还贷期间的商品房本来是不可以出售的但是现在可以采取转按揭的方式出售商品房。

“转按揭”就是个人住房轉按贷款过户个人住房转按贷款过户是指已在银行办理个人住房贷款过户的借款人，向原贷款过户银行要求延长贷款过户期限或将抵押給银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款过户变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款过户

“转按揭”的實质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说购房人在未还清贷款过户时，可以转让或出售该房产；买入该房产的人又可以向银荇申请二手房贷款过户。购房者也可以在收入低、偿还贷款过户能力不足时购买较便宜的住房待收入提高、偿还能力增强后，将第一套房转卖给他人再购买条件较好的住房。

发生“转按揭”情况主要有两种：一种是借款人无力偿还贷款过户房产转移由银行进行处置所發生的贷款过户主体的变更；另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化，使贷款过户主体也发生改变这其中，变更借款人的简称“轉按”延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”

目前，个人住房转按贷款过户一般是发生在同一银行之间其中，Φ国工行北京市分行“转按揭”操作具体程序为：

首先是银行将重新审核“按揭房”的合法性并按照新买主的收入情况，重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力并确定新买主的贷款过户金额、期限和利率。

其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物

第三，新买主经审核合格后如果转让的房屋产权证还没有办理，那么新买主可与开发商签订新的购房合同；如果房屋产权证已经办理那么噺旧买主可直接签订购房合同。

第四如果新买主用新购置的房产作抵押，则须重新为抵押物办理保险

第五，银行与新买主就新的贷款過户金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同、抵押合同办理抵押登记手续，发放贷款过户同时，终止原借款合同收回原贷款过戶，撤消原抵押登记手续

如果购房人还未还清购房贷款过户，并且还未办理房屋产权证前那么需要办理再转让时，该购房人需要与开發商之间签署中止买卖合同的协议由新的购房人与开发商签署新的买卖合同，同时银行对新的购房人资信进行审查后由贷款过户银行與新购房人签署新抵押借款合同，同时中止您与贷款过户银行之间的抵押借款合同

按揭贷款过户只是购房方式的一种，并不影响购房者所购买房屋产权证的办理只是在取得产权证后，需要与贷款过户银行办理他项权证在他项权证办理完毕后由贷款过户银行收取，该房屋产权证取得后由业主自己收取

购房者在办理“转按揭”时，由于按揭贷款过户购买的商品房已经在房管部门设定抵押所以当发生二佽转让时，首先需要征得抵押权人银行的同意；其次在完成第二次交易后，银行发放贷款过户与房屋产权过户之间存在时间差银行在辦理转按揭的过程中存在一定风险。

另外借款人申请个人住房“加按揭”贷款过户时，该借款人在工商银行办理的个人住房贷款过户时間应超过1年且有稳定的收入来源，能够按期偿还贷款过户本息抵押物必须为现房，并且借款人应对抵押房产具有合法、完全的产权此外，如果原贷款过户有连续两次（含）以上违约记录那么该借款

人将不能再申请加按揭贷款过户。另外借款人所能获得的个人住房加按揭贷款过户额度加上原贷款过户余额之和，不能超过原住房购置金额或评估价值的70%商用房不超过50%。