火热背后的疑问，长租公寓如何改写租房生态
10:23&&& 作者：&& 来源：北京晨报
长租公寓，正以一种从未有过的方式，改变着现有的房屋租赁生态。长租公寓的风口已经袭来，在这股风浪之下，北京的房屋租赁市场究竟又会有怎样的改变？
& & & &原标题：火热背后的疑问
& & & &长租公寓如何改写租房生态
& & & &长租公寓，正以一种从未有过的方式，改变着现有的房屋租赁生态。长租公寓的风口已经袭来，在这股风浪之下，北京的房屋租赁市场究竟又会有怎样的改变？
& & & &怎么改变租房业态？
& & & &&长租公寓就是做生活服务的生意&
& & & &&由于长租公寓的出现，未来租房市场可能从原来的C2C的初级模式，升级到C2B2C，或者是B2C的模式。&湾流国际副总经理汤若季表示，尽管现在长租公寓市场仍处在快速扩张的状态，在行业中占比很小，但是仍然会改变现有的租房市场。
& & & &汤若季认为，长租公寓的核心就是生活服务。在普通的小区住宅中，房东不可能像管家一样事无巨细，而出租房子的房东也要担负很多责任。&如果有一个成熟的租赁机构帮助两边对接，那么无论是房东还是房客，都能够省心。&
& & & &熊猫资本合伙人梁维弘也认为，未来长租公寓模式在租房市场中的比例会越来越高。&长租公寓在运营、服务、品质上都会更好，随着未来产品和服务的成熟，个人将房屋交给专业的公司去运营也将成为趋势。&
& & & &实际上，纵观一些发达国家和地区的房屋租赁市场，几乎已经见不到个人房东的踪影。而对接租客的，更多是类似于长租公寓服务商等角色。房东将房屋出租给平台，而平台再负责将这些房屋出租给普通租客，并提供服务。
& & & &对房租和房价有何影响？
& & & &&专业化租赁机构会让房租更稳定&
& & & &因为有了服务的基因，长租公寓租金相较于住宅房租普遍要高出20%左右。有的地理位置不错、品质较高的长租公寓，一间40多平方米的开间，房租价格可达到万元以上。这样的长租市场，是否会推高城市的房租呢？
& & & &安居客房产研究院首席分析师张波表示，从目前的租赁市场现状来看，我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变，更多人尤其是年轻人对于租房的接受度增加。相较于传统租赁住宅，年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。
& & & &张波认为，随着高品质长租公寓的规模化发展，如果能有长期稳定的租赁政策作为保障，未来选择租房的人会越来越多。住房需求可以通过多样化的方式得到满足，有利于房产交易市场的稳定，对房价稳定也是利好因素。
& & & &梁维弘则表示，每年北京等地区的房屋租金都在上涨，即便没有长租公寓，租金价格也将呈现上涨趋势。
& & & &此外，自如的数据显示，专业化租赁机构的发展，其实会让房租更稳定。对比自如与普租市场的房租价格，自如的价格曲线更稳定，波动不大，而普租市场的房子租金波动较大且振幅高达30%。
& & & &贷款租房靠谱吗？
& & & &&相关贷款模式仍在创新中&
& & & &贷款租房还是贷款买房，你会选择哪一种？
& & & &在北京地区的长租公寓，大多数都配备或者即将要嫁接金融。其中，给租客贷款租房，是最普遍的形式之一。
& & & &&买房你需要一大笔首付，月供也要1万多，但这月供足够你租到很好的房子了，而首付更可以让你去做更多想做的事情。&一位长租公寓人士认为，一些年轻人对于买房还是租房的思维模式已经开始转变，&未来一线城市的房屋数量不断下降，租房也是必须的选择。&
& & & &不过，如果是贷款租房，面对流动性如此大的群体，真的靠谱吗？
& & & &据北京晨报记者了解，无论是与互联网金融平台合作，还是与银行合作，贷款的对象并非是租客，而是平台。金融机构凭借着租客的长期租赁合同，给平台放款，但金融机构也要审核租客信用资质。
& & & &&房客可以得到一月一付的优惠，相当于没有利息的贷款。而作为平台可以在租房第一个月就能够得到全年的房租，用于扩展其他业务。&长租公寓平台的相关负责人表示，即便是租客违约提前退房，平台也会快速找到下一个租客，并不会因此而出现资金的断档。
& & & &不过，一些银行也表示，如何为这部分消费人群贷款，具体方案仍在研究当中。
& & & &资本热捧之下有隐忧？
& & & &&大多数长租公寓的盈利仍是难题&
& & & &资本的热潮往往是一把双刃剑，它可以将一个行业捧上天，也可以让其跌到很惨。对于前期投资成本较其他行业都大的长租公寓市场更是如此。然而，资本热潮之下，长租公寓未来的发展却不一定一帆风顺。
& & & &我爱我家相寓副总经理张多认为，目前不少长租公寓存在同质化竞争的隐患，大多数长租公寓的盈利仍是难题。在她看来，未来长租公寓比拼的是客户服务、产品的多样化与精细化运营的能力。
& & & &张波也表示，我国长租公寓目前处于谨慎发展的状态，其盈利周期较长，多数长租公寓企业尚未实现盈利。同时整体租金回报率长期偏低，长租公寓的拿房成本和融资成本较高。
& & & &&在目前的状态下，单靠租金收入来实现盈利较为艰难，需要积极探索多样化的盈利模式，如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等，多渠道发展，才有更多机会。&张波表示。
& & & &梁维弘也认为，现在长租公寓已经开始比拼内功，百万间公寓的运营能力、资金的运作能力、产品的创新能力等都将考验着长租公寓平台。与此同时，尽管现在针对长租公寓的相关法律法规还不健全，但随着相关规范的出炉，未来行业很有可能像酒店一样需要牌照才可运营。
& & & &自如相关负责人也表示，长租公寓未来的发展空间很大。但是租赁是一个很复杂的，需要专业运营能力的行业，特别需要沉下心来做事情，而只有做得好的企业才能经历大浪淘沙的过程。
& & & &链接
& & & &美国的住房租赁市场
& & & &美国的租赁市场十分发达。数据统计，专业持有和运营的机构众多，2016年租赁市场机构渗透率在30%以上。在美国租赁住房结构中，独栋住宅占比35%，公寓占比61%；其中公寓租赁市场的机构渗透率为52%，个人占比为48%。假设独栋住宅均为个人持有，那么美国租赁市场的机构渗透率为31.72%。而当下我国的租赁市场以职业二房东和个人房东为主，机构渗透率还不足2%。
& & & &据了解，美国的公寓持有和运营机构均涌现出规模化发展的龙头企业，由于轻资产模式易于扩张，运营机构的龙头企业运营规模普遍高于持有机构的规模。
& & & &其中，美国前50名的公寓持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套公寓。根据NMHC的统计，美国TOP50公寓持有机构的市场占有率为9.6%，排名前十和排名前三的市场占有率分别为3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0万套，门槛为2万套，TOP10和TOP3平均持有6.9万和8.8万套公寓。
& & & &而公寓租赁机构分化为持有机构、运营机构两类，主要包括REITs、房地产开发商和公寓运营商等。REITs和开发商大多采用&持有+运营&模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比；公寓运营商多以轻资产模式运作，以运营为主、较少持有，是公寓运营领域重要的专业力量。
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公寓不能住、买房变租房，1700名业主怎么办
　　作为佛山市南海区推进“三旧改造”的丽日广场项目近期引来大麻烦。开发商将办公性质的房产当作住宅用途的商品房售卖，并隐瞒了32年到期后将被村委会无偿收回的合同信息。
　　临近过年，但是佛山丽日广场众多业主却愤愤不平，奔波于维护自身权益的路上。
　　花钱买来住的房子如今被告知只能用来办公，业主们意识到自己可能遭受了消费欺诈，回顾购房经历，仔细查看购房合同会发现，这或许原本就是一个陷阱。
　　毫无征兆 1700套公寓突然成写字楼
　　若不是南海区住建局发现丽日广场的销售大堂内没有公示广场内房产将被村委会无偿收回这一条款，并责令开发商将这一实际情况进行公示。这件事或许还会被隐瞒到2045年才会被业主发现。
　　12月22日，《消费者报道》记者来到丽日广场销售大堂，墙壁上蓝色背景的公示牌上写道：“根据《关于加强非住宅用地管理的意见》及《规划条件》的规定，本项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房。”备注内容还讲到，该项目的建筑物在使用过程中不得改为住宅用途。
▲钉在销售大堂墙壁上的“丽日广场备注内容”
　　然而，业主从宣传广告和销售的口中得知的却与之完全相反，不少业主以为买了套居住用的公寓，却不知实为写字楼。有业主向《消费者报道》记者表示：“丽日当初在宣传及签合同时都说这些房子是办公居住两用。”
　　在广场销售完大部分的房子后，这份公示牌才姗姗来迟地出现在销售大堂。有业主发现此面公示牌后，将这一令他们震惊的消息告诉了其他业主，一石激起千层浪。
　　“我们买房子也是用来住的，现在只能用来办公，我们怎么会用得着？这么一个广场建设了1700多套办公室，想想都是不可能的。”业主埋怨道。
　　得知自己所买房子仅能用来办公后，业主们开始收集开发商先前对丽日广场进行的有关“公寓”的宣传。丽日广场的官方微信“丽日广场”在日发布的一篇名为“丽日广场最火爆户型！”的文章中，明确说明广场内所售房产为“单身公寓”。
▲丽日广场官方微信文章，后被业主截图打印
　　有业主向《消费者报道》记者展示了丽日广场当初宣传的传单。在传单的左下角，“量身定制办公与生活空间”的字眼十分醒目。而从房屋规划图看来，床和浴室的设计也十分明显。
▲丽日广场宣传单
　　蔡姓业主在今年4月份看中了广场内的房子。“当时千挑万挑，看中丽日广场的商业潜力，决定买下。每平方米10910.13元，总价是38万元。没想到现在回头看看，处处是坑。”
　　蔡姓业主告诉《消费者报道》记者：“我一次性在丽日广场买了两套公寓。打算等年纪大了可以把广州的房子留给孩子，自己搬到广场公寓住。另一套可以用来收租金。都已经签了购房合同了，现在告诉我这房子不能住，只能办公，放谁都接受不了。”
　　同样来自广州的梁姓业主向《消费者报道》记者展示了其与丽日广场销售的微信对话记录。内容显示，销售人员似乎对广场公寓改成办公用途都不知情。
　　12月24日，记者进入广场内的房屋现场发现，部分房屋已经完成装修。装修工人向《消费者报道》记者详细描述了房屋内床铺和浴室的位置，装修规划为居住用，并非办公。
　　虽然文件明文规定，丽日广场项目内的房屋不能用来居住，但是当日，记者还跟随4名业主进入他们所购买的房屋内，装修标准均按照居住要求。该名业主告诉记者，他们已经将房子租给了入驻广场的酒店，自己则只收取租金。
　　值得一提的是，在有关部门验收工程时，施工方将浴室处的低凹处用水泥进行了填补。而在实际装修时，装修工人再将水泥全部挖出。浴室的墙壁是在工程验收之后，由装修工人进行堆砌的。
　　这一动作被业主解释为，工程确实是以办公标准验收的，而在水泥填补的地方设计下水道、热水管道等设施掩盖不了房屋就是用来居住的。
买房变租房 29年后将被村委会无偿收回
　　除了买来的房子不能住，同样令业主难以释怀的还有房子在29年后还要被村委会无偿收回。
　　根据有关农村集体建设用地的土地流转的规定，村集体是土地的拥有者，而开发商只是使用者。
　　上述公示牌讲道，根据《土地使用权出让合同》的约定，权属人对土地上房产的持有年限不超过本宗土地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回。”
　　这让业主感到惶恐。无论是买房用来居住，还是用来投资的业主都对此条款极力反对。黎姓业主告诉《消费者报道》记者：“买房之前，开放商和销售都没有告诉我们这房子在29年后会被无偿收回，只说到期后，我们可以以补地价的方式续期。”
　　这一种产权年限结束后的处理办法明显和国有土地性质的商品房产权不同。有业主埋怨道：“虽然关于国有土地使用权到期后的续期办法至今还在研究，但总不至于被无偿收回吧，而且全国那么多人都是一样的情况。”业主们担心，村委会掌握了太多的主动权，到期后的谈判令他们太被动，村委会可以无偿收回的东西，何必还要低价让我们续期呢？
　　业主感到纳闷，合同签的是《商品房买卖合同》，银行贷款也能顺利发放，房产证也有，所有的文件和流程都和购买国有土地上的房子一样，为何自己的房子到期后就要被无偿收回呢？
　　记者了解，这与广东省特有的“三旧改造”改造模式有关。农村集体建设用地流转入市不仅能推动土地资源集约利用，又能提高农民收入，实现多赢。
　　日前，南海区的农村集体建设用地流转入市后，并没有房产证可发。当天，南海市国土局发布了《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》。《办法》允许集体建设用地流转入市后，可以在租期内发放房产证。
　　根据上述《办法》，丽日广场的业主在使用期内拥有独立房产证，也可进行正常的交易买卖、抵押和按揭贷款等操作。
▲佛山权威房地产网上的项目信息
　　据相关合同显示，丽日广场的土地属于南海区桂城街石（石肯）村（注：石肯二字合为一字，音gěng，现字典已无此字。）一村东股份合作经济社（下文简称：经济社）所有。
　　为求证真伪，《消费者报道》记者来到经济社。经济社社长庞次联告诉记者：“丽日广场的土地是经过经济社全体超过1000名股东集体投票表决出让给丽日东方房地产开发有限公司的，是经济社出让的唯一一块土地。”
　　她向记者提供了一份和开发商签订的名为《土地使用权出让合同补充协议》的合同副本，签订日期为日。为何有“补充”二字，她解释道，因为开发商不能接受一次性付清租金，选择分期支付，后来合同重新签了一份，最终合同以该份为准。
　　丽日广场的占地面积共计48149平方米，土地出让期限为32年，即至2045年。开发商支付每平方米4865元，共计2亿3千多万元的土地使用权出让金给经济社，前后共8年付清。
▲经济社提供的《土地使用权出让合同补充协议》
　　庞次联表示，土地出让给开发商后，经济社只负责收取租金，其余的都交给开放商自行处理。到2045年的时候，经济社确实要无偿回收土地，包括土地上的建筑物等全部归经济社所有，开发商不得蓄意破坏建筑物。
　　至于到期后是否有其它办法。庞次联说：“无偿收回是肯定的，合同写得明明白白。到期后，需要经过我们经济社全体代表集体表决决定。若是业主还想继续使用，可以与我们经济社签租房合同。”
　　写字楼当公寓卖 开发商或涉合同欺诈
　　12月24日，记者致电该广场销售处，销售人员称广场的房子已经全部卖完。事件被曝光后，广场内的房子或已停止销售。记者在销售大堂看见一份贴出的房屋售卖情况，实际上仍有部分房子尚未卖出。
　　开发商方面拒绝了采访，在此前接受其它媒体采访时，该公司一名岑姓经理讲道：“产权到期后，确实是要归还土地的。到时候开发商可以和政府出面一同扭转这一局面。”
　　业主认为，在购房前对“无偿收回”一事一无所知，开发商就是销售欺诈。对此，该岑姓经理解释道，这有可能是销售的行为。
　　《消费者报道》从一份业主与销售人员的对话录音得知，销售人员也感到委屈。销售人员表示：“当初开发商和我们说一切手续都是正规的，现在就把责任推给我们，连佣金都还没给，我们也在找他们。”
▲网上仍有不少出售信息
　　究竟开发商是何方神圣？
　　根据记者调查，丽日广场的开发商“佛山市丽日东方房地产开发有限公司”共有6个法人股东，一个为广东丽日集团投资有限公司，其余5个均为佛山市当地企业。目前的法定代表人名为赵正。
　　工商登记记录显示，近年该公司的法定代表人经历过两次变更。日，其法定代表人由严伟良更换成陈才荣。在丽日东方广场房屋售卖期间，即日，法定代表人再由陈才荣更换成赵正。
▲佛山市丽日东方房地产开发有限公司的注册信息
　　另外，据南海区人民法院的公开裁决书显示，日，该法院受理了该公司的法人股东之一——佛山市中为投资咨询有限公司和佛山市丽日东方房地产开发有限公司其余5个法人股东的公司解散纠纷一案。不过，在该案宣判之前，双方达成和解，原告撤回了起诉。
　　业主惊觉受骗解决似乎遥遥无期
　　上述岑姓经理表示，当初的签约合同都写得明明白白，业主要是觉得有消费欺诈，可以走法律途径。
　　业主仔细查看了购房合同发现，开发商对此事早已埋下伏笔。从业主提供的《商品房买卖合同（预售）》的文件中，可以看到，该商品房的规划用途为“办公”。这说明，在签购房合同时，业主已然知道房子的用途是用来办公的。
▲业主提供的《商品房买卖合同（预售）》，商品房用途为“办公”
　　但业主有苦难言。数名业主向《消费者报道》表示，“丽日广场的土地性质为商服用地，我们对此不太了解。签约合同时，销售让我们都写办公用途，称办公用途的房子可以用来办公，也可以用来居住。若是只写居住，就不能办公了。”
　　该房产既可以办理房产证，也可以走正常的商业贷款，而且业主也缴纳了“住宅专项维修资金”。一切的手续都和购买国有土地上的房子一模一样，业主对此并没有太在意。这一疏忽，让业主如今的维权陷于被动。
　　另一方面，关于“无偿收回”，记者在销售大堂角落的桌面上发现了一份《见证书》，此份见证书和经济社提供的合同副本内容一致，只是涂掉了土地出让金额而已。
▲销售大堂内的《见证书》，写有“无偿收回”的条款
　　在桌面旁边的白色写字板贴出了数份有关该广场如《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等文件。但是此份写有出让期到期后将被“无偿收回”的《见证书》却夹杂在这份含有数十份文件的文件夹内，极不容易被发觉。至于这份《见证书》是何时放进文件夹，出现在销售大堂内的，我们不得而知。
　　业主表示，若是我们能早看见这份《见证书》，早知道会被无偿收回，那我们再买房就是我们的事了，但是我们之前压根就一点都不知道。“而且，‘无偿收回’这么重要的一个信息，怎么就不在我们的购房合同当中提一提呢？”
　　面对南海区住建局“当初没看合同吗”的疑问，业主无奈回道：“当时中介带我们看样板房，房间里有厕所、厨房、餐台和大床，明摆就是公寓，就签了认购书。后来再签合同时，对方讲合同是房管局打印的不会假。”
▲网上关于丽日广场二手房的图片
　　然而就是所有程序正当，和购买居住用商品房的流程一模一样的过程中，所有业主都没有质疑过房子根本就不能用来住人，只能用来办公。
　　如今，业主抱团维权，已经向当市公安局南海分局经侦处进行了备案。从12月21日起，每天都有前来备案的人。该分局宣传科工作人员告诉《消费者报道》记者，目前还处在收集信息的阶段，处理起来可能需要几个月。
　　浙江省五联律师事务所擅长合同法和房地产法的律师张东伟评论此事道：“销售是代表开发商的，开发商将责任推给销售是不成立的，其行为最终还是得由开发商来承担。开发商有趁购买者不懂法进行恶意欺诈的嫌疑。”
　　对于合同上写明“办公”不能居住一事，他认为这是开发商故意误导，导致消费产生重大误解，根据《合同法》第54条，业主们可以有自知道被欺骗后一年期限的撤销权。
　　了解完事件经过，张东伟认为在证据上，开发商是有利的。他建议业主可以推荐代表人聘请律师进行维权。
　　得知丽日广场将办公用途的房子当作居住用途进行宣传销售后，南海区国土局再次强调：“不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售。”
▲国土局在相关论坛上的回应
　　而此时，丽日广场的大多数房子已经售卖出去。一面是开发商及销售隐瞒房产实际信息，一面是业主认为被欺诈要求退房，南海区推进“三旧改造”的改革方案在丽日广场项目上遇到了棘手的难题。
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2、社交属性只是看上去很美
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