争当新时代下创新式咨询的领航者
北京昊点管理咨询有限公司是一家立足区域与行业发展未来，以区域发展规划、组织发展战略、组织文化建设、组织管理优化、项目运营支持为经营范围的咨询服务公司。在区域产业与政策研究、房地产开发与建筑施工管理等多个领域拥有丰富的实战经验与合作资源。
公司核心人员曾为万科集团、金地集团、新华投资、首创集团、中国水电地产、中铝置业、中粮置地等各类企业组织提供战略规划、文化提升、管理体系优化等服务；并且为保定政府、大庆高新区、西安西咸新区等政府部门提供区域发展规划、区域营销等咨询服务，并为贵高投东南置业500万建面的凯里未来城项目进行战略策划和顶层设计。对政府和企业两类组织的需求与特征有深刻的认识和广泛的经验。
争当新时代下创新式咨询的领航者
如果说1992年中国市场经济元年，中国咨询、策划行业小荷才露尖尖角，2001年加入世贸组织以来外资咨询公司抢滩中国，中国咨询业洋为中用对接国际先进理念的话；
如果说1992年中国市场经济元年，中国咨询、策划行业小荷才露尖尖角，2001年加入世贸组织以来外资咨询公司抢滩中国，中国咨询业洋为中用对接国际先进理念的话；那么，2013年中国市场经济深化改革的大变局将引发中国咨询界否定之否定的质变。在新思潮、新技术、新新人类纷至沓来的全新时代，中国咨询业将迎来3.0时代，将为行业发展和组织提升创造前所未有的价值。
所谓创新式咨询，在理念上，用互联网思维、国际视角、产业演变趋势预判未来，推进本土企业深度创新与业务重构；在方式上，不仅给答案，更要教方法。通过共同参与、方法传授、行动学习、深度汇谈、运营支持等方式提升企业自身的业务创新能力和自我咨询技能，打造学习型组织；在目标上，不仅要使项目成果成功落地，更要使客户在项目成果的基础上不断自我优化，从机械系统演变为自组织系统，不断提升组织自身的问题解决能力。
用互联网思维颠覆传统行业，用国际视野融合传统智慧，以人为本共建城镇美好未来。
创新、务实、成长、共赢
创新：我们的本职工作就是创新，没有新意的项目，不接；没有创新的方案，不给；没有创造的头脑，不要。创新决定了我们的环境与内心开放。
创新、务实、成长、共赢
创新：我们的本职工作就是创新，没有新意的项目，不接；没有创新的方案，不给；没有创造的头脑，不要。创新决定了我们的环境与内心开放。没有开放，就没有个性化的解决方案；没有开放，就没有兼容并蓄的气概；没有开放，更没有拍案叫绝的作品。
务实：一个成功的实践胜过一千打纲领，不能落地的项目只是华而不实的装饰品。咨询不是请客吃饭，目标明确、持续优化、保障有力，做到刺刀见红、知行合一是我们每个项目都秉承的原则。
成长：我们认为新时代的特性决定了未来的组织应是一个鲜活的有机体，而不是传统工业时代下的机械系统。只有与外部系统深度融合，创新信息互动机制，实现多方利益共同体的共同成长，才能实现组织发展的可持续性和适应性。着眼长期，建立共同成长的合作机制，充分调动各方积极性是我们项目运作的创新方式。
共赢：共赢是我们追求的永恒目标，实现经济、政治、社会多方利益的最大化和可持续是判断我们工作价值的唯一标尺。
1、 项目成果好看不好用，落地效果差，知行不合一；
只给答案不给方法，导致成果的环境适应能力差；
1、 项目成果好看不好用，落地效果差，知行不合一；
2、 只给答案不给方法，导致成果的环境适应能力差；
3、 方法导向而不是问题导向。生搬硬套国外咨询框架，削足适履，只求推理的严密忽视问题的解决。
4、 新瓶装旧酒。在国际国内经济、行业、技术、社会各方面环境大变迁的时代，拘泥于传统的思维范式和生产技术，思维局限，眼光局促，行为老化，不能做到与时俱进，创新约束大。一面是陈旧的管理模型与理论顽固僵化，一面是大量的管理创新方法华而不实，资源严重错配，咨询效果始终难以得到质的提升。
1、 对于时代新特征的深入研究：国际政治经济重构、中国市场经济2.0时代的发展特征：全面深化改革带来的制度变迁（土改、户改）、新型城镇化、互联网时代、八零后崛起、九零后新生代、老龄化社会、城乡服务水平提升。
1、 对于时代新特征的深入研究：国际政治经济重构、中国市场经济2.0时代的发展特征：全面深化改革带来的制度变迁（土改、户改）、新型城镇化、互联网时代、八零后崛起、九零后新生代、老龄化社会、城乡服务水平提升。城市图景、产业布局结构与城乡生活方式将迎来巨大调整。
2、 对于咨询新理念的精准运用：授人鱼更授人以渔。既给答案又给方法，并通过社交媒体、合作交流、贴身顾问、外包支持等一系列服务方式深度合作，构建长期稳定的合作关系，杜绝不明觉厉和一锤子买卖。通过组织文化、战略、管理、运营全系统、一体化视角审视企业，提出定制化、可操作的解决方案；并通过短期的业务咨询实现客户组织核心能力和员工专业能力提升的长期目标，长短结合、虚实相济，不断研发创新管理产品。
3、 对于成果落地性的不懈坚持：解决方案的形成是方案成功实施的第一步，我们更要以此为基础，帮助客户整合资源，定期指导，实施监理，保障成果的有效性，并努力为企业搭建合作平台，拓展组织能力边界与合作边界。
昊点智库汇聚丰富的旧城改造与复兴方面的全产业链实战专家，整合地产开发商、城市规划师、建筑师、投融资专家、运营商等智库资源。
昊点智库汇聚丰富的旧城改造与复兴方面的全产业链实战专家，整合地产开发商、城市规划师、建筑师、投融资专家、运营商等智库资源。提供棚户区改造政策研究与项目策划、存量物业创新盘活策划与招商（厂房、酒店、写字楼等）、创意空间、休闲消费空间需求分析、业态组合与运营研究等咨询服务。打开棚户区改造、存量物业创新盘活、工业空间改造与升级的新路径。为城市存量空间盘活及城市复兴提供最前端的开发运作机制、具有实操性的商业模式和运营经验，盘活城市存量空间，实现城市的可持续发展。
我们根据存量物业盘活的不同类型，细致研究相关政策，预判用户需求，提出差异化、有特色、可操作的盘活策略和投资运营模式。
政府存量资源盘活：采用PPP模式，通过政府购买服务，创新政企社合作机制，切入大民生领域。
国企存量盘活：积极探索与国有企业合作开发将国企资源盘活。
市场存量资源盘活：通过特色改造后，整体租赁和运营等方式轻资产运营，并积极探索REITS等金融退出方式。
房地产行业进入存量时代。核心城市核心区域传统物业亟待升级，特别是北上广深和一些重点二线城市核心区，传统物业已经难以满足创新创业，消费体验的全新需求，功能需要重新组合，对影响土地资源和物业功能的新政策、新业态、新模式进行持续研究，如棚户区改造最新政策分析、主题社群公寓、物业众筹、体验游戏化商业等深入研究。
昊点咨询依托区域经济与新型城镇化领域的扎实理论和实操经验积累，紧抓区域协同发展和新型城镇化机遇。
昊点咨询依托区域经济与新型城镇化领域的扎实理论和实操经验积累，紧抓区域协同发展和新型城镇化机遇，发力城镇群发展战略研究、京津冀协同趋势研究、小城镇创新发展模式研究、复合地产战略策划、产业发展趋势研究等领域，探索区域经济发展和新型城镇化发展新模式。
区域经济发展战略研究：以创新研究为理念，以开放合作为路径，聚焦重点城镇群发展战略、京津冀协同趋势研究等领域，主要提供区域经济发展战略的顶层设计、产业发展趋势研究及主导产业发展规划、可实施综合解决方案设计等方面的智库服务。
新型城镇化战略研究：重点提供规划设计和城镇发展顾问两大类服务，其中规划设计模块主要提供城镇所在区域发展总体战略研究、小城镇创新发展模式研究、新型城镇化发展规划、园区发展规划等服务，城镇发展顾问模块主要提供效能评估评价、建设管理咨询、建设模式设计等服务。
复合地产战略策划：昊点咨询认为复合地产将是未来房地产发展的一个重要方向。我们主要提供目标区域战略解读、复合地产主题研究与锁定、具体项目推进支撑服务等几方面内容。
区域经济与新型城镇化类项目咨询服务流程：
第一步：目标导向，深度调研；第二步：因势利导，大势把握；第三步：理念创新、明确定位；第四步：模式设计、系统构建；第五步：重点突破、打造标杆。
站在十八届三中全会以来全面深化改革的大背景下，对土地、金融、财税、金融、司法等制度变迁的趋势与逻辑进行预判，结合区域政治、经济、文化等方面的特征，形成区域（项目）的总体定位和产业、空间规划，为地区政府和企业提供发展建议、打造亮点。在深入把握新型城镇化、移动互联网、战略新兴产业发展规律的基础上，设计区域发展模式以及重要发展策略，整合相关产业、政策资源，做到纲举目张、有的放矢、重点突破。
昊点房地产企业战略转型类咨询业务服务内容主要包含房地产行业趋势、标杆房企战略研究、中小型房企、区域性国有企业战略规划及落地方案设计、互联网+地产模式创新研究。
昊点房地产企业战略转型类咨询业务服务内容主要包含房地产行业趋势、标杆房企战略研究、中小型房企、区域性国有企业战略规划及落地方案设计、互联网+地产模式创新研究。
四大动力与三大理念，将奠定房地产行业未来十年创新发展格局：在中国经济进入新常态的历史时期，全面深化改革、新型城镇化加速推进、市场供需关系逆转、互联网与传统行业深度融合四大动力共同发力，将推进房地产行业从资源为导向转变为以需求为核心，互联网+、功能+、专业+，成为行业转型升级、创新发展的三大方向。
围绕一个中心：以目标客户需求为核心。
满足三大需求：
大众社区人群需求：万科（三好住宅、配套服务商）；花样年（彩生活B2F服务体系）
大众商业消费需求：万达（文旅城、O2O）
创业青年需求：you+公寓、优客工厂（毛大庆）、soho3Q（潘石屹）
锁定行业创新三大方向：
功能+：功能复合、主题地产
互联网+：O2O、产业链重构
专业+：从香港模式（纵向一体化）向美国模式转变（纵向专业化）
重点聚焦变革时代下企业战略转型思路与策略，以三大方向为坐标立体扫描企业未来，把握时代机遇，调整业务重点，为客户提出有高度、成体系、有重点、能落地的定制化战略规划与实施方案，并通过长期顾问方式进行动态优化调整。
功能+：以客户为导向提供高度融合性的复合体验价值，生产方式与生活方式越来越融合、生产空间与生活空间越来越相近，未来的空间开发理念将破除传统的功能分割理念，复合开发成为主旋律。
以资源为导向的开发模式向以需求为导向的开发模式转变，以功能划分的产品（住宅、商业、产业）将被以服务类型客户提供复合价值的划分体系代替，成为以项目价值最大化为导向的空间提供商，例如专注大健康、打造蜂巢社区的复兴地产。
三规合一、混合用地已成大势所趋，当今风起云涌的创业地产、旅游地产 、养老地产、金融地产、文创地产、医疗教育地产只是走向新阶段的一个过渡状态。
互联网+：借助“互联网+”重构地产产业链
互联网金融、互联网营销O2O、BIM定制设计、住宅产业化等新工具新理念将重构房地产开发运营流程，同时实现产品的低成本与高价值，万科、万达正在这条路上奋力转型。
专业+：各环节的专业化，向美国模式转变，形成垂直专业化格局
伴随着金融环境、产业升级等外部环境的变化，地产产业链各环节创新空间巨大，新工具、新政策、新技术层出不穷，专业化价值凸显。比如资源获取方面，探索创新资本运作模式，区域发展/产业基金、PPP等；营销推广方面的大数据、O2O；建筑设计领域的BIM；建筑产业化等。
【主题】新型城镇化下的小城镇热点分析与模式创新；
【时间】日（周日）14:00-17:30；
【地点】世纪科贸大厦C座503（中关村东路66号，保福寺桥东南角）；
【主题】新型城镇化下的小城镇热点分析与模式创新
【时间】日（周日）14:00-17:30
【地点】世纪科贸大厦C座503（中关村东路66号，保福寺桥东南角）
【主办方】地产蜂巢社区：致力于打造房地产人知识分享、互助成长、娱乐八卦的社交网络
【主题阐释】
房地产未来在城镇？县域经济走向何方？
天量库存如何盘活？
最新政策如何落地？
发展模式怎么创新？
各方力量如何参与？
自1996年中国城镇化率突破30%，中国进入快速城镇化时期，为中国房地产业的高速发展奠定了坚实的基础。如果说从1996年到2010年的15年是快速城镇化的第一阶段，重心在于大城市与中心城市的发展，那么，从2011年到2025年的后15年，城镇化发展重心必将从城市转向区域和城镇群，县域经济和重点小城镇潜力巨大。
——2013年房地产供需出现逆转，买方力量加速崛起，存量市场逐步形成，开发成本大幅攀升，在互联网思维冲击下，传统玩法难以为继，城市地产板块艰难转型，陷入竞争红海；
——2014年，从政策角度来看，《国家新型城镇化规划》出台，城乡公共服务均等化、就地城镇化成为大势所趋；集体经营性用地入市流转、新型城镇化试点快速推进；财税上收到省级政府统筹安排，县域经济的政策环境越来越好；从区域角度来看，京津冀协同发展、“一带一路”、“长江经济带”区域战略调整，为沿线城镇带来巨大机遇；从技术角度来看，电商下乡、淘宝镇淘宝村快速崛起，互联网为县域经济创新发展提供无限想象空间。
地产蜂巢社区将举办为期半年的“小城镇，大未来”系列公益论坛，广泛邀请官员、学者、金融、企业多方相关专家和朋友，与您共同探讨与研究中国未来新城镇的未来之路！
【活动安排】
14:00-14:30:活动签到
14:30-14:40:沙龙开场
14:40—15:00:主 题 一：县域经济未来与小城镇特征
发言嘉宾：陈磊 北京昊点管理咨询有限公司总经理
15:00—15:30:主 题 二：新型城镇化下集体用地上市流转政策与趋势
发言嘉宾：李晨 华夏幸福基业研究经理
15:30—16:00:主 题 三：从“有产无镇”到“产镇融合”：大事件植入对人口高输出地区小城镇规划影响研究
发言嘉宾： 辛修昌 清华大同同衡规划研究院
16:00—16:30:主 题 四：小城镇发展基金运作现状问题与模式探索
发言嘉宾：胡新高 首创新城镇发展基金项目经理
16:30—17:30:现场探讨互动
【报名方式】韩鸽：微信公众号、手机号
京津冀协同发展规划已经定稿，大北京区域格局与产业布局即将历史性重构，一个世界级的城镇群加速成型。
交通、产业、环保三箭齐发
政府东迁、通州崛起、保定、石家庄蓄势待发
京津冀协同发展规划已经定稿，大北京区域格局与产业布局即将历史性重构，一个世界级的城镇群加速成型。
交通、产业、环保三箭齐发
政府东迁、通州崛起、保定、石家庄蓄势待发
首都发展格局将发生建国以来的历史性重构
京津冀协同发展的能量绝对超乎你的想象
未来会怎样，风口在哪里，昊点智库与你共同探讨，让我们一起点亮未来！
本期主题将重点聚焦：
总体规划剑指何方？大首都格局如何调整？
城镇群进程有何规律？我们的未来和它有何关系？
【主题】新型城镇化下的小城镇热点分析与模式创新
【时间】日（周日）14:00-17:30
【地点】世纪科贸大厦C座503（中关村东路66号，保福寺桥东南角）
【主办方】地产蜂巢社区：致力于打造房地产人知识分享、互助成长、娱乐八卦的社交网络
【活动安排】
14:00-14:30:活动签到
14:30-14:50:沙龙开场与主题介绍
14:50—15:50:分 享 一：行与所当行，止于所当止——俯瞰京津冀协同发展规划的内涵与外延
发言嘉宾：李晨 华夏幸福基业研究经理
15:50—16:50:分 享 二：我国三大城镇群发展路径对比分析与前景预判
发言嘉宾：陈磊
昊点研究院院长
16:50—17:30:现场探讨互动
17:30—17:50:活动总结得失与下期安排
【报名方式】
报名格式：姓名、手机号、单位
报名地址：微信号elvise2005
【沙龙特色】
构建更好的未来需要持续深入的互动，让思想沉淀下来。
沉淀思想：会前充分沟通确定参会者兴趣点与关注主题，会后整理会议材料分享给参会人员；将每期活动过程中所提到的问题进行收集整理，留待下一次沟通解决。
持续互动：通过系列沙龙探讨逐步深入问题本质，保持主题的连续性；通过微信群日常互动构建持续互动的关系。
【活动定位】
地产蜂巢社区将举办为期半年的“京津冀协同发展风口下的机遇与挑战”、“小城镇，大未来”等系列公益论坛，广泛邀请官员、学者、金融、企业多方相关专家和朋友跨界交流，从城市、产业、金融、政策等多方面深入互动，与您共同探讨与研究中国式改革创新下我们的未来之路！
【时间】日
【地点】昊点管理咨询公司 北京市中关村东路世纪科贸大厦C座503室
【主持】陈磊
【参加嘉宾及人员】华夏幸福基业产品经理李晨、北京实创环保发展有限公司副总经理职统权先生，其他参与人员何飞、尹伊、李婷婷等
日，北京昊点咨询公司举办了京津冀系列第一期沙龙。嘉宾们围绕京津冀一体化和房地产市场相关问题进行分享和讨论。
一、主题分享：
（一）中国热点城市群房地产发展机遇分析
从三个尺度看房地产机遇：国民经济多元化、区域经济集约化以及城乡经济一体化。
1、国民经济多元化
主要从区域战略广域化、交通发展网络化、区域化发展和房地产行业机遇这四个方面进行介绍：
（1）区域战略广域化
国家空间的顶层规划是积极推动东部率先、西部开发、中部崛起和东北振兴“四大板块”协调错位、多元融合发展，这标志着区域经济总体布局的均衡式发展战略思路基本成型。同时，从单极化发展到多元化发展，中央政策与投资的区域均衡化将使市场化资源配置力量得到更大提升，中西部地区城镇化发展加速，区域间城镇化差距逐步缩小；
（2）交通发展网络化
国家交通体系日趋完善，促进要素的跨区域流动，推进了区域经济的协同发展，国家交通设施建设，由非均衡到均衡，推进区域经济协作。“枢纽城市”与“节点城市”取得更强优势，开始出现加速发展，国家运输廊道地区成为城镇化发展的重要空间；
（3）区域化发展
在集中式发展的模式下，中国将呈现出东、中、西、东北四大板块互联互动、优势互补、多元发展的新格局，从根本上重塑了中国的区域发展模式与城市发展路径，城镇群成为各区域发展引擎，东部区域优化发展，中部地区重点发展，西部开发采取“以点为主，点轴结合”的空间开发战略；
（4）房地产发展机遇
主要介绍了恒大的多区域平铺、中南地产的造城战略、荣盛地产的高铁沿线节点城市布局以及需求升级下的旅游地产机遇。主要介绍了恒大的多区域平铺、中南地产的造城战略、荣盛地产的高铁沿线节点城市布局以及需求升级下的旅游地产机遇。
2、区域经济集约化
嘉宾指出国家城市体系是“三纵两横，”人口向城镇群和中心城市集聚的态势依然明显，城市群是推进城镇化的主体形态，城市是集约发展，城镇群格局是5611模式。中国现有的三大城市群长三角城市群空间形态形成机制是一核多心模式，珠三角城市群是多中心模式，京津冀是同心圆模式。
根据城镇群不同发育程度和发育方式，房地产企业应采取不同的城市群的区域拓展方式、城市进入方式和扩张方式进行匹配，适度超前进行区域布局。
3、城乡经济一体化
大城市、中小城镇“两端集聚”态势明显，省域中心城市与周边一体化发展趋势显著，首位城市重构是从单中心到多中心。同时，城市轨道交通的大量建设，大大促进中心城市的多中心发展，小城镇也在特色化发展。
复合地产的五类开发模式是小城镇特色化发展模式、新市镇开发模式、产业驱动开发模式、中心城镇开发模式和紧缩城市开发模式。
（二）从政策角度看京津冀协同发展战略的落地问题
京津冀一体化提出以来，三地政府一直比较保守。习总书记一直对京津冀一体化高度重视。三地近期着重在推进自身定位和发展规划的问题。
北京的定位是“四个中心”，即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。北京要疏解非首都核心区的功能以减少人口的压力。目前，北京市正在向津冀两地转移部分服务业和公共事业。嘉宾对此现象进行分析。嘉宾分析，服务业于北京来说是必须的，但是，应该避免服务业的聚集发展。在北京的市场和面向北京的市场是不一样的概念。以动物园批发市场和大红门市场为例，河北或天津完全有能力承载这样的市场，并且可以继续为北京市民带来便利。在公共事业的转移中，嘉宾以医院为例分析转移的难度。北京有300余家医院，但真正的市管医院并不多，只有30余家。剩下的有军队医院，院校医院等。在以现今政府为主导的产业转移中，其实北京市对医院的号召力很有限。
天津优越的地理位置和极强的承载能力使得它在京津冀一体化中将发挥关键作用。天津的定位是：全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区和改革开放先行区。从天津的现状分析，滨海新区可以算的上是中国发展动能最强的经济区。天津的制造业发展的比较好，而且滨海新区有足够的土地和资源来承载从北京转移的部分产业。天津地理位置临海，有建成优良的港口的先决条件。但是嘉宾指出，港口好不好并不在于码头修得大不大，而在于这个港口的辐射能力有多强，即“辐地”的概念。天津的最直接的“辐地”应该是环渤海经济圈；扩大一点看，辐射的是京津冀；从全国的角度看，应该是广大的华北地区。天津一直在进行金融方向的改革，主要的方向是非银行金融，可以预测，天津未来会继续这方面的创新。
在京津冀这个区域，河北的地理位置很特殊，不论北京还是天津，都可以说是被河北环绕着。河北的定位是“一个基地三个区”，即全国现代商贸物流重要基地，全国产业转型升级试验区，全国新型城镇化和城乡统筹示范区，京津冀生态环境支撑区。站在河北的角度上说，京津冀一体化发展最重要的是要破除一亩三分地的思维。嘉宾主要对京津冀生态环境支撑区做了分析。河北可以利用白洋淀生态保护区的天然优势，打造出一个“望得见山，看得见水，记得住乡愁”的生态区。
4、京津冀一体化发展的统筹和突破口
对于京津冀发展的细节，三地都有一些自己的想法，所以统筹工作显得尤为重要。如此自上而下的区域发展规划，突破口显得尤为重要。嘉宾认为以下几方面可能成为京津冀发展的突破口：打造新政策聚集区、促进财税制度改革、打造创新创业示范区、促进区域性格局调整、加快新型城镇化、人才政策创新、产业政策创新。
嘉宾期待京津冀的发展可以打造新型的区域发展和城镇发展模式。
二、互动交流：
职统权首先结合自己的经验分享了北京房地产市场的情况。如今房地产行业正逐步回归理性，做开发的利润比较薄。另外，他还就京津冀一体提出了自己的看法。他指出，京津冀一体化要落地，北京首先要明确要保留什么东西，扔掉什么东西。
何飞对公司的发展和未来项目可能研究的情况作出了简要的分析。
尹伊提出城市要考虑人的需求，人的性格和城市的性格有一定关系，具体情况是怎样的。
李婷婷提出华夏幸福基业的模式不同于传统的房地产，专注于区域发展，发展前景光明。
【主题】五十年未遇之大变局：北京巨轮调头与再领风骚语境下的时代机遇；
【时间】日（周六）14:00-17:30；
【地点】知春路锦秋家园7-405；
【电话】010-；
【主题】五十年未遇之大变局：北京巨轮调头与再领风骚语境下的时代机遇
【时间】日（周六）14:00-17:30
【地点】知春路锦秋家园7-405
【电话】010-
【主办方】地产蜂巢社区：致力于打造房地产人知识分享、互助成长、娱乐八卦的社交网络
【主题阐释】
历史脚步匆匆，但关键的只有那么几步，人生如此，城市亦然！如今，北京正处于近五十年未有之大变革中。京津冀协同发展一声号角，揭开了大北京历史性重构和功能空间再造的新篇章。
回首上世纪五六十年代，激情燃烧的岁月锻造出工业时代的首都，“从天安门一眼望去，处处是烟囱”是那个时代的鲜明写照，单中心、放射状、多层级，是那个时代的经典结构。
立足现在，北京“大城市病”亟待破解，2004年城市总规理想很丰满、而现实很骨感，环北京贫困带的诅咒犹在耳边，雾霾的肆虐已在眼前。固有的模式正在瓦解，全新的力量正在汇集。
展望未来，后工业时代和互联网经济需要全新的空间，人口疏解、功能疏解、产业疏解，为北京腾挪出更大的空间，北京市政府东迁、东西城行政区划优化、传统低附加值行业外移，一场场战役正在打响；全面深化改革需要创新的引擎，国际交流中心、科技创新中心的打造志在引领全国创新发展，互联网创业风潮正劲、新型智库涌现、国际组织云集，一个个动力源蓄势待发；京津冀协同发展需要共生，交通一体化、生态一体化、基本公共服务一体化，多中心、网络状的功能布局加速成型。
京津冀协同，关键在北京！本期将重点聚焦：大北京四个中心功能将如何布局、存量盘活的方向在哪里、产业功能疏解的节奏是怎样、创新发展的风口在何方，这些问题可能直接关乎你我。
今天的选择决定了明天的图景，未来会怎样、风口在哪里，昊点智库与你共同探讨，让我们一起点亮未来！
地产蜂巢社区将举办为期半年的“京津冀协同发展”系列公益论坛，广泛邀请官员、学者、金融、企业多方相关专家和朋友，与您共同探讨与研究中国未来新城镇的未来之路
【活动安排】
14:00-14:30:活动签到
14:30-14:40:沙龙开场与主题介绍
14:40-15:30:主 题 一：如何打通京津冀产业转移的走廊
发言嘉宾：何飞 昊点智库特聘顾问
15:40-16:30:主 题 二：城市发展新区——锁定首都未来新中心
发言嘉宾：陈磊 地产蜂巢创始人
16:30-17:30:互动讨论
【报名方式】
发送姓名、手机号、单位至微信号elvise2005
日，政府相关部门领导和北京市多家房地产企业高层出席了地产蜂巢社区和北京昊点地产研究院联合举办的《俯瞰大变局 聚焦大北京》的公益性地产专业沙龙。会上，何飞（昊点地产研究院特聘顾问）、陈磊（地产蜂巢社区创始人）先后进行了《探析京津冀产业转移走廊》和《城市发展新区——锁定首都未来新十年》的主题演讲。主题演讲结束后，参会人员就京津冀一体化、北京新定位和功能布局、地产行业如何创新等问题积极的发表了看法。现将沙龙的部分内容和观点刊出，以飨读者。
日，政府相关部门领导和北京市多家房地产企业高层出席了地产蜂巢社区和北京昊点地产研究院联合举办的《俯瞰大变局 聚焦大北京》的公益性地产专业沙龙。会上，何飞（昊点地产研究院特聘顾问）、陈磊（地产蜂巢社区创始人）先后进行了《探析京津冀产业转移走廊》和《城市发展新区——锁定首都未来新十年》的主题演讲。主题演讲结束后，参会人员就京津冀一体化、北京新定位和功能布局、地产行业如何创新等问题积极的发表了看法。现将沙龙的部分内容和观点刊出，以飨读者。
询公司 北京市中关村东路世纪科贸大厦C座503室
一、何飞：产城重构——预判京津冀产业转移走廊
探析京津冀产业转移走廊有必要从形势分析着手，透视当前京津冀产业发展所面临的大势，进而筛选出北京未来产业发展重点方向，并结合交通要道对京津冀产业转移进行初步的探析。
（一）目标：京津冀产业转移大势分析
对京津冀产业转移的大势分析主要从政治、经济、文化、城市发展等维度对京津冀协同发展的进行解析。从政治层面看，反腐、改革为打造公平、公正、公开的市场环境奠定了强有力的后盾。从经济层面看，未来一段时间中国的经济发展将主要表现出“新常态”。经济发展速度从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，三产消费需求成主体，城乡差距缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众，产业要素从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。从社会文化层面看，“大众创业、万众创新”旋律越发响亮，以《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》等为代表的一批国家级、地方支持创新、创业的政策相继涌现。从城市发展层面看，未来的城市发展，特别是中小型城镇将主要沿着生态化、智慧化方向走产城融合类新型城镇化道路。
（二）结构：京津冀协同发展功能布局
京津冀协同发展是城市功能、产业等“疏解-流动-协同”的复杂过程。京津冀三地将有望突破传统行政界限划分功能区，实现三地城市发展各类要素的自由流动，促进区域协同发展。资料显示，本次京津北协同发展将京津冀三地整体划分为中部核心功能区、东部滨海发展区、南部功能拓展区、西部生态涵养区。
——中部核心功能区主要包含北京市平原地区、天津市平原地区、河北廊坊市及保定市平原地区，是引领京津冀协同发展的核心区，重点发展生产性服务业、现代服务业、文化创意、信息服务业等；
——东部滨海发展区主要包含天津市、河北省沿海地区，是带动京津冀协同发展的重点区域，重点发展战略性新兴产业、先进制造业以及生产性服务业；
——南部功能拓展区主要包含河北石家庄市、邯郸市、邢台市平原地区及衡水市，是推动京津冀协同发展的战略腹地和城乡统筹的重要示范区，重点承担农副产品供给、科技成果产业化和高新技术产业发展功能；
——西部生态涵养区主要包含北市市山区、天津市山区、河北张家口承德地区、其他山区，是支撑京津冀协同发展的生态保障区域，重点发挥生态保障、水源涵养、旅游休闲、绿色产品供给。
（三）产业：北京创新发展的产业重点
京津冀协同发展过程中北京无疑是核心中的核心，明确北京未来的产业重点是研究京津冀产业转移的重要切入点。据统计，2014年，北京市实现地区生产总值21330.8亿元，其中二产工业制造，三产金融、文化创意、批发与零售、信息服务对地区生产总值贡献率均超9%。
研究认为，金融业、文化创意、信息服务（科技创新）等高精尖产业快速发展，已成为首都产业重中之重，相应财富人群规模巨大且增长迅速，是我们的重点关注对象。
基于此，我们认为，北京作为京津冀产业转移的主场，其将首先转移一般性制造业（低端产业环节、相对落后工艺及产品）、区域性专业市场等部分服务行业（物流基地、批发市场、呼叫中心、服务外包、健康养老）、部分教育医疗和行政事业单位。保留代表国家参与国际竞争的高端产业、品牌企业以及新型商业模式。着力发展文化创意、金融、科技服务、生态休闲等四个领域。
（四）交通：京津冀产业转移交通走廊
走廊一：沿轨道交通布局，核心区、拓展区、新区、涵养区产业资源流动走廊
截止2015年9月，北京市已建成轨道交通17条，主要集中在城六区。城六区：东城拥有8个节点，西城拥有8个节点，朝阳拥有17个节点，丰台拥有8个节点，海淀拥有8个节点；城市发展新区：昌平拥有4个节点。
规划到2020年，北京将新增6条地铁（3号线、12号线、22号线（平谷线）、17号线、19号线、玉泉路线），延长6条地铁（7号线东延、8号线三期南延、机场线西延、房山线北延、昌平线南延、CBD联络线），建成1000公里市郊铁路。在建或规划中的轨道交通线路将与建成路网形成新的枢纽节点，其中城六区：东城拥有3个节点，西城拥有4个节点，朝阳拥有23个节点，丰台拥有9个节点，海淀拥有17个节点，石景山拥有1个节点；城市发展新区：昌平拥有1个节点。
与此同时，北京市2020年将建成36座交通枢纽，成为产业转移第一层通道重要补充枢纽节点。
北京市2020年将建成36座交通枢纽
北京计划建设1000公里市郊铁路，催生新的区域枢纽，30公里外圈发展潜力骤升，成为产业转移第一层通道的延展通道。市郊铁路将主要解决30到70公里出行需求。与普通地铁相比，市郊铁路最高时速每小时将跑到160公里，比地铁提速一倍。站间距也将拉大，从普通地铁站的1公里左右增加到六七公里。目前规划中市郊铁路S1-S7和R1-R4共计11条线路。
走廊二：沿城际铁路布局，北京、天津、河北协同发展产业资源配置走廊
交通一体化是京津冀协同发展的骨骼系统和先行领域。京津冀将重点打通“四横四纵一环”综合运输大通道。其中“四纵”由东向西依次是沿海通道、京沪通道、京九通道和京承-京广通道。“四横”由北向南是秦承张通道、京秦-京张通道、津保通道、石沧通道。“一环”指的是首都地区环线高速公路。
根据《北京交通发展纲要(年)》（年内发布），北京将着力打造京津冀“一环六放射二航五港”的交通一体化体系。“一环”即首都经济圈环京高速走廊。“六放射”是指以北京为中心向六个方向放射的运输通道，分别是西北的京张方向、正东的京唐秦方向、东北的京承方向、东南的京津方向、正南的京开和新机场方向、西南的京石方向的高速路。“二航”是指首都国际机场和新建的北京新机场。“五港”是秦皇岛港、京唐港、曹妃甸港、天津港和黄骅港。计划到2020年，形成京津冀9000公里的高速公路网和主要城市3小时公路交通圈，9500公里的铁路网和主要城市1小时城际铁路交通圈。
二、陈磊：城市发展新区——锁定首都未来新十年
如果说，过去十年北京发展的重点在朝阳、海淀等城市功能拓展区，那么，未来十年，将是通州、大兴、顺义等城市发展新区的黄金十年。
城六区的重点在于疏解和提升，在于存量资产的创新盘活；而城市发展新区的重点在于增量空间的综合利用，包括枢纽的建设、新型城镇化下的土地多元利用、产业、配套服务功能的提升，一个可持续的超大型城市终于拉开了骨架。
京津冀协同发展总体布局
京津冀协同发展总体布局以“一核、双城、三轴、四区、多节点”为骨架，形成以交通干线、生态廊道为纽带的多中心、网络型空间格局。
基于京津冀协同发展的总体布局，三地总体定位在空间上的功能分布也有相应的调整。其中北京市定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心；天津市定位为全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区；河北省定位为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。
（二）北京市四大定位解析
在首都四大定位的指引下，首都区域特色和发展重点逐步清晰。中心城区：政治中心、文化中心，逐步疏解人口与产业，完善政治、历史文化功能；东部地区：国际交流中心，沿东部发展带布局，涵盖朝阳、顺义、通州、密云、平谷、怀柔等地区，是国际交往服务的重要外事活动基地，开发旅游休闲、会议培训和生态农业，可适当发展无污染的都市型工业。北部地区：科技创新中心，积极引导高新技术研发与服务，绿色产业，战略发展、旅游休闲、教育等生态友好型的产业向该地区集聚；南部地区：高端制造、区域交流，京津冀一体化，承接中心城人口、功能疏解和商业物流集聚的主要地区；西部地区：生态功能，主要沿西部发展带布局。
首都区域特色和发展重点
纵观首都城市发展特别是新城发展新十年，在区域格局上，出现三大趋势：一是多中心网络化一体化发展新格局。京津冀区域内将崛起大量新城，多中心网络化的区域格局成为大势所趋，新城将迎来跨越式发展。二是新城差异化发展将重构区域版图。各大新城结合自身区域、产业优势承担首都不同方面的核心功能，部分新城将在新十年加速崛起。三是重点新城区域枢纽功能凸显。首都市域范围内将出现引领各板块协同发展的战略枢纽，成为集聚辐射的重要节点，三大重点新城必须引领区域一体发展。
（三）首都四大功能区定位解析
1.首都功能核心区
北京市政府搬出核心区后，原先核心区的东城区和西城区可能合并，成为服务于中央机构单位的城中城。在产业选择方面，东城区总体发展定位是首都文化中心区，世界城市窗口区。西城区定位为国家政治中心的主要载体、具有国际影响力的金融中心、传统与现代融合发展的文化中心、国内外知名的商业中心的旅游中心、和谐宜居健康的首都功能核心区。
2.城市功能拓展区
城市功能扩展区主要涵盖朝阳、海淀、丰台、石景山等地区。城市功能拓展区一直是北京市主要的产业发展基地，其中朝阳区定位国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点、对外服务业发达地区、现代体育文化中心和高新技术产业基地。海淀区定位为科技创新中心核心区，聚焦优化创新创业生态环境，构建“高精尖”经济结构。丰台区定位为金融创新试验区、高端产业聚集区和生态宜居示范区。产业发展向“高精尖”转变，重点金融、高新技术产业。石景山区定位为首都文化娱乐休闲区、首都绿色转型示范区。重点发展文化创意、高新技术、商务服务、现代金融、旅游休闲五大主导产业。
北京市2014年经济发展概要（单位：万元）
3.城市发展新区
如果说过去十年是城市功能拓展区的时代，那么未来十年，将是城市发展新区的快速崛起，这一趋势将彻底重构北京的区域发展格局和城市功能布局，进一步优化人口集聚结构。
城市发展新区主要涵盖通州、顺义、昌平、房山、大兴-亦庄。未来五年，顺义、通州、大兴-亦庄、昌平四大新城将在功能升级、产城融合、区域集散等方面快速提升，成为承接城六区高端产业、公共服务的重要平台。顺义新城：北京的绿色国际港。通州新城：东部发展带重要节点，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。昌平新城：重要的高新技术研发产业基地。房山新城：发展现代制造业、新材料产业（石油化工、新型建材），以及物流、旅游服务、教育等功能。大兴新城：重要战略地位，发展生物医药等现代制造业，以及商业物流、文化教育等功能。亦庄新城：东部发展带重要节点，重点发展新城，发展电子、汽车、医药、装备等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动综合产业新城转变。
4.城市生态涵养区
城市生态涵养区主要涵盖门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆。怀柔：首都国际交往中心的重要组成部分和会议旅游休闲基地，国际交往中心的重要组成部分。延庆新城：国际交往中心的重要组成部分，联系西北地区的交通枢纽，国际化旅游休闲区。门头沟：西部发展带的重要组成部分，发展文化娱乐、商业服务、旅游服务等功能。密云：国际交往中心的重要组成部分。引导发展科技含量高、无污染的都市型工业，以及旅游度假、会议培训等功能。平谷：东部发展带重要节点，京津发展走廊上重要通道，发展都市型工业和现代制造业，以及物流、休闲度假等功能。
嘉宾期待京津冀的发展可以打造新型的区域发展和城镇发展模式。
（四）锁定首都未来新中心
2014年，北京市顺义区实现地区生产总值1339.7亿元，其中二产以制造业为主，三产金融业、租赁与商务服务对城市发展新区地区生产总值贡献率均超38%。
顺义新城是北京东部发展带的重要节点，重点发展新城之一。是首都国际航空中心的核心区；是服务全国、面向世界的临空产业中心和现代制造业基地。“十二五”时期力争建设成为北京东北部面向区域、具有核心辐射带动作用的现代化综合新城。
地铁15号线沿线、五彩浅山及潮白河部分沿线流域、河东新区未来具有较广阔的发展空间。
2014年，北京市大兴区实现地区生产总值475亿元，其中二产以制造业为主，三产金融业、科技服务、租赁与商务服务对城市发展新区地区生产总值贡献率均超9%。
大兴区是北京市部分产业疏解大通道、高端制造管理中心、人流物流集散枢纽。
大兴区“一轴、三带、三城、多点、网络化”的空间格局
黄村地区、新航城等区域可借助其交通枢纽预期优势挖掘机遇点。
2014年，北京市通州区实现地区生产总值548.9亿元，其中二产以制造业为主，三产金融业、文化创意产业对城市发展新区地区生产总值贡献率均超10%。
通州区定位是北京行政副中心、国际商务新都。
通州区分区布局图
永顺地区、次渠镇、台湖地区、环球影城等具有一定的挖潜拓展空间。
通州新城规划图
2014年，北京市昌平区实现地区生产总值611.1亿元，其中二产以制造业为主，三产信息服务、科技服务对城市发展新区地区生产总值贡献率均超30%。
昌平区定位是科技创新新都，立足未来科技城，打造三城一区一基地。
昌平城市空间布局
沙河地区、北七家地区等具有较大的发展空间。
三、嘉宾研讨
主题演讲结束后，与会嘉宾辛修昌、魏顺利、赵大昆、黄雅玲、金伊花等围绕京津冀产业转移、首都未来发展新中心等话题展开了热烈讨论。
辛修昌认为，京津冀地区的协同发展并不是最近才有的，京津冀脱胎于大北京的研究，在中国已经持续了20多年。应该看到，京津冀一体化和世界其它发达地区的城市群有很大不同，国际上公认的已形成的世界六大城市群包括：以纽约为中心的美国东北部大西洋沿岸城市群；以芝加哥为中心的北美五大湖城市群；以东京为中心的日本太平洋沿岸城市群；以伦敦为中心的英伦城市群；以巴黎为中心的欧洲西北部城市群；以上海为中心的中国长江三角洲城市群。
以上这些城市群众首先是一个超级城市作为中心城市，并且中心城市多以沿海、滨江（湖）为主，水资源和航运资源相对丰富，这是20世纪世界级城市群发展的最基本区位要素，京津冀地区则是双城，北京作为超级城市却是一个内陆城市。
另一方面来看，京津冀地区的面积很大，有21万平方公里，接近整个英国的国土面积，是长三角核心区域16个城市的2倍，东京都市圈的16倍，北京市域面积就达到1.6万平方公里，比东京都市圈还要大，实际上城六区的面积为1340平方公里，和东京都的面积相当，因此北京众多资源实际上主要是积聚在城六区，北京广大郊区自己尚且处于吃不饱的状态，京津冀协同发展或者一体化，在最初的一些年（5年左右）更多的城六区往郊区或者说是各类新区的疏散，整个北京市域来看实际上仍应该是集聚与疏散共存，是一种功能、产业、人才置换升级的过程，并不是简单的对外疏散，而京津冀广大地区的一体化一定是一个很长期的过程，最初更多是交通设施的一体化、某些产业人口的转移置换和人才的互动。
实际上从城市地理学来看，京津冀地区严格说是以北京为首的环首都都市圈、以天津为首的滨海城市群和以郑州为首的中原城市圈的交叉地带，自上而下的把京津冀化为一个一体化区域会有很大的困难，但是如果实现的好，将打破原有的世界级城市群的发展，成为世界城市和区域发展史的里程碑。一体化是一种自然的历史过程，这种自上而下的这种行政规划不应该是创造一个一体化，而是在顶层设计中破除阻碍这种一体化过程中陈旧的行政体制和障碍。
黄雅玲从创新创业的角度对京津冀一体化过程中的热点问题进行了分享交流。王友从工业设计角度对通州彩虹门项目进行了探讨，并对其未来的一个功能定位与参会嘉宾进行思想交流。另外，王友也表达出对大兴首都新机场所在区域的机遇热点的极大兴趣。陈磊对新航城的发展预期给予了部分参考意见。
会后，大家表达了对本次沙龙组织单位及成员的感谢，期盼下次沙龙的举办。
巴菲特说过，人生就像滚雪球，最重要的就是发现很湿的雪和很长的坡。对于房地产行业来说，真正的坡道转换其实并不多。
巴菲特说过，人生就像滚雪球，最重要的就是发现很湿的雪和很长的坡。对于房地产行业来说，真正的坡道转换其实并不多。
行业坡道的转换
1998年住房货币化改革启动，人口迁移大潮到来，城市需要居住空间。万科历时五年进行战略调整，终于在2004年打磨出住宅专业化战略，找到了最佳坡道，聚焦三大城市群，进入最大雪场，七年高速发展，实现千亿目标，成为行业龙头，奠定住宅发展格局，后续住宅开发企业更多是在其基础模式上修修补补。
2001年中国加入世贸组织，人口聚集浪潮涌动，城市需要消费空间。万达历时五年进行模式探索与创新，终于在2005年形成商业综合体的复合化战略，找到了最佳坡道，通过“现金流滚资产”打通住宅与商业，进入最大雪场，七年极限扩张，2012年累计持有物业1290万平米，成为全球规模第二的不动产企业。后续商业地产企业更多是在在其基础模式上修修补补。
2008年起这五年来坡道再次出现调整，大雪在旋风中狂乱飘摇，过山车式的行业发展历程把业内企业搅得七荤八素，一会冲向三四线，一会回归一二线，一会转型商业地产加大物业持有收益，一会转型金融地产要实现轻资产运营。五年下来，城市分化越来越严重，大城市越来越堵，雾霾越来越重，城乡矛盾越来越突出；贫富差距越拉越大，房价却越来越高；政策出台越来越频繁，专家观点越来越矛盾。唯一能看清的趋势是：行业集中度越来越高，万科万达越做越大。
因为，它们曾找到了最长的坡道和最湿的雪，引领了那个时代的风潮，享受着原始创新带来的最大红利。在原有的模式下追赶永远难以超越先行者的脚步。在风雨如晦的今天，只有在下一个坡道提前布局，砥砺前行，才有望实现弯道超车。
那么，未来十年要去哪里滚雪球？下一个坡道在哪里，下一场大雪在何时？谁将成为最大受益者呢？
从中国发展历程上看，改革已进入深水区，扩大内需、结构调整、产业升级、生态建设成为新时代的发展潮流，土地制度、金融政策、政府职能、财税体系、户籍制度等全方位综合性改革方案即将出台，有望奠定未来十年中国发展路径与方向。
从城市发展模式上，以高污染高能耗高成本为特色的粗放式城镇化发展模式难以为继，以人为本，四化同步（新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化）为核心的新型城镇化发展模式逐渐引领城市发展未来，低能耗低成本更为协调的城镇发展方式为打造新的城市产业空间提供了无限的想象。从居住城市，到消费城市，再到产业城市，从功能分区到复合开发，产城融合、城乡协调、和谐发展的城市开发理念逐渐进入新一代城市建设者的视野。
从行业发展规律来看，量价齐升、普天同庆的场面不可能永远延续下去，仅靠大量的、基础设施、住宅建设不能保证一个城市的发展。唯有生产、消费、居住结构协调，用城镇化来带动产业化，用产业化助力城镇化，才能为房地产行业的繁荣构筑一个坚实的底部。
而这一切将构筑出了一个长长的坡道，一场畅快的大雪，更将翻滚出不少新的雪球，来鼓动时代的风潮。
或许在几十年后，当有人讨论起他们那个时代的伟大企业时，将不免追溯到年这个风雷激荡的岁月。其中，产业地产可能是最为精彩的话题之一。
2010年，做幕墙起家的联东集团高调喊出“产业地产”元年，经过四年北京联东U谷的开发建设，熔炼出商业模式后开始大力扩张，2013年已进入15个城市开发超过20个产业园区。
也是这一年，上市受挫的园区土地开发商北科建反躬自省，亮出“科技地产”大旗，直至2013年陆续投资250亿元在嘉兴、无锡、青岛、长春四地打造专业化园区和科技新城等科技地产项目，“十二五”期间计划再投资三至五个科技新城或者产业新城项目。
还是这一年，天安数码城终于完成十年蝶变，历经从工业园、工贸园向创新园区的转型，定位于中国领先的城市产业地产综合运营商，开始走出珠三角，在长三角、环渤海与西南区域进行扩张，目前已进入十二个城市。
还有华夏幸福基业、清华科技园、恒生科技园等企业都在这几年进行着深刻的模式创新与战略调整，以期在未来发展中抢占先机。他们发展背景各异、资源能力各异、商业模式各异，从不同的切入点诠释着对同一客户的理解：企业！
产业地产的发展
城市功能分区将土地类型分为居住用地、商服用地、工业用地、教服用地等多种功能，根据城市规划和产业规划进行统筹安排，分类管理。不同的用地属性针对不同的使用者和产业类型。土地资源开发权的逐步市场化，形成了了不同类型的园区开发运营服务商。
对于工业用地的管理和使用，地方政府在产业政策下统一谋划，主导操盘。但是政府用地粗放，招商与服务能力欠缺，逐渐向市场开发产业园区的开发建设，一些民营企业开始崭露头角。产业地产市场逐步成型，行业集中度极低，细分市场仍未充分挖掘。
以下从开发模式、运营模式和盈利模式对其进行简要介绍。
我国产业园区大概分为四种类型，每种类型对应的开发模式也不完全一样。第一种类型是政府主导模式，政府成立专门的公司，用政府财力完成园区的规划和一级开发，把开发出的小地块转让给企业。这是大型产业园区开发的主流模式，我国现有的103个国家级高新区、上百个国家级经济开发区、以及各种不同类型的特殊产业区，大都是政府主导的开发模式。
第二种模式为企业主导模式，由大的实业集团根据自己的产业链需求，自建生产基地，或者研发基地，在空间上表现为产业区中的园中园建设，一些企业通过自建产业基地逐渐进入产业地产领域，如苏宁、红豆、恒生、哇哈哈等企业。
第三种模式为政企合作模式，往往是政府控制园区的产业定位和总体规划，委托园区开发企业进行一级开发和招商服务，通过入住企业购置土地，开发企业和政府合作，双方得到相应的回报，这是政府合作模式。
第四种模式是市场化开发模式，通常由开发企业从新区购置土地，建立一个子园，通过园区的土地开发，物业出租，或者出售以及相应的产业增值服务，获得项目的综合回报。上述两种模式对产业地产商来说空间最大。
图：介入价值链不同阶段，采取不同的开发模式与发展定位
园区运营模式主要有向内、向外两个方面。对内深度挖掘，不断挖掘园区价值，为园区内企业与人群提供金融、商务、居住等全套服务；对外定向扩展，利用已有开发模式和运营经验，进行要素扩张、品牌输出、资源整合、模式拷贝。
产业园区的收入主要来自于产业对区域价值的提升，产业是第一驱动力，从产生税收、提升土地价值与城市化进程、产业成长三个方面提升园区价值。无论从创造价值的广度和深度比住宅和商业地产更加复杂，也为开发模式的打造带来全新的创新空间和发展调整。
产业园区的收入主要来自于产业对区域价值的提升，产业是第一驱动力，从产生税收、提升土地价值与城市化进程、产业成长三个方面提升园区价值。无论从创造价值的广度和深度比住宅和商业地产更加复杂，也为开发模式的打造带来全新的创新空间和发展调整。
不仅价值链不同环节的盈利模式不同，既是园区不同的发展阶段盈利结构也有差异。
以张江高科为例，2006 年，由于园区土地存量逐步减少，公司追求开发规模扩张的发展模式面临挑战，在此背景下公司提出了“一体两翼产业互动”的新战略。与房地产业务为体，园区服务和科技创投两大业务获取服务收益与投资收益，与园区企业共同成长，获取高利润可持续收益。园区服务业务通过建立完善园区服务体系，为园区内公司提供过全方位的服务，包括通讯服务、企业客户关系管理、人力资源服务等；科技创投业务通过选择优质高科技公司，进行股权投资，与园区企业共同城战，分享高科技企业成长带来的收益。2011年张江高科投资收益已占利润总额30%以上。
随着园区进入发展稳定期，公司创投平台逐步完善，多元投融资服务体系形成，房产出租、服务收入、创投收益已成为促进公司业绩增长的重要力量。2011年张江高科主营业务收入中通讯服务已占到13%，投资收益占到利润总额的32%。
不是谁都能动的奶酪
通过对商业模式的梳理，我们看到产业园区的开发运营是涉及产业最广、盈利模式最丰富、产品定位最复杂，操盘要求最高的一个领域。它需要整合更长的产业链条、更宽广的土地类型、更复杂的盈利模式、更长的回报周期，更多元的合作资源。
一、涉及产业广阔
随着产业发展的精细化，物流园区、专业园区、文化创意园区、科技园区、临空产业区应运而生，通过产业服务与空间打造助力中国企业成长、产业腾飞和城市健康发展。每一细分领域尤其特定的服务对象与发展特性，各产业处于各自不同的发展阶段与区域格局，其功能组合与比例均有差异。
以科技地产为例，科技地产是产业地产的一种，是工业地产的高级阶段。“科技”是服务对象，“地产”是运作方式。以创新型和成长型企业为客户群，科技产业化是科技园区的核心业务。清华科技园、天安数码城、北科建、新华集团从不同角度切入了这一领域。
二、产品服务复杂
为服务不同产业类型、不同发展阶段的企业，形成产业集群、创新集群，需要提供迥异的产品与服务平台，最终形成吸引力高地，从规模经济和范围经济中获益。
精准定位所服务企业的发展阶段与特征，是构建产品与服务体系最重要的一步。
比如联东地产业务的定位为中国产业地产专业运营服务商，其切入点是产业价值链的两端（生产服务业）与低端价值的提升（高端制造业），而华夏幸福基业价值链切入点是产业价值链的中间（制造企业），核心客户是从核心城市溢出的制造企业和布局城市群市场的外地制造企业。
联东产品定位
华夏幸福基业产品定位
不同的客户定位直接影响了其区域战略、产品组成和功能配比，进而产生了不同的盈利模式和发展路径。以我们服务过的某从事科技园区投资运营的客户为例，其产品组成和配比设计上十种产品形态和产品功能，需要因时因地予以取舍，操盘难度可见一斑。
基于产品组合的产品经济性分析，更是需要集精细与灵动为一体。标准化难度远大于住宅与商业地产。
三、资源整合难度大
为了给企业客户提供丰富和有效的产业服务、创新服务和生活服务，开发商必须整合大量的政策资源、产业资源以及金融资源，进行统筹安排，形成战略合作，利益共享。首先，要通过设立平台公司提供一站式服务，建设产业服务部门，通过打造线上、线下两个服务平台，成为资源整合的平台公司。其次，线下整合优势资源提供增值服务。通过前向整合、后向整合与中介整合，形成体系化的解决方案，再次，通过线上打造服务平台加速资源集聚，通过虚拟园区与实体园区的融合，形成O2O立体服务模式。
为构建园区核心竞争力，联东提出“服务感动客户，客户永远第一”的服务理念，设定首席服务执行员（CSO制），提供一个基础、三个模块、四个增值服务平台和十六项服务的全方位服务体系。另外，成立联东商业联盟，搭建战略合作平台，整合客户企业、产业链上下游企业，提升拿地议价能力，减小快速复制带来的招商压力。
产业与地产嫁接的大门已开，其模式创新空间大，资源整合门槛高，极具挑战性且收益来源多样。门内无限风光吸引着各路人马纷至沓来，不少企业经过近十年的打造已初窥堂奥，然而这才只是开始。
马云“菜鸟”打造物业园区、普洛斯扩张东亚市场、华夏幸福基业腰挟远郊模式“五环”布局，天安数码城怀揣创新利器走向“两洲两圈”。可以看到“信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”的城镇化发展模式已从理念渐渐转为实践，在行业动荡的今天已初露端倪。
我们不能肯定十年之后谁将变成先驱，谁又成为先烈，然而，可以确定的是产业地产这一长长的坡道，存在高难度高利润高风险的固有属性，绝不是谁都能动的奶酪！
近两年，不同于传统的商业和住宅地产遭遇发展瓶颈和困境，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，呈现出蓬勃的生命力和强大的投资吸引力，成为地产行业的新兴投资热地。转型者中主要有两股力量：以华夏幸福为代表的区域型地产开发商和以万科、绿地等传统房地产领军企业为代表的大开发商。
近两年，不同于传统的商业和住宅地产遭遇发展瓶颈和困境，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，呈现出蓬勃的生命力和强大的投资吸引力，成为地产行业的新兴投资热地。转型者中主要有两股力量：以华夏幸福为代表的区域型地产开发商和以万科、绿地等传统房地产领军企业为代表的大开发商。
产业地产竞争中的决胜法宝之一：符合中国商业升级趋势的商业模式
一般来说，判断商业模式好坏的标准分为两类：一类是模式自身的系统性：是否完备和是否能够有效运转；另一类是自身模式与大环境的交互：商业模式要跑得快跑得稳，形成快速迭代，需要大环境的支撑。笔者认为所谓好的模式，一定是符合中国产业升级、结构调整大趋势的。
以华夏幸福基业为例，华夏幸福的商业模式在2009年之前就已经形成，国内城市开始实行限购的契机，使得华夏幸福的环北京项目得以迅速发展起来，2010年地产大环境的剧变迎来了产业地产元年，那是宏观调控后溢出的需求寻找出路的结果，是被动的。由于对天时地利人和的要求高，所有华夏幸福未来是否能够走得更远还有待检验。所以华夏幸福的这种模式很难复制，需要准确抓住城市向城市群扩张的时间点去介入，此外在项目开发前期，也必须耗费大量的资金将区域炒熟，为其快速扩张带来很大的风险。我认为它的战略抉择不是大规模拿地，多项目滚动，做产业地产界的万科或万达（如联东），而是深挖区域价值，从买蛋养鸡到养鸡卖蛋。
反观万科、绿地等传统的大开发商进入产业地产领域的为数不少，但是基本还是处于探索阶段，并未形成成熟有效的商业模式。此外，产业地产的开发要求企业对于产业发展规律有深刻的认识，产业地产的本质在于产业，而不是地产。往往产业地产商的高度决定了产业链的高度，不懂产业发展逻辑、不深入了解产业的企业注定无法实现产品服务价值的最大化。这涉及到产业地产竞争的第二大法宝：专业化支持。
产业地产竞争中的决胜法宝之二：专业化支持
大开发商对于区域发展来说相当于一剂西药，看似快速高效，但是这样的开发商对于区域是没有感情基础的，不少都是楼盘出售之后就会离开，并不理会区域产业的中长期发展。而以华夏幸福为代表的区域型开发商像一剂中药，本地化的优势使其可以对症下药、标本兼治，为了区域长期的发展能忍受一定的短期成本，更有利于区域的长期健康发展。因此，区域型开发商在产业地产开发中不一定被淘汰，主要转型合适，反而会在某些环节具有很强的竞争力。两类企业并无好坏之分，只是利益诉求不同罢了。
从价值取向上说，与全国型开发商相比，他们更需要了解区域特征和本质。因此，区域开发商需找好定位，确定转型方向，深耕本地化。笔者认为根植本地化是未来的发展趋势，美国大城市的开发商大多都是本地开发商，在新型城镇化的发展方针下，要求每个区域的发展都有自己的特色，不能再千城一面、千篇一律了，这时复制标准化的产品不再奏效，更需要的是的是差异化的服务，接地气的产品。
真正符合历史潮流的企业，必须走向专业化。无论是大开发商还是小开发商，一定要有根植在产业链中的专业实力，进而找到自己的优势地盘。伴随着需求的细分和产品越来越复杂，一味照着以往的模式去操盘整条产业链已经不可能了。未来的产业链必定要进行重构，当开发商不能再把控全产业链时，专业化能力帮助开发商找到切入环节。
产业地产竞争中的决胜法宝之三：不再“土地至上”
产业地产的发展不能只盯着土地，土地已经不再是最核心的问题了。2003年前，土地是多元供应的，2003年后土地垄断造成了产业链畸形、房价上升等现象。土地制度必然会进行改革，而土地多元化供应是未来的发展趋势，各类建设用地同地同价，这对于新型城镇化的发展来说是个质变。尽管土地还具有其自然禀赋的价值存在，但是未来更大的价值是取决于产业链的中后段承载何种类型和形式的产业，才能够最大化土地利用效率。
产业地产竞争中的决胜法宝之四：打通融资和资金周转渠道
产业地产的特征要求开发商必须做到高周转。如果企业还是用重资产方式来做产业地产，就很难做到全国甚至全世界布局。大型产业地产商必须走轻资产道路，通过灵活的资本运作来做好各个区域产品的组合。此外，提高土地利用率需要对存量土地进行盘活，这也只能通过资金的集中而非积累，即轻资产而非重资产模式来实现。
纵观中国产业地产的发展脉络，政府是支持产业园区发展的主要力量，并为各地园区发展提供了不少拨款资金。但仅仅有政府的拨款还不足以支撑园区的发展。1998年以前，来自乡镇企业资金支撑起了城市园区的崛起；在1998年以后则是以大型跨国企业、国外资金等为主要力量；在2003年后，土地财政则成了产业地产发展的主要支撑力量，政府为各大高新区支付的大量补贴都是从土地收入上来的；2009年后的四万亿救市时期,也就是由央企的资金支撑着产业园区的发展。
弄清楚资金的来源，就能够探寻到资金主体的利益需求，而他们的利益需求将是左右产业地产未来发展的方向，产业地产的开发主体也能由此做出具有前瞻性的判断。笔者判断未来2到3年是产业地产行业的重要窗口期。随着政府行政干预逐步撤出市场，会创造出巨大的真空领域，供社会和市场各方力量进行博弈。企业如果运用金融创新等市场力量来承接这些真空区域,将会有巨大张力。
目前产业地产最大的问题在于政策不明晰。土地政策走向、产业扶持方向等在全国各地都不一样，而中央也没有统一定调。这些固然是挑战，但亦是机会。
企业先要从自身入手。能否做好产业地产是要看自身对产业的理解有多深，不能只把眼光盯着国外的新模式，仰望星空虽然重要，但同时也要脚踏实地。中国实际上不缺土地，也不缺资金，只要想清楚商业模式，弄明白切入点，撬动资源，就能获得迅速发展。
为产业的发展和产业链效率的提升创造了多少价值、对区域发展及区域价值提供的贡献等，才是支撑企业中长期发展的核心竞争力，才是支撑中国创业的驱动力，才是产业结构调整最重要的指标。区域型开发商凭借自身的优势在这些方面做出了有益的尝试。
本文作者陈磊先生是北京昊点咨询管理有限公司总经理兼首席策略师，文章是陈磊先生在接受中国房地产报记者关于产业地产方面的采访之后，对自己观点进行的精炼和总结。采访“陈磊：区域型产业地产开发商是一剂中药”已在中国地产网登发，并得到各主流地产网站广泛转载。
一则“中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作”的消息近期不胫而走，专家们鼓噪得市场莫衷一是，点博士认为房产税既没有某些专家说的一无是处，更不是包治房地产百病的灵丹妙药，必须从房产税本质特征、影响范围、发展意义进行辨析。
一则“中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作”的消息近期不胫而走，专家们鼓噪得市场莫衷一是，点博士认为房产税既没有某些专家说的一无是处，更不是包治房地产百病的灵丹妙药，必须从房产税本质特征、影响范围、发展意义进行辨析。
首先，房产税作为以资产为计征对象的直接税，首要目的应是通过二次分配降低贫富差距，是中国税制改革的重点之一，对中国经济的影响是中长期的，属于长效机制。
中国的税收体系是以征收间接税为主体的。主要由企业承担纳税任务。从而可以使税收相对简单易征。但是间接税对于降低贫富差距的作用远不如直接税，不同收入人群对于不同商品的需求弹性又很难定性衡量，故间接税是否能够降低贫富差距难下定论。而房产税属于直接税，本质是一种产权保护费。是对房产保有环节征收的税收。资产税的征收可以通过二次分配降低贫富差距。降低贫富差距应该作为征收房产税的首要目的。
在理想的情况下，即房产税征收边界划清，产权足够明确，那么房产税的征收还是可以带来很大好处的，比如房产税的累进性质，可以增加拥有多套房屋持有者持有房屋的成本，会使得这些房屋持有者降低持有房屋数量，加快房屋流通，从而使得不动产的资源配置效率提高。同时为了弥补房产税的成本，会使得房屋持有者更有动力出租，降低房屋空置率，活跃租房市场，降低租金，有利于降低租房主体中低收入者的生活成本。
市场消息所称“中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作”。并不代表上海、重庆两地的试点改革失败，反而证实了房产税改革是个系统工程，需要完善的精巧的制度设计和制度建设来支持，需要先对房地产税制进行改革，对原来的税收制度进行增减组合，形成一个新税制。此外，房地产税的开征必须有较高的税收征管水平相适应，征税成本不可过高。成功地实施房产税改革，需要有一套包括财产认定、评估、征收以及执行的程序在内的强有力的税收管理体系，这需要明确财产的所有权、良好的财产簿记、对财产价值的合理评估和有效的税收征管。目前正在进行的“不动产登记”如果效果良好，可以真正实现财产的确权。
第二，房产税只是影响房价长期走势的因素之一，中短期而言，供需关系与金融环境对市场影响更大，房产税从来就不是刺刀见红的利器。
在上海和重庆两个试点征收房产税最初的两大目的一是降低房价，二是房产税属于地方税种，可以增加地方政府的财政收入，减轻负债压力，降低对土地财政的依赖。
从经济理论来讲，征收房产税可以提高投机者炒房的成本，降低其收益预期，从而减少投机需求，通过市场供求关系达到降低房价的目的。在征收房产税情况下，炒房成本极高，风险极大。既惩罚了拥有多套房的炒房者，也阻止了想进入炒房的人。通过持有环节加税的办法，特别是，对多套住房，对投资房课以重税的时候，房价再涨就失去了基础，毕竟成本高了，盈利空间必定减少。
但是，即使实施房产税增加了保有房产的相对成本，但是只要房价有上升的空间，使得投资者持有房产的预期收益率高于其他金融理财产品，那么房价很难降下来。短期而言，货币政策、金融环境、供需关系对房价影响更大，在这方面未发生变化的情况下，房产税促进房价健康回归的目标难以达到。
第三，房产税的推出调整地方政府收入结构是个长期问题，不能根据短期效果来判断好坏得失。
如果征收房产税的最初目的是为了增加地税收入。那么就和这种税种的机理背道而驰。征收房产税本身是为了减税，中国的赋税负担过重，地方许多不合理、杂乱无章的税费长期存在，如果能够通过房产税改革来整顿这些现象，减少房地产企业和购房者的税收负担，规范征税种类和程序，将可以为未来税收体制的全面改革奠定坚实基础。此外，房产税对房产保有阶段的逐年征税，可以使得地方政府更加长视，规范地方政府在批租土地过程中的短视行为，同时激励地方政府增加提供公共服务。
目前两大试点的表现显然不能令人满意。根据上海公布的2014年预算草案，今年上海预计征收房产税27.6亿元，同比增长2.6%。而2014年上海土地出让金收入预计超过1700亿元，相比之下，房产税对财政的贡献仅是九牛一毛，以土地批租为主的收入结构短时间内难以扭转。而房产税本身针对较高收入人群征税的本质，也较易受到相关利益群体阻挠或规避。
中国税制改革常有积重难返的痛苦，但是如果房地产税改革真的能够打开一个缺口，扭转中国整个税制的演变方向，将可以释放出巨大的制度红利，极大提高经济效率的同时，真正实现政府职能的转变。
所以，无论是房产税的试点，还是房地产税的立法，从来就不是头痛医头、刺刀见红的猛药，现状货币政策足担此任，而是调整经济结构、全面深化改革，促进行业健康发展的一剂中药，药效慢且持久。
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近日，有媒体援引深圳地税部门负责人观点称，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。并援引深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉的观点称，未来房产将实现永久产权。与此同时，中央全面深化改革领导小组第七次会议上审议推进农村土地制度改革。不仅如此，最近还有不动产登记制度即将出台消息传出。
与以往全会不同，本次四中全会首次以推进“依法治国”为主题，将为中国未来社会发展、深化改革描绘法治路线图，各领域如市场监管、互联网、房地产等方面的立法或将加速。
房地产税是符合现实立法原则的制度安排。但对于楼市未必是利好，甚至有可能引起某些既得利益集团的愤怒。关键是要通过各方的理性博弈，最终形成可接受的总体方案。
2008年到2012年，华夏幸福基业销售收入从20多亿跃升至221亿，五年翻十倍，2011年借壳上市以来累计最高涨幅达到376.65%，被誉为“史上最牛地产股”。如今，她北上辽宁，南下长三角，挺进华中，上演着“农村包围城市”的好戏连台。一个偏远的县城，一家小型的地方民企，在已经看不懂的房市中，何以演绎出这场更让人看不懂的炫目大戏呢？
2008年到2012年，华夏幸福基业销售收入从20多亿跃升至221亿，五年翻十倍，2011年借壳上市以来累计最高涨幅达到376.65%，被誉为“史上最牛地产股”。如今，她北上辽宁，南下长三角，挺进华中，上演着“农村包围城市”的好戏连台。一个偏远的县城，一家小型的地方民企，在已经看不懂的房市中，何以演绎出这场更让人看不懂的炫目大戏呢？
华夏幸福的成功，首先在于坚持和等待。逆风坚守的船，才能在顺风时一日千里。
2002年，华夏幸福基业在看准北京产业转移的大势后，落子固安，从廊坊一个销售十来亿的住宅开发商，转型成为固安开发区的投资运营商。十年之后，在成就固安模式的同时，成就了华夏速度。
廊坊市固安县，是当年“环北京贫困县”中典型的农业县之一，2001年财政收入还不到1亿。今天，当人们再次提起固安时，都会说到它就在“北京天安门正南五十公里”！视角发生转变，价值就会随之而变。2012年，固安县财政收入已超过13亿元，固安开发区完成财政收入5.23亿！这个巨大转变的幕后推手就是华夏幸福基业。
有时候，时势是等来的。说到2008年至2012年华夏幸福的快速崛起，就不能不提到其在2002年至2007年的坚守。2002年北京房价从4761元上涨至2007年的11377元，住宅地产驶入快车道，除了顺驰被“撑死”外，那个年月绝大多数房企都沉浸在这场海天盛宴中，赚的盆满钵满，而就在天安门正南五十公里的华夏幸福，却一面固守开发区，苦于无商可招，一面固守大本营廊坊，做着住宅开发的老本行。但是，形势开始发生逆转。
2007年一场全球性金融危机，深刻的重构着中国经济，房地产政策开始急剧变化，房地产行业更是风雨如晦，而华夏幸福的幸福时光到来了。2007年华夏幸福基业开始在CBD正东30里的大厂镇打造大厂潮白河工业区，2008年在海淀区西北方向的张家口怀来县打造怀来生态新城，产业区的运作模式与拓展思路基本成型。与此同时，园区周边的孔雀城住宅产品线取得了成功，2009年正式提出“一个北京城，四座孔雀城”，标志着园区建设与园区住宅互动的模式终于成型，并在察觉到北京2010年北京限购和刚需开始溢出的绝佳机遇后，加速开发孔雀大卫城和英国宫两条刚需产品线，终于，从前的偏远县城，变成了现在的价值洼地。产城融合的花在住宅销售中结了果。
北京的人口外溢比产业外溢给了华夏幸福更多的实惠。如日华夏幸福3073万元在河北怀来县东花园镇南水泉村拿得40861.33平方米的住宅用地，楼面地价为752.06元/平方米，而同期怀来的八达岭孔雀城均价已达到9000左右。
由此，凭借2001年后北京产业溢出和2010年限购后人口溢出的天时，坚守在固安、大厂、怀来等价值洼地的地利，以及深耕廊坊乃至河北如鱼得水的人和，造就了产城融合的固安模式，而2011年借壳上市成功，终于成就了华夏速度。从2009年起，四年来销售收入分别为50亿、106亿、165亿、211亿，每年增长50来亿。那么，华夏幸福基业到底有何魔法呢？
政府与市场的双人舞
华夏幸福基业找到了一种方法，帮助环大城市的远郊小城镇进行城市建设，那就是通过委托管理的轻资产方式介入小城镇的城市运营与园区开发，政府搭台，华夏唱戏，打造产业新城。在2011年华夏幸福基业公布的第一份年报中，提到了它的“产业新城模式”，并提出“初步探索了一条独具特色的‘产城共融，政企共赢’的中国县域经济发展道路。”
首先，定位于政府服务商，走“大城市小县城，轻资产大体量”的道路，实现自身与政府的共赢。在围绕大城市的交通枢纽的小城镇，县城政府财政收入低，对于城镇建设心有余而力不足，于是政府出地，华夏出钱，通过BT或者BOT的方式进行土地的一级开发与基础设施建设，获得至少10%的代建收益。更为重要的是，通过为政府进行园区产业规划、空间规划，进而开始产业招商，最终获取产业服务收入。华夏财报显示，产业服务收入为入驻企业落地投资的45%，2012年三个园区结算回款达到30.16亿。由于定位在服务商，所以不用像其他产业园区开发商一样，在一级市场购买产业用地，实现产业园区的轻资产运营，这正是华夏模式的差异化所在。所以，华夏幸福通过15年乃至更长时间的排他性委托管理合同，即可签下数十平方公里土地进行园区管理，获取特许经营的垄断资源。可以说，县级政府是华夏幸福的首要客户，通过一体化解决方案，满足当地城市发展、产业发展与就业、税收等需求，获取代建收入与服务收入。
其次，定位于城市运营商，通过对“大城市人口外溢节奏与园区产城融合节奏”两个节奏的把握，实现园区与住宅的互动。产业园区内或周边的住宅开发已经成为华夏幸福基业最大的收入来源，而购买客户基本都是在大城市工作的人群。从定位于第二居所的孔雀城，到定位于第一居所的大卫城、英国宫，大城市客户一直是主要的客源。对于园区配套建设的规划与控制，以及深入的地方关系，使华夏幸福基业在获取住宅用地时最大限度的避免竞争，并获取大量的、相对低成本的住宅用地，更为重要的一点好处是，不用像大多数开发商一样获取支撑至少三年开发的土地储备，减少库存压力，提高净资产收益率，实现住宅开发的轻资产。2012年净资产收益率达到51.42%，是同时期万科的两倍多。
由此，产业服务、城市运营、城市建设、地产开发四块业务被华夏幸福基业在特定的时空组合在了一起：借大城市功能溢出与人口溢出之势，通过高水平定位与规划服务、产业招商服务一揽子解决方案对接政府需求，获取代建收益与服务收益，并在不同阶段进行低成本、高效率、高溢价的地产开发，补充现金流，形成长短相济的盈利模式。如今，园区运营与地产开发两个车轮，在新型城镇化的春风中，驱动着华夏幸福基业奔向全国。
华夏的启示
由此，华夏幸福基业作为一个典型的中小型地方民营房企，在马太效应愈演愈烈的房地产业，上演了一出完美逆袭，颇具有标本意义。有三点值得我们关注与探讨。
首先，把握行业走势，寻找切入点，挂上区域经济的火车头。大家普遍只关注行业排名前20强的全国性房企的发展战略和运营策略，却疏于自身挖掘本地化的发展潜力。其实，中国市场仍是一个差距巨大的区域经济集合。其一，地方政府主导经济发展的力量仍然巨大，各地房地产市场仍旧依循着香港模式的轨迹，与地方政府形成发展共识，合作共赢才是正道，华夏幸福正是扣紧了市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下求GDP和政绩的“命门”，才得以实现弯道超车；其二，区域经济发展模式、路径、特征各有千秋，麦肯锡将中国市场划为20来个城市群，指导企业的本地化布局。地方房企在战略布局中，必须站在城市群的角度寻找自身定位。作为廊坊的固安只能是个农业县，但作为大北京的固安，则身价飙升，豁然开朗。事实上，中国任何一个城市群，都能撑得起几个销售过百亿的地方房企，区域深耕才是小企业充分挖掘自身潜力，实现差异化竞合的根本。
其次，四两拨千斤，发挥杠杆效应，大力整合优势资源。房地产企业最关键的能力就是资源整合与配置的能力，在精力与专业能力约束下事必躬亲反而一事无成。整合市场上各类优势资源对接政府需求与城市发展需求才是最大的核心竞争力。对地方政府而言，规划能力与招商能力是华夏幸福基业最吸引人的地方。2002年，在固安开发区成立之初，华夏幸福基业耗资3000多万，整合王志纲工作室、IBM、罗兰贝格、DPZ公司、EDSA公司等一流智力机构资源，对接固安发展需求。在华夏幸福成长过程中，一批优秀的咨询机构和合作伙伴发挥了极大的作用。
最后，行业环境瞬息万变，成功标杆各有千秋，在投机与坚守之间实现平衡是企业家最大的挑战。只有反求于心，挖掘自身与本地特征，咬定青山不放松，才能在把握机遇和拒绝诱惑过程中实现变与不变的辩证平衡，华夏幸福基业十年磨一剑，是坚守的胜利。
如今，销售过200亿的华夏幸福基业即将进入全国大型房企的队列，腰缠万贯后开始全国布局、高速扩张。能否实现从区域到全国、从小型房企到大型房企的惊险一跳还有待观察。唯一可以肯定的是，在新型城镇化的大变局中仍将有一批中小型房企创新模式，打破常规，冲破马太效应的藩篱，实现弯道超车！
多年以后，当人们回首中国经济转型历程时，将会发现2014年将是新旧经济板块激烈碰撞的一年，新兴企业与传统企业在分化中融合、在跨界中聚焦的一年。
【昊点酷评】
多年以后，当人们回首中国经济转型历程时，将会发现2014年将是新旧经济板块激烈碰撞的一年，新兴企业与传统企业在分化中融合、在跨界中聚焦的一年。
马云与王健林的10亿豪赌已过两年，阿里巴巴拔得头筹，荣升全球最大IPO桂冠，风头一时无两，马云以218美元净资产成为中国新首富；而不甘落后的万达左右开弓，近期将一举踢开H股和A股的大门，圆梦资本市场，有望重夺首富宝座。
马王首富之争的背后，是新经济思维之争，是中国改革路径之争，更是商业模式之争，归根到底是未来商家之争、消费者之争。
50岁的马云是平民教主，在其“让天下没有难做的生意”的发展使命下，打造了全中国最大的网上集贸市场淘宝，以及线上购物中心天猫，平台和生态系统的构建是其模式核心，太极拳可谓练得炉火纯青；
年届60的王健林是地产王者，在房地产这个传统行业不断进行模式创新，凭借1473万平米的持有物业以及不断升级的万达广场，造就了全世界第二大地主万达集团，其垂直一体化的模式设计以及相关多元化的战略选择，逐渐做实了它“未来生活方式服务平台的提供商”发展定位，少林拳也是打得虎虎生风。
马云菜鸟网络的布局和腾百万的联姻昭示着线上线下融合将成为新的趋势，他们在自身模式的路径选择下竞争有望更加白热化。
这两个有钱又任性的男人，注定成为2014年资本市场的两大王者，你更看好哪一个呢？昊点本次为您精选关于万达IPO的四篇分析文章，带您进一步探究健林阿扎西的底牌和实力。
第二，房产税只是影响房价长期走势的因素之一，中短期而言，供需关系与金融环境对市场影响更大，房产税从来就不是刺刀见红的利器。
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从经济理论来讲，征收房产税可以提高投机者炒房的成本，降低其收益预期，从而减少投机需求，通过市场供求关系达到降低房价的目的。在征收房产税情况下，炒房成本极高，风险极大。既惩罚了拥有多套房的炒房者，也阻止了想进入炒房的人。通过持有环节加税的办法，特别是，对多套住房，对投资房课以重税的时候，房价再涨就失去了基础，毕竟成本高了，盈利空间必定减少。
但是，即使实施房产税增加了保有房产的相对成本，但是只要房价有上升的空间，使得投资者持有房产的预期收益率高于其他金融理财产品，那么房价很难降下来。短期而言，货币政策、金融环境、供需关系对房价影响更大，在这方面未发生变化的情况下，房产税促进房价健康回归的目标难以达到。
【精选文章摘要】
“2014年上半年公司融资成本为36.4亿元，在收入中占比为15.7%，而之前均在7%左右。融资成本大幅上升主要是因为公司计息银行和其他借款利息的提升。截至2014年上半年公司有计息借款1723.62亿元，其中有19.8%在一年内到期。值得注意的是公司采用信托融资的占比越来越高，2014年上半年信托融资额高达433.77亿元，在计息借款中占比更是从%增长至目前的25.2%，这也使得融资成本居高不下。不过上市之后，万达就可以在国内外公开市场进行债务融资、海外股权和债券融资，极大地降低融资成本，从而继续支持其快速扩张。”“对于房地产企业稳健的现金流比什么都重要，可是万达商业地产经营活动产生的现金流净额可谓逐年下幅下降，2014年上半年更是变成了-89.5亿，同比降幅高达94.4%。”
“万达商业地产招股书显示，截至2014年6月末，万达商业地产还有747.61亿元的现金余额，可谓一家名副其实的“现金奶牛”，既然有那么多的现金储备，万达为何还是如此急迫的上市融资？对此，王健林的解释是主要为了使万达成为一家透明的公司，让市场看到万达是一家什么样的企业，其次是看清万达的财务模型，更重要的是看到万达的成长性，因为万达的产业都是高增长。”
“即使遇上了阿里巴巴正在美股市场讲述神奇的资本故事，和马云曾经立下赌约的王健林也不一定就不能搭上互联网时代的顺风车。无论外界如何将万达与阿里巴巴旧看作是旧世界与新世界的代言，但线上服务终归还是需要落实到线下，随着互联网革命的层层推进，也许下一场革命就该轮到线下的机遇，而这里是万达的根基。”
11月28日，筹谋上市多年的万达院线终于从证监会手上拿到了最后的“通行证”数据显示，年，万达院线净利润分别为3.07亿元、3.9亿元、6.05亿元；净资产收益率分别为28.97%、27.72%、31.76%。今年上半年，净利润达4.18亿元，净资产收益率为17.46%。万达院线介绍，其经营模式属于纯资产联结，影院直接投资兴建，影院资产归院线所有。而竞争对手上影股份旗下联和院线则是以签约加盟为主，旗下大部分影院和院线没有资产从属关系。万达院线已开业的142家影院中，有83家影院接受关联方万达商业地产的房屋租赁服务，构成关联交易。有数据显示，消费者到购物中心里面看电影已经是目的的第一位，但此目的却可以引发复合消费，几乎到电影院里看电影的人，超过50%的人会有餐饮的消费，超过40%的人会有到其它零售的消费。这显然也是业务主力为商业购物中心的万达一直积极筹建、运营自己电影院线的真正原因，即为万达广场带来更多的人流，从而促发更多的消费。”
近年来，迫切寻求战略突破与发展转型的房地产企业日益增多，其中不乏大型国有企业，不过更多还是中小型房企。在我们接触的客户中，主要分为两类：一类集中出现在2010年以后，谋求从住宅地产或者相关产业向复合地产进军，希望从业态和功能上进行拓展；另一类主要出现在2012年以后，对小城镇开发兴趣浓厚，期待在新型城镇化的春风下提前布局。两者交相辉映，都是在寻求行业新格局下的突围之道。
近年来，迫切寻求战略突破与发展转型的房地产企业日益增多，其中不乏大型国有企业，不过更多还是中小型房企。在我们接触的客户中，主要分为两类：一类集中出现在2010年以后，谋求从住宅地产或者相关产业向复合地产进军，希望从业态和功能上进行拓展；另一类主要出现在2012年以后，对小城镇开发兴趣浓厚，期待在新型城镇化的春风下提前布局。两者交相辉映，都是在寻求行业新格局下的突围之道。
行业大变局
从2010年起，伴随着政策调控的深化，行业整合趋势明显，合作与兼并重构着行业格局。有关机构研究表明，在沪深及大陆在港上市房企中，2012年营业收入在100亿元以上的大型企业营收增速均值为49.26%；收入在50-100亿元的企业营收增速均值则降为31.66%；而对20-50亿元及20亿元以下企业，这个数字进一步降为19.43%和9.18%，强者恒强的马太效应加速显现，传统中小型房企生存环境日益严峻。
这场行业洗牌大潮是行业结构的大调整，更是行业环境的大动荡的结果。如果我们把1998年住房货币化改革的开启称为房地产1.0时代的话，那么2010年的新国十条的出台，则标志着房地产行业进入2.0时代。
时代的变迁，标志着发展范式与发展模式的转变，只有系统把握新时代的特征，才有望在乱花渐欲迷人眼的纷杂中，洞悉未来，转危为机。简言之，在中国经济调结构拉内需的大背景下，房地产2.0时代呈现出行业定位、供应结构与需求结构三大本质变革。
首先，发展定位转变。中国宏观经济的重要主题之一是经济结构的战略性调整，投资额已超过7万亿的房地产行业的发展必须从属于这个大局。前十年注重于经济增长功能而定位为“国民经济支柱性产业”。2010年，房地产的经济增长功能与民生功能终于被等量齐观，被金融危机延缓了三年的行业定位调整正式出台。新国十条开宗明义的指出“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”。这一定位的调整直接、持续地影响中央政策、行业调控、金融政策一系列目标导向的变化。
其次，供应结构转变。在住宅供应方面，未来将形成保障房加商}