付了首付后贷款却批不下来
想退房要付违约金吗？
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[导读]今天有网友咨询，交了首付款后，贷款没批下来，是否要缴纳违约金的问题在上一期的法律咨询回复中，我们给网友解答了房产证办不下来的问题，最近法律平台比较火爆，收到很多网友的咨询，由于问题比较多，请大家耐心等待，我们会一一为大家解答。今天有网友咨询，交了首付款后，贷款没批下来，是否要缴纳违约金的问题，为此，小编咨询了江苏双泽律师事务所的薛律师，看这类的问题该如何解答。网友：付了首付贷款一直批不下来怎么办？ 3月份在吴江买了套房子，签了合同并付了约定的20%首付，但到现在几家银行贷款都批不下来。现在想退房，是否要付违约金？薛律师：这个要看是什么原因造成的不能办理贷款，如果是客户个人原因造成的，客户要求解除合同是要按合同约定支付违约金的。一般房屋买卖合同里都会有关于贷款办理条款的约定的，如果约定的条款并不违反法律强制性规定，一般都要按合同条款约定的来履行。网友：那首付款可以退吗？薛律师：具体要看合同约定，合同里如果约定办不下贷款客户可以退房，开发商在扣除违约金后，是要退款的。如果合同约定客户不能退房，需要客户自己筹集资金一次性付款，如果想退款就需要结合客户的综合情况，看如何处理了。据了解，根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。欢迎大家继续在法律平台咨询买房、交房、租房等与房子相关的问题。
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手握同贷书不惧被催违约金
来源：南方都市报
&&现在买房想找银行贷款真不是简单的事情。南都记者调查发现，中山部分银行不但贷款利率普遍上涨，还因为年底贷款额度紧张，放款异常缓慢。现在申请房贷的客户，最快也得等到春节前放款。(相关报道见本周三南都中山AⅡ读本)
&&南都记者接到一位在今年4月份就成功签约的购房者投诉，直到现在银行仍不放款，导致开发商天天敦促他尽快完成贷款手续，还威胁&超过期限就收取相关的违约金&。如果不幸，你也遇到这种尴尬局面，点算？
&&个案：被开发商索要10%违约金
&&闵先生今年4月购买了一套商品房，总价约36万元。作为首次置业者，他向交通银行申请贷款，贷款额度约为25万元。15日后，他收到银行同贷书。
&&本以为自此就安枕无忧乐只需坐等房子交吉，但是闵先生却遭遇&放款难&。&原先也并没有在意这件事，反正银行拖时间我就晚点缴纳房贷而已，但是几个月后，开发商开始催促我尽快完成整个手续。&闵先生表示，对方甚至&威胁&：假如超过了购房合同上规定的期限，开发商就有权向他收取合同规定的违约金，即房款的10%。
&&闵先生不得不踏上了&代开发商向银行催款&的道路。但是，即便他多次向银行催促要求尽快放款，银行都以&额度非常紧张，请等待回复&的说辞推搪。直到今天，银行也还没有放款。记者于25日向交通银行相关工作人员询问房贷事宜，也得到了类似答复，并告之&或有可能明年初才能顺利放款&。
&&面对开发商的违约金要求，闽先生一脸无奈。
&&调查：普遍放款慢，还可能遭遇&被提价&
&&闵先生的情况并非孤本。在中山政府之窗的投诉平台上，近期有不少这样询问银行放款慢的案例。甚至还有购房者在等待银行放款的过程中遭遇&被提价&而被迫延迟放款：刘先生在今年7月份华润银行签订了房贷合同，约定的贷款额为40万元，按照8.8折的基准利率优惠来还贷。1个月后&同贷书&下来了，在等待放款的过程中，却被工作人员告之：贷款条件发生变化，一律按照基准利率进行贷款，并要求另签合同。刘先生拒绝后银行也因此拒绝了他的放款。
&&&半年已经算好了，我年头办理的公积金贷款，年尾才通知放款了，等了足足1年！&成功在城区购房的魏先生向记者抱怨，不过他比闵先生幸运一点的是：开发商并没有要求他赔偿违约金。
&&此外，记者在调查中发现，现在平安银行及民生银行已经暂停房贷业务，也就是说若前期通过该两间银行进行房贷业务，也有可能遭遇停贷危机。
&&&现在银行放款的速度真的很慢，年底我们也需要资金支付工程款和银行利息，有开发商催购房者要求银行尽快放款其实是很正常的。&有不愿意透露姓名的城区楼盘开发商表示，开发商也不希望&威胁&购房者，但在贷款难到位下，不排除有开发商过于心急了。
&&律师：&同贷书&生效可不必支付违约金
&&广东保信律师事务所律师王旗认为，只要在&同贷书&生效的情况下，即便购房合同约定了违约金及违约限期，购房者也无需向开发商支付相关违约金。&同贷书就是银行是否同意贷款成立的一份文件，只要同贷书已经发放，就证明了购房者的信用及买房条件符合相关规定。在此情况下银行未放款到开发商手中则是银行的原因，并非属于购房者的责任。&
&&她认为，开发商虽然在购房合同中或增加附件的形式来要求购房者支付违约金，但只要与法律法规冲抵，就无法被履行。&只有因为购房者自身原因让银行在审批过程中无法放款，才能按照合同进行赔偿。&她还分析称，一般银行与开发商在签订的担保合同中，会有关于放款最迟时间的约定，若超过这个时间，开发商不应该找购房者，而应该找银行要求支付。
&&至于银行在放款期间要求更改合同，她表示购房者可以维持自己原合同的条件，与银行协商一致，若不同意则有权要求解除合同，让银行支付其间的损失。
&&教你几招
&&优先选择开发商指定的银行合作
&&大地房地产销售经理周丽嫦透露，一般情况下开发商会指定与哪间银行合作，即在签购房合同时销售人员会建议你选择开发商指定的银行，这并非没有道理。&开发商指定的银行其实是有比普通银行更紧密的合作关系，通过这些银行能优先获得该银行的利率优惠，并在放款中获得优先权。&她表示，这也是为什么同一间银行不同楼盘会出现放款时长不一样的主要原因。而选择非指定的合作银行，即使顺利签约，也可能遭遇放款慢的可能。在利率条件相近的情况下，她建议购房者选择开发商的合作银行。
&&保证自己的贷款材料&零瑕疵&
&&王旗表示，在部分关于房贷纠纷的案件中，除了闵先生这类由于银行原因而放款慢，也有因为购房者自身的信用或房贷资料出现问题而被银行暂停贷款。
&&&有部分购房者在不清楚自己的信用情况或者是否达到贷款条件就麻木下定，一旦银行因此不同意审批材料，由此引发了停贷时间，购房者需要按照合同的约定进行违约金的赔付。&她指出，为了避免这样的情况发生，购房者最好在购房前，应该先向银行询问自己的信用记录，例如延期、逾期不还信用卡额而产生不良记录就可能使得房贷不被批准。另外，要关注贷款条件，例如半年的银行流水、社保缴纳、个人纳税、收入等情况要符合贷款规定，让材料尽量过关。
&&不嫌麻烦就&换银行&
&&这个招数慎用，因为手续繁琐还有风险。&换银行是极少数情况，一般我们并不推荐。&周丽嫦介绍，从签订合同到银行通过材料审批直到发放&同贷书&是一个从市到省的过程，期间涉及资产抵押环节。如果需要换银行，必须征得开发商同意方可到国土局办事大厅申请撤销资产抵押业务。此外，由于资产抵押后购房者的购房记录就会生效，因此在撤销资产抵押的同时还要要求开发商及银行出具相关证明，以此撤销自己的购房记录。
&&王旗则表示，这样的做法还着不可预知的风险。&例如原本银行约定了9折的利率，在换银行的期间，大环境政策会发生变化，或许换了银行反而没有相应的利率优惠。&另外，在换银行期间，半年期的流水等材料都需要重新更新，若在申请换银行的期间初始银行就放款了，或会被追究相应的银行违约金。
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被限购包围，中山
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> > 问题详情
房子交完首付,签了购房合同(契税没交),但是贷款按揭办不下来。请问可以申请全额退款吗?是否会扣违约金
8月份的时候，我们交了首付款签了购房合同，但是后来因为老公有不良还款记录（之前另一套房子未按时还款，现已还清）所以按揭办不下来。开发商之后帮我们转了另2间银行，但还是办不下来。我们就要求退款了，开发商说要扣2万元违月金，我觉得当初买房前售楼小姐说可以办贷款我们才买的，你要提供的材料我们也。办理过程中出现不良记录是银行手续问题...
8月份的时候，我们交了首付款签了购房合同，但是后来因为老公有不良还款记录（之前另一套房子未按时还款，现已还清）所以按揭办不下来。开发商之后帮我们转了另2间银行，但还是办不下来。我们就要求退款了，开发商说要扣2万元违月金，我觉得当初买房前售楼小姐说可以办贷款我们才买的，你要提供的材料我们也。办理过程中出现不良记录是银行手续问题，我们也不知道自己不良记录进档案了呀，不然谁这么傻还去买？现在我们答应给它扣违约金了，只要能退款。可是开发商却说不能退，已经跟银行那边说好了，这次肯定办得了，又帮我们转了另一间银行。为了我们把材料也转过去了。（免得说我们不积极）。从8月份到3月份，半年时间贷款都办不下来，我们总不可能一直这么等下去呀！我们是否可以要求全额退款？怎么办理？该走哪些程序维护自己的合法权益不受侵害？急需答案，谢谢各位！！
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当时开发商说能帮你们办贷款的时候有没有写什么协议什么的啊，或者合同上有没有注明什么，还是找一些对你们有利的证据吧
不知道下面这条知识能否帮助到您
居高不下的房价让大部分工薪阶层的群众们望而却步,于是越来越多的人们转向了按揭买房。那么,问题就来了,按揭买的房子可以退吗?房子签了购房合同还能退吗?
按揭买的房子能退吗?签了购房合同能退吗?
不太可能申请退款的吧，，的情况是定金不退了。
应该会扣违约金！
贷款贷不下来不是你的错 可以跟卖房商量一下退款，
看看合同吧，有没有有利的，只能打官司了
这要看谁的责任了，依合同办事。
谁承诺给你办的看吧
一般情况下是要扣违约金的，毕竟贷款办不下来在于购买者的原因，开发商只是介绍银行而已
你好，如果能更名的话，我想买这个小区，你把房更名给我，你免受损失，如果有意的话交流一下
第1-10条,共15条 &
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