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房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房，预售商品房应当符合哪些条件？
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一已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证。属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书。二取得建设工程规划许可证件和施工许可证件。三按提供预售的商品房计算投入开发的建设资金达到工程建设总的25%以上。是以确定竣工日期前满足四国，土房管局公布的预售长期限。
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这里有几个限定条件:第一,收取定金的时间,是在开发商取得商品房预售许可之前;第二,签订的协议不是商品房买卖合同,而是订购协议定金。我们知道,根据司法解释,开发商在取得商品房预售许可之前签订的商品房买卖合同是无效的,但在起诉前取得的,合同可以有效。但订购协议定金...
开发商取得商品房预售许可前可否收取订购协议定金(原创)
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土地使用权取得方式有哪些
对于土地使用权取得方式，目前我国的法律制度尚不统一，《》和《》从各自的角度作出了不同规定，本文将分别进行分析；同时，由于土地使用权的取得直接关系土地登记的权源依据，本文还将从《土地登记办法》的权源依据进行分析。（一）从《土地登记办法》规定的权属依据分析土地使用权取得方式。一是出让土地的权源依据。《土地登记办法》第二十七条规定：依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。可以看出，国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证是土地登记的权源依据。二是国有划拨土地的权源依据。《土地登记办法》第二十六条规定：依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书是土地登记的权源依据。三是集体建设用地的权源依据。《土地登记办法》第三十三条规定：依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。有批准权的人民政府的批准用地文件是权源依据。综上，国有土地划拨决定书和土地出让合同的性质其实是一样的，都是法律授权土地行政主管部门将土地使用权卖给或无偿划拨给土地使用者。既然是这样，为何申请划拨土地的登记要提供县级以上人民政府的批准用地文件作为权源依据，而出让土地则不需要？还有，国有划拨土地和集体建设用地都将用地许可作为土地登记的权源依据，而出让土地为何不需要？所以，《土地登记办法》规定的土地登记权源依据，不但无法解释土地使用权的取得方式，而且不同依据之间的矛盾使得土地使用权在取得的方式上变得更加模糊。(二)从《土地管理法》的相关规定分析土地使用权取得方式。《土地管理法》第五十五条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。缴纳土地使用权出让金，其实就是履行合同的行为，土地使用者缴纳出让金，取得土地使用权方可使用土地。另外，从土地使用权出让的定义上看，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所以，土地使用者是通过买受方式取得土地使用权，而不是许可方式取得。否则，政府向其颁发建设用地批准书，土地使用者就可以使用土地了。延伸阅读
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专业律师优质解答12、某公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权,可土地使用权取得后,该投资计划被股东大会否决。公司欲改变该幅土地的用途,为此,它必须( )
A取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金
B取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议
C取得出让方和市、县人民
12、某公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权,可土地使用权取得后,该投资计划被股东大会否决。公司欲改变该幅土地的用途,为此,它必须( )
A取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金
B取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议
C取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整
D取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金
参见《城市房地产管理法》第17条。
13、国有土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用该幅土地的,应当至迟于( )申请续期。
A使用年限届满前六个月
B使用年限届满前一年
C使用年限届满前二年
D使用年限届满后六个月
参见《城市房地产管理法》第21条。
14、某房地产开发公司于日取得一幅土地的使用权,因建设资金未到位,原定日动工开发,直到日仍未进行。这时,土地出让者( )
A可以无偿收回土地使用权
B可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费
C可以对该公司处以相当于地使用权出让金百分之二十以下的罚款
D既不能收回土地使用权,也不能征收土地闲置费,更不能罚款
参见《城市房地产管理法》第25条。
15、下面是对土地使用权出让合同所作的表述,不符合法律规定的一项是( )
A土地使用权出让,应当由市、县人民政府与土地使用者签订书面出让合同
B土地使用者未按照出让合同的约定交付土地使用权出让金的,土地出让者有权解除合同,并可以请求违约赔偿
C土地出让人在土地使用者按照出让合同约定交付土地使用权出让金后未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,请求返还土地使用权出让金,并可以请求违约赔偿
D土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,土地使用权由国家无偿收回
参见《城市房地产管理法》第14条、第16条、第17条和21条。
16、超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权依法（）
A可以无偿收回
B可以有偿收回
C应当无偿收回
D应当有偿收回
17、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，在办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，该土地使用权应由（）
A第一个受让人取得，登记手续无效
B办理土地使用权变更登记的受让人取得
C土地主管部门决定归属
D三方协商确定归属
18、土地使用权出让合同变更与解除的主要条件：
A公共利益的需要
B双方协商并经有关部门批准
C由于一方的违约，使合同没有必要履行
D土地灭火
19、根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权的出让方式有( )
A拍卖
B招标
C双方协议
D划拨
20、土地使用权出让的法律特征：（）
A财产性
D出让人的单一性和受让人的广泛性
21、土地使用权出让合同订立原则有（）
A遵守法律、法规、政策原则
B符合城市规划要求原则
C平等、自愿原则
D有偿原则
22、在下列各项用地中，土地使用权出让的最高年限规定为50年的是（）
A工业用地
B教育、科技、文化、卫生、体育用地
C居住用地
D商业、旅游、娱乐用地
23、下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府批准划拨（）
A最高人民法院办公楼用地
B某军队营区用地
C城市道路用地
D园林绿化用地
24、关于土地使用权出让的最高年限规定错误的是（）
A居住用地90年
B工业用地40年
C教育，科技，文化，卫生用地40年
D商业，旅游，娱乐用地30年
25、根据《城市房地产管理法》的规定,中华人民共和国城市规划区范围内的国有土地使用权的出让,必须符合()
A土地利用总体规划
B城市规划
C年度建设用地计划
D公有制的需要
《城市房地产管理法》第9条。
26、某公司取得城区一块国有土地的使用权,使用年限为50年。五十年后,该幅国有土地使用权应如何处理,请选出符合法律规定的项( )
A该公司可以在第49年申请续期,经批准并且重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金后,重新取得该国有土地使用权
B国家可以根据社会公共利益的需要,依法定程序提前收回该幅土地使用权,但应给予相应补偿
C使用期限届满,即使该公司申请续期,国家也可以根据社会公共利益的需要无偿收回该幅国有土地使用权
D使用期限届满,该公司未申请续期,其获得的土地使用权终止,由国家无偿收回
《城市房地产管理法》第19条和第21条
27、根据我国有关法律规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地,满二年未动工开发的,国家将无偿收回土地使用权,但是,下列哪些情况例外( )。
A.东南亚金融危机,作为投资一方的外方资金没有到位
B.某工程动工开发所必需的前期工作未完成造成动工开发迟延
C.房地产价格的急剧下跌,致使动工开发将造成极大亏损
D.政府及政府有关部门的行为使得无法按期开发造成延误的
参见《城市房地产管理法》第25条。
28、根据有关法律的规定,土地使用权可以因下列哪些原因终止( )
A.土地灭失
B.土地使用权期限届满
C.国家依公共利益需要,依法定程序收回
D.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满二年的
参见《城市房地产管理法》第19条、第20条、第21条和第25条。
29、下列哪些建设用地的土地使用权,如确属必需,可以由县级以上人民政府依法批准予以划拨( )
A某法院为解决干部的住房修建一栋宿舍楼
B某自来水公司安装管道而需要使用国有土地的
C某县境内信仰基督教的人特别多,县政府准备修一座基督教教堂
D某市武装部为加强民兵训练,拟在城郊一块国有土地修一个训练基地
参见《城市房地产管理法》第23条。
30、某县为吸引海外资金,发展本地经济。县土地管理部门特批城北侧一块空地建商业中心,为了使该片土地的使用权出让能获得最大的经济效益.决定采取下列方式进行土地使用权的出让,请问下列哪些方式符合法律的规定( )
A采取拍卖的形式
B采取招标的方式
C如果拍卖、招标的形式行不通,采取与土地使用者双方协议的形式
D采取双方协议的形式,如果土地使用者不能接受国家所规定的最低价格,但不能低于国家所规定的最低价格的10%
．拆迁安置费包括（
）。
A搬家补助费
B临时安置补助费
C经济损失补偿费
D新旧房差价费
2．拆迁人与被拆迁人对补偿形式、补偿金额等事项经协商达不成协议的，由下列哪个机构解决（
）。
A房屋所在地县级人民政府
B房屋所在地房管部门
C批准拆迁的房屋拆迁主管部门
D人民法院
12.D，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
13.B,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续......
12.D，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
13.B,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
14.B,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
15.AB,土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
16.A,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
17.B,依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
18.ACD
土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准.土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
19.ABC,土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
20.ABCD,
21.ABCD,
22.AB,
23.ABCD,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和相关信息用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
24.ABCD,根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。
25.ABC,土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
26.ACD,
27.BD,
28.ABCD,
29.BD
30.AB
1.ABC
被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。
在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。
搬家补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。
由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当增加临时安置补助费。
由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当付给临时安置补助费。
拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。
2.C,拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。
当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。
国土资源管理局。
出让土地是指国家有时间限制地把土地提供给公民个人使用，一般商品房的土地性质都是这样的。要求使用者为其支配土地出让费，具体数额国家都有规定。使用年限现在是七十年。
下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股...
土地使用权出让金是在转让土地使用权时向土地管理部门交纳的，只要卖房或转让地就要交。土地征用及迁移补偿费是征用你的土地给予你的补偿。当然不一样。
下列各组词语中加点字的读音，全都正确的一组是
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