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商业银行入淘司法拍卖房产:别墅价值过亿但无人问津
来源：新浪乐居 &&发布时间：
随着越来越多的银行入驻淘宝司拍卖，其关注度也逐渐升温。根据本报记者统计，在绍兴银行司拍卖房产专场中，8月份共拍卖46套住房与商铺，其中12套销售；同样的火爆程度出现在房产拍卖中，本报记者发现，房产拍卖中，许多单价在10万元/平方米以上房产都得以销售，部分房产销售额超过了评估价。 不过，需要特别注意的是，每个城市对于司拍卖房的限购政策不一。例如，今年4月份，市宣布，院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。但在部分城市，司拍卖房的购买人门槛的政策并不相同。 平安银行拍卖别墅&单套总价逾亿元 近日，平安银行拍卖两套总价都过亿元的别墅引发关注。两栋别墅拍卖均为平安银行特殊资产类目下，分别为富力十二宫的5号别墅和9号别墅，起拍价分别为1.5亿元和1.89亿元，两个标的物的所有人均为平安银行股份有限青岛分行，起拍时间为9月10日。这也是淘宝司拍卖上线的单栋较高价值别墅。 根据拍卖说明，标的物受市现行限购、限售政策影响，标的物名列前茅次过户至平安银行股份有限青岛分行后，在符合当地限购、限售政策可以进行第2次过户给买受人时或当地取消限售、限购政策后，平安银行股份有限青岛分行配合买受人将标的物及时过户至买受人名下，在标的物过户至买受人名下之前，基于拍卖标的物所产生的房产税、物业费、采暖费、空调费等全部税费均由买受人承担。 一名房地产经纪人对本报记者表示，富力十二宫早在2015年售价已经近2亿元，拍卖底价十分优惠。不过，截至记者发稿，该拍卖项目尚未有人报名。 除了别墅，居民住宅和商铺也是司拍卖主力。绍兴银行近期在淘宝司拍卖上连续推出专场，8月份上榜的46间住房或商铺中销售12间，且以商铺居多。 绍兴银行标的物介绍中明确，标的物经院裁定抵债后，暂未办理过户手续，此次竞价成后，会产生两次过户税费，标的物过户双方依应缴纳的全部税费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、印花税等）均由买受人承担。且因目前有人使用，且使用者按期交纳租金，买受人自行与使用者处理后续事宜，由此产生的风险银行概不负责。虽然有诸多，但仍然多个铺位销售。 的住宅同样有吸引力，正在进行的市朝阳区利泽西街8号院已有4人次出价，拍卖金额已经达到了1247万元。根据本报记者了解，购买位于市的司拍卖房，可以在建设银行长安支行和工商银行富力城支行申请贷款，较高可贷款比例分别为销售价的50%和60%，贷款利率分别为基准利率九折起和基准利率，目前已经有58人次进行了贷款申请。 值得注意的是，司拍卖房除了各类税费外，如需贷款，还要支付担保费，担保费较低为贷款金额的百分之二，一般为百分之三。 各地房产拍卖 限购政策不一 在“3·17新政”以后，市陆续发布了多条配套细则，其中，司拍卖房头次被列入限购。根据新规，拍卖销售后，买受人应向住建部门申请审核其购房资格，审核通过后院方可向其出具《协助执行通知书通知书通知书通知书通知书》及资格核验查询结果通知单按规定办理产权登记手续。 此外，深圳、广州、厦门等地司拍卖房同样要执行限购令。 西安在日的房地产市场调控政策中也明确提出，通过司裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定。去年年底杭州有关部门也答复称，“司拍卖住房不在限购范围内”。 除了房产，汽车拍卖也需竞买人注意是否符合购买资格。近日，灵宝市院在淘宝司拍平台挂出的一辆京牌报废轿车，一天时间内引来2万余人围观，经过752次出价，416次延时，最终评估价为350元的轿车以64001元销售，溢价率为182.86倍，创下了院入驻淘宝司拍卖五年来延时次数和溢价率两个全国院名列前茅的纪录。 该平台司拍卖客服人员告诉本报记者，带号牌的司拍卖车，尤其是京牌车比较少见，由于可以带牌过户，竞买人看重的都是号牌的价值。
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购买银行拍卖的房子
看中一个房子，是抵押给银行贷款，后因贷款没有还上，房子被银行拍卖了。请问购买此类房子是否有风险，应注意些什么？
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要通过正规拍卖机构竞拍。
建议找律师陪同办理相关手续，避免法律风险；
要通过正规拍卖机构竞拍。
如果法院委托拍卖，风险较小。
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律师介入审核房屋买卖合同，预防风险
没有风险，因为银行拍卖都是依法进行的。及时办理过户手续
律师介入审核房屋买卖合同，预防风险
建议带律师陪购为宜。
被银行拍卖了，你还买什么啊？
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免费问律师如何“捡漏”拍卖屋_房产_理财学院_理财_建设银行
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如何“捡漏”拍卖屋
　　"捡漏"拍卖屋
　　无论楼市如何潮涨潮落，法院拍卖屋、银行拍卖屋总是因其特殊身份，比市价低出两、三成，给投资者带来"捡漏"好机会。
　　拍卖屋较市价低20%~30%
　　赵小姐去年刚刚大学毕业，在北京一家广告公司工作。
　　她在公司附近租了一套一居室，月租1500元。没过多久，房东便以通货膨胀为理由，将房租涨为2000元。赵小姐只好开始另外寻屋租住。在大量浏览报纸租赁广告以及相关网站后，她觉得，买套合适的拍卖房，可能比租房更划算。刚好，在石景山区，有一套银行拍卖的一居室40平米小户型，距离地铁1号线非常近，才50多万元。她只付了15万元，便轻松标购到了这套房。半年后，她委托房屋中介，以65万元出售这套房。短短半年时间，赵小姐便轻松赚进10万元！
　　黄先生夫妇，长期以来一直租着高级公寓，以前曾想过买房，但房价一直在涨，他们只好一直观望。现在，一套60平米的高级公寓，每月租金也要3000多元。去年，他们又有了孩子，再次感觉需要买套大点的房子。
　　有一天，黄太太从房屋中介的广告上得知，她所住的这栋公寓，7楼竟然有一套60平米的银行拍卖屋，该屋第二拍的价格只有50万元。同样户型同一地点的房子竟然差了30万元。她火速与黄先生商量，并委托专业拍卖公司，以52万元标购并得标这套法拍屋。银行认为，黄先生信用不错，可以贷给他7成房贷。加上契税以及付给拍卖公司的佣金，他们只拿出20万元，就拥有了自己的房子，每月还贷仅2500元，比以前付房租还便宜。更令人意想不到的是，这套法拍屋竟然还附有一个地下停车位。
　　通过赵小姐和黄先生夫妇的实例，可以看出，拍卖房价格上的巨大优势。的确，法院拍卖屋或银行拍卖屋的价格比市场价低20%~30%，存在价值洼地。而且，现在不少银行已经可以为拍卖房买主提供最高7成，最长20年的商业贷款。
　　标价不宜超过市价80%
　　当然，做为一种特殊购买渠道，购买法拍屋和银拍屋，也需要购买者做足功课，掌握技巧。
　　首先，购买者需要了解拍卖屋的不同性质。法院委托拍卖房产，是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。银行委托拍卖房产，是指银行债务人或抵押人，未履行生效判决，银行申请法院强制执行债务人的房产。法院会委托独立的专业评估机构，对该房产价值做出评估后，由拍卖公司具体负责该房产拍卖。
　　通常，这类房屋由于所有权人为银行，且经过整理多为空屋，因此产权比法拍屋更清楚，但因为多了一层转手，一般来说，价位会比法拍屋稍高。
　　具体选择时，也有很多技巧。例如，购买者要查寻被拍卖房屋产权抵押登记的记录；向地产中介或估价师咨询市价行情；向装修工人或承包商预估装修费用；查询是否有欠税，或其他留置权；不断追踪个案，以免拍卖被取消还不知道；竞标出价，最高不要超过市价80%。除了实地调查拍卖屋作为投标价格参考之外，标单填写也有技巧。土地价格要接近拍卖五的公告现值，才能减少代前手负担的土地增值税。
　　至于拍卖信息渠道，主要包括中国法院网等网站中的"法院公告"栏目。各大拍卖公司的网站、报纸分类广告，也会不定期发布拍卖房的具体信息，也可以委托地产中介帮忙留意。
　　七大注意事项
　　尽管拍卖屋价格便宜，但参与的人并不多，其手续复杂，是主要原因之一。北京汉卓律师事务所主任律师韩冰提醒投资者，购买法院或银行拍卖屋与一般商品房有所不同，要注意以下几点：
　　一、正确理解法拍屋的公告内容，包括物件底价。拍卖后，标的物上的抵押权是否注销，是否点交（清点交付）？不点交或遭人占用时，应如何排除，耗时多久？这些关键项目，都影响投标人的成本。
　　二、合理的投标价位分析。有经验的投标者，会根据市场行情，处理过程难易度，分析投标生态，评估最恰当的投标价位．标得到，又标得巧。
　　三、标的物的瑕疵说明。法院在委托拍卖机构时，应当向拍卖机构说明该房产存在的瑕疵，例如无法办理房屋产权证等等。拍卖机构在拍卖会之前，应当以书面形式如实说明。
　　拍卖房一般都是以交付时现状进行拍卖，所以对于房产现状考察非常重要，因为有可能存在拍卖公布的面积跟过户登记面积不一致等情况。交易中心在拍卖前，会组织看房，可跟随去现场查询，但一般没有钥匙，只能观察外墙情况。也可以咨询邻居、管理处，关于该套物业是否渗水、装修过的记录。至于房产面积，可以到房产所在的国土房管分局进行核实。
　　四、竞买人缴付保证金。在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买未成功，保证金如数退还。
　　法院确定，竞买人应当于拍卖之前交纳保证金，数额不得低于房产评估价或者市价的5%。
　　五、相关税费问题。一般，竞买方要承担买、卖双方所有的税费，以及业主在物业拍卖之前拖欠的水电费、管理费等相关费用，这在交易中心网站会公布，但通常没有详细信息。交易中心也提供拍卖标的物的相关文件资料，但可能并不全面。
　　因此，购买者除了详细看清交易中心提供的相关文件外，还应亲自到交易中心咨询，或者向法院咨询。最好自己去电力公司、管理处等部门亲自查取相关的欠费数据。需要注意的是，拍卖标的物有可能存在没有办理房产证、需要补交地价及土地使用费等情况，税费会较高。竞拍人需要衡量最终购买的成本与市场价的差距。
　　六、没有房产证带来的麻烦。
　　在拍卖房产中，有不少是没有房产证的，只有原业主的购房合同。在这种情况下，银行不能办理按揭，而交易中心一般要求拍卖成交后3日内付款，这要求竞拍人有较强的经济支付能力。
　　竞拍人最好到房产所在地的国土房管分局，详细询问拍卖房产的过户手续及其相关信息，是否存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况。查清楚产权是否明晰。
　　七、如果拍卖之前房屋带有租约，那么交房时就有可能存在租客不走、要求赔偿等问题。法院虽然可以协助交房，但有时候也会有麻烦，例如原业主可能给自己的亲属居住，如果是原业主唯一房产，作为供养，法院也不能清走业主。
　　调查房屋实际状况
　　核实房屋有关资料
　　研究市场行情计算举牌底价
　　委托中介
　　填写竞标单搜集信息网站
　　报纸分类广告
　　法院公告挑选法拍屋／银拍屋的程序参加竞拍
来源:投资有道法院拍卖房子贷款银行的房子能买吗？--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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法院拍卖房子贷款银行的房子能买吗？
我打算子，就是想问问，法院拍卖房子贷款银行的房子能买吗？我好做参考，合计一下。
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目前，中国大部分省市的法院拍卖的房产 ，是要求竞买人全额一次性付清的。法院拍卖房子贷款银行的房子当然可以买，比如省的一些城市都是允许竞买人在购买法院拍卖的房产时按揭贷款的。
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地区：江苏&苏州
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按照法律规定，法院竞拍的房产不同于正常买卖的房产，但也是可以买的，但是必须是全款买下，缴纳的只有一个契税。
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新华社图。　　佛山一市民成功拍得一处司法拍卖房 却因原业主拒搬两年多收不了房　　年关将至，拍卖房频频现身。这些司法拍卖房，以明显低于市场价的优势吸引了不少投资客的目光。然而，捡“漏”却不是那么容易的事。佛山人沓先生购买的拍卖房就让他烦心了2年多时间：一套双证房因断供被拍卖，沓先生通过竞拍的方式取得了其中一套的产权，而原业主却迟迟不肯交房，于是，沓先生把原业主麦小姐告上了法庭。　　上周末，记者从佛山南海法院获悉，法官认为，麦小姐因不履行人民法院判决的金钱支付义务，其房屋被人民法院委托拍卖以偿还债务。房屋被拍卖后，麦小姐就丧失了房屋的产权，房屋归沓先生所有。麦小姐应在合理期限内将房屋交付给新的产权人。　　文/广州日报记者陈钰凤、陈昕宇　　【事件】　　断供相逼不奏效 房产被拍卖　　麦小姐2008年购买了位于佛山南海区里水镇洲村里横路悦园小区10栋单位。据麦小姐称，这两套房总面积约120平方米，是当时流行的双证房，也就是说，两套房是打通的，但买卖合同以及房产证都有2套。当时，01、02单位总价约70万元，麦小姐首付约39万元，向银行贷款31万元，10年还清，每月还贷3532元。　　2009年，麦小姐收了房。入住一年多后，麦小姐家就出现了渗水现象，卫生间厨房柜门受潮发霉。其间，麦小姐声称多次找物管协商维修事宜。　　记者上周也联系上了该楼盘物管有关负责人。“我们的维修记录表显示麦小姐是2011年提出维修要求，但根据公司规定，精装房室内装修保修期是2年。麦小姐的房子是2008年11月交楼，已经超过了保修期。”不过，物管还是派员对麦小姐家的水管免费进行了维修。　　哪知，很快，麦小姐家的房屋老问题又出现了。而物管称已超过保修期，不能再免费维修。麦小姐认为开发商卖了“次品”给她，希望开发商给予赔偿。但开发商并未满足她的要求。于是，麦小姐想到一个主意――断供，想以此逼迫开发商给予赔偿。　　据麦小姐称，2011年左右她停止向银行还贷。之后，银行曾向她催款，但麦小姐置之不理。断供数月后，银行一纸诉状将麦小姐告到了广州白云区法院，要求对麦小姐名下的1401单位进行查封并进行拍卖。该要求得到法院的认可。　　日，银行委托拍卖公司拍卖麦小姐名下的1401房。2013年4月，沓先生以36.5万元最高价竞得该房产。1401房的产权也因此过户到沓先生名下。　　“法院同意拍卖我的房产，并将我的房产过户，我根本不知情。”麦小姐坚持说，自己的房产是在自己不知情的情况下被过户的。根据麦小姐手上的购房合同，沓先生竞得的这套1401单位，面积为80.85平方米，而当时麦小姐的购买价为451144元。　　【僵持】　　长达2年多纠葛 新业主望房兴叹　　在拍卖成交确认书上，拍卖公司明确指出1401房与麦小姐的1402房打通使用。这给沓先生最后收房造成了障碍。　　由于拍卖的结果麦小姐无法接受，更无法认可自己名下的1401房被过户到了沓先生名下的事实，所以，沓先生前来收楼时，麦小姐拒绝搬迁。不得已，沓先生曾向白云区法院申请强制执行，但白云区法院以其在拍卖公告上注明该房产“不交吉拍卖”为由不予强制执行（不交吉物业，即房子里面还有人在居住）。　　在僵持了2年多之后，2015年，沓先生再次把麦女士告上了法庭。佛山市南海区人民法院受理了此案，并于去年12月30日宣判。　　南海法院认为，被告麦小姐因不履行人民法院判决的金钱支付义务，其房屋被人民法院委托拍卖以偿还债务。房屋被拍卖后，麦小姐就丧失了房屋的产权，房屋归沓先生所有。麦小姐应在合理期限内将房屋交付给沓先生。如果麦小姐拒不交付构成恶意占有，沓先生有权要求其返还占有物并赔偿房屋没有交付使用的损失。所以，沓先生起诉麦小姐搬离和返还房屋，赔偿占有期间的使用费，法院予以支持。　　记者调查　　年关将至，处置不良资产银行拍卖抵押物增多　　记者昨日走访该楼盘附近的中介公司发现，目前该楼盘二手房市场价约11000元/平方米，也就是说，沓先生以36.5万元竞买下来这套房屋，市场售价约88万元。可见，购买司法拍卖房相当具有价格吸引力。而年关将至，这类拍卖房在市场上并不少见。　　记者留意到，从2015年开始，不少银行从业人员朋友圈上的拍卖信息开始增多，不少拍卖房的拍卖价格都在市场价格的6折以上，看上去非常吸引人。　　比如顺德区容桂街道御海东郡花园御景湾大道一套独立别墅，作为银行抵押物。建筑面积551.68平方米，花园面积289.34平方米，地下一层带车位。记者留意到，该房产经过拍卖已经三次流拍，一度要以保留底价364万元进行公开变卖。一些拍卖商铺，一手价600多万元，最终起拍价200多万元出让，价格降了400多万元。　　“银行与债务人协商自行处置抵押物的成交价多在市场价8折到7折之间，因为是拍卖，要求比较多，最后成交价格肯定会低于市场价较多，才能吸引买家。”有内人士透露，从去年开始，银行处置抵押物的情况有所增多，在各银行均有一定的增幅。“这些都是银行处理不良资产的处置办法。”银行业内人士透露，房产物业要拍卖的主要原因是借款企业或者个人资金出现困难，难以按时还款，需要通过与银行协商变现抵押物或者法院执行拍卖方式变现抵押物来归还贷款。目前来看，个人按揭贷款业主断供是极少数，大部分是业主以房产抵押借款未能归还导致的抵押物处置。　　“有的业主在困难的时候以房产抵押给银行借贷，但最终还不上钱，银行只能拍卖。”一银行从业人员透露。　　【警示】　　不交吉的拍卖物业　　要注意收房风险　　尽管拍卖房可以以低于市场价格买得“很抵”，不过，银行业内人士也提醒参与这类房产拍卖时需要留意风险。“参与拍卖目前对买受人资格并没有太多限制，主要还是资金实力问题。”银行业内人士介绍，在法院主导的拍卖中，全部要求在拍卖成交一定期限内一次性付款，而银行与买受人协商处置时，大部分时候银行会要求一次性付款，只有对于本身资质较好的客户，才可以提供贷款支持。　　“市民参与拍卖需要衡量自身的资金是否足够，不要把希望寄托于银行贷款上，否则银行贷款批不下来，会导致被没收。”该银行人士介绍，一般参与拍卖前，竞拍人要缴纳标的物拍卖价10%的保证金，比如一套100多万元的房子，保证金就高达10万元。　　此外，银行人士提醒，拍卖房中，如果是不交吉的拍卖物业，要注意收房风险，否则容易引起后续的纠纷。　　“毕竟作为银行的抵押物，有可能拍卖者只取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有，还须通过法律诉讼等其他途径取得。”银行业内人士举例称，比如一些拍卖物业本身还有租约等。因此对于非专业人士的市民参与拍卖前，建议多咨询专业人士，避免误解而承担不必要的风险。　　【延伸】　　随意断供不可取 法律风险大　　就因为麦小姐突发奇想地“断供”，却引发了后面一连串的连锁反应，最终导致麦小姐失去了房子。这个教训可以说非常惨痛。　　宝慧律师事务所主任律师蔺存宝认为，麦小姐对自己房屋的质量存在疑问，这是麦小姐与开发商之间的纠纷，而麦小姐采取的断供举措，影响的却是自己和银行的借贷关系，与开发商却没有丝毫的关系。　　目前，市面上精装房渐成主流。精装房的质量问题屡屡被曝光。那么，面对精装房，业主应该如何维护自己的权利呢？蔺存宝建议走2个步骤：首先，购买精装房的时候，应尽可能通过合同的附加协议，对精装质量进行约定，约定得越详细越好，比如，要什么材料的门，多厚的门等，都可以写入协议里。然后，购房者在收楼时，按照此前的详细约定对装修标准进行验收，最好是请专业验房公司来验收。当然，这一切也无法完全排除房子后来的质量问题，那么，可以在补充协议里还约定包括维修、赔偿等条件。　　蔺存宝特别指出，出现房屋渗水等问题，应采取正当法律途径去维权，而维权找准对象很重要，房屋质量问题应找开发商而非物管。另外，应尽可能在保修期内起诉开发商，不要轻易放弃诉权，而其他方式并不是明智之举。
（责任编辑： HN666）
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