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借名买房协议的效力，合伙买房及时登记别做隐名出资人
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一、借名买房协议的效力前政府和银行针对首套房和二套房实行差别化的贷款政策和税收政策，首套房实行首付比例最低两成，贷款利率最低85折，按房产总价款的1%或 1.5%征收契税，二套房(前套住房贷款未结清的)实行首付4成，贷款利率上浮10%，契税1%或2%。一些购房者明明名下有住宅，但为了享受首套房贷款利率和契税的优惠，就想找名下无房无贷的亲戚或朋友共同买房或者以他人的名义购房，并欲以一纸协议将名义购房人与实际出资人出资情况进行约束。借名买房签的协议既无效力又难公证。公证员指出，名义购房人与实际出资人私下签署的协议不受法律保护，也无法办理公证。根据我国《物权法》规定，房地产权属以不动产登记为准，房产登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人。当事人为了享受贷款利率优惠、规避国家税收政策签署的“隐名购房协议”因为违反法律规定、损害社会公共利益属于无效合同，我国《合同法》第五十二条明确规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而且，我国《物权法》规定了“善意取得”制度，即使有私下签署的“隐名购房协议”，名义产权人也完全可以自行将或转卖给第三人，而无需征得实际出资人的同意。只要第三人支付合理价款并已办理完毕房产过户手续的，那么善意第三人就取得了房屋所有权，房产的实际出资人只能要求名义产权人赔偿损失，无权要求追回房屋。此时如果名义产权人转移资产，那么实际出资人就将面临房钱两空的困境。二、合伙买房及时登记别做隐名出资人合伙买房应签书面协议，再去办理共有登记鉴于隐名出资购房存在巨大的法律风险，公证员建议广大市民，谁出资购房，就将房产登记在谁的名下，不要因为银行利率或税收的优惠政策而因小失大。对于合伙共同买房的，包括几人共同出资全款买房，或一人单独出首付、两人共同还贷，或两人共同出资首付并共同还贷等多种情况，建议所有出资人签署书面的《共同出资协议》，详细约定各自的出资额、房产所占份额、贷款的归还、房产的使用受益权、何种情况下可以处置，以及如何处置等问题。在签署书面共同出资协议后，全部出资人应当去房管局办理房地产共有登记。我国《物权法》承认不动产有按份共有和共同共有两种形式，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此公证员建议合伙买房的，应当在签署书面《共同出资协议》后到房地产管理部门办理产权登记，将产权登记按份共有，并在上明确各自所占有的产权份额，以免日后发生不必要的纠纷。以上便是借名买房协议的效力，合伙买房及时登记别做隐名出资人的具体内容，希望能够对您有所帮助，当然，在实践中，有更多关于这的问题，如果您想要了解更多关于这方面的法律问题，请具体联系我们律师，我们会根据您的具体情况，为您进行专业的法律分析。
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一、借名买房的协议可以公证吗？借名买房的协议是不可以公证的。房屋产权是以房产证上的登记为准的，由于私下签订的协议效力难以确定，即使做了这类公证，在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上，倘若案例本身就存在违法行为，那么公证的结果......
借买房之名为借贷担保日，原告张某某与被告重庆某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张某某以3000万元购买某某公司所有的某某国际大酒店1、2、3层房屋，日交房。超过6个月未交付房......
无锡房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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房屋产权如何查询 房屋权属登记流程
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
买房为什么要查验呢？因为房屋产权代表着购房者对房屋所享有的各项权利，无论是出让转卖还是赠与他人，都要先取得房屋的。 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由和两部分组成，房屋所有权的期限为永远，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳获得土地使用权。 按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：1、国家所有住宅;2、劳动群众集体所有住宅;3、公民私人所有住宅;4、其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。 如何查验房屋产权? 1、有房屋未必有产权，如单位自建、建房、社区配套用房、违建房等。 2、产权是否登记，如预售房、抵押未登记等。 3、产权是否完整，如已抵押未解除、不符合上市出售条件。 4、产权有无纠纷，如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等。 5、有两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。 房屋权属登记种类和重要性 房地产权利人法人或自然人通过各种方式合法取得的房屋所有权和权，在经过房地产登记，取得后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。否则，取得的产权不能受到法律的保护。 1、总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。 2、初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋资料及其他有关证明文件。在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。 3、转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。 4、变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记： (1)房屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的; (2)增加或者减少的; (3)房屋翻建的; (4)法律、法规规定的其他情形。 5、他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。 6、注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。 房屋所有权登记办理 在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请房屋所有权初始登记。 办理房屋所有权登记须带证件： 1、房屋所有权初始登记 (一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。 2、房屋所有权转移登记 (一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。 第(四)项材料，可以是、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 3、房屋所有权变更登记 4、房屋所有权注销登记 5、抵押权登记 (一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料 6、抵押权注销登记 (一) 登记申请书;(二) 申请人的身份证明;(三)书;(四) 证明房屋抵押权消灭的材料;(五) 其他必要材料。 7、预购商品房 (一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房预售合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他必要材料。 8、房屋所有权转移预告登记 (一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证书;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。 办理房屋所有权登记流程： 申请 受理 审核 收费、发证 记载于登记簿 归档 房屋产权可以通过购买、建设、受赠、抵押、继承等多种方式获得，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到法律保护的合法权益。 以上是小编为您整理的房屋产权如何查验以及房屋权属登记流程的知识。热门楼盘推荐：&&&&&&
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找不到买房人如何办理产权过户
09-11-03 &匿名提问
如何办理房屋产权过户登记手续？答案：　《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。
请登录后再发表评论!房屋可预告登记开发商不配合 买房人犯愁_网易财经
房屋可预告登记开发商不配合 买房人犯愁
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“我们两家的房子也想互换一下，多长时间能办完”、“我们的房产证啥时候能办下来”……12日，本报和济南市住房保障和房产管理局联合开通“房产生活帮”后，很多市民打电话咨询有关房产方面的问题。有不少市民咨询，买了期房，如果开发商“跑路”该如何防范？对此，房管部门表示，可以进行房屋。
进行了预告登记，市民买房子踏实多了
冯先生前两年在工业南路附近一楼盘购买了一套100多平方米的期房。冯先生了解到，这个楼盘是本地一家开发商开发建设的，中间曾经停工，虽然现在又施工了，但很担心开发商会因为资金等方面的原因而出现问题，尤其担心出现“一房多卖”现象。
为此，冯先生决定对自己购买的房子进行预告登记。他首先在济南市住房保障和房产管理局的网站下载了《预购商品房预告登记协议》，然后找开发商在协议书上盖章。随后，冯先生带着身份证、网签备案合同等资料，到济南市房屋产权登记中心办理了房屋预告登记。
“一旦购房者对所购房屋进行预告登记，就从法律上宣告自己成为这套房屋的唯一权利人，此后即使房子被‘一房多售’,购房者仍可保护自己产权的完整。”济南市房屋产权登记中心负责人说。
据济南市房屋产权登记中心负责人介绍，预告登记是济南市房管局近期推出的一项业务。
开发商不配合咋办？可在购房合同里约定
记者在采访中了解到，由于预告登记的协议书需要开发商盖章等，购房者办理预告登记需要开发商进行协助，但不少开发商出于自身的考虑，不愿配合购房者办理此项业务。
市民王先生在奥体中路附近购买了一套商品房，为房产安全考虑，想办理预告登记，但找了两次，开发商都以不同理由不予盖章。记者了解到，考虑到自身房产的安全，许多购房者都希望进行房屋预告登记，但出于同样的原因没有办成。
房屋预告登记业务推出后，虽然咨询的市民很多，目前已经办成的却不多。除了开发商不配合，另一个重要的原因是许多购房者保护房产意识不是很强。
房管部门提醒，为了让开发商配合，一方面购房者要加强与开发商的协商，另一方面，购房者在买房时，可以在合同中予以约定，这样就有了保证。
业内人士也建议，当前济南市的网签合同中不包含这一项，建议予以增加，供购房者选择。
相关链接 怎样办理预告登记
济南市房屋产权登记中心工作人员介绍，要进行房屋预告登记，购房者可在济南市住房保障和房产管理局网站下载《预购商品房预告登记协议》，然后找开发商盖章。
购房者有了盖章的协议后，携带身份证、已登记备案的商品房预售合同(原件)等资料，就可以到房管部门办理预告登记。
据了解，买卖双方应当在商品房预售合同在房屋登记机构登记备案后30日内，共同申请办理预购商品房预告登记，如开发商未按照协议约定与购房者申请预告登记，购房者可以单方向房屋登记机构申请办理预购商品房预告登记。
房屋预告登记业务的办理期限为3个工作日，购房者申请三个工作日后可以领取预告登记证明。
具体业务办理可拨打本报和济南房管热线进行咨询。 (崔荣杰)
本文来源：大众网
责任编辑：王晓易_NE0011
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