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&&&&吴林锋律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，同济大学法学硕士，房地产与建筑专业律师。中华全国律师协会会员，上海市江湾街道、上海市虹口区政府动拆迁法律顾问团成员，上海“优房网”房地产研究中心律师团核心成员，上海“爵士高尔夫”俱乐部、上海昂立公司、上海宝钢建总、德力集团公司首席顾问律师。多年执业生涯形成独特办案风格，特别在房地产法律领域造诣深厚，具有独到的法律见解。近年来与君澜房产团队紧密合作，胜诉一批艰难复杂的疑难案件，并成功代理《物权法》实施后上海首例不动产善意取得、事实建造行为取得物权的案例。并被《上海法治报》、《新民晚报》等媒体作为典型案例刊登转载。
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银行延迟放款，上家要承担违约责任吗
【典型案例】&&&&朱某名下有两套房屋，因经营急需资金，打算将其中一套出售。经中介公司介绍，陈某打算购买朱某的房屋，并通过中介公司签订了三方居间协议，支付了2万元定金。三方居间协议中约定，总房价为96万元。之后，在中介公司安排下，朱某与陈某签订了房屋买卖合同。&&&&签约当日陈某向朱某支付首付款46万元，余款50万元以贷款形式在过户后10日内付清。合同还约定，若双方均未按约履行付款或交房义务，应当按逾期未付或已收款的0.2%承担违约责任。
合同签订后，陈某按合同约定支付了首付款，双方办理了房屋交接手续。贷款部分的钱款，银行在过户后25日才支付给朱某。朱某认为陈某逾期付款，应向其支付逾期付款的违约金。但陈某认为46万元已经付给了朱某，剩余的50万元银行贷款由中介公司代为办理，所造成的迟延不应由自己承担责任。中介公司称居间方仅是协助下家办理贷款，不应当承担逾期付款的责任。&&&&无奈之下，朱某起诉到法院，要求陈某和中介公司承担连带责任。【律师解析】
在二手房买卖实践中，涉及“按揭付款”的交易，常常会面临如下烦恼：
（1）上下家之间的买卖合同，出于某种原因，明确约定了“贷款”的付款时间；
（2）下家至银行贷款，由于银行相对处于强势地位，放款时间仅以银行审批为准。
因此，一旦银行放款时间迟后于上下家约定的付款时间，往往会发生争议。本案即是比较典型的。那么，下家、中介是否需要承担违约责任呢？&&& 一、下家需要承担违约责任&&&&合同具有相对性，买卖合同的双方当事人为陈某和朱某，支付房价款系买方的义务，无论其通过银行还是自行支付，该义务主体均是买方。业主未能按时收到房价款，可要求客户承担违约责任。若客户认为自己的违约行为由第三人造成，可以再向第三人主张权利。&&& 但实践中，由于下家的贷款银行并没有承诺放款时间，下家实际上无法向银行转嫁责任。
二、中介无须承担违约责任&&&&中介公司在房地产买卖交易中，经常协助上下家办理与买卖交易有关的手续，但中介公司不是合同的一方当事人，不应当承担违约责任。若中介公司存在隐瞒真实情况或提供虚假情况等重大过错，应当承担赔偿责任。
【律师提醒】
由于银行贷款的放款时间，具有不可预测性。下家如果通过贷款购买房屋，建议在买卖合同中作如下约定：
“第二期款项共计XX元，由银行直接放款给下家；具体付款时间，以银行放款时间为准。”
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&银行贷款没有及时放款是否算下家责任？
来自：保密
发帖：6＋49
合同里没有约定放款时间，那么银行如果放款拖得很久耽误了上家置换，那么下家是否有违约责任？
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...楼主...
来自：保密
发帖：15＋351
贷款审批通过就可以过户了-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围
银行贷款没有及时放款是否算下家责任？
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精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
你的另一个娘家
孕妈必用 谁用谁好孕
羊城大小事 尽在广州圈
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本帖最后由 eyelqh 于
23:43 编辑
明天就要去递件了，今天业主突然说要在合同中追加1条补充协议：如果银行在内未放款，买方须将房产重新过户给卖方。这样的协议能签吗？
因为我是自己找农行做的组合贷款，同贷书已经出来了，当时也咨询了贷款经理说出他项权证后7个工作日内可放款。但是不怕一万就怕万一，万一真的6个月内银行放不了款怎么办？我可以跟业主签这个补充协议吗？有没有在合同中约定银行放款时间违约责任的？具体该怎么写？
本来我是不同意追加的，合同都已经签了，现在业主要求追加补充协议才同意去递件应该算违约吧？（合同中并未对银行放款时间有约定）
我是首套，如果到时真的再把房子过户给卖方的话，我以后再买房不就变成二套了？而且交易过程中产生的税费、中介费又怎么算？
即使要签，也要把风险降到最低，比如约定如果因为买方的责任造成银行不能及时放款如何如何，如果因为卖方责任造成银行不能及时放款如何如何，如果非买卖双方责任造成银行不能及时放款如何如何。具体该怎么约定才好？
顺便问一下，农行放款时间最长要多久？有没有出现过6个月还没有放款的先例？
经过权衡，我打算跟业主协商在补充协议中增加以下内容（暂时还未跟业主确认）：
1.如因买方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，且买方不能在30日内一次性支付剩余房款时，买方应将房子重新过户给卖方，卖方应将买方的首付款在过户当天退还给买方。
2. 如因卖方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方按每日总楼价1‰向买方支付违约金。
3. 如非买卖双方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方先交楼给买方，但买方应按每月RMB 2100远租金支付给卖方，直到银行放款为止。
大家帮忙看下这样可以吗？
精华0&帖子0&经验值4392 &注册时间&妈币4169 &
帖子0&经验值4392 &注册时间&
真的出现这种情况，对双方都没好处。你交了首付但收不到楼，对方过了户但收不到贷款。双方仔细掂量吧。
该信息来自[]
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
如果你不愿意，你可以不签，现在就可以去告卖方！ (来自手机端的回复)
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
如果你愿意，就要好好考虑下咯！ (来自手机端的回复)
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
不到万不得已我是不希望通过法律途径来解决的。
因为之前三方合同中约定用中介指定的按揭公司来申请贷款，后来我没用中介指定的按揭，而是自己去找银行申请贷款的，业主抓住这一条说是我违约在先。但是我们双方都跟中介签了一个免责声明，就是说因为买家自己通过银行申请贷款，期间发生的问题中介不承担责任。而且在跟银行申请贷款时业主也去银行跟银行签了协议的，这是不是可以证明业主是同意我自己通过银行申请贷款的？
精华2&帖子1058&经验值5859 &注册时间&妈币7501 &
帖子1058&经验值5859 &注册时间&
他项出证后七个工作日放款？
现在肯定不可能吧！
精华0&帖子140&经验值1006 &注册时间&妈币1519 &
帖子140&经验值1006 &注册时间&
楼主千万不要签卖家那份协议啊~~我就是前车之鉴。签了一份说什么时候必须放款的合同，否则每天要还两千多的利息啊！搞到现在每天都很担心。日期就快要过期了，但是银行那边还不放款，真的会把自己急死的！
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
我今天还跟个贷经理确认这个，他说没问题，出他项权证后7个工作日内放款没问题的。但我担心不怕一万就怕万一啊！
&那是不可能的，买我房子的人7月底出押的，也是农行，现在都没放款，我好心，没签要他赔钱什么的，他是逍遥了，可怜我是卖一买一，现在没拿到钱&
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
本帖最后由 eyelqh 于
22:44 编辑
每天两千多的利息？这是什么利息这么高，高利贷啊？你们在合同中是怎么签的，能说一下吗？你现在距离出他项权证有多久了？
我要是不签的话业主不同意去递件，我只能找一个对我的利益损害不能太大，业主又能接受的条款。
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
本帖最后由 eyelqh 于
23:38 编辑
经过权衡，我打算跟业主协商在补充协议中增加以下内容（暂时还未跟业主确认）：
1.如因买方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，且买方不能在30日内一次性支付剩余房款时，买方应将房子重新过户给卖方，卖方应将买方的首付款在过户当天退还给买方。
2. 如因卖方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方按每日总楼价1‰向买方支付违约金。
3. 如非买卖双方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方先交楼给买方，但买方应按每月RMB 2100远租金支付给卖方，直到银行放款为止。
大家帮忙看下这样可以吗？
精华2&帖子1058&经验值5859 &注册时间&妈币7501 &
帖子1058&经验值5859 &注册时间&
个贷经理？是银行的吗？我记得当初也是这样跟我讲的。
现在出押都一个星期了，告诉我说8月份放不了款，保守估计是到9月份。
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
是银行的个贷经理，农业银行
精华0&帖子140&经验值1006 &注册时间&妈币1519 &
帖子140&经验值1006 &注册时间&
是卖家让我们签的，如果在某个日期内，银行还不放款，就要我们每天按贷款的千分之三交利息给她。我们贷了70w，算起来就是一天2100咯。
&还是你的卖家聪明啊，我后悔死了，没有在合同中要求我的买家赔款，结果我卖一买一，款没到，自己借的钱自己在给利息啊&
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
你们约定的时间距签合同的时间有多久？3个月？
精华0&帖子140&经验值1006 &注册时间&妈币1519 &
帖子140&经验值1006 &注册时间&
一个月而已。不过我们是递件过户和抵押完了之后才签的，时间比较容易控制。只差银行放款就可以了。
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
这个是你的不可控因素，即使不能准时放款，也不是你的问题啊！你为什么要为此买单？ (来自手机端的回复)
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
我不买单业主就不同意去递件，我又有什么办法呢？现在都是卖方强势……
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
你是在哪个银行贷的款？纯公积金，组合贷款还是纯商贷？找中介指定的按揭做的吗？你们约的一个月的时间太短了点吧？银行的放款快慢不是我们能控制的。
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
别光支持，给点意见哈！
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
按期不递件应该也要支付违约金或滞纳金吧？之前没有这个条款吗？
怎么在合同中约定银行放款时间的违约责任？
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