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金科地产战略升级
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金科豪赌城镇化 狂取二三线土地
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　　两月拿地14宗， 拿地撒金88亿，接近全年销售金额的60%。在资本市场融资不畅的背景下，(000686.SH)成为2012年年末，A股最“疯狂”的房地产公司之一。2012年，金科新增土地数量27块，超过该公司2011年的一倍之多。　　一位与金科曾有密切合作关系，但不愿透露姓名的地产业内人士接受本报记者采访时表示，金科已从过去十分重视品质的公司转变为高周转公司。　　疯狂扩张不仅考验着公司的管理能力，也让公司的吃紧，融资压力倍增。金科股份董事会主席、重庆工商联主席黄红云豪赌城镇化的扩张策略，会让公司脱胎换骨，还是将公司推入险境？　　扩张的脚步　　金科此轮扩张始于2012年4月。起初，金科拿地节奏并不快。4月份拿地3宗，位于重庆。5月份拿地3宗，至10月，金科单月拿地数量不超过3宗。但到11月，金科突然开始提速，频繁发布土地获取公告。11月份拿地7宗，12月份拿地7宗。根据公告披露的情况计算，金科投入买地金额达88.5亿元。　　金科的扩张范围集中在重庆和三四线城市。重庆开县、壁山、涪陵等地，金科都在增加土地储备。此外，金科还在河北张家港、山东济南、湖南长沙等地取地。渤海证券报告显示，金科土地储备建筑面积1588万平米，中西部地区占比达到71.2%。土地成本较低，平均楼面地价1386元。　　拿地背后，两条战略逻辑支撑着金科的扩张。2011年8月借壳上市之后，金科制定了“622战略”和“1030战略”。前者指金科在全国的布局比重，后者描述的是金科在大本营重庆的布局。　　所谓“622战略”，是指金科在以重庆为中心的中西部，投入比重提高到60%，长三角和环渤海地区分别占20%。这意味着金科的投资布局重心重回大本营重庆，注重中西部的投资。用其官方的话来解释就是：“金科在一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模。”　　所谓“1030战略”，也就是用10年时间，进入重庆辖区的30个城市发展。黄红云强调，一定要在重庆主城以外的区县大力发展。目前，金科已进入涪陵、永川、荣昌、开县等6个区县，即将进入万州、合川、长寿等多个区县。　　据了解，自2011年以来，以大重庆为核心的中西部地区占金科股份销售比例，均保持在65%左右。今年中西部地区新增项目面积占到约70%，三四线城市占比约60%。　　2012年，金科销售额为150亿左右，2011年销售额为138亿。用接近90亿的资金去买地，金科透露出强烈的扩张欲望。同为重庆背景的企业，龙湖地产(0960.HK)去年的销售额为400亿，拿地金额接近200亿，但其布局更广阔，涵盖一线城市和二线主要城市。　　黄红云认为，金科必将直接受惠于新型城镇化的快速发展，成为同行业中的最大受益者。　　成长的瓶颈　　董事长任志强()曾在接受本报记者采访时表示，制约企业扩张规模的是人力和资金。　　年初，金科宣布启动“300位行业精英招募计划”，在1月15日开始集中面试。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文在接受本报记者采访时指出，对于高速扩张的企业必须要具备的两个能力，一是开发管理能力的复制，其次是团队的复制能力。　　开发管理能力的复制，很大程度上受制于资金。从2011年起，金科频繁借助信托融资。2012年分别和中铁信托、兴业信托、长安国际信托、重庆信托展开合作。去年12月27日和重庆信托借款20000万元之后，2012年新增的信托融资额为25.51亿元，金科信托融资余额为 45.20 亿元。　　对于在资本市场已失去再融资功能的A股，其最大的资金来源是销售回款，其次是银行贷款和信托公司。金科从信托公司借款成本为10%至15%左右，远高于银行贷款。摆脱资金危机后，绿城集团副董事长寿柏年曾向本报记者表示，绿城今后要减少信托融资，尽量不向信托公司借款。在不确定的市场，房地产企业很难把握项目去化速度，财务成本便成为最大的成本。　　快速周转成为保障公司金科资金链安全的唯一办法。据透露，金科要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月，外地项目不得超过7至8个月。金科2012年获取的项目中，有部分项目已开盘销售。例如，2012年5月底在张家港取得的土地，11月份已开盘，速度确实很快。　　2012年金科获取的大部分土地都在三四线城市(区)。湘财证券分析师张化东指出，金科的项目大部分位于重庆主城的周边县区，不受房产税政策的影响。长沙项目为所辖长沙县项目不在限购范围的市内五区。渤海证券在研究中发现，三四线城市对于开发商来说，很难实现项目的爆发式增长，因此增长还是项目个数为主。　　值得注意的是，去年以来，三四线楼市的消化速度明显落后。克尔瑞信息集团样本统计显示，2011年，三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线城市(负增长19%)，而去年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线的32%。仲量联行中国区董事陈锦平也认为，未来三四线城市可能比一线城市面临更大的风险。主要是需求增长面临更多不确定性，且在前两年充足的供应量下，有可能发生供过于求的态势。金科能否险中求胜？　　以北京项目为例，金科销售情况并不尽如人意。其中金科帕庄园2012年5月开盘的别墅部分，项目去化率刚过50%。2011年10月开盘的住宅部分去化率仅过30%。金科在北京昌平区的另外一个项目金科廊桥花园，同为2011年10月开盘，截至日，仍有接近20%未被消化。北京金科相关负责人称，主要是受到限购政策的影响。金科快速发展中，一些不和谐的音符也跳出来。无锡金科地产被业主投诉称，交付的期房绿化及配套设施严重缩水。　　除了住宅领域的快速扩张，2013年，金科地产还打算开发旅游地产和商业地产。金科计划在重庆照母山地块打造30万平方米的商业综合体，还将在黑山谷打造旅游度假物业。　　无论是商业地产还是旅游地产都需要大笔资金投入，由于财务报表的滞后性，跟踪金科的分析师们普遍认为该公司目前并不存在资金链问题。但金科2011年在建项目共有51个，2012年又新获得27个项目，78个项目代表78股现金流，它们犬牙交错，需要极强的资金管理能力。是否能实现快速周转，既有赖于政策，也有赖于市场。而城镇化策略究竟会对房地产市场产生多大的影响，还看不清。　　在薛迥文看来，房地产行业过去黄金十年已被验证的规律是，不是靠能力取胜，更多是靠规模和利润取胜。给开发企业做大的机会仅剩下十几年的时间，房地产行业终将走向细分市场的道路。由此，不难理解，在机会主义导向下，开发商们对规模扩张的渴望。
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关注天天基金直播：中国住宅产品专家金科股份品牌发布会
[导读]7月2日上午，围绕“700万济南人 4000年历史 一座济南金科城”进行的中国住宅产品专家金科股份品牌发布会在山东大厦隆重举行。腾讯房产济南站第一时间进行了现场直播。
活动时间：日 上午10：00
活动地点：山东大厦二楼中华厅
活动主题：中国住宅产品专家金科股份品牌发布会
出席嘉宾：
中国指数研究院副总经理 李宁
金科股份副总裁、首席战略执行官 李战洪
金科股份山东地产公司董事长兼总经理 李大伟
金科股份品牌与物管部总监 夏绍飞
金科股份有限公司副总经理 李锋
金科股份山东公司营销总监 刘健
发布会现场
品牌与物管部总监夏绍飞介绍品牌
营销总监刘健介绍金科城项目
董事长兼总经理李大伟接受荣誉
李大伟回答媒体提问
直播：中国住宅产品专家金科股份品牌发布会
&&&主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：大家上午好。欢迎大家来到"中国住宅产品专家金科股份品牌发布会"现场，我是金科股份山东公司营销管理部沈媛媛，很荣幸今天能担任本次活动的主持人，与大家一起分享这个光辉的时刻。
&&& 首先，请允许我向各位隆重介绍莅临本次活动的嘉宾：中国指数研究院副总经理李宁女士，金科股份副总裁、首席战略执行官李战洪先生，金科股份山东地产公司董事长兼总经理李大伟先生，金科股份品牌与物管部总监夏绍飞先生，金科股份有限公司副总经理李锋先生，金科股份山东公司营销总监刘健先生。同时莅临到场的还有济南各大媒体、代理公司的朋友们，感谢你们的光临。
&&&众所周知，京沪高铁开通、第十届中国艺术节的举办，又一次把济南推向了承接南北、辐射东西的重要战略位置；时代送给济南这座历史文化名城再放异彩的机遇！
&&&作为国内一线开发商，金科股份也是硕果累累，目前金科在北京、重庆、四川等地的29个城市在建房地产开发项目超过42个，储备土地面积超过1000万平米。现在，金科股份积极投入到济南城市建设的宏伟蓝图之中。接下来有请金科股份山东公司董事长李大伟先生致欢迎词。
&&& 李大伟：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：大家上午好。
&&&首先，我谨代表金科股份山东地产全体同仁，对大家的到来表示热烈的欢迎！趁此机会，对金科股份进驻山东以来，给予我们大力支持的山东各界友人表示衷心的感谢！与此同时，向长时间奋斗在工作一线的金科地产同仁们，致以深情的问候！
&&&金科地产作为中国西部地区第一品牌，自1998年成立至今已稳健发展16年。目前，金科总资产达520亿元，在山东、北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、新疆、贵州、辽宁等省市的29个城市进行房地产开发，全国在建项目超过43个，土地储备可建面积超过1000万平米，拥有员工近万名，业主达40多万人。
作为久负盛名的"中国住宅产品专家"，金科股份肩负"建筑人居梦想"的崇高使命，秉承"做好每个细节"的公司理念，兢兢业业，务实奋进，16年间获得殊荣无数，在中国房地产业界和中国上市公司中具有非常重要的话语权。
&&& 2012年12月，金科股份正式布局山东，耗资18.6亿元获得济南西客站片区6宗地块；日，济南金科城隆重奠基，西客站片区金科城项目正式开工建设；就在昨天，位于经十路和谐广场的金科城形象展示大厅盛大开放，金科城项目正式亮相泉城济南。将济南这座历史悠久的城市作为金科股份进驻山东市场的首个落脚点，选择西客站这块全新城市中心沃土打造金科城项目，金科股份一路走来，步履铿锵。
&&&以"民生地产"为自我定位的金科股份将不负济南这座拥有4000年历史和700万人口的城市所托，将一如既往地把"做好每一个细节"这一企业准则发扬光大！我们坚信，济南新人居标准时代因为金科城的到来而即将实现！
朋友们，伙伴们，让我们拭目以待，共鉴未来，共铸辉煌！谢谢大家。
&&&主持人：感谢李总的致辞。金科股份经过16年持续、稳健发展，已成长为中国地产界的一线品牌，实现了速度与规模、创新与继承、资本与市场的完美结合，16年来，金科以执着的专注走专业化科学发展之路，将金科生活带到中国的29座城市。现在，请大家一起来见证金科地产品牌发展历程。
&&&（播放短片）
&&&主持人：从这短短的几分钟里看到金科对于产品的执着与理解，产品打造和物业服务并列成为金科的两大核心战略。事实上，金科物业 在成立的16年时间里，的确以自己的不懈坚持与付出，为金科成长为全国一流房企立下了汗马功劳。现在，让我们以热烈的掌声欢迎金科地产品牌与物业部负责人夏绍飞先生向大家介绍金科地产品牌、物业的成长之路。有请夏总。
&&&夏绍飞：尊敬的媒体朋友，尊敬的各位同仁以及金科的员工：大家上午好。今天非常有幸来到好客山东泉城济南向大家推荐金科、让大家了解金科、认识金科，接下来我就金科的品牌、产品以及物业这几个方面分享它的小故事。
&&&建筑人居梦想，这是金科长期以来一直所执着的一个目标。金科总部位于重庆，是中国西部最大的房地产开发商。只要来到山城重庆的人几乎没有人不知道金科，重庆的四大名片分别是在南山看夜景、在南滨路吃火锅、在解放碑看美女，在金科买好房子，这已经成为了重庆的一个美谈。
&&& 金科到目前为止经历了16年的成长，总资产达到520亿，具有三大产业优势，分别是地产、物业和酒店。到目前为止，已经进入全国29座城市，在建和在售的有43个，员工8100人，拥有42.8万业主，累计拉动10万人就业，累计帮助困难群体12万人，每年有大量定期的"红太阳"工程援助。同时金科连续4年荣获中国地产品牌10强企业，连续5年荣获中国蓝筹地产企业，企业运营效率名列全国钱三强。总销售面积截止到去年12月份名列世界第19位，是为数不多的中国驰名商标拥有者。日在深交所挂牌上市，上市两年以稳健、优秀的业绩和每年超过40%的成长性，赢得了投资者的信赖，被誉为"新型城镇化第一股"，这跟我们的"622"和"1030"战略是分不开的，也得到了整个投资界的认可。在两周前，金科以优秀的业绩入选沪深300等多个指数样本股。同时名列中国最具投资价值房地产企业10强，成为中国股市最具代表和影响力的房地产企业。
&& 是什么让金科有如此好的发展性和市场竞争能力？大致有六个方面，我们有六种企业能力，成就40万人的选择。第一个能力是产品细分能力。刚才在我们企业介绍的宣传片中已经看到，金科所有的产品实现了洋房、别墅、高层、精装房、商业、旅游地产、酒店等全商品系的全覆盖，旗下的子品牌"王府系"、"天湖系"、"东方系"、"廊桥系"等系列产品深入人心。
&&&&第二个能力是规划水平。我们已经有多个项目荣获业界最高奖项"詹天佑大奖"，有6个项目拿到了这个奖项，业内的知道要拿这个奖项必须有过硬的规划能力。金科在湖南、重庆、江苏等地的在建项目被当地认定为工程质量样板的单位，经常组织其他的施工单位到金科的质量单位进行学习。
&&&第三个能力是产品品质。"要做好每个细节"从金科成立就是我们为之努力的理念，金科特别强调产品在生产中的过程控制包括三重检查、五重验收的标准已经实施了很多年，努力实现"质量无缺陷"的目标。
&&& 第四个能力是园林景观打造能力。在座的有些媒体到过重庆，可能也看到过金科社区园林做的是什么样子。我们在全国首创了"渝派化"即生态化的情景式园林，园林不只是用来看的，我们更强调住户的融入度和相互体验的功能，很多地方你可以走进去、感受它。等一会儿山东的刘总会就金科的园林具体做法有更详细的介绍。
&&&第五个能力是成本控制。我们已经和全球160多家一流的企业建立了战略合作关系，实现了很好的成本控制，同时又保证了我们产品的高品质。
第六个能力是物业。这是金科独有的，"美善相随"是我们的服务理念，我们在全国率先倡议提出"邻里文化"，等一会儿还会说为什么把"邻里"作为一种文化传播，实现了高达92.8%的已入住业主满意率，这种满意率超出全国平均分是非常多的，2008年我们赢得了"全国住宅物业质量第一"的美誉。
关于金科房。我简单跟大家介绍一下我们所有的系列是怎样的发展过程，它到底有什么特色。
&&&从2002年开始，金科已经开始了产品确立标准化的实施。2002年推出了第一个系列即"天籁"系列，以"四度空间、五亲住宅"的理念，开创了中国的花园洋房时代，在业界被称为"洋房之父"。在之后的十年时间里，我们对洋房不断地优化升级，现在已经发展了第9代洋房。
&&&第二个系列是2003年我们推出的"东方"系列，结合中国天人合一的思想精髓，以东方建筑智慧为依托，营造唐诗般的生活意境，在江浙地区"东方"系列特别受到欢迎。
第三个系列是2004年推出的"天湖"系列，强调以湖水为依托，它的湖岸线做得非常亲水性，不是把人和湖的距离隔离出来。天湖系列在南方有湖景比较多的地区做得比较多。
&&&第四个系列是"廊桥"系，有去过重庆的媒体应该参加过这个项目，它将环境利用到了极致，是金科最为生态的一个系列，被称为城市生态人居的代表作。
&&&第五个系列是2007年推出了"阳光"系列，是以托斯卡纳标志性的建筑结合精致园林，让项目如同一幅美丽的画卷。
&&&第六个系列是2008年推出的"王府"系列，在北京和苏州都有"王府"系的代表，被称为金科最为骄傲的，对建筑、户型、园林用材等各方面的尺度都可以用完美来形容，是金科别墅的旗舰代表作。
&&&第七个系列是2010年推出的"世界城"系列。它强调一站式城市综合体的物业形态，将城市中心繁华商业与居住舒适度完美结合，被称为金科最繁华的一脉。
&&&第八个系列是中央公园城系列，参照了美国纽约中央公园，依托城市中心的公园而建，将城市繁华与自然公园生活有机融合。
&&&今年推出了两个全新的系列，一是"金科中心"系列，它是实现城市商务整合和城市资源的再造，是城市全新形象和区域的聚焦点。另外一个系列是"金科城"系列，包括济南项目是金科城项目的代表作，它源自对更好的居住环境及生活方式的理解，尊照以人为本的理念，集金科所有产品系列之精华，着力塑造生态、繁华、休闲、艺术、邻里的生活氛围，实现城市全新发展模式。这是去年金科城再造计划的一部分，即"金科中心"和"金科城"系列，"金科城"系列可以说是金科所有系列中最完美、最棒的一个系列作品。
&&&关于金科物业。对产品进行一个简单介绍之后，物业板块有很多跟泉城的媒体进行再一次的分享。
就物业来讲，我们分为两块，一个是"美善相随16年"的故事，金科物业始终强调在与业主的接触或者为业主的服务中强调"美善"的态度去对待。"美"更强调我们的环境美、园林美；"善"更强调我们与业主之间的关系是善意的。另外我们强调的是，在社区中，业主与业主之间、人与人之间的善意，这是我们为什么要做美善相随"很核心的关键点。令爱一个是"尊重与感动"的全新定义。全部在尊重业主的需求上进行物业服务；感动，迅速服务、创造感动。一切服务都要强调速度，我们有非常严格的速度和反馈要求。
&&&金科物业同样进入29个城市，管理面积2200万平方米，98个社区，其中金科的有69个。为什么金科物业管理98个社区？金科的物业服务确实非常棒、非常高，包括重庆市政府都是由金科的物业来管理，有很多优秀的社区希望金科的物业公司进行管理和服务。金科业主每年以15%的速度在增长，截止到今年年底我们的业主将会突破50万人，荣获了物业管理质量全国第一，2008年我们已经荣获了这样的荣誉。已入住业主满意度92.8%，业主忠诚度61%，业主的忠诚度反映出一个城市或者一个区域对金科品牌追随的程度，老业主回购的或者推荐购买的比例。特别是在社区安全和客户服务这两个板块，我们在全国连续三年评比获得第一名。到时候我们示范区开放的时候，相信大家可以看到金科物业在这方面做得非常优秀的一面。
42万人的选择，我们称之为"同一种生活"。为什么我们这样说？在全国任何一个地方我们的服务标准和服务质量都是一样的。
&&&金科物业成长史：
1998年到2005年是金科物业发展的第一个阶段，我们更强调"物业管理"这四个字，我们把物业管理做到极致、把客户的感受做到极致，让客户不断地满意。这是2005年以前我们所做的事情，那个时候业主的满意度已经非常高。2008年我们发现不仅仅是做好服务就行了，我们一定要强调社区理念、人与人之间的和谐，这样才能更有利于社区的发展，有利于社区持续的推进，有利于物业的增值保值，我们强调邻里文化，并且重金投入邻里文化的建设。
&&&2008年到2012年，我们先后进行了数次万人活动，搭建人与人互相交流和沟通的平台，并且我们这种方式引起了全社会的高度关注，包括北京的清华大学和北京大学、社会管理学院派专家到金科学习和交流，因为他们也想通过一系列的措施改进都市化进程中人与人在社区中的冷漠关系。
&&&到了2013年的上个月，金科物业又上升到一个全新的高度，成立了资产管理中心。等会儿我会就金科为什么会成立资产管理中心跟大家做一个详细的介绍，它是为业主资产、不动产价值最大化的另一种体现。
金科物业在16年的过程中经历了三步跨越，从传统的物业管理到物业服务升级，再向资产管理转变，用了16年的时间完成了西方50年到100年的物业进程。
&&&"美"与"善"相随了16年，刚才我说所有的标准是一样的，服务标准是一样的。大概有哪些服务标准，有哪些有意思的服务？这都是金科所首创的。一是客户专管百分百沟通机制。我们要求社区的每一户家庭都会有定期的人员对他们进行沟通，对他们的意见进行搜集和反馈。
二是客服三重巡检制。任何一个业主的需求，电话到了物业，客服人员接收之后，由物业公司、地产公司和集团三重的巡检，进行回访和监督。
三是24小时全国统一电话。
&&&四是设备设施的影像管理制。很多时候交了房入住之后，大家感觉到住在里面没有问题，可实际上很多设备设施的维护，很多物业做得是不到位的。我们要保证业主住进去10年、20年之后，你的房子持续具有升值保值，我们每个月都会对现在的设备进行影像备案，来看物业有没有对它进行维护和保养，确保你买了金科的房子，它的溢价能力能持续下去。
五是报事15分钟到达制。任何一个电话报事之后，我们的工作人员都会出现在业主的家中。
六是分级管理服务信息化。
&&&七是520便民服务，这是我们的一个特色项目，每个月的20日我们都会在社区定点对老人和行动不方便的人进行便民服务，这是免费的。比如说磨刀、给老年人修剪指甲。
八是分色管理体系。物业做到这样，这是我们的一个突破。
&&&九是最小干扰化的服务制。
首先就社区安全给大家做一个简单的推介。"社区安全"是金科整个服务体系中最为突出和最为闪亮的一个板块，这也是从2005年开始以中国最安全的社区为目标进行的一项工作。目前我们有三重安全巡检体制，有高百准的门禁和智能安防系统。上个月金科住宅发生了两起火灾，是由于业主使用不当引起的，其中有一起发生在金科花园，那是一个差不多使用了接近11年的社区。但在火灾发生之后所有的消防管网全部正常使用，在消防队到达之前，我们已经把火进行了扑灭，而且成功营救出了4位住户。能做到这一点是很不容易的。
&&&我们定期对突发事件进行演练，包括我们有专业的捕捉和格斗技能训练。为什么说捕捉？等一会儿我会讲到一个数据。金科社区外来盗窃事件一起也没有发生，有很多次潜在发生的，都被我们提前所捕获，我们请了安全方面的专家对我们进行捕捉这方面的训练，我们的巡检人员不仅仅是站岗和巡逻。我们有24小时不间断巡逻队，全部是机械化的。
同时我们要求社区业主的认识度必须达到90%，也就是说绝大部分业主看到的第一眼就能判断出对面来的是一个陌生人还是我们的业主，包括对临时住宿的人员，也要求对社区的业主达到熟知的程度。同时任何一个新的安全员加入金科两周内必须熟悉所有业主的车牌，保证一看到这个车牌知道是不是业主的。同时对打车回社区的出租车号码都会被我们的人员默默记下。这样有两个好处，一是你的安全能够得到保障，二是你有什么物品遗漏在出租车上，我们可以第一时间找到出租车。同时，进入社区的出租车出社区的时候我们会对他的后备厢和后座全面检查，确保我们的安全。
&&&2012年，金科全国社区无一例外盗窃案件发生。并且协助警方破除各类案件66起，抓获犯罪嫌疑人38人，处理突发事件447起，挽回业主经济损失170万元，先后被重庆、成都、江阴等城市授予"最安全社区"、"警民安全示范社区"等。
环境保洁，我们做到全国很多物业的前面。我们率先在全国实现了工具分色管理系统。金科的保洁人员进行保洁作业的时候，工具里有4张不同颜色的毛巾，他为什么会用4张不同的颜色毛巾进行作业？它取决于两方面。作业？第一方面是，比如说他在试擦完金属饰品以后，绝对不能用擦金属饰品的毛巾擦木制品，因为那样会损伤木制品。第二个方面，它的颜色是由深至浅进行作业，一开始是用深色的毛巾，再次的是稍微浅一点的，最后一张毛巾一定是白色的毛巾。白色毛巾是最后一遍擦试的，要确保雪白色的毛巾擦试完以后没有任何污渍。我们称之为"分色工具管理系统"。
&&&2004年我们已经实施了"业主零干扰"的服务系统，所有的保洁作业在上午6点业主出门前，确保所有的楼层、楼道完成了所有的清洁，我们基本上是3点半开始作业。并保证楼道内的水渍已风干，以防业主滑倒。业主上班和下班前往往是垃圾产生最多的时候，我们都确保垃圾箱已清空干净，确保你在回家的路途中不会有异味。
为了不影响业主休息，所有的夜间工作全部使用软底鞋，为了保证夜间走路不会发出声音，不去影响业主的休息，对业主的干扰一定是最小的。保洁这一块的要求，夜间接水的时候，要求桶底垫上毛巾，以保证它不会发出声响。
&&&现在我们在全国多个社区均与全国专业清洁公司建立了立体保洁体系，不断地强化我们保洁的专业性。雨停后的园区，30分钟之内，落叶全部清除干净。同时保证主人行道无积水。这一块怎么做到的，我会有一个专门的介绍。仅去年，全国金科保洁员拾获的现金就高达近40万，是他们平均年收入的20倍，我们在人员培训素质这方面做得非常棒。
"邻里亲情"是金科的一个品牌，我们称之为"金科邻里文化"成就"中国式美好"。2008年开始在全国社区中推出了这种邻里文化，我们去推动这个事情。
&&&往往一个国家是有无数个城市所组成，一个城市是有无数个社区所组成，每个社区是有无数个房屋组成，房屋与房屋之间是有邻里的关系，所以邻里关系是承上启下的核心环节。"啤酒文化"是德国人创造的文化，"绅士文化"是英国人崇尚的文化，"牛仔文化"是美国人崇尚的文化，中国人应该是一个什么样的文化？我们称之为邻里文化。金科邻里文化主张"敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己"，我们所有的金科邻里文化都是围绕这五个关键词进行的。我们为了强化邻里之间的关系，首先在全国推出了"邻里卡"，创建"邻里会"，通过与联盟商家合作，强化对业主的便利性和实惠。每年我们会定期组织业主团购，给业主带来了非常大的便利和实惠。每年我们都会举办"邻里节"，有很多主题包括"微笑整个社区"、"你好！邻居"，"邻里间的感谢信"。通过这样的活动，增加他们的连接度和亲情感。我们还有专门的《邻里》杂志，这是业主与开发商之间的沟通桥梁，同时也是金科业主的便民手册。《邻里》杂志各个地区出版的不一样，我们会对各个地市物业周边的便民情况进行及时的更新。每年我们会举办六次非常大的邻里系列万人活动，它更多的是人与人交流的平台，包括"万家宴"、"万人踏青"、"万人运动会"、"万人艺术季"、"万人新年祈福"、"万里温泉节"等等。这是在2年前举办的海南行，10200个业主去了海南。上上个月，7000多位业主一起到台湾。组织这样活动的目的，更多的是在这个过程中认识自己的邻居，成为好朋友，更加融洽地生活在一起，这是我们最大的目的。
&&&"邻里"二字不仅融近了也逐渐的感情，也拉近了开发商和也逐渐的距离。金科"老带新"客户成交量超过60%，业主整体满意度达到92.8%，部分社区接近100%。
一位"杨"姓业主入住金科，入住之后，她感觉到金科的入住氛围非常棒，在她的努力下，先后把金科的房子推荐给他的亲戚和朋友，不到3年的时间，先后有23个家庭加入了金科"杨氏家族"的一员，类似于这样的"杨氏家族"在金科非常非常多。
&&&金科物业的最后一个板块就是资产管理，刚才大家听到的更多的是服务和亲情化社区的营造。资产管理是对物业和业主之间一种服务的全新升级的方案，我们称之为让业主居住价值最大化，金科物业的再一次全面升级，为40万人的选择做出的承诺。
&&&资产管理我们称之为"有意识的资产价值服务"，由物业的使用功能上升为物业的价值功能。金科的入住率已经非常高，达到了82.5%，这是一个非常高的入住率。但是没入住的每年的损失大约有多少？我们做了一个数据统计是损失高达2.16亿元，这个还不包括物业费的损失，如果全部加在一起差不多达到2.3亿元，买了金科的房子之后不入住造成了一种损失和浪费，我们要做的是为每位业主的不动产空置物业进行管理，使之价值最大化，做出自己的行动。我的两个朋友买了金科的房子，有一个朋友在买了房子第一年装修然后出租，另一个朋友因为很忙，没来得及做这个事情。4年过去之后，装修后出租的那位朋友，每年差不多有5万元的租金回报，物业费也是由他的租户代交，4年过后，差不多有18万的回报。另外一位放在那里忘记了这个事情，他就损失了18万元。我们干的事情就是把业主的空置房子利用起来。
&&&我们资产服务的时候，对两大体系进行了全面升级，第一个是升级了物业服务体系，我们称之为"金管家"的服务体系。二是资产管理服务体系，也就是不动产全程维护管理。
物业服务体系再一次升级，新增加了六个板块：全新礼宾接待服务、专业家政技师服务、贴心管家服务、专业高效保洁作业车、全国首创小区流动客服平台、园林景观美化。
一是全新礼宾接待服务，从去年年末我们开始实施轮岗，并不是单纯的而是更多地把五星级酒店司仪服务体系引入，让我们的业主在回家的时候享受到更尊崇、更人性化的服务。
二是专业家政技师服务。上面可以看到我们的毛巾是五颜六色的，它是一个分色管理。
三是贴心管家服务，一对一交流、及时了解你的需求、贴身服务，尊重你的需求并且满足你的需求。
四是全国首创小区流动客服平台。为什么我们有这样的平台？这是金科在全国首创的。社区越来越大，往往一个客服中心或者两个客服中心满足不了业主的需求，业主往往需要步行十几分钟甚至二十几分钟的时间，所以我们首创了这样的流动客服平台，使业主更为便捷。在业主上下班高峰期，我们在社区进行一个移动式的服务，方便业主费用的办理、各种物品的领取等等。
五是我们在全国率先引进了专业高效保洁作业车。率先推出管理现场色系化管理，我们称之为CMM。涉及到危险的、高温的全部采用了全部采用了红色，保证第一时间可以有效地使用。同时属于安全隐患的比如说台阶、下水道口、路沿全部采用了黄色，便于提醒业主。在设备机构中全部采用了蓝色，管网全部使用黑色，让它更隐藏于园区，而不影响到业主的视觉。园区绿化中的井盖口全部采用了绿色，让它更好地融入园林，这个在全国是率先使用的。
六是园林景观美化，保证持续生态化与融入感。
&&&邻里生活服务体系也是按照"敬老、亲子、爱妻、惜己、睦邻"五个关键词进行开展的。包括搭建邻里生活平台。去年年底为了推进这个资产管理，引进了旅游、票务、家政、团购，这一切不是以盈利为目的，而是为了便捷业主，让业主以更低的价格享受到更高的服务，足不出户就可以解决居家的一系列问题。同时我们还进行了资产经营四大板块的拓展（房屋转让经营、重复置业经营、灵活租赁经营、企业品牌经营），你买了房子没有入住，也没有时间去打理，金科仍然会给你进行打理。如果你有需求，我们可以给你装修，可以找到租房方，让你的房子实现更好的增值保值。举一个最简单的例子，在无锡世界城项目一个住户一年前买了一个门面，花了700多万元，但是他特别忙，把这个项目委托给我们，4月份通过我们的资产管理中心找到一位买家，最终这个成交金额是1400多万。也就是说，他只需要交了首付之后，其他的费用没有，最终他的回报率超过了100%。
&&&同时有六方面的服务：项目投资管理、资产投资服务、小额担保贷款、策略发展筹划、全程资产托管、估值及咨询服务。全面市场调研分析数据，为业主提供参考，包括提供长短期的管理策略，为业主提供小额担保贷款，对清水房维护、装修监管，提供专业的评估意见，业主资产发展顾问，商业投资顾问等等。
&&&金科通过对业主不动产的一系列增值管理和配套建设最终形成了一个什么样的效果？使用率高、客户满意度高、租售价格高的良性循环。非常高的入住率变相地带动了客户满意度高和租售价格高的良性循环，租售价格高使用率更高。据第三方权威调查数据，金科房相比同等区域物业品牌溢价率超出6%-13%，局部地区达到了20%。金科为业主承诺，并且做到。
最后通过一个物业的短片对我这个板块做一个最后的小结。
尊重业主的每一个选择，我们承诺并且做到！谢谢。
&&&（VCR）
主持人：感谢夏总让大家对金科物业有了更进一步的了解。济南北跨黄河，南依泰山，甘泉甲天下；它历史悠久，4000多年前就有舜躬耕于历山；它文化璀璨，4000年来儒家文化源于齐鲁、植于中国、扬于世界，以建筑人居梦想为己任的金科地产对于进入山东的第一个项目，又会以什么姿态面对700万济南人居？下面有请金科股份山东地产公司营销总监刘健先生为大家介绍金科地产项目的未来蓝图。
&&&刘健：各位来宾早上好。首先感谢夏总给我们回顾了金科品牌16年的发展历程以及金科文化的缔造过程，下面由我来为大家介绍一下金科城这个项目的情况。究竟是济南选择了金科城还是金科城选择了济南？所有一切的故事都源于一个梦想，是对700万济南人对济南做出尝试，对济南4000年历史沉淀下来的历史文化的尊重，让我们肩负了这个任务，为700万济南人实现一个人居梦想。
&&&今天在座的有很多媒体的朋友，有房地产行业的专家和学者，西部新城最近几年是房地产板块比较热的话题，下面我想跟大家分享一下我们对西部新城的理解。西部新城首先的驱动力在哪里？包括行政办公中心、未来会议展览中心、商务金融中心、未来高铁轨道交通、城市市区的交通等等交通枢纽，它是未来整个济南面对全国、面对全世界的城市名片以及即将在这个区域成长起来的都市生活示范区。所有的这些复合聚集在西部新城这个板块，集聚起来它的辐射力和影响力会大大提升济南未来城市的发展。对于金科城来说，在这么好的资源优势下，我们如何把自己在西部新城的角色做好，把这种复合的资源效应做到最大，这是我们的一个定位。
可以看到整个济南正是从老城区这样一个第一居住区带出来往第二居住区发展，老城区受到城市的局限是比较大的，普通的老百姓选择居住需求的时候考虑什么问题？如何同时满足居住、交通、购物、休闲的功能，金科城正是顺应这一发展方向，对未来城市的结构、商业布局包括整个城市的配套发展将会产生决定性的影响。
&&&我介绍一下金科城在这种规划上的一个理念。整个项目分了6个国际生活社区，每个社区都有一个主题，贯穿项目的西面就是齐鲁大道，也是作为未来济南城市的名片，将会打造一条世界商业走廊。中间打造7个城市中心广场，有机地把这些社区和商业长廊连接在一起。这个项目在交通的主干道上，从整个城市未来的规划看，这个项目也会跟城市的轨道交通相连接。靠近经十路边上，会打造一个国际购物中心广场，里面包括酒店，这是金科比较高端的一个品牌。同时还有国际5A写字楼以及都市SOHO公寓。所有的这些整合起来是一个名副其实的复合地产城市综合体。在商业中整合了复合的元素进去，包括购物、休闲、康乐跟娱乐内容。
&&&今年首批推出的将是住宅产品，我们的住宅产品刚刚也介绍了，做物业是我们很核心的支撑优势。园林这一部分我跟各位分享一下。金科做园林主要有三个关键词，一是生态，二是动向，三是互动。就生态来说，我们考虑的最主要的是，一定要整体打造园林体系，不是单纯地种些树和草。金科对整个园林绿化体系是很立体化的，包括草坪、草花、景观灌木、大的灌木和景观乔木、高大乔木这样一些合起来就是多层次、立体空间的园林景观，让人们在里面看到的整个景观是非常舒服的。园林跟建筑的关系讲求的是什么？空间通透、疏密有度，绿化搭配合理。这些大家看到的图片是金科打造出来的实景拍摄，走在社区里有一个很好的体验感。
商业公共空间比较强调交流，强调人与人之间有更多的交流空间。渝派园林是比较有特色的地方，有浪漫的情怀，更重要的是金科人比较追求完美和细节。所有的这些打造，是为了营造业主在里面的生活情趣和参与感、互动感，带给生活更重要的是格调的东西。
&&&金科的理念是做好每一个细节，今天给大家介绍了我们的产品、园林、物业服务、邻里文化等等，将来我们在济南会实现这些，呈现在广大的业主面前，这是我们在济南所肩负的任务。
大家听了这么多的介绍，可能很多朋友也会关心一个问题，这个项目究竟什么时候卖，要卖多少钱？在这里，我还是稍微卖一下关子。7月份，第一个品牌展厅设在和谐广场，欢迎大家过来品鉴。8月份金科城示范区对公众开放，预计国庆前后，金科城正式对外销售，希望大家期待金科城的绽放。谢谢大家。
&&&主持人：感谢刘总。相信未来在济南，金科必将会把最好的居住感受和最符合济南人居的产品奉献给济南，为济南人筑建最美好的家园。在这次品牌发布会上还有一个好消息要告诉大家，日，由国务院发展研究中心研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布《2013年中国房地产上市公司十强研究报告》显示，金科股份凭借多项指标的优势，跻身沪深上市房企投资价值十强，下面有请中国指数研究院副总经理李宁女士对中国房地产上市公司研究成果做一个简单的介绍，有请李总。
&&&李宁：各位现场的媒体朋友、各位嘉宾：上午好。很高兴和大家相聚在美丽的山东济南，我是中国指数研究院的李宁。中国指数研究院从1994年开始与国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所三家机构共同组成了中国房地产TOP研究组，一直致力于中国房地产行业研究，其成果已成为评判行业的风向标，为国家及地方政府、金融机构、资本市场把控中国房地产行业状况提供了重要的依据。中国房地产上市公司研究是我们研究组最早的一个课题，至今已持续了11年。
今天我们和大家一起分享上市公司最新的研究成果。结合中国房地产行业和证券市场的发展状况，发掘成长质量佳、投资价值大的房地产上市公司，形成中国房地产上市公司TOP研究报告，从企业盈利能力、成长能力和运营效率等公司基本面，深入系统地分析企业在资本市场的表现，还结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。金科股份以综合实力强、成长潜力大、经营稳健的发展荣获"2013年沪深上市房地产公司投资价值TOP企业"，祝贺金科股份。
&&&主持人：有请山东金科股份董事长兼总经理李大伟先生接受这一荣誉，有请李总。
&&&主持人：此荣誉与金科多年来为民生造好房的理念有着密切的联系，金科在16年前做第一个项目的时候就提出了"做好每一个细节"的口号，今天从山城重庆到泉城济南，金科也为济南准备了16年。接下来进入现场媒体与各位嘉宾的沟通环节，首先有请金科股份副总裁李战洪先生，金科股份董事长兼总经理李大伟先生，金科股份品牌与物管部总监夏绍飞先生，金科股份山东地产公司营销总监刘健先生上台就坐，现场的各位媒体朋友就您所关注的问题可以向四位嘉宾进行提问。
&&&媒体：我想请问的问题是，金科股份作为中国西部房地产帝国主义品牌，在建筑人居梦想、建筑中国好房子的过程中，有哪些优势？谢谢。
&&&李战洪：金科是渝派地产的代表，渝派地产主要的特点金科都有，第一是规范化与品牌化。第二是产品细节做得比较到位。第三是园林，它的渝派园林风格集南北优势于一体。第四是物业服务。这几个优势可以使渝派开发商能够在全国得到快速发展，这是渝派开发商的优势，也是金科股份的竞争力。
&&&媒体：李战洪先生你好，金科来到济南，对济南的物业市场有什么样的想法与建议？对未来济南物业市场又有什么样的期待？谢谢。
&&&李战洪：我先回答前半部，其余的由李总来回答。我们来到济南，是我们全国化布局的一个重要一步。我们进入每一个城市都有一个特点就是深耕，在济南、在山东地区我们会把这一站做大做强，后面由山东公司的李总回答。
&&&李大伟：济南的房地产市场过去的状况归纳一下是8个字，"稳健"、"理性"、"总体趋好"，全国前20强的房地产市场已经在济南做了布局，未来的济南房地产市场竞争会非常激烈，同时也会为济南的城市建设水平和开发水平、为济南市的居住环境都会有很大的提升。相信未来的济南房地产市场会一如既往地繁华、一如既往地荣耀。谢谢。
&&&媒体：我有问题想请教一下李战洪李总。金科股份在布局山东时，将济南的西客站片区作为布局山东的首个落脚点。您是怎么看待西客站片区？金科对整个西客站片区有什么考虑？
&&&李战洪：一座理想的城市同时具备四项功能：居住、工作、交通和休憩。济南4000年之后在老城区需要有一个板块替代它，西客站板块当之无愧。它基本上是集五大中心于一体，它是交通中心、文化中心、会展中心、商业中心、居住中心，当然这五个中心集于西客站板块时，没有理由不来西部新城，特别是作为金科，能够把房子做成全国驰名商标的企业更没有理由不来。谢谢。
&&&媒体：李大伟先生，你好。借这次新闻发布会的机会问你一个问题，谈一下你对济南房地产市场的看法，在大环境下，金科城的优势在哪里？谢谢。
&&&李大伟：对于济南的房地产市场，刚才我也初步描绘了一下，金科的优势很多，上半年有两个方面，整个上半年的趋势还是非常不错的，比较显著的是品牌加刚需产品加低价，这三个元素的企业在上半年获得了一定的销售额，这是从市场的基本面来说。第二个从土地的基本面来看，上半年的土地开拍市场在济南非常火爆，未来整个济南的房地产市场是不缺乏的。
金科城具有的优势比较多，金科城专门依据济南的文化对济南的城市做了一个深刻的理解，专门为济南定制了这么一个金科城，刚刚夏总也做了介绍。金科城是2013年全新推出的系列，是集之前的几大优势于一体推出的全新产品。我相信这个产品面世定会惊艳济南城。谢谢。
&&&媒体：刘总，您好。济南金科城的形象展厅已在昨天对外开放，我想替济南购房者问一下，济南金科城形象展示厅的具体位置以及济南金科形象展厅将会为济南的购房者带来什么样的优惠？
&&&刘健：非常感谢腾讯房产网友提出的这个问题。第一个展厅放在和谐广场，因为这个项目会有一个陆续地对公众的亮相，未来会陆陆续续在济南的商场等公众场所做品牌展，跟购房者增加接触。至于优惠，有置业经验的人都知道，第一次买房尤其是买一期的产品，一定是最实惠的。西部新城整体的房价在济南还是价值洼地，一定能够达到普通购房者的购房门槛，这个是完全没有问题的。金科第一次进入济南，我们一定拿最好的房源和最优惠的价格给老百姓。
&&&李战洪：说到优惠，仅仅说到价格是不够的。第一，金科进入到一个城市，他给一个城市带来的首先是生活的价值包括服务的升级、居住关系的升级，价值会大于优惠价格。第二，历史的经验告诉我们，只要买了金科的房子，尤其是第一期的房子，过几年后去看它的升值都是最大的。所以在金科城开盘的时候，我们会在价格优惠的同时给出购房者价值升值空间的优势，我们更注重生活品质、服务价值的提升。
&&&媒体：金科股份作为中国物业住宅服务质量全国第一的品牌，进驻济南后会给济南地产服务带来什么样的影响？我想请你描述一下金科物业服务的标准，让大家对金科物业有一个更直观的了解。
&&& 李战洪：我是分管物业这一块，夏总那里是负责物业的主管部门，由夏总先说，我来补充。
&&& 夏绍飞：金科有一个原则，买金科房是一时，但是住金科房是一辈子，金科一直把物业和服务放在最重的位置，我们这个部门叫品牌与物业部，这是全国唯一一个把物业放在品牌这个高度去重视和执行的部门。整个金科物业在理念上首先是尊重并满足业主的需求，这是非常重要的。在物业的核心竞争力上，我们主要有三方面，一是社区安全，这个在全国绝对领先，这是毋庸置疑的。二是我刚才反复提到我们的社区文化建设，很多人住到房子里，人与人之间的交流已经隔断，我们通过四年的时间完完全全地改变了这样一种现状，金科的社区里像原来一样像自己的家人，邻里之间能够互相帮助，有个什么事能互相照应。三是金科在全国率先进入了资产管理，我们不仅仅让业主住得好，同时还要让你为选择金科做出更多的帮助，对你的资产进行一系列的管理，让你买了金科的房子后毫无后顾之忧，让你的资产更加保值增值。金科物业这三个方面是非常具有优势的，随着金科城的建设和开发，在很短时间内你就能感受到金科物业带来的是以比较适中的价格享受到超值的物业服务。
&&& 记者：金科在济南开发产品会不会延续在其他城市的风格？在西客站片区主要以什么类型为主？是以刚需为主吗？
&&& 李大伟：刚才夏总介绍了金科的几个核心竞争力，其中一个是我们的规划水平特别高。拿到一块地我们会根据这块土地的基本属性、土地的区位专门为这片地定制一个属于金科系的产品，并不一定非得固定化一个产品，当然我们也要对每个城市和每个区域做认真的分析和解读，然后制定出这个项目的系列，基本上按照这个思路来操作。刘总刚才在产品分析上做了分析，我们这个产品有40万方的住宅、20万方的购物广场和超高层的高端五星级酒店和高端5A级写字楼和SOHO公寓，这次的住宅产品以刚需为主，主要是契合西部新城这个板块的需求。
&&& 媒体：我有两个问题。一是西部新城和西客站片区品牌房企林立，咱们公司如何在短期内迅速提升品牌的知名度和市民的认知度？二是房地产行业产品竞争同质化比较严重，金科在济南如如何突破死同质化的竞争，在济南树立一个比较好的形象？
&&& 夏绍飞：第一个问题很好解决，金科一个非常强大的竞争力是对细节化的管理。8月末示范区开放之后，它的现场打动力是非常强的。这是第一。
第二，进入到竞争的层面，我刚才反复提及到一个话题，选择金科是一时，但是金科是做一辈子服务，只要你来到金科，马上能够感觉到这种无微不至的服务，并不是短时间内能够做得到，包括我们的邻里万家宴、万人出游全部是成体系化地去建设，不是说某一个开发商一时半会儿就能做得到，必须是一个长期的体系化建设才能够实现，这些是其他开发商没有办法比拟的。
&&& 李战洪：我补充一句。同质化竞争比较严重，金科如何超越同质化竞争？我们一直认为，产品的同质化是主流市场，在住宅上过于做差异化，那是一个小众市场，我们是一个150万方、160万方的大盘，我们能够利用金科城的项目集其他的产品系列优势进行提升，我们走的是主流市场。如何超越同质化竞争？也就是超越同质同构竞争？它比的是产品系列，比的是环境，比的是服务质量，所以金科在这几块进行差异化竞争，是超越竞争。
&&& 媒体：你能给我们介绍一下你的梦想是什么吗？你觉得在济南的金科城有没有可能实现这个梦想？谢谢。
&&& 李大伟：我坚信通过山东金科全体同仁的努力，济南金科城项目必定会成为济南房地产的一颗耀眼的明珠。谢谢。
&&& 媒体：济南金科城与全国各地的金科城的相同之处和不同之处是什么？济南金科城是不是还将延续以往金科城的建筑风格？
&&& 李大伟：济南金科城是集我们集团对产品研发系列的几个优势于一身，夏总刚刚讲了六大核心企业竞争力以及企业的优势，济南金科城集几大优势于一身打造的这个项目。在集团内部，能够叫金科城的系列产品并不多，当然在这个项目开发运营过程中，我们会一如既往地坚持人居梦想，用我们的产品细节、规划水平和园林景观、物业服务感动每一位业主。这是第一个问题。
第二个问题，金科城项目的整个建筑风格是我们集团的标准化产品，商业街是第三代商业项目。到8月底示范区亮相的话，大家会对我们的产品有一个全面的了解。
&&&主持人：由于时间关系，今天的媒体交流环节告一段落。感谢现场领导对媒体问题的一一解答。美好的时光总是一瞬即逝，700万济南人 4000年历史 一座济南金科城"中国住宅产品专家金科股份品牌发布会"接近尾声。最后，请允许我代表金科股份向今天莅临现场的各位领导、媒体朋友道一声谢谢，也希望金科股份金科城项目在2013年书写济南楼市的新辉煌。谢谢大家。
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