=另坑
确实稀巴烂
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，并且入户大厅只有7平米，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
宣传高端楼盘实际是还建房的标配
宣传与实际不符，烂光坑坑
烂光稀烂，百叶窗是个小铁门，所有的材料都是最便宜货，还建房的标准，我看广大股民还买烂光的股票，等着被套死一百年吧！烂光，广大老百姓叫你退市！
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
蓝光问题接踵而来，唯一滴！就是蓝光正面面对问题，拿出行动，你唯一出路，否则蓝光在武汉注定烂光。（乃至全国）
蓝光Coco时代，各种花招技巧出来的还建房标准楼
烂光！退市！滚出房地产业！滚出股市！
武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一家上市公司开发的楼盘，没有想到他们偷工减料，宣传高端住宅，最后按还建房的标准建设，里面安全问题突出，琏郎太低，入户门，如狗洞，公摊30%，没有入户大厅，多次找他们要数据，没有人能提供，多次诉求公司总部，没人理会，蓝光如果你不好好做房，还不如滚出武汉，回家卖红薯，武汉蓝光两个楼盘，蓝光COCO时代，蓝光林肯公园，蓝光=烂光 COCO=抠抠 林肯=另坑
蓝光无良房企，无德企业
武汉蓝光coco时代房子，开始只知道房子嘛有点小问题很正常，这不还没交付吗。后来发现是门厅没有，涂料用的便宜货，然后发现是连廊这么不安全下面就是进门处，在进工地一看，安全文明施工一点没有，材料到处堆的是，百叶窗用的铁门一充货，窗户是塑钢窗，走道砖也没有，能肉眼看到的，到处充满着便宜货，省钱，低档次产品。顿时心中千万个超尼玛
武汉蓝光房子做的比还建房还不如，
在武汉还建房都比这个好~ 祝蓝光早日退市算了~ 一心只想圈钱的企业.黑心企业!
作为一个在武汉如此不负责任的开发商，开发了如此低端的楼盘……蓝光coco时代，你还如何在武汉发现
武汉蓝光COCO时代是四川蓝光发展地产开发的武汉首个项目，本来很多人都值的期待一家上市公司开发的楼盘，没有想到他们偷工减料，宣传高端住宅，最后按还建房的标准建设，里面安全问题突出，琏郎太低，入户门，如狗洞，公摊30%，没有入户大厅，多次找他们要数据，没有人能提供，多次诉求公司总部，没人理会，蓝光如果你不好好做房，还不如滚出武汉，回家卖红薯，武汉蓝光两个楼盘，蓝光COCO时代，蓝光林肯公园，蓝光=烂光 COCO=抠抠 林肯=另坑
武汉蓝光coco时代房子，开始只知道房子嘛有点小问题很正常，这不还没交付吗。后来发现是门厅没有，涂料用的便宜货，然后发现是连廊这么不安全下面就是进门处，在进工地一看，安全文明施工一点没有，材料到处堆的是，百叶窗用的铁门一充货，窗户是塑钢窗，走道砖也没有，能肉眼看到的，到处充满着便宜货，省钱，低档次产品。顿时心中千万个超尼玛
超高公摊，没有入户门，连廊有安全隐患，都是问题，蓝光在武汉的第一个盘做成这样我也是醉了
烂光不退市，天理难容！证监会也不查查这企业底细，武汉的业主门，你们该去实名举报该公司，问问证监局，这种烂公司是怎么上市的！
蓝光在武汉的房产简直就是稀烂！烂光！合同玩文字游戏，虚假宣传，精装修的标准，做成了还建房。公摊最大，走道不贴砖，连廊害死人！如此不诚信的开发商，大家都来看清蓝光的真面目！
蓝光在武汉的房产简直就是稀烂！烂光！合同玩文字游戏，虚假宣传，精装修的标准，做成了还建房。公摊最大，走道不贴砖，连廊害死人！如此不诚信的开发商，大家都来看清蓝光的真面目！
无耻的黑心开发商
如不思改过，请滚出武汉，滚出湖北
转发39评论133赞27阅读1.8万蓝光·COCO时代项目开发商（武汉和骏置业有限公司）偷工减料背信弃义无良黑心买了武汉蓝光COCO时代住宅，不断发慌，别逼维权，深切体验到：1、危生命！连廊很不安全，阶梯式设计，一脚一踩就掉下楼。B户型所在的样板间是4栋的2楼，样板间外面的连廊是用玻璃封闭了连廊的，但是实际其他楼层都没封。4栋、6栋、7栋、8栋连廊是公共区域，为孩子等埋下安全隐患。2、钻狗洞虚假宣传，5A级入户大厅变狗洞，工程部说压根没设计。为安全埋下极大的隐患，火灾等意外发生难以逃生。3、LOW到爆！宣传高端楼盘，走廊却是乳胶漆。4、巨公摊！公摊30%。武汉第...
哎，提起蓝光我们都不知道从何说起了，太多让我们业主流泪的地方，武汉蓝光coco时代更是伤透了我们广大业主的心，入户门为狗洞，连廊高度过低，连几岁的小孩子都可以翻的过去，，公摊高达30％的公共走廊既然没有贴砖，最可恨的是排水管既然还敢用劣质的，房子以后漏水找谁去？广大业主去武汉蓝光coco反馈，但目前都没有得到任何的消息，不理睬广大业主的任何请求，说多了都是泪。只求能够得到总部重视起来
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转发39评论133赞27阅读1.8万蓝光·COCO时代项目开发商（武汉和骏置业有限公司）偷工减料背信弃义无良黑心买了武汉蓝光COCO时代住宅，不断发慌，别逼维权，深切体验到：1、危生命！连廊很不安全，阶梯式设计，一脚一踩就掉下楼。B户型所在的样板间是4栋的2楼，样板间外面的连廊是用玻璃封闭了连廊的，但是实际其他楼层都没封。4栋、6栋、7栋、8栋连廊是公共区域，为孩子等埋下安全隐患。2、钻狗洞虚假宣传，5A级入户大厅变狗洞，工程部说压根没设计。为安全埋下极大的隐患，火灾等意外发生难以逃生。3、LOW到爆！宣传高端楼盘，走廊却是乳胶漆。4、巨公摊！公摊30%。武汉第...
转发39评论133赞27阅读1.8万蓝光·COCO时代项目开发商（武汉和骏置业有限公司）偷工减料背信弃义无良黑心买了武汉蓝光COCO时代住宅，不断发慌，别逼维权，深切体验到：1、危生命！连廊很不安全，阶梯式设计，一脚一踩就掉下楼。B户型所在的样板间是4栋的2楼，样板间外面的连廊是用玻璃封闭了连廊的，但是实际其他楼层都没封。4栋、6栋、7栋、8栋连廊是公共区域，为孩子等埋下安全隐患。2、钻狗洞虚假宣传，5A级入户大厅变狗洞，工程部说压根没设计。为安全埋下极大的隐患，火灾等意外发生难以逃生。3、LOW到爆！宣传高端楼盘，走廊却是乳胶漆。4、巨公摊！公摊30%。武汉第...
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您浏览过的楼盘 (最多勾选4项)&p&以下内容来自一些我的朋友，亲戚以及一本书《房噬》，另外其他的细节也别深问我了，问了我也不会说的&/p&&hr&&p&其实房地产营销环节里藏着的一个现象，&b&只是几乎参与者都对其中讳莫如深，&/b&不愿意多聊。因为这里面涉及的水比一般人想象的要深的很多&/p&&p&对于炒房团，很多人都认为是暴发户或者有钱人。其实真正参与过这个环节的人都知道，真正的有钱人会买房，但是不会集中性大面积的买房，这些人一般都有自己的事业，不会把炒房当成自己的事业。所谓有钱人暴发户，其实都是炒房团包装出来的身份，所谓的温州炒房团后者山西煤老板也都是炒房团自己包装的身份，暴发户的身份是最容易掩护他们进行投资的&/p&&p&真正的炒房客其实是一群没有钱，但是充分利用游戏规则辗转腾挪的一群人&/p&&p&&b&关于炒房客的身份我后面再说，我先聊聊如何炒房团的游戏规则。&/b&&/p&&p&首先需要明白一件事，对于现在的开发商来说，已经很少有企业采取囤地捂盘的模式了，开发商囤地捂盘无非是指望以后市场增值之后可以销售更高的价格，而现在政府对房地产开发的税收征收是非常高昂的，如果你销售过高的价格，&b&土地增值税就会征你30%-60%。&/b&你项目卖掉，25%的企业所得税逃不掉，而且加上你囤地捂盘导致时间拉长之后的财务成本，而且现在对囤地政策的严格禁止，所以基本上开发企业都采用快买块卖的模式进行&/p&&p&但是要知道，这个逻辑是在所有城市都适用的，在所有时间段里适用的。&/p&&p&但是各位要明白，不是所有的楼市都像北京上海一样，一直保持比较稳健的速度发展不论价格还是成交量。对于其他城市来说，总会有淡季旺季，总会有卖好也有卖差的时候。&/p&&p&那么在行情不好的时候，如果开发商需要快速回笼现金流的时候会怎么处理。&/p&&p&不少操盘手都深谙一个法则，对于他们来说，销售不是目的，&b&销售完之后房子抵押给银行然后快速放贷是核心目的。所有房企内第一考核的是回款，然后才是销售指标&/b&&/p&&p&所以在项目卖不动的时候，有的开发商就采取一个模式：自己找人， 自己制造房屋已经销售的假象，然后找银行办理假按揭套取贷款。&/p&&p&但是这种做法风险极大，一旦出现问题是要负刑事责任。作为一个企业来说，没人愿意趟这趟浑水&/p&&p&以前还有一种方式就是在预售之前提前收取订金的方式来缓解资金，但是这一块的已经越来越被定义为非法集资了，机构对这一块的监测也越来越严。而且涉及普通购房者难免存在人多口杂的问题，收到的钱也不多，所以也没有很多企业愿意做这件事情&/p&&p&现在规模比较大的企业，比如X大，研发出了另外一种可以快程度回笼资金的模式：企业自己垫付首付，&b&降低客户的首付门槛的方式从而实现快速销售从而可以最快速度抵押给银行然后套现。&/b&X大的一成首付措施就是以这个为诉求产生的。包括后来被无数房企所引用的首付贷政策，其实也是这个目的&/p&&p&但是这个措施的核心是项目定价不能激进，价格一定要有吸引力，否则如果成交量上不去，那么这个措施也是无效的&/p&&p&&b&对于开发商来说，最快程度的获取现金流是根本，但是追逐利益是本性&/b&&/p&&p&所以在这样的背景下，&b&选择炒房团来集中购买自己的房源成为最安全的选择&/b&&/p&&p&第一，开发商和炒房团没有联系和关系，未来真的产生法律问题也只停留在炒房团身上，开发商可以独善其身&/p&&p&第二，炒房团可以解决开发商直接的资金问题，一次性集中的购买所带来的现金流是他们真正需要的&/p&&p&另外，炒房团也有助于帮助开发商一起把项目的利润做高&/p&&p&&b&操作模式如下：&/b&&/p&&p&假设这一波房子开发商每套准备卖100万，然后人为的提升20%价格到120万，然后给炒房团七五折的价格，但是合同依然是120万的方式签约。&/p&&p&对于开发商的好处就是，虽然以90万的价格卖给炒房团，但是因为合同以120万签约的，所以他可以从银行获得最高84万的贷款，这笔钱来的非常迅速，这个是开发商所需要的&/p&&p&而对于炒房团来说，&b&他只要付出6万，就可以买到一套价值90万而且以及合同价值120万的房子。&/b&充分的利用了银行达到以小博大的目的&/p&&p&剩下的就是开发商账户自己走一个流程证明收到足额首付就可以了&/p&&p&&b&而能够让这个游戏真正玩得起来就是&/b&&/p&&p&&b&开发商必须把这一批推出房源的所有价格都提升20%，&/b&不能仅仅把卖给炒房团的房子这样定价，所有入市房源都需要这样定价。市场对这一块的价格审核是非常严格的。&/p&&p&也就是说那些卖给客户的价格也是调高20%之后的价格&/p&&p&这也是为什么需要炒房团的原因，因为只要炒房团的基数够大，能够一次性吃下的房源够多，那么这个游戏才有继续玩下去的理由。&/p&&p&只有炒房团一次性可以吃下当批房源50%以上的份额，开发商才会愿意走这条道路&/p&&p&如果一次入市可以吃掉50%，那么相对来说资金链也就缓过来了，&b&那么剩下的50%因为调高了价格，卖一套就是吃一套利润，慢慢卖不着急。&/b&&/p&&p&&b&看到这里的时候，不少人会问，为什么要这样铤而走险，项目直接降价20%然后直接卖给客户不就行了么&/b&&/p&&p&是的，没有错，开发商宁愿涨价玩这种腹黑游戏也不愿意降价对外销售。&/p&&p&&b&理由有两个&/b&&/p&&p&1、需要考虑之前客户的情绪，如果采用降价措施必然会引起他们的反馈，后续会有大量的纠纷产生，不利于未来的销售工作&/p&&p&2、如果低价销售，麻烦更大的是吸引了社会各个层面的权贵，这些权贵买房子从来不付钱，就是看准你低价入市锁定你的房源，等2-3个月涨价之后转手卖掉。&b&这样的好处就很好的规避了索贿受贿的问题，&/b&可以美名其曰投资所得&/p&&p&而如果后面楼市不好了也不要紧，直接房子不要了，反正也没付过钱&/p&&p&如果不听从权贵的意见给他们房子，那么这个项目想要开盘则是很困难很困难的事情。这种现象别说外地，今年年初在上海依然有发生，这个后面有机会再和大家聊&/p&&p&所以基于以上原因，开发商是不愿意降价卖房子的，产生的问题实在太多太多。&/p&&p&&b&但是这里还有一个问题，房价做高之后会产生大量的税收问题&/b&&/p&&p&如果税收问题不解决，开发商依然不愿意把房子卖给炒房团来解决现金流的问题&/p&&p&那么税收怎么解决的呢&/p&&p&说到这里我要和大家分享一个业内人一直会听到的术语：&b&工程款抵房&/b&&/p&&p&是不是很熟悉的名字&/p&&p&过去我们一直认为，工程款抵房只是开发商用来抵给建安单位工程款的一种方式&/p&&p&但是我要告诉大家的是：&b&这里面藏着炒房团洗房的深度利益链&/b&&/p&&p&之前也和大家说过，房价高了之后需要缴纳最多的是土地增值税，而土地增值税如何计算的呢。就是售价剔除土地和建安费用之后的费用是需要征收增值税的。其他销售、财务、管理等各种费用都不能在增值税里面剔除。而土地费用也是公开明晰的。&/p&&p&&b&所以唯一可以做手脚的就是建安成本&/b&&/p&&p&而恰巧的是，建安成本也是这么弹性可以操作的，从工程到绿化到精装修，一切都可以归纳到建安成本里面。&/p&&p&这就让开发商和炒房团有了可乘之机&/p&&p&所以比较常规的方式就是炒房团的操盘手会成立一家建安公司和开发商签署一个工程的承包合同，名义上为开发商负责一块的工程工作&/p&&p&然后以各种理由把建安工程费用做的很高，比如各种返工啦，比如档次做的高啦，诸如此类。&/p&&p&&b&把这一块费用做的高对于开发商来说可以避税。而对于炒房团来说，他可以最大程度的收获房源，对于双方都是有利的&/b&&/p&&p&看到这里，各位应该明白为什么某一些企业老是喜欢用房子抵押作为还款的方式之一了吧。抵押房子可以加快现金周转周期，另一方便有一些真正意义上的工程款抵房，才能掩护更多的炒房团以这个方式获取房源&/p&&p&好了，大家应该就明白了，&b&开发商如何利用炒房团这个工具，为自己获利的。依靠这个手段，可以最大程度的获得银行给予的现金流，还把自己的房子单价做高，对市场销售的部分多卖一套就是多一套利润。另外也借用了工程款抵房这个措施达到避税的目的&/b&&/p&&p&好了，如果到目前为止，是开发商利用炒房团获利&/p&&p&&b&那么炒房团自己如何变现呢&/b&&/p&&p&既然前面那么好的服务了开发商，后面炒房团的变现也依赖开发商来进行。&/p&&p&这一个环节的关键词就是：&b&退房&/b&&/p&&p&炒房团持有房子的周期不会很长，基本都是在1年左右的时间，也就是控制在开发商交房之前。一般会在开发商交房之前把房子退掉&/p&&p&各位想一下为什么要把房子退掉呢，理由很简单，退房是不需要征税的，不会给双方带来额外的负担。另外最主要的是，退房的价格是按照合同的价格退的，也就是说用之前的案例话退还给你的是120万，剔除银行里的84万，&b&也就是说对于炒房团来说，他们直接获利36万&/b&&/p&&p&还记得炒房团买这套房子花了多少钱么，一套只有6万。用6万赚36万，在一年不到的时间。这还是一个非常稳妥的案例，&b&稍微激进一点的炒房团可以做到0成本投入获利的模式&/b&&/p&&p&如果一次性买10套，就是赚360万，一次性买100套就是3600万。据我说知，&b&一个成熟的炒房团一年的房源周转数量在500套以上&/b&&/p&&p&这才是真正的以小博大资本游戏&/p&&p&这样的游戏在项目交房之前，也就是开发商还没离开项目之前完成是最安全的&/p&&p&&b&剩下的游戏就很简单了，把房子卖给普通客户就可以了，&/b&我们经常听到中介或者销售说的所谓内部房源，大多数都是以退房的形式对外销售的。因为经历了一年的周期，所以现在的120万看上去也没那么的突兀或者吓人，普通客户还是可以接受的。&/p&&p&如果还有一些没人接受那么没关系，流到二级市场好了，反正120万，现在卖不掉再过半年总归卖的掉的&/p&&p&另外需要强调的是，这一群炒房团的领军人物，还深谙舆论操控术。不知道各位有没有发现，&b&总是时不时会出现各种恐慌性的言论，&/b&比如土地很贵很贵啊，比如明年会有重大利好啊，比如国家经济不行了只有房子还可以啊之类的言论。其中有大量是这一群炒房团对外释放的，他们就是希望制造这样的恐慌让所有人相信，当下的价格虽然高，但是还是合理的，因为未来会更高&/p&&p&现在的南京苏州，其实就弥漫着这样的言论，我不知道源头是哪里释放的，但是一定是有意为之&/p&&p&&b&好了，现在可以和大家说说，这些炒房团是哪里来的了&/b&&/p&&p&首先可以承认的是，山西和浙江是贡献炒房团最多的区域。用煤老板或者温州人只是掩人耳目的方式，因为这两种身份最简单也最容易让人信服。各位认真想想，国家现在整顿了那么多煤矿，哪有那么多煤老板啊。&/p&&p&各位要知道，在历史上，&b&浙江钱庄和山西的票号是中国自古以来的金融大号，&/b&与朝廷的税收不相上下，经常动辄上百万的白银在社会上流转，对于这两个地方的人来说，骨子里流淌的是资本的血液。&b&以小博大的游戏规则从未写成书籍但是却刻在他们的脑海里&/b&&/p&&p&但是另一方面，&b&这两个区域的人却从未得到真正的尊重。&/b&中国自古鄙视商人，甚至到了现在，我们评价浙江和山西人的第一反应就是：土老板&/p&&p&所以这一群人，他们的智慧，他们的模式不能在真正合适的场合去运用去施展，对于他们来说，只有在地下钱庄里排兵布阵。用这样的方式积累财富，用这样的方式获得尊重&/p&&p&把钱流入到房地产只是方向之一，但是一定是重要的方向&/p&&p&过去他们的选择集中在一线城市，现在虽然限购严格，但是他们的身影从未离去，但是也逐步的往一线城市周边的二线城市蔓延&/p&&p&他们的模式就是用高调的模式获得原始财富，然后最快程度的销声匿迹，然后接下来是新的一波炒房人，这样周而复始&/p&&p&人一直在更替，但是游戏规则一直没变。这也是为什么浙江山西很少有巨富但是藏着大量的隐富的原因&/p&&p&有一个数据是说，炒房团在中国房地产份额的5%-10%左右，我认可这个数据&/p&&p&文字写到这里差不多就可以收尾了，对于这样一个种群的评判各位心理有自己的价值标准&/p&&p&最后我就用一句话来作为总结，也作为结束&/p&&p&炒房团这一套的游戏规则最根本的玩法是基于一个前提：&b&银行愿意给个人房地产消费放贷。&/b&&/p&&p&&b&在以小博大的游戏规则里&/b&&/p&&p&&b&借力打力是最根本的招数&/b&&/p&&p&以上内容来自一些我的朋友，亲戚以及一本书《房噬》，另外其他的细节也别深问我了，问了我也不会说的&/p&
以下内容来自一些我的朋友，亲戚以及一本书《房噬》，另外其他的细节也别深问我了，问了我也不会说的其实房地产营销环节里藏着的一个现象，只是几乎参与者都对其中讳莫如深，不愿意多聊。因为这里面涉及的水比一般人想象的要深的很多对于炒房团，很多人都认…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-046fe25dbde11ba62537a_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&852& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-046fe25dbde11ba62537a_r.jpg&&&/figure&&p&文章来源：米宅米宅&/p&&p&&b&说明：&/b&&/p&&blockquote&1、本文中大致颜色为界，低于10000元为浅绿色，高于20000元价格越高红色越深。&br&2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理，特此鸣谢。&br&3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价，不代表过去不代表将来，仅代表当下。&br&&b&4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价，但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘，区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内，单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格，图中均价X1.2后更接近实际价格。&/b&&br&5、本文中部分城市的新区由于没有行政规划，且没有独立数据，数据则呈现在主城内。&br&&b&注：部分城市均价数据暂未公布，可参考区域数据。&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&北京&/b&&/blockquote&&p&&b&63239元/㎡，环比上月-3.23%，同比上年+13.38&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e05f639a5fa40bce02f84_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&942& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e05f639a5fa40bce02f84_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&成都&/b& &/blockquote&&p&&b&14740元/㎡，环比上月+1.07%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-60f48fa20effde2a940f98e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1002& data-rawheight=&794& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1002& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-60f48fa20effde2a940f98e_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&b&大连&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-aacb055bce355c218bd2ca_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1044& data-rawheight=&812& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1044& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-aacb055bce355c218bd2ca_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&福州&/b&&/blockquote&&p&&b&27525元/㎡，环比上月+2.11%，同比上年+44.66%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b33a0ef20015eac41dd773eb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1272& data-rawheight=&933& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1272& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b33a0ef20015eac41dd773eb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&广州&/b&&/blockquote&&p&&b&30894元/㎡，环比上月-0.73%，同比上年+35.79%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9f2524cfbaecc03e2b6e09fe62b71ee8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1051& data-rawheight=&808& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1051& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9f2524cfbaecc03e2b6e09fe62b71ee8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&海口&/b&&/blockquote&&p&&b&12762元/㎡，环比上月+3.19%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ac01e1bfe35ce4e1ccda34e5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&985& data-rawheight=&772& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&985& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ac01e1bfe35ce4e1ccda34e5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&杭州&/b&&/blockquote&&p&&b&29522元/㎡，环比上月+1.50%，同比上年+39.70%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-6bce36f514e94e1680eba8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1140& data-rawheight=&894& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1140& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-6bce36f514e94e1680eba8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&合肥&/b&&/blockquote&&p&&b&14783元/㎡，环比上月+0.05%，同比上年+1.45%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cfdb407c1023_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&880& data-rawheight=&704& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&880& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cfdb407c1023_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&济南&/b&&/blockquote&&p&&b&17833元/㎡，环比上月-3.48%，同比上年+39.31%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ff90a87baa764_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1127& data-rawheight=&808& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1127& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ff90a87baa764_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&昆明&/b&&/blockquote&&p&&b&10443元/㎡，环比上月+1.40%，同比上年+25.08%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb1d2d651bde471e22f1e10f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&987& data-rawheight=&832& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&987& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb1d2d651bde471e22f1e10f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&南昌&/b&&/blockquote&&p&&b&10993元/㎡，环比上月+0.42%，同比上年+8.66%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-69ce40f3fdebf9e147f9ba_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&999& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&999& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-69ce40f3fdebf9e147f9ba_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&南京&/b&&/blockquote&&p&&b&27763元/㎡，环比上月+1.76%，同比上年+15.72%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-98aa089dbcbbf6bb069491c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1181& data-rawheight=&922& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1181& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-98aa089dbcbbf6bb069491c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&南宁&/b&&/blockquote&&p&&b&9908元/㎡，环比上月+0.30%，同比上年+32.07%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-301a6ecc8a028da94c7cbe41171f00bf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1083& data-rawheight=&858& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1083& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-301a6ecc8a028da94c7cbe41171f00bf_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&宁波&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b7afbf84ba2b8d93be9f2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1145& data-rawheight=&843& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1145& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b7afbf84ba2b8d93be9f2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&青岛&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a2a72e8bc70a2f6cefedcd737f1889bb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&952& data-rawheight=&837& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&952& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a2a72e8bc70a2f6cefedcd737f1889bb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&三亚&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-7f6b67042afe7677edb8f720eae6733a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&625& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-7f6b67042afe7677edb8f720eae6733a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&厦门&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-371cd9aab776cabbc98c3d42f5e36dbd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1098& data-rawheight=&872& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1098& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-371cd9aab776cabbc98c3d42f5e36dbd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&上海 &/b&&/blockquote&&p&&b&52240元/㎡，环比上月-1.05%，同比上年+9.69%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0ba5c80bd27d42fb9600_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1066& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1066& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0ba5c80bd27d42fb9600_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&深圳&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ab7f11fdba8b340fe303b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&919& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ab7f11fdba8b340fe303b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&沈阳&/b&&/blockquote&&p&&b&8449元/㎡，环比上月+3.11%，同比上年+18.59%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-87ec0cf8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1226& data-rawheight=&1000& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1226& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-87ec0cf8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&石家庄&/b&&/blockquote&&p&&b&15753元/㎡，环比上月-3.92%，同比上年+19.29%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-338dd764addaf651f5faaf3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&956& data-rawheight=&756& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&956& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-338dd764addaf651f5faaf3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&苏州&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c418a1f9f6da946568cec810b5d79149_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1018& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1018& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c418a1f9f6da946568cec810b5d79149_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&天津&/b&&/blockquote&&p&&b&24842元/㎡，环比上月-2.29% ，同比上年+15.76%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d4ef59fae4cd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1125& data-rawheight=&888& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1125& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d4ef59fae4cd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&武汉&/b&&/blockquote&&p&&b&18260元/㎡，环比上月+1.58%，同比上年+30.04%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-6d6e18985ecee8b7e121_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1004& data-rawheight=&788& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1004& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-6d6e18985ecee8b7e121_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&西安&/b&&/blockquote&&p&&b&10436元/㎡，环比上月+2.09%，同比上年+47.90%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fca53e5f97b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1053& data-rawheight=&851& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1053& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fca53e5f97b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&长沙&/b&&/blockquote&&p&&b&10251元/㎡，环比上月+1.38%，同比上年+34.88%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4f3eec9dde2a3f34de50_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1087& data-rawheight=&831& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1087& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4f3eec9dde2a3f34de50_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&郑州&/b&&/blockquote&&p&&b&14604元/㎡，环比上月+0.40%，同比上年+14.99%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b05f366b5ecfe7f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&942& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b05f366b5ecfe7f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&重庆&/b&&/blockquote&&p&&b&10351元/㎡，环比上月+0.66%，同比上年+41.22%&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-980ec554adb34e366813dd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&1049& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-980ec554adb34e366813dd_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&p&&/p&
文章来源：米宅米宅说明：1、本文中大致颜色为界，低于10000元为浅绿色，高于20000元价格越高红色越深。 2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理，特此鸣谢。 3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价，不代表过去不代表将来，仅代表当下。 …
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4d62fe23ef00abb51ec6d9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&525& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4d62fe23ef00abb51ec6d9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&菜鸡今天的朋友圈被支付宝账单刷了屏。去年消费几百万的朋友竟然有好几个！现在的姑娘都这么有钱了…有钱了……有钱了……&/p&&p&于是就，有点后悔，当初忙着写稿的时候，对这些姑娘是爱答不理，现在感觉有点高攀不起……&/p&&p&花钱这事儿吧，咱永远拼不过那些败家娘们，但菜鸡有一项技术，一定能让这帮白富美服气。别想歪了，我说的是财技！&/p&&p&今天菜鸡也看了看办公室同事的账单，发现大家在我的带领之下，“理财收益”那一项斩获都不小。比如某位同志，理财收益就有5.5万！&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd04fbabde757c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&281& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd04fbabde757c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&你可能会说，是这家伙钱多吧，100万放余额宝里，差不多就可以有这个数了。可是，这位同事和我一样，也是一个普通上班族啊，他的本金，也就是35万。&/p&&p&折算成年化收益，就是15.71%。这个成绩，对咱们普通老百姓来说，很可以啦。&/p&&p&那你可能会觉得，你同事，是不是也是财技高超，天天在研究各种赚钱的门道？&/p&&p&其实并不是。他也就玩了一个比余额宝高阶一点点的产品，叫做“基金定投”。&/p&&p&此处敲黑板！&/p&&p&在楼市锁死、P2P收益一降再降的行情之下，大家在新的一年里，要特别重视这个小白理财的基础款。它的难度在余额宝之上，比P2P略微高级一点点，但也基本属于无脑买入的那种，不需要你有太专业的金融知识。&/p&&p&所谓“基金定投”，就是每月固定投一笔钱到相关的基金里，然后等待基金在波动中慢慢升值。&/p&&p&大家也知道，股市的短期涨跌，其实是无法预测的。而有些基金的长期看好，则是确定性的。所谓基金定投，就是通过拉长期限，把你投资的平均成本不断降低，这样就很稳健的获得比较高的收益。&/p&&p&一般来说，基金定投的基本款，就是大盘指数基金。因为从长线来看，国家经济总是要发展的嘛，指数基金必然会持续上涨。&/p&&p&那么，这个指数基金的收益有多高呢？菜鸡拉了一下过去五年的数据，如果你同时定投“沪深300”和“中证500”两个指数，过去五年的平均年化收益也有14%。&/p&&p&而且指数基金永远都不会有跑路的风险，从长期来看，只要你能适应一时的涨跌，最终的收益超过P2P那是很轻松的。&/p&&p&国外最大的基金公司，就是靠指数基金发了家。有兴趣的朋友可以去看看先锋基金创始人博格尔的《长赢之道》，他老人家就靠指数基金做到美国最强，他写的书，他发的基金，都是巴菲特老先生亲自推荐的。&/p&&p&而且巴菲特在公开场合，也只推荐过两个理财产品，一个是美国国债，一个就是指数基金。而且市场上，很多专业的基金经理，自己也都会配一点儿指数基金。&/p&&p&可以说，这货是大众理财的基础款了。&/p&&p&啥是指数基金就不多介绍了。反正就是追踪股市涨跌，反映股市整体走向的。不过这里财迷要注意了，因为指数基金，在2018年的行情，也可能要有变化了。&/p&&p&老财迷们都知道，我们通常说的基础款的大盘指数基金，主要是三个：“上证50”、“沪深300”、“中证500”。具体的区别参考下面的表格——&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7c8fe068d1c4f91aa22bdff632b821bc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7c8fe068d1c4f91aa22bdff632b821bc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么在2017年，上证50、沪深300就涨的比较喜人。菜鸡这个同事，也就是随便买了这俩基础款，也就成功拿到15%+的收益。&/p&&p&而到了今年，大家可能要注意一下“中证500”。&/p&&p&因为历史上，除非出现股灾，一般都是大盘和中小盘轮动的。比如这两年“上证50”涨的好，过两年可能就是“中证500”涨的好。&/p&&p&一般来说，指数基金的投资者，会买两支作为平衡。一个进攻，一个防守，这样总体的收益比较均衡。&/p&&p&目前“沪深300”依然看好，但市场上目前有非常多的声音说18年行情可能有变，沪深300这类大盘蓝筹、白马股的涨势会蔓延到中盘股上，而中证500就是中盘股最好的代表。&/p&&p&一方面是因为中盘股这两年都没怎么涨，反而跌了一些估值下去了；另一方面，这批中型公司的盈利水平也上来了，去年有统计的净利润增长率超过了大盘蓝筹和白马股整体的速度。&/p&&p&所以中证500肯定能涨起来，但谁也不知道会是什么时候，这时候最稳妥的方法就是按照菜鸡上面说的那样，开始逐步加仓，最简单的方式就是开始定投。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ed1ac91b73e19f37ccd283_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&196& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ed1ac91b73e19f37ccd283_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&PE分位指当前PE值在历史中所处的位置，百分位越小，代表估值越低&/p&&p&如果你把“沪深300”和“中证500”作为今年的两个基本款来考虑，那么你会发现，这指数基金也会比较多和杂，菜鸡大概数了一下，也有30多支呢，怎么挑呢？&/p&&p&再敲下黑板，指数基金的挑选原则也很简单，就是选“跟踪误差”比较低的。误差低，说明指数能够更真实的反应大盘的情况。如此一来，适合入手的指数基金，就俩——&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ec8caca6ed444f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&196& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ec8caca6ed444f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&之所以选他们，除了跟踪误差低之外，其规模和费率也是最占优的。这些也是挑指数基金的重要原则。&/p&&p&另外，这俩基金貌似在支付宝都可以直接定投。&/p&&p&当然，支付宝里可玩的东西很多。但是今天主要就是在提醒大家指数基金是很有威力滴，不光打败100%的剁手族，也很容易灭掉那些天天看盘炒股的小韭菜。&/p&&p&如果你还想抚摸一下支付宝身上其他能下金蛋的功能，可以参考下菜鸡之前写的文章——支付宝的高级玩法。等玩好这个基础款，菜鸡会给大家再挖掘几个支付宝上更好的基金。&/p&&p&不知道各位去年的收成如何，要不晒一晒。要是低于10%，别说是我粉丝，我怕老板扣我工资……&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-efd34dc93c13469dcfff_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-efd34dc93c13469dcfff_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
菜鸡今天的朋友圈被支付宝账单刷了屏。去年消费几百万的朋友竟然有好几个！现在的姑娘都这么有钱了…有钱了……有钱了……于是就，有点后悔，当初忙着写稿的时候，对这些姑娘是爱答不理，现在感觉有点高攀不起……花钱这事儿吧，咱永远拼不过那些败家娘们，…
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a942b89ea9c65d0c63a34fa257e63136_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&656& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a942b89ea9c65d0c63a34fa257e63136_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&昨晚，中央经济工作会议刚结束，菜鸡和单位里的一帮老司机，就围在一起认真学习领导精神——简直比积极向党靠拢的人上党课还积极。&br&&/p&&p&每年一次的这个中央会议，意义极其重要。抛开国家大计那些不说，对于咱们普通财迷来说，指明了今后一年的赚钱方向。&/p&&p&不要以为菜鸡玩虚的。我们回顾一下，今年如果财迷听菜鸡的建议，买入蓝筹白马股等基金的，基本都躺赚不少了。其实这种机会，早在去年底的中央经济工作会议中，已经透露了线索。&/p&&p&仔细去看了会后新华社的官方报道，菜鸡发现，明年的具体机会还是挺多的，后面值得给财迷们做些系列的分析。今天先来给大家从面上梳理一遍，看看主要有哪些稳妥的价值投资机会。&/p&&p&昨天结束的中央经济工作会议，和大家钱包关系比较大的政策，主要有两点：&/p&&p&第一，今后3年中央经济工作的重点任务，是防范化解重大金融风险。&/p&&p&菜鸡认为可以重点关注打破刚兑的监管政策。&/p&&p&近期监管层出台了一系列新规，比如前段时间征求意见的资管新规稿，这份涉及打破刚兑、控通道、控杠杆等，跟我们投资理财密切相关的文件，就是决策层对金融风险防控的实施。&/p&&p&而从对去杠杆的表述弱化，以及“处置风险点”等措辞的消失上，菜鸡判断明年各项政策的推进会比较温和，对股市、债市的基本面冲击较小，不太会出现大起大落的情况。&/p&&p&第二，货币方面中央会继续管住总闸门，支撑经济主要是通过财政向重点项目扶持。&/p&&p&菜鸡判断，明年市场资金面不会有太大变化，市场不会出现大行情。&/p&&p&财政政策有了新提法。过去的改革方向是压缩专项支出，增加一般性转移支付。而现在，变成了压缩一般性支出，增加专项，而且是重点领域和项目。这个菜鸡等下会跟大家具体说，会主要涉及到哪些领域。&/p&&p&在房产方面，菜鸡昨晚的文章已做了些分析，这里就不专门重复了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-82b3e0e2dcafe40c424ca_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&366& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-82b3e0e2dcafe40c424ca_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&在上面两个政策基调下，菜鸡下面重点给大家具体说说，明年大体上我们该怎么投资，配置哪些大类资产吧。&/p&&p&首先，在固定收益类的投资中，比如银行理财、P2P等，将逐步打破刚兑，不要指望100%保本了，所以这类投资一定要看好基本面。&/p&&p&刚兑就是说你借出去的钱，一定会还给你。听起来很美好，但背后却隐藏着大的金融风险。&/p&&p&现在郭嘉已经下定决心要打破刚兑，防止窟窿越捅越大。前段的资管新规，已经明确今后银行理财等不能承诺刚兑；而P2P行业也必须在未来半年内，把去刚兑完全落地，具体表现就是明确平台不能再设立“风险备付金”。&/p&&p&所以说，大家一定要有足够的风险意识。P2P等固收类资产，从分散风险角度看，仍然非常有必要配置，可以占到理财资金的30～50%左右，但一定要看清基本面再投资。&/p&&p&其次，菜鸡重点说说权益类资产，主要是各类板块的基金。&/p&&p&从这次的会议基调和全球环境来看，明年权益类资产在总量上，不会有太大的行情，不要指望出现大牛市；但是可以重点关注政策倾斜的行业，机会还是明显的。&/p&&p&今年风向最大的转变，就是决策层对经济高质量发展的要求，甚至把这提到了“新时代”的高度。&/p&&p&这将带来巨大的消费和产业升级的机遇。结合十九大报告财政支出的主要方向，菜鸡建议重点可以先关注环保新能源、信息技术、高端制造、大消费等几个领域。&/p&&p&菜鸡先给大家筛选几个不错的这4类主题基金，后面再简单分析几句：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-dc7ac75cf21c7ce8b67d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&428& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-dc7ac75cf21c7ce8b67d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这次会议上着墨最多的，就是生态环境保护，将污染防治列为今后三年的攻坚战。&/p&&p&可以确定的是，环境保护生态建设、以及各种清洁新能源方面的企业，将会是未来长期的政策支持重点。&/p&&p&另外，高质量发展、制造强国的战略方向，对信息技术、高端制造行业等行业也是重大利好。尤其是这两类的龙头企业，凭借本身规模优势和核心技术，可以聚集更多资金、资源和政策倾斜。&/p&&p&因此建议有一定风险承受力的财迷们，可以考虑投资些这类行业的主动型基金。&/p&&p&会议报告中还多次提到了，要增强消费对经济发展的基础作用。菜鸡之前在解读十九大报告时，已分析过这块的机会。&/p&&p&这个行业需求增长比较稳定，不像其他行业大起大落，一些估值合理的消费行业基金，比如医药、可选消费等。可选消费指数今年涨幅不算高，但是目前估值低、未来前景好，仍然是很好的投资标的。&/p&&p&其实，中央经济工作会议里预示的投资机会，远不止上面这些。作为明年机会解读的第一篇，菜鸡这里先大概梳理一下；后面将对一些更具体的机会，帮财迷们做深入些的分析。&/p&&p&大家对明年投资有什么想法，或者还想了解哪块的机会，留言区讨论吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4c309ddbd8ee_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4c309ddbd8ee_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
昨晚，中央经济工作会议刚结束，菜鸡和单位里的一帮老司机，就围在一起认真学习领导精神——简直比积极向党靠拢的人上党课还积极。 每年一次的这个中央会议，意义极其重要。抛开国家大计那些不说，对于咱们普通财迷来说，指明了今后一年的赚钱方向。不要以…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f7f769bf3efecefeb80a9d01982fed82_b.jpg& data-rawwidth=&648& data-rawheight=&377& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&648& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f7f769bf3efecefeb80a9d01982fed82_r.jpg&&&/figure&&p&如果10年前买套房子，现在绝对是人生赢家，不少现在想置业以及已经置业的人会有这样的想法。可如果真的放在10年前，也不见房价便宜。&/p&&p&在1989年的人民日报上，刊登一则文章，内容赫然：“每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房，每平方米为1600元-1900元。若买两居室，少说也要6万多远。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月储存50元，已是最高极限，需100年才能买上两居室。”&/p&&figure&&img src=&http://pic1.zhimg.com/v2-ea5b127692caf39094c9c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&484& data-rawheight=&294& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&484& data-original=&http://pic1.zhimg.com/v2-ea5b127692caf39094c9c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&现在看来大概很好笑，但是对当时来说这种对高房价不可置信的态度和现在的我们是一模一样。从1998年到2015年的历年房价收入比看来，在当时无论如何，买房都是一件极其难的事，难度不亚于现在。&/p&&p&小编要替那个年代买房的人感慨一声活见久。&/p&&p&&b&10年和现在的房价和收入比基本没什么大变化，所以你再等十年，也不见得能很容易的买到房。所以，买房的最佳时机不是十年前，也不是十年后，而是现在，别让资产喂了通胀这条狗。&/b&当然房价不是一直涨，是涨中有跌，我们要做的就是在短周期内把握住买房的最佳时机。&/p&&p&如果是刚需，经济允许就抄家伙上吧，不存在最佳时机，钱凑够的那个时刻就是最佳时机。毕竟人的一生没有几个几年可以用来等待。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果买房是为了长期自住，买房的最佳时机是什么？&/b&&/p&&p&&b&1、&/b&楼市遇冷时。当楼市出台降温政策有一段时间之后，销量会出现明显的下滑。这个时候，开发商的推盘节奏缓慢，你也有时间去挑选心仪的房子，毕竟你不是刚需了，要好好挑，说不定是这辈子买的最后一套房子。&/p&&p&&b&2、&/b&赶到房企的营销节点前。每年的6月和12月是房企的两大营销节点，带着钱在这两个节点到来之前去售楼部，说不定能买到破底价，不过这只针对已上市房企。当然这都是在有政策但已明显降温且政策未解除之前。&/p&&figure&&img src=&http://pic1.zhimg.com/v2-f13eeb91de7790cfda5da070d97e0470_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&http://pic1.zhimg.com/v2-f13eeb91de7790cfda5da070d97e0470_r.jpg&&&/figure&&p&&b&如果买房是为了保值，为了有更大的升值空间，买房的最佳时机是什么？&/b&&/p&&p&&b&1、&/b&如果大家都认为某个地方有升值空间的时候，再买已经晚了。&/p&&p&&b&2、&/b&避开政策集中出台的时间，也就是3月和9月份，当市场开始做出反映的时候就可以出手了。&/p&&p&&b&3、&/b&这类买房人无所谓几年的限售，因为现阶段的心理跟之前不同：不管怎么限售，房产作为优质资产值得长期持有。&/p&&p&&b&如果买房是为了投资，什么时候买？&/b&&/p&&p&&b&1、&/b&永远别和郭家犟，让你买你再买，不让你买，就别冒风险。因为你永远不知道你惹怒的大boss会用什么方法制服你。所以说避开政策窗口，就是避开了风险。&/p&&p&&b&2、&/b&一旦郭家开始实施对楼市的各种利好政策，比如说降息降准，抓紧时机别错过。当限购开始，基本可以套现了，免的被限售，又加以加息升准，这的成本就太大了。&/p&&p&总结，原来小编是相信市场规律的，然而经历了越来越多以后，我觉得中国房事是不讲道理的。&/p&&p&文章来源于聊宅&/p&
如果10年前买套房子，现在绝对是人生赢家，不少现在想置业以及已经置业的人会有这样的想法。可如果真的放在10年前，也不见房价便宜。在1989年的人民日报上，刊登一则文章，内容赫然：“每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房，…
&p&我问了一个做了房地产10年以上的地产人，让他们给普通购房者一些建议。刚开始他还不肯说，后来我咔咔咔给他灌了5瓶啤酒之后，他开始话多了&/p&&p&从效果来看，对我其实还是掏心窝的，很多该讲不该讲的都说出来了，而卢俊也对大家是掏心窝的，这些建议我全部送给大家，&b&希望大家在买房之前就可以考虑好这些问题，会少走很多弯路。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、对待房子要戒掉所有的情绪&/b&&/p&&p&目前在互联网里传播更多关于房子的事情是关于情绪，情绪分两种，没买房的焦虑，买过房的鄙视。另外互相穿插在其中各种关于逃离、梦想、负担等各种，使得很多人对待房子这个产物没办法理性判断&/p&&p&我们都知道，不论是不是投资，&b&这都是我们这一辈子最大一次的投入，所以必须要做到理性，&/b&情绪会最大程度的降低我们的判断力，我们必须想尽办法戒掉&/p&&p&不论你买房是因为自住还是投资，对于你来说房子他不是压力的来源，你不买房也会有其他的压力，也不是财富的证明，大部分人房子增值了你不会变现&/p&&p&房子最真实的身份是资产，这个资产是让你有耐心去做其他你想做的事情，仅此而已。有恒产者有恒心，说的就是这个道理&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、需要围绕房子构建你的理财规划&/b&&/p&&p&其实现在很多人都已经有了各种各样的理财，但是比较欠缺的是，我们还没有围绕房产搭建的理财习惯，我倒不是说需要把钱所有都投入到买房上，而是你的其他理财规划时间点要搭配你房屋置换以及下一次买房规划&/p&&p&房屋是抽去一个家庭最多资金和绝大部分精力的一件事情，如果只在想要买房的时候规划资金和房产，那很大程度上就已经落后，或者说没办法最大化的配置房产&/p&&p&买房可以很长时间内给家庭资产做到提升，所以规划置换房屋的时候也需要之前很长时间的其他理财配合，&b&互相的搭配才能形成真正意义上的复利效应&/b&&/p&&p&买房最根本的技术，就是把钱花的好&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3、戒掉一夜暴富的想法&/b&&/p&&p&可能是其他环境理财收益太差了，所以有一段时间投资房产的会形成极强的鄙视链，鄙视股市，鄙视创业，鄙视一切&/p&&p&但是从我这个环节来说，&b&未来因为买房一夜暴富的可能性已经非常低了&/b&&/p&&p&确实在2000年左右，因为可以高杠杆以及容易周转的现状，那一拨投资房产的人确实身家大涨，但是我认为那不是能力，而是特殊时代早就的财富红利&/p&&p&而如今这种情况在楼市里几乎没可能发生。首先最显著的一点，就是房子的流动性下降到最低，而且很有可能未来还会持续。&/p&&p&什么叫流动性下降，就是有价无市，房子依然是那个价格，但是变现的时间拉得很长&/p&&p&而且未来很大概率上，交易的税费会变得很大，交易本身就是一次清算，不论是房产税还是其他税费，都会统一在这个环节征收。&br&不卖就没有费用，卖了就抽走利润，这是未来的大概率事件&/p&&p&所以房子是资产，但可能不是特别好的变现工具，可以为家庭增值，但是一夜暴富的情况已经越来越少出现了&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4、如果重视房产，这三件事必须要会一样&/b&&/p&&p&我和很多我的朋友说过，如果你觉得你会买房，或者会和房子打交道，这三样事情你必须要做一样：&b&认真学习一次房地产基本知识、做一份地产工作、有一个房地产的圈内朋友&/b&&/p&&p&房地产有一个重要的特征，你可以理解为问题也可以理解为机会，&b&就是高度依赖信息不对称这件事&/b&&/p&&p&曾经有个投资人和我说，信息不对称是一切商机的出发点，而房地产是把这个特征发挥到了最大。我文章开篇就说过，一些地产人没什么了不起的，其实就是比你早知道哪个项目会开盘什么价格。&/p&&p&但是正是因为知道这一点，很多决策他就比你快很多也理性很多&/p&&p&所以如果你觉得未来可能会和房子发生关系，说实话这三件事最好要懂一样，省力一点就是要我这样的地产朋友（笔芯哦），费力一点可以买点房地产的书多听听（或者听卢俊的口水地产也是极好的），当然自己去做一份地产工作是最好的&/p&&p&这三个点可以帮你很好的扫掉房地产的基本门槛，未来不管你是不是靠着房子发财，起码基本的坑不会遇上&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5、善用家族的力量&/b&&/p&&p&其实房子领域，需要摒弃的一个观点就是啃老。&/p&&p&很多人会觉得，买房需要家庭支持很没面子而且开不了口，其实完全没有必要。如今衡量上海和外来朋友最大的差别其实就在于家庭资产，人家就是因为在这里住的久了所以大家庭里有好几套房子，所以会省力很多&/p&&p&之前我看过一本书，有一个观点很好，中国某一段时间发展的特别好就是因为善用了海外华人的力量，他们开拓了眼界也带来了资金却同样的爱国，他们为中国发展贡献了巨大的力量&/p&&p&这就是典型善用民族的力量&/p&&p&那么对于我们个体来说也同样如此，如果希望整体的资产配置可以更加合理，&b&那一定需要善于运用家族的力量&/b&&/p&&p&这个力量不仅仅是钱，可能也是身份，可能也是观念，或者是产业，越到后面你会发现个人的力量很渺小，抱团取暖才能做大&/p&&p&而在这个社会，真正知根知底的，其实只有亲人&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6、时间很重要&/b&&/p&&p&其实很多人问我什么时候买房，我几乎没有任何想法就直接和他说现在马上立刻买房&/p&&p&首先别人会问我这个问题，就表明他会买房，只是不知道什么时间点合适&/p&&p&而我的答案是现在就是最好的时间点，不是因为我懒，也不是因为我觉得房价永远涨，而我是认为房地产是一个高频调控的行业，&b&未来最大的变数其实不是房价而是政策&/b&&/p&&p&如果这个是一个变量，未来很有可能直接影响你的购买资产和能力&/p&&p&所以面对这个未知数，我给所有人都是不要把自己的购买能力和政策对赌，如果当下可以就当下做决定&/p&&p&时间是最宝贵的，在任何一个行业里都是如此，不要觉得自己可以预测到未来，随波逐流你还能赚一个平均收益，对赌的人大概率是倾家荡产&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&7、对房子不要有玻璃心&/b&&/p&&p&这世界上可能会有完美的手机，完美的电脑，完美的首饰，但是这个世界上没有完美的房子，就像这个世界上没有完美的女朋友一样&/p&&p&这不是什么毒鸡汤，而是差异性很大的一个产品，他本身就不大可能会是完美的。一个可复制的标准品，伴随着销量的增加他的研发成本是可以被无限量的摊平的，这就是为什么苹果手机可以投入这么大精力去研发&/p&&p&但是房子因为地段、形状的不同，差异性极大，所以这个世界上不可能有两套完全相同的房子&/p&&p&&b&所以本质上房子的规划逻辑是尽可能的规避一切风险，&/b&一个没有大毛病的房子其实就是一个好房子&/p&&p&所以当你买房的时候，需要接受一套不完美的房子，所以你心中那条底线很重要，什么是不能逾越的，什么是可以包容的，这一点在买房之前必须想清楚&/p&&p&玻璃心在这个时代没有好下场，特备是买房的时候&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8、需要你一段时间的ALL IN&/b&&/p&&p&其实看你对一件事情是否重视，本质上就是看你时间的投入程度，我身边有人因为买房就辞职专心买房的，虽然我不是很建议这种行为，但是最终来看买房效果最好的其实还是这种人&/p&&p&有什么差别，无非是人家时间多，而且通过辞职这个行为让自己没有退路&/p&&p&其实很多时候只要把自己放在那个定位里，你做任何事情最后的效果都会放大一倍&/p&&p&所以我不强调说我们为了买房需要辞职，但是在决定购房这段时间内需要一定程度的AII IN&/p&&p&对于买房来说可能前面会信息准备一段时间，但真正踏出买房这一步去看房的时候其实就2周左右时间去看房，对于这段时间我会希望朋友拿出所有的周末，最好再有一天的上班时间，这样的效果会好很多&/p&&p&这倒不是什么技巧的问题，无非是集中性的看房，印象更深，对比也会更强烈，这个时候的判断也会更加精准&/p&&p&&b&很多时候第一反应是最好的，&/b&而如果看两套房子之间还隔着一段时间，那什么反应都没了&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&9、最后一个建议，买有人住的房子一定不会错&/b&&/p&&p&如果对于买房一定要给一个建议，那么买有人住的房子就是亘古不变的真理&/p&&p&最近很多投资买房的理论肆起，很多人会建议买郊区或者偏远地方去赌未来的规划。确实买对房子的人会因为这样的博弈获得超高的收益，但这依然需要运气&/p&&p&作为专业的投资人其实无所谓，买错房了无非下一次悠着点，但是对于普通购房者却不能，因为这一辈子你买房可能就一次两次，本质上是不允许你犯错的&/p&&p&所以在这样的前提下，期盼涨的多和住的舒心这一点来说，后者更加重要&/p&&p&所以对于一个地产人，如果你不是很懂房地产，但是又是自住买房一套房子估计会住上个三五年的，&b&下面这些房子最好不要碰&/b&&/p&&p&1、中介那里房源很多的小区&/p&&p&2、有很多房子被改造成办公的&/p&&p&3、群租房现象很多的&/p&&p&4、不老的小区但是物业不管的&/p&&p&&br&&/p&&p&以上这四种小区，基本上是因为前期有大量的投资客进入导致自住用户不足导致的。小区自住率不高可能有很多原因，但是归根到底或许是这个小区还没有好到愿意让人住进来&/p&&p&没人能解释上海为什么会有这么多人来，但是来的人多就一定能说明这个城市好，那么对于一个小区其实也是如此&/p&&p&本来这个哥们准备了十点的，但是聊到第九点的时候他已经喝大了，后面已经长舌头说不出话来了，希望这九点建议可以给到买房人真真切切的帮助，&/p&&p&当然，如果你们还想听第十点，可以在留言区告诉我对于以上内容自己的一点感受，我会转达给那么做房地产的朋友，然后争取让他可以给我们开个小讲座之类的&/p&&p&如果让我一定要再给个建议，我大概会这么说&/p&&p&买房其实和职业规划一样，你能看到短期中期和长期是最好的，但是大部分人其实看不到未来，只关心现状，其实也挺好，&b&把现状摸透了其实也不错了&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&买房本质上也是如此&/p&&p&&/p&&p&&/p&
我问了一个做了房地产10年以上的地产人，让他们给普通购房者一些建议。刚开始他还不肯说，后来我咔咔咔给他灌了5瓶啤酒之后，他开始话多了从效果来看，对我其实还是掏心窝的，很多该讲不该讲的都说出来了，而卢俊也对大家是掏心窝的，这些建议我全部送给大…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-03e09fd2d7bf81a53a03_b.jpg& data-rawwidth=&677& data-rawheight=&378& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&677& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-03e09fd2d7bf81a53a03_r.jpg&&&/figure&&p&&b&经&/b&常遇到下面这样奇怪的问题， &/p&&blockquote&老湿好，我是纯刚需，请问何时买房好？一直在纠结。 &/blockquote&&p&其实，对于纯刚需来说，&b&“买房时间”这个参考标的是没有意义的&/b&。马上要结婚了，孩子也快生了，难道还在等大势涨跌吗？（况且已经不可能了）&/p&&p&&b&对于好的地段来说，冷市抗跌，热市暴涨。&/b&所以预测长期走势花的功夫，不妨用在找地段上，把时间维度转化成地域。&/p&&p&之前讲过，&b&买房就两类人，一类是是懒于思考，全凭感觉买房；另一类是大道理都懂，却不知道如何操作。&/b&&/p&&p&所以老湿决定，教你如何实操找到有升值潜力的地段。以下会用到之前讲过的7个锦囊和房产大数据。&/p&&p&这期，我们选择北京最具有投资潜力的区域-通州。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&通州&/b&&/p&&p&众所周知，现在通州在北京的地位是无法被撼动的。很多刚需、投资客的首选区域。但是同样一个区域，每个地方的房价涨幅是不同的。一河之隔，房价也可能有天地之别。&/p&&p&首先我们要对通州的交通、房价、房源、类型方面有一个大体的概念。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f3b54db9d52b43989d58dd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1003& data-rawheight=&701& data-thumbnail=&https://pic1.zhimg.com/v2-f3b54db9d52b43989d58dd_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1003& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f3b54db9d52b43989d58dd_r.gif&&&/figure&&p&（通州交通潮汐图）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ecaf45f1bcbab_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1059& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ecaf45f1bcbab_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房价3D图）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f506af44b3221a5aebd9b8ca0b7d1810_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&914& data-rawheight=&780& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&914& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f506af44b3221a5aebd9b8ca0b7d1810_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房屋类型价格分布图）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-6fb8de180aac68fcbc64_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1043& data-rawheight=&758& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1043& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-6fb8de180aac68fcbc64_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房源分布热力图）&/p&&p&&br&&/p&&p&看完这几幅图，给大家的第一感觉就是头大。那么怎么从这397个小区，共1163套的在售房源（链家数据）里面挑出“最具升值潜力”的房子呢。&/p&&p&接下来的这个方法，已经经过上千人的论证。名字还没起好，暂且叫它“终极购房法”吧。&/p&&p&即：将所有指标可视化，取其绝对交集，将“7个锦囊”和大数据交叉对比，看其重合值，再用房价趋势反推论证。&/p&&p&&b&7个锦囊&/b&&/p&&p&首先我先讲“7个锦囊”。开始之前，我们来来温习一下7个锦囊。&/p&&blockquote&1.中心区不变原理 &br&2.找到城市发展的大方向&br&3.区域“嫌贫爱富”原则&br&4.跟着政府大楼买房&br&5.跟着星巴克买房&br&6.跟着美女买房&br&7.跟着刚需买房&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&1.【中心区不变原理】&/b&&/p&&p&提到中心区，这里有两个维度。一个是绝对中心区，一个是相对中心区。对于北京，绝对中心区就是东西城，相对中心区，海淀的中心区就是中关村，朝阳就是望京、三里屯和CBD。&/p&&p&&b&任何时候，中心区域都比外围区域涨得快、也抗跌。大家千万不要认为价格高的资产就一定有风险，恰恰相反，在买房这件事情上，往往越是贵的房子，它升值越快。&/b&&/p&&p&从政府的规划文件，可以看得出，北京通州的中心区是下图的三个区域。图中同时提到了通州区的发展大方向。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ce1d771fb1af_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&580& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ce1d771fb1af_r.jpg&&&/figure&&p&（图中红色圆圈为中心区，商业核心区，主要在运河西地铁站沿线，呈三角状，通州左下主要发展R2类居住用地。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.“城市发展的大方向”&/b&，北京大方向是“东进南拓”，而通州就在正东方，这个不多赘述。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.嫌贫爱富原则&/b&，政府对通州的定位和重视程度，不用多说。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4.跟着政府大楼买房。&/b&从通州地图可得出，政府大楼的位置正好和上图的左上角中心区①位置重合。&/p&&p&&b&靠近政府大楼，首先是治安有保障，其次呢是交通、医疗、教育等设施当然也会优先安排，环境也会安全一些。因为政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。&/b&&/p&&p&&b&由此得出，①＞②≈③。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5.跟着星巴克买房&/b&&/p&&p&大家都知道像星巴克、无印良品这样的连锁品牌，对区域价值都有一套成熟的评价体系，不会随随便便就开店。&/p&&p&&b&如果一个地区有星巴克，至少可以说明有三件事。第一这个片区的发展比较成熟，因为星巴克的门店高度依赖人流量。第二，这里的产业结构比较新，创意人群比较多。第三，这里的收入水平比较高，一杯咖啡三五十块，一般只有中产阶级以上才能经常性的消费。&/b&&/p&&p&百度地图搜索“通州商场”得图如下：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-30bd7686aabd80abac76bd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&896& data-rawheight=&601& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&896& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-30bd7686aabd80abac76bd_r.jpg&&&/figure&&p&放大地图比例，寻找通州的星巴克可得如下，&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-bb863ad06c9_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&811& data-rawheight=&509& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&811& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-bb863ad06c9_r.jpg&&&/figure&&p&从图中可以发现，区域②几乎没有星巴克。目前通州星巴克的位置，着重分布在八通线果园站以后的线路上。&/p&&p&&b&由此可得，③＞①＞②。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6，“跟着美女买房”，&/b&这个需要实地勘查，一般是随着星巴克原则。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.跟着刚需买房。总体来说是靠近地铁，小两房，这就是刚需的需求。买到这种房子，基本流动性好，抗跌能力强，也能充分的使用杠杆。这种房子均匀分布，不做参考。&/p&&p&接下来，老湿想引用学区这个概念，因为学区也是影响房价换手率的一个重要因素。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3afcb79cdeff4aca8b4b9e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&697& data-rawheight=&588& data-thumbnail=&https://pic2.zhimg.com/v2-3afcb79cdeff4aca8b4b9e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&697& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-3afcb79cdeff4aca8b4b9e_r.gif&&&/figure&&p&由图可知，校区均匀分布在区域①和区域②。&/p&&p&目前通州学校差距并没拉开，排名第一的人大附通州远超其他学校，但是不在通州招生，只是政府东迁，给公务员孩子上学的，2017届只在通州招生12个人。&/p&&p&其他第一梯队的还有史家分校，育才分校，首师大分校，运河小学，北京小学通州分校，东关小学&/p&&p&&b&由此可得，①≈③＞②。&/b&&/p&&p&很明显，&b&我们通过7个锦囊把区域②完全淘汰。同时，在中心区①和③里面，达标的片区已经心中有数。&/b&7个锦囊，大至地区片区，小至商圈社区都可以参考。接下来是大数据统计分析，深入到微观层面。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&通州大数据&/b&&/p&&p&我们首先研究5年内通州房产市场数据。 &/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-707fb4a59c42715b2edddf2adb186c4b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1115& data-rawheight=&624& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1115& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-707fb4a59c42715b2edddf2adb186c4b_r.jpg&&&/figure&&p&（通州房价走势图-5年）&/p&&p&&br&&/p&&p&过去5年涨幅，海淀涨300%，昌平240%，回龙观280%，按贷款一半算，本金收益率年化分别是33%，19%，28%，通州的果园地区最差，和海淀涨幅差不多。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-273dbffde14fdde16d274f6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1164& data-rawheight=&775& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1164& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-273dbffde14fdde16d274f6_r.jpg&&&/figure&&p&（通州2年内区域涨幅分布图）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&过去几年，通州涨的最好的几个区域，潞苑地区，运河区，玉桥地区，平均年化在27%-32%。注意，过去2年的涨幅只做参考，因为过去涨的最快的未必未来也会涨得最快。如果达到天花板，增长收益率就会受限。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-20b5f7edfeafe53a0b06_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&369& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-20b5f7edfeafe53a0b06_r.jpg&&&/figure&&p&大家可以对照排行榜，查找对应的片区。发现大多数带看量比较高的小区偏于中心区①的东北方和中心区③的东南方。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&总结&/b&&/p&&p&通过比对7个锦囊和大数据，可得出结论如下。红色区为推荐地段。大家可以基于自己的通勤方面还有财务方面自由选择。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8f0dd3cd9fb127888ecaf23f79bbc3c4_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1164& data-rawheight=&775& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1164& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8f0dd3cd9fb127888ecaf23f79bbc3c4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&附带几点建议&/b&&/h2&&p&&b&通州超过6万每平的，投资不要买&/b& &/p&&p&&b&周边找不到连锁店的地方千万不要买，起码得有个肯德基吧&/b&&/p&&p&&b&小区偏老不要买&/b&&/p&&p&&b&离核心区远的就不要考虑了&/b&&/p&&p&&b&运河区多为次新盘，但是因为离商业核心区太近，高估，不建议买；玉桥地区，楼盘较老，受益史家实验小学；潞苑地区，定位文化中心，有高校，目前发展最慢，存在新老楼盘。&/b& &/p&&p&&b&链家在通州主推的华业东方玫瑰，是因为户数多，出房量多，位置一般，不建议买。&/b&&/p&&p&&b&通州的台湖地区，为三轨交汇，万科翡翠之光，银河湾都是去年热点盘，学校是景山分校，但是不看好，原因是：1.远离通州核心区，不知道未来发展怎么样。2.学校规划一般，虽然是景山，但是成长需要时间。&/b&&/p&&p&&/p&
经常遇到下面这样奇怪的问题，}
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