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房产税最新消息2017：房产税会影响购房计划吗？现在还能买房吗？
来源：当代财经网&&作者：当代财经网
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房产税何时会全面征收？一直是大家关心的话题。房产税该交多少？房产税对购房会忽悠什么影响？有专家认为，房地产税不是为了调控房价而制定，不会主导房价变动，对房价的影响微乎其微。房产税不会影响购房计划吗？房产税是多少？1.按房产余值计征的，年税率为1.2%。2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收个人房产税。“真要买房不会考虑房产税”专家认为， 房地产税不是为了调控房价而制定，不会主导房价变动，对房价的影响微乎其微楼市未受影响房地产税虽属小税种，但却涉及千家万户，近几年关于房地产税改革的讨论可谓不绝于耳。如今房地产税呼之欲出，是否又会“激起千层浪”：房地产税进入立法规划是否会对楼市形成短期冲击？房价会因此下降吗？从长远看，房地产税对房价的影响到底有多大？通过对某房产交易服务中心的监测发现，当下看房客流量并未出现明显变化，更没有引发房产抛售潮。与此同时，近期房价呈小幅微涨，但涨幅基本维持在3%以内。即使是小幅上涨也与房地产税法进入立法规划没有关联。购房者反应平淡房价未见波澜，那么终端的购房消费者对此又有何反应呢？在某房产中介机构，记者碰见了前来看房的吴先生。吴先生告诉记者，以前一直租房，近期则准备买房成家，不管房地产税是否落地实施，房价涨还是跌，应该都不会影响自己的买房决策。他说：“感觉房产税已经传言很久了，应该不会那么快落地吧，再说实施以后房价到底能降多少还是没影的事呢。其实，真要买房不会考虑房产税。”记者走访发现，大多数消费者对房地产法税进入立法规划的反应较为平淡，更有相当一部分人坦承对房地产税不了解。房产税不会主导房价曾被无房一族赋予“降价重任”的房地产税会对房产市场影响几何？清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授在接受记者采访时表示，房地产税并不是干预房地产市场的工具，它不是为了调控房价而制定，其对当前的房价可能会产生影响，但影响的幅度非常小。在他看来，消费者如果真的需要购买房子，不可能为房地产税而做出改变。有专家同样表达了类似的观点和看法。目前房地产市场并未因房地产税法进入立法规划而出现波动，这主要是基于以下两方面的原因：一方面，房地产税改革的消息已持续多年，消费者已经有了一定的心理预期和承受力，目前房地产税法虽然已经进入立法规划，但只是节奏往前推进一步，外界反应不会那么激烈；另一方面，当下全国的楼市整体处于复苏之中，尤其是一线城市的房产市场复苏更为明显，此时这种小的利空因素对房价的影响不会太大。专家认为，具有一般性住房需求的普通百姓对房地产税无需过于紧张，但它却会抑制多套房的投资投机性购房需求，对未来的房产市场会形成小小的利空，但并不会主导房价变动。这一说法也在相关数据中得以佐证。根据中国指数研究院发布的报告，2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房地产税，在前3个月两市住宅成交量分别下降46%和26%，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。但在此后3年多，房地产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。专家认为，房地产税立法目的主要在于减少建设和交易环节的税费，重点发展保有环节房地产税，进而完善房价形成机制，而房价走势则由多种因素综合决定，税收并非主因。另外，由于目前法律尚未出台，未来开征是否设“起征点”、是否按人均居住面积标准征收等尚不得而知。毋庸置疑的是，房地产税的开征，对抑制市场投机性需求将会起到极大作用，从而促使楼市回归居住本质。由此来看，房产税是多少对于那些真心想安家立业的购房者来说，真的不重要了。2017年，是中国房地产落实“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位最坚实的一年，在分类调控、分城施策政策指导下，全国各大城市也相继分化。一二线城市和三四线城市表现出完全不同的市场局面。可以说2017年的房地产经历就像很不平衡的一个大盘，大城市在调控下降温明显，三四线城市则在调控盲区中表现得如火如荼，最重要的是大城市的炒房者被挤到了这里，让这里的市场异常火爆。在这一年里，有很多楼市上的事儿可以通过关键词来总结，同时也能由此判断未来市场的发展趋势。中国地产风云榜每年都推出100大地产关键词，今天安家融媒根据个人一年来所写过的文章相关话题，总结出2017年影响楼市的10大关键词。因为我是追热点的，我写的文章也代表了这一年的一个热点。但有很多关键词，所以只能选出我个人认为最有影响力的10个关键词，供大家参考。如果您认为还有更好的关键词也可以回复我，我会整理后发布。2018年楼市如何走，也将向大家汇报。1、房住不炒自打去年国家提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位以后，我们就发现，任何时候都没有像今年一样，对炒房者的打击力度如此之大。从过去鼓励大家买房，到现在让大家理性消费购房，市场真的在被引导着发生新的变化，曾经那个把房子当作炒作工具的时代要远去了。而这一切最终会随着市场的理性，购房者的理性而回归正常。房子是用来住的而不是用来炒的，房子回归居住属性的呼声越来越高。特别是最近，这句话愈加深入人心，百姓的安居梦也寄托在这上面。这一年，如果不懂房住不炒，你就无法看懂所有的政策，因为几乎所有政策都是围绕房子是用来住的这个定位逐步展开的。很简单的一句话，房子虽然本身兼具居住和投资属性，但是这么多年房子的投资属性被过分放大，造成的结果是炒房成风，重要的是人们更加买不起房，而市场风险越来越大。所以，房子要回归居住属性，这与房子可投资并不矛盾。2、调控升级了解了房住不炒，也就看懂了调控的深层意思。其实此调控升级暗含两层意思，一是调控密集程度空前，调控力度空前；二是调控思路和逻辑发生改变。据中原地产研究中心统计数据显示，今年以来截至10月底，全国各地发布的房地产调控政策累计超过210次，而在如何密集的调控政策下，房地产市场终于要“变”了。什么叫调控？其实，调控并不是一个让人听了毛骨悚然的词，它本是个中性词，市场过热了要调控，谁又敢说以前鼓励大家买房出的政策不能叫调控呢？调控的用意无外乎与我们的大政方针相对应，相吻合。安家融媒认为，自从国家在去年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位以后，就标志着调控的方向已经发生逆转。定位变了，调控的方向也就变了，从过去鼓励大家买房到现在抑制炒房，对刚需通过保障政策进行补贴，让大家都拥有住房的权利。如今的楼市调控已经从过去的单纯市场调控向社会调控转变，一改往日为了调房价而调房价的思路，摒弃过去那种头痛医头脚痛医脚的传统调控逻辑，房地产躺着赚钱的日子一去不复返了，每个人每个市场角色也都在适应新的变化。房地产正在一天天进步，而这种进步几乎是颠覆性的，虽然短时间内不可能有大的改变，但是每天都在渗透着你的感官，让你认识到一点一滴的进步。3、五限时代当前，国内房地产市场“限”字成为了2017年楼市关键词。自今年3月以来，全国迎来了暴风式的楼市调控浪潮。据不完全统计，目前全国已超过60个城市进入新调控队列，包括一线城市以及部分二三线城市。房地产调控通过提高买房门槛、限制信贷甚至提高信贷利率，控制成交量，最终影响房价趋势，今年的调控除了以往的限购、限价、限贷，新增了“限售、限商”内容，全国楼市开启“五限时代”。而在“五限时代”下，疯狂的楼市已经渐归平静。作为楼市调控的重要部分，“限”字主题或将贯穿楼市相当长一段时间。4、房价下跌10月23日，国家统计局公布的9月70大中城市房价变动情况显示，热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落。业内人士表示，调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，这也是最近3年中15个热点城市连续2个月出现全面停涨。这一年，尤其是一二线城市在密集调控的打击下，市场降温明显，有一些城市房价下跌的声音不绝于耳。热点城市在8月份出现全面环比下调后，同比房价数据开始出现拐点：开始进入同比下跌趋势中，9月房价数据中，深圳同比下调3.9%，成都同比下调2.8%，上海同比下调0.1%，另外包括北京、合肥、南京、福州、天津、杭州、厦门、郑州等前期热点房价上涨城市，同比涨幅均在3.2%以内。北京等城市接近同比持平。于是，房价暴跌多少，房价跌回一年前的新闻也是屡屡出现。但是房价真的那叫暴跌吗？是，但是只是相对而言，因为过去房价上涨太多，所以即使暴跌也还未回到原来水平。况且房价也不会失控，接下来我们会说到。5、市场稳定此次国家的会也算是给房地产未来的方向定了主基调，房地产的新格局基本上也算是定下来了。即“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。房地产稳字诀应该说成为未来的一个新主题。稳，不同的人有不同的解读。有人说稳，那就是不让价格落，有人说稳，那就是让价格落。到底如何？安家融媒认为，大家都是站在自己的角度考虑问题，当然得出的结论就有失偏颇了。稳始终要与整体的经济环境相结合，以前是通过加杠杆来实现稳增长。如今不一样了，市场变了，在大力去杠杆的背景下，稳更是为了防范风险。稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，不仅仅是为楼市定调，同时也打破了大家认为政策不会持续的传闻，那么作为购房者来说，心里应该踏实了。未来的市场不可能大起大落，也就意味着该买房就买房，不用过多担心市场的波动会影响你的出手。所以，当下我们看到房价的下跌都是正常回归。6、房贷收紧目前在这轮最严楼市调控政策下，从融资环境来看，信贷持续收紧，不少房企都融不到资了。其实不只是开发商，购房者个人也受到了影响。今年，我们不断听到有很多购房者谈到房贷利率的事情，各大媒体也报道全国多地首套房上调或者取消折扣优惠，二套房贷款利率上浮的消息。同时，越来越多人开始咨询为什么房贷迟迟不下来。融360最新发布的10月房贷报告显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.30%，相当于基准利率1.08倍，同比去年10月上升19.37个百分点。数据显示，进入四季度以来，超90%以上的银行表示目前均面临额度不充裕问题，放款时间由以往的15-60天延长到60-180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态，少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。由此可见，购房者再想依靠高杠杆买房已经不太现实，这是政策引导的作用。&&7、租售并举今年，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。《通知》指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。从目前推出不可售住宅用地的城市来看，除佛山是服务于周边的广州房地产市场外，出台租售并举政策的城市大多为人口密集、城市住宅土地资源紧俏、城市化水平高、城市发展潜力巨大的一线及准一线城市，如北京、上海、杭州等，即使是佛山，也是存在发展潜力巨大，城市空间狭小，住宅土地资源紧俏的共性。从“居者有其屋”到“房子是用来住的、不是用来炒的”，可以看出国家为了使房地产市场平稳健康发展，在不断地研究和建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。&&8、租购同权7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次明确了“租购同权”的概念。到了20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。此后，多个城市陆续出台房屋租赁相关政策。我们不愿意租房，最怕的是什么？除了安全感就是租房不能享受到买房一样的城市居民待遇，如果租房能够像租房一样，房地产市场就不可能大升了，首先炒房者就不会参与了，巨大的存量房市场供给也会拉低总体市场价格。这可以说是重磅的一步，租房者担心不能享有跟买房类似的待遇，如今却真的快了，所以有时候买房真的不用抢，更不用担心未来在住房问题上会越来越困难。安家融媒想说，租房时代已经来临。但别误会，说租房时代来了不是让你们都去租房，而是说租房市场更加健康良性，也标志着一个全新的租房时代来临。国家鼓励租房，严厉打击炒房，人们的观念也会发生改变。也不是说租购同权，大家都不用努力就可以坐享其成，而是说租房市场的权益会越来越多，总之，针对刚需的利好越来越多。显然，这条路还很长，2018年还有很多工作要做。&&9、共有产权住房据北京日报报道，北京的房子中，将多出“共有产权住房”这一新品种。8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。顾名思义，这种“共有产权住房”其实就是买房人与政府共有房屋产权。共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。安家融媒记得，2014年的时候就提出来过，当时也对此进行了解读。说白了就是个人掏一部分、国家补一部分，个人与国家“合伙”买房，当然产权也就是按照各自的出资比例共同所有了。如果仅仅是打击炒房者，那肯定不够，我们要知道打击炒房目的是什么，安家融媒经常说的一句话就是保障不同层次的居住需求，实现居住形式多样化。说白了，有钱人住豪宅，没钱的可以租房，有点钱却不太多的可以选择共有产权住房。那么共有产权住房就可以保证夹心层买得起房。&&10、房地产税空转多年的房地产税总算是从国家高度提出了征收方法，可以说又向前推进了一步。财政部部长肖捷在近日发行的书中撰文指出，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，这就明确了未来房地产税的计税依据，即“评估值”。这下也就明确了，不仅房地产税会征，而且具体的操作方法也已经透露了，按照评估值计征。“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，这是官方首次明确未来房地产税的计税依据。可能对于房地产税的细节还没有透露，但是国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”是不变的，通过改革房地产税等手段抑制投机行为也是很明显的。这也被当成未来房地产长效机制的重要组成部分。11、长效机制长效机制正一步步向我们走来，而调控也正一步步向长效机制过渡，只是这种过渡比较不太明显，不是所有人都能看得清。安家融媒认为，首先，以住为中心，实现人人有房住的安居梦。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，可见房子关乎百姓最切身的利益。保障性住房的满足也是长效机制的一部分。&&其次，楼市稳定将成为房地产长效机制的重要保障。安家融媒一直强调，一个健康持久的楼市不可能大起大落。那么国家也给房地产未来的方向定了主基调，房地产的新格局基本上也算是定下来了。我们还记得7月份，涉及到房地产的内容有一句话，即“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”，说出了未来楼市的方向。最后，房产税等财税手段取代行政调控最终建立长效机制。房产税一直被当作未来房地产长效机制，很可能正在研究的房地产税将作为地方税制被用上。这个对房地产的影响是巨大的。房产税的征收，客观来说是大势所趋，这就好比调控房价并不一定是让我们都买得起房一样，征收房产税也不仅仅是因为房价高，而是因为土地财政已经开始或即将进入衰退阶段，以房产税为主的财税手段必将为房地产行业健康发展保驾护航。12、转型不管大家的日子好不好过，也不论你是不是大牌开发商，都在琢磨换一种方式赚钱。实际上早在调整之前就已经有很多企业做好了充分准备，创新转型成了各大企业应对挑战的必然选择。由于还有很多关键词不能全部呈现，所以有几个重要的在创新转型这里来说。
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房产税每年征收1%和每年征收10%效果会一样吗，怎么就不能调控房价了?老是拿别人
房产税每年征收1%和每年征收10%效果会一样吗，怎么就不能调控房价了?老是拿别人房价涨的时间段做比较，怎么不拿香港房价跌了30%来做例证。房产税是调控手段，到底是调涨还是调降政府说了算，推出房产税对政府来说利大于弊
　　7月23日，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税改革，受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，目前还没有正式推出，但仍将义无反顾地去做。市场关于房产税的预期又起。现在是推出房产税的合适时机吗？房产税真的能有效抑制房价吗？　　方正证券首席经济学家任泽平表示，个人住房房产税短期内难以推出。其报告中指出，在一线和强二线，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足，房产税一旦推出，将会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。而在存在较高库存泡沫的三四线城市，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，不利于楼市去库存。因此房产税无助于降房价，也不利于去库存。　　摘要：　　1、房地产税改革目的不在房产税。我国房地产税体系主要有10个税种，分布于开发建设、交易和保有环节。房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征；行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负；简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。　　2、个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因：1)6大前提条件尚不具备，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。2)短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。3)无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。4)无助于降房价，不利于去库存：在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租；在三四线城市，房产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，去化周期大幅延长。　　3、我国房产税历史和效果。我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。　　4、国际经验。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，但对房地产市场调控的效果均不理想。　　正文：　　1、房地产税改革目的不在房产税　　1.1 房地产税改革：简并税种，优化结构　　7月23日，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税改革，受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，目前还没有正式推出，但仍将义无反顾地去做。市场关于房产税的预期又起。　　房地产税改革目的不在房产税，而是要简并税种，完善税收制度。　　早在2014年，中央政治局会议审议通过《深化财税体制改革总体方案》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收和收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。　　目前，我国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。　　房地产税税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。根据《中国税务年鉴》数据：房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过5%；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%，主力税种集中在开发建设和交易环节。2014年全国房产税总额1851.6亿元，对标房地产行业开发和交易环节总税额近16000亿，占比也仅10%。　　目前房地产行业整体税负偏重，远高于全国整体水平。产值占GDP仅6%的房地产业负担着全国14%的税收；全国整体宏观税负率19%，而房地产业宏观税负率达到44%。　　以增加值法测算，房地产业2014年比2013年增加2013亿元，同比增长5.6%；而税负增加1059亿元，同比增长6.8%，产值增长速度慢于税收增长速度，新增额的53%均贡献给税收。若简单增加房产税，房地产行业整体税负水平将进一步提升，这与当前减税负降成本的供给侧改革基调背道而驰。　　因此，房地产税改革不是简单地开征房产税，而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，如果对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负。同时，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件。　　1.2 房产税改革方向：存量房时代下的重要财源 　　从大趋势上看，保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。主要原因在于：一线和核心二线城市随着城镇化不断提升，城市规模和边界不断扩大，城市新增规划用地将不断减少，目前一线城市已经步入存量房时代(以北京为例，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套，市场呈典型 “存量房市场”特征)，而核心二线城市也有迈入存量房时代的趋势。三四线城市去库存是持久战，房地产开发现金流为王，去化困境下开发商拿地和新开工意愿不足，而政府也会有意限制住宅用地出让。　　从15个样本热点城市的成交数据中，可以看出二手房成交量/新房成交量数值不断提升。北京和深圳从2009年开始，二手房成交量就已超过新房成交量，步入存量房时代；2012年到2016年9月，二手房/新房成交量比值由2提升至4。重点二三线城市这一比值从2015年初开始迅速提升，目前已到0.7的水平；部分城市的核心区域已步入存量房时代。　　房地产市场区域分化持续。一二线城市新建商品住房供不应求，核心区域可供开发新增用地不足，呈“存量房时代”特征；三四线城市则去化困难，样本城市去化周期超2年，将导致企业拿地开工意愿不足。因此无论是一二线城市，还是三四线城市，房地产新拿地、新开工总量均会减少，对于税收的影响就是：保有环节的税收会逐渐替代开发建设环节的税收和土地出让金.　　从全国土地出让金变化情况看，2014年达到高点4.3万亿，2015年回落到3.4万亿，整体拐点已显现。从结构上看：一线城市已步入存量房时代，新增住房建设用地难以有效增加，导致楼面价飙升，但出让总金额却开始呈下降态势；三线城市企业拿地意愿不足，楼面价和总金额均维持低位；二线城市成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均开始迅速提升，带动出让金总额增加。　　可以预见，未来，随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面，均由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%，土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此，保有环节的税收将会逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。　　在我国，自1994年分税制改革以来，地方政府财权被不断上收的同时，事权反而不断下放，地方财政的财政收支平衡困难，地方政府债务问题紧迫。按照国际经验，房产税作为地方税，成为担负地方公共支出、支撑地区经济增长的一项财政来源。目前我国的房产税由于税基狭窄，对占总量80%以上的个人住宅免征，对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，房产税作为保有环节税收，对地方财政的贡献潜力巨大。　　从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，具有独特优势：第一，房产税属于直接税，相对间接税而言不易转嫁；第二，房地产具有收益税的特点，作为地方政府重要财源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环；如在美国，房产税占美国公立学校教育经费的45-50%，房产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。第三，房产又不易损耗，房产税按年征收，征收额根据房价变动而变动，充分反映房地产市场发展，形成稳定收入。房产税收入的增加，可以有效促进地方税收收入的增长，推动地方财政建设。房产税取之于民用之于民。这会导致不同地区之间的教育资源不均衡的问题。　　根据OECD(经济合作与发展组织)的统计，OECD国家的房产税占GDP比重近些年是逐年增加，特别是法国和英国在2014年的房产税占GDP比重分别达到2%和1.6%。在英国和爱尔兰，房产税收入是地方政府的唯一税收收入，在美国房产税占地方政府收入平均达到70%多。　　2、个人住房房产税短期内难以推出　　2.1 六大前提条件尚不具备　　十八届三中全会提出加快房地产税立法，并适时推进改革，此后房产税要扩围至个人住房的传闻不绝于耳。我们认为，推出个人住房房产税(以下简称房产税)，应立法先行，并满足6个前提条件，而这些前提条件短期内仍难以完全解决。　　一是开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况。自1984年以来，我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，住房基础信息薄弱。　　二是建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自日公布，日起施行，时至今日，政策已推行一年多，距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标，仍有一定距离。　　三是统一界定房屋性质。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。　　四是完成房地产税改革。目前在房地产税收环节，约有10个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。　　五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。日，国务院法制办发布《城镇住房保障条例(征求意见稿)》及其说明全文，公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件，该条例仍为意见稿，尚有很多问题亟待立法解决。　　六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》(2015年修订征求意见稿)。对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》(国办发〔2016〕16号)，就做好国务院2016年立法工作提出相关意见，并发布了2016年立法工作计划的具体安排，其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。　　房产税的开征需要得到纳税人的认可。对于一个全新的税种，要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面，需要通过各种渠道对纳税人进行“培训”，让纳税人充分了解相关的规定；另一方面，也需要积极采纳纳税人的建议和指导，使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房产税监督机构，建立纳税申辩制度。为保证房产税的公平客观，对房产税的采集及使用都需要监督，纳税人有途径提出异议和申诉。　　2.2 房产税短期难以替代土地出让收入　　从国外房产税实践来看，美国房产税占地方政府财政收入的15%左右，香港差饷占政府财政收入的5%左右，韩国地税占政府税收收入的20%左右，日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。上述几个国家和地区的税基为一定比例的土地和房屋评估值，政府形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系，每隔一段时间对土地和房屋重新估值，计算税基，总体来说，成熟的房产税制度具有宽税基，低税率，适当减免形成累进税率的特点。　　相比国外，我国仍有大量基本居住需求，房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等，很难形成高税收规模，难以形成有效和稳定财政收入来源，短期内无法替代土地财政。　　以重庆上海试点为例，两地的房产税试点办法均设置很高的免税面积，税率较低且针对高价房采取超率累进税率，充分考虑刚需和改善性需求。　　从税收收入看，两市房产税绝对值虽然保持增长，主要是因为房产存量价值增加，而非房产税试点带来的增量效应。对标总税收收入：2011年试点以后，上海房产税税收收入在总税收中占比并未增加，维持在2.5%左右；重庆房产税占政府税收收入的比例也并未迅速提升，2011年到2015年仅增长1.3个点。对标土地出让收入：重庆和上海的土地出让收入分别在1500亿和700亿左右，目前房产税收入仅相当于土地出让收入的7%。 　　2013年，杭州曾作为个人住房房产税试点扩围城市，制定房产税“杭州方案”，内容包括针对增量住房征收、以户为单位划定人均免征面积、实行超标面积累进税率等，但在进入会签程序后被紧急叫停。但该方案在当时被作为蓝本，曾拟在下一批房产税试点扩围时，在其他城市推广。因此，我们参考该方案对我国征收房产税可能产生的税收收入进行测算。　　2015年，全国总人口为1.37亿，常住人口城镇化率56%，2012年全国城镇人均住房建面32.9平，照此估算全国城镇住宅建面253.8亿平。2016年上半年全国商品住宅销售金额5.76万亿元，销售面积6.7万平，均价8573元/平米。因此估算当前全国城镇住房存量价值为217.6万亿元。若按照1%的房产税率，每年房产税总额2.18万亿。但事实上，我们认为如果针对存量房征收，每年征税总额远小于此值。一方面，按照国际通行准则，房产税通常会根据住宅类型、住宅面积等因素形成超率累进税率，因此综合税率会低于1%。另一方面，实际征收面积远低于253.8亿平，主要因为：一是为保障刚需，将设置较高免征面积，杭州方案中的免征面积为人均60平；二是我国大量存在的小产权房等难以统计和确权的房产；三是在城镇居住6个月以上即计入常住人口，大量农民工等流动人口并未在工作和居住的城镇买房，当前我国户籍人口城镇化率仅40%。我们按照综合税率和征税面积对全国房产税测算总额进行敏感性分析，实际征税收入将远小于2.18万亿。　　当前我国土地财政依赖度高，地方财政收入中土地出让金占比超40%。年，全国土地出让收入分别为4.2万亿、4.3万亿和3.4万亿，占地方财政收入比例分别为60%、57%、41%(地方财政收入分别为6.9万亿、7.6万亿和8.3万亿).　　因此，即使推房产税，短期内也难以成为重要财源补充和替代土地财政。　　2.3 房产税不是控房价的有效手段　　房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。　　在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。　　而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。　　从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。　　德国房产税方案在20世纪60、70年代确立之后基本没有显著变化。但德国房价在之后的年、年以及2012年都曾较快上涨的现象，年均涨幅分别是9.96%、8.92%和9.1%。　　韩国在2005年8月出台《不动产综合对策》，包括征收综合不动产税 ，当年市场出现了明显降温(降幅为-4.2%)，但到了2006年，房价又出现11.6%的报复性上涨，此后继续维持上涨态势。　　香港也试图运用提高税收的方式抑制房价上涨，同样效果不佳。2003年-2015年香港房价累计上涨超4倍，主要原因在于：一是全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增，特别是买房落户政策刺激内地投资者投资需求；二是经济增长购买力增强，香港居民收入中位数上涨66%；三是土地供应少，市场维持供不应求态势。在这样的背景下，港府采取提高税收抑制房产并未获得成效。　　2010年11月开始，香港针对投机投资性需求开征额外印花税。若买家在6个月内转售，将征收15%的税率；6个月至1年内转售，征收税率是10%；1-3年内转售，税率是5%。但实施后的月，香港中小型住宅、大型住宅价格仍然分别上涨21%和11%。　　2012年10月起，又进一步推出二项房地产税收政策：第一，所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%印花税。第二，提高额外印花税的税阶，将试用期延长至3年。若买家在6个月内转售，额外印花税率增加到20%；6个月至1年内转售，税率增至15%；1-3年内转售的税率提高到10%。但香港房价年仍然维持快速上涨。直到2015年港府开启第7轮调控，“降低贷款比例，限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份、取消买房落户政策、提高住房供应量”等重磅措施出台，加上经济增速放缓、美元进入加息通道后港币被迫加息，房价才开始进入调整期。　　从我国上海、重庆试点征收房产税后的市场情况看，日开始试点后，两市商品住宅成交量价均未走出独立行情。同时，房产税试点也并未改变沪渝两市短周期波动特征：上海作为一线城市房价涨速大幅跑赢全国水平，2010年开始严格实施的限购措施也导致成交量波动较大；重庆因为供应充足、城镇化和整体收入水平较低、独特的组团式城市布局，房价涨速低于二线城市水平，投资投机性需求小，因此成交量波动也明显较小。波动幅度房价基本面主要受置业人口、经济增长以及城镇化进程因素影响。　　2.4无助于降房价，不利于去库存　　2.4.1后周期时代的房地产市场　　中国城镇人口分布与区域住房价格基本吻合，人口区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。第一个阶段是人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，且在总人口当中的占比均在上升，对应的房地产“总量快速增长”的长周期阶段。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。第二个阶段是区域分化和城市群发展，中小型城市人口增长放缓，产业结构落后的城市人口甚至出现流出，而大都市和对应的城市圈人口比重继续上升。这一阶段，对应房地产“总量放缓、区域分化”的长周期阶，伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展，对应的城市化水平大致55%-70%之间。　　房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前我国房地产市场存在两类泡沫，在一线和强二线体现是价格的泡沫，在三四线和资源型省份体现是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因，在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化，以及当前供给和需求出现脱节。　　2.4.2无助于稳房价　　在一线和强二线，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足，一致性预期下投资投机性需求出现，加速房价上升。重点城市房价收入比高是全世界的共同特征，是由于资金和人口集中，城市内收入分化造成的；我国一二线城市中由于流动人口多，收入差距大，而造成房价收入比相对于中产阶级占主导的发达国际一线城市更高。我国要保障刚需，抑制房价泡沫，应该增加供给，改善供应结构，降低区域内在房产上的杠杆。而房产税出台，只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力较大的投资投机性需求出局，无法改变供不应求的一致性预期，也无法消除投资投机性需求。房产税虽然属于直接税，由房产持有人直接承担，如果不能逆转供求关系，则税负可以通过租金和房价方式转嫁，房租和房价被推高，这与供给侧改革“降成本”政策目标背道而驰。　　2.4.3不利于去库存　　我国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。用完工待售面积表示狭义库存，用累计开工减去累计销售表示广义库存，两者都一路走高，在2016年上半年才开始回落。目前去库存大幕刚启，任务依然很重，去库存将是持久战。商品房、商品住宅广义库存面积分别为59.3亿平、26.8 亿平，较2015年12月，分别增加1.7亿平、减少0.3亿平。按照1-7月月均销售面积计算，7月末，商品住房和商品住宅广义库存的存销比分别为54.8个月和27.9个月。因此，即使不新增加开工面积，并保持当前销售速度，商品房和商品住宅广义库存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，库存区域分化明显，考虑到一线和强二线上半年库存下降快，对去库存贡献较大，三四线城市和中西部地区去库存任务仍然严峻。　　“整体去库存”仍是政策基调，如果短期推出房产税，即使按照人均居住建面设置免征面积，也只能保障刚需，而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求，去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。我们将全国城镇商品住宅需求分拆为四部分，一是新增城镇常住人口住房需求，代表每年因城镇常住人口增长产生的需求，包括城镇人口自然增长和城市化农民进城；二是现有城镇常住人口居住面积增长需求，代表每年城镇存量人口因改善性、投资投机性需求；三是棚改及动迁新增需求，涵盖的是城市存量房折旧产生的新增需求；四是农民进城未构成需求扣减，指农民工自带房入城、通过安置房安置、农民工返乡建房等造成的农民工进城后不产生商品住房需求部分。我们测算，改善性和投资投机性需求占总需求的36%左右，考虑到三四线城市人口流入趋缓、棚改和动迁面积和一二线城市相对较小，实际上改善性需求和投资投机性需求的占比更大。　　征收房产税会增加房产持有成本，按照“杭州方案”并参考国外经验，房产税通常会根据房屋持有面积设置累进税率，因此会大幅一直改善性和投资性需求。我们测算极端情况下，如果征收房产税后改善性和投资投机性需求全部被抑制，对去库存造成的影响。不考虑各地区需求的结构性差异，假设所有住房需求均通过商品房市场满足。根据测算，2016年总需求14.9亿平，其中改善性和投资投机性需求5.6亿平。根据国家统计局公布房地产运行数据，截至2016年7月，完工待售的狭义商品住宅库存面积4.3亿平，累计开工减去累计销售的广义商品住宅库存面积为26.8亿平。可以计算得到，征收房产税后，剔除改善性和投资投机性需求，广义和狭义去库存周期延长52%。　　3、房产税的历史和效果　　3.1 我国房产税昨天、今天和明天　　我国很早就开始了房产税的立法实践，但在征收实践上，受制于客观经济环境和政策需求，一直没有被作为主力税种。　　1950年，中央政府政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税成为全国开征的一个独立税种。1951年，政务院公布《城市房地产税暂行条例》，房产税、地产税合二为一，简并为城市房地产税，只在核准的城市范围内征收。1984年工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据，条例中将所有非营业的个人用房纳入免税范围，排除了80%以上的可征税房产。　　2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产统一征收物业税。这是我国首次提到对自住房进行征税。此后，社会各界对房产税扩围争议不断。　　2006年，房产部门、财政部等联合对物业进行评估和税收统计，即物业税的空转。2007年，国家税务总局在发布《2007年全国税收工作要点》中提到继续推进物业税空转试点，北京、江苏、深圳、天津、安徽等十个省市完成物业税空转。　　日起，《城市房地产税暂行条例》废止，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人纳入1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》适用范围，内外两套税制完成统一。　　2011年，上海、重庆率先开展自住房房产税改革试点。2012年，国务院发文指出，要稳步推进房产税改革试点，让房产税成为财政收入可持续来源。2013年5月，国家发改委发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出扩大房产税改革试点。同年8月杭州、南京等城市制定和上报房产税征收方案，但最终被紧急叫停。　　2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产立法被提上日程。2015年8月，房地产税纳入了第十二届全国人大常委会立法规划，正式为房地产立法划定时间表。　　3.2 住房免征，财源有限　　我国目前仍按照1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。《暂行条例》规定，计税依据为房产原值扣除10%-30%后的余值，对于出租房产计税依据为房产租金。税率方面，按房产原值扣除后余值征收的，为1.2%；出租房产按租金征收的，为12%。《暂行条例》同时规定了5类免征对象，其中包括个人所有非营业用的房产，这意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房产被纳入免征范围。目前，办公楼和商业营业性用房成为主要征税对象，两者在全国存量房市值中占比不到20%，面积占比不到10%。而采用历史成本法的房屋余值作为税基，和西方采用的房产评估值相比，房产增值额未被纳入征税范围。因此我国现行的房产税，由于征税对象范围窄、税基偏小，导致目前房产税收入在地方财政税收收入中占比十分有限，年维持在3%左右，%。　　3.3试点效果不理想　　3.3.1改革试点，沪渝先行　　2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年，上海和重庆响应号召，率先试点进行房产税改革，开始对个人住房征收房产税。当时实施的背景是房地产短周期牛市，房价迅速上涨，2010年4月国务院推出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)，开始在全国主要省会及计划单列市进行限购措施。而房产税也被当做抑制不合理房地产需求和房价过快上涨的工具进行试点。　　上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向，他们主要具有以下几点共同点：1)征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的税；2)差别化税率。上海有两档，重庆有三挡，控制高档住房的比例；3)较为宽松的免税政策。这样可以减少因为房产税对居民的基本住房需求的侵害；4)限制外来的投资需求。根据是否为本地居民采取不同征税条件。　　由于试点城市的侧重点、调控目标不同，上海主要是抑制投资，重庆主要是抑制高档住房消费，两市的具体细则各有所长。1)上海调控面更广，覆盖了全市各区，而重庆仅是主城九区；2)上海重点调控增量住房，重庆是高端住房；3)上海实行一般比例税率，重庆是差别税率，相对来说，重庆更能体现公平；4)上海的优惠政策更人性化，符合其一直的人才引进的理念；5)税收用途来看，重庆的更为明晰。　　3.3.2 试点效果不佳，推广陷入停滞　　从上海和重庆的试点看，并未达成预期效果。　　一方面是没有获得可观的财政税收。两市房产税在税收总占比中未明显增长，分别为2.5%和3.5%，是土地出让收入的7%左右，而扩围的个人住房房产税并不多。　　另一方面是对房价影响不大。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。以北京作为上海的对照城市，成都作为重庆的对照城市，可以看出两者的变化趋势几乎一致，试点城市的波动并没有比非试点城市波动小，可见房产税并不能抑制房价，打击投机。　　另外，重庆房产税还针对了高档住宅进行一定的抑制，但是存在开发商将高档住宅归为普通住宅的行列以规避房产税的可能性。　　上海、重庆试点并未取得预期效果，此后个人住房房产税试点陷入停滞。2013年5月，因房地产市场热度持续不减，杭州出台 “杭州方案”并被视为房产税扩围的基准方案，但在出台前夕被紧急叫停。　　3.3.3 试点不足　　上海和重庆的房产税试点主要不足点在于：　　1)税基窄，税率偏低。上海的房产税只针对增量房，不涉及存量房；重庆包括了存量房，但只针对高档住房。这样做的确操作性强，但对新、旧买房者来说稍显不公平。同时，上海税率是0.4%和0.6%；重庆是0.5%、1%和1.2%。低税率很容易把房产税转嫁给购房者，降低了抑制投机的作用。　　2)缺乏房产价值评估体系。上海和重庆是以房屋的市场交易价格作为计税依据的，且与之相应的房产评估机构还未建立。这样做有失公允，在对房屋刚性需求的情况下，由购买者承担了主要的税负。应该由房产的评估价值为计税依据，当房产升值时，税负增加，抑制房价上涨；同时，建立完善的房产评估机构，建立不动产登记制度，解决相关技术难题。日，颁布《不动产登记暂行条例》，为全国的推开房产税提供了便利的条件。　　3)缺乏整体税收结构的调整。上海和重庆只是单纯的增加了一项房产税，并未相应调整税收结构。由于税率较低，并未造成什么不利影响。但是如果新开征一个税种，应该有全局观念，适当降低其他相关税种的负担。　　4)立法不够健全。上海、重庆为了房产税各自颁布了《暂行办法》，这属于规范性文件，不是法律法规。我国针对房产税有《房产税暂行条例》，里面规定对个人非经营性住房免征房产税，这就会与试点城市的个人自住住房征税矛盾了。法律依据的不足可能会导致征收效果不好，甚至偷税漏税等问题。现在《房产税法》还未列入2016年立法计划，只有提高房产税的法律层级，才能提供有力的保障。　　4、国外房产税实践经验　　4.1 概况　　世界多国或地区的房产税制改革对我国房产税有很多启示：　　1)房产税制改革需要获得纳税人支持。一方面，纳税人是房产税的有效监督人，另一方面，这直接影响到房产税的实施效率。　　2)坚持“宽税基、少税种、低税率”的改革方向。宽税基：对大多数房地产拥有者征税，仅对公共、宗教、慈善机构等少数免税；少税种：即有关房地产的税种较少，大多数只开征了财产税、所得税、转让税等几个税种；低税率：为了避免居民负担过重，影响房产税的实施，一般把房产税的税率设置较低。　　3)建立有效的房产税收管理体系。这是成功实施房产税制改革的先决条件，主要包括房地产登记管理制度和房地产评估制度。　　4)正确处理房产税和地方财政收入支出的关系。税制方案改革一般都会伴随着地方财政的变化。尽管德国、美国等由于税基宽、效率高，即使税率低，但也能够为地方政府提供充足稳定的收入来源。　　4.2 美国　　4.2.1 美国房产税政策　　美国是西方国家中房产税制最完善的国家，对土地和房屋直接征收房产税，税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一，从20%~100%不等)。征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定，各州和地方政府的不动产税率不同，大约在1%~3%之间。主要是对自住房屋给子减免税，通过减少税基或低估财产价值来实现。　　即使美国房产税制度很完善，也曾被列为“最不受欢迎”的税收，还屡次出现“抗税”事件。再加上纳税人“用脚投票”问题的存在。为此，现在美国很多州都立法限制房产税的税率、增长幅度和限制地方政府财政支出。为了保证房产税收入的稳定性，美国将大部分财政收入用于提供能够提高土地价值的公共物品上。　　美国的房产税起源于殖民时期，最早可以追溯到1671年的新泽西州。1796年到内战期间各地的物业税政策逐渐统一，按统一税率征收。　　以房产税为主的财产税曾多次成为社会改革的主要目标。年美国经济大萧条时期和20世纪70年代先后形成两次大规模抗税风潮。1978年通过的加州宪法第13条修正案规定，加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1%，同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度，房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2%，以较低者为准。　　加州的该提案对其他各州的房产税政策带来了重大影响。因而上世纪90年代以来，美国各州政府所征收的房地产税大为减少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地产税，其税率要受到州政府和州法律的管制。　　目前美国50个州都征收房产税，美国房产税是财产税的一部分，属于地方性税种，主要目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，征税主体是县政府、市政府和学区，是地方政府的重要收入来源。　　美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，房产税一般由州以下地方政府征收。税基方面，定期评估房屋市场公允价值，并按照评估值的一定比例作为税基，地方政府会根据房屋的所在地、房屋类型等设定不同比例，从而实现政策引导。税率方面，州政府立法设定最高税率，地方政府自行设定具体税率。在税收减免方面，地方政府基本对自用住宅提供不同形式的减免，实现累进税率，照顾低收入等特殊人群基本住房需求。如在总应纳税额基础上进行固定金额税基减免、在应纳税额超出家庭所得一定比例时，给予所得税抵扣或返还。　　大致来说，房产税的年税率中值为房屋价值的1%，在美国的50个州以及首都哥伦比亚特区中，密苏里州的房屋税为1%，排名第26；房屋税最低的是夏威夷州，只有0.28%；最高的是新泽西州，为2.38%，是夏威夷的8倍多，也就是说，一栋100万美元的房屋，在夏威夷每年只要缴2800美元的税，在新泽西却要缴23800美元。　　华府地区，房屋税率最低的是哥伦比亚特区，2015年的税率为0.85%，其次是马里兰州蒙哥马利县(Montgomery County)，税率为0.934%，与哥伦比亚特区、蒙哥马利县一河之隔的弗吉尼亚州费尔法克斯县(Fairfax County)的税率则为1.09%。　　美国房产税沿袭了英国财产税的制度，财政分权、地方自治、私有财产保护和民主政治制度相辅相成。主要特点如下：　　1)美国的房产税经过历年改进，已成为地方政府最主要的税种及最重要的收入来源。如新泽西州的泽西市在2005年已是总收入的96%。同时，还是学区收入的主要来源。　　2)以房地产价值为计税依据，且计税价值的评估与房产税收的征收管理是分开的。为保证房地产评估结果客观公正，核税官员不属于正式工作人员，只负责核税，不负责征收与管理。　　3)税率根据预算和税基变化情况不断调整。总税率是州政府的税率及各级政府税率的加总。州政府一般通过税法确定某个值或范围；地方政府根据当年预算、应纳税财产总价值、其他收入来源等确定。(地方政府具体步骤如下：首先，对当地财产进行估价，确定应纳税财产价值，用V表示。其次，确定下一年财政年度总预算以及除房产税外其他总收入，两者之差用T表示。最后，地方政府税率为V/T，总税率=州税率 县、市税率 其他机构税率。)　　4)征管程序独特、严密便捷。首先，核税官员核定所管辖区房地产的计税价值；其次，地方政府根据本地预算及计税价值确定税率，报州或县政府同意后，令地方税务局执行；再次，税征管员根据计税价值和税率得出应纳税额，将每个人的税单打印邮寄给纳税人，有些发给银行等金融机构，由其代收房产税；最后，纳税人根据税单，开支票连同税单寄给征税机关，有些通过银行等金融机构代缴，只有极少数到征税机关上门纳税。　　4.2.2 地方政府主力税种，家庭负担小　　房产税是美国州一级地方政府的重要税收来源，如加州房产税占地方政府总收入的12%左右，纽约州房地产税占地方政府总收入的16%左右，考虑到地方政府还有经营性等收入，房产税收入在税收总收入中的比重更高，能达到30%以上。地方政府一般根据预算收入和总支出情况决定房产税的总征收数额，再结合辖区房产评估的公允价值总额，在州政府允许的范围内确定税率，因此房产税在地方政府的财政收入中保持比较稳定的占比。　　美国房产税对居民的税收负担并不大。</stro
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